畢業(yè)論文房地產企業(yè)財務報告分析及評價——以萬科為例

1、 . - -可修編- -. z. . - -可修編- -學院畢業(yè)論文 論 文 題 目 ： 房地產企業(yè)財務報告分析與評價 以*為例 學 院 ： 財經學院 專 業(yè)（方 向）： 財務管理 年 級 班 級 ： 財務管理1201班 學 生 學 號 ： 1210931034 學 生 姓 名 ： 侯貝貝 指 導 老 師 ： 賀群舟 2016年04月16日 . - -可修編- -. z. . - -可修編- -論文獨創(chuàng)性聲明本人所呈交的畢業(yè)論文是我個人在指導教師指導下進行的研究工作及取得的成果。除特別加以標注的地方外，論文中不包含其他人的研究成果。本論文如有剽竊他人研究成果及相關資料若有不實之處，由本人承擔一

2、切相關責任。本人的畢業(yè)論文中所有研究成果的知識產權屬學院所有。本人保證：發(fā)表或使用與本論文相關的成果時署位仍然為學院，無論何時何地，未經學院許可，決不轉移或擴散與之相關的任何技術或成果。學院有權保留本人所提交論文的原件或復印件，允許論文被查閱或借閱；學院可以公布本論文的全部或部分容，可以采用影印、縮印或其他手段復制保存本論文。加密學位論文解密之前后，以上聲明同樣適用。論文作者簽名： 年 月 日 . - -可修編- -. z. . - -可修編- -房地產企業(yè)財務報告分析與評價以*為例摘要隨著經濟的發(fā)展，房地產企業(yè)也在迅速崛起。在快速發(fā)展的同時也存在了很多問題。本文將通過對財務報告的分析與評價來

3、分析當前中國房地產企業(yè)所存在的問題。財務分析是指以財務報表和其他資料為依據和起點，采用專門方法，系統(tǒng)分析和評價企業(yè)的過去和現在的經營成果、財務狀況及其變動，目的是了解過去、評價現在、預測未來，幫助利益關系集團改善決策。財務報表分析不僅可以幫助企業(yè)減少決策失誤，而且還可以減少企業(yè)籌資和投資盲目性。通過財務報表分析,不但可以評價企業(yè)的償債能力、盈利能力、獲利能力和企業(yè)未來發(fā)展趨勢，做好財務報表分析還能正確評價企業(yè)財務狀況，經營成果和現金流量狀況，揭示企業(yè)的預期收益和風險，檢查企業(yè)預算完成情況，考核經營管理人員業(yè)績，為建立健全科學合理的運營機制提供服務。企業(yè)常常要計算各種財務指標來分析企業(yè)效益,而這

4、些財務指標存在著一定的局限性，因此，人們在利用財務報表分析企業(yè)財務狀況時要找出企業(yè)財務管理存在的不足，為企業(yè)管理決策提供數據。本文以房地產行業(yè)為例來研究上市公司的財務報告，選取在中國房地產行業(yè)具有代表性的*公司為研究對象，對公司的整體財務狀況、經營成果、現金流量情況給以分析、報告，并提出一些合理化的建議。關鍵詞：房地產行業(yè)，*，財務報告，分析和評價 . -. z. . -Real EstateEnterprise Financial Report Analysis And Evaluation For Vanke, For E*ampleAbstractWith the development

5、 of economy, real estate enterprises in the rapid rise, too. In rapid development at the same time there are a lot of problems. This article through the analysis of financial reporting and evaluation to analyze the current problems of Chinas real estate enterprises. Financial analysis refers to the

6、financial statements and other information as the basis and starting point, use the special method, system analysis and evaluation of the past and present operating results of an enterprise, financial situation and its change, the purpose is to understand the past, evaluate and predict the future, n

7、ow help improve interest relations group decision making. Financial statement analysis can not only help enterprises reduce the decision-making errors, but also can reduce corporate financing and investment blindness. Through the financial statement analysis, not only can evaluate the enterprises so

8、lvency, profitability, profitability, and future development trend, do a good job in financial statement analysis can correctly appraise enterprise financial condition, operating results and cash flow status, reveals the e*pected return and risk of the enterprise, the pletion inspection enterprise b

9、udget, performance assessment and management personnel, to establish and improve the scientific and rational operating mechanism. Often need to calculate all kinds of financial inde* to analyze the enterprise benefits, and these financial inde* there are some limitations, as a result, people in the

10、use of financial statement analysis enterprise financial conditions to find out the deficiency e*isting in enterprise financial management, management decision to provide data for the enterprise. Based on the real estate industry as an e*ample to study the financial report of listed panies, select t

11、he typical vanke real estate industry pany in China as the research object, to the panys overall financial position, operating results, cash flow situation to analysis and report, and puts forward some rationalization Suggestions. Keywords:Real estate industry,Vanke,Financial report,Analysis and eva

12、luation . -. z. . -目錄TOC o 1-3 h u HYPERLINK l _Toc31144 摘要 PAGEREF _Toc31144 I HYPERLINK l _Toc20540 Abstract PAGEREF _Toc20540 II HYPERLINK l _Toc1960 1緒論 PAGEREF _Toc1960 1 HYPERLINK l _Toc5726 1.1選題背景與意義 PAGEREF _Toc5726 1 HYPERLINK l _Toc22521 1.1.1選題背景 PAGEREF _Toc22521 1 HYPERLINK l _Toc25569

13、 1.1.2選題意義 PAGEREF _Toc25569 1 HYPERLINK l _Toc16436 1.2國外研究現狀 PAGEREF _Toc16436 2 HYPERLINK l _Toc5254 1.2.1國研究現狀 PAGEREF _Toc5254 2 HYPERLINK l _Toc24409 1.2.2國外研究現狀 PAGEREF _Toc24409 3 HYPERLINK l _Toc236721.3研究思路及研究方法 PAGEREF _Toc23672 4 HYPERLINK l _Toc32133 2 我國房地產行業(yè)的財務現狀以及財務管理存在的問題 PAGEREF _T

14、oc32133 5 HYPERLINK l _Toc11963 2.1當前我國房地產開發(fā)現狀 PAGEREF _Toc11963 5 HYPERLINK l _Toc14203 2.2房地產企業(yè)財務管理存在的問題 PAGEREF _Toc14203 5 HYPERLINK l _Toc18501 3房地產企業(yè)財務報表分析與評價以*為例 PAGEREF _Toc18501 8 HYPERLINK l _Toc21563 3.1房地產企業(yè)財務報表分析與評價的特點 PAGEREF _Toc21563 8 HYPERLINK l _Toc30476 3.2對*公司的財務分析 PAGEREF _Toc3

15、0476 8 HYPERLINK l _Toc30067 3.2.1償債能力方面 PAGEREF _Toc30067 8 HYPERLINK l _Toc21727 3.2.2營運能力方面 PAGEREF _Toc21727 9 HYPERLINK l _Toc14628 3.2.3盈利能力方面 PAGEREF _Toc14628 9 HYPERLINK l _Toc3429 3.2.4成長能力方面 PAGEREF _Toc3429 10 HYPERLINK l _Toc13152 4對我國房地產企業(yè)以及*財務管理的建議 PAGEREF _Toc13152 11 . -. z. . - HYP

16、ERLINK l _Toc10087 4.1對我國房地產企業(yè)財務管理的建議 PAGEREF _Toc10087 11 HYPERLINK l _Toc28382 4.2對*財務管理的建議 PAGEREF _Toc28382 12 HYPERLINK l _Toc28038 4.2.1償債能力方面 PAGEREF _Toc28038 12 HYPERLINK l _Toc29531 4.2.2資產營運能力方面 PAGEREF _Toc29531 12 HYPERLINK l _Toc6563 4.2.3盈利能力方面 PAGEREF _Toc6563 13 HYPERLINK l _Toc2021

17、 4.2.4成長能力方面 PAGEREF _Toc2021 13 HYPERLINK l _Toc16512 結論 PAGEREF _Toc16512 14 HYPERLINK l _Toc10080 參考文獻 PAGEREF _Toc10080 15 HYPERLINK l _Toc8610 致 PAGEREF _Toc8610 16 . -. z. . -1緒論1.1選題背景與意義1.1.1選題背景房地產業(yè)的發(fā)展在我國一直備受關注，房地產企業(yè)的發(fā)展是關系到我國人民切身利益的事情。同時房地產業(yè)也是我國重要的支柱產業(yè)之一，其發(fā)展關系到整個國民經濟的發(fā)展。房地產企業(yè)的發(fā)展一直受到各方的密切關注。

18、隨著房地產業(yè)的發(fā)展，各地房價也開始飆升，國家為了引導房地產業(yè)健康穩(wěn)健的發(fā)展出臺了一系列的引導政策。2011年伊始，國八條”之后，又出臺了房產稅.緊隨其后，這樣并非一線的城市也推出了限購令”，這一系列的措施無不體現出國家要打壓房價，保障住房的決心。毫無疑問房地產企業(yè)又面臨新的一輪洗牌。房地產企業(yè)在發(fā)展的過程中也存在著諸多問題。進入二十一世紀以來,人類社會在不斷的進步,會計一這門古老的商業(yè)語言”也跟隨時代的發(fā)展不斷的前進和完善,而財務報表作為這門商業(yè)語言”的重要載體,更是連續(xù)、系統(tǒng)、綜合、全面地反映了不同會計主體的各項經濟往來,財務報表分析也越來越被更多不同的利益相關者所關注和研究,在現代社會中扮

19、演著越來越重要的角色。通過對財務報表的解讀和分析我們能很直觀很清楚的看出房地產企業(yè)所面臨的一些問題，從而提出合理化建議！1.1.2選題意義理論意義：過去學者在研究房地產上企業(yè)財務報表分析時大都從財務報表分析的相關指標，分析方法等方面進行研究。通過綜合分析發(fā)現目前財務報告分析中存在的問題以及提出解決問題的方法。但在分析方法及指標上存在局限性，而且在分析過程中也較少結合目前上市公司中的實際數據進行分析。本文概括了財務報表分析的基本理論，從上市公司財務報表本身存在的不足，以及財務報告分析指標，財務報告分析方法的局限性三個方面，以*公司為例分析了房地產企業(yè)財務報表分析中存在的問題，最后針對這些問題，提

20、出了完善房地產企業(yè)財務報表分析的對策建議。 現實意義：研究房地產企業(yè)財務報表分析，首先可以為投資者的投資決策提出一些建議，上市公司的年報能為投資者提供有效的信息，投資者讀懂財務報表，能夠真正的得出公司真實的發(fā)展狀況，為投資提供幫助。其次股市信息過多，有很多虛假的信息，不應該盲目跟從所謂的幕消息，應該從公司的財務狀況、基本面等方面入手，并在此基礎上冷靜下來，仔細研究財務報表，分析行業(yè)發(fā)展狀況，吃透行業(yè)相關政策，才能夠在股市中找到真正值得投資的股票，發(fā)掘價值佳地，從而獲利；再次可以為公司治理提出指導性建議，管理層可以借鑒外部的一些建議，適時調整相關的經營決策，更好的提高公司治理水平；最后可以為其他

21、投資者提供參考資料，能夠使投資者更好的理解行業(yè)和公司的狀況，為他們的潛在投資決策更好的服務。1.2國外研究現狀1.2.1國研究現狀財務報告分析在中國的開展主要是在20世紀50年代以后,當時在計劃經濟體制下,財務報告分析的容主要是分析企業(yè)各項計劃的完成情況。改革開放以后,財務報告分析越來越引起廣泛重視,隨著社會主義市場經濟體制的建立、發(fā)展和完善,財務報告分析的應用領域不斷拓展,由原來外部的信貸和投資分析逐漸拓展到部經營管理分析和發(fā)展前景分析等領域。新民（2001）提出對財務報表各項目進行財務狀況質量分析,通過財務報表,透視企業(yè)管理質量,開辟了企業(yè)財務質量分析理論的先河。樊行?。?006）將財務報

22、表分析與經濟活動分析相融合,為財務分析學科體系建設做出了杰出貢獻。侯春慧（2005）闡述了房地產投資財務分析的目標及方法。房地產企業(yè)財務分析是指根據政府現行財稅制度、價格體系和有關法律、法規(guī)、計算、分析房地產投資項目直接發(fā)生的財務收益和費用等容,從項目(企業(yè))角度,考察項目的盈利能力、清償能力等。王文平（2010）認為要關注房地產企業(yè)的政治背景。房地產企業(yè)作為一個特殊是行業(yè)，已被國家確定為支柱行業(yè)。因此房地產企業(yè)若是存在一定的政治背景，無疑對其日常經營有著比其他行業(yè)更大的好處。故而在研究房地產企業(yè)業(yè)績等方面的影響因素時，政治背景將是不容忽視的一方面。曉紅（2010）認為科學合理的企業(yè)財務分析指

23、標體系,對于企業(yè)決策者和信息使用者來說者顯得十分重要,它可以為實現企業(yè)經濟效益最大化目標發(fā)揮積極的支撐和保障作用.隨著市場經濟的不斷發(fā)展,企業(yè)要在激烈的市場競爭中求得生存和發(fā)展,必須及時掌握大量的財務信息資料,而這些財務信息資料的提供離不開企業(yè)財務分析指標體系。毛哲敏（2009）以房地產上市公司為研究對象,以SPSS10.0為分析工具,運用主成分分析法,對我國民營上市公司的資本結構影響因素進行實證分析,結果表明:公司規(guī)模與其資產負債比率正相關；經營能力、股權集中程度與資產負債比率負相關；非負債稅盾、盈利能力及償債能力與資本結構影響不顯著。可以看出,國各個專家學者對財務報告分析理論分別從不同的角

24、度進行了探討,但結合公司實際案例較少,即使結合實際也不夠完整；而且中國的財務報告分析體系還不夠完善。因此,我們應多借鑒國外相關理論研究,并且以案例形式解讀財務報告分析理論和體系構成,有助于閱讀者更加深入透徹地理解企業(yè)的財務和經營狀況,做出正確決策。1.2.2國外研究現狀財務報告分析作為一門學科體系是隨著社會經濟的產生和發(fā)展而不斷發(fā)展起來的。財務報告分析最早起源于19世紀末20世紀初的銀行信貸管理。當時自由競爭資本主義逐漸向壟斷資本主義過渡,為擴大生產規(guī)模,許多資木家大量向金融機構借款,銀行信貸業(yè)務迅速發(fā)展起來。銀行在決定是否向企業(yè)發(fā)放貸款之前,最關心的是申請貸款的企業(yè)能否按時償還木金和利息。為

25、確保信貸資金的安全,盡量避免放貸風險,銀行家要求貸款企業(yè)必須提供財務報表,以分析其經營狀況和償債能力,做出是否放貸的決定。 1895年,紐約州銀行協(xié)會的經理委員會要求他們的機構貸款者提交書面的、有其簽字的資產負債表。1900年,紐約州銀行協(xié)會發(fā)布了申請貸款的標準表格。此后,銀行開始根據企業(yè)資產和負債的數量對比來判斷企業(yè)的償債能力,并且提出了諸如流動比率、動比率等財務分析指標。美國學者托馬斯烏都洛克（1900）對財務分析的基本概念做出了相應研究；美國學者亞歷山大沃爾（1919）把財務比率用線性關系結合起來,對財務分析方法做出了創(chuàng)造性研究。 20世紀30年代以后,股份公司形式的發(fā)展引起資本市場的不

26、斷發(fā)展壯大,企業(yè)籌集資本的渠道擴展到社會機構和公眾投資者,財務報告分析也由主要為貸款銀行服務擴展到為投資者服務；由償債分析擴展到盈利和投資分析。20世紀50年代,美國杜邦公司提出并采用了杜邦財務分析體系,它能根據企業(yè)各財務比率指標之間的關系,綜合反映企業(yè)財務狀況。 近二十年,西方的財務報告分析的體系得到不斷完善和擴展,Palepu,Bernard和Healy（1997）將會計分析、財務分析、經營戰(zhàn)略分析、價值評估分析、前景分析等容全部包含在現代財務分析體系中,是目前圍最廣的分析體系。Gerald A.Feltham(1995）在費爾薩姆-歐森推斷的F-O模型基礎上，反映房地產企業(yè)綜合財務狀況為

27、出發(fā)點，引入反映房地產上市公司特征的多個會計指標，再次運用相關分析和多元回歸分析相結合的方法建立回歸模型，對樣公司財務狀況進行實證研究，定量分析他們與股價的相關性及其規(guī)律性特征，以及與每股收益和每股凈資產的解釋能力相比哪個具有更高的解釋能力。Leopold A. Bernstein和John J. Wild（1999）提出財務報表分析應該分成年度變動分析、指數趨勢序列分析、結構百分比分析和比率分析；Clyde P. Stickney（1996）將價值評估分析和預測分析寫入了財務分析容當中；George Foster（1986）將財務分析按分析技術劃分為橫向比較分析、時間序列分析、比率分析、實證

28、分析,都大大豐富了財務分析的容。1.3研究思路及研究方法本文采用文獻法借鑒和吸收國外學者關于風險及房地產開發(fā)項目風險的研究成果，來進行分析。與此同時，還將通過對其上市公司的財務報表進行分析（其中包括長期償債能力、營運能力、盈利能力以及成長能力這四個方面）和解讀來進一步研究房地產企業(yè)的財務狀況，進而更加清楚的分析房地產企業(yè)財務管理所面臨的一些風險。以及針對這種風險提出的一些建議。2 我國房地產行業(yè)的財務現狀以及財務管理存在的問題2.1當前我國房地產開發(fā)現狀 第一，房地產的開發(fā)投資增速回落。自2010年以來，房地產開發(fā)投資增速始終保持高于全社會固定資產投資增速，但自2012年4月開始落后于全社會固

29、定資產投資增速并持續(xù)至今，6月份累計再次落后3.8個百分點，比1-5月擴大2.2個百分點，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數據顯示：2012年上半年全國完成房地產開發(fā)投資30609.8億元，同比增長16.6%，增幅同比回落16.3個百分點，比今年1季度回落6.9個百分點。同期，全國固定資產投資150710.1億元，同比增長20.4%，增幅同比回落5.2個百分點，比今年1季度回落0.5個百分點。這說明房地產行業(yè)在固定資產投資中的作用逐漸弱化，這也正是本輪樓市調控和經濟結構調整的題中應有之義。 從發(fā)展趨勢上看，近期房地產開發(fā)投資增速繼續(xù)下降的勢頭可能難以改變，這會對上游的鋼鐵、建材需求產生較大的影響。上游產品價格

30、上漲的需求動力消失，甚至使相關的上游產品價格出現下降。這一變化值得高度關注，如果房地產市場出現拐點，則與房地產相關的鋼鐵等部門的拐點也即將到來，支撐本輪經濟增長的主要行業(yè)都將會減速，這將對宏觀經濟造成不利影響。 第二，價格收入比較高。房價收入比指的就是一套住宅的總價格占一個家庭年收入的比例，房價收入比就世界各國來說，是一個廣泛使用的判斷房地產價格的重要指標。世界銀行普遍認可的標準是5：l，聯合國確定的標準一般是3：1，日本則是4：1，美國所占比例是3：1，而在中國，據初步測算這一比例嚴重失去平衡，大約在1015：1。一般說來，住房消費超過收入30%的家庭，我們就可以說是過度負擔。我國主流媒體的

31、一項調查顯示，目前，32.9%的購房者購房月供已占到月收入總和的50%以上，這些已大大超過國際上公認的住房警戒線，應引起我們的重視。 第三，商品房空置率較高。住房消費上也存在一些問題，消費者與消費者之間買賣房產和房產商品的投機性趨勢在不斷加大。很多人買房是為了投機，而不是為了居住，這就造成我國部分地區(qū)房屋空置率居高不下，已大大高于15%的警戒線。截至2010年4月，我國空置一年以上的住房超過50%，就不良資產而言，居我國各行業(yè)之首。2.2房地產企業(yè)財務管理存在的問題 首先，有些開發(fā)項目缺乏財務相關的可行性的系統(tǒng)研究。部分房地產企業(yè)在進行項目的決策時缺乏了系統(tǒng)的可行性的研究，尤其是缺乏了財務的可

32、行性研究系統(tǒng)的支持。最后所做的決策，其更多的還是依據管理層的經驗進行判斷，這樣的依據缺乏了數據的支撐，缺乏了科學的系統(tǒng)的可行性論證和市場經濟的分析。 其次，企業(yè)的經營者對財務管理工作不夠重視。房產企業(yè)的經營管理者沒能讓企業(yè)的財務人員更多地參與到企業(yè)的開發(fā)和經營中去，他們對財務工作的認識，還簡單地停留在日常報銷、記賬、付款以及編制財務報表等工作層面上。舉個簡單的例子，當房產企業(yè)在進行項目的一級開發(fā)計劃的制定時，若沒有財務人員，則就沒有辦法有效地測算出項目籌資的時間點、籌資期限和金額的大小。由于房產企業(yè)的籌資金額一般都占了投資總額的百分之五十到百分之七十，所以存在著較大的籌資難度，而且籌資的時間也

33、會比較長。更重要的是，這部分資金不光要用在項目的開發(fā)建設上，還會用在經營銷售的部分階段上。如果在后來再出現資金需求，這時再進行籌資，則勢必會影響到項目的開發(fā)和銷售，會讓人感覺手忙腳亂”焦頭爛額”。則，之前的一級開發(fā)計劃又有什么意義呢？這樣的現象在許多中小型的民營房產企業(yè)中尤為突出和嚴重，究其本質原因，還是因為所有權和經營權的不分無法在企業(yè)部對管理中設立有效的業(yè)績評價體系。 第三是資金的管理存在問題和風險。在房產企業(yè)的發(fā)展過程中，由于資金來源渠道較少、融資較難，在一定程度上制約了房產企業(yè)的投資規(guī)模。這就導致了一般規(guī)模的房產企業(yè)不可能在同一時間進行多個項目，更別說跨地域的投資了。由于多數的房產企業(yè)

34、的規(guī)模都不大，他們自身的資金存有量是有限的，他們一般是等前一個項目竣工后或銷售的資金回籠后，再利用回籠的資金去完成項目的配套設施或后期建設，抑或投資建設另一個項目。而對于一些拆遷項目，由于拆遷的過程較長，而且當中會有各類的不可預見的補償問題，開發(fā)資金的管理也存在著風險。由此可見，在這期間房產企業(yè)需要的資金量是比較大的，而且回收期很長，因此在投資過程中企業(yè)一直都承擔著較大的風險。而由于房產企業(yè)的經營者為了追逐更高額的投資回報，他們大多把投資集中在了一些中心城市，因為他們認為這里的居民具有較高的收入。但是隨著行業(yè)競爭的日趨激烈，其自身的投資風險將會越來越大。 這就顯得房地產企業(yè)中加強財務管理顯得更

35、加重要。 最后是缺乏高效的財務管理制度和風險意識。房產企業(yè)中，經營者除了財務管理的意識不強外，財務管理的模式也比較單一。僅僅嚴格控制了項目的成本和流出資金，對于預算和資產的管理以及財務的分析等都不夠重視，缺乏有部有效的監(jiān)督管理制度，導致了財務管理的混亂。由于國家的住房商品化的形勢推動，房產企業(yè)實現了快速的增長，而在經營中更多的是重視項目的施工和銷售這兩個方面的管理，而財務管理工作并沒有得到足夠的重視，有的甚至讓至親來擔任財務人員。這就很容易使得房產公司的財務管理工作缺乏一個明確的分工，也缺乏專業(yè)性。3房地產企業(yè)財務報表分析與評價以*為例3.1房地產企業(yè)財務報表分析與評價的特點房地產行業(yè)最大的特

36、點主要體現為以下兩點:（1）從產品來看，房地產企業(yè)的產品是不動產，從建設到竣工需要很長的周期。（2）從銷售來看，房地產企業(yè)存在預售制度，在建設階段可以對產品進行銷售并收取銷售款。 從以上房地產行業(yè)的特點來看，房地產企業(yè)財務報表具有以下特點：（1）大量預收賬款導致短期負債劇增，影響了對企業(yè)償債能力的判斷。房地產企業(yè)預售取得的房款通過預收賬款”科目核算，由于房地產企業(yè)從項目建設到竣工需要很長的周期，導致預收賬款長期掛賬，形成了企業(yè)名義上的負債，進而造成項目竣工前資產負債率較高，影響了對企業(yè)償債能力的判斷。（2）開發(fā)成本準確計量和分攤難度較大，影響了對企業(yè)真實資產總量的判斷。房地產項目開發(fā)周期長、時

37、間跨度大，開發(fā)成本準確計量和分攤難度較大，直接影響到企業(yè)會計利潤的核算。（3）管理費用和銷售費用全部計入當期損益，影響了對企業(yè)經營成果的判斷。按企業(yè)會計準則的要求，房地產企業(yè)在開發(fā)經營過程中發(fā)生的管理費用和銷售費用作為期間費用，直接計入當期損益，在項目尚未竣工驗收決算、大量預收賬款未轉為銷售收入前將出現巨額虧損，很難通過財務報表反映企業(yè)真實的盈利水平。3.2對*公司的財務分析3.2.1償債能力方面表3.2.1：*公司2011-2014財務比率統(tǒng)計表指標2011年2012年2013年2014年流動比率1.591.411.401.34速凍比率0.560.370.410.34現金比率（%）29.17

38、17.0620.1313.49數據來源：同花順通過對*財務報表的剖析及財務指標的分析，可以得出了以下結論：具有較穩(wěn)健的財務結構，財務風險較大。從公司的資產負債結構來看，20112014年企業(yè)的平均資產負債率為77.46%，超過了70%的經驗數據。企業(yè)財務結構比較穩(wěn)健，但是因為其貸款方式主要為長期貸款，所以企業(yè)的償債壓力并不是很大，有較強的操作能力。*企業(yè)的長期股權投資較高，近四年，固定資產增幅較大。從公司的償債能力來看，公司有較差的償債能力，財務風險較大。3.2.2營運能力方面表3.2.2：*公司2011-2014營運能力統(tǒng)計表指標2011年2012年2013年2014年存貨周轉率0.270.

39、250.280.32應收賬款周轉率43.9646.1860.6354.54固定資產周轉率39.3850.9964.2872.38流動資產周轉率0.300.290.320.34總資產周轉率0.290.280.310.32數據來源：同花順較差的營運能力。從*歷年的主營業(yè)務收入和資產規(guī)模來看，2011年2014年主營業(yè)務的上升有所減緩，資產規(guī)模增長較小。*公司歷年的存貨周轉率和總資產周轉率數據表明，從2011年2014年，公司存貨周轉率從0.27(次)上升到0.32(次)，總資產周轉率從0.29(次)上漲到0.32(次)。所以說，*在2011年2014年，公司資產營運能力較差，2011年2014年公

40、司的資產營運能力有了較大的下降，出現了下降的趨勢。從2011年2014年，應收帳款周轉率從43.96(次)到54.54(次)，是房地產行業(yè)從經濟危機后步入發(fā)展滯緩的重要信號，公司的營運能力在上降，表明*在遭受經濟危機和同行競爭的雙重壓力下，發(fā)展有所緩慢，需要進一步提升資產的利用率，擴大銷售。3.2.3盈利能力方面表3.2.3：*公司2011-2014盈利能力統(tǒng)計表獲利能力指標2011年2012年2013年2014年銷售毛利率40.7039.7836.5631.47銷售凈利率17.4316.1615.1913.51主營業(yè)務利潤率29.6128.9425.9722.95凈資產收益率16.4718.

41、1719.6619.66數據來源：同花順較低的盈利能力。2011年2014年*公司的毛利率和凈利率是呈現下降趨勢，由于成本費用率上升的幅度較大，導致其盈利能力上升幅度不大。2011年2014年，受整個行業(yè)的盈利水平的影響，盈利水平低下。通過公司的幾項盈利能力指標分析，*的盈利能力指標總體呈下降趨勢，但是盈利水平卻逐年上升。3.2.4成長能力方面表3.2.4*公司2011-2014成長能力統(tǒng)計表成長能力指標2011年2012年2013年2014年主營業(yè)務收入增長率3.7541.5443.6531.33凈資產增長率20.2124.2721.0928.37凈利潤增長率37.4731.2235.031

42、6.82總資產增長率56.7037.3627.8826.51數據來源：同花順成長能力較強。從*的主營業(yè)務銷售增長來看，從2011年的3.75%到2014年的31.33%，銷售急劇上升，企業(yè)的市場地位較強。橫向房地產行業(yè)而言，*在資產規(guī)模上還是有一定的優(yōu)勢的，如何擴大企業(yè)的銷售能力，將是*亟待需要解決的問題。從凈利潤增長率來看，從2011年的37.47%到2014年的16.82%，說明公司的長期盈利能力在下降，這也是需要解決的問題。4對我國房地產企業(yè)以及*財務管理的建議4.1對我國房地產企業(yè)財務管理的建議 第一，增強企業(yè)的財務管理的意識?；诜慨a企業(yè)計劃性強、復雜性大的經驗管理特點，只有通過有效

43、的資本管理，才能實現對風險的管控，給企業(yè)帶來最大化的利益。所以房產企業(yè)的經營管理者必須增強財務管理的意識，確立財務管理在整個企業(yè)管理中的重要甚至是核心地位，增加財務人員在自身企業(yè)部的話語權。 第二，加大財務相關的可行性的系統(tǒng)研究力度。房地產是一項高投資、高風險、高回報的行業(yè)，所以在房產企業(yè)的經營過程中，必須加大對所開發(fā)項目的可行性的研究力度，以提高企業(yè)財務管理工作的有效性，并降低投資風險，提高企業(yè)的經濟效益。財務管理的工作人員應審查并核實項目可行性的調查報告中的各個環(huán)節(jié)，包括戰(zhàn)略目標，甚至具體的施工細節(jié)也不能放過，并全面分析調研運行該項目的成本和利潤等，預測出運行該項目可能會存在的風險并制定相

44、應的措施，能夠有效地避免因風險引發(fā)的資金流失的現象的出現，以確保房地產企業(yè)財務管理工作的嚴謹和全面。 第三，加強對開發(fā)項目的成本控制。房產項目所需的成本包括了土地成本、建造成本、管理費用、銷售費用、投資利息及各種銷售稅費。房產項目的成本控制其重點在于對施工建設的成本控制，所以對它進行有效的財務管理控制是非常必要的。首先要嚴格把關招投標這一環(huán)節(jié)，避免暗箱操作或吃回扣的現象發(fā)生；其次要選擇一個合格的施工隊伍，因為只有一個信譽好、合格的施工隊伍才能在根本上保證工程的質量，才能杜絕或減少因為質量問題出現的成本增加的現象；對要簽訂的合同進行嚴格的審查，并注意工程的簽證。 第四，建立和完善企業(yè)的財務管理制

45、度體系。資本的有效管理是財務管理工作的本質，以達到企業(yè)價值最大化的目標。則就需要得到企業(yè)的各個經營環(huán)節(jié)的密切配合。同時，由于房地產這一行業(yè)具有投資大、風險高、周期久、供應鏈長以及地域性極強的特點，則就更需要企業(yè)實行更加嚴格的資本管理，預防各類經營風險的出現。所以房產企業(yè)必須在自身部建立其一個完善的財務管理制度體系，其中應該包括：一是關于投融資的決策體系。在該體系中，要根據公司的戰(zhàn)略管理的目標，制定出相應的投融資的規(guī)模、相關的資本和債務結構以及利潤和現金流的評價指標等等。二是預算管理的體系。這一體系是指在一個假設的周期，預測房產企業(yè)的經營情況，并編制預算金額，為企業(yè)設定出目標值。三是業(yè)績評價的體

46、系。這一體系的主要作用是比較上述的兩個體系所設定的目標和實際的執(zhí)行結果之間的差異，是上兩個體系的保障。四是健全企業(yè)管理制度，讓財務管理制度能夠行之有效地執(zhí)行。五是提高并強化信用的觀念，做到規(guī)經營及誠實守信。 第五，提高財務人員的素質和管理水平。當前，經濟的迅速發(fā)展，也不斷增加了對財務人員的要求。按照我國相關的規(guī)定，單位的財務人員必須要有會計證才可以從事財務方面的工作，所以在房產企業(yè)中想要實現行之有效的財務管理，就必須對財務人員的從業(yè)這個進行嚴格的審查及核實。企業(yè)在進行招聘時不但要嚴格考察財務應聘人員的專業(yè)知識和專業(yè)技能，還要對財務應聘人員的職業(yè)道德和社會道德進行嚴格的把關，以降低在日后的工作中

47、出現損害公司利益的行為的可能性，確保招入的是一個有利于企業(yè)發(fā)展的合格的員工。在日常的工作中，應要求財務人員積極參加各類相關的財務管理的培訓，增加自身的財務知識，并提高自身的財務管理水平。另外，高水平的財務管理人員應該在企業(yè)的部開展關于財務知識的培訓，企業(yè)中的各個職能部門都應按時參加，這樣也能加強企業(yè)整體對財務管理工作的意識。4.2對*財務管理的建議4.2.1償債能力方面在長期償債能力方面，*公司近年的資產負債率均高于行業(yè)平均水平，維持在70%以上，這表明公司在長期償債能力方面表現是比較差，應當盡快提高長期償債能力水平。該公司在資產負債率呈現增長的勢頭，資產的增長速度高于負債的增長速度，*公司應

48、注意控制負債的增長速度，讓負債與資產能夠按照一定比率的增長，使得長期償債能力有較強的保證。同時*公司應當加強部控制，提高自身的風險意識。4.2.2資產營運能力方面 *公司的總資產利用效率呈上升趨勢，總資產的管理能力和管理水平在不斷上升。其主要原因是*公司的應收賬款和流動資產的管理能力在逐步提高。所以建議*公司應該繼續(xù)提升應收賬款和流動資產的變現速度，提高資產的管理水平，增加主營業(yè)務的收入，或者對總資產進行處置，進而提高總資產的管理能力以及管理水平。*擁有數額龐大的存貨量，這既是未來發(fā)展的保障，也是*風險的主要來源。建議進一步優(yōu)化存貨結構，適當的控制存貨數量。4.2.3盈利能力方面 *公司在盈利

49、能力方面一直較強，但近幾年在逐漸下降。*公司應保持并在此基礎上進一步提高盈利能力水平。*公司在經營過程中應設法提高主營業(yè)務利潤率、凈資產收益率、總資產收益率和每股收益等財務指標，加強其盈利能力，以獲取更多的收益，同時也應吸納更多的資本。房地產開發(fā)過程中，*應當科學、合理的控制其項目成本，這會對企業(yè)盈利方面有很好支撐作用。4.2.4成長能力方面 *公司成長能力較強，所以建議*公司在今后的發(fā)展中，應根據公司的經營發(fā)展狀況以及凈利潤的增長情況，在公司的總資產上要有相應的增加，以保證公司在資本擴的同時也能夠保證擁有相對足夠的資金來運營。對于*公司公司來說，不應盲目擴總資產規(guī)模，應該適當對總資產的規(guī)模進行調整，以適合公司發(fā)展的需要，帶來凈利潤的相應增長。目前國的房地產市場競爭激烈，同時國家政策在不斷的調控，房地產企業(yè)正面臨著巨大的壓力，因此在未來的經營過程中，*在業(yè)務上應當進行適當的開拓和創(chuàng)新，使得產品更具多樣化提高企業(yè)核心競爭力。結論 在現代資本市場中，財務報告是人們所關注的焦點，這可以被視為一個上市公司外，在市場上唯一獲取上市公司公開經營信息的常規(guī)