商業(yè)綜合體行業(yè)現(xiàn)狀與前景趨勢(shì)分析報(bào)告

1、商業(yè)綜合體行業(yè)現(xiàn)狀與前景趨勢(shì)分析報(bào)告目錄1.商業(yè)綜合體行業(yè)現(xiàn)狀41.1商業(yè)綜合體行業(yè)定義及產(chǎn)業(yè)鏈分析41.2商業(yè)綜合體市場(chǎng)規(guī)模分析62.商業(yè)綜合體行業(yè)存在的問(wèn)題72.1零售行業(yè)實(shí)體店遭遇寒冬72.2商業(yè)布局過(guò)于密集72.3商業(yè)定位涉后，消費(fèi)層次有待轉(zhuǎn)型升級(jí)82.4基礎(chǔ)設(shè)施投入不足92.5管理松散，服務(wù)水平有待提升92.6行業(yè)服務(wù)無(wú)序化92.7基礎(chǔ)工作薄弱102.8供給不足，產(chǎn)業(yè)化程度較低103.商業(yè)綜合體行業(yè)前景趨勢(shì)113.1發(fā)展專業(yè)化、品牌化、連鎖化113.2經(jīng)營(yíng)主題化、差異化113.3營(yíng)運(yùn)百貨店化、精細(xì)化123.4體驗(yàn)新奇化、智能化123.5延伸產(chǎn)業(yè)鏈133.6行業(yè)協(xié)同整合成為趨勢(shì)133.

2、7生態(tài)化建設(shè)進(jìn)一步開(kāi)放133.8服務(wù)模式多元化143.9呈現(xiàn)集群化分布143.10需求開(kāi)拓154.商業(yè)綜合體行業(yè)政策環(huán)境分析164.1商業(yè)綜合體行業(yè)政策環(huán)境分析164.2商業(yè)綜合體行業(yè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析164.3商業(yè)綜合體行業(yè)社會(huì)環(huán)境分析164.4商業(yè)綜合體行業(yè)技術(shù)環(huán)境分析175.商業(yè)綜合體行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析185.1商業(yè)綜合體行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析185.1.1對(duì)上游議價(jià)能力分析185.1.2對(duì)下游議價(jià)能力分析185.1.3潛在進(jìn)入者分析195.1.4替代品或替代服務(wù)分析195.2中國(guó)商業(yè)綜合體行業(yè)品牌競(jìng)爭(zhēng)格局分析205.3中國(guó)商業(yè)綜合體行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度分析206.商業(yè)綜合體產(chǎn)業(yè)投資分析216.1中國(guó)商業(yè)綜合體技術(shù)投

3、資趨勢(shì)分析216.2中國(guó)商業(yè)綜合體行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)216.3中國(guó)商業(yè)綜合體行業(yè)投資收益22商業(yè)綜合體行業(yè)現(xiàn)狀商業(yè)綜合體行業(yè)定義及產(chǎn)業(yè)鏈分析商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)，從資金沉淀能力、選址、設(shè)計(jì)規(guī)劃、招商營(yíng)運(yùn)等各個(gè)環(huán)節(jié)都對(duì)開(kāi)發(fā)商的綜合營(yíng)運(yùn)能力要求非常高，從全國(guó)來(lái)看單個(gè)商業(yè)綜合體年均收入約為7.24億元，但是由于地域等差異巨大，因此整體來(lái)看我國(guó)商業(yè)綜合體雖然市場(chǎng)規(guī)模較高但是行業(yè)整體的經(jīng)營(yíng)能力仍然有待提高。商業(yè)綜合體，源自“城市綜合體”的概念，但是兩者有著明顯區(qū)別。商業(yè)綜合體，是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛等城市生活空間的三項(xiàng)以上功能進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動(dòng)關(guān)

4、系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。商業(yè)綜合體行業(yè)是指從事商業(yè)綜合體相關(guān)性質(zhì)的生產(chǎn)、服務(wù)的單位或個(gè)體的組織結(jié)構(gòu)體系的總稱。深刻認(rèn)知商業(yè)綜合體行業(yè)定義，對(duì)預(yù)測(cè)并引導(dǎo)商業(yè)綜合體行業(yè)前景，指導(dǎo)行業(yè)投資方向至關(guān)重要。城市綜合體是以建筑群為基礎(chǔ)，融合商業(yè)零售、商務(wù)辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂(lè)五大核心功能于一體的“城中之城”（功能聚合、土地集約的城市經(jīng)濟(jì)聚集體）。我國(guó)商業(yè)綜合體行業(yè)在經(jīng)過(guò)短暫的結(jié)構(gòu)調(diào)整后，淘汰掉落后產(chǎn)能、篩選掉不合格企業(yè)，并且隨著居民消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變和消費(fèi)需求的提升，我國(guó)商業(yè)綜合體行業(yè)依舊會(huì)繼續(xù)保持增長(zhǎng)趨勢(shì)，未來(lái)將會(huì)向高品質(zhì)、高質(zhì)量的方向發(fā)展，呈現(xiàn)品種增多、消費(fèi)多元化等

5、新趨勢(shì)。中國(guó)商業(yè)綜合體產(chǎn)業(yè)鏈的參與主體不斷豐富，產(chǎn)業(yè)生態(tài)逐漸健壯。伴隨著城市收縮等供求關(guān)系進(jìn)一步失衡，地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)調(diào)整應(yīng)對(duì)策略，部分企業(yè)更關(guān)注三四線城市發(fā)展。消費(fèi)者對(duì)于商場(chǎng)的選擇很大程度取決于商場(chǎng)交通的便利程度，而且對(duì)于熟悉的商場(chǎng)有一定的依賴性。商場(chǎng)引入的品牌、商場(chǎng)的話題流量還有價(jià)格是消費(fèi)者其次考慮的因素。城市商業(yè)綜合體能夠更好地刺激消費(fèi)，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，是未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的趨勢(shì)。從購(gòu)物中心到商業(yè)綜合體的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，人們對(duì)于購(gòu)物的需求越發(fā)頻繁、隨性。而由于網(wǎng)絡(luò)電商的發(fā)展，人們購(gòu)物的場(chǎng)景也變得越發(fā)碎片化。商業(yè)綜合體因?yàn)閾碛懈叨嘶颡?dú)家的品牌零售而產(chǎn)生的競(jìng)爭(zhēng)力逐漸減弱，人們更加注重線下購(gòu)物的全方面體驗(yàn)，

6、因此衍生了更多類型，集合不同功能的綜合體。商業(yè)綜合體市場(chǎng)規(guī)模分析隨著國(guó)家政策的進(jìn)一步利好，越來(lái)越多的需求將會(huì)被釋放，商業(yè)綜合體行業(yè)將緊密結(jié)合產(chǎn)業(yè)上下游的資源，充分掌握用戶需求變化，極大豐富行業(yè)應(yīng)用場(chǎng)景。通過(guò)產(chǎn)品與服務(wù)質(zhì)量的不斷優(yōu)化升級(jí)，推動(dòng)商業(yè)綜合體產(chǎn)業(yè)應(yīng)用的爆發(fā)式增長(zhǎng)。目前，我國(guó)的商業(yè)綜合體行業(yè)發(fā)展尚處于起步階段。隨著近期中國(guó)各城市城市綜合體的相繼竣工，預(yù)計(jì)2021年城市綜合體帶動(dòng)的零售消費(fèi)市場(chǎng)規(guī)模將突破47萬(wàn)億元。商業(yè)綜合體行業(yè)存在的問(wèn)題 零售行業(yè)實(shí)體店遭遇寒冬 近年來(lái)，隨著電商行業(yè)迅猛發(fā)展，部分零售行業(yè)實(shí)體店成了“觀摩店”、“試衣間”，銷(xiāo)售額大幅下降。以蕭縣龍城國(guó)購(gòu)廣場(chǎng)為例，如今開(kāi)業(yè)率有

7、所回升，但店鋪換手率偏高。店鋪空置及較高的換手率導(dǎo)致城市綜合體管理方租金大幅下降，目前市場(chǎng)租金已普遍比原先開(kāi)業(yè)時(shí)下降30%-50%。商業(yè)布局過(guò)于密集 以埇橋區(qū)為例，宿州創(chuàng)新時(shí)代購(gòu)物廣場(chǎng)與大潤(rùn)發(fā)購(gòu)物中心相距不足500米，與創(chuàng)新時(shí)代購(gòu)物廣場(chǎng)一路之隔的國(guó)購(gòu)廣場(chǎng)也正在建設(shè)之中。而由于城市改造，主城區(qū)人口大量外遷，再加上本區(qū)域沒(méi)有大量新建高檔社區(qū)，即使部分拆遷戶回遷，該區(qū)域整體商業(yè)市場(chǎng)消費(fèi)能力仍有待觀察。埇橋區(qū)華夏世貿(mào)廣場(chǎng)，周邊城區(qū)改造，居民大量外遷，加上周邊商場(chǎng)（如華夏、蘇果商場(chǎng)）較多，同等商品售價(jià)較低，從而導(dǎo)致商業(yè)綜合體經(jīng)營(yíng)困難。目前商場(chǎng)為留住商戶，增加商場(chǎng)人氣，不僅不收租金，還出人出資與商戶聯(lián)合經(jīng)

8、營(yíng)。商業(yè)定位涉后，消費(fèi)層次有待轉(zhuǎn)型升級(jí) 建設(shè)城市商業(yè)綜合體的初衷就是改變?nèi)藗兿M(fèi)觀念、增加消費(fèi)體驗(yàn)，提高居民消費(fèi)質(zhì)量和層次。但從調(diào)研情況看，個(gè)別老城區(qū)城市商業(yè)綜合體除精品店、專賣(mài)店?duì)I業(yè)額較好外，日常百貨、服裝，快餐等行業(yè)均與周邊商業(yè)無(wú)異。有的商業(yè)綜合體除有特色的餐飲和影院外，其他部分甚至演變成規(guī)模較大的商品交易市場(chǎng)了（商品交易市場(chǎng)特別是有批發(fā)活動(dòng)的商品交易市場(chǎng)不屬于城市商業(yè)綜合體范疇）。如碭山香港商城，其一樓商業(yè)大部分為個(gè)體經(jīng)營(yíng)服裝百貨，定位較低，與周邊商業(yè)無(wú)異。部分位于新城區(qū)的城市商業(yè)綜合體，由于新區(qū)正在建設(shè)，人流量不足，市場(chǎng)消費(fèi)能力偏低，綜合體內(nèi)商戶換手率高，商戶空置率也偏高。消費(fèi)層次難以

9、實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)。基礎(chǔ)設(shè)施投入不足 我市現(xiàn)有城市商業(yè)綜合體項(xiàng)目多數(shù)屬于主城區(qū)，有成熟繁榮的商圈，有足夠的消費(fèi)群體支撐，但存在共性的問(wèn)題就是停車(chē)場(chǎng)設(shè)計(jì)偏小，如碭山縣香港商城、泗縣文廟商城等，停車(chē)位明顯跟不上城市商業(yè)發(fā)展需求；有的城市商業(yè)綜合體雖然有地下車(chē)庫(kù)且停車(chē)位也較多，但進(jìn)出地下車(chē)庫(kù)的道路不順，如埇橋區(qū)創(chuàng)新時(shí)代購(gòu)物廣場(chǎng)、同盛廣場(chǎng)，蕭縣龍城國(guó)購(gòu)廣場(chǎng)等。管理松散，服務(wù)水平有待提升 一些城市商業(yè)綜合體建成后，招商缺少統(tǒng)一規(guī)劃，綜合體內(nèi)業(yè)態(tài)布局不清晰，商業(yè)綜合體管理公司在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中重租金輕管理的現(xiàn)象大量存在。管理松散，城市商業(yè)綜合體整體的營(yíng)銷(xiāo)推廣開(kāi)展不力。經(jīng)調(diào)查，全市八家主要城市商業(yè)綜合體內(nèi)自營(yíng)、聯(lián)營(yíng)部分

10、僅115家商戶，占經(jīng)營(yíng)總單位個(gè)數(shù)的22.07%，有的商業(yè)綜合體全部對(duì)外出租，管理方只收取租金，而對(duì)市場(chǎng)安全、商品質(zhì)量、人員管理服務(wù)不到位行業(yè)服務(wù)無(wú)序化 商業(yè)綜合體行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不成體系。服務(wù)質(zhì)量很大程度上依賴于從業(yè)人員等個(gè)人能力，難以形成規(guī)?；芾砼c復(fù)制。商業(yè)綜合體行業(yè)服務(wù)質(zhì)量難以控制，導(dǎo)致質(zhì)量問(wèn)題頻發(fā)。監(jiān)管缺失，嚴(yán)重影響用戶體驗(yàn)?；A(chǔ)工作薄弱商業(yè)綜合體標(biāo)準(zhǔn)不完善，行業(yè)相關(guān)技術(shù)積累和基礎(chǔ)設(shè)施都比較薄弱，相關(guān)體系建設(shè)滯后，管理、規(guī)范、產(chǎn)品、監(jiān)測(cè)等能力亟待加強(qiáng)。目前而言，商業(yè)綜合體管理能力還不能適應(yīng)工作需要。供給不足，產(chǎn)業(yè)化程度較低由于基礎(chǔ)設(shè)施匱乏、技術(shù)缺陷且積累不足、產(chǎn)業(yè)制度不規(guī)范等歷史原因，導(dǎo)致商業(yè)

11、綜合體行業(yè)起步較晚。產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)不到位，行業(yè)供給不足，產(chǎn)業(yè)化程度較低等。這導(dǎo)致了用戶需求難以得到及時(shí)的滿足。行業(yè)亟需提高產(chǎn)品及服務(wù)質(zhì)量，優(yōu)化基礎(chǔ)資源配置，夯實(shí)產(chǎn)品技術(shù)更新迭代能力，解決用戶迫切的需要和痛點(diǎn)。商業(yè)綜合體行業(yè)前景趨勢(shì) 城市商業(yè)綜合體能夠更好地刺激消費(fèi)，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，是未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的趨勢(shì)。從購(gòu)物中心到商業(yè)綜合體的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，人們對(duì)于購(gòu)物的需求越發(fā)頻繁、隨性。而由于網(wǎng)絡(luò)電商的發(fā)展，人們購(gòu)物的場(chǎng)景也變得越發(fā)碎片化。商業(yè)綜合體因?yàn)閾碛懈叨嘶颡?dú)家的品牌零售而產(chǎn)生的競(jìng)爭(zhēng)力逐漸減弱，人們更加注重線下購(gòu)物的全方面體驗(yàn)，因此衍生了更多類型，集合不同功能的綜合體。發(fā)展專業(yè)化、品牌化、連鎖化購(gòu)物中心

12、發(fā)展的準(zhǔn)入門(mén)檻將更高。此前，我國(guó)有相當(dāng)數(shù)量的購(gòu)物中心由地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)建設(shè)、自持自營(yíng)。而隨著經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)下降，品牌商的發(fā)展更趨審慎、保守，招商難度將進(jìn)一步加大。又由于同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加碼、電商沖擊加劇，購(gòu)物中心營(yíng)運(yùn)難度也將更高。過(guò)去那種房子建起來(lái)了就不愁商家入駐、不愁效益回報(bào)的美好時(shí)代將一去不復(fù)返。未來(lái)，由知名零售企業(yè)建設(shè)經(jīng)營(yíng)的購(gòu)物中心將成為市場(chǎng)的主流，而房地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)的很可能成為最先倒下的一批。經(jīng)營(yíng)主題化、差異化我國(guó)購(gòu)物中心8成以上集中在一二線城市，許多地方布局已趨飽和甚至過(guò)剩，空白點(diǎn)非常有限，“僧多粥少”的局面已然形成。激烈競(jìng)爭(zhēng)必然導(dǎo)致購(gòu)物中心發(fā)展走差異化的道路，依靠主題化、個(gè)性化才能突出重圍。營(yíng)運(yùn)百貨

13、店化、精細(xì)化過(guò)去的購(gòu)物中心更多采用出租、物業(yè)式管理，這種“原生態(tài)”的營(yíng)運(yùn)模式很難適應(yīng)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)，百貨店化的運(yùn)營(yíng)才能形成合力，增強(qiáng)整體競(jìng)爭(zhēng)力。因此，將百貨、超市、餐飲、娛樂(lè)、休閑等業(yè)態(tài)納入購(gòu)物中心的收銀體系、營(yíng)運(yùn)系統(tǒng)，規(guī)范服務(wù)、統(tǒng)一售后、整體運(yùn)作，從單一的租賃模式變成以聯(lián)營(yíng)為主、租賃、自營(yíng)為輔的新模式，或是未來(lái)購(gòu)物中心的發(fā)展方向。體驗(yàn)新奇化、智能化購(gòu)物中心是消費(fèi)者主權(quán)時(shí)代的主流零售形態(tài)之一，順應(yīng)“因逛而購(gòu)”的消費(fèi)變革趨勢(shì)，適應(yīng)“懶人經(jīng)濟(jì)”發(fā)展方向既是以消費(fèi)需求為志向的內(nèi)在要求，也是回歸零售本質(zhì)的題中之義。購(gòu)物中心既是商業(yè)和業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)，更是對(duì)客流資源的經(jīng)營(yíng)，而客流經(jīng)營(yíng)有兩大關(guān)鍵因素，一是吸引新的顧客

14、，不斷擴(kuò)大消費(fèi)群體，二是留住原有顧客，增強(qiáng)顧客黏性，提高顧客到店率。鑒于購(gòu)物中心的龐大體量，必須有足夠的客流量才能維持經(jīng)營(yíng)。延伸產(chǎn)業(yè)鏈商業(yè)綜合體行業(yè)近年來(lái)從傳統(tǒng)的模式轉(zhuǎn)換到互聯(lián)網(wǎng)融合模式。隨著行業(yè)各大平臺(tái)挖掘并下沉三四線城市，企業(yè)從供應(yīng)環(huán)節(jié)到生產(chǎn)再到售后環(huán)節(jié)，全環(huán)節(jié)整合，并以產(chǎn)業(yè)賦能為紐帶，為眾多優(yōu)質(zhì)的公司提供品牌、設(shè)計(jì)、系統(tǒng)、供應(yīng)鏈等全方位支持。行業(yè)協(xié)同整合成為趨勢(shì) 商業(yè)綜合體行業(yè)在產(chǎn)品與服務(wù)的過(guò)程中，具有完善的內(nèi)容生產(chǎn)、渠道建設(shè)、商業(yè)化落地等各個(gè)層級(jí)的協(xié)作。未來(lái)進(jìn)一步的行業(yè)協(xié)同整合，有利于提高行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，并促進(jìn)行業(yè)持續(xù)良性發(fā)展。生態(tài)化建設(shè)進(jìn)一步開(kāi)放1）內(nèi)生發(fā)展閉環(huán)，對(duì)外輸出價(jià)值當(dāng)商業(yè)綜合體

15、行業(yè)的社區(qū)化運(yùn)營(yíng)屬性越來(lái)越強(qiáng)，關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)開(kāi)始聚集時(shí)，就需要謀求內(nèi)生發(fā)展，商業(yè)綜合體需要打造一個(gè)服務(wù)平臺(tái)，對(duì)內(nèi)是一個(gè)合作協(xié)同的生態(tài)閉環(huán)，對(duì)外有開(kāi)放統(tǒng)一的接口和品牌輸出，即能引導(dǎo)資源的有效流動(dòng)，又能促進(jìn)產(chǎn)業(yè)規(guī)模效應(yīng)，聚集人才和知識(shí)，進(jìn)而提升供應(yīng)鏈效率。2）開(kāi)放平臺(tái)，共建生態(tài)商業(yè)綜合體行業(yè)服務(wù)平臺(tái)方，不再是單向地控制和輸出，而是要借助技術(shù)手段搭建基礎(chǔ)在線平臺(tái)，通過(guò)規(guī)則引導(dǎo)企業(yè)產(chǎn)出優(yōu)質(zhì)的內(nèi)容和服務(wù)，激活企業(yè)間的交流和合作，挖掘更多產(chǎn)業(yè)鏈上的需求，從而有針對(duì)性配套服務(wù)并引導(dǎo)資源有效配置。這樣的平臺(tái)才能夠進(jìn)行思考和迭代進(jìn)化。服務(wù)模式多元化我國(guó)的商業(yè)綜合體服務(wù)模式相對(duì)比較單一。在城市，商業(yè)綜合體公司一般不外乎

16、行業(yè)巨頭、上市公司、創(chuàng)業(yè)型科技公司、外包公司等幾種，目前的商業(yè)綜合體服務(wù)模式只能說(shuō)是處于一種初級(jí)發(fā)展階段，從西方發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，它的發(fā)展必將在服務(wù)功能與類型上進(jìn)一步細(xì)化、專業(yè)化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化和體系化。呈現(xiàn)集群化分布目前各地都在推商業(yè)綜合體項(xiàng)目建設(shè)，類型也比較多。一般當(dāng)?shù)匾呀?jīng)形成一定規(guī)模的會(huì)在原有基礎(chǔ)上提升智能化，如果沒(méi)有基礎(chǔ)比較好的項(xiàng)目基礎(chǔ)，當(dāng)?shù)鼐蜁?huì)打造出新的商業(yè)綜合體項(xiàng)目。隨著各地商業(yè)綜合體建設(shè)，中國(guó)商業(yè)綜合體建設(shè)已經(jīng)在地域分布以及建設(shè)模式方面形成了一定的特色。在地域分布上，中國(guó)商業(yè)綜合體建設(shè)已經(jīng)初步呈現(xiàn)出集群化分布，且有由東部沿海地區(qū)向內(nèi)陸地區(qū)拓展的特征。有報(bào)告分析，從國(guó)家級(jí)商業(yè)綜合

17、體項(xiàng)目建設(shè)情況來(lái)看，已經(jīng)形成“東部沿海集聚、中部沿江聯(lián)動(dòng)、西部特色發(fā)展”的空間格局。環(huán)渤海、長(zhǎng)三角和珠三角地區(qū)以其雄厚的工業(yè)園區(qū)作為基礎(chǔ)，成為全國(guó)商業(yè)綜合體建設(shè)的三大聚集區(qū);中部沿江地區(qū)借助沿江城市群的聯(lián)動(dòng)發(fā)展勢(shì)頭，大力開(kāi)展商業(yè)綜合體建設(shè);廣大西部地區(qū)依據(jù)各自建設(shè)特色，也正加緊商業(yè)綜合體建設(shè)。未來(lái)一段時(shí)間，中國(guó)中西部地區(qū)商業(yè)綜合體建設(shè)或?qū)⒂瓉?lái)全新的建設(shè)浪潮。從目前情況來(lái)看，各地打造的商業(yè)綜合體水平參差不齊，有好有壞。總體來(lái)說(shuō)，一般東部發(fā)達(dá)地區(qū)的商業(yè)綜合體相對(duì)來(lái)說(shuō)會(huì)更加成熟一些。但目前中西部商業(yè)綜合體打造勢(shì)頭也十分強(qiáng)勁。需求開(kāi)拓隨著人們生活水平的提高， 在商業(yè)綜合體行業(yè)，越來(lái)越多的用戶對(duì)行業(yè)較為

18、重視并提出了較多的需求和建議，因此滿足用戶需求將是行業(yè)立根之本。商業(yè)綜合體行業(yè)政策環(huán)境分析商業(yè)綜合體行業(yè)政策環(huán)境分析國(guó)家從大的政策方向上對(duì)商業(yè)綜合體行業(yè)做了一些綱領(lǐng)性的指導(dǎo)，合理的解讀能夠?yàn)樾袠I(yè)做了好的發(fā)展指引。國(guó)家層面更加重視，花費(fèi)更多的人力、物力、財(cái)力來(lái)解決該行業(yè)存在的問(wèn)題。社會(huì)層面更加重視，因此有利于為政策制定做社會(huì)層面的驅(qū)動(dòng)。各城市層面更加重視，各個(gè)城市競(jìng)相調(diào)研并引進(jìn)新概念與制定新政策。國(guó)際上更加重視，積極開(kāi)拓創(chuàng)新。商業(yè)綜合體行業(yè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析21世紀(jì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)煥發(fā)出勃勃生機(jī)，保持著強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭，成為世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快的國(guó)家，并且我們有理由相信這種增長(zhǎng)勢(shì)頭仍將長(zhǎng)期保持。作為一、二、三產(chǎn)業(yè)都

19、有關(guān)聯(lián)度的商業(yè)綜合體產(chǎn)業(yè)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快發(fā)展是保證商業(yè)綜合體行業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)與前提，但作為典型的行業(yè)，剛性的需求原則以及明顯的弱周期性特點(diǎn)決定了商業(yè)綜合體行業(yè)對(duì)宏觀調(diào)控具有一定的防御性，因此行業(yè)受?chē)?guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響相對(duì)較小。商業(yè)綜合體行業(yè)社會(huì)環(huán)境分析隨著社會(huì)環(huán)境的持續(xù)變化，商業(yè)綜合體業(yè)將面臨更快的發(fā)展；同時(shí)，也預(yù)示著新的機(jī)遇的到來(lái)。我國(guó)擁有龐大市場(chǎng)的商業(yè)綜合體行業(yè)具有消費(fèi)潛力。我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為迅猛，消費(fèi)者可支配的收入不斷增加，對(duì)商業(yè)綜合體產(chǎn)品的多樣化、個(gè)性化消費(fèi)趨勢(shì)日漸明顯。商業(yè)綜合體行業(yè)技術(shù)環(huán)境分析中國(guó)的科技發(fā)展戰(zhàn)略開(kāi)始發(fā)生轉(zhuǎn)變。國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十五”規(guī)劃與科技部隨后制訂的科技發(fā)展

20、規(guī)劃和高技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃明確提出了實(shí)現(xiàn)技術(shù)跨越式發(fā)展的總體目標(biāo)，強(qiáng)調(diào)要在“促進(jìn)產(chǎn)業(yè)技術(shù)升級(jí)”和“提高科技持續(xù)創(chuàng)新能力”兩個(gè)層面進(jìn)行戰(zhàn)略部署，在進(jìn)一步發(fā)揮勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)比較優(yōu)勢(shì)的同時(shí)逐步形成中國(guó)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)的群體優(yōu)勢(shì)和新的比較優(yōu)勢(shì)。完善、發(fā)達(dá)的基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)能夠降低企業(yè)的決策成本和生產(chǎn)成本，提高企業(yè)運(yùn)作效率。良好的技術(shù)環(huán)境為商業(yè)綜合體行業(yè)發(fā)展提供了強(qiáng)有力的保障。商業(yè)綜合體行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析目前，我國(guó)商業(yè)綜合體領(lǐng)域主要有獨(dú)角獸為首的初創(chuàng)公司，上市公司和互聯(lián)網(wǎng)巨頭三個(gè)大陣營(yíng)。三方陣營(yíng)不斷加碼布局商業(yè)綜合體相關(guān)行業(yè)，推出了一系列針對(duì)不同應(yīng)用場(chǎng)景的商業(yè)綜合體產(chǎn)品。商業(yè)綜合體行業(yè)的良性競(jìng)爭(zhēng)很好的促進(jìn)了行業(yè)需求、技術(shù)、產(chǎn)

21、品與服務(wù)的發(fā)展，促進(jìn)服務(wù)水平不斷優(yōu)化，服務(wù)與技術(shù)能力不斷創(chuàng)新。為用戶提供了更為優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品與服務(wù)。商業(yè)綜合體行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析對(duì)上游議價(jià)能力分析商業(yè)綜合體作為產(chǎn)業(yè)的增量市場(chǎng)，依附于傳統(tǒng)行業(yè)，其上下游和傳統(tǒng)行業(yè)相似。上游主要有基礎(chǔ)原料、零件設(shè)備、基礎(chǔ)服務(wù)等服務(wù)商組成。上游細(xì)分市場(chǎng)眾多，除了設(shè)備，上游市場(chǎng)產(chǎn)品和服務(wù)基本無(wú)差異性，主要競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在于成本控制能力和成本轉(zhuǎn)嫁能力。行業(yè)現(xiàn)狀以企業(yè)間價(jià)格戰(zhàn)，小型企業(yè)低標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)行為主。 激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)使得價(jià)格接近成本，商業(yè)綜合體企業(yè)對(duì)上游端有較強(qiáng)議價(jià)能力。對(duì)下游議價(jià)能力分析商業(yè)綜合體行業(yè)下游主要有企事業(yè)單位、消費(fèi)業(yè)主等組成的甲方。下游企業(yè)占有更多社會(huì)資本，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)影響力

22、更大。企業(yè)自身體量也更大，行業(yè)現(xiàn)狀區(qū)域性競(jìng)爭(zhēng)明顯，不同區(qū)域往往有較大規(guī)模的地產(chǎn)企業(yè)。商業(yè)綜合體企業(yè)面對(duì)下游業(yè)主，議價(jià)能力往往更弱，并且面臨費(fèi)用墊付，應(yīng)收賬款損失的問(wèn)題。潛在進(jìn)入者分析商業(yè)綜合體行業(yè)潛在進(jìn)入者可能是一個(gè)新辦的企業(yè)，也可能是一個(gè)采用多角化經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的原從事其它行業(yè)的企業(yè)，潛在進(jìn)入者會(huì)帶來(lái)新的生產(chǎn)能力，并要求取得一定的市場(chǎng)份額。潛在進(jìn)入者對(duì)本行業(yè)的威脅取決于本行業(yè)的進(jìn)入壁壘以及進(jìn)入新行業(yè)后原有企業(yè)反應(yīng)的強(qiáng)烈程度。商業(yè)綜合體行業(yè)潛在進(jìn)入者是影響行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度和盈利性的又一要素。主要表現(xiàn)為三方面直接影響：一是商業(yè)綜合體行業(yè)會(huì)因潛在進(jìn)入者的實(shí)際進(jìn)入而增加行業(yè)有效資本量；二是商業(yè)綜合體行業(yè)會(huì)因潛

23、在進(jìn)入者的實(shí)際進(jìn)入而對(duì)下游市場(chǎng)需求量進(jìn)行爭(zhēng)奪和分流；三是商業(yè)綜合體行業(yè)會(huì)因潛在進(jìn)入者的實(shí)際進(jìn)入而對(duì)上游資源進(jìn)行爭(zhēng)奪和分流。替代品或替代服務(wù)分析商業(yè)綜合體行業(yè)替代品或者替代服務(wù)主要考量一下三個(gè)因素：1）替代品或者替代服務(wù)在價(jià)格上是否有吸引力；2）替代品或者替代服務(wù)在質(zhì)量，性能和其他一些重要的特性方面的滿意程度；3）購(gòu)買(mǎi)者轉(zhuǎn)換成本的高低。中國(guó)商業(yè)綜合體行業(yè)品牌競(jìng)爭(zhēng)格局分析中國(guó)商業(yè)綜合體行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度分析（1）中國(guó)商業(yè)綜合體行業(yè)現(xiàn)有企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況目前，商業(yè)綜合體行業(yè)中企業(yè)數(shù)量不多，且各自應(yīng)用于不同的細(xì)分領(lǐng)域，相互之間競(jìng)爭(zhēng)壓力較小。（2）中國(guó)商業(yè)綜合體行業(yè)上游議價(jià)能力分析商業(yè)綜合體行業(yè)的主要原材料包括電子

24、元器件、線材、電腦配件、商業(yè)綜合體材料等，該類產(chǎn)品多為通用、標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，供應(yīng)商眾多，競(jìng)爭(zhēng)充分，因此，商業(yè)綜合體行業(yè)對(duì)上游議價(jià)能力較強(qiáng)。（3）中國(guó)商業(yè)綜合體行業(yè)下游議價(jià)能力分析商業(yè)綜合體行業(yè)下游應(yīng)用主體包括個(gè)人、企業(yè)和政府機(jī)構(gòu)，應(yīng)用領(lǐng)域包括金融、安防、教育、交通、社交娛樂(lè)、社保等，由于下游用戶數(shù)量多，商業(yè)綜合體行業(yè)對(duì)下游議價(jià)能力較強(qiáng)。（4）中國(guó)商業(yè)綜合體行業(yè)新進(jìn)入者威脅分析新進(jìn)入者在給行業(yè)帶來(lái)新生產(chǎn)能力、新資源的同時(shí)，將希望在已被現(xiàn)有企業(yè)瓜分完畢的市場(chǎng)中贏得一席之地，這就有可能會(huì)與現(xiàn)有企業(yè)發(fā)生原材料與市場(chǎng)份額的競(jìng)爭(zhēng)，最終導(dǎo)致行業(yè)中現(xiàn)有企業(yè)盈利水平降低。（5）中國(guó)商業(yè)綜合體行業(yè)替代品威脅分析兩個(gè)處于同行業(yè)或不