1房地產(chǎn)項目成本控制管理ppt課件

1、內(nèi)部資料，房地產(chǎn)開發(fā)工程的本錢管理Cost control in real estate project馬楠華北科技學(xué)院2021.12.PART.13PART.1前言在當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)中，競爭非常猛烈，產(chǎn)品同質(zhì)化傾向越來越嚴(yán)重的情況下，企業(yè)的生存才干、盈利才干、開展能力，與企業(yè)的本錢控制的相關(guān)性越來越高，本錢控制才干排序末位的企業(yè)都將被淘汰出局，本錢控制弱勢企業(yè)將失去市場份額。特別是在工業(yè)企業(yè)中，目前這種趨勢曾經(jīng)慢延到高投入、高本錢的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。在外來資本和一些資本雄厚的外行企業(yè)大型企業(yè)集團(tuán)和上市公司的不斷涌入，政策越來越規(guī)范，技術(shù)、產(chǎn)品越來越同質(zhì)化，房地產(chǎn)開發(fā)本錢居高不下，品牌力繼續(xù)提升的

2、房地產(chǎn)市場環(huán)境中，企業(yè)間距不斷減少，新的競爭格局已現(xiàn)端倪。 本錢控制力的競爭。開頭語 當(dāng)今的房地產(chǎn)行業(yè)，競爭非常猛烈，在產(chǎn)品同質(zhì)化傾向越來越嚴(yán)重的情況下，我們房地產(chǎn)企業(yè)的生存才干、盈利才干、開展才干與企業(yè)的本錢控制息息相關(guān)，不注重本錢控制的企業(yè)都將被淘汰出局，本錢控制弱勢企業(yè)將失去市場份額。特別是在工業(yè)企業(yè)中，目前這種趨勢曾經(jīng)慢延到高投入、高本錢的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 在外來資本和一些資本雄厚的外行企業(yè)大型企業(yè)集團(tuán)和上市公司的不斷涌入，特別是在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)加壓、政策越來越規(guī)范，技術(shù)、產(chǎn)品越來越同質(zhì)化，房地產(chǎn)開發(fā)本錢居高不下，品牌力繼續(xù)提升的房地產(chǎn)市場環(huán)境中，企業(yè)間距不斷減少，新的競爭格局已現(xiàn)端倪。

3、房地產(chǎn)企業(yè)競爭本錢控制力的競爭.4利潤時間 (年)拿地就賺錢階段1：資源時代階段2：產(chǎn)品時代階段3：品牌時代客戶關(guān)注質(zhì)量公司關(guān)注本錢關(guān)注品牌與籠統(tǒng)理念與價值觀本錢領(lǐng)先戰(zhàn)略本錢領(lǐng)先戰(zhàn)略是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)重要的競爭手段.內(nèi)部資料，房地產(chǎn)開發(fā)工程的本錢管理Cost control in real estate project房地產(chǎn)開發(fā)工程本錢管理中存在的主要問題一房地產(chǎn)本錢控制體系的建立制度保證體系？房地產(chǎn)本錢控制的主要措施怎樣去控制？房地產(chǎn)開發(fā)工程本錢管理內(nèi)容控制什么？二三四.內(nèi)部資料，房地產(chǎn)開發(fā)工程的本錢管理Cost control in real estate project房地產(chǎn)開發(fā)工程本錢

4、管理中存在的主要問題一房地產(chǎn)開發(fā)本錢管理現(xiàn)狀一二房地產(chǎn)開發(fā)本錢管理中的幾個問題房地產(chǎn)企業(yè)在本錢管理三大誤區(qū)三四究竟誰是本錢控制的中心部門？.4一、房地產(chǎn)開發(fā)本錢管理現(xiàn)狀目前我們絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)本錢控制的通常做法是：大多數(shù)的房地產(chǎn)公司都設(shè)有一個預(yù)算審核部門或合約部門，擔(dān)任工程的預(yù)算、結(jié)算和工程招標(biāo)，而本錢管理根本都?xì)w屬于財務(wù)部門，但財務(wù)部門對詳細(xì)的工程預(yù)結(jié)算卻并不是很懂行，也就更難把握本錢的降低點在哪里。房地產(chǎn)開發(fā)的周期很長，假設(shè)被問及一個工程工程設(shè)計甚至施工過半時的本錢是多少，完工后的總本錢又是多少，許多開發(fā)商都難以回答清楚。房地產(chǎn)開發(fā)的本錢管理包括置地、設(shè)計、施工、市場、銷售、物業(yè)、融資資本

5、運營等多個環(huán)節(jié)，從投入到首期產(chǎn)品計算利潤，單個工程的開發(fā)周期普通需繼續(xù)兩三年的時間，導(dǎo)致本錢核算難度加強(qiáng)；另外，投資地域的擴(kuò)展和開發(fā)面積的劇增，令本錢的構(gòu)成更加多樣化。更使房地產(chǎn)開發(fā)本錢控制難度越來越大。房地產(chǎn)開發(fā)本錢管理中的幾個問題.51、缺乏全面規(guī)范的目的本錢管理體系： 本錢控制就是工程實施過程的支出控制，沒有建立目的本錢、責(zé)任本錢和動態(tài)本錢跟蹤聯(lián)動管理體系；2、本錢控制忽視重點： 只注重“顯性本錢的控制，而忽略對“隱性本錢的控制；3、本錢控制的忽視前期階段： 通常只關(guān)注工程施工階段過程的 “事中本錢控制，而缺乏對前期決策、規(guī)劃設(shè)計、招標(biāo)、合約等前期運營階段“事前本錢控制的足夠注重；4、本

6、錢控制手段不當(dāng)： 把緊縮必要的工程費用開支當(dāng)作本錢控制的主要手段，反而使工程整個運營方案和開發(fā)進(jìn)度目的遭到很大影響，導(dǎo)致工程的最終實踐開發(fā)本錢大大添加，利潤降低，添加了工程后期開發(fā)風(fēng)險。二、房地產(chǎn)開發(fā)本錢管理中的幾個問題目前房地產(chǎn)開發(fā)本錢控制的幾個誤區(qū).6管什么三大誤區(qū)怎樣管行為偏向三、房地產(chǎn)企業(yè)在本錢管理方面容易存在三大誤區(qū)誰來管認(rèn)識偏向.7誤區(qū)一：企業(yè)內(nèi)部本錢控制管理主體確立失誤誰來管長期以來，企業(yè)不斷把本錢管理作為少數(shù)管理人員的專利，以為本錢、效益都應(yīng)由企業(yè)指點和財務(wù)部門擔(dān)任，而把各部門的員工只看作消費者。寬廣員工對于哪些本錢應(yīng)該控制，怎樣控制等問題無意也無力過問，本錢認(rèn)識冷淡。企業(yè)的本

7、錢管理失去偌大的管理群體當(dāng)然難以真正獲得效果。全員本錢控制.8誤區(qū)二：本錢管理對象和內(nèi)容認(rèn)識不清管什么一方面，沒有從價值鏈的角度對房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)展分析，局限于對發(fā)生本錢的控制，忽視了對影響本錢的控制。另一方面，局限于傳統(tǒng)的“節(jié)約一度電、一張紙的簡單、狹窄的方式之內(nèi)，忽視潛在的損失，尚未對本錢實行全方位的控制。全方位本錢控制.9土地設(shè)計采購施工銷售房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈的發(fā)生本錢與影響本錢曲線影響成本曲線比例該環(huán)節(jié)作業(yè)過程對產(chǎn)品總本錢的影響。發(fā)生成 本曲線價值鏈發(fā)生本錢：該環(huán)節(jié)作業(yè)過程所發(fā)生的本錢。影響本錢：本錢控制的關(guān)鍵在于控制影響本錢！.10誤區(qū)三：本錢控制方式?jīng)]有確立怎樣管本錢管理任務(wù)不夠全面和系

8、統(tǒng)。本錢控制偏重于事后的反響，而事前、事中控制不力。本錢管理根底任務(wù)薄弱，短少一套完善的本錢管理制度。甚至只求方式，不講實效?？己酥贫炔煌晟?，力度不大。表如今：考核只是企業(yè)內(nèi)部考核，沒有很好地跟市場聯(lián)絡(luò)起來；獎懲措施力度不大，達(dá)不到調(diào)發(fā)動工積極性的目的。全過程本錢控制.11觀 點 一 ： 合約預(yù)算部門是控制工程本錢的中心部門，他們對施工圖的工程量進(jìn)展詳細(xì)的核算，與承建單位進(jìn)展商務(wù)談判、造價談判，爭獲得到最優(yōu)惠的工程承包價錢。觀 點 二 ： 規(guī)劃設(shè)計部門是控制本錢的中心部門，他們在前期對建筑技術(shù)包括容積率、運用率等、工程技術(shù)進(jìn)展系統(tǒng)的控制，以此進(jìn)展施工圖的設(shè)計管理，在控制工程本錢方面起到了“四兩

9、撥千斤的作用。觀 點 三 ： 現(xiàn)場工程部是工程本錢控制的中心部門，嚴(yán)把合同關(guān)，嚴(yán)厲執(zhí)行設(shè)計意圖，有效控制設(shè)計變卦和現(xiàn)場簽證，是控制工程本錢的實施部門，作用艱苦。四、究竟誰是本錢控制的中心部門？正確觀念.12 以上觀念站在各部門的角度來看，都是有道理的，各部門在工程開發(fā)的不同階段對工程本錢的控制都發(fā)揚了重要的作用，從建筑設(shè)計到各種土建立備技術(shù)參數(shù)的選用、從選材用料到合同評判、從商業(yè)談判到現(xiàn)場的實施和控制，整體過程嚴(yán)厲的控制才干有效把好工程本錢關(guān)。 那么，我們要問：營銷部門是不是控制本錢的中心部門呢? 答案：是。那這個本錢如何來控制？營銷部門首先需求提出競爭對手的樓盤和樓盤所在地的同一檔次的樓盤，

10、分析客戶的敏感點，分析對手樓盤的定位與檔次，把樓盤設(shè)計與選材用料的需求描畫清楚了。樓盤檔次描畫清楚了，工程的本錢根本上也就確定了，所以營銷部門也是控制本錢的中心部門。工程定位的檔次實踐上曾經(jīng)決議了工程本錢的高低。 從上述分析，闡明工程本錢控制是全程性的、是系統(tǒng)性的，工程本錢的控制需求各部門通力協(xié)作，而不是單獨一個部門可以完成的。四、究竟誰是本錢控制的中心部門？.內(nèi)部資料，房地產(chǎn)開發(fā)工程的本錢管理Cost control in real estate project房地產(chǎn)開發(fā)工程本錢管理中存在的主要問題一房地產(chǎn)本錢控制體系的建立制度保證體系？房地產(chǎn)本錢控制的主要措施怎樣去控制？房地產(chǎn)開發(fā)工程本錢

11、管理內(nèi)容控制什么？二三四.13土地本錢及相關(guān)費用前期性費用城市根底設(shè)備建立配套費用紅線外大市政配套工程建安本錢室外工程配套及環(huán)境紅線內(nèi)小市政公共配套本錢期間費用其他 詳細(xì)明細(xì)如下(一)房地產(chǎn)工程開發(fā)本錢管理的內(nèi)容究竟我們該控制什么本錢費用.14費用項目名稱明細(xì)內(nèi)容一、土地成本1-1土地出讓金地價1-2土地或項目轉(zhuǎn)讓費支付轉(zhuǎn)讓方相關(guān)費用1-3其他費用其他向政府部門交納的費用等，包括：土地產(chǎn)權(quán)登記費、契稅、土地使用費等(一)房地產(chǎn)工程開發(fā)本錢管理的內(nèi)容.14費用項目名稱明細(xì)內(nèi)容二、前期費用2-1勘察費用包括：1、勘察方案的設(shè)計和咨詢，2、勘察實施：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試

12、費、撥地釘樁驗線費、復(fù)線費、定線費、放線費、土地丈量測繪費等。2-2規(guī)劃設(shè)計費項目立項后的設(shè)計招標(biāo)費、總體規(guī)劃設(shè)計、單體設(shè)計費、景觀設(shè)計費、管線設(shè)計費、改造設(shè)計費、圖紙審查費、制圖、曬圖費，規(guī)劃設(shè)計模型制作費，方案咨詢及評審費。2-3報批報建費項目整體報批報建費:人防工程建設(shè)費、規(guī)劃管理費、新材料基金、“兩證一書”申報費、拆遷管理費、招投標(biāo)管理費、建筑面積丈量費、白蟻防止費、墻改基金、路口開設(shè)費、占道費等。2-4造價咨詢服務(wù)費支付給社會中介服務(wù)機(jī)構(gòu)受聘為項目編制或?qū)彶轭A(yù)算和其他相關(guān)服務(wù)而發(fā)生的費用。2-5工程監(jiān)理費2-6臨時工程費包括：1、三通一平：建設(shè)場地上的豎向土石方平衡，盈土現(xiàn)場多余土石

13、方外運，虧土現(xiàn)場土方調(diào)入，場地平整，以及為施工而引入現(xiàn)場的給水、排水、供電、臨時道路工程等所發(fā)生的費用2、工地圍墻：沿紅線周圍設(shè)置的臨時圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計、建造、裝飾等費用3、其他(一)房地產(chǎn)工程開發(fā)本錢管理的內(nèi)容.15費用項目名稱明細(xì)內(nèi)容三、建安工程成本3-1小區(qū)內(nèi)綜合管網(wǎng)及設(shè)施費（小市政）3-1-1室外給水管網(wǎng)指紅線內(nèi)給水管網(wǎng)及所有室外消火栓，但不含小區(qū)內(nèi)花木澆灌用水、洗車用水等。主給水管網(wǎng)有在地下室內(nèi)敷設(shè)的，應(yīng)計入此項費用內(nèi)，不計入地下室工程費。包括：1、土方開挖及回填，2、管道敷設(shè)等3-1-2室外排水管網(wǎng)指紅線內(nèi)室外排水管網(wǎng)（含化糞池），含雨水、生活污水，環(huán)境排水，不含水景、泳池循

14、環(huán)用水。包括：1、土方開挖及回填，2、檢查井及管道敷設(shè)等3-1-3室外電纜工程指自小區(qū)變電站低壓柜引至下一級配電柜/箱（均不含柜/箱）或用電轉(zhuǎn)換點的電纜敷設(shè)及預(yù)留管工程。該項工程的電纜在地下室內(nèi)敷設(shè)時，不計入地下室工程費。3-1-4室外弱電管網(wǎng)指紅線內(nèi)室外弱電管網(wǎng)預(yù)埋，含土方工程，不含管內(nèi)穿線。3-1-5室外燃?xì)夤芫W(wǎng)指紅線內(nèi)室外燃?xì)夤芫W(wǎng)敷設(shè)，含土方工程。3-1-6室外采暖管網(wǎng)指紅線內(nèi)室外熱力管網(wǎng)敷設(shè)，含土方工程。(一)房地產(chǎn)工程開發(fā)本錢管理的內(nèi)容.15費用項目名稱明細(xì)內(nèi)容三、建安工程成本3-1小區(qū)內(nèi)綜合管網(wǎng)及設(shè)施費（小市政）3-1-7小區(qū)車行道路工程包括：1、紅線內(nèi)車行道（含其兩旁的人行道）及

15、地面停車場土建工程（含土方、路基及面層），2、路燈工程（含燈具及管線敷設(shè)）。3-1-8供配電設(shè)備及安裝小區(qū)內(nèi)開閉站、配電室的高壓柜、低壓柜、變壓器、柴油發(fā)電機(jī)、負(fù)荷開關(guān)設(shè)備及安裝工程3-1-9水泵房設(shè)備及安裝小區(qū)內(nèi)生活水泵、變頻柜、氣壓罐、配電柜設(shè)備及安裝（含生活用水屋面穩(wěn)壓泵，不含消防、水景、泳池、純凈水處理）3-1-10消防設(shè)備及安裝僅包括消防水泵、自動報警控制中心大型消防設(shè)備及安裝調(diào)試，濕式報警閥、防排煙風(fēng)機(jī)、水流指示器、消火栓、氣體滅火系統(tǒng)等按工程部位計入消防工程內(nèi)。3-1-11直飲水處理設(shè)備及安裝3-1-12中水處理設(shè)備及安裝3-1-13熱力站設(shè)備及安裝小區(qū)內(nèi)熱交換站或鍋爐房的熱力設(shè)

16、備及安裝3-1-143-1-15增容費其他(一)房地產(chǎn)工程開發(fā)本錢管理的內(nèi)容.16費用項目名稱明細(xì)內(nèi)容3-2環(huán)境工程3-2-1綠化小區(qū)內(nèi)的植物的材料、種植及養(yǎng)護(hù)費。3-2-2硬質(zhì)地面除小區(qū)車行道路工程以外的道路含廣場。3-2-3構(gòu)筑物及小品小區(qū)內(nèi)的崗?fù)?、兒童樂園、建筑小品、水景土建工程費，以及雕塑小品、假山等。3-2-4圍墻各類圍墻（欄桿），以及出入口大門3-2-5室外環(huán)境照明庭院燈或草坪燈安裝、管線安裝3-2-6泛光照明指自泛光照明配電箱的管線敷設(shè)及燈具安裝工程。3-2-7環(huán)境水系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)的水景設(shè)備及管網(wǎng)，綠化灌溉系統(tǒng)（含設(shè)備及管網(wǎng)）等。3-2-8其他3-3公共配套設(shè)施3-3-1地下室工程費

17、含半地下室，包括基礎(chǔ)、主體（地下）、給排水、照明、動力配電、防水、消防、通風(fēng)、停車設(shè)備等費用。但屬變配電、氣體滅火、室外電纜、室外給排水管道、環(huán)境照明、水泵等專項工程，設(shè)在地下室內(nèi)時，不計入地下室工程費內(nèi)。3-3-2架空層工程費包括結(jié)構(gòu)及裝修3-3-3會所包括基礎(chǔ)、主體、安裝設(shè)備、裝修工程費用，以及由會所經(jīng)營的泳池、網(wǎng)球場等工程費用。3-3-4教育幼兒園、中小學(xué)等工程費用。3-3-5商業(yè)包括基礎(chǔ)、主體、安裝設(shè)備、裝修等工程費用。3-3-6物業(yè)管理用房包括基礎(chǔ)、主體、安裝設(shè)備、裝修等工程費用。3-3-7其他.費用項目名稱明細(xì)內(nèi)容3-4建筑單體成本3-4-1基礎(chǔ)工程費包括土方、地基處理、降水護(hù)坡等

18、基礎(chǔ)工程3-4-2單體土建工程費3-4-3單體安裝工程費3-4-3-1電氣工程包括配電箱、開關(guān)面板、燈具和一般的電氣安裝，弱電管預(yù)埋。3-4-3-2給排水工程一般的給排水安裝、以及熱水系統(tǒng)管道安裝3-4-3-3采暖工程包括散熱器及管道安裝3-4-4土建專業(yè)分包工程費用單體內(nèi)的結(jié)構(gòu)、建筑3-4-4-1外立面、門窗3-4-4-2幕墻工程包括：玻璃幕墻及石材幕墻3-4-4-3戶內(nèi)精裝修工程3-4-4-4其他土建專業(yè)分包如主體構(gòu)筑物（燈塔、屋架等）、防水等。(一)房地產(chǎn)工程開發(fā)本錢管理的內(nèi)容.費用項目名稱明細(xì)內(nèi)容3-4建筑單體成本3-4-5安裝專業(yè)分包工程費主體內(nèi)的電氣、給排水、采暖等安裝工程費，有甲

19、供材料、設(shè)備的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費。3-4-5-1空調(diào)工程包括主機(jī)、冷水機(jī)組、新風(fēng)機(jī)組、冷卻塔、冷凍水循環(huán)泵、冷卻水循環(huán)泵、軟化水處理裝置、風(fēng)機(jī)盤管、溫控系統(tǒng)、定壓裝置等設(shè)備和空調(diào)安裝。3-4-5-2電梯工程電梯的安裝及轎廂裝修。3-4-5-3燃?xì)夤こ虇误w內(nèi)的燃?xì)夤艿兰白詣映砬袛嘞到y(tǒng)。3-4-5-4電話工程3-4-5-5電視工程包括有線電視和衛(wèi)星電視3-4-5-6抄表系統(tǒng)不含燃?xì)獬硪酝獾乃谐硐到y(tǒng)3-4-5-7安防工程包括：對講、門鏡、巡更、紅外報警等3-4-5-8其他弱電工程包括網(wǎng)絡(luò)、背景音樂等3-4-5-9管道直飲水包括單體內(nèi)管道直飲水系統(tǒng)和室外管網(wǎng)敷設(shè)。3-4-5-10

20、中水系統(tǒng)包括單體內(nèi)中水回收、回用管道系統(tǒng)和室外管網(wǎng)敷設(shè)。3-4-5-11消防工程包括單體內(nèi)的消火栓、噴淋、防排煙、自動報警、氣體滅火、水幕、水噴霧等系統(tǒng)工程，不含大型設(shè)備。3-4-5-12其他安裝專業(yè)分包3-4-6其他包括：分包照管費、甲購材料采保費、進(jìn)度獎、質(zhì)量獎等。(一)房地產(chǎn)工程開發(fā)本錢管理的內(nèi)容.費用項目名稱明細(xì)內(nèi)容四、紅線外市政工程費及市政配套費小區(qū)外各種管線接到地塊周邊費用（給排水、燃?xì)?、電力、熱力、電視等）、交納的大市政配套費等。五、期間接費4-1管理費用4-2營銷費用包括：宣傳推廣費用、廣告代理費用、銷售代理費用、售樓機(jī)構(gòu)費用、為滿足銷售需要發(fā)生的建安費、售后服務(wù)基金等。4-3

21、財務(wù)費用(一)房地產(chǎn)工程開發(fā)本錢管理的內(nèi)容.19 土地本錢約占工程總本錢的30-35%左右，主要指土地獲得階段構(gòu)成的各類費用支出，包括地價、土地拆遷補(bǔ)償費、各類補(bǔ)償費、土地契稅等。在房地產(chǎn)整個開發(fā)過程中，土地一旦到手，其本錢即根本確定，直至工程開發(fā)完成，該本錢普通也不會有較大變化。因此控制土地本錢的關(guān)鍵在于拿地時的本錢準(zhǔn)確分析。前期費用約占工程總本錢的%左右，主要指設(shè)計費、各類報建報批報審費、勘察測繪費以及可研費用。報建費、勘察費等比重較小，且普通有相關(guān)收費規(guī)范，設(shè)計費在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中非常重要，選擇好設(shè)計單位成為關(guān)鍵，而本錢控制成為其次。工程本錢約占工程總本錢的50-55%左右，主要由分項工

22、程及甲供物資本錢、小市政管網(wǎng)和環(huán)境本錢、公共配套設(shè)備等構(gòu)成。分項工程及甲供物資本錢主要包括土建、機(jī)電安裝、裝飾、室內(nèi)全裝修、消防、弱電、電梯、甲供資料等經(jīng)過招招標(biāo)確定的分項工程/供貨合同本錢。城市根底設(shè)備配套費：這部分普通占5-10%左右。主要是指工程用地紅線外的水暖電氣等大市政根底設(shè)備配套費用，目前絕大多數(shù)城市根本上曾經(jīng)一致收費規(guī)范，所以，這部分本錢也相對固定。三項費用：管理費用、財務(wù)費用、銷售費用。其中管理本錢比較固定，在財務(wù)費用和銷售費用有一定控制空間。(二)房地產(chǎn)開發(fā)本錢費用所占總額的比例.土地及規(guī)劃面積占50%；營銷占20%；產(chǎn)品占30%房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)的利潤構(gòu)成20(三)房地產(chǎn)開發(fā)

23、各環(huán)節(jié)的利潤分析.按城市類型分: 一線城市:普通住宅25%左右;公寓50%左右;別墅100%. 二線城市:普通住宅20%左右;公寓30%左右;別墅80%. 三、四線城市:普通住宅15%左右按開發(fā)企業(yè)類型分類: 大型房地產(chǎn)集團(tuán)公司：25%以上 中型房地產(chǎn)公司：30%以上 小型工程公司：35%以上21(四)房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤程度(銷售利潤率).隱性本錢顯性本錢內(nèi)部資料。22五房地產(chǎn)工程開發(fā)本錢應(yīng)重點控制內(nèi)容工程開發(fā)進(jìn)度控制工程資金收支方案管理(現(xiàn)金流管理)規(guī)劃設(shè)計過程中固化的本錢預(yù)控合同管理建安及工程本錢采購本錢顯性本錢費用的控制，包括土建、安裝、室外工程、資料設(shè)備采購、招招標(biāo)等方面。.內(nèi)部資料

24、，房地產(chǎn)開發(fā)工程的本錢管理Cost control in real estate project房地產(chǎn)開發(fā)工程本錢管理中存在的主要問題一房地產(chǎn)本錢控制體系的建立制度保證體系？房地產(chǎn)本錢控制的主要措施怎樣去控制？房地產(chǎn)開發(fā)工程本錢管理內(nèi)容控制什么？二三四.23 由于房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)較多，涉及專業(yè)較廣，很難由一個部門可以控制得住。因此，需求各個部門相互配合、信息溝通共同來完成。如何將房地產(chǎn)開發(fā)各個環(huán)節(jié)的本錢控制構(gòu)成一個整體聯(lián)動系統(tǒng)，需求建立一個目的本錢控制體系。首先在工程開發(fā)前期，科學(xué)測算目的本錢目的，再按照不同工程分解到各個責(zé)任部門，構(gòu)成責(zé)任本錢目的，輔以動態(tài)本錢信息跟蹤、監(jiān)控、調(diào)整等措施，最終實

25、現(xiàn)房地產(chǎn)本錢的控制目的。第一部分 究竟如何控制 本錢費用？究竟我們該怎樣去控制？那么怎樣實現(xiàn)房地產(chǎn)工程的目的本錢控制呢？.24(一)建立房地產(chǎn)工程目的本錢和責(zé)任本錢管理體系事前事中事后責(zé)任激勵機(jī)制目的本錢管理體系動態(tài)本錢管理體系本錢后評價管理體系責(zé)任本錢管理體系事前事中事后責(zé)任與鼓勵機(jī)制.26 樹立全本錢價值觀念 確定本錢管理體系安康運作規(guī)范 抓住本錢管理的要至少問題 工程開發(fā)階段與本錢控制要關(guān)聯(lián)互動 用開展的目光對待本錢管理 知曉“省錢“花錢的誤區(qū)(二本錢控制六個認(rèn)識觀念123356.26 房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得更多的運營利潤，除了必需提供適銷對路的房源外，還應(yīng)該降低開發(fā)本錢，嚴(yán)厲控制各項費用支

26、出。 1、確立“全生命周期本錢管理戰(zhàn)略 2、建立本錢控制保證措施成本控制保障措施體系 制度保障體系 招標(biāo)管理辦法、合同管理辦法、預(yù)結(jié)算管理辦法、成本控制指標(biāo)回歸分級管理制度、限額設(shè)計制度、成本控制激勵制度等組織保障體系 設(shè)立相對獨立的成本管理職能部門開發(fā)全程成本控制要點1、項目前期成本控制2、項目建設(shè)階段成本控制3、管理費用的控制4、銷售費用的控制5、財務(wù)費用的控制(三)制定房地產(chǎn)企業(yè)本錢管理戰(zhàn)略體系3、明確房地產(chǎn)開發(fā)本錢構(gòu)成內(nèi)容4、抓住房地產(chǎn)工程開發(fā)全程本錢控制要點.27 5、在工程開發(fā)全程采用恰當(dāng)?shù)谋惧X控制方法 1在房地產(chǎn)工程初始階段進(jìn)展本錢測算 2在工程規(guī)劃階段，在本錢測算的根底上進(jìn)展細(xì)

27、化，并制定目的本錢 3根據(jù)合同執(zhí)行情況產(chǎn)生本錢方案和實踐本錢情況 (四)制定房地產(chǎn)工程開發(fā)工程造價控制體系 戰(zhàn)略一：注重源頭、加強(qiáng)工程設(shè)計環(huán)節(jié)控制 戰(zhàn)略二：工程招招標(biāo)是控制工程造價的中心 戰(zhàn)略三：實行工程管理方式加強(qiáng)本錢管理五建立合同網(wǎng)絡(luò)框架 1、分包存在是建立合同網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)的必然要求 對于一個復(fù)雜的大型工程開發(fā)，極少由一家施工單位完全承當(dāng)一切的施工業(yè)務(wù)，普通說來，總是存在著著各種各樣的分包和指定分包商。分包存在的緣由如下： 緣由一：總包單位不具備完成一切工程的資質(zhì) 緣由二：完全施工總承包價錢總是高于平行分包工程 緣由三：特別是重要的資料和設(shè)備實行自主供貨.2、注重合同網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)在工程管理中的作用

28、 (1)將整個工程劃分為相對獨立的、易于管理的較小單位 (2)將這些單位與參與工程的組織相聯(lián)絡(luò)，將這些組織要完成的任務(wù)用合同方式確定下來 (3)對每一單位做出詳細(xì)的時間與費用估計，構(gòu)成進(jìn)度目的和費用目的， 4確定工程需求完成的任務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量規(guī)范和各項任務(wù)的進(jìn)度方案，建立工程質(zhì)量控制方案 (5)估計工程全過程的費用，建立工程本錢控制方案 (6)估計工程的完成時間，建立工程進(jìn)度控制方案3、建立合同網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)的關(guān)鍵問題 問題一：理清管理思緒，確定用總包或平行發(fā)包的方式 問題二：在預(yù)備階段即確定管理方式 問題三：對資料、設(shè)備供貨要實行分類管理 問題四：設(shè)計應(yīng)實行總包擔(dān)任制4、建立合同網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)后的主要管理

29、任務(wù) 建立合同網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)后，開發(fā)商還必需建立工程質(zhì)量任務(wù)總控制方案、工程進(jìn)度總控制方案、工程投資總控制方案、工程環(huán)境與平安控制方案。.第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)主要環(huán)節(jié)的本錢管理措施房地產(chǎn)開發(fā)工程工程前期開展環(huán)節(jié)本錢控制措施一房地產(chǎn)開發(fā)工程規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的本錢控制措施二房地產(chǎn)開發(fā)工程招招標(biāo)環(huán)節(jié)本錢控制要點三房地產(chǎn)開發(fā)工程工程施工環(huán)節(jié)的本錢控制要點四房地產(chǎn)開發(fā)工程資料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)本錢控制要點五房地產(chǎn)開發(fā)工程工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的本錢控制六房地產(chǎn)開發(fā)工程銷售環(huán)節(jié)的本錢控制七房地產(chǎn)開發(fā)工程期間費用的本錢控制要點八.33 房地產(chǎn)開發(fā)工程前期開展環(huán)節(jié)的本錢控制根據(jù)工程開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。該環(huán)節(jié)由于有國家多項法規(guī)

30、政策的限制，運作時靈敏度較小，根本原那么是在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大限制地控制企業(yè)的費用。 工程公司在工程開發(fā)前期起主要作用，因此，這一環(huán)節(jié)本錢控制的主要義務(wù)由工程公司指點及前期部來承當(dāng)。 立項環(huán)節(jié)的本錢核算控制根據(jù)工程開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。該環(huán)節(jié)特點：由于有國家多項法規(guī)政策的限制，運作時靈敏度較小。該環(huán)節(jié)原那么：在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大限制地控制企業(yè)的費用。該環(huán)節(jié)影響：購地階段的本錢控制是整個工程本錢控制的第一步，購地費用的合理與否，對工程整個本錢控制有直接影響。房地產(chǎn)開發(fā)工程工程前期開展環(huán)節(jié)本錢控制措施一.控制要點控制什么怎么控制誰來控制新征土地（1）征地費用（1）少交或晚交前期部門負(fù)責(zé)（2）拆

31、遷安置費用（2）房產(chǎn)確權(quán)后，辦理拆遷安置費用（3）大市政費用（3）自建部分根據(jù)施工圖紙編制公司市政工程預(yù)算，進(jìn)行招投標(biāo)程序；交政府部分通過審核預(yù)算與公關(guān)，以爭取最低的大市政配套費用工程、規(guī)劃設(shè)計和預(yù)算審核部門負(fù)責(zé)公司自建部分；前期部門負(fù)責(zé)交政府部分、工程部門配合。（4）規(guī)劃條件（4）滿足公司利益最大化，合理提高容積率，降低土地成本規(guī)劃設(shè)計、前期部門買斷項目（1）買斷內(nèi)容明確買斷內(nèi)容明細(xì)前期部門（2）付款總額為公司爭取最大利益（3）付款時間周期長、次數(shù)多（4）三通（或七通）一平標(biāo)準(zhǔn)明確驗收標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)工程部門（5）手續(xù)風(fēng)險與項目付款時間直接掛鉤。前期部門合作開發(fā)（1）合作方式（1）符合股東要求；公司

32、領(lǐng)導(dǎo)（2）分成比例（2）雙贏原則；（3）交房時間（3）盡可能地延后交房，工程部門負(fù)責(zé)（4）交房標(biāo)準(zhǔn)（4）不低于合同中交房標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計、市場營銷部門（5）付款總額付款時間（5）符合當(dāng)前市場最低或最合理原則選擇有利于公司利益的方式財務(wù)部門34.第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)主要環(huán)節(jié)的本錢管理措施房地產(chǎn)開發(fā)工程工程前期開展環(huán)節(jié)本錢控制措施一房地產(chǎn)開發(fā)工程規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的本錢控制措施二房地產(chǎn)開發(fā)工程招招標(biāo)環(huán)節(jié)本錢控制要點三房地產(chǎn)開發(fā)工程工程施工環(huán)節(jié)的本錢控制要點四房地產(chǎn)開發(fā)工程資料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)本錢控制要點五房地產(chǎn)開發(fā)工程工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的本錢控制六房地產(chǎn)開發(fā)工程銷售環(huán)節(jié)的本錢控制七房地產(chǎn)開發(fā)工程期間費用的本錢控制

33、要點八.內(nèi)部資料。35 規(guī)劃環(huán)節(jié)的本錢控制所占權(quán)重最大，具有工程建立本錢決議位置和作用。在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)展本錢控制是實現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限制的減少事后變動帶來的本錢。所以該環(huán)節(jié)控制要點和控制內(nèi)容復(fù)雜。 根本原那么是：縝密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)厲審批。 雖然設(shè)計費在建立工程全過程費用中的普通只占建安本錢的1.52%左右，但對工程造價的影響可達(dá)75%以上，設(shè)計質(zhì)量的好壞直接影響建立本錢的多少和工期的長短，直接決議人力、物力、財力投入的多少。因此工程造價控制要以設(shè)計階段為重點，這是最直接、最有效的的建立工程投資的根本所在。 科學(xué)合理的設(shè)計可降低工程造價的10%。房地產(chǎn)開發(fā)工程規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的本錢控制措

34、施二.36一規(guī)劃設(shè)計階段投資控制要點和戰(zhàn)略戰(zhàn)略一：實行設(shè)計方案招招標(biāo)，優(yōu)化設(shè)計戰(zhàn)略二：實行限額設(shè)計，有效控制造價 戰(zhàn)略三：加強(qiáng)對圖紙的會審與審查戰(zhàn)略四：深化運用價值工程。運用價值工程的優(yōu)勢： 1.既可提高工程的功能又可降低工程的造價 2.在保證工程功能不變的情況下降低工程造價 3.在保證工程造價不變的情況下提高工程功能 4.可在工程功能略有降低的情況，使工程造價大幅度降低 5.可在工程造價略有提升的情況，使工程功能大幅度提高戰(zhàn)略五：采用合同措施，有效控制造價 設(shè)計人員要熟習(xí)工程概預(yù)算定額和資料預(yù)算價 設(shè)計人員按工程估算及概算控制設(shè)計圖 各相關(guān)專業(yè)環(huán)節(jié)制定雙贏戰(zhàn)略 管理者嚴(yán)厲控制設(shè)計變卦 開發(fā)商

35、的造價管理人員及時提供可靠根底資料限額設(shè)計的管理.381委托設(shè)計階段需求有詳盡的資料和技術(shù)目的，明確總體目的 2擴(kuò)初設(shè)計階段用技術(shù)經(jīng)濟(jì)目的考量設(shè)計方案，評價方案的優(yōu)劣如戶型適用性如建筑的功能分區(qū)和配套設(shè)計設(shè)計方案能否經(jīng)濟(jì)合理的考核規(guī)范經(jīng)濟(jì)性能否合理規(guī)劃能否合理二規(guī)劃設(shè)計階段本錢控制節(jié)點.施工圖設(shè)計階段五大問題建筑結(jié)構(gòu)盡量采用低成本的結(jié)構(gòu)形式基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)形式的選擇必須依靠真實的地勘察資料防止結(jié)構(gòu)配筋量標(biāo)準(zhǔn)不一安全系數(shù)取值偏大，會影響設(shè)計結(jié)果結(jié)構(gòu)標(biāo)示與說明按取最大值的方式進(jìn)行統(tǒng)一標(biāo)示說明37二規(guī)劃設(shè)計階段本錢控制節(jié)點 3初步設(shè)計階段明確工程工程造價的最高限額，確定造價目的 4施工圖設(shè)計階段防止能夠出現(xiàn)

36、的設(shè)計問題，導(dǎo)致變卦造價造價5設(shè)計交底和配合施工階段的要設(shè)計單位深度參與.46(三)規(guī)劃設(shè)計階段本錢管理的內(nèi)容進(jìn)度質(zhì)量本錢樣板區(qū)造價設(shè)計失誤率圖紙完善程度部品封樣率 工程運作講求的是本錢、質(zhì)量與進(jìn)度的平衡,并非某一個極端，由于其中任何一項都意味著工程代價， 只需三者平衡才干獲得最小的代價付出。規(guī)劃周期方案周期擴(kuò)初周期施工圖周期景觀設(shè)計周期室內(nèi)設(shè)計周期施工周期含鋼量等土建本錢設(shè)備造價景觀造價產(chǎn)品的質(zhì)量設(shè)計變卦簽證率合理的設(shè)計費.47提升產(chǎn)品質(zhì)量縮短開發(fā)周期降低開發(fā)本錢四規(guī)劃設(shè)計階段本錢管理的目的.48對設(shè)計人員而言是義務(wù)，對本錢人員而言應(yīng)前置而繼續(xù)防止兩種景象：不計本錢地追求設(shè)計效果本錢不合理導(dǎo)

37、致質(zhì)量喪失成本控制含鋼量等土建造價設(shè)備造價目標(biāo)成本 景觀造價樣板示范區(qū)造價設(shè)計變卦簽證率合理的設(shè)計費.建筑類型結(jié)構(gòu)部位項目含鋼量限額指標(biāo)(kg/m2)別墅、雙拼、花園洋房(6+1層及以下)上部結(jié)構(gòu)-自帶全埋一層地下室-普通多層住宅及公寓(7層及以下)上部結(jié)構(gòu)-自帶全埋一層地下室-小高層住宅及公寓(建筑高度60M)上部結(jié)構(gòu)-自帶全埋一層地下室-中高層住宅及公寓(60M建筑高度80M)上部結(jié)構(gòu)-自帶全埋一層地下室-高層住宅及公寓(80M建筑高度100M)上部結(jié)構(gòu)-自帶全埋一層地下室-公共人防地下室（6 級）-公共普通全地下室-公共半地下室-491構(gòu)造含鋼量保證平安和質(zhì)量的前提下，減低含鋼量.分類及

38、定義硬景（元/平米）軟景（元/平米）總造價（元/平米）一類景觀區(qū)居住區(qū)級/小區(qū)級公共綠地范圍二類景觀區(qū)組團(tuán)級綠地范圍三類景觀區(qū)宅間、宅旁綠地范圍四類景觀區(qū)道路旁綠化總計 說明： 1、硬景：活動場地、園路、環(huán)境造型小品（亭、廊、雕塑等）、水景、環(huán)境照明燈具、戶外家私等； 2、軟景：喬木、灌木、花卉、草皮等種植類；50(2)景觀造價控制總價偏向率分項動態(tài)平衡. 費用分類 建安費（元/平米） 設(shè)計費（元/平米） 家具、用品、設(shè)施費 總造價 （元/平米）1.土建-銷售中心（臨建）2.裝修-銷售中心、樣板房3.景觀-臨時4.包裝-臨時標(biāo)志、道具總計513樣板區(qū)造價分項動態(tài)平衡.為追求效果設(shè)計費失控52防

39、止兩種景象：為節(jié)省本錢而壓低設(shè)計費4合理設(shè)計費是保證質(zhì)量與進(jìn)度的根本條件之一合理的設(shè)計費用有利于選擇優(yōu)秀的設(shè)計單位合理的設(shè)計費用有利于設(shè)計單位資源配備的優(yōu)先性和建筑師積極性的發(fā)揚；直接對詳細(xì)設(shè)計人給予的適當(dāng)費用，對積極性的發(fā)揚會有更積極的作用。.391、規(guī)劃方案五規(guī)劃設(shè)計階段本錢控制實施控制要點控制內(nèi)容控制措施實施部門1.規(guī)劃方案（1）可行性規(guī)劃設(shè)計房地產(chǎn)項目市場信息搜集和分析區(qū)域市政狀況信息分析項目規(guī)劃要點確立可行性研究設(shè)計任務(wù)書可行性規(guī)劃設(shè)計及調(diào)整 市場營銷部門 規(guī)劃設(shè)計部門（2）規(guī)劃方案評審組成可行性規(guī)劃評審小組，對方案進(jìn)行評審、確定。未通過的方案進(jìn)入可行性設(shè)計進(jìn)行調(diào)整后，再重新評審。

40、規(guī) 劃設(shè)計部門 公司領(lǐng)導(dǎo)（3）方案設(shè)計成果根據(jù)評審結(jié)果，結(jié)合區(qū)域和項目實際情況，對可行性規(guī)劃設(shè)計進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)整材料設(shè)備選型方案的初步確定 規(guī) 劃設(shè)計部門 市 場營銷部門 公司領(lǐng)導(dǎo)根據(jù)提交的設(shè)計成果進(jìn)行投資成本估算預(yù)算部門、財務(wù)部門.402、規(guī)劃報批及擴(kuò)初設(shè)計控制要點控制內(nèi)容控制措施實施部門2.規(guī)劃方案報批設(shè)計（1）設(shè)計方案根據(jù)項目前期運營的情況和市場分析制訂設(shè)計任務(wù)書規(guī)劃方案設(shè)計招投標(biāo)規(guī)劃方案設(shè)計評審 規(guī) 劃設(shè)計部門（2）報批注意市政方案及配套方案設(shè)計熟悉相關(guān)法規(guī)，保證報批材料完整 規(guī) 劃設(shè)計部門 工程部門 前期部門3.擴(kuò)初設(shè)計（1）擴(kuò)初設(shè)計要求對報批設(shè)計進(jìn)一步調(diào)整設(shè)計要求內(nèi)部審核 前期部門 規(guī)

41、 劃設(shè)計部門（2）成本概算根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計招投標(biāo)方案和設(shè)備選型、實體研究、環(huán)境方案等因素對總成本作出概算制訂經(jīng)營指導(dǎo)書 預(yù)算部門（3）擴(kuò)初設(shè)計圖根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計要求招標(biāo)專家評審內(nèi)部評審設(shè)計調(diào)整 規(guī)劃設(shè)計部門.413、樁基設(shè)計控制要點控制內(nèi)容控制措施實施部門4.樁基設(shè)計（1）地質(zhì)勘察搜集權(quán)威地質(zhì)資料自己專業(yè)人員勘察工程部門（2）設(shè)計方案評審樁基設(shè)計2種以上形式由外請專家進(jìn)行樁基形式和樁基結(jié)構(gòu)評審規(guī)劃設(shè)計部門（3）樁基施工圖設(shè)計調(diào)整規(guī)劃設(shè)計部門.424、施工圖設(shè)計控制要點控制內(nèi)容控制措施實施部門5.施工圖設(shè)計（1）施工圖設(shè)計要求根據(jù)銷售包裝設(shè)計、樁基設(shè)計、功能設(shè)計及配套設(shè)施等因素，在擴(kuò)初圖基礎(chǔ)上確立施工圖

42、設(shè)計要求建安施工圖中結(jié)構(gòu)造價、建筑造價和環(huán)境設(shè)施費等約占總造價70%的部分屬于設(shè)計方可控部分，應(yīng)嚴(yán)格審核。市場營銷部門規(guī)劃設(shè)計部 門（2）報建前期部門、規(guī)劃設(shè)計部門（3）報施圖規(guī)劃設(shè)計部門（4）審圖施工配合互審互簽，明確修改意見，設(shè)計洽商（5）面積測算設(shè)計圖紙測算與實際施工時檢驗相結(jié)合.435、銷售包裝設(shè)計、裝修方案設(shè)計控制要點控制內(nèi)容控制措施實施部門6.銷售包裝設(shè)計（1）售樓處、樣板間、示范區(qū)結(jié)合營銷費用控制施工招投標(biāo)市場營銷部門規(guī)劃設(shè)計部門工程部門7.裝修方案設(shè)計（2）方案設(shè)計要求根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計圖、項目開發(fā)指導(dǎo)書和實體研究的結(jié)果確定方案設(shè)計要求市場營銷部門規(guī)劃設(shè)計部門（3）材料設(shè)備選型成本方

43、案市場信息調(diào)研根據(jù)設(shè)計要求確定裝修材料和設(shè)備制訂裝修設(shè)計目標(biāo)成本計劃明細(xì)表裝飾綜合價格拆分分析市場營銷部門規(guī)劃設(shè)計部門預(yù)算部門（4）招投標(biāo)制訂設(shè)計任務(wù)書評審規(guī)劃設(shè)計部門.446、功能設(shè)計控制要點控制內(nèi)容控制措施實施部門8.功能設(shè)計（1）小區(qū)建筑物功能的經(jīng)濟(jì)評估市場調(diào)研有針對性擴(kuò)充建筑物功能市場營銷部門規(guī)劃設(shè)計部門（2）市政配套方案市政狀況調(diào)研爭取政府有利條件規(guī)劃設(shè)計部門工程部門（3）環(huán)境方案設(shè)計根據(jù)投資估算和報批標(biāo)準(zhǔn)確立環(huán)境設(shè)計方案目標(biāo)成本總額招投標(biāo)規(guī)劃設(shè)計部門（4）智能化設(shè)計市場現(xiàn)狀分析，智能化必要性分析智能化內(nèi)容控制招投標(biāo)，尋找外部合作，爭取雙贏市場營銷部門規(guī)劃設(shè)計部門（5）銷售承諾保持各

44、部門與銷售部的信息暢通，保障銷售承諾與實際功能的一致性市場營銷部門規(guī)劃設(shè)計部門.457、設(shè)計變卦、資料設(shè)備選型等控制要點控制內(nèi)容控制措施實施部門9.設(shè)計變更（1）設(shè)計調(diào)整費用設(shè)計調(diào)整符合市場需求及成本降低要求規(guī)劃設(shè)計部門（2）設(shè)計變更洽商嚴(yán)格設(shè)計變更流程規(guī)劃設(shè)計部門工程部門預(yù)算部門10.材料設(shè)備（1）材料及設(shè)備選型（2）方案確定時間在擴(kuò)初圖確定前確定材料設(shè)備，使設(shè)計在圖紙階段就考慮了材料設(shè)備的安裝規(guī)劃設(shè)計部門工程部門預(yù)算部門市場營銷部門（3）采購招投標(biāo)采購部門預(yù)算部門.54建筑方案景觀方案施工圖規(guī)劃方案設(shè)備謀劃方案示范區(qū)設(shè)計 (1)流程與方案六規(guī)劃設(shè)計階段本錢控制中的幾個優(yōu)化設(shè)計流程1.在工程

45、設(shè)計過程中進(jìn)度優(yōu)化.55論證階段設(shè)計管理階段概念規(guī)劃施工圖拿地節(jié)點謀劃階段概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案方案設(shè)計擴(kuò)初設(shè)計實施方案施工圖周期(2)設(shè)計周期劃定概念規(guī)劃周期實施方案周期.地區(qū)項目名稱占地面積(平方米)規(guī)劃建面(平方米)土地獲取時間A開工時間B開盤時間CBA天CA天上海香樟園87,92580,7872003.09.232004.02.012004.06.19131270廣州帝景三期181,942約300,0002003.11.042004.02.222004.07.10110249北京珠江峰景308,700413,6002003.12.082004.02.102004.06.1264187

46、國際花園79,717219,0002004.04.132004.09.18158平均10121656工程設(shè)計周期統(tǒng)計表中海工程設(shè)計周期多層工程9個月 高層工程12個月拿地到開盤：合生工程設(shè)計周期.571采取傳統(tǒng)工序前置:提早做好70%的預(yù)備任務(wù),以“本錢換時間； 雖然會由于最終沒有獲得土地而損失前期投入，但 從總體上看以為值得。2采用工序并聯(lián)作業(yè)： 在保證時間周期的前提下，盡能夠?qū)⒏黜椬鳂I(yè)交叉進(jìn)展。3采取規(guī)模復(fù)制方式： 采取“拿來主義，再適當(dāng)調(diào)改。4注重長期性任務(wù)： 對市場的調(diào)查了解把握準(zhǔn)確。(4)合生、中海的規(guī)劃設(shè)計共性.58概念設(shè)計規(guī)劃設(shè)計單體設(shè)計部品設(shè)計初步設(shè)計初步設(shè)計施工圖施工圖施工開

47、場概念設(shè)計設(shè)備設(shè)計創(chuàng)新設(shè)計規(guī)劃設(shè)計單體設(shè)計功能平面結(jié)構(gòu)體系立面設(shè)計流程優(yōu)化可降低時間本錢和因失誤引發(fā)的本錢添加(5)方案管理是時間本錢的保證.59拿地節(jié)點方案報建方案設(shè)計擴(kuò)初設(shè)計施工圖設(shè)計施工圖部品資料定板封樣論證階段工程管理規(guī)劃設(shè)計擴(kuò)初設(shè)計景觀設(shè)計部品資料清單示范區(qū)景觀、裝修施工圖擴(kuò)初報建施工圖報建概念規(guī)劃方案部品資料調(diào)研產(chǎn)品創(chuàng)新建筑、規(guī)劃方案構(gòu)造、設(shè)備初步方案銷售示范區(qū)謀劃景觀概念.內(nèi)部資料。60 珠江馬駒橋工程一期規(guī)劃用地面積20.28萬平方米,容積率1.19. 核定建筑面積24.07萬平方米, 其中花園洋房14.22萬平方米, 小高層6.25萬平方米, 商業(yè)3.48萬平方米, 會所12

48、00平方米,2004年12月31日簽定土地出讓協(xié)議 ,2004年11月至12月工程前期預(yù)備,2005年1月至2月概念規(guī)劃設(shè)計招標(biāo),2005年1月至3月住宅戶型研討,2005年3月至5月規(guī)劃,建筑方案及深化,2005年5至6月30日完成典型花園洋房和小高層擴(kuò)初,施工圖 2005年6月完成建筑性詳細(xì)規(guī)劃和方案報批文本的編制.從正式拿到土地到單體施工圖完成合計7個月.設(shè)計案例.內(nèi)容評分備注方案1方案2方案3方案4規(guī)劃結(jié)構(gòu)規(guī)劃形態(tài)分期開發(fā)物業(yè)管理賣場安排交通系統(tǒng)規(guī)劃路網(wǎng)規(guī)模停車方式道路斷面步行系統(tǒng)與配套關(guān)系消防流線632.工程規(guī)劃階段的本錢優(yōu)化.內(nèi)容評分備注方案1方案2方案3方案4商業(yè)配套商業(yè)布局商業(yè)

49、業(yè)態(tài)商業(yè)對整體開發(fā)的作用配套公建會所市政公建景觀設(shè)計現(xiàn)狀景觀改造與利用維護(hù)成本64規(guī)劃設(shè)計階段本錢效益最大化的目的： 建筑專業(yè)是建筑形狀對客戶需求的徹底表達(dá)以及具有市場競爭力的產(chǎn)品創(chuàng)新。 構(gòu)造專業(yè)是最優(yōu)化的構(gòu)造方式。 設(shè)備專業(yè)是最優(yōu)化的部品選擇。2.工程規(guī)劃階段的本錢優(yōu)化.71 1構(gòu)造方案的選擇可以對工程總本錢進(jìn)展較大優(yōu)化 1建筑方案的選擇：設(shè)計前期方案一旦確定，本錢大勢也根本確定。構(gòu)造設(shè)計從方案入手可以對工程總本錢進(jìn)展較大優(yōu)化。 2樁基型式確實定 2構(gòu)造計算數(shù)據(jù)的審核 構(gòu)造本錢控制的重要環(huán)節(jié)是對技術(shù)目的的審核 1輸入信息的審核 核對電算的根本信息如抗震分類、抗震的重要性類別、場地類別、設(shè)防烈

50、度、根本地震加速度、特征周期、根本風(fēng)壓、地面粗糙程度、各類荷載數(shù)值、荷載折減、梁端彎矩調(diào)幅系數(shù)、放大系數(shù)等等能否有誤，有無刻意放大。 2輸出信息的審核 檢查輸出信息中各項技術(shù)目的能否平衡，盡能夠接近規(guī)范限值。3細(xì)部做法的控制與審查 對細(xì)部做法的要求及做法控制對造價的影響也非常大。 1級鋼的運用：由于級鋼強(qiáng)度高、延性好可以明顯地降低含鋼量，因此大量的在一些本錢控制較好的工程中廣泛采用 2合理歸并構(gòu)造構(gòu)件：構(gòu)造平面及構(gòu)件分類太少含鋼量會上升，但分類太多不利于施工控制。 3)對設(shè)計高層工程細(xì)部大樣的做法明確，有利于施工圖的規(guī)范，減少施工過程中的設(shè)計變卦。3.構(gòu)造設(shè)計階段的本錢優(yōu)化.72.744構(gòu)造設(shè)

51、計優(yōu)化的主要關(guān)注內(nèi)容： 1基坑、邊坡控制 2樁基選用的優(yōu)化 3構(gòu)造含鋼量的控制 4上部構(gòu)造選型的優(yōu)化 5特殊部位的構(gòu)造優(yōu)化處置屋頂綠化采用輕質(zhì)土壤 6選用新鋼、冷扎帶肋鋼筋等技術(shù)，降低含鋼量。5本錢優(yōu)化與設(shè)計合理周期確實定 構(gòu)造本錢監(jiān)控過程的分階段控制，要求設(shè)計周期尤其是擴(kuò)初、施工圖設(shè)計周期科學(xué)合理。只需這樣，才干有充分的時間進(jìn)展多方案的比較，才干保證設(shè)計成果準(zhǔn)確、平安、經(jīng)濟(jì)。6構(gòu)造含鋼量限額 由于建筑產(chǎn)品的非規(guī)范型、物業(yè)類型的多樣性，構(gòu)造的經(jīng)濟(jì)性目的很難同工業(yè)規(guī)范化產(chǎn)品一樣采用絕對目的。 含鋼量目的不是獨一的經(jīng)濟(jì)性目的，假設(shè)過分單一強(qiáng)調(diào)含鋼量，存在降低構(gòu)造質(zhì)量的風(fēng)險，并對體型規(guī)那么要求過高，

52、易影響其內(nèi)部功能規(guī)劃及外立面的美觀，難以保證產(chǎn)品的較高質(zhì)量。 建議在市場調(diào)研的根底上做出合理可行的含鋼量目的。.83規(guī)劃設(shè)計單體設(shè)計設(shè)備設(shè)計初步設(shè)計施工圖功能平面結(jié)構(gòu)體系立面設(shè)計概念設(shè)計4.資料設(shè)備選用的本錢優(yōu)化1設(shè)立內(nèi)外裝修和安裝的本錢目的 倡導(dǎo)在設(shè)計管理階段，設(shè)備任務(wù)并行并前置； 倡導(dǎo)在施工圖終了前，完成主要設(shè)備定樣定板；.852開展規(guī)范化設(shè)計、進(jìn)展集中采購 規(guī)范化設(shè)計將減少部品的種類數(shù)量，降低設(shè)計任務(wù)量為單一部品提供數(shù)量較多的采購額，從而降低招招標(biāo)任務(wù)量，為集中采購降低本錢提供條件。 大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可與設(shè)備、資料供應(yīng)商構(gòu)成戰(zhàn)略同伴協(xié)作關(guān)系，到達(dá)雙贏。3設(shè)備方面優(yōu)化關(guān)注點： 覆土埋深與

53、設(shè)備管線的埋設(shè) 地下室層高與設(shè)計管線的關(guān)系 設(shè)備參數(shù)以及設(shè)備型號的選用 選用新技術(shù)、新設(shè)備的運用。如選用無機(jī)房或小機(jī)房電梯節(jié)約共攤面積及節(jié)能 1土方外型的合理性 2水景的合理布置 3大喬木的慎選 4雕塑品的限制 5硬質(zhì)鋪裝和木制平臺的優(yōu)化5.景觀設(shè)計本錢優(yōu)化內(nèi)容.杜英蒲葵銀杏骨干樹種胸徑8厘米，價錢80元輔助樹種高度3米，價錢1100元骨干樹種胸徑14厘米，價錢1800元96植 物.97座椅A渣滓筒A宅間背靠座椅座椅B渣滓筒B桌椅組室外家具.98玩具.1041進(jìn)展限額設(shè)計 限額設(shè)計的定義:根據(jù)已制定的目的本錢控制方案或根據(jù)以往工程的數(shù)據(jù)積累，對即將進(jìn)展專項設(shè)計，給設(shè)計單位一個控制造價的經(jīng)濟(jì)目的

54、，要求設(shè)計的工程概算不能超越委托的限額。 限額設(shè)計的管理: 首先根據(jù)工程的營銷定位分析確定設(shè)計的定位。 根據(jù)設(shè)計定位，根據(jù)以往工程的閱歷確定設(shè)計的目的值。 設(shè)計單位拿出擴(kuò)初設(shè)計和概算后，甲方對圖紙進(jìn)展內(nèi)審，并對設(shè)計進(jìn)展修正。 之后，甲方對圖紙進(jìn)展內(nèi)審，并對設(shè)計進(jìn)展修正。 5根據(jù)雙方互動認(rèn)可，最終出施工圖紙。2控制設(shè)計變卦 很多工程由設(shè)計失誤所帶來設(shè)計變卦,占總建造本錢的3-10，其中反復(fù)性錯誤占相當(dāng)比例。6.施工圖階段的本錢優(yōu)化.1061)設(shè)計變卦緣由1.設(shè)計類：A.超本錢目的B.設(shè)計優(yōu)化C.設(shè)計錯誤D.設(shè)計缺漏E.補(bǔ)充設(shè)計F.二次設(shè)計G.現(xiàn)場條件2.現(xiàn)場施工類:A.施工錯誤B. 施工困難C.

55、施工進(jìn)度要求3.營銷類：A.客戶需求B.競爭需求4.其它2為降低設(shè)計變卦簽證率，可采取的戰(zhàn)略如下： 建立施工圖階段的長期協(xié)作同伴； 給予合理的設(shè)計周期； 甲方完善規(guī)范化構(gòu)造設(shè)計。.108戶型種類定義戶型種類建議凡是房間數(shù)量及平面布置方式發(fā)生變化的均以為是不同的類型，僅部分的微差仍以為是同一類型。每期開發(fā)規(guī)模在10萬平米以下，相對應(yīng)戶型不宜超越10種1減少人為添加的任務(wù)復(fù)雜度： 戶型種類適量為準(zhǔn) 當(dāng)戶型差別不大，但種類數(shù)量較多時，會給客戶帶來選擇的困惑，而且給設(shè)計和銷售帶來成倍的任務(wù)量和復(fù)雜度。7.實現(xiàn)本錢效益最大化的一些途徑.109規(guī)劃設(shè)計建筑設(shè)計結(jié)構(gòu)方案設(shè)備方案立面模型部品設(shè)計創(chuàng)新設(shè)計2優(yōu)化

56、任務(wù)流程，將先后串行任務(wù)變?yōu)椴⑿星爸茫?將產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計、部品任務(wù)前置，規(guī)劃、建筑設(shè)計、構(gòu)造、設(shè)備、與功能平面同步開展，使方案可高效實施；.1103選擇優(yōu)秀的設(shè)計效力商 選擇適宜的人做適宜的事可以事半功倍；4加強(qiáng)協(xié)作同伴管理建立長期協(xié)作同伴：設(shè)計單位、供應(yīng)商、模型制造等各個涉及設(shè)計的單位；在設(shè)計過程中,繼續(xù)定期的進(jìn)展技術(shù)溝通和審核；力求合同商定明晰：含鋼量、目的本錢5輸入條件多一些約束和認(rèn)識,少一些隨意;市場定位;本錢目的;政府要求;上階段成果;.第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)主要環(huán)節(jié)的本錢管理措施房地產(chǎn)開發(fā)工程工程前期開展環(huán)節(jié)本錢控制措施一房地產(chǎn)開發(fā)工程規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的本錢控制措施二房地產(chǎn)開發(fā)工程招招標(biāo)環(huán)

57、節(jié)本錢控制要點三房地產(chǎn)開發(fā)工程工程施工環(huán)節(jié)的本錢控制要點四房地產(chǎn)開發(fā)工程資料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)本錢控制要點五房地產(chǎn)開發(fā)工程工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的本錢控制六房地產(chǎn)開發(fā)工程銷售環(huán)節(jié)的本錢控制七房地產(chǎn)開發(fā)工程期間費用的本錢控制要點八.111 招標(biāo)標(biāo)環(huán)節(jié)的本錢控制涉及到工程、設(shè)計、預(yù)算合約、銷售等多個部門的實踐運作，在程序上沒有太多變數(shù)，但詳細(xì)內(nèi)容特別是招招標(biāo)評審人員的選擇那么須有很強(qiáng)的針對性。這個環(huán)節(jié)本錢控制的難點在于標(biāo)書制定，重點在于評標(biāo)。1招標(biāo)方式的選擇-公開招標(biāo)、約請招標(biāo)和議標(biāo) 為什么招標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)的工程師算不過施工單位的工程師呢？ 這是信息對稱與不對稱的問題 房地產(chǎn)公司控制工程本錢最有效的方式就是采

58、取外行控制內(nèi)行的方法？貨比三家。2計價方法確實定-定額計價招標(biāo)、工程量清單計價招標(biāo) 1定額計價法招標(biāo)在實施過程中存在的缺陷： 總價不確定，對于工程最終本錢沒有明晰的規(guī)范； 結(jié)算核對工程量時易發(fā)生糾紛，核對時間冗長； 變卦簽證的單價未確定，施工方以難度高、時間緊為由要求提高單價； 對于不合理的技術(shù)目的如鋼筯含量、砼含量不能及時發(fā)現(xiàn)；能及時發(fā)現(xiàn)，發(fā)現(xiàn)后已沒有整改的能夠 對本錢人員的個人程度依賴性較大。 2工程量清單法計價的優(yōu)點房地產(chǎn)開發(fā)工程招招標(biāo)環(huán)節(jié)本錢控制要點三 1、招招標(biāo)環(huán)節(jié)本錢控制的內(nèi)容.111為什么采用工程量清單可以有效控制本錢呢？ 工程量清單招標(biāo)，計價方式簡約，一目了然，在總價和單價上都

59、充分競爭，可以表達(dá)各單位的真實本錢，便于分析招標(biāo)商務(wù)標(biāo)，容易比較招標(biāo)單位的報價優(yōu)劣，有利于選到報價合理的承建單位，有利于工程順利實施； 工程量清單報價，可以比較準(zhǔn)確地反映市場的價錢程度，有利于房地產(chǎn)企業(yè)按照市場規(guī)律控制工程本錢；有了充分競爭得到的單價，有利于房地產(chǎn)企業(yè)建立工程本錢數(shù)據(jù)庫； 工程量清單范圍涉及的施工措施，可以在合同中有效商定，有利于規(guī)范現(xiàn)場簽證； 設(shè)計變卦套用工程量清單單價，有利于提供設(shè)計變卦簽證效率，便于動態(tài)掌握實踐工程本錢情況，使動態(tài)控制工程本錢成為能夠； 工程量清單不作調(diào)整，結(jié)算時只算設(shè)計變卦引起的工程量增減，有利于提高結(jié)算效率； 付款過程簡化，減少施工過程中付款的分歧。3

60、工程合同價確實定： -固定合同價錢、可調(diào)合同價錢、本錢加酬金合同價 確定合理的合同價錢和簽署嚴(yán)密的工程合同，使合同價得以穩(wěn)妥實現(xiàn)，是招招標(biāo)階段重要的任務(wù)內(nèi)容，也是雙方關(guān)懷的中心條款。.控制要點控制什么怎么控制誰來控制 1.投標(biāo)單位的選擇（1）資質(zhì)（2）管理水平（3）技術(shù)力量（4）歷史記錄（5）資金實力（6）合作經(jīng)歷（7）信用情況建立承建商、工程監(jiān)理、材料及設(shè)備設(shè)備供貨商名冊及資料數(shù)據(jù)庫。在公司認(rèn)可的承建商、供貨商、監(jiān)理公司中選擇投標(biāo)單位。選擇五家投標(biāo)單位預(yù)算合約部門工程部門甲方招投標(biāo)管理機(jī)構(gòu)考察、評估、篩選三家以上投標(biāo)單位參加投標(biāo)預(yù)算合約部門工程部門內(nèi)部資料。1311招標(biāo)單位的選擇 2、招招標(biāo)