云南曲靖明珠東方城項目整體定位及商業(yè)規(guī)劃方案

1、云南曲靖明珠東方城項目整體定位及商業(yè)規(guī)劃方案思 路 的 前 奏 本項目絕非單純的地產(chǎn)項目，它承擔著曲靖城市商業(yè)發(fā)展更新?lián)Q代甚至革命性的一役，而項目整體的成敗不僅僅維系于項目收益、銷售速度，根本在于是否能夠得到曲靖大眾的認可（政府、市民、商家、投資客） 2我 們 的 目 標城市發(fā)展層面：項目整體將打造成曲靖市場的標桿項目，成為城市發(fā)展的助推劑，敲響曲靖商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的新紀元！項目開發(fā)層面：打造曲靖唯一都市綜合體，輻射曲靖及周邊州市的商業(yè)巨擘；再造曲靖商業(yè)核心，強勢推進曲靖商業(yè)市場的更新?lián)Q代！開發(fā)商層面：樹立企業(yè)品牌，贏得市場先機，同時提供安全、穩(wěn)健的現(xiàn)金流，支持項目滾動開發(fā)！3 綜合體，一個多

2、功能、高效率、功能復雜而統(tǒng)一的建筑聚落，其功能隨著土地資源的日益稀缺正在逐步向多元、集約化發(fā)展。初級階段：簡單功能疊加 發(fā)展階段：融合發(fā)展 成熟階段：多元發(fā)展商業(yè)居住商務商務商務商業(yè)商業(yè)居住居住娛樂休閑文化休閑娛樂文化公園體育綜合體（COMPLEX）- 是將城市中購物、辦公、居住、旅游、展覽、餐飲、文化、娛樂、休閑等城市生活空間的三項進行組合，并在各部分之間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而統(tǒng)一的建筑或建筑群。旅游項目目標解析4商業(yè)酒店辦公住宅 項目活力的核心，建立高端形象 形成完善配置，信息平臺 項目利潤實現(xiàn)的關(guān)鍵 實現(xiàn)較高的銷售價格 保持物業(yè)形象 利用

3、其他功能，實現(xiàn)價值最大化 現(xiàn)金流來源 為商業(yè)帶來基本消費人流 公寓為商業(yè)提供客源 公寓可能降低整體檔次 酒店為公寓或辦公提供共享的服務和配套設施 酒店可以提高項目整體檔次 寫字樓為商業(yè)、公寓、酒店帶來潛在客戶 寫字樓可提高商業(yè)整體檔次 寫字樓和酒店可共享大堂 作用 相互關(guān)系 提升整體檔次的有力手段 標志性（尤其是對外地和外籍人士） 資產(chǎn)沉淀或整售 綜合體多重功能的相互聯(lián)動使得其具備很強的自我增值、自我繁榮的能力項目目標解析 商業(yè)為核心，住宅、寫字樓、公寓為價值提升，酒店為形象 商業(yè)可能對公寓帶來負面影響5價值一一個城市GDP新的貢獻之源價值二城市發(fā)展延伸的城際中心價值三創(chuàng)造一個新的自我增值區(qū)整

4、合城市資源，再造城市核心項目目標解析項目整體開發(fā)戰(zhàn)略依托城市化商業(yè)發(fā)展的核心價值構(gòu)建區(qū)域領(lǐng)導者地位！6領(lǐng)導者挑戰(zhàn)者品牌知名度高項目具有無可復制的資源產(chǎn)品創(chuàng)新局部或全面領(lǐng)先，市場亮點壟斷形象標桿，引領(lǐng)市場潮流具有持續(xù)作戰(zhàn)能力市場新進者具備一定獨特資源和生產(chǎn)規(guī)模改變游戲規(guī)則強調(diào)新的評估標準強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值追隨者補缺者缺乏獨特資源和資金實力搭便車，借勢以小博大價格戰(zhàn)的制造者規(guī)模小，快速靈活目標客戶明確，挖掘細分市場價值抓住某種需求變化趨勢，在細節(jié)創(chuàng)新打造難以復制的產(chǎn)品敏銳的機會主義者商業(yè)為市場標桿的高形象，結(jié)合獨具魅力的產(chǎn)品及景觀廣場,打造城市中心名片挑戰(zhàn)者領(lǐng)導者補缺者追隨者項目產(chǎn)品價值所在挑戰(zhàn)

5、曲靖固有商業(yè)形態(tài)，重新定義曲靖商業(yè)價值，創(chuàng)新打造難以復制的產(chǎn)品特色項目目標解析7跨越曲靖創(chuàng)建全新城市地標曲靖首席都市綜合體高品質(zhì)與完美配套的高尚住宅/公寓一個充滿城市意向的商業(yè)中心開放、活力的城市客廳中央廣場獨一無二、情趣盎然的商業(yè)步行組團街區(qū)高端形象、樹立典范五星級酒店項目定位要素提煉項目目標解析8項目區(qū)位判斷本案 2、從中心城區(qū)整體來看，本項目位于城區(qū)的中心位置，四至人流均可方便到項目位置。 項目區(qū)位優(yōu)勢明顯，有充分條件成為曲靖城市核心。Part 2 項目條件分析9麒麟北路交通路教場路炮團出入口食品街路段展示面長麒麟北路540m交通路500m教場路430m食品街300m 項目地塊四至均有較

6、長的展示面，地塊形狀較為方正，這對商業(yè)規(guī)劃及后期經(jīng)營有較大的促進作用，但是較大的地塊面積對建筑規(guī)劃提出更好的要求，避免產(chǎn)生商業(yè)不均衡的問題。項目地塊條件分析Part 2 項目條件分析10麒麟北路交通路教場路食品街 北向：教場路評價：以汽修、餐飲等為主，商業(yè)氛圍一般但商家經(jīng)營情況較好。 東向：麒麟北路評價：曲靖主干道，受限于目前非商業(yè)因素，商業(yè)氛圍較弱，但分布有較多居住區(qū)及中小學，未來商業(yè)價值較好。 南向：食品街評價：商業(yè)氛圍濃厚，商家以餐飲為主，經(jīng)營情況較好。 西向：交通路評價：北段以汽修、餐飲為主，商業(yè)氛圍較弱，南段因吉瑪特超市、麒麟商業(yè)廣場兩大主力店的帶動，商業(yè)氛圍較濃。項目四至條件分析P

7、art 2 項目條件分析11位置時間貨車私家車的士公交摩托車自行車行人合計數(shù)據(jù)為三次記錄數(shù)值的平均值車流人流交通路14：55-15：0017：05-17：1021：05-21：101676634617150200150麒麟北路13：20-13：2514：05-14：1016：40-16：45380336471010017960教場路11：20-11：2512：10-12：1515：30-15：3588025841223918439項目交通條件分析 項目所臨均為曲靖交通主干道，均可連接東西南北片區(qū)，對外交通便利； 交通路因路面較窄而車流量較大，路面交通情況較差； 麒麟北路與教場路受限于商業(yè)氛圍較

8、弱，人流量較少，未來有較大的發(fā)展空間。Part 2 項目條件分析12項目地塊因素：商業(yè)價值評估分析臨街面臨街長度是否臨干道綜合評價A面約為540m麒麟北路 展示面較好，但目前商業(yè)氛圍不濃B面約為300m食品街（步行街）商業(yè)氛圍較濃，但對外展示面較弱C面約為500m交通路商業(yè)氛圍較濃，展示面良好D面約為430m教場路 目前商業(yè)氛圍較差，但展示面良好 項目四至均有較好的商業(yè)價值，對商業(yè)經(jīng)營及后期營銷有較大助益； c面商業(yè)價值最高，未來將成為項目商業(yè)規(guī)劃的重點區(qū)域； A、D面具備很好的商業(yè)開發(fā)條件，商業(yè)價值的提升空間較大。麒麟北路交通路教場路食品街ABCDPart 2 項目條件分析13麒麟北路交通路

9、教場路食品街項目地塊因素：居住價值評估分析地塊區(qū)域綜合評價A面 臨中小學，目前商業(yè)氛圍不濃，居住價值較高B面臨食品街，商業(yè)氛圍濃，較為嘈雜，居住氛圍較弱C面臨交通路，商業(yè)氛圍濃，居住氛圍較弱D面 具備一定的居住價值地塊居住價值評價結(jié)果：A D B=CABCDPart 2 項目條件分析14優(yōu)勢（STRENGTH） 區(qū)位及規(guī)模優(yōu)勢明顯； 展示面較長，已具有一定的商業(yè)氛圍，商業(yè)價值較高； 昭示性強，外部交通便利，易達性較高。劣勢（WEEKNESS） 位于核心商業(yè)區(qū)邊緣，需要一定時期的市場培育期； 受限于目前非商業(yè)因素，地塊四邊商業(yè)價值不均衡 。威脅點（THREATEN） 居民認可度較高的核心商業(yè)區(qū)威

10、脅； 未來項目的威脅。機會點（OPPORTUNITY） 曲靖城市發(fā)展給予商業(yè)更大發(fā)展空間； 曲靖宏觀經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好； 核心商業(yè)區(qū)優(yōu)勢將逐漸減退。SWOT分析Part 2 項目條件分析15項目分析結(jié)論1、項目具備較強的區(qū)位、規(guī)模及地塊優(yōu)勢，項目有條件形成輻射整個中心城區(qū)以及周邊縣市的全新商業(yè)地標；2、項目整體商業(yè)價值較高，居住價值有賴于商業(yè)打造提升，因此，商業(yè)應該成為項目整體的發(fā)展規(guī)劃重心；3、項目整體規(guī)模較大，一方面較易形成規(guī)模效應，但在建筑規(guī)劃及業(yè)態(tài)組合上也面臨較大的挑戰(zhàn)；4、整體上，項目的綜合素質(zhì)較強，未來的發(fā)展是機遇大于挑戰(zhàn)、優(yōu)勢占有主導地位。Part 2 項目條件分析16項目規(guī)劃整體

11、思路建筑規(guī)劃布局建議住宅、酒店定位分析住宅、酒店規(guī)劃建議住宅、酒店市場分析商業(yè)調(diào)研分析及規(guī)劃建議曲靖商業(yè)市場分析建筑規(guī)劃布局建議業(yè)態(tài)規(guī)劃、布局建議項目商業(yè)定位分析我們的目標目標解析項目目標解析項目區(qū)位項目交通分析項目四至分析項目屬性判斷核 心 問 題 解 決 思 路報 告 總 體 框 架核心問題確定核心競爭力打造項目優(yōu)劣勢分析項目以什么核心競爭力鑄造自己的高位目標？項目收益測算項目盈利模式項目售價及租金判斷項目收益判斷17商業(yè)市場分析業(yè)態(tài)組合分析建筑規(guī)劃建議商業(yè)定位分析項目分析Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議18組團街區(qū)式生活購物中心復合主張：一站式購物+休閑消費體驗商業(yè)特點：多種功能集聚

12、、業(yè)態(tài)豐富商業(yè)布局特點：組團式街區(qū)形態(tài)商業(yè)市場定位Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議Lifestyle Block19高中低低中高產(chǎn)品等級客戶層面高端中、中低端（市場主流產(chǎn)品）低端本項目等級商業(yè)檔次定位Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議 項目商業(yè)體量較大，需要面對較為廣泛的消費群，商家檔次更應具有全面性； 項目不僅商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，而且，在商家的品牌上需要建立國內(nèi)外品牌、本地品牌、自營品牌等多層次的消費鏈； 從整體上，項目應在商家的層面形成立體化的消費架構(gòu)。20曲靖城市地標形象的打造提升價值商業(yè)布局與建筑規(guī)劃契合市場的業(yè)態(tài)組合及分布贏得市場銷售策略及收益分析Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議

13、商業(yè)構(gòu)成的核心問題：21各城市地標性建筑具體體現(xiàn)在四個方面： 領(lǐng)袖的高度 歷史文化背景 大型休閑景觀廣場 特色建筑形態(tài)及外立面項目所具備的可成為地標的條件： 大型休閑景觀廣場 領(lǐng)袖的高度 歷史文化背景Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議高度文化廣場22Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議項目地標的構(gòu)成具體體現(xiàn)高度文化廣場五星級酒店音樂噴泉中心廣場曲靖最高建筑曲靖第一音樂噴泉曲靖最大商業(yè)廣場23Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議高度 曲靖市普遍以多層建筑為主，且建筑高度相對低。曲靖酒店的建筑高度最高不過25層，而麒麟?yún)^(qū)的最高建筑是33層的滇東商城。酒店 項目規(guī)劃五星級酒店作為曲靖城市新地標體現(xiàn)

14、，酒店規(guī)劃不僅在硬件上要達到五星級的水平，在高度上更應該成為曲靖市的第一高建筑，充分發(fā)揮地標影響力。24Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議文化廣場精神廣場就是“項目名片” 曲靖城市文化傳承、繼往開來的承載體25廣場規(guī)模判斷理論依據(jù)： 當周邊圍合的建筑界面高度為H ，人與建筑物的距離為D，當D:H=3，即垂直視角為18，這時觀賞到的不僅是一個建筑物，還可以觀賞到建筑群的背景，過大則使人產(chǎn)生一種離散、空曠的感覺，而過小則又會給人帶來壓抑感和不安全感。文增著城市廣場設計DH18Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議L3L2L1B126 國家建設部等四部委于2004年2月份對城市各類廣場的用地面積做出

15、明確規(guī)定：“小城市和鎮(zhèn)不得超過1公頃，中等城市不得超過2公頃，大城市不得超過3公頃。 以項目周邊建筑三層計算，高度為15-18m，則廣場半徑在48-54m之間，因此項目中心廣場規(guī)模建議為10,00015,000之間較為適宜。Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議27廣場主題建議：“曲靖印象”納曲靖萬象，凝名城印象曲靖 作為云南的第二大城市，既積淀了深厚的文化底蘊，又承載了蓬勃的時代活力。水景現(xiàn)代科技歷史文化旅游28主題元素建議Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議水 元 素：水廊、水道、各式噴泉、與燈光結(jié)合、與商業(yè)的結(jié)合文化元素：歷史文化廊、文化景觀小品科技元素：音樂噴泉、LED顯示屏、燈飾、建筑

16、裝飾、城市未來規(guī)劃展覽廳旅游元素：曲靖旅游景點微縮景觀29Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議水元素 水體將成為廣場中最具吸引力的部分，它可靜止，可跳動，可映射周邊景物，與商業(yè)建筑的結(jié)合營造獨具一格的魅力。30Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議水元素與燈光結(jié)合通過光影技術(shù)、現(xiàn)代感的周邊建筑，并與水體結(jié)合規(guī)劃，使廣場凸顯現(xiàn)代氣息以及科技的魅力。31Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議 歷史文化長廊、展覽等景觀小品展示曲靖悠久的歷史文化，同時規(guī)劃宣傳活動廣場，定期舉辦文化活動，成為曲靖宣傳推廣陣地。文化元素歷史文化景觀32Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議浮雕、壁畫展示曲靖歷史文化曲靖地形圖曲

17、靖歷史介紹曲靖民族風情風景圖歷史事件文化元素歷史文化浮雕、壁畫33Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議爨寶子碑爨龍顏碑徐霞客諸葛亮與孟獲珠江源文化元素歷史景觀小品34Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議科技元素音樂噴泉 廣場中心設計音樂噴泉，運用先進的激光科技、影像、三維立體動畫、音樂技術(shù)，并由水道、水廊延伸至周邊建筑。35薩爾茨堡歐洲花園購物中心香港中銀大廈外立面輪廓結(jié)合燈光設計形成獨特景觀多媒體立面處理，就是墻上的玻璃做為象素形成動態(tài)圖像 建議項目外立面可采用局部輪廓配合燈光突顯特色（如右圖香港中銀大廈），或局部立面做多媒體處理（如下圖歐洲花園）。科技元素玻璃幕墻Part 3 商業(yè)市場分析

18、及規(guī)劃建議36案例參考：類型 地段材質(zhì)樓層大小用途多媒體深南路電子屏四、五層12mX8m（見圖1）品牌形象推廣多媒體人民南路電子屏四、五層12mX8m（見圖2）品牌形象推廣金光華廣場中信城市廣場Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議科技元素LED廣告牌37廣場特色燈桿廣場及噴泉夜間燈光效果經(jīng)燈光點綴的大型植物商家自身燈光效果Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議科技元素燈光設計 從建筑成本的角度考慮，建議主要通過對廣場景觀設計而打造夜景亮點，局部設置激光鐳射燈； 商家自身的燈光照明會是項目的一道亮麗風景； 景觀規(guī)劃后在項目及廣場上能有開闊、豐富悅目的視景，提升項目整體形象，增強商業(yè)駐留性。38 將

19、世界奇觀、歷史遺跡、古今名勝、自然風光、民居、雕塑、繪畫以及民俗風情、民間歌舞表演匯集一園，再現(xiàn)了一個美妙的世界。參考案例：深圳世界之窗旅游元素濃縮標志建筑Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議39以曲靖旅游景觀圖進行布局九龍瀑布群馬過河小三峽彩色沙林天生洞造型珠江源金雞孤峰群菌子山香爐山臘山湖鳳凰谷Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議40全面展示曲靖旅游景點，打造曲靖對外宣傳陣地。41Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議項目建筑規(guī)劃建議 項目整體布局思路 項目整體規(guī)模判斷 商業(yè)布局規(guī)劃核心思路 商業(yè)布局具體規(guī)劃建議 42Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議1、項目整體規(guī)劃布局核心思路1.1 地

20、塊內(nèi)部道路規(guī)劃1.2 中心廣場規(guī)劃建議1.3 商業(yè)、住宅與商務分區(qū)1.4 負一層商業(yè)規(guī)劃建議1.5 住宅裙樓商業(yè)布局規(guī)劃43Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議1.1 地塊內(nèi)部道路規(guī)劃分析 政府要求在項目地塊規(guī)劃貫穿交通路與麒麟北路的車行道路，對商業(yè)規(guī)劃產(chǎn)生以下影響： 地塊內(nèi)部增加展示面，商業(yè)價值進一步提升，對項目商業(yè)營銷及后續(xù)經(jīng)營產(chǎn)生有利影響； 車行道路對項目整體性造成一定的破壞。44Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議車行道路規(guī)劃建議一：地面車道 項目規(guī)劃地面車道，有效將各功能分區(qū)區(qū)分，明晰各分區(qū)功能； 規(guī)劃地面車道，能有效增加地塊展示面，提升項目的整體價值； 規(guī)劃地面車道，影響人流的互動

21、，對項目的整體性產(chǎn)生一定的影響。45Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議車行道路規(guī)劃建議二：地下車道 項目規(guī)劃地下車道，保證地面商業(yè)、住宅、商務等功能的整體性； 規(guī)劃地下車道，結(jié)合停車場規(guī)劃，能有效的提升停車便利性； 規(guī)劃地下車道仍對負一層商業(yè)的整體性產(chǎn)生負面影響，人流難以自然互通。46Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議兩個方案比較方案分析方案一：地面車道方案二：地下車道優(yōu)勢 商業(yè)及廣場增加展示面，商家經(jīng)營與銷售均可獲益； 有效區(qū)隔商業(yè)與住宅功能。 保證項目整體性； 停車便利性有效提升。劣勢 對項目整體性造成一定的負面影響。 對負一層商業(yè)的整體性有較大的負面影響。綜合比較對項目整體的營銷及商

22、業(yè)的經(jīng)營有積極的推動作用。僅保證項目的整體性，于項目開發(fā)目標無重大影響。47Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議1.2 中心廣場規(guī)劃建議位置 中心廣場不僅為商業(yè)的中心，而且亦是項目的中心； 中心廣場與車道結(jié)合規(guī)劃，增加中心廣場的對外輻射力，同時拉動車道分隔的兩部分的人流，增強項目的整體性。形狀中心廣場規(guī)劃為長方形，一方面可以增加商業(yè)內(nèi)部的展示面，另一方面規(guī)則的形狀有利于商鋪的劃分，符合商家的要求。48Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議 住宅規(guī)劃建議在教場路與麒麟北路交叉處，商業(yè)價值相對不高，同時鄰近中小學等，居住氛圍較好； 商務功能包括（寫字樓/酒店/公寓）建議規(guī)劃麒麟北路一側(cè)，并與廣場相連

23、，此處不僅鄰近麒麟東路商務氛圍較濃，同時可分享中央大廣場景觀資源； 商業(yè)主要規(guī)劃在地塊商業(yè)價值最高區(qū)域，與現(xiàn)有商業(yè)氛圍進行有效承接，同時縮短市場培育期。1.3 商業(yè)、住宅與寫字樓/酒店/公寓分區(qū)思路住宅商務商業(yè)廣場 各功能分區(qū)相對獨立，而中心廣場則起到人流樞紐的作用，使各個功能分區(qū)形成一個有機整體。49Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議負一層商業(yè)規(guī)模建議：業(yè)態(tài)建議超市潮流服飾、服務配套等生活家居、家電廣場、美食廣場規(guī)模建議20,00020,00015,000-20,000負一層商業(yè)初期規(guī)模建議在50,000-60,0001.4 負一層商業(yè)布局規(guī)劃 負一層商業(yè)規(guī)模建議原則：在商業(yè)規(guī)劃上保留較大

24、的彈性空間； 項目地下整體開挖，為后續(xù)地下商業(yè)規(guī)模的擴大預留較大的空間； 負一層商業(yè)在考慮銷售的前提下，兼顧后續(xù)的經(jīng)營，初期經(jīng)營規(guī)?？上鄬m中。50Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議下沉式廣場負一層商業(yè)位置建議： 位置規(guī)劃主要考慮人流的便捷導入，提升消費便利性； 負一層商業(yè)建議規(guī)劃在交通路與中心廣場之間，方便導入兩側(cè)的人流； 直接導入人流的下沉式廣場可規(guī)劃在交通路、中心廣場兩端，直接導入人流，提升負一層商業(yè)的價值。51寬敞、舒適、景觀、水流、臺階地下商業(yè)城可規(guī)劃下沉式廣場與地面進行連接，不僅起到引導人流的作用，同時豐富廣場建筑形態(tài)與景觀資源；下沉式廣場與水流、景觀小品的結(jié)合增強了消費者購物的

25、趣味性。Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議下沉式廣場規(guī)劃建議52Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議負一層人流導入建議：人流動線：外部人流通過規(guī)劃下沉式廣場導入人流；小廣場位置的人流可通過自動扶梯和負一層商業(yè)形成互動； 地下商業(yè)城可營造室內(nèi)街鋪室外化的效果，采用透光玻璃等手法，可增強自然光導入，增強一層人流對負一層商業(yè)的可視性。53 富有蜿蜒度，曲折變化性削弱單調(diào)感； 景觀小品，綠化座椅點綴其間； 透光頂篷設計，利用自然采光； 廣場地磚鋪于室內(nèi)，營造室外感覺； 建議結(jié)構(gòu)層高為6m，營造寬敞的地下空間； 各店鋪特色鮮明，風格迥異。Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議室內(nèi)街鋪室外化：54Part

26、 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議負一層商業(yè)業(yè)態(tài)建議：地下商業(yè)城需規(guī)劃面積需求較大，展示面要求較低同時有較高的人流吸引力，建議規(guī)劃主力店超市； 同時規(guī)劃潮流前線、服務配套等業(yè)態(tài)作為超市輔營區(qū)的一部分，整體商業(yè)價值較高，具備較好的營銷價值。潮流前線，配套等超市潮流前線生活家居、家電廣場、美食廣場55Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議1.5 住宅裙樓商業(yè)布局規(guī)劃方案一：商業(yè)規(guī)劃在每棟塔樓下臨街商鋪，臨廣場處規(guī)劃集中商業(yè)；方案二：商業(yè)只規(guī)劃為住宅整體的臨街商鋪以及集中商業(yè)。方案一方案二 住宅整體占地面積較大，整體不大于70,000，該區(qū)域商業(yè)規(guī)劃主要有兩種方案：56Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議方

27、案分析方案一方案二優(yōu)勢 可售及價值較高區(qū)域面積增加； 商業(yè)價值亦有較大的提升。 該區(qū)域中間可規(guī)劃園林花園等，住宅品質(zhì)得到一定的保證劣勢 住宅品質(zhì)收到一定的影響。 商業(yè)可銷售的面積相對方案一較少。 綜合考慮：方案一規(guī)劃較多商業(yè)面積可售，同時中部規(guī)劃小型廣場，提升住宅景觀資源，彌補不足，建議選取方案一規(guī)劃住宅裙樓商業(yè)。57Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議2、項目整體規(guī)模判斷2.1 商業(yè)規(guī)模判斷土地覆蓋率項目層數(shù)負一層商業(yè)以覆蓋率55%為準，項目單層面積可做到11萬3層為主，局部4層 負一層整體開挖，除規(guī)劃地下停車場外，其余可考慮規(guī)劃商業(yè)； 同時，考慮地下商業(yè)城購物舒適度以及業(yè)態(tài)規(guī)劃容量。項目地

28、面商業(yè)規(guī)模35萬-40萬項目地下商業(yè)城規(guī)模建議為5萬-6萬按照土地價值最大化原則，項目商業(yè)整體規(guī)模至少可達40萬-46萬58主力業(yè)態(tài)規(guī)模建議區(qū)間百貨15,000 35,000超市10,000 20,000潮流前線等服飾精品30,000 40,000小商品批發(fā)市場10,000 15,000餐飲、休閑娛樂80,000 100,000服務配套30,000 40,000電子手機數(shù)碼5,000 8,000汽車展示10,000 15,000家庭式消費業(yè)態(tài)5,000 10,000食品批發(fā)市場4,000 5,000建材五金、家具家私等10,000 20,000其他5,000 8,000 從市場容量判斷，項目商

29、業(yè)整體規(guī)模在200,000-350,000較為適宜。Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議 商業(yè)規(guī)模判定：商業(yè)主要以后期經(jīng)營為目的，必須著重考慮曲靖市場容量的大小，同時為項目后期發(fā)展預留較大的空間發(fā)展，建議項目商業(yè)總體量不宜超過35萬左右。59Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議2.2 商務規(guī)模判斷酒店/寫字樓/公寓主要以長期經(jīng)營為目的，市場規(guī)模較為有限五星級酒店商務酒店寫字樓/公寓 作為曲靖新地標體現(xiàn)，以40層高度樹立典范； 官房大酒店目前體量在3.5萬。以引入品牌連鎖經(jīng)營的經(jīng)濟型酒店為目標，擴大項目輻射人群。 以標準層500-800為準，層數(shù)建議30層； 因?qū)懽謽鞘袌鼍邆湟欢ǖ拈_發(fā)風險，建議

30、與商務酒店結(jié)合規(guī)劃。規(guī)模建議在40,000-50,000規(guī)模建議為8,00015,000-25,000項目酒店/寫字樓/公寓規(guī)模判斷：商務功能總體量建議為6-8萬60Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議2.3 住宅規(guī)模判斷著重考慮符合片區(qū)規(guī)劃及定位因素；結(jié)合曲靖房地產(chǎn)市場開發(fā)水平以及周邊物業(yè)開發(fā)狀況進行判定；同時，市場可實現(xiàn)度亦是重要的考量因素。容積率判斷原則： 中心片區(qū)以商住樓居多，容積率在4.5-5.5之間 而片區(qū)住宅品質(zhì)較高的大盤，容積率則集中在2.8-3.5 之間。區(qū)域樓盤名稱建筑面積容積率中心片區(qū)龍城國際30萬3.5龍澤園32萬2.86馨源現(xiàn)代城3.4萬-雄業(yè)狀元樓1萬多3.7美鄰彼

31、岸18.2萬3.77尚都豪庭13萬5.57福麟尚居4.3萬4.96贏城世家約7萬4.77金城佳園約8萬5.33中天國際15萬7.5061住宅規(guī)模分析角度及依據(jù)住宅規(guī)模分析從市場競爭情況分析：項目應立足在產(chǎn)品特征、戶型景觀的創(chuàng)新設計上，而規(guī)模處于中上水平即可，中心城區(qū)樓盤規(guī)模集中在10萬-30萬之間 。從住宅功能作用分析：本項目為以商業(yè)為主體的綜合體，住宅作為項目整體的價值提升部分。 保守估計，項目住宅規(guī)模建議至少20萬。從住宅市場分析：曲靖市場整體發(fā)展較為健康，價格發(fā)展空間有待挖掘，年需求量較為穩(wěn)定，因此，保守估計項目規(guī)劃中等規(guī)?？捎墒袌鱿?。Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議 曲靖住宅市場

32、整體呈現(xiàn)健康穩(wěn)定發(fā)展，價格仍有較大的提升空間，同時中心城區(qū)較大樓盤整體銷售情況較好，具備較大的市場空間； 住宅功能主要不以長期經(jīng)營為目的，銷售周期可較長，而隨著項目商業(yè)以及商務功能的成功打造，項目住宅價格及品質(zhì)具備足夠的提升空間，因此，建議項目住宅規(guī)模可在20-40萬之間。62Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議項目占地面積()200,000總建筑面積()800,000容積率4商業(yè)建筑面積()350,000住宅建筑面積()200,000-400,000五星級酒店/商務酒店/寫字樓/公寓建筑面積()80,000-100,000項目總體規(guī)模判斷63Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議3、商業(yè)布局規(guī)

33、劃核心思路3.1 內(nèi)外部人流動線3.2 主力店布局規(guī)劃3.3 各層商業(yè)布局思路64Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議3.1 內(nèi)外部人流動線外部人流引導出入口人流 中心廣場是吸引外部人流的核心，廣場臨地塊內(nèi)車行道路規(guī)劃，增強廣場的輻射力，有效拉動外部人流； 增強各出入口人流對中心廣場的可視性，使外部人流自然過渡到中心廣場，發(fā)揮中心廣場凝集人流的作用。65 中心廣場集散人流功能 三個回環(huán)型主動線 小廣場共享、凝集人流Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議內(nèi)部人流引導66Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議小廣場的功能 小廣場和中心廣場相互作用，共享人流，兩者帶動人流的互動，提升、平衡項目整體的商業(yè)

34、價值； 小廣場亦是各自商業(yè)組團的核心，凝集人流提升自身組團的商業(yè)價值。67Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議垂直人流引導一層與二、三、四層垂直人流引導 步梯/手扶梯：在廣場、通道等人流關(guān)鍵節(jié)點，結(jié)合退臺及連廊規(guī)劃步梯或手扶梯，將人流直接引導至高樓層； 電梯：相對較高的樓層，如四層，可在一層規(guī)劃電梯引導人流，亦符合高樓層餐飲、休閑娛樂商家經(jīng)營特點。負一層與一層垂直人流引導 負一層人流可結(jié)合下沉式廣場、小廣場手扶梯、步梯等設施和一層形成人流共享。68 地下停車場至一層規(guī)劃自動扶梯； 地下停車場均有直達相對較高樓層的升降梯。Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議停

35、車場垂直交通組織69Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議3.2 主力店布局規(guī)劃小商品批發(fā)市場：位置建議：鄰近火車站與客運站；規(guī)模建議：1.5.-2萬，1-4層百貨：位置建議：臨廣場處，2-4層，1層劃鋪銷售；規(guī)模建議：2萬-3萬超市：位置建議：臨近廣場；規(guī)模建議：1.5.-2萬，負一層潮流前線：位置建議：臨交通路，承接周邊商業(yè)氛圍；規(guī)模建議：2.-3萬，1-4層電子手機數(shù)碼廣場：位置建議：臨街，適合銷售；規(guī)模建議：5000-1000070Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議3.3 一至四層商業(yè)布局規(guī)劃一層 一層商業(yè)價值較高，是項目整體規(guī)劃及銷售重點，所劃街鋪基本以銷售為主； 為達到100%銷售

36、及后期經(jīng)營目的，將一層商業(yè)劃分為背靠背的臨街街鋪，減少價值較低的內(nèi)鋪出現(xiàn)； 一層整體業(yè)態(tài)以零售商鋪為主。71Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議二、三層 二三層商業(yè)價值較低，基本規(guī)劃集中商業(yè)、專業(yè)市場以及餐飲、休閑娛樂等大面積商家； 各商業(yè)組團需以連廊相連，增強彼此的連通性； 二三層與其他樓層的連接通過便利性較強的垂直交通連接，同時二層可規(guī)劃退臺、挑廊等，直接引導人流。72Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議四層 四層營銷以及經(jīng)營價值較低，建議如餐飲休閑娛樂等高樓層業(yè)態(tài)需要可規(guī)劃四層商業(yè)； 集中商業(yè)中，百貨、批發(fā)市場等可規(guī)劃四層商業(yè)；在功能上亦可考慮可作為宿舍、辦公室、倉庫等租賃，不僅完善項目

37、服務配套，同時也可增加一部分租賃收益。734.1 分期開發(fā)建議4.2 停車場/停車位規(guī)劃建議4.3 街道尺寸建議 4.4 鋪位劃分建議4.5 退臺/連廊建議4.6 小廣場規(guī)劃建議4、商業(yè)建筑具體規(guī)劃建議Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議74Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議4.1 分期開發(fā)建議商業(yè)住宅商務項目整體規(guī)模較大，功能較多，需要考慮分期開發(fā)，建議以各產(chǎn)品功能價值高低（商業(yè)住宅商務）為順序，進行項目整體規(guī)劃；商業(yè)為項目整體核心價值體現(xiàn)，項目需要通過商業(yè)的成功規(guī)劃打響項目整體開發(fā)的第一戰(zhàn)，以此提升項目住宅與商務價值； 曲靖住宅價格呈現(xiàn)穩(wěn)定緩升的狀態(tài)，價值遠低于商業(yè)開發(fā)，而通過商業(yè)打造曲

38、靖核心地位，項目住宅價格較之其余項目，將有更大的空間；曲靖商務市場發(fā)展較為滯后而緩慢，項目開發(fā)酒店/寫字樓/公寓等具有較大的市場風險，其規(guī)模及定位可視項目后續(xù)發(fā)展態(tài)勢而定。75Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議4.2 停車場/停車位規(guī)劃建議深圳購物中心的停車位與商業(yè)面積的比例一般在1：80 1：150之間購物中心商業(yè)面積（）停車位（個）比例萬象城188,0001,000188：1金光華廣場120,000500240：1中信城市廣場71,80078890：1COCO PARK85,000600140：1曲靖、昆明、深圳人均汽車保有量對比（2008年）城市曲靖昆明深圳數(shù)量（人均）54.592.3

39、7130項目停車位數(shù)量規(guī)劃需要有前瞻性，為項目后期發(fā)展預留空間；從右圖數(shù)據(jù)比較圖示中，曲靖汽車保有量較高，因此，停車位需要有較多規(guī)劃。76 充足的停車位不僅是項目重要硬件條件之一，同時也是項目保持長期競爭優(yōu)勢的重要手段； 曲靖人均汽車保有量較高，同時餐飲休閑娛樂以及批發(fā)市場對停車位有較高的要求。Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議停車位數(shù)量建議：類型商業(yè)停車位住宅停車位商務停車位個數(shù)商業(yè)面積以350,000計算，所需停車位約為3500個住宅面積以400,000計算，所需停車位約為：2000個商務面積規(guī)模不大，且停車性質(zhì)與商業(yè)較為相近，可共享商業(yè)停車備注以1：100比例計算以戶數(shù)：停車位=2：1

40、，按平均100/戶計算，項目戶數(shù)大約為4000戶。 按以上計算合計，項目規(guī)劃5500個車位是較為充足，但考慮到曲靖城市發(fā)展以及各功能組團停車位可共享，建議項目規(guī)劃4000-5000車位即可。77 交通路路面較窄，且為商業(yè)規(guī)劃重心，人流量較大，停車場出入口不宜規(guī)劃于此； 麒麟北路與教場路路面狀況較好，建議將停車場出入口位置規(guī)劃于此； 車庫出入口設計以不影響商業(yè)展示為主要原則； 停車場與商業(yè)通過扶梯連接，直接將人流導入商業(yè)內(nèi)部，提升便利性與商業(yè)價值。Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議停車場位置建議：78可采取局部鏤空/加玻璃蓋或綠化下沉等形式，使地下停車場局部能進行自然采光，緩沖地下室?guī)淼膲阂?/p>

41、感。 玻璃鏤空 綠化下沉Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議停車場其他規(guī)劃建議：79人行通道14m5m3m停車位停車位人行通道5m3m 雙向4車道：14m 兩排停車位：10m 人行通道及景觀、座椅：6m 考慮項目后期經(jīng)營及長期發(fā)展需要，車道建議為雙向4車道，并留有停車位以及人行通道，寬為30m。Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議車道寬度建議：雙向四車道4.3 街道尺寸建議80步行街虎門步行街石龍匯聯(lián)步行街東城風情步行街愉景新時代廣場 南城富民步行街 石龍大華名店城街寬區(qū)間（m）10-12612820-248東城風情步行街南城富民步行街石龍匯聯(lián)步行街步行街寬度建議Section 4Part 3

42、 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議81建議項目步行街寬度為12-15m，輔助通道寬10m左右。從案例可知： 街道過于寬闊，人流回游性較差，既不經(jīng)濟又缺乏街道生活的互動性，也會使人的密度降低而顯得人氣不足，如南城富民步行街24米的寬度； 街道過于狹窄，人流擁塞，既不舒適也難以帶動街道的商業(yè)活動，如石龍匯聯(lián)步行街的6米寬度。 對于商業(yè)街空間距離的界定，國際上較為公認的是1784年巴黎確定的2：3（街道寬度：建筑高度）比例，比照項目，三層商業(yè)的建筑高度大致為15米（以單層5米計算），那么，商業(yè)街高度為10米左右，結(jié)合項目自身情況：資料來源：戴志中等編著國外步行商業(yè)街區(qū)，121頁，東南大學出版社 全步行街禁止車

43、輛進入，不需要過寬的街； 步行街需要規(guī)劃較多景觀設施、行道樹及流動商業(yè)等，需要適當?shù)募訉?；Section 4Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議82 項目商業(yè)價值最大化原則，盡可能多的劃分街鋪； 所劃分商鋪均能獨立經(jīng)營，盡量減少死角鋪位； 鋪位結(jié)構(gòu)要方正實用，減少不規(guī)則鋪位； 鋪位開間進深比控制在1：21：3之間； 規(guī)劃鋪位面積適中，商家可根據(jù)不同面積需求而自由組合，靈活度高。Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議4.4 鋪位劃分建議83樓層開間進深使用面積街鋪4-6m12m48-60m內(nèi)鋪4m68m2535m臨街街鋪主要為品牌商家，開間4-6m，進深建議為10m；內(nèi)街主要劃分小鋪，面積控制在2

44、0-30 m 之間；大型餐飲商家進深為20-40m較合適；如進深過寬，則可考慮組合鋪位的形式，如右圖。Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議84Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議 進深基本為20-40m，可劃背靠背的鋪位，商業(yè)價值較高； 單個地塊面積基本在3000左右，具備較好的營銷價值。項目整體建筑鋪位劃分建議85組團式街區(qū)將使項目整體性受到一定的影響，建議規(guī)劃退臺及連廊；退臺：在右圖所示位置規(guī)劃退臺，將外部人流直接便利的導入二層商業(yè)，提升商業(yè)價值：建議二層位置后退3-5米，并規(guī)劃步梯。4.5 退臺、連廊規(guī)劃建議Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議3-5m退 臺86連廊： 2層設置，建議寬6

45、米，加蓋；外部采用廣告包裝； 酒店內(nèi)部也需通過連廊與商業(yè)連接，提升商業(yè)價值。Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議87二三層商業(yè)價值提升面臨的問題：Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議曲靖以一層商業(yè)為主，二三層的外部人流的導入存在較大的障礙，商業(yè)價值得不到有效提升；這將直接影響到項目的營銷價值，以及為后期招商帶來較大困難，這是項目亟需解決的問題之一。4.6 二三四層價值提升措施建議88市民活動節(jié)日裝扮4.7 小廣場規(guī)劃建議Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議 定期舉辦市民活動，提升項目影響力及擴張力； 商家的促銷活動則可以提高廣場的商業(yè)價值以及增強商業(yè)氛圍。 問題：廣場如何提升聚集人氣的作用？解

46、決：市民活動/景觀小品/外擺位/售賣亭/導視系統(tǒng) 市民活動：89規(guī)劃景觀小品，增強廣場的趣味性，可以凝集人流，和商業(yè)形成良好的互動；廣場內(nèi)設置一定數(shù)量的休閑桌椅，作為消費者及居民休憩空間，如在預算范圍內(nèi)，可適當規(guī)劃噴泉，提升廣場趣味性。休閑桌椅與水流的結(jié)合休閑桌椅 景觀小品及休憩空間：個性雕塑綠蔭環(huán)繞Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議90建議項目規(guī)劃之初，就應重點考慮為餐飲區(qū)預留大量油煙管道的設置；建議為餐飲商家預留足夠的停車位，顧客停車要便利；在廣場、退臺等公共空間，為餐飲/咖啡商家預留可設置外擺位的可能。Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議 商家外擺位：91 項目業(yè)態(tài)分類及特點 項目核心

47、業(yè)態(tài)主題分析 項目商業(yè)業(yè)態(tài)組合分析 項目商業(yè)規(guī)模分析 業(yè)態(tài)布局分析契合市場需求的業(yè)態(tài)組合Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議92商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃核心思路1、項目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃必須起到整合曲靖商業(yè)資源的作用；2、業(yè)態(tài)組合必須契合市場需求，同時滿足不同層次消費群體需求；3、項目業(yè)態(tài)規(guī)劃體量需要在市場容量基礎(chǔ)上，為后續(xù)擴大經(jīng)營留有發(fā)展空間，整體規(guī)?？蛇m當擴大；4、項目以銷售為主，應較多規(guī)劃面積要求不大，同時具備長期經(jīng)營能力的業(yè)態(tài)。Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議93零售業(yè)態(tài)商家組合分析家庭式消費業(yè)態(tài)以年輕人為主要群體商務群體不同消費群體都需要的日常消費業(yè)態(tài)消費頻率較高，容易營造項目時尚活力氛圍中高端消

48、費群體為主，對購物環(huán)境、商家品質(zhì)有較高要求超市、服務配套、農(nóng)貿(mào)市場、餐飲、服飾、兒童樂園、保健服務、家電家居等潮流服飾、餐飲休閑娛樂（酒吧、特色餐飲、電影院、KTV等）、電子數(shù)碼、書城培訓等中高檔餐飲、休閑娛樂、健身美容、品牌服飾、百貨等 項目商業(yè)定位于“生活購物中心”，輻射曲靖不同層次消費群，因此，從業(yè)態(tài)組合上就必須能夠滿足不同消費群體的消費需求。項目商業(yè)業(yè)態(tài)組合分析：項目核心業(yè)態(tài)構(gòu)成Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議94專業(yè)市場業(yè)態(tài)分析小商品批發(fā)市場電子手機數(shù)碼汽車展示、配件維修曲靖已有一定的發(fā)展，但規(guī)模較小，物業(yè)陳舊，發(fā)展受限曲靖主要以自然形成的街鋪為主，同時手機與電腦數(shù)碼市場分布不同

49、區(qū)域，不易形成聚集效應項目周邊業(yè)已形成一定規(guī)模的汽車配件維修、展示商家項目可在此基礎(chǔ)上，整合現(xiàn)有商家資源，并增大一定的規(guī)模，促進發(fā)展。在形象、物業(yè)條件上改善目前較為陳舊的局面，有較大空間發(fā)展 項目龐大的項目規(guī)模必須具備若干個專業(yè)市場擴大輻射面，而項目開發(fā)主要以銷售為目標，因此，規(guī)劃的專業(yè)市場必須兼顧適宜銷售以及具備長期經(jīng)營能力，同時符合區(qū)域消費特點。項目商業(yè)業(yè)態(tài)組合分析：項目開發(fā)角度Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議95零售服務類： 百貨、超市、服飾、餐飲美食、休閑娛樂、服務配套專業(yè)市場類： 小商品批發(fā)市場、電子手機數(shù)碼、汽車展示注：服務配套業(yè)態(tài)一般面積不大，且屬于商業(yè)項目必需的業(yè)態(tài)，以下不

50、做詳細分析。業(yè)態(tài)分類及特點介紹Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議96業(yè)態(tài)特點劣勢百貨 綜合零售類業(yè)態(tài) 集客能力高 較適合成熟商圈，對商業(yè)氣氛依賴程度較高大型超市 提供日常生活用品及新鮮食品，快捷便利 集客能力強, 可創(chuàng)造穩(wěn)定客源并維持日常人潮 付租能力低 服飾精品 屬高附加值的商業(yè)類型，付租能力較高 服飾為各大百貨公司營業(yè)貢獻度最強業(yè)態(tài),尤其是女裝的成長率一向高于整體平均成長率 單店需求面積不大餐飲 屬目的型消費類別 具一定的集客能力 即提供進餐服務，又提供休閑、社交、應酬多項功能 邊際利潤較低, 付租能力較低休閑娛樂 可創(chuàng)造時尚和活力的氣氛 集客效力強 邊際利潤較低, 付租能力較弱服務配套

51、 強化項目商業(yè)服務功能 付租能力較強小商品批發(fā)市場 屬目的性消費類別 具一定聚客能力 較依賴周邊市場商業(yè)氛圍Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議971、項目建議規(guī)劃潮流前線，將目標消費群鎖定年輕消費群體，營造項目時尚、活力氛圍，同時提升營銷價值；2、經(jīng)營業(yè)態(tài)以服飾精品為主，輔之以個人護理、珠寶、服務配套等；3、商鋪面積不大，開店成本較低，經(jīng)營方式靈活，較適合小商家經(jīng)營，同時具有較好的租金收益。潮流前線Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議98餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)項目需要此類型業(yè)態(tài)其集中規(guī)劃，形成規(guī)模效應，也可規(guī)避其對其余商業(yè)的影響。 在大型商業(yè)項目中，餐飲休閑娛樂業(yè)態(tài)一直是人氣最旺，自我經(jīng)營能力最

52、好的業(yè)態(tài)，一般占項目面積的30%-40%左右； 項目經(jīng)營餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)面臨較為激烈的競爭，因此必須從規(guī)劃、整體形象打造，借助其余商業(yè)以及項目綜合體優(yōu)勢打造新的餐飲娛樂聚集區(qū)。業(yè)態(tài)規(guī)模建議餐飲中偏低檔：以美食街、美食廣場為形態(tài)，主營特色小吃、地方料理、中西快餐等80,000-100,000 中偏高檔：大型餐飲商家休閑娛樂電影院、休閑會所、美容美發(fā)、反斗城等Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議99小商品批發(fā)市場名稱規(guī)模前北路珠江商場5,000 沿街同類型街鋪2,000本項目引入小商品批發(fā)市場業(yè)態(tài)有較大的發(fā)展空間。 曲靖小商品批發(fā)主要集中于前北路，以珠江商場為主帶動周邊商家，規(guī)劃較為陳舊，但商家

53、經(jīng)營狀況較好，輻射了周邊縣市； 項目建議規(guī)劃小商品市場，可提升項目對中低收入消費群體以及周邊縣市消費群的輻射力度，在規(guī)劃以及內(nèi)部環(huán)境打造上獲得競爭優(yōu)勢，強勢整合現(xiàn)有商家資源。業(yè)態(tài)規(guī)模建議小商品批發(fā)市場20,000 - 30,000Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議100數(shù)碼廣場 曲靖手機數(shù)碼主要集中分布于南寧西路以西、東風廣場，而電腦數(shù)碼、配件則集中于寥廓北路沿街，經(jīng)營狀況較好； 項目建議規(guī)劃手機數(shù)碼、電子數(shù)碼配件專業(yè)市場，將二者集中規(guī)劃，形成規(guī)模優(yōu)勢，整合商家資源。寥廓北路南寧西路以西蘇寧國美東風廣場規(guī)模建議為10,000-15,000 。Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議101汽車展示

54、、服務、配件維修等汽車展示業(yè)態(tài)規(guī)模建議為10,000-15,000。 項目周邊交通路、教場路以及寥廓北路分布較多汽車維修、車行、汽車配件等汽車類業(yè)態(tài)，經(jīng)營情況較好，已形成一定的規(guī)模效應； 項目規(guī)劃集展示、銷售、維修服務為一體的汽車銷售服務市場有一定的空間。如品牌汽車交易、汽修汽配、汽車美容服務、二手車交易等。交通路教場路寥廓北路麒麟北路Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議102功能商家業(yè)種規(guī)模建議家庭式消費兒童樂園、書城、教育培訓、保健中心等5000 - 10000家庭消費業(yè)態(tài) 家庭式消費業(yè)態(tài)能吸引不同消費層次水平的消費群體，經(jīng)營能力較強且對增強項目商業(yè)輻射面有較大影響。Part 3 商業(yè)市場

55、分析及規(guī)劃建議103功能規(guī)模建議建材五金、家居家私10000 - 20000建材五金、家具家私等業(yè)態(tài) 建材五金、家居家私在曲靖已有較大的發(fā)展，已有的專業(yè)市場以建材、家具居多； 項目規(guī)劃此業(yè)態(tài)有較大的發(fā)展空間。Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議名稱面積（）張三口建材市場52,000東關(guān)建材市場4,500滇東北建材市場3,000萬家樂家私3,990全友家私3,000曲紡家具城6,000麒麟家具城30,000曲紡家具批發(fā)市場14,400時代燈具6,100104主力業(yè)態(tài)規(guī)模建議區(qū)間百貨15,000 35,000超市10,000 20,000潮流前線等服飾精品30,000 40,000小商品批發(fā)市場1

56、0,000 15,000餐飲、休閑娛樂80,000 100,000服務配套30,000 40,000電子手機數(shù)碼10,000 15,000汽車展示10,000 15,000家庭式消費業(yè)態(tài)5,000 10,000建材五金、家具家私等10,000 20,000其他5,000 8,000項目商業(yè)規(guī)模度分析經(jīng)以上估算，項目商業(yè)整體規(guī)模可在200,000-350,000。Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議105綜合超市技術(shù)指標具體要求需求面積（）10,000-20,000單層面積（）5,00010,000經(jīng)營樓層選擇（層）13結(jié)構(gòu)層高要求（m）4.5進深50樓板承重（Kg/）500給排水提供市政管道供

57、水，日供水量100噸；排水管道、隔油池、降溫池、污水井、化糞池等供配電提供符合國家標準的市電和變壓器，電量要求約為100kw150kw/1000，同時提供后備發(fā)電機中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通店內(nèi)垂直交通每層設置自動扶梯，貨梯兩部電話線提供配口燃氣管道提供城市燃氣管道配口排污預留排油煙豎井，為風機設置機基；其他排污系統(tǒng)均要建設到位卸貨/理貨區(qū)（）500-1,000停車位（個）200-500物業(yè)交付裝修標準毛坯Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議106大型中式酒樓技術(shù)指標具體要求需求面積（）1,000-3,000單層面積（）5001,000經(jīng)營樓層選擇（層）13結(jié)構(gòu)層高要求（m）4.5樓板承重

58、（Kg/）500中央空調(diào)不需要，自裝電梯（部）2步梯（部）1燃氣管道提供接口排污設置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設施停車位數(shù)量（個）50-200物業(yè)交付裝修標準簡單裝修/毛坯中式快餐店技術(shù)指標具體要求需求面積（）150-400單層面積（）100-200經(jīng)營樓層選擇（層）12結(jié)構(gòu)層高要求（m）4步梯（部）1燃氣管道提供接口排污設置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設施物業(yè)交付裝修標準簡單裝修/毛坯Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議107西式快餐店技術(shù)指標具體要求需求面積（）200-500經(jīng)營樓層選擇（層）12單層面積（）100-250結(jié)構(gòu)層高要求（m）4中央空調(diào)需要，預留2-5個機位接口電梯（部）不要求步梯（部）1-2排污設置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設施物業(yè)交付裝修標準簡單裝修/毛坯西餐咖啡廳技術(shù)指標具體要求需求面積（）200-500經(jīng)營樓層選擇（層）12單層面積（）200-500結(jié)構(gòu)層高要求（m）4步梯（部）1-2燃氣管道提供接口排污排油井、隔油池及排油煙井道等設施停車位數(shù)量（個）約20物業(yè)交付裝修標準簡單裝修/毛坯Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議108服務配套/服飾精品技術(shù)指標具體要求需求面積（）