淮安奧林大廈地塊開發(fā)方案

1、謹(jǐn)呈無錫朗詩淮安奧林大廈地塊開發(fā)方案分析報(bào)告1目錄02 租售分析04 投資收益測算03 銷售預(yù)測05 經(jīng)營收益測算01 指標(biāo)規(guī)劃Contents06 總結(jié)2指標(biāo)規(guī)劃項(xiàng)目分析總用地面積16806.5（25.2畝）總建筑面積113698容積率6.5建筑密度55%開發(fā)企業(yè)投入情況1.43億摘牌價(jià)+0.3億拆遷款+財(cái)務(wù)成本0.5億后續(xù)投入拆遷掃尾資金5500萬元+群眾過渡安置費(fèi)500萬元（未來5年墊付）+方案調(diào)整及施工圖設(shè)計(jì)等費(fèi)用限制要求主體建筑不小于80米，附屬建筑不大于24米地價(jià)思考：土地價(jià)計(jì)算：2.28億（1.43億摘牌價(jià)+0.3億拆遷款+拆遷掃尾資金0.55億元）3指標(biāo)思考：做足容積率住宅最大

2、化：住宅風(fēng)險(xiǎn)小，去化快負(fù)一樓商業(yè)計(jì)容：負(fù)一樓商業(yè)價(jià)值僅低于一樓，計(jì)容后，便于銷售高樓層商業(yè)價(jià)值低的商業(yè)用于還遷項(xiàng)目指標(biāo)分解分析總建筑面積113698其中住宅面積64369（其中9086 還遷）辦公面積4400（還遷）商業(yè)面積44929（其中3429用于還遷）其中-1F70001F9265（還遷265）2F85003F85004F85005F3164（還遷）指標(biāo)規(guī)劃4目錄02 租售分析04 投資收益測算03 銷售預(yù)測05 經(jīng)營收益測算01 指標(biāo)規(guī)劃Contents06 總結(jié)5租售分析項(xiàng)目租售分析其中住宅面積64369（其中9086 還遷）55283可售辦公面積4400（還遷）還遷不可售商業(yè)面積4

3、4929（其中3429用于還遷）出還遷和四樓面積，都可銷售（面積約33000）其中-1F7000可全部銷售1F9265（還遷265）9000可全部銷售2F8500可全部銷售3F8500可全部銷售4F8500建議持有，高樓層商業(yè)價(jià)值低，銷售難；建議布局主力店，帶動(dòng)項(xiàng)目存活5F3164（還遷）還遷不可售6目錄02 租售分析04 投資收益測算03 銷售預(yù)測05 經(jīng)營收益測算01 指標(biāo)規(guī)劃Contents06 總結(jié)7商鋪銷售市場分析淮安商品住宅市場14年成交量有所減少；購房者多是持幣觀望的態(tài)度商品住宅整體市場分析：8商鋪銷售市場分析淮安商品住宅成交均價(jià)表現(xiàn)平穩(wěn)，未有明顯起伏商品住宅整體市場分析：920

4、13年-2014年上半年淮安樓市商業(yè)成交分析物業(yè)類型2014年上半年2013年上半年同比商業(yè)成交套數(shù)（套）51275868-12.63%物業(yè)類型 2014年上半年2013年上半年同比商業(yè)成交面積（平米）416377.91471898.72-11.77%商鋪銷售市場分析從淮安商業(yè)市場近兩年成交情況對比可見，商業(yè)成交呈現(xiàn)下滑趨勢，投資市場較為謹(jǐn)慎商品房整體市場分析：10商鋪銷售市場分析銷售市場比較法11商鋪銷售市場分析目前項(xiàng)目周邊僅淮海第一城和匯豐CBD中央廣場在售，其他項(xiàng)目尚未開盤序號商業(yè)名稱類型狀態(tài)1淮海第一城商業(yè)街在售2匯豐CBD中央廣場商業(yè)街在售3宏元國際廣場商業(yè)街未開盤4茂業(yè)時(shí)代廣場商業(yè)

5、街未開盤5雨潤商業(yè)街未開盤6頤高廣場商業(yè)街未開盤7力寶廣場商業(yè)街未開盤1234567淮海北路淮海東路本案12商鋪銷售市場分析項(xiàng)目名稱淮海第一城地址交通路與開元路交叉口體量3.3萬層數(shù)地上三層，地下一層類型商業(yè)街開業(yè)時(shí)間2014年10月客群中檔收入年輕客群定位以餐飲和娛樂為主的商業(yè)街開發(fā)商淮安華立曙光置業(yè)有限公司現(xiàn)狀目前已開業(yè)90%，部門商鋪仍在招商淮海第一城目前一、二、三全部賣完，僅剩負(fù)一層部分商鋪在售，項(xiàng)目九成全部開業(yè)負(fù)一樓商鋪均價(jià)18000元/；一樓商鋪均價(jià)42000元/ ；二樓商鋪均價(jià)18000元/ ；三樓商鋪均價(jià)12000元/前三年一次性扣除的24%后，負(fù)一樓實(shí)際成交均價(jià)14000元/

6、；一樓商鋪實(shí)際成交均價(jià)32000元/ ；二樓商鋪均價(jià)14000元/ ；三樓商鋪均價(jià)10000元/。前五年統(tǒng)一經(jīng)營管理，前三年每年8%，在房價(jià)中一次性扣除，第四、四五年每年10%，第六年開始根據(jù)經(jīng)營情況一九分成13項(xiàng)目名稱匯豐CBD中央廣場地址淮海東路與圩北路交匯處體量4萬類型商業(yè)街開業(yè)時(shí)間待定開發(fā)商江蘇匯豐房產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司.現(xiàn)狀一樓沿街商鋪開業(yè)，四樓餐飲和影院也已經(jīng)開業(yè)商鋪銷售市場分析匯豐CBD中央廣場現(xiàn)房在售，一樓直接銷售，二到四樓帶租約銷售，目前部分開業(yè)匯豐一樓直接銷售，均價(jià)64000元/；二樓均價(jià)33000元/，三樓均價(jià)23000元/二樓、三樓帶20年租約銷售，四樓帶10年租約銷售，前五

7、年每年固定收益8%，后五年8.5%，每五年遞增一次。14 本案售價(jià)建議：商鋪售價(jià)建議15商鋪售價(jià)建議PZ=PZnWn=41672元/根據(jù)市場比較法，建議本案一樓售價(jià)41500元/16租金推導(dǎo)法比較法周邊租賃銷售市場分析17周邊租賃銷售市場分析匯通、四季青銀川路樂園步行街淮海東路淮海北路注：所調(diào)研商鋪?zhàn)饨鹁鶠橐粚由啼佔(zhàn)饨鸹春５谝怀鞘袌鲎饨鹫{(diào)研：淮海北路，淮海東路，匯通、四季青服飾商城及銀川路，樂園步行街項(xiàng)目周邊租金分析業(yè)態(tài)租金范圍（元/天）淮海北路租金47淮海東路租金69淮海第一城57樂園步行街48匯通、四季青3.5518周邊租賃銷售市場分析項(xiàng)目周邊租金分析業(yè)態(tài)租金范圍（元/天）租金售價(jià)反推淮海

8、北路租金4832850淮海東路租金6941000淮海第一城5733000樂園步行街4730000匯通、四季青3.5522000備注：租金反推法為租金十五年投資回報(bào)。19本項(xiàng)目的平均售價(jià)推導(dǎo)項(xiàng)目名稱淮海北路租金淮海東路租金淮海第一城樂園步行街匯通、四季青均價(jià)3285041000330003000022000對本項(xiàng)目的參考意義取值15%10%30%30%15%周邊租賃銷售市場分析本案售價(jià)參考值：31228元/20本案售價(jià)推導(dǎo)本項(xiàng)目的平均售價(jià)測算項(xiàng)目名稱售價(jià)推導(dǎo)租金推導(dǎo)推導(dǎo)價(jià)4150031228對本項(xiàng)目的參考意義取值70%30%本案一樓售價(jià)建議：38418元/根據(jù)銷售市場比較法和租金推導(dǎo)法：21本案

9、售價(jià)推導(dǎo)商鋪售價(jià)小結(jié)：一樓售價(jià)38000元/二樓售價(jià)22000元/三樓售價(jià)15000元/負(fù)一樓售價(jià)28000元/其余樓層售價(jià)按商業(yè)規(guī)律推算：二樓售價(jià)為一樓的六成左右；三樓為二樓的七成左右；負(fù)一樓為一樓售價(jià)的七成左右。22住宅銷售市場分析項(xiàng)目位于市中心核心商圈內(nèi)，周邊在售樓盤較多，均價(jià)在7500元/左右51234序號項(xiàng)目名稱售價(jià)1中環(huán)國際廣場6300元/2恒榮國際廣場7800元/3盛和名都6400元/4淮海第一城8200元/5府山時(shí)代廣場7800元/23本項(xiàng)目的住宅售價(jià)推導(dǎo)項(xiàng)目名稱中環(huán)國際廣場恒榮國際廣場盛和名都淮海第一城府山時(shí)代廣場均價(jià)63007800640082007800對本項(xiàng)目的參考意義

10、取值20%20%25%25%10%公寓售價(jià)建議本案售價(jià)參考值：7250元/建議本案售價(jià)：7000元/24目錄02 租售分析04 投資收益測算03 銷售預(yù)測05 經(jīng)營收益測算01 指標(biāo)規(guī)劃Contents06 總結(jié)251. 銷售預(yù)測：通過銷售預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)總銷售額11.14億元物業(yè)類型面積（）持有面積（）銷售面積（）銷售均價(jià)（元/）銷售總價(jià)（萬元）商業(yè)4492916429275002643672700-1F：70001000600028000168001F：92651265（其中265還遷）800038000304002F：85001000750022000165003F：85001500600015

11、00090004F：850085000005F：31643164（還遷）000辦公44004400（還遷）000住宅643699086（ 還遷）55283700038698合計(jì)1136982991582783111398投資測算26投資測算2. 成本測算：預(yù)計(jì)項(xiàng)目投資總額9.01億元27投資測算3. 持有估值：持有面積29915，估值3.17億元物業(yè)類型面積（）持有面積（）銷售面積（）持有預(yù)估均價(jià)（元/）持有預(yù)估總價(jià)（萬元）商業(yè)4492916429275001344022080-1F：7000100060002800028001F：92651265（其中265還遷）80003800048072

12、F：8500100075002200022003F：8500150060001500022504F：850085000900076505F：31643164（還遷）075002373辦公44004400（還遷）075003300住宅643699086（ 還遷）5528370006360合計(jì)113698299158278331740284. 靜態(tài)現(xiàn)金流本項(xiàng)目現(xiàn)金利潤=銷售總額-所得稅前總投入-所得稅 =11.14億元9.01億元（11.14-9.01）億元*25% 1.60億元分析： 包含土地成本的情況下，項(xiàng)目通過銷售可實(shí)現(xiàn)銷售收入11.14億元，抵扣項(xiàng)目所有成本后，現(xiàn)金利潤為1.60億元，持有

13、物業(yè)估值3.17億元，項(xiàng)目收益為4.77億元，投資收益良好。投資測算項(xiàng)目收益 = 現(xiàn)金利潤 + 持有物業(yè)價(jià)值 = 1.60億元 +3.17億元 4.77億元29目錄02 租售分析04 投資收益測算03 銷售預(yù)測05 經(jīng)營收益測算01 指標(biāo)規(guī)劃Contents06 總結(jié)30經(jīng)營收益測算市場租金調(diào)研：淮海北路，淮海東路，匯通、四季青服飾商城及銀川路，樂園步行街租金市調(diào)分析業(yè)態(tài)市調(diào)數(shù)量零售42家餐飲35家娛樂22家兒童18家生活配套27家合計(jì)144家匯通、四季青銀川路樂園步行街淮海東路淮海北路注：所調(diào)研商鋪?zhàn)饨鹁鶠橐粚由啼佔(zhàn)饨鸹春５谝怀?1經(jīng)營收益測算淮海北路租金分析業(yè)態(tài)起始租金范圍（元/天）零售5

14、8餐飲2.22.8娛樂0.81兒童主題0.81.2生活配套34淮海北路零售租金58元/天；餐飲2.22.8元/天；娛樂0.81元/天；兒童0.81.2元/天；生活配套34元/天32經(jīng)營收益測算淮海東路租金分析業(yè)態(tài)起始租金范圍（元/天）零售710餐飲3.85娛樂0.81.3兒童主題11.5生活配套3.55淮海東路零售租金710元/天；餐飲3.85元/天；娛樂0.81.3元/天；兒童主題11.5元/天；生活配套3.55元/天33經(jīng)營收益測算周邊專業(yè)市場租金分析業(yè)態(tài)起始租金范圍（元/天）零售3.55匯通、四季青等專業(yè)市場，主要經(jīng)營服裝零售，商鋪平均面積40平，零售租金在3.55元/天；34經(jīng)營收益測

15、算樂園街主營服裝零售和餐飲，三條街租金差異較大，一街在5.510元/天；二街在35元/天；三街在2.54.2元/天樂園街一街租金分析業(yè)態(tài)起始租金范圍（元/天）零售5.510一街名品街二街女人街三街餐飲街樂園街二街租金分析業(yè)態(tài)起始租金范圍（元/天）零售35樂園街三街租金分析業(yè)態(tài)起始租金范圍（元/天）餐飲2.54.235經(jīng)營收益測算淮海第一城租金分析業(yè)態(tài)起始租金范圍（元/天）零售68餐飲34娛樂0.81.2兒童主題2.2生活配套3.56淮海第一城零售租金68元/天；餐飲34元/天；娛樂0.81.2元/天；兒童主題2.2元/天；生活配套3.56元/天淮海第一城36經(jīng)營收益本項(xiàng)目的平均零售租金推導(dǎo)項(xiàng)目

16、名稱樂園步行街匯通、四季青、銀川路淮海北路淮海東路淮海第一城均價(jià)646.587對本項(xiàng)目的參考意義取值25%25%15%10%25%根據(jù)市場比較法，建議本案零售起始租金6元/天經(jīng)營收益測算 本案租金建議：本案零售租金參考值：6元/37經(jīng)營收益 本案租金建議：根據(jù)市場比較法，建議本案餐飲起始租金3元/天經(jīng)營收益測算本項(xiàng)目的平均餐飲租金推導(dǎo)項(xiàng)目名稱樂園步行街淮海北路淮海東路淮海第一城均價(jià)3.22.54.23.5對本項(xiàng)目的參考意義取值30%25%15%30%本案餐飲參考值：3元/38 本案租金建議：根據(jù)市場比較法，建議本案休閑娛樂起始租金1元/天經(jīng)營收益測算本項(xiàng)目的平均休閑娛樂租金推導(dǎo)項(xiàng)目名稱淮海北路

17、淮海東路淮海第一城均價(jià)0.911對本項(xiàng)目的參考意義取值35%25%40%本案休閑娛樂參考值：1元/39 本案租金建議：根據(jù)市場比較法，建議本案兒童主題起始租金1.5元/天經(jīng)營收益測算本項(xiàng)目的平均兒童主題租金推導(dǎo)項(xiàng)目名稱淮海北路淮海東路淮海第一城均價(jià)2.21.31對本項(xiàng)目的參考意義取值35%25%40%本案兒童主題參考值：1.5元/40 本案租金建議：根據(jù)市場比較法，建議本案生活配套起始租金4.0元/天經(jīng)營收益測算本項(xiàng)目的平均生活配套租金推導(dǎo)項(xiàng)目名稱淮海北路淮海東路淮海第一城均價(jià)3.544.5對本項(xiàng)目的參考意義取值35%25%40%本案生活配套參考值：4.0元/41經(jīng)營收益經(jīng)營收益測算本案起始租

18、金建議本案租金范圍樓層 業(yè)態(tài)面積（）租金單價(jià)（元/）B1時(shí)尚集市20004淘寶鋪500051F百貨零售 70006餐飲 10003生活配套 100042F百貨零售 60004餐飲 15002.5生活配套 100033F餐飲 55002.2休閑娛樂 15001兒童主題15001.54F餐飲 25001.2休閑娛樂 60001合計(jì)415003.32 42租金測算 經(jīng)營收益測算43經(jīng)營收益測算1. 起始租金：整案起始租金約3.32元/左右，年租金5022萬元本案租金范圍樓層 業(yè)態(tài)面積（）租金單價(jià)（元/）年租金（萬元）B1時(shí)尚集市20004292.00淘寶鋪50005912.501F百貨零售 7000

19、61533.00餐飲 10003109.50生活配套 10004146.002F百貨零售 60004876.00餐飲 15002.5136.88生活配套 10003109.503F餐飲 55002.2441.65休閑娛樂 1500154.75兒童主題15001.582.134F餐飲 25001.2109.50休閑娛樂 60001219.00合計(jì)415003.32 5022.4044經(jīng)營收益測算租金回報(bào)率分析樓層業(yè)態(tài)面積123456789101112131415B1時(shí)尚集市200044.28 4.58 4.90 5.64 6.03 6.45 6.90 7.94 8.49 9.09 9.73 11

20、.18 11.97 12.80 淘寶鋪500055.35 5.72 6.13 7.04 7.54 8.06 8.63 9.92 10.62 11.36 12.16 13.98 14.96 16.01 1F百貨零售 700066.42 6.87 7.35 8.45 9.04 9.68 10.36 11.91 12.74 13.63 14.59 16.78 17.95 19.21 餐飲 100033.09 3.18 3.28 3.38 3.48 4.35 4.48 4.61 4.75 4.89 5.04 6.30 6.49 6.68 生活配套 100044.28 4.58 4.90 5.64 6.

21、03 6.45 6.90 7.94 8.49 9.09 9.73 11.18 11.97 12.80 2F百貨零售 600044.28 4.58 4.90 5.64 6.03 6.45 6.90 7.94 8.49 9.09 9.73 11.18 11.97 12.80 餐飲 15002.52.58 2.65 2.73 2.81 2.90 3.62 3.73 3.84 3.96 4.08 4.20 5.25 5.41 5.57 生活配套 100033.21 3.43 3.68 4.23 4.52 4.84 5.18 5.95 6.37 6.82 7.29 8.39 8.98 9.60 3F餐飲

22、 55002.22.27 2.33 2.40 2.48 2.55 3.19 3.28 3.38 3.48 3.59 3.70 4.62 4.76 4.90 休閑娛樂 150011.03 1.06 1.11 1.17 1.23 1.29 1.35 1.62 1.67 1.72 1.81 1.90 2.00 2.10 兒童主題15001.51.55 1.59 1.64 1.69 1.74 2.17 2.24 2.31 2.38 2.45 2.52 3.15 3.24 3.34 4F餐飲 25001.21.24 1.27 1.31 1.35 1.39 1.74 1.79 1.84 1.90 1.96

23、 2.02 2.52 2.60 2.67 休閑娛樂 600011.03 1.06 1.11 1.17 1.23 1.29 1.35 1.62 1.67 1.72 1.81 1.90 2.00 2.10 合計(jì)415003.323.52 3.73 3.96 4.46 4.75 5.19 5.52 6.26 6.65 7.06 7.51 8.70 9.26 9.85 生活配套及零售：每3年一個(gè)合約期，合約期內(nèi)每年遞增7%，合約期結(jié)束遞增15%餐飲、兒童：每5年一個(gè)合約期，合約期內(nèi)每年遞增3%，合約期結(jié)束遞增25%休閑娛樂：每7年一個(gè)合約期，第1、2年每年遞增3%，第3至7年每年遞增5%，合約期結(jié)束遞

24、增20%根據(jù)租金增長預(yù)測，項(xiàng)目第六年租回報(bào)率為6.57%，第10年回報(bào)率為9.19%，第15年回報(bào)率為13.62%商業(yè)街1-15年租金單價(jià)預(yù)測：45經(jīng)營收益測算商業(yè)街1-15年租金單價(jià)預(yù)測：租金總額分析樓層業(yè)態(tài)面積123456789101112131415B1時(shí)尚集市2000292 312 334 358 411 440 471 504 580 620 664 710 816 874 935 淘寶鋪5000913 976 1045 1118 1286 1376 1472 1575 1811 1938 2073 2219 2551 2730 2921 1F百貨零售 70001533 1640 1

25、755 1878 2160 2311 2473 2646 3043 3256 3483 3727 4286 4586 4907 餐飲 1000110 113 116 120 123 127 159 163 168 173 179 184 230 237 244 生活配套 1000146 156 167 179 206 220 235 252 290 310 332 355 408 437 467 2F百貨零售 6000876 937 1003 1073 1234 1320 1413 1512 1739 1860 1991 2130 2449 2621 2804 餐飲 1500137 141 145 150 154 159 198 204 210 217 223 230 287 296 305 生活配套 1000110 117 125 134 154 165 177 189 217 233 249 266 306 328 351 3F餐飲 5500442 455 469 483 497 512 640 659 679 6