推動住房行業(yè)轉(zhuǎn)型升級

1、HONGYU.MACRO推動住房行業(yè)轉(zhuǎn)型升級準確解讀房地產(chǎn)市場形勢和政策,及時回應社會關(guān)切,穩(wěn)定市場預期,整治房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡傳播亂象,營造良好的市場輿論氛圍。出臺相關(guān)政策措施前,做好風險評估和工作預案。推動行業(yè)轉(zhuǎn)型升級全面推動綠色建筑發(fā)展,嚴格執(zhí)行綠色建筑標準,鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)超低能耗建筑,積極使用綠色建材;到2025年,城鎮(zhèn)新建建筑中綠色建筑面積占比達到100%.推進裝配式建筑發(fā)展,積極使用預制內(nèi)外墻板、樓梯等部品部件,推進整體廚衛(wèi)等產(chǎn)品應用,提高住宅全裝修交付使用比例，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)由粗放型向綠色低碳型轉(zhuǎn)變,帶動家電家具消費水平提升,促進裝飾裝修產(chǎn)業(yè)發(fā)展。到2025年,依托現(xiàn)有開發(fā)區(qū)

2、,全省建成5個以上國家級裝配式建筑產(chǎn)業(yè)基地,15個以上省級裝配式建筑產(chǎn)業(yè)基地,全省裝配式建筑占新建建筑面積的比例達到30%以上。形勢展望(一)國家住房發(fā)展政策新方向。一是逐步落實房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。十三五”時期國家經(jīng)濟發(fā)展方式與增速、結(jié)構(gòu)與體制在不斷變化,全國住房市場也表現(xiàn)出明顯階段性特征,住宅投資從高速增長步入平穩(wěn)、下降狀態(tài)，住宅建設(shè)從總量擴張階段步入總量放緩、市場區(qū)域結(jié)構(gòu)分化,基于以上形勢及房地產(chǎn)市場的新變化,國家住房政策在住房不炒的總體思路指導下,逐漸由去庫存、因城施策分類管理,過度到房地產(chǎn)調(diào)控長效機制建設(shè)上來,在時間上基本可分為三個階段:第一個階段,2016-2017年分類

3、調(diào)控、長效機制起步期。2016年起為應對一二線城市房價上漲過快,三四線城市庫存過度的問題,在中央經(jīng)濟工作會議提出去庫存方面,要堅持分類調(diào)控,因城因地施策,同時首次提出將住房租賃市場培育納入住房制度改革,增加住房供給渠道與途徑。第二階段,2018-2019年因城施策、主體責任發(fā)展期。隨著棚改貨幣化去庫存任務基本完成,三四線去化周期回歸合理水平,國家調(diào)整收緊貨幣化安置政策。2018年中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制,賦予地方政府更多的政策自主權(quán),將土地、金融、財稅、住房保障和市場管理等短期調(diào)控手段賦予地方,因地制宜、精準施策,強化地方政府擔負起控房價到“穩(wěn)房價的主體責任。第三階

4、段,2019年至今,長效管理調(diào)控機制全面落實期。2019年全國商品房銷售總量平穩(wěn)回落、區(qū)域分化加大,12月中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,全面落實因城施策,穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的長效管理調(diào)控機制,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展.通過完善市場監(jiān)測預警和考核評價機制,加強對地方政府的目標管理。2020年受新冠疫情影響,全國房地產(chǎn)市場波動較大,市場風險因素增多,國家仍繼續(xù)強調(diào)不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段,強化房地產(chǎn)市場調(diào)控,堅持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的目標,避免市場波動變化對經(jīng)濟增長、人民就業(yè)、和社會穩(wěn)定造成沖擊。2021年12月中央經(jīng)濟工作會議進一步強調(diào),要加強預期引

5、導,探索新的發(fā)展模式,堅持租購并舉,加快發(fā)展長租房市場,推進保障性住房建設(shè),支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。二是防范化解房地產(chǎn)風險,推動三線四檔”金融管理。2020年8月央行、住建部出臺了重點房企資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則三線四檔,用資產(chǎn)負債率、凈負債率、現(xiàn)金短債比三項核心指標作為三條紅線,將房地產(chǎn)企業(yè)劃分為四個檔位,打破了房企高負債、高周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式。新政策執(zhí)行后,根據(jù)國家統(tǒng)計局2021年1-9月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù),全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金保持增長,其中國內(nèi)貸款下降8.4%、利用外資下降36.9%;自籌資金增長6.1%;定金及預收款增長

6、25.6%,反映出房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金比例持續(xù)增長,預計可減少近萬億的負債規(guī)模,極大有利于房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健經(jīng)營,有效預防系統(tǒng)性金融風險,有利于優(yōu)化全社會資源配置。三線四檔”將成為房地產(chǎn)長效機制中的重要舉措,預示著該項政策在未來的執(zhí)行階段,適用范圍和指標維度更具深遠性,監(jiān)管執(zhí)行力度將不斷加強。(二)全省住房市場環(huán)境新變化?！笆奈濉睍r期是吉林省貫徹視察重要指示精神,擔負起“新?lián)敗⑿峦黄?、新作為的重要時期和實現(xiàn)全面振興全方位振興的關(guān)鍵五年,我省住房市場將面臨諸多新變化:一是經(jīng)濟社會高質(zhì)量發(fā)展促進房地產(chǎn)行業(yè)升級轉(zhuǎn)型。隨著一主六雙”高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略的深入實施,吉林省區(qū)位特點、稟賦優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)特色將得到充分

7、發(fā)揮,新發(fā)展格局將加速形成,截至2020年我省房地產(chǎn)業(yè)占生產(chǎn)總值比重為6.57%,是穩(wěn)定我省經(jīng)濟社會發(fā)展的重要壓艙石之一。預計“十四五期間隨著生產(chǎn)總值和投資總量穩(wěn)步提升,我省房地產(chǎn)業(yè)將穩(wěn)步健康發(fā)展,仍然可保持百億級產(chǎn)業(yè)規(guī)模。二是長春都市圈為載體新型城鎮(zhèn)化將成為穩(wěn)定市場重要力量。依據(jù)七普數(shù)據(jù)我省近十年來人口逐步減少,九個市州中戶籍人口除省會長春市外較大幅度增長外,其他市州戶籍人口都有不同程度的減少,人口向省會集中趨勢十分明顯。預計2025年吉林省常住人口城鎮(zhèn)化水平達到67%,每年增長一個百分點(與國家平均水平持平),將有大量新市民進入長春市、吉林市等大城市生活,同時各城市棚戶區(qū)和舊城改造項目穩(wěn)步

8、推進,為市場發(fā)展帶來連續(xù)穩(wěn)定的需求支撐。三是人口年齡結(jié)構(gòu)變化對住房供應提出新需求。通過對吉林省人口年齡結(jié)構(gòu)分析,十三五”期間我省常住人口年齡中樞上移,其中15-64歲適齡勞動人口比重高于全國平均水平,仍有較強的租房和購房需求。同時家庭結(jié)構(gòu)逐步小型化,主要表現(xiàn)為1-3人的小戶型家庭戶數(shù)將持續(xù)增多,1-2代戶的家庭結(jié)構(gòu)將成為社會中的主要載體,大家庭單位向小家庭單位的拆分或可在未來進一步提高住房需求。(三)全省住房發(fā)展面臨新問題。我省住房發(fā)展面臨以下問題:房地產(chǎn)市場分化明顯,特別縣級城市受產(chǎn)業(yè)集聚水平低、人口吸納能力弱等因素影響,存在房地產(chǎn)市場總量小、住房消費低迷等問題。城鎮(zhèn)住房保障體系有待健全,新

9、市民、青年人、特別是從事基本公共服務人員等群眾存在住房困難問題;城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造資金壓力較大;住房租賃市場培育和監(jiān)管有待加強,支持政策還需各方面持續(xù)細化落實。發(fā)展基礎(chǔ)十三五期間吉林省堅決貫徹落實黨中央關(guān)于住房發(fā)展的定位和要求,堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖,堅決遏制投機炒房,防范化解房地產(chǎn)市場風險,堅持分類指導,培育租賃住房市場,完善住房保障體系,努力推進棚戶區(qū)改造,加強房屋管理各項工作,統(tǒng)籌推進全省房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康和高質(zhì)量發(fā)展。(一)住房市場平穩(wěn)有序發(fā)展。市場供應規(guī)模平穩(wěn)增長,十三五時期全省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資累計完成5879.08億元,為“十二五”時期1.03倍,商品房屋銷售額6580.21億

10、元,為十二五”時期1.4倍。實際銷售商品房屋面積累計9832.5萬平方米,與十二五時期基本持平。全省城鎮(zhèn)居民居住水平穩(wěn)定提高,城鎮(zhèn)人均住房建筑面積較十二五期末提高8%,住宅商品房平均銷售價7329元/平方米,和全國其他省份相比處于較低水平,住房供需關(guān)系基本平衡。(二)住房保障水平逐步提升。保障性住房政策體系不斷健全,出臺和完善一系列住房保障政策,穩(wěn)步推進申請、供應、分配和供后管理機制建設(shè)。加強廉租住房和公共租賃住房管理,多渠道籌集保障住房,通過實物配租和租賃補貼兩種方式,有效解決了城鎮(zhèn)低保和低收入家庭住房困難,“十三五時期累計為84萬戶低保低收入住房困難家庭發(fā)放補貼11.09億元,提供實物配租

11、公租房33.62萬套,近329萬人受益。(三)棚戶區(qū)改造扎實有效推進。以城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造為主線,實施三年攻堅計劃,嚴控改造范圍標準,統(tǒng)籌推進林業(yè)、國有工礦棚戶區(qū)和墾區(qū)危房改造,積極推行棚戶區(qū)改造貨幣化安置,落實吉林省國有土地上房屋征收與補償辦法,積極籌措棚改資金,重點解決逾期未安置問題,“十三五期間累計改造各類棚戶區(qū)40.36萬套(萬戶),近113萬棚改居民受益。(四)公積金支撐作用持續(xù)增強。全省住房公積金工作以規(guī)范管理、強化服務、防控風險為方向指引,不斷擴大繳存覆蓋面,十三五”時期全省新開戶職工106.72萬人,實繳職工凈增46.42萬人,住房公積金繳存額1616.76億元。提高資金使用效率,

12、重點支持住房消費,十三五時期發(fā)放個人住房貸款28.83萬筆、1010.69億元,支持租賃住房提取29.91億元。信息化水平不斷提高,利用住房公積金綜合服務平臺,實現(xiàn)了住房公積金繳存業(yè)務、償還住房公積金貸款等業(yè)務網(wǎng)上辦理;服務能力明顯提升,實現(xiàn)了個人繳存貸款信息查詢、出具貸款公積金繳存使用證明、正常退休提取住房公積金3項業(yè)務跨省通辦。(五)物業(yè)管理水平不斷提高。加強對全省物業(yè)管理工作的指導,積極配合落實社區(qū)疫情防控工作,推動城市管理服務向居住社區(qū)延伸,擴大物業(yè)管理覆蓋范圍,推行標準化服務,不斷加強物業(yè)服務監(jiān)督管理,推動物業(yè)服務向高品質(zhì)和多樣化升級,滿足人民群眾不斷增長的美好居住生活需要,截至2020年底全省實現(xiàn)物業(yè)管理覆蓋住宅小區(qū)5.3萬個,住宅建筑面積4.6億平方米。(六)