蛇口工業(yè)園案例@工業(yè)園、發(fā)展模式、土地、產(chǎn)業(yè)

1、蛇口工業(yè)園案例研究版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。關(guān)鍵字：工業(yè)園，發(fā)展模式，土地，產(chǎn)業(yè)簡(jiǎn)介：此案例分析了蛇口工業(yè)園的發(fā)展模式，詳細(xì)探討了工業(yè)園中土地的利用，特別是如何利用租金作為工業(yè)園發(fā)展戰(zhàn)略的主要杠桿，保持了其良好的現(xiàn)金流，并改善區(qū)域城市環(huán)境實(shí)現(xiàn)了土地增值深圳招商局蛇口工業(yè)區(qū)：土地由招商局蛇口工業(yè)區(qū)房地產(chǎn)公司獨(dú)立開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理現(xiàn)狀：蛇口工業(yè)區(qū)面積11平方公里，位于深圳特區(qū)西部、南頭半島的最南端，依山靠海，東臨深圳灣，西依珠江口，與

2、香港新界的元朗和流浮山、珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)隔海相望背景：成立于1979年，招商局權(quán)力大，受中央直接管轄，利用政策優(yōu)勢(shì)。初期，工業(yè)區(qū)啟動(dòng)資金只有6000萬(wàn)元外匯人民幣，工業(yè)區(qū)向外商租讓部分土地以獲取資金再來(lái)投入建設(shè)蛇口工業(yè)區(qū)一直保持著特有的土地出租方式對(duì)區(qū)內(nèi)廠房、商業(yè)及堆場(chǎng)等用地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理兩種形式:其中工業(yè)園區(qū)內(nèi)工業(yè)廠房多數(shù)為八十年代初由承租單位自建而成一般簽署長(zhǎng)期租約(3340年)期滿可享有優(yōu)先續(xù)租權(quán)利使用人不能擅自改變土地用途，否則收回土地使用權(quán)，沒(méi)收或限期拆除地上物土地使用期滿或使用人因其他原因終止經(jīng)營(yíng)的，地上物與土地一起收回，不作任何補(bǔ)償蛇口房地產(chǎn)公司為了蛇口工業(yè)區(qū)公共利益的需要把土地收回，

3、對(duì)地上物作出補(bǔ)償部分為招商地產(chǎn)自建標(biāo)準(zhǔn)廠房后出租一般簽署短期租約作為招商地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)工業(yè)園區(qū)土地少，并受政府嚴(yán)格控制，小企業(yè)難以獲得土地自建廠房，故租賃廠房的方式可降低企業(yè)進(jìn)入門檻土地及物業(yè)的租金成為長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流；擇機(jī)回收土地，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)的土地價(jià)值最大化招商局現(xiàn)有可出租房屋面積34萬(wàn)平方米，蛇口地區(qū)還有多個(gè)項(xiàng)目在建，涵蓋高檔別墅、商鋪、公寓、寫(xiě)字樓、廠房等領(lǐng)域，產(chǎn)品線豐富齊全，客戶群穩(wěn)定，綜合出租率持續(xù)保持在90%以上，僅2002年實(shí)現(xiàn)租金收入就高達(dá)1.72多億元，為公司提供了長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，增強(qiáng)了其地產(chǎn)業(yè)務(wù)快速擴(kuò)張及化解產(chǎn)業(yè)周期性風(fēng)險(xiǎn)的能力。目前，蛇口工業(yè)區(qū)希望創(chuàng)造新的建設(shè)空間，若對(duì)

4、區(qū)域內(nèi)的局部土地進(jìn)行一次性收購(gòu)，該土地置換開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)成本和社會(huì)成本相當(dāng)高。據(jù)了解，2009年左右，蛇口工業(yè)區(qū)早期出租的土地將陸續(xù)到期，蛇口工業(yè)區(qū)將以此為契機(jī)，回收發(fā)展?jié)摿Υ蟮母呒?jí)差土地使用權(quán)，控制核心資源 。近年，蛇口工業(yè)區(qū)大力發(fā)展港口物流業(yè)，擴(kuò)大堆場(chǎng)的用地面積。物流業(yè)帶來(lái)的土地價(jià)值和長(zhǎng)期穩(wěn)定增長(zhǎng)較其它產(chǎn)業(yè)高。工業(yè)園區(qū)功能向城市功能的轉(zhuǎn)化，最終使蛇口工業(yè)園發(fā)展成為配套完善、適合人居的新城由蛇口招商地產(chǎn)負(fù)責(zé)建設(shè)與開(kāi)發(fā)園區(qū)內(nèi)職工微利房、商品房、別墅、酒店式公寓等各種形式的住宅。由蛇口通訊公司為園區(qū)提供各類語(yǔ)音信息服務(wù)。 由蛇口信息島公司為園區(qū)提供各類數(shù)據(jù)信息服務(wù)。園區(qū)擁有較為完整的醫(yī)療服務(wù)體系，包

5、括多家政府醫(yī)院、社區(qū)診所、國(guó)際救援中心及醫(yī)療保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)。 擁有海上世界廣場(chǎng)、女?huà)z雕像、鴉片戰(zhàn)爭(zhēng)左炮臺(tái)遺址、宋少帝陵、天后宮、酒吧一條街等多處名勝古跡。 沃爾瑪全亞洲最大單店、招商路商業(yè)街、蛇口步行街等均分布在園區(qū)以內(nèi)。 園區(qū)內(nèi)遍布各類文體場(chǎng)館，提供各類健身康體、娛樂(lè)休閑設(shè)施：綠草地高爾夫俱樂(lè)部、碧濤燈光球場(chǎng)、體育中心、各小區(qū)會(huì)所、風(fēng)華大劇院等。 園區(qū)已形成高水準(zhǔn)的教育體系。租金成為實(shí)現(xiàn)工業(yè)園發(fā)展戰(zhàn)略的杠桿控制能力：掌握土地產(chǎn)權(quán)，利于日后的統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理。長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流：通過(guò)園區(qū)轉(zhuǎn)型、硬件提升、環(huán)境改善等舉措提升租賃物業(yè)價(jià)值，租金成為持續(xù)的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。樓宇經(jīng)濟(jì)：工業(yè)園區(qū)可開(kāi)發(fā)利用的土地日益緊張，盤活現(xiàn)有存量土地，提高土地利用率和集約水平，實(shí)現(xiàn)“無(wú)地招商策略”。例如收回“空地”再招商，提高廠房容積率，嚴(yán)格控制建設(shè)項(xiàng)目用地規(guī)模等。產(chǎn)業(yè)升級(jí)：通過(guò)適時(shí)調(diào)整租金，靈活地淘汰和更新企業(yè)，提升整個(gè)蛇口工業(yè)區(qū)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，不斷調(diào)整產(chǎn)業(yè)布局及優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，形成自己的產(chǎn)業(yè)鏈、產(chǎn)業(yè)集群及培育壯大核心產(chǎn)業(yè)。園區(qū)轉(zhuǎn)型：改造物業(yè)以符合高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)對(duì)硬件的需求。發(fā)展商務(wù)、居住、旅游度假等綜合功能。發(fā)展自身的工業(yè)、房地產(chǎn)、高科技企業(yè)等，成為工業(yè)園綜合運(yùn)營(yíng)商。蛇口工業(yè)區(qū)注重土地開(kāi)發(fā)與各種產(chǎn)業(yè)關(guān)系協(xié)調(diào)發(fā)展，并改善區(qū)域城市環(huán)境實(shí)現(xiàn)土地增值租賃用地經(jīng)營(yíng)策略：合作經(jīng)營(yíng)策略（引入信托資本優(yōu)化土地價(jià)值）無(wú)地招商策略（