北京市及房山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告(共20頁(yè))

1、房山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)(shchng)情況淺析房山區(qū)簡(jiǎn)介(jin ji)區(qū)域(qy)概述：房山區(qū)是臨近主城區(qū)的遠(yuǎn)郊區(qū)縣之一，依托主城區(qū)區(qū)域發(fā)展較快。房山區(qū)在北京10個(gè)遠(yuǎn)郊區(qū)縣中，綜合實(shí)力排名第四。屬于發(fā)展比較好的區(qū)域。未來(lái)北京西南的經(jīng)濟(jì)重心、成為疏散城市中心區(qū)產(chǎn)業(yè)與人口的重要區(qū)域，承擔(dān)北京面向區(qū)域發(fā)展的重要節(jié)點(diǎn)。物流基地和大學(xué)城的發(fā)展為拉動(dòng)區(qū)域升級(jí)起到重要作用。目前，2條軌道交通的規(guī)劃與建設(shè)拉近了與北京的距離，為房地產(chǎn)未來(lái)的升值打下了良好的基礎(chǔ)。地理位置房山位于北緯39303955，東經(jīng)1152511615，處華北平原與太行山交界地帶，西部和北部是山地、丘陵，東部和南部為沃野平原。房山區(qū)總面積201

2、9平方千米，區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出，位于北京西南，是進(jìn)出北京的西南大門(mén)。房山區(qū)東北部與主城區(qū)豐臺(tái)、宣武接壤，東部與大興接壤，北部與門(mén)頭溝接壤。人口與區(qū)劃房山區(qū)轄9個(gè)街道(jido)、3個(gè)地區(qū)(dq)、11個(gè)鎮(zhèn)、6個(gè)鄉(xiāng)。房山區(qū)政府(zhngf)所在地良鄉(xiāng)是首都四個(gè)中心衛(wèi)星城之一（大興黃村衛(wèi)星城、亦莊衛(wèi)星城、通州衛(wèi)星城），距市中心20公里，距北京西客站15 分鐘車(chē)程，距天津塘沽港120公里。2008年底戶(hù)籍人口76.5萬(wàn)人，常住人口88.6萬(wàn)。隨著大學(xué)城的建成投入使用，未來(lái)的常住人口會(huì)越來(lái)越多。 交通情況區(qū)內(nèi)貫通京廣、京原兩條鐵路干線(xiàn)及四條鐵路支線(xiàn)。貫通京石高速路、107、108國(guó)道等公路干線(xiàn)，區(qū)、鄉(xiāng)、村公

3、路總長(zhǎng)1800多公里，公路覆蓋密度每平方公里1公里，居全國(guó)區(qū)縣之首。公共交通方便迅捷，公交車(chē)917、993、901（燕化換乘中心-前門(mén)西）、646、952、616、971、321等直達(dá)市中心;建設(shè)中的北京城市六環(huán)貫穿良鄉(xiāng)衛(wèi)星城。 房山地區(qū)有兩條軌道交通的規(guī)劃，分別是地鐵房山線(xiàn)和市郊鐵路S5線(xiàn)。 地鐵房山線(xiàn)的規(guī)劃路線(xiàn)已確定,并于今年的4月開(kāi)工，起點(diǎn)豐臺(tái)區(qū)郭公莊，與地鐵9號(hào)線(xiàn)相連，終點(diǎn)良鄉(xiāng)蘇莊大街。將于2015年建成通車(chē)。S5線(xiàn)為通往西南郊區(qū)(jioq)的市郊鐵路干線(xiàn)。線(xiàn)路東起北京南站（即永定門(mén)站），經(jīng)豐臺(tái)、長(zhǎng)辛店、良鄉(xiāng)，然后繼續(xù)向南服務(wù)于竇店、琉璃河等地區(qū)。尚沒(méi)有具體規(guī)劃方案。 地鐵(dti)房

4、山線(xiàn) 房山區(qū)域(qy)內(nèi)設(shè)車(chē)站9座：蘇莊大街站、南關(guān)站、東楊莊站、大學(xué)城站、理工大學(xué)站、廣陽(yáng)城站、長(zhǎng)陽(yáng)西站、長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)站、稻田站。豐臺(tái)區(qū)域內(nèi)設(shè)車(chē)站2座：世界公園站、郭公莊站。下圖中的方案三為中選方案。境內(nèi)資源房山區(qū)主要山脈(shnmi)大房山、大安山、三角山、百花山、西占山等均系太行山分支。最高峰是百花山的百草畔，海拔2035米;最低處是東南部立教洼，海拔(hib)為26米。境內(nèi)有大小(dxio)河流13條，拒馬河、大石河回旋曲折，永定河、小清河穿境而過(guò)。良鄉(xiāng)衛(wèi)星城藏有豐富的地?zé)豳Y源，水溫高達(dá)攝氏70度，日出水量2000立方米。房山區(qū)歷史悠久，文化燦爛，古跡眾多是房山區(qū)的一大特色，聞名遐邇的北京猿

5、人就在周口店一帶漁獵生息。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展房山區(qū)GDP2008年達(dá)223億元，比2007年210億元增長(zhǎng)5.8%。 今年1-7月，房山區(qū)在十個(gè)遠(yuǎn)郊區(qū)縣中綜合排名第四位，排名前三位的是順義、昌平和通州。其中房山區(qū)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資居第一位;各項(xiàng)稅收、規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)總產(chǎn)值居第二位;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資居第三位。 未來(lái)規(guī)劃根據(jù)北京城市規(guī)劃對(duì)房山區(qū)新的功能定位，房山將成為未來(lái)北京西南的經(jīng)濟(jì)重心、北京發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的主要載體，成為疏散城市中心區(qū)產(chǎn)業(yè)與人口的重要區(qū)域(qy)，承擔(dān)北京面向區(qū)域發(fā)展的重要節(jié)點(diǎn)。良鄉(xiāng)高教(o jio)園區(qū)位于北京西南良鄉(xiāng)衛(wèi)星城規(guī)劃區(qū)東部，京廣鐵路以東，規(guī)劃六環(huán)路以北。園區(qū)規(guī)劃占

6、地6.49平方公里，規(guī)劃(guhu)總建筑面積為299.17萬(wàn)平方米，總投資約70億人民幣。一期入駐中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院、北京工商大學(xué)、北京理工大學(xué)、首都師范大學(xué)、首都醫(yī)科大學(xué)5所國(guó)內(nèi)著名高校。良鄉(xiāng)物流基地位于良鄉(xiāng)衛(wèi)星城西南部，總占地面積約為5平方公里。是北京市規(guī)劃建設(shè)的三大物流基地之一。良鄉(xiāng)大學(xué)城 園區(qū)按照功能定位分為四大區(qū)，其中：學(xué)校的教學(xué)生活區(qū)6414畝，占總用地面積的63.8% ;中央設(shè)施區(qū)1423畝，占總用地面積的14.1%;西部配套區(qū)829畝，占總用地面積的8.2%;中央綠化景觀(guān)區(qū)1393畝，占總用地面積的13.9% 。園區(qū)規(guī)劃總建筑面積473.12萬(wàn)平方米，其中：學(xué)校261.4

7、8萬(wàn)平方米;中央設(shè)施區(qū)145.92萬(wàn)平方米;西部配套區(qū)65.72萬(wàn)平方米。建成后，入駐師生規(guī)模預(yù)計(jì)可達(dá)10萬(wàn)人。 房地產(chǎn)市場(chǎng)(shchng)情況板塊(bn kui)劃分 房山區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是以京石高速為紐帶，向東西兩側(cè)拓展的，京石高速以東區(qū)域是個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的政府(zhngf)所在，房地產(chǎn)發(fā)展較快。房山區(qū)的房地產(chǎn)板塊基本可以按行政區(qū)塊劃分為良鄉(xiāng)板塊、竇店板塊、長(zhǎng)陽(yáng)板塊、閻村板塊、青龍湖板塊、燕山石化板塊等。 土地市場(chǎng) 2014年，房山區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)完成269.1億元，同比增長(zhǎng)46.8%，在五個(gè)發(fā)展新區(qū)排名第一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成總量的53.2%。一、投資項(xiàng)目增加，投資規(guī)模擴(kuò)大2

8、014年，房山區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目個(gè)數(shù)為119個(gè)，同比增加2個(gè)，其中，本年新開(kāi)工項(xiàng)目17個(gè)，同比減少5個(gè)，單個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資為2.3億元，同比增加0.6億元。表1 2014年各月投資(tu z)、增速情況表二、建安投資、土地(td)購(gòu)置費(fèi)同比增加，比重有升有降從投資構(gòu)成(guchng)看，房山區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中建安投資完成105.9億元，同比增長(zhǎng)16.4%，建安投資占全部開(kāi)發(fā)投資的比重為39.4%，同比下降10.2個(gè)百分點(diǎn)。資料顯示，2014年房山區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，土地購(gòu)置費(fèi)124.6億元，同比增長(zhǎng)118.6%，土地購(gòu)置費(fèi)占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為46.3%，同比增加15.2個(gè)百分點(diǎn)。表

9、2 房地產(chǎn)投資按構(gòu)成分三、億元項(xiàng)目(xingm)投資占比高2014年，當(dāng)年(dngnin)投資超億元的房地產(chǎn)開(kāi)工項(xiàng)目49個(gè)，比去年同期的45個(gè)增加(zngji)4個(gè)，其中，投資超10億元的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目7個(gè)，同比增加6個(gè)；億元以上項(xiàng)目的投資總量256億元，比去年同期的172.9億元增長(zhǎng)48.1%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總量的95.1%，比去年同期增加0.8個(gè)百分點(diǎn)； 超10億元項(xiàng)目投資總量90.5億元，比去年同期的11.9億元增長(zhǎng)6.6倍。占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總量的33.6%，同比增加20.6個(gè)百分點(diǎn)。四、施工面積、竣工面積同步增長(zhǎng)2014年，房山區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)施工面積906.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)20.5%

10、，其中住宅施工面積628萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17.7%，住宅施工面積占全部施工面積的69.3%，與去年同期減少1.6個(gè)百分點(diǎn)；新開(kāi)工面積265.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)19.7%，其中，住宅新開(kāi)工面積為151.3萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13.2%，住宅新開(kāi)工面積占總新開(kāi)工面積的56.9%，同比減少3.3個(gè)百分點(diǎn)。住宅施工面積、新開(kāi)面積占比減少，表明其他配套及商服設(shè)施投資規(guī)模有所提高。2014年，房山區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)竣工面積達(dá)到214.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)54.4%，其中住宅竣工面積156.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)65.9%。表3 商品房施工(sh gng)面積及竣工面積五、房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)持續(xù)(chx)低迷 表

11、4 2014年銷(xiāo)售(xioshu)情況表統(tǒng)計(jì)資料顯示，2014年房山區(qū)房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)持續(xù)低迷，年底降幅略有回升。實(shí)現(xiàn)商品房銷(xiāo)售面積161.4萬(wàn)平方米，同比下降12.8%，其中，住宅銷(xiāo)售面積130.3萬(wàn)平米，同比下降21%；實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額229億元，同比下降13.6%，其中住宅銷(xiāo)售額171億元，同比下降27%。2015年1-7月，房山區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成148.6億元，同比增長(zhǎng)32.6%，占全社會(huì)投資總量的59.9%；商品房銷(xiāo)售額實(shí)現(xiàn)144.9億元，同比增長(zhǎng)25.8%；銷(xiāo)售面積102.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)36.8%。1-7月，房山區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)：一、開(kāi)發(fā)投資增速高于房山區(qū)投資增速，投資

12、占比近六成1-7月，房地產(chǎn)投資實(shí)現(xiàn)148.6億元，同比增長(zhǎng)32.6%，高于全社會(huì)投資增速2.7%的近30個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總量占全社會(huì)投資總量的59.9%，同比增加13.5個(gè)百分點(diǎn)。2015年以來(lái)(yli)房山區(qū)房地產(chǎn)投資增速二、建安投資增速下降，其他費(fèi)用投資快速(kui s)增加從構(gòu)成(guchng)看，1-7月，房山區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的建安投資為51.3億元，同比下降7.7%，占開(kāi)發(fā)投資總量的34.5%，同比減少15.1個(gè)百分點(diǎn)。而其他費(fèi)用投資達(dá)到97.2億元，同比增長(zhǎng)74.5%，占開(kāi)發(fā)投資總量的比例達(dá)到65.4%，同比增加15.7個(gè)百分點(diǎn)。受新開(kāi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響，1-7月其他費(fèi)用中

13、的土地購(gòu)置費(fèi)達(dá)到79.8億元，比去年同期的41.7億元增長(zhǎng)91.4%。2015年以來(lái)房山區(qū)房地產(chǎn)投資主要指標(biāo)增速三、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目個(gè)數(shù)增加，億元及以上開(kāi)發(fā)投資支撐(zh chng)作用明顯截止(jizh)7月底(yud)，房山區(qū)共有121家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，比去年同期增加13個(gè)，其中，本年新開(kāi)項(xiàng)目10個(gè)，比去年同期增加4個(gè)，新開(kāi)項(xiàng)目1-7月共完成投資63.1億元，同比增長(zhǎng)35.7%。本年完成投資超億元的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目共38個(gè)，同比增加9個(gè)，完成投資131.2億元，同比增長(zhǎng)34.2%，占開(kāi)發(fā)投資總量的88.3%，同比增加1個(gè)百分點(diǎn)。四、施工面積同比增長(zhǎng)，新開(kāi)面積增速由負(fù)轉(zhuǎn)正截止7月底，121個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的

14、房屋施工面積達(dá)823.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.3%，其中，本年新開(kāi)面積為127.0萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.9%。在施工總面積中，住宅施工面積達(dá)到534.1萬(wàn)平方米，占比64.8%，商服施工面積166.1萬(wàn)平方米，占比20.2%。 2015年以來(lái)房山區(qū)房地產(chǎn)施工(sh gng)及開(kāi)工面積五、銷(xiāo)售面積保持增長(zhǎng)(zngzhng)，待售面積持續(xù)走低1-7月份(yufn)，商品房銷(xiāo)售面積102.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)36.8%，其中住宅銷(xiāo)售面積86.7萬(wàn)平方米，比去年同期的54.9萬(wàn)平方米增長(zhǎng)57.9%，占銷(xiāo)售總面積的63.3%，同比下降10個(gè)百分點(diǎn)。待售面積88.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.9%，增速比六月

15、份下降3.5個(gè)百分點(diǎn)，比一季度下降36.8個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅待售面積為44.2萬(wàn)平方米，占總待售面積的50%。六、保障房項(xiàng)目穩(wěn)步推進(jìn)，銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)較快增長(zhǎng)1-7月，房山區(qū)保障房項(xiàng)目共41個(gè)，同比增加5個(gè)，完成投資26.2億元，同比增長(zhǎng)1.6%。1-7月住宅銷(xiāo)售面積43.9萬(wàn)平方米，占全部住宅銷(xiāo)售面積的50.6%，同比增長(zhǎng)96.0%。銷(xiāo)售住宅套數(shù)6967套，比去年同期的3749套增加3218套。北京市近年地產(chǎn)成交(chng jio)情況2015年1-6月北京(bi jn)共成交38宗土地(td)同比下降57%居住類(lèi)、商業(yè)類(lèi)、工業(yè)類(lèi)、綜合類(lèi)和其他分別為15宗、9宗、5宗、8宗和1宗建設(shè)用地面積232.

16、1萬(wàn)平米同比下降62%規(guī)劃建筑面積543.41萬(wàn)平米同比下降50%成交金額685.49億元同比下降39%樓面地價(jià)12615元/平米同比上升23%。 2015年1-6月北京共供應(yīng)土地33宗同比下降50%居住類(lèi)、商業(yè)類(lèi)、工業(yè)類(lèi)、綜合類(lèi)和其他分別為14宗、7宗、5宗、6宗和1宗建設(shè)用地面積206.89萬(wàn)平米同比下降58%土地規(guī)劃建筑面積438.65萬(wàn)平米同比下降47%。 二級(jí)市場(chǎng)(shchng)2015年6月北京新增商品住宅(zhzhi)供應(yīng)量環(huán)比同比均上升。本月住宅批售套數(shù)13862套環(huán)比上升(shngshng)94%同比上升61%批售面積135.68萬(wàn)平米環(huán)比上升82%同比上升44%。 2015

17、年1-6月北京新增商品住宅供應(yīng)量同比下降。住宅批售套數(shù)39041套同比下降33%批售面積384.92萬(wàn)平米同比下降40%。 2015年6月商品住宅市場(chǎng)成交環(huán)比同比均量?jī)r(jià)齊升。2015年1-6月商品住宅市場(chǎng)成交同比量?jī)r(jià)齊升。成交9010套環(huán)比上升29%同比上升102%成交面積103.93萬(wàn)平米環(huán)比上升31%同比上升120%成交均價(jià)為27987元/平米環(huán)比上升3%同比上升6%成交金額290.87億元環(huán)比上升34%同比上升134%。從成交區(qū)域來(lái)看主力成交的幾個(gè)區(qū)域是通州、大興、房山和朝陽(yáng)此4個(gè)區(qū)域成交量在920套以上。 2015年1-6月商品住宅成交同比量?jī)r(jià)齊升成交39304套同比上升28%成交面積

18、426.7萬(wàn)平米同比上升31%成交均價(jià)為26776元/平米同比上升4%成交金額1142.53億元同比上升36%。 存量方面選取(xunq)全市一手房市場(chǎng)2014年7月-2015年6月月均銷(xiāo)售(xioshu)速度來(lái)計(jì)算全市存量套數(shù)約需要16個(gè)月可消化完成(wn chng)存量面積約需要18個(gè)月的消化時(shí)間從近幾個(gè)月的整體去化時(shí)間來(lái)看北京商品住宅市場(chǎng)平均消化速度加快但新增供應(yīng)上升本月庫(kù)存量上升達(dá)到118942套較5月上升6.54%消化周期小幅縮短。三級(jí)市場(chǎng)2015年6月北京二手房市場(chǎng)成交量環(huán)比同比均上升。二手房住宅成交套數(shù)為18576套環(huán)比上升12%同比上升187%成交面積168.61萬(wàn)平米環(huán)比上升

19、14%同比上升187%。 2015年1-6月北京二手房市場(chǎng)成交量同比上升。二手房住宅成交套數(shù)為85051套同比上升93%成交面積764.64萬(wàn)平米同比上升89%。 總的來(lái)講，6月北京土地市場(chǎng)供應(yīng)和成交均有所恢復(fù)，供應(yīng)有限的情況下，房企拿地競(jìng)爭(zhēng)激烈。商品住宅方面，新增供應(yīng)量環(huán)比同比均上升，成交環(huán)比同比均量?jī)r(jià)齊升，存量上升，消化周期小幅縮短。本月為半年度最后一個(gè)月，市場(chǎng)沖刺明顯，供應(yīng)和成交雙雙環(huán)比上升且幅度較大。上半年整體來(lái)看，土地供應(yīng)和成交均同比下降。商品住宅新增供應(yīng)量同比下降，成交則同比量?jī)r(jià)齊升。6月底央行再次降息信貸政策寬松程度進(jìn)一步加大，對(duì)下半年成交量有一定刺激作用。2015年下半年房地產(chǎn)部分?jǐn)?shù)據(jù)(shj)統(tǒng)計(jì)根據(jù)(gnj)國(guó)土局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，北京市11月共成交(chng jio)19宗土地(td)，比上月成交增加7宗；單月成交總價(jià)達(dá)到