成都寫字樓需求收縮下新的行業(yè)增長點在哪

1、 HYPERLINK / 寫字樓需求收縮下的行業(yè)增長點在哪？ HYPERLINK / 觀點與建議2022年受國內(nèi)疫情反復(fù)，尤其是一季度上海疫情對正常生產(chǎn)生活秩序的影響，許多成都企業(yè)因其總部位于上海，故企業(yè)擴張計劃延緩或停滯，同時國際環(huán)境的復(fù)雜影響了大家對于經(jīng)濟形勢的預(yù)判，投資熱情下降，成都甲級寫字樓一季度吸納量同比下降約35%。在這種整體需求減少的情況下，我們希望通過對過去和當下的成都甲級寫字樓發(fā)展情況進行復(fù)盤分析，去尋求其中的發(fā)展規(guī)律，為2022年接下來的時間去撥開一些云霧，尋找一些可能被我們忽視的市場機會。通過研究分析，我們發(fā)現(xiàn)構(gòu)成成都市甲級寫字樓五大需求來源的主要是金融行業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)、

2、專業(yè)服務(wù)、房地產(chǎn)建筑和消費者服務(wù)，其中金融行業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)和專業(yè)服務(wù)無論是從上位政策還是市場環(huán)境未來都將繼續(xù)成為甲級寫字樓需求來源的絕對主力，只是未來可以在大類別下去更加關(guān)注一些細分賽道。其中金融行業(yè)中涉及人工智能升級的類別、互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)中的區(qū)塊鏈類別以及專業(yè)服務(wù)中為企業(yè)提供信息化服務(wù)和人才支撐的類別都具有良好的發(fā)展機會；而受疫情波及明顯的消費者服務(wù)和零售貿(mào)易，則出于成本的考慮，或?qū)⑦x擇整合辦公地點，未來部分項目可能會因此類整合而出現(xiàn)退租或擴租的現(xiàn)象。除此之外，醫(yī)療健康未來也可成為我們重點關(guān)注的對象，尤其是生物制藥、美容護膚產(chǎn)品的研發(fā)以及醫(yī)療信息化。教育行業(yè)中的出國教 育、職業(yè)培訓和教育科技化也

3、是潛在增長的細分賽道。近10年成都甲級寫字樓的發(fā)展周期放眼成都市甲級寫字樓的10年發(fā)展周期，從2019年開始，寫字樓需求就從高速擴張的階段進入到供求穩(wěn)定的階段，同時隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控以及供給側(cè)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整，對寫字樓市場機會的洞察也需時刻保持靈敏，尋求新的行業(yè)增長點，以臨機制勝。2012-2015年為起勢發(fā)展期，供應(yīng)急劇新增，年均新增供應(yīng)超過40萬方，這個期間是成都目前高新產(chǎn)業(yè)主要聚集地的金融城得以崛起的時期，同時大源也緊隨其后得以發(fā)展，年均凈吸納量約21萬方，空置率高企近40%；2016-2018年為高速發(fā)展期，一方面金融城和大源子市場在這個時期進一步發(fā)展成熟，天府新區(qū)也迎來了第

4、一個甲級寫字樓的入市，另一方面這三年得益于房地產(chǎn)和金融行業(yè)的齊驅(qū)并進，因此無論從新增供應(yīng)還是市場需求都表現(xiàn)出空前的生氣勃勃，年均新增供應(yīng)約30萬方，年均凈吸納量超40萬方；經(jīng)歷了2016-2018年的高歌猛進，2019年市場進入到存量拐點期，年新增供應(yīng)不到20萬方，凈吸納量約17萬方，下降約60%，2019年以后進入到以消化市場存量為主的時期。這一年主要為了抑制房地產(chǎn)和金融業(yè)的泡沫風險，出臺了一系列的“去杠桿”和“房住不炒”政策，同時美國從2018年開始對華展開貿(mào)易戰(zhàn)，2019年全國出口增速僅5%，相比2017年跌幅近半。2020年寫字樓市場萎靡不振，一場前所未有的新冠疫情席卷全國，階段性停工

5、停產(chǎn)經(jīng)濟蕭條，2020年成都甲級寫字樓凈吸納量不到10萬方。2021年需求企穩(wěn)回升，主要在于疫情防控趨于平穩(wěn)，經(jīng)濟逐漸復(fù)蘇，2021年成都甲級寫字樓凈吸納量回歸到疫情前水平達到17萬方。2022年上半年需求有一定程度收縮，主要是受國內(nèi)疫情反復(fù)、外部國際環(huán)境復(fù)雜影響，第一季度成都甲級寫字樓凈吸納量約2.9萬方，同比下降35%。800,000600,000400,000200,00002012-2022年Q1成都甲級寫字樓供求關(guān)系圖起勢發(fā)展期供求穩(wěn)定期高速發(fā)展期新增供應(yīng)（）凈吸納量（）空置率50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%數(shù)據(jù)來源：高力國際研究部成都甲級寫字樓

6、的租戶需求特征（一）2012年至今，成都甲級寫字樓租戶的五大主要需求來源均為金融行業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)、專業(yè)服務(wù)、房地產(chǎn)建筑和消費者服務(wù)，但因國家政策導(dǎo)向和市場環(huán)境的變化，也會帶來不同細分行業(yè)的起伏漲落。2012-2015年主要為金融行業(yè)中小額信貸的全盛時期，一方面是得益于2008年5月中國銀監(jiān)會與中國人民銀行出臺關(guān)于小額貸款公司試點的指導(dǎo)意見國家政策的支持，根據(jù)2012年11月的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，成都市小額貸款公司注冊資本總額達190.6億元、貸款余額168.26億元，均為全國副省級城市最高；另一方面是在此期間因金融城以及其他子市場大體量甲級寫字樓市場的供應(yīng)，出于提高樓宇入駐率的考慮，大量小額信貸公司入駐

7、甲級寫字樓。2016-2018年，房地產(chǎn)市場熱火朝天，與房地產(chǎn)相關(guān)的開發(fā)及建筑業(yè)務(wù)在成都甲級寫字樓租賃中，僅次于金融行業(yè)，位居第二。同時寫字樓市場的供過于求以及同質(zhì)化競爭，催化了聯(lián)合辦公新興模式的繁 榮，2017-2018年是聯(lián)合辦公高速發(fā)展的時期，在2018年成都的大宗租賃（2000以上）中，聯(lián)合辦公占比超過35%。此外，隨著人工智能時代的到來，金融行業(yè)中的金融科技扶搖直上，如云計算、大數(shù) 據(jù)、區(qū)塊鏈等。以及集中在消費、支付、服務(wù)和內(nèi)容層面的互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)亦是風起云涌，如網(wǎng)絡(luò)直播、網(wǎng)絡(luò)短視頻等。2019年到目前為行業(yè)調(diào)整期，疫情重創(chuàng)消費者服務(wù)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)進入調(diào)整陣痛期，教培行業(yè)大震 蕩，都對

8、寫字樓租賃產(chǎn)生較大沖擊。據(jù)我們了解，受疫情影響，2022年部分消費者服務(wù)中的餐飲企業(yè)出于節(jié)省成本的考慮對原來分散在各地的辦公地點進行整合，因此出現(xiàn)部分項目退租和擴租的現(xiàn)象。而房地產(chǎn)及建筑在成都市甲級寫字樓租戶需求結(jié)構(gòu)中由2019年的近20%，下降到2021年的12%。教培行業(yè)在成都甲級寫字樓的大宗租賃（2000以上）中，由2020年的近20%下降到2021年的約5%，教育行業(yè)中的K12培訓雖然遭受重創(chuàng)，但出國教育、職業(yè)教育和教育科技都方興未艾，其中出國教育2021年租賃動作頻繁，占成都甲級寫字樓教育租賃近40%，尤其是在CBD和東大街子市場表現(xiàn)較為活躍，或許正是由于K12教培行業(yè)受到打擊，家長

9、和學生在應(yīng)試教育下更顯焦慮，因而選擇出國留學作為緩解焦慮的另一個出口。成都甲級寫字樓的租戶需求特征（二）除了以上五大主要需求來源，零售貿(mào)易、醫(yī)藥健康也在成都甲級寫字樓租賃中占據(jù)一定份額，尤其零售貿(mào)易在成都具備良好的發(fā)展基礎(chǔ)。成都作為全國奢侈品消費第三城，且是全國第三個擁有雙機場的城 市，同時從成都始發(fā)的國際班列貫通歐亞，形成中歐班列、西部陸海新通道班列等多向度班列協(xié)同運行格局，此外，成都高新綜保區(qū)進出口規(guī)模連續(xù)四年在全國綜保區(qū)中位列第一。這樣的對外開放程度，使得成都的進出口貿(mào)易持續(xù)保持增長，成為名副其實的“西部外貿(mào)第一城”，在疫情之前，零售貿(mào)易一直與消費者服務(wù)的需求份額不相上下，甚至有超越之勢

10、，但目前在疫情影響下，也出現(xiàn)了辦公地點的整合或者退租。生物醫(yī)藥及健康一直穩(wěn)定在5%-6%的構(gòu)成份額，以醫(yī)藥研發(fā)、醫(yī)藥銷售、醫(yī)療美容和口腔牙科為主要細分類別。此外，這兩年隨著碳達峰和碳中和戰(zhàn)略的提出以及制造強國戰(zhàn)略的深入實施，成都甲級寫字樓也迎來了新能源企業(yè)以及芯片企業(yè)的陸續(xù)入駐?？v觀成都甲級寫字樓的十年發(fā)展，我們看到國家政策的導(dǎo)向和市場環(huán)境的變化，都會引發(fā)行業(yè)需求的減少或增加，但即使在需求整體減少的情況下亦能獲得某個細分類別的逆勢增長。因此，我們需洞隱燭微，關(guān)注細分賽道，即使在面臨復(fù)雜的內(nèi)外部環(huán)境時，亦能敏銳地捕捉到潛在的市場機會。而對于符合國家發(fā)展戰(zhàn)略具有長足潛力的行業(yè)類別，我們需高瞻遠矚，

11、重點關(guān)注。1、從政策角度，看未來行業(yè)發(fā)展未來可重點關(guān)注的寫字樓行業(yè)增長點在哪？成渝雙城經(jīng)濟圈建設(shè)共建西部金融中心、科技創(chuàng)新中心2021年12月，中國人民銀行印發(fā)成渝共建西部金融中心規(guī)劃，提出將成渝建設(shè)成為立足西部，面向東亞和東南亞、南亞，服務(wù)共建“一帶一路”國家和地區(qū)的西部金融中心，標志著成渝共建西部金融中心邁向?qū)嵸|(zhì)性階段按照成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈建設(shè)規(guī)劃綱要的要 求，成渝地區(qū)共建具有全國影響力的科技創(chuàng)新中 心，必須堅定實施創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展戰(zhàn)略，瞄準突破共性關(guān)鍵技術(shù)尤其是“卡脖子”技術(shù)。成都建設(shè)踐行新發(fā)展理念公園城市示范區(qū)推進活力迸發(fā)的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)。打造具有全國影響力的科技創(chuàng)新中心，推進“科創(chuàng)中國”試點城

12、市建設(shè)，形成服務(wù)戰(zhàn)略大后方建設(shè)的創(chuàng)新策源地。建設(shè)西部金融中心。厚植金融總部集聚優(yōu)勢、金融開放區(qū)位優(yōu)勢和金融生態(tài)協(xié)同優(yōu)勢，深化金融體制機制改革，增強對實體經(jīng)濟和“一帶一路”金融服務(wù)功能。打造國際門戶樞紐城市。建設(shè)國家現(xiàn)代供應(yīng)鏈創(chuàng)新與應(yīng)用試點城市，打造內(nèi)陸開放戰(zhàn)略高地和參與國際競爭新基地。建設(shè)國際消費中心城市。堅持高端化與大眾化并 重、快節(jié)奏與慢生活兼具，塑造“成都消費”“成都休閑”“成都服務(wù)”“成都創(chuàng)造”品牌。成都市“十四五”服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃成都市甲級寫字樓租戶90%以上為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，因此我們將重點關(guān)注成都現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的未來發(fā)展規(guī)劃以服務(wù)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級為導(dǎo)向加快發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)科技服務(wù)。發(fā)展研發(fā)設(shè)計、

13、技術(shù)轉(zhuǎn)移、知識產(chǎn)權(quán)服務(wù)等科技服務(wù)業(yè)。金融服務(wù)。大力發(fā)展特色金融、資本市場、中介服務(wù)等重點領(lǐng)域，優(yōu)化現(xiàn)代金融產(chǎn)業(yè)生態(tài)，增強對實體經(jīng)濟和“一帶一路”金融服務(wù)功能。信息服務(wù)。以布局新一代信息基礎(chǔ)設(shè)施、暢通信 息網(wǎng)絡(luò)為依托，以核心信息技術(shù)創(chuàng)新應(yīng)用為關(guān)鍵，推動數(shù)字產(chǎn)業(yè)化和產(chǎn)業(yè)數(shù)字化。商務(wù)服務(wù)。加快會展服務(wù)、專 業(yè)服務(wù)、人力資源服務(wù)高質(zhì)量發(fā)展。以促進消費提檔升級為導(dǎo)向轉(zhuǎn)型發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)現(xiàn)代商貿(mào)。推動傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型升級，到2025年，社會消費品零售總 額達到 1.1萬億元。文體旅游。加快建設(shè)世界文創(chuàng)名城、旅游名城、 賽事名城和國際音樂之都。到 2025 年，實現(xiàn)旅游總收入年均增速16%。醫(yī)療健康。不斷壯

14、大服務(wù)供給主體，全面提升健 康服務(wù) 發(fā)展質(zhì)量和效益，滿足人民多樣化、個性化、精細化、高品質(zhì)的健康需求，打造西部醫(yī)療 康養(yǎng)高地。未來可重點關(guān)注的寫字樓行業(yè)增長點在哪？2、從投融資角度，看行業(yè)發(fā)展?jié)摿?021年各行業(yè)投資事件數(shù)量單位：件數(shù)隨著制造強國戰(zhàn)略的深入實施，2021年制造業(yè)獲投數(shù)量排名第一，其中先進制造業(yè)獲投數(shù)量占比約87%，主要包含如集成電路、新能源、新材料、智能裝備、航空航天等類別。先進制造業(yè)出于產(chǎn)業(yè)聚集以及租金等方面的考慮選址更偏好于產(chǎn)業(yè)園區(qū)，但部分企業(yè)會出于與投資人、銷售人員等的商務(wù)洽談和企業(yè)展示需求而在甲級寫字樓承租小部分面積。2370金融消費者服務(wù) 汽車及零部件教育行業(yè)文娛傳媒

15、物流運輸房地產(chǎn)及建筑1256制造業(yè)醫(yī)療健康專業(yè)服務(wù)互聯(lián)網(wǎng)軟件與服務(wù)零售商貿(mào)獲投數(shù)量排名前五行業(yè)118782258349539336221714621102040傳統(tǒng)制造業(yè)和工業(yè)當中的采礦業(yè)和能源行業(yè)出于行政辦公和商務(wù)接待需求亦會選擇入駐甲級寫字樓，因其后臺辦公團隊較為龐大，故此類租戶一般承租面積相對較大，如2021年在金融城子市場錄得了若干電力行業(yè)2000以上的大面積租賃。服務(wù)業(yè)中排名前五的主要是醫(yī)療健康、專業(yè)服務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)軟件和零售商貿(mào)，下文選取部分服務(wù)行業(yè)進行具體闡述。0100020003000數(shù)據(jù)來源：根據(jù)IT桔子數(shù)據(jù)，結(jié)合高力國際行業(yè)分類整理所得未來可重點關(guān)注的寫字樓行業(yè)增長點在哪？部分

16、服務(wù)業(yè)細分類別獲投情況醫(yī)療健康互聯(lián)網(wǎng)軟件與服務(wù)2021年醫(yī)療健康獲投數(shù)量前五類別2021年互聯(lián)網(wǎng)軟件與服務(wù)獲投數(shù)量前五類別生物技術(shù)和制藥醫(yī)療器械及硬件醫(yī)療信息化?？漆t(yī)療健康保健尋醫(yī)診療239152112112392926單位：件數(shù)區(qū)塊鏈游戲工具軟件社交網(wǎng)絡(luò)元宇宙204938853818單位：件數(shù)從醫(yī)療健康來看，目前主要獲投的領(lǐng)域為針對疾病治療的醫(yī)藥研發(fā)和醫(yī)療器械，其中醫(yī)藥研發(fā)以癌癥醫(yī)藥研發(fā)居多，此外，就是針對美容護膚方面的產(chǎn)品研發(fā)，尤其是隨著國貨的崛起，國產(chǎn)美容護膚產(chǎn)品也日漸受到青睞隨著疫情防控的常態(tài)化，醫(yī)療信息化也受到資本重視，如建立線上平臺、提供診療方案等。從互聯(lián)網(wǎng)軟件與服務(wù)來看，2021

17、年因元宇宙概念的爆發(fā)，元宇宙的支撐技術(shù)區(qū)塊鏈獲得了大量資本的關(guān)注。由于疫情產(chǎn)生的宅經(jīng)濟效應(yīng)，使得游戲行業(yè)成為2021年互聯(lián)網(wǎng)軟件與服務(wù)里排名第二的細分類別專業(yè)服務(wù)零售商貿(mào)2021年企業(yè)服務(wù)獲投數(shù)量前五類別2021年零售商貿(mào)獲投數(shù)量前五類別企業(yè)IT服務(wù)數(shù)據(jù)服務(wù)前沿技術(shù)人力資源227195301294食品飲料美容護理電商解決方案服裝服業(yè)信息化及解決方案192 單位：件數(shù)綜合電商 86單位：件數(shù)從企業(yè)服務(wù)來看，目前具有良好發(fā)展機會的主要是為企業(yè)提供信息化服務(wù)和人才支撐的細分類別。從零售商貿(mào)來看，獲得資本青睞的主要是食品飲料、美容護理產(chǎn)品、服裝服飾以及電商零售類別數(shù)據(jù)來源：I

18、T桔子金融行業(yè)部分服務(wù)業(yè)細分類別獲投情況2021年金融行業(yè)獲投數(shù)量前五類別支付金融信息化保險金融綜合服務(wù)11388146188借貸 72單位：件數(shù)教育行業(yè)從金融行業(yè)來看，排名靠前的細分類別主要分為兩類：一類是隨著人工智能時代的到來，金融行業(yè)科技化和信息化的升級，如移動支付、金融信息化等；一類是為消費者和實體經(jīng)濟服務(wù)的細分行業(yè)，如金融信息化中為企業(yè)提供金融科技服務(wù)的類別、金融綜合服務(wù)、保險和借貸等。2021年教育行業(yè)獲投數(shù)量前五類別職業(yè)培訓教育信息化素質(zhì)教育K12102915439數(shù)據(jù)來源：IT桔子未來可重點關(guān)注的寫字樓行業(yè)增長點在哪？兒童早教36單位：件數(shù)從教育行業(yè)來看，隨著就業(yè)壓力的增大和個

19、人需求的提升，職業(yè)培訓得到快速發(fā)展。同時受“雙減”政策的影響，部分K12教培機構(gòu)轉(zhuǎn)向素質(zhì)教育和 職業(yè)培訓。疫情的反復(fù)以及國家對于教育信息化的深化落實，吸引了眾多資本進入教育信息化領(lǐng)域結(jié)束語通過前文分析，我們可以看到寫字樓的租戶需求是在政策導(dǎo)向和市場環(huán)境的雙向影響下，呈現(xiàn)不同行業(yè)細分類別的起伏漲落，其中上位政策決定了未來重點發(fā)展的行業(yè)方向，市場環(huán)境則會推動對原有行業(yè)的新陳代謝以及新需求新場景下衍生細分類別的繁榮滋長。因此，對于未來成都寫字樓可重點關(guān)注的行業(yè)增長點，首先，我們從政策層面結(jié)合了成渝雙城經(jīng)濟圈建設(shè)層面的發(fā)展要求、成都市建設(shè)踐行新發(fā)展理念公園城市示范區(qū)的行動計劃以及與寫字樓入駐行業(yè)息息相關(guān)的成都市“十四五”服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃三