北京某花園國際化市場定位專題報(bào)告

1、WORD41/41奧林匹克花園國際化定位專題報(bào)告目 錄 一. 部分國際化社區(qū)特點(diǎn) 1. 基本特點(diǎn)2. 共同特點(diǎn)3. 普遍優(yōu)勢4. 普遍劣勢二. 奧園國際化市場定位的解讀 三國際化特征的營造一）社區(qū)硬件建設(shè)形成國際化形象1規(guī)劃設(shè)計(jì) 2外環(huán)境 1）奧林匹克大廈 2）運(yùn)動(dòng)夜廣場 3）主題廣場與主題大道 4）園林藝術(shù)小品 2室設(shè)計(jì) 1）主臥雙房 2）大容量的儲藏室與功能分區(qū)的儲藏柜 3）多功能的客廳 4）家庭部網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 5）預(yù)留網(wǎng)絡(luò)端口的廚房、衛(wèi)生間6）家庭部小總機(jī)系統(tǒng) 7）沒有生活垃圾的廚房 8）樣板房 二) 社區(qū)服務(wù)、商業(yè)設(shè)施與文化活動(dòng)豐富國際化涵 1教育服務(wù) 1）兒童托管服務(wù) 2）遠(yuǎn)程教育服務(wù)

2、3）健康促進(jìn)學(xué)校 4）社區(qū)終生教育課堂 5）其他課堂教育 2社區(qū)運(yùn)動(dòng)健康服務(wù) 1）健康代理人 2）運(yùn)動(dòng)指導(dǎo)員與社區(qū)全民健身服務(wù)網(wǎng)絡(luò) 3）寵物保健與托管寵物俱樂部 3社區(qū)社團(tuán)與俱樂部 1）綠色家園志愿者組織 2）社區(qū)俱樂部或愛好者協(xié)會(huì) 4. 商業(yè)服務(wù)與設(shè)施1）時(shí)尚吧一條街 2）文化酒吧與文化茶館 3）健康食品專賣店 4）天然食品專賣店 5）體育用品專賣店 6）國際名店廊 7）旅游用品專賣店 8）汽車俱樂部 9）青年旅館 10）旅游服務(wù)社(旅游代辦點(diǎn)) 5. 社區(qū)商務(wù)服務(wù)6. 社區(qū)文化活動(dòng)1） 區(qū)業(yè)主活動(dòng)2） 區(qū)外交流或聯(lián)合活動(dòng)7物業(yè)管理 錯(cuò)誤！未定義書簽。三) 整合營銷傳播手段對國際化觀念進(jìn)行引

3、導(dǎo)和詮釋 四結(jié)論一. 部分國際化社區(qū)特點(diǎn) 1. 基本特點(diǎn)1) 集中于CBD、燕莎商圈等高檔寫字樓、高檔購物中心云集的商圈之。 多為外銷房，吸引外籍人士入住。2) 高檔公寓為多，可商住兩用。3) 富升值潛力，投資功能較強(qiáng)。2. 共同特點(diǎn)由以上基本特點(diǎn)，形成物業(yè)軟硬件方面的如下共同特點(diǎn)：1) 多啟用境外設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)，建筑物外觀氣派，現(xiàn)代風(fēng)格為多。2) 建筑物部公共空間多以星級酒店式裝修為標(biāo)準(zhǔn)，以豪華彰顯身份。居室部采用精裝修，配國外名家產(chǎn)品。3) 多由外籍物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理。4) 物業(yè)提供較為齊全的家政服務(wù)、社區(qū)活動(dòng)服務(wù)；5) 物業(yè)設(shè)有小型會(huì)所，提供餐飲、休閑、運(yùn)動(dòng)、商務(wù)等場所。6) 設(shè)中央空

4、調(diào)、地下車庫（電梯直達(dá)）、二十四小時(shí)供熱水等。有獨(dú)立的衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)。3. 普遍優(yōu)勢1) 項(xiàng)目所在地一般知名度較高，且具有一定的身份象征。2) 市政配套齊全，交通便捷。3) 附近商城、劇院、酒吧云集、可方便享受都市生活。4. 普遍劣勢1) 以高層為多，容積率過高，綠地過少，室外活動(dòng)場所不多。2) 處于城市交通中心，噪音大，空氣質(zhì)量差。3) 區(qū)交往空間較少，居民較難享受其樂融融的社區(qū)生活。資料: 部分國際化定位樓盤之國際特色 中關(guān)村地區(qū): 韋伯時(shí)代中心韋伯豪（銷） “白頤路標(biāo)志性建筑，中關(guān)村的國貿(mào)，完全經(jīng)理人宅邸”韋伯時(shí)代中心：國際化集團(tuán)寫字中心國際化會(huì)議中心區(qū)域郵政樞紐體育娛樂中心名店城。韋

5、伯豪國際公寓：北美建筑風(fēng)格地下智能泊車場直達(dá)家門后IT社區(qū)寬帶局域網(wǎng)智能安全防御與服務(wù)管理系統(tǒng)國貿(mào)物業(yè)管理公司管理 燕莎商圈：鳳凰城：“CBD中的私家森林，三元橋精品外銷公寓” 全精裝修600平米空中會(huì)所德國WSP公司環(huán)境與建筑設(shè)計(jì)中海物業(yè)管理 國展家園：國際化涉外公寓戶式中央空調(diào)集中供暖分戶制冷千兆社區(qū)百兆入戶，每戶擁有三個(gè)獨(dú)立信息點(diǎn)衛(wèi)生間與廚房鋪設(shè)獨(dú)立循環(huán)供水系統(tǒng)門禁、停車場、區(qū)消費(fèi)一卡通社區(qū)專用會(huì)所三表遠(yuǎn)程計(jì)量系統(tǒng)地下通訊接收系統(tǒng)，信號無屏蔽國際港：國際化的生活主城設(shè)設(shè)計(jì)，后城市主義建筑全套國際名牌精裝修30余種美式風(fēng)格超級會(huì)所戴德梁行物業(yè)管理 星城國際中心：外銷高檔國際公寓新加坡設(shè)計(jì)理

6、念智能配套、寬帶光纖言入網(wǎng)、多元化國際標(biāo)準(zhǔn)戶型、地下智能車庫分戶式冷暖中央空調(diào)、國際標(biāo)準(zhǔn)精裝修4.6萬平米國際商務(wù)展廳新加坡怡安（中國）產(chǎn)業(yè)公司管理 望京地區(qū)：大西洋新城：“真正國際化大社區(qū)” 國際化社區(qū)整體規(guī)劃國際化設(shè)計(jì)理念酒店式景觀大堂雙套社區(qū)休閑會(huì)所高出租率高回報(bào)率CBD地區(qū) CBD家園：“與WTO接軌的自助式國際化社區(qū)” 空間自助裝修自助采暖自助智能系統(tǒng)自助健康自助生活休閑自助100國際公寓（外銷） 澳大利亞DCM建筑與環(huán)境設(shè)計(jì)24小時(shí)溫泉入戶恒溫玻璃花房室外綠島花園500平米不凍水面家庭新風(fēng)系統(tǒng) 都會(huì)國際（外銷）都會(huì)華庭（銷外租） 國際標(biāo)準(zhǔn)五星級酒店式配套服務(wù)全天候24小時(shí)智能商務(wù)服

7、務(wù)投資型物業(yè)精裝修配全套品牌家俱、家電 華苑國際公寓：泛CBD教育社區(qū)（幢外銷現(xiàn)房，20幢銷外租現(xiàn)房） 市級一類幼兒園京通雙語小學(xué)外銷房24小時(shí)熱水、國際衛(wèi)星頻道、精裝修 亦莊新城新經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 一棟洋房：外銷超低密度國際化TOWNHOUSE社區(qū) 美國易道景觀設(shè)計(jì)澳洲五合建筑設(shè)計(jì)亦莊新城，有博達(dá)國際交流中心、27洞高爾夫球場、多倫多國際醫(yī)院提供世界級會(huì)員制醫(yī)療服務(wù)、二中與史家胡同小學(xué)合辦的國際學(xué)校、占地300畝的賽特摩中心將于2001年開工。 二. 奧園國際化市場定位的解讀 1“奧林匹克國際運(yùn)動(dòng)社區(qū)”奧園所推行的是國際大眾體育運(yùn)動(dòng)生活，這種生活觀念在國際社會(huì)上的興起與至形成潮流有其深刻的歷史

8、與社會(huì)根源。1919年月,現(xiàn)代奧林匹克之父顧拜旦首先提出“一切體育為大眾”，1983年國際奧委會(huì)成立“大眾體育工作組”以促進(jìn)國際大眾體育的發(fā)展，1994年3 月，在烏拉圭召開的以“體育為大眾與健康為大眾”為主題的第五屆世界群眾體育大會(huì)上，國際奧委會(huì)與世界衛(wèi)生組織發(fā)表聯(lián)合聲明，承諾兩個(gè)重要的國際組織在推動(dòng)國際大眾體育運(yùn)動(dòng)方面展開合作，而自九十年代起，美國、德國、中國、澳大利亞、新加坡等相繼啟動(dòng)以政府為推動(dòng)的全民健身計(jì)劃，國際性的大眾體育運(yùn)動(dòng)浪潮早已是風(fēng)起云涌。北奧是國首家從本質(zhì)上承接這一國際大眾體育發(fā)展浪潮并實(shí)現(xiàn)這一國際運(yùn)動(dòng)生活的現(xiàn)代社區(qū)。2北奧的國際化同時(shí)來源于奧林匹克文化的國際化，奧林匹克文

9、化是動(dòng)態(tài)的，進(jìn)步的，潮流的，集大成的, 是不斷隨著世界人文發(fā)展而發(fā)展并反過來深刻反映這種發(fā)展趨勢與其所代表的社會(huì)價(jià)值觀的世界性文化。與此相適應(yīng)，北奧的國際化也是動(dòng)態(tài)的，潮流的，進(jìn)步的，集大成的，與世界居住與運(yùn)動(dòng)文化緊密合拍，與奧林匹克人文精神的發(fā)展相一致。3北奧的國際化，是在保證品質(zhì)基礎(chǔ)上的軟體的國際化，即國際化的生活體驗(yàn)。即以運(yùn)動(dòng)健康為主線，社區(qū)通過各個(gè)方面和多種形式，令居民體驗(yàn)到如國外社區(qū)一樣的各類社區(qū)服務(wù)。 4北奧的國際化運(yùn)動(dòng)生活，有其本地適應(yīng)性改造，在運(yùn)動(dòng)精神上，追隨國際，在實(shí)際操作上，因地制宜。 5北奧的國際化生活，是一種主要針對本地業(yè)主所設(shè)計(jì)的未來化生活。即通過多方面的以國外社區(qū)為

10、參照的社區(qū)服務(wù)，提升業(yè)主生活品質(zhì)，開拓業(yè)主生活境界，培養(yǎng)其國際化生活的觀念。 6北奧所倡導(dǎo)的國際化生活，是為現(xiàn)狀下的大多數(shù)中產(chǎn)階級所向往并有能力享受的生活，它強(qiáng)調(diào)品質(zhì)與精神涵，注重生活的舒適健康與自然，并不以高檔豪華、名牌的堆砌為標(biāo)榜，在社會(huì)上具有廣泛的示性和普與性。 7北奧的國際化生活的功能目前有二：一是引進(jìn)國外社區(qū)早已普與的社區(qū)運(yùn)動(dòng)與健康的服務(wù)觀念和服務(wù)方式，令業(yè)主一步到位的理解并擁有國外社區(qū)的生活；二是隨世界生活潮流的發(fā)展，積極引進(jìn)健康的時(shí)尚生活，尤其是時(shí)尚運(yùn)動(dòng)和時(shí)尚健康觀念，令業(yè)主享受到家門口前的國際運(yùn)動(dòng)生活。 8社區(qū)以奧林匹克精神為引導(dǎo)，以健康為目標(biāo)，倡導(dǎo)并培養(yǎng)環(huán)保、健康促進(jìn)、綠色和

11、平等具全球意識和未來意識的人文觀；三國際化特征的營造北奧國際化特征的營造主要從三個(gè)方面進(jìn)行：1. 社區(qū)硬件建設(shè)形成國際化形象；2. 社區(qū)服務(wù)、社區(qū)商業(yè)設(shè)施與文化活動(dòng)豐富國際化涵。3. 整合營銷傳播對國際化觀念進(jìn)行引導(dǎo)和詮釋；以下從這三方面細(xì)述：一）社區(qū)硬件建設(shè)形成國際化形象關(guān)于社區(qū)的組團(tuán)、廣場與園林景觀、建筑風(fēng)格與細(xì)部、室外裝修等，由于已有多方面報(bào)告，在此不贅述。僅提供一些設(shè)想供參考。1規(guī)劃設(shè)計(jì) 景觀的國際化營造是對項(xiàng)目國際化特征和品牌涵地最直觀表現(xiàn)和演繹.也是強(qiáng)有力的賣點(diǎn)之一。目前較好的樓盤,其景觀多啟用境外設(shè)計(jì)師,其中以澳大利亞、新加坡、德國、美國設(shè)計(jì)公司為多。建議北奧在景觀設(shè)計(jì)方面能啟用

12、境外設(shè)計(jì)單位，至少也應(yīng)多接觸一些境外單位，如參與CBD規(guī)劃的八家獲獎(jiǎng)單位以與美國泛亞易道、德國WSP景觀設(shè)計(jì)、澳大利亞DCM等目前較為出名的設(shè)計(jì)公司。 2外環(huán)境 奧園外環(huán)境實(shí)際上分為區(qū)環(huán)境與區(qū)外環(huán)境兩部分，前者指社區(qū)部公共空間，后者主要是指沿單店東路所設(shè)計(jì)之主題景觀大道、商業(yè)走廊與奧林匹克大廈，由于后者兼具景觀與商業(yè)功能，是奧園外環(huán)境與商業(yè)設(shè)施極其重要的組成部分，故在此主要就后者提供一些設(shè)想。1）奧林匹克大廈 從社區(qū)的整體規(guī)劃來看，大廈置于單店東路與東壩南街相交的十字路口較適宜。因該十字路口基本上處于社區(qū)與主題大道的中部，對其的合理利用可為社區(qū)起到畫龍點(diǎn)睛之妙。在此提出一關(guān)于大廈的設(shè)想。作為奧

13、園的標(biāo)志，大廈須具備一定的體量，但從經(jīng)營計(jì)，大廈本身又不能太過龐大。故需借用周圍地勢。在此，較適宜利用的是十字路口，其產(chǎn)生的街邊四角形成中心與軸對稱。奧園大廈可打破常規(guī)的建筑形式，將一個(gè)整體拆分為四個(gè)有機(jī)的部分，分置于四角。從建筑形式上互相對稱呼應(yīng)并對十字路口的空間形成巧妙圍合。四個(gè)分建筑與圍合的形式可類似于體育場的設(shè)計(jì)，這樣，俯瞰來看，十字路口的空間與其角上的四個(gè)建筑形成體育場的形式（如果十字路口中部能作主題雕塑或小花壇則更佳）。置身于十字路口中心，仿若置身于體育場，沿路穿行的汽車則如同從體育場中部穿過。而實(shí)際上，四個(gè)建筑卻是看似獨(dú)立實(shí)為一體的奧園運(yùn)動(dòng)會(huì)館（可暫且分別稱為奧園會(huì)館A、B、C與

14、D座）。 會(huì)館的四個(gè)分館建議隨地塊開發(fā)而分期建設(shè)。在運(yùn)動(dòng)功能上將予以區(qū)分，并可將郵局、銀行、商場等生活配套置于其。因在建筑形式上有所呼應(yīng)，四個(gè)分館可相對獨(dú)立，不做連接。亦可地下一層作商場，地下二層作車庫，四會(huì)館通過地下通道連接，并有出口分別通向所在組團(tuán)。地下通道兩邊也可作多功能開發(fā)。對十字空間的巧妙圍合，其一是增加了大廈的體量和規(guī)模，并形成獨(dú)特的空間感覺，其二使看似圍合的會(huì)館成為社區(qū)的能量中心，它將聚集社區(qū)與其周邊的能量，同時(shí)將所聚合的能量輻射于小區(qū)，為小區(qū)增加人氣并帶動(dòng)周邊商業(yè)設(shè)施的經(jīng)營。其三，體育場與體育館的建筑形式暗喻了社區(qū)的運(yùn)動(dòng)特征，場館外空間的轉(zhuǎn)換亦頗富戲劇性。其四，會(huì)館連同長1.5

15、公里的主題大道，將形成氣勢如虹之感。 如果奧林匹克大廈不設(shè)于十字路口而置于距其近200米左右的東壩南街，十字路口處的空間同樣需巧妙運(yùn)用，此時(shí)，十字路口處的建筑與景觀需呼應(yīng)奧園大廈與其綠化廣場，這部分建筑群與相應(yīng)廣場宜盡可能以東壩南街為軸對稱。 2）運(yùn)動(dòng)夜廣場 步行街的構(gòu)想是通過對大眾戶外運(yùn)動(dòng)的樂趣性與群聚性、商業(yè)街經(jīng)營的需要、單店東路的充分利用和功能開發(fā)以與項(xiàng)目特色的營造四方面綜合考慮得出的。社區(qū)的主要商業(yè)設(shè)施將沿單店東路兩旁展開。對于單店東路，可于傍晚6：00PM凌晨1：00AM將其封閉（十字路口處斷開供車輛東西向穿行），禁止行車.將路面留與人們傍晚時(shí)的散步、運(yùn)動(dòng)、休閑與商家經(jīng)營夜市之用，形

16、成社區(qū)運(yùn)動(dòng)夜廣場。路面可按不同運(yùn)動(dòng)容來分段，如給老年人提供一段作唱歌跳舞用，給孩子們提供一段玩滑輪、單車等。給大道兩旁的商家劃出一段作商業(yè)經(jīng)營用，如擺出臺球桌、活動(dòng)藍(lán)球架、時(shí)尚的桌上沙壺、桌式足球、電子冰球臺、維爾斯（WLS）球臺等，供大家玩樂，同時(shí)，餐飲也可在街邊擺開，人們可邊吃邊玩邊欣賞，形成社區(qū)每天晚上“運(yùn)動(dòng)的夜市”。將運(yùn)動(dòng)、生活、游樂與休閑完全融為一體，形成社區(qū)別具風(fēng)格的運(yùn)動(dòng)場景和生活場景。 夜市上經(jīng)營的運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目應(yīng)自成特色并與奧園大廈的項(xiàng)目相區(qū)分，以免同題競爭。夜市上的經(jīng)營者，需按月繳納管理費(fèi)、清潔費(fèi)等。其他管理細(xì)節(jié)另文討論。3）主題廣場與景觀大道 沿單店東路而行的主題廣場與景觀大道宜

17、與城市氣質(zhì)相融合，即體現(xiàn)的大氣、雍容，同時(shí)隱喻奧林匹克文化的包容性。風(fēng)格上注重東西方園林藝術(shù)的融合，不宜單一強(qiáng)調(diào)某種特色。主題廣場宜軒敞開闊，體現(xiàn)博大胸懷與開放精神。宜大量使用國際流行色與流行圖案，色彩豐富，線條多變，形成熱鬧歡快之感。亦可考慮直接借用歷屆奧林匹克公園廣場的設(shè)計(jì)形式。4）園林藝術(shù)小品 園林小品要選材廣泛，宜從縱深的歷史感和廣博的世界性詮釋奧林匹克體育文化的歷史與現(xiàn)狀，同時(shí)從藝術(shù)、音樂，雕塑、哲學(xué)與其歷史中挖掘題材，靈活創(chuàng)造，形成社區(qū)體育文化以世界民俗體育文化為經(jīng)、各種藝術(shù)表現(xiàn)形態(tài)為緯，體育運(yùn)動(dòng)發(fā)展歷史為軸的多維表現(xiàn)形態(tài)。如古希臘巖石上所刻之跑步的人與”你想健康嗎?運(yùn)動(dòng)吧!”等古

18、老諺語的題字;古希臘運(yùn)動(dòng)場邊古老的哲學(xué)家在觀看奧林匹克競賽時(shí)會(huì)心沉思的景象與其在體育大會(huì)上高聲朗讀自已哲學(xué)大作的場景;中國古代與民間體育運(yùn)動(dòng)的景象等. 雖然藝術(shù)小品是外環(huán)境的點(diǎn)睛之處，能為外部空間增添不少靈性和藝術(shù)感，但其創(chuàng)作可相對獨(dú)立于外環(huán)境的設(shè)計(jì)，即其存在與否，并不影響外環(huán)境的整體性。這樣，可在外部環(huán)境基本成形之后，再結(jié)合現(xiàn)場創(chuàng)作小品，一方面可給設(shè)計(jì)師留下創(chuàng)意空間，另一方面易于主題與環(huán)境的兩廂渲染與烘托，2室設(shè)計(jì) 北奧大部分的目標(biāo)客戶屬于中產(chǎn)階層，按照中國政府的標(biāo)準(zhǔn)，年收入在10萬元至230萬元之間的家庭均屬于這個(gè)階層。中產(chǎn)階層是一個(gè)擴(kuò)速度非常快且消費(fèi)能力非常強(qiáng)的階層。關(guān)于這個(gè)階層的消費(fèi)特

19、點(diǎn)，下面一篇文章的描述非常有代表性： 中產(chǎn)階層白描：他們是怎么花錢的？時(shí)尚家居主編 蒑智賢 什么東西能沖擊中產(chǎn)階層的消費(fèi)？強(qiáng)烈程度排在第一位的是潮流。他如果認(rèn)為某種東西是體現(xiàn)未來潮流的，他就認(rèn)可；第二位，有利于形象，主要是社會(huì)形象。中產(chǎn)階級渴望得到社會(huì)認(rèn)可；排在第三位的是消費(fèi)積累，中國第一代中產(chǎn)階級完成的是他們家庭的原始積累，不像西方中產(chǎn)階級可能已經(jīng)是第三代、第四代，中國第一代必然完成原始的物質(zhì)積累；第四位是生活享受，但并沒有前三點(diǎn)沖擊力大。開始消費(fèi)時(shí)最在意什么？排在第一位的是服務(wù)，他覺得他受到重視。你很在意他的感覺，什么都要為他著想。第二位是廣告，這對他沒有意義，但對他周圍的人有意義，如果他

20、覺得大家都認(rèn)同我的行為，那我的決定就是對的。所以他在意你還會(huì)不會(huì)繼續(xù)打廣告。如果打，證明企業(yè)有實(shí)力，第三是環(huán)境，到這兒了，在意這個(gè)環(huán)境是不是適合我，能否享受他提供的東西，這時(shí)候品牌形象就退居后面，已認(rèn)可了這個(gè)形象，比如房子他認(rèn)可了。事實(shí)上，全世界上最先領(lǐng)導(dǎo)潮流的，最先鋒的人物從來就不是富豪階層，他們不在乎別人怎么看他，只有中產(chǎn)階層特別在意別人怎么看他，怕人家說他落后，落后最可怕的一點(diǎn)是他有可能失去他現(xiàn)在的位置，被人淘汰，被老板炒掉，所以他們很怕自己落伍。消費(fèi)了某一產(chǎn)品，就標(biāo)志著他領(lǐng)導(dǎo)潮流了，他就有安全感。什么樣的HOUSE才能滿足白領(lǐng)一族？ 像TOWNHOUSE也罷，城市中心住宅也罷，都需要為

21、食物和一些日常消費(fèi)品留有空間，因?yàn)樗麄兊牟少彆r(shí)間少。一次性會(huì)采購比較多的東西儲藏在家里，大多數(shù)人會(huì)有超市的會(huì)員卡，促使他們一次性購買更多的東西。如果是這樣，我想，中國的中產(chǎn)階層肯定會(huì)要求儲藏空間更大。 關(guān)于衣物的儲藏，可以從兩個(gè)微觀角度來考察，一是中產(chǎn)階層家庭鞋的保有量，二是由此推算服裝的保有量。鞋的數(shù)量首先以女主人的作為參考。通常家庭收入達(dá)到1萬元以上的，女主人的鞋至少會(huì)在25雙以上。再往上推，可以與一年四季服裝搭配，往少了說，從這面墻到那面墻。當(dāng)然，他們可以疊起來放，但可以知道件數(shù)，而且因?yàn)榉b品質(zhì)的提高，干洗衣服的比例會(huì)提高。掛的空間加大，中產(chǎn)階級照料自己家庭的時(shí)間有限，又希望照料好，僅

22、僅靠小時(shí)工并不能完全解決在家庭管理上的問題，希望空間設(shè)計(jì)師為他考慮。他需要大客廳給人家看，但不需要大的臥室給自己住。他們不會(huì)因臥室小而歧視對方，卻會(huì)因客廳不夠時(shí)尚，而覺得不夠品位。這是我的一些體會(huì)。 中國現(xiàn)在興起的一代與我們傳統(tǒng)的一代發(fā)生很大變化，一是擴(kuò)大的核心家庭不是主流，核心家庭才是主流，這是其一。第二，兩個(gè)年輕人會(huì)推遲結(jié)婚的年齡，獨(dú)身的時(shí)間要長，如果同居，以前是很快搬到一起，現(xiàn)在概念變了，各住各的，一周約好見面的時(shí)間。這個(gè)變化意味著各自保有單身生活空間，但可能在兩性關(guān)系中尋找共同居住的時(shí)間。房子是為已婚設(shè)計(jì)？還是為同居或是單身貴族設(shè)計(jì)的？這都需要仔細(xì)研究。一個(gè)是衛(wèi)生間是否只有一個(gè)浴缸，是

23、否只有一個(gè)噴頭不一定。同時(shí)上班，年齡相仿、生活節(jié)奏一樣，一個(gè)噴頭肯定不夠用。而且，人們都在追求個(gè)性，男性和女性必須統(tǒng)一，兩個(gè)年青人即使選擇結(jié)婚，也不愿住在一起，他們誰也不愿意向?qū)Ψ酵讌f(xié)。這樣的話，他們在空間劃分上產(chǎn)生新的需要，新的一代對客廳面積要求多大，私人空間有多大。說起來都是細(xì)節(jié)，完全與這一代人對家庭的理解與他自己在家庭中的地位的理解不一樣。根據(jù)未來奧園的消費(fèi)主力中產(chǎn)階層已表現(xiàn)出的消費(fèi)特點(diǎn)與習(xí)慣，結(jié)合國際主流生活趨向，可以對戶型設(shè)計(jì)與裝修提出下列一些構(gòu)想： 1）主臥雙房 在大居室中，主人房部可設(shè)計(jì)雙房，使用上夫妻各一，浴室與衛(wèi)生間共用。在國外，男女主人一般各有其臥室與獨(dú)立衛(wèi)生間，而國，由于

24、傳統(tǒng)觀念支配，在這一方面較少提與。但實(shí)際生活中，夫妻間因各自不同的興趣愛好而在同一空間中相互沖撞已并非稀事。主臥雙房，一方面可照顧夫妻二人不同的生活方式，在同一居室中求同存異而各不影響，另一方面以衛(wèi)生間作雙房間的有效連接可保持二人的關(guān)系不致因房間獨(dú)立而疏遠(yuǎn)。在哺乳期，亦不會(huì)因幼兒的吵鬧而影響工作緊的另一方的休息。當(dāng)然，雙房之間的墻可用活動(dòng)墻，以靈活間隔。2）大容量的儲藏室與功能分區(qū)的儲藏柜 目前家庭中所儲藏的物品大致分為三類：一類是家庭常用清潔工具或清潔用品、家庭舊物等，二類是住戶喜好的運(yùn)動(dòng)用品或收藏品等。前者是一般意義上的儲藏室所儲藏的東西。后者則因住戶的愛好不同，而有很大的不同。北奧是運(yùn)動(dòng)

25、家園，業(yè)主在運(yùn)動(dòng)，旅游乃至登山探險(xiǎn)方面所備的行頭將會(huì)不少，常見的有：魚桿、球拍、球桿、山地車、輪滑車、睡帶、帳篷、甚至雪橇等。第三類是大批量購物后產(chǎn)生的生活用儲藏品，包括各種食品、煙酒茶、百貨用品等，這是不斷消耗又不斷購進(jìn)的暫存品，這類暫存品量不大但品種多，存放時(shí)需要?dú)w類歸架，部功能分區(qū)的儲物柜是較好的選擇。在潮流的引導(dǎo)之下，家庭的儲藏物品會(huì)越來越多，對儲藏室與儲藏柜功能的瞻前考慮與合理設(shè)計(jì)，將在滿足市場的基礎(chǔ)上，成為產(chǎn)品的一個(gè)賣點(diǎn)以與品牌特色的一個(gè)支撐點(diǎn)。3）多功能的客廳 隨著家電的發(fā)展，現(xiàn)代家庭中，客廳往往兼有更多的功能，如家庭影院、HIFI音響室、中高檔收藏品的展示廳、客人聚會(huì)時(shí)的小型舞

26、廳或卡拉OK廳等。目前，客廳的結(jié)構(gòu)與客廳的功能是有矛盾的，從視覺上講，客廳宜寬宜大、通透開闊，窗戶最好落地挨邊，變成玻璃幕墻。從使用上講，客廳屬于家庭公共區(qū)，是最嘈雜的部分。當(dāng)作為家庭影院或音響室時(shí)，聲響不止在屋，更會(huì)沿地、墻震動(dòng)，累與周邊住戶，客廳越通透，噪音干攏便越大。大型社區(qū)中，住戶因發(fā)燒音響而引至四鄰?fù)对V的不在少數(shù)。大部分看家庭影院的家庭都會(huì)因此而面臨聲音和效果的兩難問題?，F(xiàn)代人生活的一個(gè)觀念是：既要有利于自已的個(gè)性，又要尊重別人的權(quán)利。反映到客廳設(shè)計(jì)中，則是即要能自由享受自已的喜好，又不能干擾他人的生活。北奧的住戶中，大多是精力充沛的中青年人士，夜生活將較為豐富。客廳在減少干擾的同時(shí)

27、如何滿足多功能需求，宜作細(xì)致考量，如更側(cè)重某種功能或是在裝修時(shí)多采用吸音材料和吸音設(shè)計(jì)等。 4）家庭部網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 據(jù)預(yù)測，在35年，大多數(shù)家庭將擁有不止一臺的PC或INTERNET接入設(shè)備，這就需要在家庭設(shè)置一個(gè)家庭信息控制系統(tǒng)，同時(shí)這個(gè)控制系統(tǒng)不僅僅是完成網(wǎng)絡(luò)接入，它將還是家用電器、照明、安防、三表計(jì)費(fèi)、和小區(qū)網(wǎng)絡(luò)聯(lián)接的物業(yè)管理系統(tǒng)的集中控制中心。 5）預(yù)留網(wǎng)絡(luò)端口的廚房、衛(wèi)生間 智能家用電器上互聯(lián)網(wǎng)將成為一種趨勢。目前，網(wǎng)絡(luò)冰箱、網(wǎng)絡(luò)洗衣機(jī)、網(wǎng)絡(luò)微波爐等信息家電已陸續(xù)推出，居室智能系統(tǒng)的布線宜合理考慮屋各室智能家電的使用需要。6）家庭部小總機(jī)系統(tǒng) 一家一部的布局并不適宜大居室的需要，特別是復(fù)

28、式或別墅等室?guī)翘莸膽粜?。從使用角度?jì)，家庭部可考慮安裝小總機(jī)系統(tǒng)，在客廳、臥室、衛(wèi)生間、浴室、廚房乃至車庫設(shè)分機(jī)，以方便住戶接轉(zhuǎn)。7）沒有生活垃圾的廚房 合理的廚房設(shè)計(jì)，合適的廚房用品搭配可令廚房始終保持干凈整潔，骨頭、菜葉等通過碎骨機(jī)進(jìn)入下水道，使廚房不再產(chǎn)生垃圾。這一方面，可借鑒番禺奧園的廚房設(shè)計(jì)。8）樣板房 樣板房是房間功能的最直接展現(xiàn)，當(dāng)部功能考慮得較細(xì)時(shí)，最好在樣房間給以直觀體現(xiàn)。如儲物間，各儲物間具有怎樣的儲物功能，應(yīng)放相應(yīng)的實(shí)物于，以一目了然，免去看樓者的無謂猜想。其余類推。二) 社區(qū)服務(wù)、商業(yè)設(shè)施與文化活動(dòng)豐富國際化涵 北奧社區(qū)服務(wù)容與方式將借鑒發(fā)達(dá)國家中的社區(qū)服務(wù)方式來設(shè)置

29、，通過多元化的服務(wù)容與課程設(shè)置，尤其是在社區(qū)體育運(yùn)動(dòng)、健康保障體系方面的設(shè)定，為業(yè)主提供符合國際化水準(zhǔn)的健康生活。這將是北奧之國際化與其他小區(qū)根本不同之處。1教育服務(wù) 1） 兒童托管服務(wù)主要針對下課放學(xué)后的中小學(xué)生與其幼兒而設(shè)?？膳c社區(qū)所辦之各類青少年體育運(yùn)動(dòng)培訓(xùn)班結(jié)合起來。2）遠(yuǎn)程教育服務(wù) 職業(yè)教育發(fā)展的重要性，已被社會(huì)各個(gè)階層的人所認(rèn)同。在國外，政府鼓勵(lì)遠(yuǎn)程教育發(fā)展行動(dòng)并為此提供政策支持，而網(wǎng)絡(luò)服務(wù)商亦會(huì)對遠(yuǎn)程教育實(shí)行優(yōu)惠收費(fèi)。遠(yuǎn)程學(xué)習(xí)以其靈活性滿足了邊工作邊學(xué)習(xí)的在職人員進(jìn)修要求。在國，部分知名大學(xué)遠(yuǎn)程教育課程已經(jīng)展開，社區(qū)可考慮與遠(yuǎn)程教育機(jī)構(gòu)合作，為區(qū)業(yè)主提供學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)甚至設(shè)置特殊遠(yuǎn)程教

30、育課程與課堂。如果爭取到網(wǎng)絡(luò)服務(wù)商在這方面的優(yōu)惠收費(fèi)，則不僅止奧園，包括面對激烈競爭的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)商在，都可受益無窮。3）健康促進(jìn)學(xué)校 資料：關(guān)于健康促進(jìn)學(xué)校健康促進(jìn)學(xué)校是世界衛(wèi)生組織在全球圍倡導(dǎo)的一項(xiàng)對人類健康具有深遠(yuǎn)意義的基礎(chǔ)性工作，它充分利用學(xué)校、社會(huì)、環(huán)境等資源，改造或消除不利于健康的各種因素，從而形成一個(gè)利于學(xué)生知曉健康信念、養(yǎng)成有益于健康的行為習(xí)慣和生活方式的學(xué)校環(huán)境，完善學(xué)校素質(zhì)教育。健康學(xué)校是指這樣一個(gè)地方，在那里通過學(xué)校與學(xué)校所在社區(qū)成員的共同努力，提供能促進(jìn)并保護(hù)學(xué)生健康的、全面的、積極的經(jīng)驗(yàn)和組織機(jī)構(gòu)。這包括正式和非式式的健康教育課程；創(chuàng)建一個(gè)安全和健康的學(xué)校環(huán)境；提供適當(dāng)?shù)?/p>

31、健康服務(wù)，并且促使家庭和社區(qū)更廣泛參與，以便最大限度地促進(jìn)和保障學(xué)生與社區(qū)成員的健康。健康促進(jìn)學(xué)校的容包括如下六方面：1. 學(xué)校健康教育：這是明確規(guī)定并廣泛公布的一些指令，也就是通常人們所說規(guī)章制度。它可以影響健康促進(jìn)學(xué)校行動(dòng)的實(shí)施和資源的分配。2學(xué)校物質(zhì)環(huán)境：指學(xué)校建筑、場地、進(jìn)行戶、戶外活動(dòng)所需的設(shè)備以與學(xué)校周圍的環(huán)境，也包括一些基本的設(shè)施（如衛(wèi)生設(shè)施等）。 3學(xué)校社會(huì)環(huán)境：是指學(xué)校學(xué)生之間、教職員工之間以與學(xué)校的教職員工與學(xué)生之間的關(guān)系。 4社區(qū)關(guān)系：是指學(xué)校與學(xué)生家庭之間的聯(lián)系，包括學(xué)校與支持和促進(jìn)健康的關(guān)鍵的社區(qū)政府、社區(qū)機(jī)構(gòu)之間的聯(lián)系。 5個(gè)人健康技能：是指通過正式的和非正式的課程

32、幫助學(xué)生和其他人獲得與其年齡相稱的衛(wèi)生知識、態(tài)度、理解力以與技能，以便使他們能在本人或社區(qū)與健康有關(guān)的問題上能做出正確選擇，更富于責(zé)任感。 6健康服務(wù)：指學(xué)校所在社區(qū)的衛(wèi)生醫(yī)療機(jī)構(gòu)與學(xué)校醫(yī)務(wù)室結(jié)合，向?qū)W生和教職工提供直接的服務(wù)，擔(dān)負(fù)起少年兒童保健和促進(jìn)教職工健康的責(zé)任。 由于健康促進(jìn)學(xué)校是國際性的，亞太區(qū)各國間都保持一定程度的一致性。也就是這6個(gè)方面的大框架要保持一致。 于1995年5月分別由城市衛(wèi)生發(fā)展合作中心與衛(wèi)生部、中國健康教育研究所引進(jìn)了中國/WHO健康促進(jìn)學(xué)校項(xiàng)目，西城區(qū)的161中學(xué)、實(shí)驗(yàn)中學(xué)等被選為首批健康促進(jìn)學(xué)校示校，目前，全市已有132所學(xué)校參與此項(xiàng)工作，2000年市健康促進(jìn)學(xué)

33、校進(jìn)入清華、中國石油大、師、郵電、第二外國語大學(xué)、工業(yè)大學(xué)友所高等院校。 三年，市健康促進(jìn)學(xué)校將過半，北奧的雙語國際學(xué)校應(yīng)考慮加入此行列中。4）社區(qū)終生教育課堂 在國外,社區(qū)開展終生教育服務(wù)正方興未艾，在奧園，更多的是以運(yùn)動(dòng)健康為主線的社區(qū)終生健康教育、綠色環(huán)保教育、世界人文知識教育，緊急災(zāi)難、傷害與危機(jī)應(yīng)對知識教育、奧林匹克文化教育等。針對不同年齡層次和人群，可開設(shè)長壽體育課堂、家庭式體育野營、女性體育講座、兒童體能教室等； 5）其他課堂教育 可引進(jìn)社會(huì)學(xué)校在社區(qū)開辦課堂或培訓(xùn)班。2社區(qū)運(yùn)動(dòng)健康服務(wù) 1）健康代理人 所謂社區(qū)健康代理人，意即在社區(qū)推行全科門診，為家庭和個(gè)人配備全科醫(yī)生. 資料

34、：關(guān)于健康代理與全科醫(yī)療在國外,較為古老的一種醫(yī)療服務(wù)是通科醫(yī)生服務(wù)，起源于200多年前。19世紀(jì)大多數(shù)有正式職業(yè)的醫(yī)生都是通科醫(yī)生（generalpractitioner，GP），大多有正式職業(yè)的醫(yī)生在社區(qū)開業(yè)，作為親密的朋友和咨詢者陪伴著居民與其家庭，提供真誠而周到的基層醫(yī)療照顧。自20世紀(jì)60年代以來，由于人口老齡化進(jìn)程和慢性病患病的上升，基層醫(yī)療保健的重要性重新顯現(xiàn)，原來通科醫(yī)生的服務(wù)便上升到了現(xiàn)代醫(yī)學(xué)體系中一種新型醫(yī)學(xué)專業(yè)的層次，即以“全科醫(yī)學(xué)”或“家庭醫(yī)學(xué)”為學(xué)術(shù)核心的全科醫(yī)療家庭醫(yī)療服務(wù)。 現(xiàn)在世界上已經(jīng)公認(rèn)，以社區(qū)為基礎(chǔ)的正三角形（又稱金字塔形）醫(yī)療保健體系是理想的保健體系，其

35、寬大的底部是可以被群眾廣泛利用的、立足于社區(qū)、提供基本醫(yī)療保健和公共衛(wèi)生服務(wù)的門診機(jī)構(gòu)（或診所與健康中心）；中部是二級醫(yī)院、護(hù)理院和其他能處理需要住院的常見問題（如急腹癥、分娩等）的機(jī)構(gòu)，頂部是處理疑難和高技術(shù)問題（如冠狀動(dòng)脈搭橋術(shù)、器官移植術(shù)等）的少數(shù)三級醫(yī)院。有一半以上醫(yī)師人力在基層從事社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)，所有民眾的首診醫(yī)療保健都在基層解決；每個(gè)人、每個(gè)家庭都擁有自己的家庭醫(yī)生，與之共同維護(hù)一生的健康，改善生活質(zhì)量。目前，各個(gè)區(qū)都在變著花樣兒培育社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)，做法各不一樣。海淀區(qū)中關(guān)村醫(yī)院建立的家庭醫(yī)生服務(wù)模式是契約式關(guān)系，實(shí)現(xiàn)以健康需求為導(dǎo)向的“六位一體”綜合服務(wù)；西城區(qū)廠橋醫(yī)院建立醫(yī)院社區(qū)衛(wèi)

36、生“三條龍”服務(wù)，病人需要什么就提供什么；位于宣武區(qū)的友誼醫(yī)院實(shí)現(xiàn)了與社區(qū)衛(wèi)生的雙向轉(zhuǎn)診關(guān)系。具有百年歷史的普仁醫(yī)院，在崇文區(qū)創(chuàng)建社區(qū)?？瓶祻?fù)社區(qū)服務(wù)新模式構(gòu)想，于去年兼并了該區(qū)另一家二級醫(yī)院，并將其轉(zhuǎn)變?yōu)閮蓚€(gè)社區(qū)服務(wù)中心，隨后自籌400余萬元武裝所屬社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站點(diǎn)。由其投資30萬元建立的火橋社區(qū)模式起點(diǎn)很高，在180平方米的環(huán)境中不但有全科門診、治療室、理療室、11個(gè)座位的軌道輸液室，而且有一個(gè)口腔治療室一套嶄新的牙椅。除了先進(jìn)的醫(yī)療、消毒設(shè)備，齊全的基層專業(yè)人員，還配備了相關(guān)的通訊設(shè)備。盡管投資社區(qū)目前只賠不賺，但普仁醫(yī)院有意在所屬的4個(gè)社區(qū)建立統(tǒng)一標(biāo)識、形成連鎖。 北奧作為現(xiàn)代社區(qū)，其

37、醫(yī)療服務(wù)應(yīng)以最底層為主展開，即提供基本醫(yī)療保健和公共衛(wèi)生服務(wù)的門診機(jī)構(gòu)，在基層用價(jià)格合理的基本技術(shù)解決90%左右的健康問題。在此方面，可邀請大醫(yī)院設(shè)站設(shè)點(diǎn)，結(jié)合社區(qū)相關(guān)衛(wèi)生健康組織共同開展社區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)。 2）運(yùn)動(dòng)指導(dǎo)員與社區(qū)全民健身服務(wù)網(wǎng)絡(luò) 關(guān)于運(yùn)動(dòng)指導(dǎo)員，在其他報(bào)告中已多有表述，在此不贅述，僅就運(yùn)動(dòng)管家所應(yīng)兼具的五種身份作一概述。運(yùn)動(dòng)指導(dǎo)員對運(yùn)動(dòng)者與其家庭來說兼有五種身份，即：一運(yùn)動(dòng)首診：負(fù)責(zé)常見的運(yùn)動(dòng)診療與其全方位全過程管理，包括運(yùn)動(dòng)處方的開具、中期過程監(jiān)測、調(diào)整與后期跟蹤服務(wù)；二運(yùn)動(dòng)監(jiān)護(hù)人：負(fù)責(zé)運(yùn)動(dòng)健康的全面維護(hù)，促進(jìn)科學(xué)運(yùn)動(dòng)觀念的形成，定期進(jìn)行適宜的運(yùn)動(dòng)質(zhì)量檢測并給以調(diào)整和糾偏；三

38、咨詢者：提供運(yùn)動(dòng)與健康的咨詢服務(wù)，聆聽與體會(huì)運(yùn)動(dòng)者的感受，通過有技巧的溝通與運(yùn)動(dòng)者建立信任，對各種有關(guān)問題提供詳細(xì)的解釋和資料，指導(dǎo)服務(wù)對象有成效地自我運(yùn)動(dòng)保??；四教育者：利用各種機(jī)會(huì)和形式對服務(wù)對象（包括各年齡層次的健康人、殘疾人群和病人等）隨時(shí)進(jìn)行深入細(xì)致的運(yùn)動(dòng)健康教育，保證教育的全面性、科學(xué)性和針對性并進(jìn)行教育評估；五運(yùn)動(dòng)服務(wù)協(xié)調(diào)者：當(dāng)運(yùn)動(dòng)者需要時(shí)，負(fù)責(zé)為其提供協(xié)調(diào)性服務(wù)，包括動(dòng)用家庭、社區(qū)、社會(huì)資源和各級各類醫(yī)療保健資源，與專業(yè)運(yùn)動(dòng)指導(dǎo)員形成有效的雙向轉(zhuǎn)診關(guān)系。與運(yùn)動(dòng)指導(dǎo)員以“團(tuán)隊(duì)合作”形式共同參與社區(qū)運(yùn)動(dòng)服務(wù)的其他社區(qū)運(yùn)動(dòng)人力包括：管家助理、營養(yǎng)師、康復(fù)醫(yī)師技師、心理精神醫(yī)師、其他專

39、業(yè)運(yùn)動(dòng)指導(dǎo)員、醫(yī)師、社會(huì)工作者、志愿者等等。 當(dāng)然，較為理想的狀態(tài)是運(yùn)動(dòng)指導(dǎo)員的五種身份均能充分體現(xiàn)并發(fā)揮作用。但由于社會(huì)對此認(rèn)知有限，國又無類似經(jīng)驗(yàn)可鑒，加上國大量缺乏符合標(biāo)準(zhǔn)的運(yùn)動(dòng)指導(dǎo)員，故完全達(dá)到上述五點(diǎn)是較難的。北奧需結(jié)合現(xiàn)狀，結(jié)合社區(qū)全民健身服務(wù)網(wǎng)絡(luò)的基本架構(gòu)和基本模式，予以運(yùn)動(dòng)指導(dǎo)員身份與功能上的設(shè)定。全民健身服務(wù)網(wǎng)絡(luò)另有專題報(bào)告，此不贅述。3）寵物保健與托管寵物俱樂部 資料：寵物在國外在國外，溺愛寵物的現(xiàn)象是相當(dāng)廣泛的，美國家庭的58.9%至少擁有一只的寵物，而其中的40%擁有一只以上的寵物。聯(lián)合國1998年人口發(fā)展報(bào)造指出，美國和歐洲人每年用于寵物食品的支出為170億美元這要比

40、全世界每個(gè)人每年健康、營養(yǎng)的總需要還要多40億美元。僅在美國，寵物所有者在他們的5700萬只狗和7000萬只貓上的食品花費(fèi)總額為30億美元，寵物所有者的感情深深傾注于寵物之上，形成了寵物市場的高速增長。 寵物的流行基本上基于一種可信的人口統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)。父母認(rèn)為照顧寵物可以培養(yǎng)孩子的責(zé)任感，所以寵物在孩子當(dāng)中非常流行。上班的父母有一種偏好，愿意為他們拿鑰匙的孩子提供寵物。寵物是耐心的沒有判斷力的聽眾，它們從來不回話，而且能夠保持所有的秘密，這致使數(shù)量不斷增長的單身貴族傾向于把寵物視為聽話的伙伴。在歐美與日本，寵物對老年人是特別重要的，它們有助于年長者維持他們的認(rèn)識與生理機(jī)能，據(jù)調(diào)查表明，84%的主人

41、向他們的狗講述問題；每天73%的時(shí)間與狗相伴；49%的人大聲朗讀報(bào)紙和雜志，與沒有狗的人相比，有狗者去看病的次數(shù)更少，而且也很少有健康問題。 美國動(dòng)物醫(yī)院協(xié)會(huì)的一項(xiàng)報(bào)告指出：被調(diào)查的寵物所有者中，有70%的人將寵物視為孩子。 當(dāng)被問與在沙漠中想把什么作為陪伴時(shí)，53%的人選擇了貓或狗。 就愛而言，接近1/2的女性寵物所有者更有賴于寵物，而不是其配偶或孩子。 大約2/3的寵物狗的主人帶著他們?nèi)ヂ糜?.3萬名接受寵物狗的居住者助長了這一趨勢。 27%的寵物所有者帶著寵物去拍攝家庭照。 60%多的寵物所有者在他們的假期賀卡中要提到有關(guān)寵物的消息。 在，據(jù)民間調(diào)查資料，市民中養(yǎng)寵物的家庭占6.2%，并

42、且每年以8.2%的速度增長。而其中，以核心家庭和空巢家庭為多。對于養(yǎng)寵物，雖然各城市都有相應(yīng)法規(guī)，但執(zhí)行起來非常疏散。市合法養(yǎng)狗（即登記注冊）與非法養(yǎng)狗的比例達(dá)到1：3。萬科城市花園被稱為最著名的大狗聚集地，其狗的數(shù)量與品種據(jù)說“多到無法想像”，區(qū)業(yè)主曾因?qū)櫸飭栴}而產(chǎn)生尖銳沖突，到現(xiàn)在都是該社區(qū)的敏感問題。由于養(yǎng)寵物情形已非常普遍，對寵物不能禁養(yǎng)，又不能倡養(yǎng)，因而新型社區(qū)中的寵物管理問題一直是物業(yè)管理公司無法回避又難以解決的一大難題。在，亦沒有一個(gè)社區(qū)能在設(shè)計(jì)時(shí)對這類問題合理考慮。 北奧作為一個(gè)國際化的大型居住小區(qū)，宜能以西方社會(huì)對寵物所持之平和尊重的態(tài)度來對待社區(qū)的寵物問題，即樹立國際化的寵

43、物觀，并最好能在早期設(shè)計(jì)中考慮，如規(guī)劃專門的寵物活動(dòng)區(qū)，放置寵物活動(dòng)設(shè)施，成立寵物課堂，進(jìn)行常識普與和教育，引進(jìn)寵物醫(yī)院等。在國，養(yǎng)寵物者多半是有錢人，他們投精力與感情于寵物上，視寵物如人而非物，甚至當(dāng)作精神的一部分。對于愛寵物者來說，尊重寵物，意即尊重他們，社區(qū)對寵物的真誠關(guān)懷一定會(huì)形成這部分人群對社區(qū)的真誠推崇，從而成為北奧的一個(gè)有力賣點(diǎn)，以與社區(qū)人文上的一大特色。值得一提的是，寵物問題有其利與弊的兩面性，在實(shí)際操作時(shí)應(yīng)充分論證。3社區(qū)社團(tuán)與俱樂部 1）綠色家園志愿者組織 社區(qū)的環(huán)保志愿組織，開展綠色環(huán)保教育與活動(dòng)、義務(wù)植樹等，社區(qū)的大樹可考慮由業(yè)主認(rèn)養(yǎng)或栽種。2）社區(qū)俱樂部或愛好者協(xié)會(huì)

44、各類球迷俱樂部、旅游、攝影、集郵、軍事、單車越野、音樂發(fā)燒友、車迷協(xié)會(huì)或俱樂部等。社區(qū)社團(tuán)活動(dòng)的開展可分為三個(gè)階段：初時(shí)培養(yǎng)階段：由社區(qū)發(fā)動(dòng)相應(yīng)活動(dòng)，吸引居民參加，并從中尋找具專長且熱心于公益事業(yè)者作社團(tuán)發(fā)起人。組建發(fā)展階段：社區(qū)提供相應(yīng)場所與設(shè)施，協(xié)助社團(tuán)發(fā)起人與其興趣人群，制訂社團(tuán)章程、組建社團(tuán)。自我運(yùn)行階段：在社區(qū)相應(yīng)管理機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)下，社團(tuán)自籌經(jīng)費(fèi)，自行開展活動(dòng)。在管理形式上，社區(qū)建立社區(qū)文化機(jī)構(gòu)，以此作為社團(tuán)與社區(qū)管理機(jī)構(gòu)之間的聯(lián)絡(luò)。所有社團(tuán)須由社區(qū)文化機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)組建，其所有社區(qū)性公眾集會(huì)活動(dòng)應(yīng)事先報(bào)該機(jī)構(gòu)備案，當(dāng)社團(tuán)需要時(shí)，由該機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、聯(lián)絡(luò)和動(dòng)用相關(guān)社區(qū)資源與社會(huì)資源。社團(tuán)活動(dòng)除

45、在區(qū)展開外，亦可同時(shí)加強(qiáng)與外界的交流，社區(qū)文化機(jī)構(gòu)可利用奧園資源與其社會(huì)背景創(chuàng)造或提供相應(yīng)機(jī)會(huì)與條件。社區(qū)刊物應(yīng)成為社團(tuán)的，對其活動(dòng)予以密切報(bào)道和跟蹤，在條件許可下，可適時(shí)邀請社會(huì)對有益活動(dòng)給以關(guān)注和傳播。社區(qū)文化機(jī)構(gòu)在引導(dǎo)社團(tuán)活動(dòng)時(shí)，應(yīng)考慮與區(qū)的商業(yè)營運(yùn)機(jī)構(gòu)形成聯(lián)動(dòng)，即有意識促進(jìn)會(huì)所各類場館設(shè)施的營業(yè)，以與周邊商業(yè)街的活動(dòng)贊助與支持。4. 商業(yè)服務(wù)與設(shè)施富有時(shí)代氣息與都市氣息的社區(qū)商業(yè)走廊，可通過對都市生活的立體化營造，增加社區(qū)的時(shí)尚感和國際感，令業(yè)主在優(yōu)美的自然空間中，感受都市生活的風(fēng)情萬種。1）時(shí)尚吧一條街 在都市中，“吧”早已超出原先酒吧的疇，變得花樣翻新。千姿百態(tài)。目前正在悄然興起的

46、各式各樣的“吧”，已成為當(dāng)今都市時(shí)尚消費(fèi)的一個(gè)新標(biāo)志。除了酒吧、網(wǎng)吧、吧之外，仍有如下： 書吧休閑中求知識 書吧中時(shí)新報(bào)刊、暢銷書等一應(yīng)俱全，配有茶水、飲料、以與銷售、代購書籍等服務(wù)。只需花一點(diǎn)錢，即可整天閱覽。書吧可吸引大量的讀書人。同時(shí)可經(jīng)常舉辦娛樂表演，開辦文學(xué)沙龍，組織作家與讀者聯(lián)誼等活動(dòng)。彩妝吧輕松中學(xué)技巧 通過開架式立櫥近百種色調(diào)的唇膏、各種粉底、香水與護(hù)膚霜的展示，愛美人士可在此試用產(chǎn)品，交流美容體會(huì)，學(xué)習(xí)化妝技巧和香氛療法?？棽及蓱雅f與實(shí)踐 其有織布、染布的全套家什，現(xiàn)場有染織高手指點(diǎn)。都市麗人操起紡錘、梭子干起織布這項(xiàng)歷史悠久的傳統(tǒng)農(nóng)活，別有一番味道。寫作吧休閑中創(chuàng)作 專為寫

47、作愛好者而設(shè)。吧里半開放式的隔間，沙發(fā)、冷熱飲料、休閑食品一應(yīng)俱全，既可寫作，也可打盹休息。繪畫吧自由想象 其可為客人提供畫筆、顏料和繪畫紙，有專門的繪畫教師為客人現(xiàn)場指導(dǎo)。玩具吧尋回天真 別具一格的玩具吧，設(shè)置幾十種富有特色的智力類、技巧類玩具，此類成人玩具雖結(jié)構(gòu)簡單，但頗費(fèi)智慧、耐心和技巧，甚至需要數(shù)學(xué)和幾何知識。對一些難度較高的玩具實(shí)行懸賞，令人動(dòng)力十足。球迷吧音樂吧欣賞音樂 采取“吧”的形式進(jìn)行一部分商業(yè)經(jīng)營的好處在于：1）增加了消費(fèi)中的人情因素，感情因素，宜對客戶形成呼喚力 2) “吧”是都市人群心靈與感情的聚居地, 現(xiàn)代的都市白領(lǐng)在精神上很難擺脫對“吧”文化產(chǎn)生的感情的寄托. 有品

48、味的吧可以為住客提供更多的交往空間和交往人群, 從而在家園中尋到心靈的又一個(gè)棲息地. 3) 可為社區(qū)增添更多的時(shí)尚與品味。2）文化酒吧與文化茶館 3）健康食品專賣店 4）天然食品專賣店 天然食品消費(fèi)得益于現(xiàn)今世界那些致力于更健康的生活方式，希望有助于保護(hù)環(huán)境的人群的大量增長。在美國開展的一項(xiàng)研究發(fā)現(xiàn)，美國社會(huì)各階層在的價(jià)值觀似乎要發(fā)生根本性的轉(zhuǎn)變，個(gè)人的健康和幸福、環(huán)境健康、社會(huì)參與等價(jià)值觀排在最重要的位置。例如，超過85%的被調(diào)查者認(rèn)為他們逐漸重視良好的營養(yǎng)和體育鍛煉；71%的人聲明，更關(guān)心生態(tài)與地球的健康；66%的人聲明，他們比幾年前更注重仁慈、正直和誠實(shí)。天然食品代表了美國新的價(jià)值取向，

49、這是基于根深蒂固的價(jià)值觀，而非膚淺的追逐時(shí)尚。 5）體育用品專賣店 6）國際名店廊 在餐飲、健身、購物等方面引進(jìn)國際知名品牌，如麥當(dāng)勞、艾德熊、Bally、大型倉儲超市等。 7）旅游用品專賣店 8）汽車俱樂部 資料: 恩保大陸汽車俱樂部 世界主要發(fā)達(dá)國家，汽車俱樂部已深入到每個(gè)人的日常生活。在日益崇尚自我意識、追求生活質(zhì)量、完善社會(huì)分工的中國，汽車俱樂部也獲得迅猛發(fā)展。目前，我們國的俱樂部還局限在組織活動(dòng)、專項(xiàng)服務(wù)、品牌結(jié)合等方面，未能進(jìn)行全方位的服務(wù)狀態(tài)。2000年中，于1995年底成立的國第一家汽車俱樂部大陸汽車俱樂部（ CAA）與澳大利亞最大的汽車協(xié)會(huì)，在澳洲從事汽車服務(wù)業(yè)務(wù)超過75年的

50、恩保（ NAMA）公司攜手建立恩保大陸汽車俱樂部， 在強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手之后， 恩保大陸提出了“汽車物業(yè)管理”的概念，為中國的汽車服務(wù)指出了方向?！败嚹_，事我管”是對“汽車物業(yè)管理”的準(zhǔn)確闡述。也就是說，作為恩保大陸汽車俱樂部的會(huì)員，您只管享受用車的方便，其他有關(guān)汽車的“麻煩事”，恩保大陸會(huì)“幫您記住，幫您辦” 汽車物業(yè)管理的容包括：為會(huì)員指定一名專業(yè)車務(wù)管理員，負(fù)責(zé)會(huì)員所有的車務(wù)管理；為會(huì)員免費(fèi)辦理信用額度為 5000元的“大陸龍卡”一，以方便會(huì)員的生活；自動(dòng)交費(fèi)服務(wù)：按時(shí)為會(huì)員代辦車輛年檢、按時(shí)為會(huì)員代辦駕照年審、按時(shí)為會(huì)員代交養(yǎng)路費(fèi)與車船使用稅；在會(huì)員需要車輛保險(xiǎn)時(shí)，為會(huì)員代上車輛保險(xiǎn)，并提供保

51、險(xiǎn)理賠代理；如果會(huì)員愿意，為會(huì)員提供可以信賴的汽車維修網(wǎng)點(diǎn)；通過精美會(huì)刊，向會(huì)員提供各種生活資訊與汽車信息。 流動(dòng)救援車組成了恩保大陸汽車俱樂部的救援網(wǎng)絡(luò)， 24小時(shí)全天候救援。如果會(huì)員在行駛時(shí)遇到任何問題，均可致電恩保大陸。大陸救援會(huì)在 30分鐘到達(dá)會(huì)員身旁。 針對公司和企業(yè)，恩保大陸汽車俱樂部還推出了“專家車輛管理”服務(wù)，提供企業(yè)車輛管理的全套解決方案，使企業(yè)可以大大節(jié)省車輛管理成本，提高企業(yè)的后勤管理水平。 俱樂部現(xiàn)已在全國 7個(gè)城市建立了服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。在 35年，這一網(wǎng)絡(luò)將發(fā)展到全國各主要城市。在，恩保大陸汽車俱樂部開始發(fā)展服務(wù)點(diǎn)，第一個(gè)服務(wù)站位于望京，將于今年五月開業(yè)。 北奧的商業(yè)設(shè)施中

52、，汽車服務(wù)店是必不可少的。為體現(xiàn)奧園的國際化，最好能引進(jìn)高檔次高標(biāo)準(zhǔn)的汽車服務(wù)機(jī)構(gòu)。在這方面，恩保大陸是一個(gè)可以考慮的對象。9）青年旅館 資料：青年旅館與自助旅行青年旅館1912年產(chǎn)生于德國，是專為全世界的自助旅行者服務(wù)的場所，由于自助旅行在國外十分普與，因此青年旅館數(shù)量也很多，僅僅在日本，一個(gè)小鎮(zhèn)里就有20多家青年旅館?，F(xiàn)在，全世界的青年旅館已發(fā)展到近5000家。 作為一個(gè)合格的青年旅館必須具備兩個(gè)基本條件：一要有中央空調(diào)，二要有直達(dá)電梯。國際青年旅館總部設(shè)在歐洲，每一個(gè)合格的聯(lián)網(wǎng)旅館都能申請成功。國際青年旅館聯(lián)盟IYHF（Internation youth hotel federation

53、）采用會(huì)員制，擁有一會(huì)員證，可以優(yōu)先與優(yōu)惠住宿分布全球的國際青年旅館。自助旅行者，只需帶著有效證件到本地的青年旅館，未成年人交40元，成年人交60元費(fèi)用即可成為會(huì)員。該證件有效期是1年，有效圍是全世界的青年旅館。其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)定在10美元左右。 不同于一般的商務(wù)旅館，青年旅館實(shí)行自已動(dòng)手，自已策劃行程，在旅館里洗衣做飯等均得自理。這些青年旅館，由世界青年旅館聯(lián)盟編寫進(jìn)“IYHF指南”，包括其旅館地址、住宿費(fèi)用、交通情況等。全世界的青年旅游都以青年旅館為家。而青年旅館亦被稱為“窮人的希爾頓飯店”。 青年旅館的宗旨就象IYHF的總裁穆特先生所說：“真正的青年旅舍精神在于，真正的青年旅舍住客采用步行或騎

54、單車，自己動(dòng)手做飯，放棄大而舒適的旅舍，選擇小而簡陋的青年旅舍。這是一種浪漫的理想主義旅游觀?！?在，目前開的青年旅館有兩家，分別是位于的兆龍青年旅館和位于東單的晨光青年旅館。晨光在廣場后面，地下共有四層，其酒吧、咖啡屋、澡堂應(yīng)有盡有，房間為兩床的標(biāo)準(zhǔn)間（國外大多為一個(gè)房間置幾上下鋪）。住客衣物的洗熨全部被服務(wù)人員免費(fèi)代勞。因開業(yè)不到4個(gè)月，價(jià)格定在50元左右，對外賓則提高國際標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)稱，自晨光申請涉外許可接待外賓后，從網(wǎng)上接到的訂單已排到今年7月份，現(xiàn)在入住的大多是外國人。 至于北奧，既然已有設(shè)置賓館的考慮，不妨加盟要求并不高的國際青年旅館，設(shè)計(jì)一座別有特色的奧林匹克青年旅館。一方面，可以借

55、用世界性的旅游服務(wù)機(jī)構(gòu)與其宣傳網(wǎng)絡(luò)，另一方面，有利于廣招住客，減輕經(jīng)營壓力。而旅館之“奧林匹克”的名稱也定會(huì)對世界旅游青年產(chǎn)生較大的吸引力與信賴力。 10）旅游服務(wù)社(旅游代辦點(diǎn)) 社區(qū)居民在相互熟悉后，常會(huì)產(chǎn)生結(jié)伴出游的愿望。大型社區(qū)中，居民的外出旅游極易成團(tuán)成隊(duì)。對于這種客觀需要，社區(qū)往往主動(dòng)引導(dǎo)，如引進(jìn)旅行社，設(shè)立旅行服務(wù)代辦機(jī)構(gòu)等，為社區(qū)居民的出游提供方便。并將此作為社區(qū)文化的一部分給以大力支持。如南方祈福新村、碧桂園、花園等，都是這方面的佼佼者，并由此為社區(qū)贏得了不少口碑。北奧在為社區(qū)引進(jìn)旅游機(jī)構(gòu)時(shí)，可以采用招標(biāo)形式。在活動(dòng)展開上，可以結(jié)合社區(qū)的運(yùn)動(dòng)特色，開辦多種體育旅游、休閑旅游、

56、探險(xiǎn)旅游等等。盡管發(fā)展商并不直接介入周邊商業(yè)場所的經(jīng)營，而只是以出租場地為主，但商業(yè)設(shè)施作為社區(qū)配套的一部分，仍需與社區(qū)自身提供的服務(wù)與配套綜合起來考慮。以便社區(qū)既能減輕自身的經(jīng)營負(fù)擔(dān)，又能為居民提供更好的生活服務(wù)。商業(yè)走廊或商業(yè)設(shè)施將在主題景觀大道兩旁的臨街商鋪展開。為應(yīng)合且提升社區(qū)國際化形象，社區(qū)的商業(yè)走廊應(yīng)顯出指示性較強(qiáng)的格調(diào)與品味，即針對社區(qū)業(yè)主的特定需要而引進(jìn)。在商鋪招商中，發(fā)展商宜對商鋪的經(jīng)營項(xiàng)目與裝修風(fēng)格給以引導(dǎo)和監(jiān)控。部分商業(yè)設(shè)施亦可放進(jìn)奧林匹克大廈中經(jīng)營，如書吧等，此時(shí)，書吧宜要求有多種與多版本的中高檔白領(lǐng)雜志與外文雜志。如英文版、版、版、版、版的時(shí)尚，英文版與中文版的商業(yè)周

57、刊與汽車、音響、旅游、攝影等能反應(yīng)現(xiàn)代生活品質(zhì)的刊物。作為社區(qū)商業(yè)的一部分，臨街的商鋪應(yīng)加入社區(qū)局域網(wǎng)，與社區(qū)自有的商業(yè)設(shè)施一道，為社區(qū)提供網(wǎng)上服務(wù)。5. 社區(qū)商務(wù)服務(wù)商務(wù)中心小型商務(wù)洽談室小型商務(wù)會(huì)廳商務(wù)多功能廳/商務(wù)秘書/車船機(jī)票代購 6. 社區(qū)文化活動(dòng)1） 區(qū)業(yè)主活動(dòng)以運(yùn)動(dòng)、健康、野外生存與救援等為主題舉辦各類交流活動(dòng)、知識課堂、競賽等?；顒?dòng)的開展宜盡量結(jié)合社區(qū)的商業(yè)設(shè)施，一方面帶動(dòng)商業(yè)街的人氣，促進(jìn)經(jīng)營，提升商鋪價(jià)值，另一方面減輕活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)壓力，利用商業(yè)單位給活動(dòng)以贊助或支持。2） 區(qū)外交流或聯(lián)合活動(dòng)汽車旅游/體育旅游/生態(tài)旅游/探險(xiǎn)旅游 體育廟會(huì)/體育競賽等 三) 整合營銷傳播手段對

58、國際化觀念進(jìn)行引導(dǎo)和詮釋 關(guān)于整合營傳播所謂的整合營銷傳播，是一個(gè)營銷傳播計(jì)劃概念，要求充分認(rèn)識用來制定綜合計(jì)劃時(shí)所使用的各種帶來附加價(jià)值的傳播手段如普通廣告、直接反應(yīng)廣告、銷售促進(jìn)和公共關(guān)系并將之結(jié)合，提供具有良好清晰度、連貫性的信息，使傳播影響最大化。其中的關(guān)鍵是使用各種促銷形式使傳播的影響力最大化。消費(fèi)者對一個(gè)公司與其各個(gè)品牌的了解來自他們接觸到的各類信息的綜合（如媒體廣告、價(jià)格、包裝設(shè)計(jì)、直接營銷活動(dòng)、促銷活動(dòng)、網(wǎng)上信息、產(chǎn)品演示會(huì)、甚至出售產(chǎn)品和服務(wù)的商店的情況）。而整合營銷的目的是使公司所有的營銷促銷活動(dòng)在市場上形成一個(gè)總體、綜合的印象。 整合營銷中所涉與的促銷組合要素包括如下幾方

59、面：1廣告：廣告是指由特定資助人支付，用于組織、產(chǎn)品、服務(wù)或觀念的非人員溝通的形式。其中的支付意味著廣告客戶必須購買用于廣告訊息的時(shí)間和空間，一個(gè)特例是公益廣告，其廣告費(fèi)用通常由媒體承擔(dān)。廣告的最大的優(yōu)勢在于當(dāng)營銷組合中其他要素難以做到個(gè)性化時(shí)，獨(dú)特的廣告能打動(dòng)許多消費(fèi)者。 2 直接營銷：直接營銷包括直接郵購、郵寄目錄、數(shù)據(jù)庫管理、直接銷售、營銷、廣播印刷媒體中的直接反應(yīng)廣告等。在美國經(jīng)濟(jì)中，發(fā)展最快的一部分就是直接營銷。很多消費(fèi)品生產(chǎn)公司和中間商，每年都花費(fèi)巨資用于建立有關(guān)現(xiàn)有和潛在顧客的地址、的資料庫。廠商們采用營銷、直接致電消費(fèi)者推銷產(chǎn)品，為自已樹立形象，還直接郵寄信件、彩頁、目錄、錄像帶等潛在顧客，提供有關(guān)其產(chǎn)品和服務(wù)的詳細(xì)資料。直接營銷也常被用來為競爭性品牌分發(fā)產(chǎn)品樣品給目標(biāo)消費(fèi)者。3 銷售促進(jìn)：指向銷售人員、分銷商和最終消費(fèi)者提供額外價(jià)值或激勵(lì)的營銷活動(dòng)，能迅速刺激銷售。一般分為兩大類：針對消費(fèi)者和針對中間商的銷售促進(jìn)活動(dòng)。前者包括贈(zèng)券、樣品、獎(jiǎng)金、折扣、抽彩等許多用于銷售的方式，后者有購買折扣、銷售競賽、商業(yè)展示等。4 公共宣傳/公共關(guān)系：公共宣傳指不直接收費(fèi)或接受確定贊助的，關(guān)于組織、產(chǎn)品、服務(wù)或觀念的非人員傳播。通常表現(xiàn)形式為關(guān)于組織與其產(chǎn)品、服務(wù)的新聞故事、社論和通告。其操作技巧有提供新聞稿、特寫文章、照片、影片、錄