第四章投資性房地ppt課件

1、第四章 投資性房地產(chǎn).第一節(jié) 投資性房地產(chǎn)的定義、特征及范圍一、投資性房地產(chǎn)的定義與特征 投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)該當(dāng)可以單獨(dú)計(jì)量和出賣(mài)。投資性房地產(chǎn)具有以下特征：(一) 投資性房地產(chǎn)是一種運(yùn)營(yíng)活動(dòng)-租金及處置經(jīng)過(guò)“其他業(yè)務(wù)收入和“其他業(yè)務(wù)支出核算。(二) 投資性房地產(chǎn)在用途、形狀、目的等方面區(qū)別于作為消費(fèi)運(yùn)營(yíng)場(chǎng)所的房地產(chǎn)和用于銷(xiāo)售的房地產(chǎn).已出租的土地運(yùn)用權(quán) 已出租的土地運(yùn)用權(quán)是指企業(yè)經(jīng)過(guò)出讓或轉(zhuǎn)讓方式獲得并以運(yùn)營(yíng)租賃方式出租的土地運(yùn)用權(quán)。 企業(yè)方案用于出租但尚未出租的土地運(yùn)用權(quán)，不屬于此類(lèi)。二、投資性房地產(chǎn)的范圍.2. 持有并預(yù)備增值后

2、轉(zhuǎn)讓的土地運(yùn)用權(quán)持有并預(yù)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地運(yùn)用權(quán)是指企業(yè)經(jīng)過(guò)出讓或轉(zhuǎn)讓方式獲得并預(yù)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地運(yùn)用權(quán)。但是，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并預(yù)備增值的土地運(yùn)用權(quán)。.3. 已出租的建筑物已出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以運(yùn)營(yíng)租賃方式出租的房屋等建筑物，包括自行建造或開(kāi)發(fā)活動(dòng)完成后用于出租的建筑物。.第二節(jié)投資性房地產(chǎn)確實(shí)認(rèn)和初始計(jì)量一、投資性房地產(chǎn)確實(shí)認(rèn)和初始計(jì)量一投資性房地產(chǎn)確實(shí)認(rèn)將某個(gè)工程確以為投資性房地產(chǎn)，首先該當(dāng)符合投資性房地產(chǎn)的概念，其次要同時(shí)滿(mǎn)足投資性房地產(chǎn)的兩個(gè)確認(rèn)條件：1.與該投資性房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很能夠流入企業(yè)；2.該投資性房地產(chǎn)的本錢(qián)可以可靠地計(jì)量。.二

3、投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量：關(guān)注獲得的渠道1.外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)對(duì)于企業(yè)外購(gòu)的房地產(chǎn)，只需在購(gòu)入房地產(chǎn)的同時(shí)意圖對(duì)外出租或用于資本增值，才干稱(chēng)之為外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)。 外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的本錢(qián)，包括購(gòu)買(mǎi)價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。.210年6月1日，甲公司方案購(gòu)入一棟寫(xiě)字樓用于對(duì)外出租。6月10日，甲公司與乙公司簽署了運(yùn)營(yíng)租賃合同，商定自寫(xiě)字樓購(gòu)買(mǎi)日起將其出租給乙公司，租賃期為10年。8月1日，甲公司實(shí)踐購(gòu)入寫(xiě)字樓，支付價(jià)款合計(jì)90 000 000元，假定不思索其他要素，甲公司采用本錢(qián)方式進(jìn)展后續(xù)計(jì)量。借：投資性房地產(chǎn) 90 000 000 貸：銀行存款 90 000 000 .2

4、.自行建造的投資性房地產(chǎn) 企業(yè)自行建造或開(kāi)發(fā)，下同的房地產(chǎn)，只需在自行建造或開(kāi)發(fā)活動(dòng)完成即到達(dá)預(yù)定可運(yùn)用形狀的同時(shí)開(kāi)場(chǎng)對(duì)外出租或用于資本增值，才干將自行建造的房地產(chǎn)確以為投資性房地產(chǎn)。 自行建造投資性房地產(chǎn)的本錢(qián)，由建造該項(xiàng)房地產(chǎn)到達(dá)預(yù)定可運(yùn)用形狀前發(fā)生的必要支出構(gòu)成。 .【例4-2】210年2月，甲公司從其他單位購(gòu)入一塊土地，并在這塊土地上開(kāi)場(chǎng)自行建造兩棟廠房，210年11月，甲公司估計(jì)廠房即將完工，與乙公司簽署了運(yùn)營(yíng)租賃合同，將其中的一棟廠房租賃給乙公司運(yùn)用。租賃合同商定，該廠房于完工時(shí)開(kāi)場(chǎng)起租，210年12月5日，兩棟廠房同時(shí)完工。該塊土地運(yùn)用權(quán)的本錢(qián)為9 000 000元，兩棟廠房的實(shí)

5、踐造價(jià)均為12 000 000元，可以單獨(dú)出賣(mài)，假設(shè)甲公司采用本錢(qián)方式進(jìn)展后續(xù)計(jì)量。 .甲公司的賬務(wù)處置如下：土地運(yùn)用權(quán)中的對(duì)應(yīng)部分同時(shí)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)9 000 00012 000 00024 000 0004 500 000元 借：固定資產(chǎn)廠房12 000 000投資性房地產(chǎn)廠房12 000 000貸：在建工程廠房24 000 000借：投資性房地產(chǎn)已出租土地運(yùn)用權(quán) 4 500 000貸：無(wú)形資產(chǎn)土地運(yùn)用權(quán) 4 500 000.二、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出原理：滿(mǎn)足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，資本化；否那么，費(fèi)用化。資本化后續(xù)支出經(jīng)過(guò)“投資性房地產(chǎn)在建核算，不同于固定資產(chǎn)資本化后續(xù)支出的核算。

6、.【例4-3】210年5月，甲公司與乙公司的一項(xiàng)廠房運(yùn)營(yíng)租賃合同即將到期。該廠房原價(jià)為50 000 000元，已計(jì)提折舊10 000 000元。為了提高廠房的租金收入，甲公司決議在租賃期滿(mǎn)后對(duì)該廠房進(jìn)展改擴(kuò)建，并與丙公司簽署了運(yùn)營(yíng)租賃合同，商定自改擴(kuò)建完工時(shí)將該廠房出租給丙公司。210年5月31日，與乙公司的租賃合同到期，該廠房隨即進(jìn)入改擴(kuò)建工程，210年12月31日，該廠房改擴(kuò)建工程完工，共發(fā)生支出5 000 000元，均已支付，即日按照租賃合同出租給丙公司，假定甲公司采用本錢(qián)方式計(jì)量。.甲公司的賬務(wù)處置如下：1210年5月31日，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程借：投資性房地產(chǎn)廠房在建40 00

7、0 000投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊10 000 000貸：投資性房地產(chǎn)廠房50 000 000留意：不應(yīng)經(jīng)過(guò)“在建工程科目核算。2210年5月31日至210年12月31日，發(fā)生改擴(kuò)建支出借：投資性房地產(chǎn)廠房在建5 000 000貸：銀行存款5 000 0003210年12月31日，改擴(kuò)建工程完工借：投資性房地產(chǎn)廠房45 000 000貸：投資性房地產(chǎn)廠房在建45 000 000.第三節(jié)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量一、采用本錢(qián)方式進(jìn)展后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)1.設(shè)置“投資性房地產(chǎn)科目核算；2.要按期月計(jì)提折舊或進(jìn)展攤銷(xiāo)，經(jīng)過(guò)“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊攤銷(xiāo)科目核算。 要確認(rèn)收取租金的收入，經(jīng)過(guò)“其他業(yè)務(wù)收入科目核

8、算。 計(jì)提的折舊或攤銷(xiāo)的金額經(jīng)過(guò)“其他業(yè)務(wù)本錢(qián)科目核算。3.應(yīng)對(duì)比固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)來(lái)計(jì)提減值預(yù)備。 借：資產(chǎn)減值損失 貸：投資性房地產(chǎn)減值預(yù)備例4-5.【例4-5】 甲公司將移一棟寫(xiě)字樓出租給乙公司運(yùn)用，確以為投資性房地產(chǎn)，采用本錢(qián)方式進(jìn)展后續(xù)計(jì)量，假設(shè)這棟辦公樓的本錢(qián)為72 000 000元，按照年限平均法計(jì)提折舊，運(yùn)用壽命為20年，估計(jì)凈殘值為零。運(yùn)營(yíng)租賃合同商定，乙公司每月等額支付甲公司租金400 000元。.甲公司的賬務(wù)處置如下：(1) 每月計(jì)提折舊每月計(jì)提的折舊 = (72 000 00020)12 = 300 000(元)借：其他業(yè)務(wù)本錢(qián)出租寫(xiě)字樓折舊 300 000 貸：投資性

9、房地產(chǎn)累計(jì)折舊 300 000(2) 每月確認(rèn)租金收入借：銀行存款(或其他應(yīng)收款) 400 000 貸：其他業(yè)務(wù)收入出租寫(xiě)字樓租金收入 400 000.二、采用公允價(jià)值方式進(jìn)展后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)一采用公允價(jià)值方式的前提條件同時(shí)滿(mǎn)足以下兩個(gè)條件：1.投資性房地產(chǎn)所在地有活潑的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)。2.企業(yè)可以從活潑的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)上獲得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)錢(qián)及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。.二核算要點(diǎn)：1.同樣要設(shè)置“投資性房地產(chǎn)科目核算：明細(xì)科目為“本錢(qián)、“公允價(jià)值變動(dòng)；2.與采用本錢(qián)方式計(jì)量的區(qū)別是：采用公允價(jià)值方式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不再計(jì)提折舊，不再進(jìn)展攤銷(xiāo)，

10、也不需求計(jì)提減值預(yù)備。 .3.設(shè)置“公允價(jià)值變動(dòng)損益科目核算期末投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)的影響。 資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于原賬面價(jià)值的差額， 借：投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng) 貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 公允價(jià)值低于原賬面價(jià)值的差額，做相反的會(huì)計(jì)分錄。待處置該投資性房地產(chǎn)時(shí)，將其持有期間累計(jì)產(chǎn)生的“公允價(jià)值變動(dòng)損益轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)本錢(qián)科目。4.獲得租金收入 借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入例4-6 33.【例4-6】 20 x9年9月，甲公司與乙公司簽署租賃協(xié)議，商定將甲公司新建造的一棟寫(xiě)字樓租賃給乙公司運(yùn)用，租賃期為10年。 20 x9年12月1日，該寫(xiě)字樓開(kāi)場(chǎng)起租，寫(xiě)字樓的工程造價(jià)為80

11、 000 000元，公允價(jià)值也為一樣金額。該寫(xiě)字樓所在區(qū)域有活潑的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)，而且可以從房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)上獲得同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)報(bào)價(jià)，甲公司決議采用公允價(jià)值方式對(duì)該項(xiàng)出租的房地產(chǎn)進(jìn)展后續(xù)計(jì)量。 在確定該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值時(shí)，甲公司選取了與該處房產(chǎn)所處地域相近，構(gòu)造及用途一樣的房地產(chǎn)，參照公司所在地房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)上平均銷(xiāo)售價(jià)錢(qián)。結(jié)合周邊市場(chǎng)信息和自有房產(chǎn)的特點(diǎn)。20 x9年12月31日，該寫(xiě)字樓的公允價(jià)值為84 000 000元。.甲公司的賬務(wù)處置如下：(1) 20 x9年12月1日，甲公司出租寫(xiě)字樓借：投資性房地產(chǎn)寫(xiě)字樓本錢(qián) 80 000 000 貸：固定資產(chǎn)寫(xiě)字樓 80 000 000(

12、2) 20 x9年12月31日，按照公允價(jià)值調(diào)整期賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益借：投資性房地產(chǎn)寫(xiě)字樓公允價(jià)值變動(dòng) 4 000 000 貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益投資性房地產(chǎn) 4 000 000.三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量方式的變卦1.要求規(guī)定：1企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量方式一經(jīng)確定，不得隨意變卦。2本錢(qián)方式符合條件的情況下可以轉(zhuǎn)為公允價(jià)值方式，但公允價(jià)值方式不得轉(zhuǎn)為本錢(qián)方式。3企業(yè)對(duì)其一切投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量方式的選擇要一致；同一企業(yè)只能采用一種方式對(duì)一切投資性房地產(chǎn)進(jìn)展后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量方式。.2.處置：本錢(qián)方式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值方式的，該當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變卦處置，要進(jìn)展

13、追溯調(diào)整，將計(jì)量方式變卦時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益盈余公積、利潤(rùn)分配未分配利潤(rùn)。詳細(xì)處置為：借：投資性房地產(chǎn)本錢(qián)變卦日的公允價(jià)值投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊攤銷(xiāo)已計(jì)提的折舊或攤銷(xiāo)投資性房地產(chǎn)減值預(yù)備貸：投資性房地產(chǎn)賬面余額利潤(rùn)分配未分配利潤(rùn)公允價(jià)值賬面價(jià)值 90%，或借記盈余公積公允價(jià)值賬面價(jià)值10%，或借記.第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換一房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換方式及轉(zhuǎn)換日1.投資性房地產(chǎn)開(kāi)場(chǎng)自用轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)到達(dá)自用形狀，企業(yè)開(kāi)場(chǎng)將房地產(chǎn)用于消費(fèi)商品、提供勞務(wù)或者運(yùn)營(yíng)管理的日期。2.作為存貨的房地產(chǎn)改為出租轉(zhuǎn)換日該當(dāng)為租賃期開(kāi)場(chǎng)日。3.自用建筑物停頓自用，改為出租轉(zhuǎn)換日為租賃

14、期開(kāi)場(chǎng)日。.4.自用土地運(yùn)用權(quán)停頓自用，改用于資本增值轉(zhuǎn)換日為自用土地運(yùn)用權(quán)停頓自用后確定用于資本增值的日期。5.房地產(chǎn)企業(yè)將用于運(yùn)營(yíng)出租的房地產(chǎn)收回后重新用于對(duì)外銷(xiāo)售的相應(yīng)地從投資性房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)換為存貨。 轉(zhuǎn)換日為租賃期滿(mǎn)，企業(yè)董事會(huì)或類(lèi)似機(jī)構(gòu)作出書(shū)面決議明確闡明將其重新開(kāi)發(fā)用于對(duì)外銷(xiāo)售的日期。.1.本錢(qián)方式下的轉(zhuǎn)換核算要點(diǎn)：對(duì)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)，不確認(rèn)損益；涉及存貨的，不確認(rèn)減值預(yù)備。對(duì)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)：指無(wú)論是投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)，還是非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，應(yīng)將相應(yīng)的科目對(duì)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)。二房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處置轉(zhuǎn)換原那么： .1投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn) 借：固定資產(chǎn)無(wú)形資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊

15、攤銷(xiāo)投資性房地產(chǎn)減值預(yù)備貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊攤銷(xiāo)固定資產(chǎn)無(wú)形資產(chǎn)減值預(yù)備對(duì)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)2投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊攤銷(xiāo)投資性房地產(chǎn)減值預(yù)備貸：投資性房地產(chǎn).例：公司2021年7月末將出租在外的廠房收回，8月1日開(kāi)場(chǎng)用于本企業(yè)的商品消費(fèi)，該廠房相應(yīng)由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)。該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用本錢(qián)方式計(jì)量，截至2021年7月31日，賬面價(jià)值為37 650 000元，其中，原價(jià)50 000 000元，累計(jì)已計(jì)提折舊12 350 000元。借：固定資產(chǎn)50 000 000投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊12 350 000貸：投資性房地產(chǎn)廠房 50 000 000累計(jì)折舊12 3

16、50 000.3自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊攤銷(xiāo)固定資產(chǎn)無(wú)形資產(chǎn)減值預(yù)備貸：固定資產(chǎn)無(wú)形資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊攤銷(xiāo)投資性房地產(chǎn)減值預(yù)備4作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)存貨跌價(jià)預(yù)備貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品.2.公允價(jià)值方式下的轉(zhuǎn)換重點(diǎn)掌握1投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)該當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益公允價(jià)值變動(dòng)損益。借：固定資產(chǎn)/無(wú)形資產(chǎn)按公允價(jià)值入賬借或貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益差額 貸：投資性房地產(chǎn)本錢(qián)賬面余額 公允價(jià)值變動(dòng)賬面余額.2021年10月15日，甲企業(yè)因租賃期滿(mǎn)，將出租的寫(xiě)字樓收回，預(yù)備作為辦公樓用

17、于本企業(yè)的行政管理。2021年12月1日，該寫(xiě)字樓正式開(kāi)場(chǎng)自用，相應(yīng)由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，當(dāng)日的公允價(jià)值為48 000 000元。該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價(jià)值方式計(jì)量，原賬面價(jià)值為47 500 000元，其中，本錢(qián)為45 000 000元，公允價(jià)值變動(dòng)為增值2 500 000元。甲企業(yè)的賬務(wù)處置如下：借：固定資產(chǎn)48 000 000貸：投資性房地產(chǎn)寫(xiě)字樓本錢(qián)45 000 000寫(xiě)字樓公允價(jià)值變動(dòng)2 500 000公允價(jià)值變動(dòng)損益 500 000.2投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品按公允價(jià)值入賬借或貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益差額貸：投資性房地產(chǎn)本錢(qián)賬面余額公允價(jià)值變動(dòng)賬面余額.3自用房地

18、產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值方式計(jì)量的投資性房地產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的其差額計(jì)入當(dāng)期損益；借：投資性房地產(chǎn)本錢(qián)按公允價(jià)值入賬 累計(jì)折舊攤銷(xiāo)固定資產(chǎn)無(wú)形資產(chǎn)減值預(yù)備公允價(jià)值變動(dòng)損益公允價(jià)值與其賬面價(jià)值的差額貸：固定資產(chǎn)無(wú)形資產(chǎn) .轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的其差額計(jì)入一切者權(quán)益。借：投資性房地產(chǎn)本錢(qián)按公允價(jià)值入賬 累計(jì)折舊攤銷(xiāo)固定資產(chǎn)無(wú)形資產(chǎn)減值預(yù)備貸：固定資產(chǎn)無(wú)形資產(chǎn) 資本公積其他資本公積公允價(jià)值與其賬面價(jià)值的差額.2021年6月，甲企業(yè)計(jì)劃搬遷至新建辦公樓，由于原辦公樓處于商業(yè)繁華地段，甲企業(yè)預(yù)備將其出租，以賺取租金收入。2021年10月，甲企業(yè)完成了搬遷任務(wù)，原辦公樓停頓自用。2021年12月，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽署了租賃協(xié)議，將其原辦公樓租賃給乙企業(yè)運(yùn)用，租賃期開(kāi)場(chǎng)日為2021年1月1日，租賃期限為3年。由于該辦公樓處于商業(yè)區(qū)，房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)活潑，該企業(yè)可以從市場(chǎng)上獲得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)錢(qián)及其他相關(guān)信息，假設(shè)甲企業(yè)對(duì)出租的辦公樓采用公允價(jià)值方式計(jì)