第3章資產(chǎn)評(píng)估的基本方法3

1、第三章第三章 資產(chǎn)評(píng)估的基本方法資產(chǎn)評(píng)估的基本方法第一節(jié)第一節(jié) 成本法（成本法（The cost methodThe cost method）第二節(jié)第二節(jié) 收益法收益法第三節(jié)第三節(jié) 市場(chǎng)法市場(chǎng)法第四節(jié)第四節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇第一節(jié)第一節(jié) 市場(chǎng)法市場(chǎng)法一、市場(chǎng)法的基本原理一、市場(chǎng)法的基本原理（一）理論基礎(chǔ)（一）理論基礎(chǔ)均衡價(jià)值論均衡價(jià)值論（二）評(píng)估思路（二）評(píng)估思路（三）運(yùn)用的前提條件（三）運(yùn)用的前提條件均衡價(jià)格的決定均衡價(jià)格的決定 OQQePePSDE超額供給P1Q1Q2超額需求P2Q3Q4靜態(tài)分析靜態(tài)分析P1P1時(shí)時(shí): :供給需求，供給需求， 價(jià)格會(huì)下跌。價(jià)格會(huì)下跌。P2

2、P2時(shí)時(shí): :需求供給，需求供給， 價(jià)格會(huì)上升。價(jià)格會(huì)上升。 由于資產(chǎn)評(píng)估是一個(gè)模擬市場(chǎng)過(guò)程的結(jié)由于資產(chǎn)評(píng)估是一個(gè)模擬市場(chǎng)過(guò)程的結(jié)果，因此均衡價(jià)值論表現(xiàn)為承認(rèn)市價(jià)的相對(duì)果，因此均衡價(jià)值論表現(xiàn)為承認(rèn)市價(jià)的相對(duì)合理性，并通過(guò)替代原則（參照物）為被估合理性，并通過(guò)替代原則（參照物）為被估資產(chǎn)定價(jià)。資產(chǎn)定價(jià)。 （三）運(yùn)用的前提條件（三）運(yùn)用的前提條件1 1、充分活躍的公開(kāi)市場(chǎng)、充分活躍的公開(kāi)市場(chǎng)2 2、參照物及其與被估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、參數(shù)、參照物及其與被估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、參數(shù)等資料均能搜集到等資料均能搜集到（二）評(píng)估思路（二）評(píng)估思路nni1評(píng)估值各項(xiàng)調(diào)整系數(shù)參照物成交價(jià)（一）尋找參照物。（一）尋

3、找參照物。1 1、成交價(jià)必須真實(shí)。、成交價(jià)必須真實(shí)。2 2、至少三個(gè)交易案例。、至少三個(gè)交易案例。（原因是什么（原因是什么? ?）3 3、與被估資產(chǎn)相類(lèi)似（可替代、與被估資產(chǎn)相類(lèi)似（可替代, ,即功能相同）。即功能相同）。4 4、成交價(jià)是正常交易的結(jié)果。、成交價(jià)是正常交易的結(jié)果。5 5、盡可能選擇近期成交的交易案例。、盡可能選擇近期成交的交易案例。二、市場(chǎng)比較法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)二、市場(chǎng)比較法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)（二）調(diào)整差異（類(lèi)比調(diào)整法）（二）調(diào)整差異（類(lèi)比調(diào)整法） 一般情況下，應(yīng)當(dāng)根據(jù)參照物價(jià)格變動(dòng)指一般情況下，應(yīng)當(dāng)根據(jù)參照物價(jià)格變動(dòng)指數(shù)將參照物實(shí)際成交價(jià)格調(diào)整為評(píng)估基準(zhǔn)日數(shù)將參照物實(shí)際

4、成交價(jià)格調(diào)整為評(píng)估基準(zhǔn)日交易價(jià)格。交易價(jià)格。%)1 (%)1%)(1 (21naaa環(huán)比：指數(shù)參照物成交時(shí)間的物價(jià)評(píng)估時(shí)物價(jià)指數(shù)定基：評(píng)估值評(píng)估值= =參照物價(jià)格參照物價(jià)格* *交易時(shí)間差異修正系數(shù)交易時(shí)間差異修正系數(shù)1 1、時(shí)間因素、時(shí)間因素 參照物所在區(qū)域比被估資產(chǎn)好：參照物所在區(qū)域比被估資產(chǎn)好： ；反之系數(shù)反之系數(shù)11。一般以被評(píng)資產(chǎn)為。一般以被評(píng)資產(chǎn)為100100。1系數(shù)P100系數(shù)2 2、區(qū)域因素、區(qū)域因素3 3、功能因素、功能因素功能系數(shù)法功能系數(shù)法參照物的成新率被估資產(chǎn)的成新率調(diào)整系數(shù)100調(diào)整系數(shù)4 4、交易因素、交易因素5 5、成新率因素、成新率因素（三）確定評(píng)估值（三）確定

5、評(píng)估值 將若干個(gè)經(jīng)過(guò)調(diào)整的調(diào)整值進(jìn)行加權(quán)平均或算將若干個(gè)經(jīng)過(guò)調(diào)整的調(diào)整值進(jìn)行加權(quán)平均或算術(shù)平均，確定評(píng)估值。術(shù)平均，確定評(píng)估值。 三、市場(chǎng)法的具體操作方法三、市場(chǎng)法的具體操作方法（一）單一因素比較法（一）單一因素比較法 參照物與被估資產(chǎn)之間僅在某一方面存參照物與被估資產(chǎn)之間僅在某一方面存在差異，例如：成新率、功能等。在差異，例如：成新率、功能等。AA被估資產(chǎn) 因素評(píng)估值參照物成交價(jià)參照物 因素參照物A因素在分母 以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與被估對(duì)象之間的進(jìn)行調(diào)整來(lái)估算被估對(duì)象價(jià)值的方法。 被估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為被估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為生產(chǎn)能力為

6、120噸，被估時(shí)點(diǎn)參照物的市場(chǎng)價(jià)格為噸，被估時(shí)點(diǎn)參照物的市場(chǎng)價(jià)格為10萬(wàn)元。萬(wàn)元。 被估資產(chǎn)的價(jià)值為被估資產(chǎn)的價(jià)值為：10901207.5（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）被估資產(chǎn)生產(chǎn)能力評(píng)估值參照物成交價(jià)參照物生產(chǎn)能力 以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物的成交時(shí)間與被估對(duì)象的評(píng)估基準(zhǔn)日間的對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響。 此方法一般只運(yùn)用于評(píng)估對(duì)象與參照物之間僅有時(shí)間因素存在差異的情況。 與評(píng)估對(duì)象完全相同的參照資產(chǎn)與評(píng)估對(duì)象完全相同的參照資產(chǎn)6個(gè)月前的成個(gè)月前的成交價(jià)格為交價(jià)格為10萬(wàn)元，半年間該類(lèi)資產(chǎn)的價(jià)格上升了萬(wàn)元，半年間該類(lèi)資產(chǎn)的價(jià)格上升了5，則：，則： 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值10（15）10.5（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）

7、 以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象上的差異，通過(guò)成新率調(diào)整估算出評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。 此方法一般只運(yùn)用于評(píng)估對(duì)象與參照物之間僅有成新程度差異的情況。被估資產(chǎn)成新率評(píng)估值參照物成交價(jià)參照物成新率 以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮到評(píng)估對(duì)象在銷(xiāo)售條件、銷(xiāo)售時(shí)限等方面的，憑評(píng)估人員經(jīng)驗(yàn)或有關(guān)部門(mén)規(guī)定，設(shè)定一個(gè)價(jià)格折扣率來(lái)估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。 此方法一般只適用于評(píng)估對(duì)象與參照物之間僅存在交易條件方面差異的情況。 評(píng)估某擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)，評(píng)估時(shí)點(diǎn)與其完全相評(píng)估某擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)，評(píng)估時(shí)點(diǎn)與其完全相同的資產(chǎn)正常變現(xiàn)價(jià)為同的資產(chǎn)正常變現(xiàn)價(jià)為10萬(wàn)元，評(píng)估師經(jīng)綜合分析，認(rèn)為萬(wàn)元，評(píng)估師經(jīng)綜合分析，認(rèn)為快

8、速變現(xiàn)的折扣率應(yīng)為快速變現(xiàn)的折扣率應(yīng)為40，因此，因此， 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值 = 10（1-40）6（萬(wàn)元）（萬(wàn)元） 以評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ)，利用參照物的來(lái)估算評(píng)估對(duì)象的價(jià)值的方法。 評(píng)估時(shí)點(diǎn)某市商品住宅的成本市價(jià)率為評(píng)估時(shí)點(diǎn)某市商品住宅的成本市價(jià)率為150，已知被估全新住宅的現(xiàn)行合理成本為已知被估全新住宅的現(xiàn)行合理成本為20萬(wàn)元，則其市價(jià)接萬(wàn)元，則其市價(jià)接近于近于30萬(wàn)元。萬(wàn)元。 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值2015030（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）被估資產(chǎn)現(xiàn)行合理成本評(píng)估值參照物成交價(jià)參照物現(xiàn)行合理成本 以參照物的（倍數(shù)），以此乘數(shù)評(píng)估對(duì)象的估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。 某被評(píng)估企業(yè)的年凈利潤(rùn)為

9、某被評(píng)估企業(yè)的年凈利潤(rùn)為1000萬(wàn)元，評(píng)估時(shí)萬(wàn)元，評(píng)估時(shí)點(diǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)上同類(lèi)企業(yè)平均市盈率為點(diǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)上同類(lèi)企業(yè)平均市盈率為20倍，則：倍，則： 評(píng)估價(jià)值評(píng)估價(jià)值=10002020000（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）（二）類(lèi)比調(diào)整法（二）類(lèi)比調(diào)整法參照物與被估資產(chǎn)大體相似，但仍在多方面存在差異。參照物與被估資產(chǎn)大體相似，但仍在多方面存在差異。 交易案例交易案例A A的調(diào)整值參照物的調(diào)整值參照物A A的成交價(jià)的成交價(jià)時(shí)間因素調(diào)整系數(shù)時(shí)間因素調(diào)整系數(shù) 區(qū)域因素調(diào)整系數(shù)區(qū)域因素調(diào)整系數(shù)功能因素調(diào)整系數(shù)功能因素調(diào)整系數(shù) 成新率因素調(diào)整系數(shù)成新率因素調(diào)整系數(shù)交易情況調(diào)整系數(shù)交易情況調(diào)整系數(shù)或：或：交易案例交易案例A A的

10、調(diào)整值的調(diào)整值 參照物參照物A A的成交價(jià)的成交價(jià)時(shí)間因素調(diào)整值時(shí)間因素調(diào)整值 區(qū)域因素調(diào)整值區(qū)域因素調(diào)整值功能因素調(diào)整值功能因素調(diào)整值 成新率因素調(diào)整值成新率因素調(diào)整值交易情況調(diào)整值交易情況調(diào)整值例題：某商業(yè)用房，面積為例題：某商業(yè)用房，面積為600600平方米，現(xiàn)因企平方米，現(xiàn)因企業(yè)聯(lián)營(yíng)需要進(jìn)行評(píng)估，業(yè)聯(lián)營(yíng)需要進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估基準(zhǔn)日評(píng)估基準(zhǔn)日為為20062006年年1010月月3131日。評(píng)估人員在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上找到三日。評(píng)估人員在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上找到三個(gè)成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日接近的商業(yè)用房交易個(gè)成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日接近的商業(yè)用房交易案例，具體情況如下表所示。單位：案例，具體情況如下表所示。

11、單位：/m元2參照物參照物 A AB BC C交易單價(jià)交易單價(jià) 5,000 5,000 5,960 5,960 5,918 5,918 成交日期成交日期 2006.6 2006.6 2006.9 2006.9 2006.10 2006.10 區(qū)域條件區(qū)域條件 比被評(píng)估資比被評(píng)估資產(chǎn)好產(chǎn)好 比被評(píng)估資產(chǎn)比被評(píng)估資產(chǎn)好好 比被評(píng)估資產(chǎn)比被評(píng)估資產(chǎn)好好 交易情況交易情況 正常正常 高于市價(jià)高于市價(jià)4% 4% 正常正常 被評(píng)估商業(yè)用房與參照物商業(yè)用房被評(píng)估商業(yè)用房與參照物商業(yè)用房結(jié)構(gòu)相結(jié)構(gòu)相似、新舊程度相近似、新舊程度相近，故無(wú)需對(duì)，故無(wú)需對(duì)功能因素功能因素和和成成新率因素新率因素進(jìn)行調(diào)整。被評(píng)估商業(yè)

12、用房所在區(qū)進(jìn)行調(diào)整。被評(píng)估商業(yè)用房所在區(qū)域的綜合評(píng)分為域的綜合評(píng)分為100100，三個(gè)參照物所在區(qū)域條，三個(gè)參照物所在區(qū)域條件均比被評(píng)估商業(yè)用房所在區(qū)域好，綜合評(píng)件均比被評(píng)估商業(yè)用房所在區(qū)域好，綜合評(píng)分分別為分分別為107107、110110和和108108。當(dāng)時(shí)房產(chǎn)價(jià)格月上。當(dāng)時(shí)房產(chǎn)價(jià)格月上漲率為漲率為4%4%，故參照物，故參照物A A的時(shí)間因素調(diào)整系數(shù)的時(shí)間因素調(diào)整系數(shù)117;117;參照物參照物B B的時(shí)間因素調(diào)整系數(shù)的時(shí)間因素調(diào)整系數(shù)104;104;參照物參照物C C因在評(píng)估基準(zhǔn)日當(dāng)月交易，故無(wú)需調(diào)整。三因在評(píng)估基準(zhǔn)日當(dāng)月交易，故無(wú)需調(diào)整。三個(gè)參照物成交價(jià)格的調(diào)整過(guò)程如下。單位：個(gè)參照

13、物成交價(jià)格的調(diào)整過(guò)程如下。單位：m/2元參照物參照物 A AB BC C交易單價(jià)交易單價(jià) 5,000 5,000 5,960 5,960 5,918 5,918 時(shí)間因素修正時(shí)間因素修正 117/100 117/100 104/100 104/100 100/100 100/100 區(qū)域因素修正區(qū)域因素修正 100/107 100/107 100/110 100/110 100/108 100/108 交易情況修正交易情況修正100/100 100/100 100/104 100/104 100/100 100/100 修正后的價(jià)格修正后的價(jià)格 5,467 5,467 5,418 5,418

14、5,480 5,480 被評(píng)估資產(chǎn)單價(jià)（被評(píng)估資產(chǎn)單價(jià)（5,4675,4675,4185,4185,4805,480）3 3 5,4555,455被評(píng)估資產(chǎn)總價(jià)被評(píng)估資產(chǎn)總價(jià)5,4555,4556006003,273,0003,273,000元元計(jì)算題計(jì)算題有一待估宗地有一待估宗地A A，與待估宗地條件類(lèi)似的宗地甲，有，與待估宗地條件類(lèi)似的宗地甲，有關(guān)對(duì)比資料如下表所示：關(guān)對(duì)比資料如下表所示： 宗地宗地成交成交價(jià)價(jià)交易交易時(shí)間時(shí)間交易交易情況情況容積容積率因率因素素區(qū)域區(qū)域因素因素個(gè)別個(gè)別因素因素交易時(shí)間交易時(shí)間地價(jià)值數(shù)地價(jià)值數(shù)A 2000.10010500108甲甲7801999.2+1%1

15、10-2%0102表中百分比指標(biāo)為參照物與待估宗地相比增減變動(dòng)表中百分比指標(biāo)為參照物與待估宗地相比增減變動(dòng)幅度。幅度。1 1、計(jì)算參照物修正系數(shù)：交易情況修正系數(shù)、區(qū)域因、計(jì)算參照物修正系數(shù)：交易情況修正系數(shù)、區(qū)域因素修正系數(shù)、個(gè)別因素修正系數(shù)、容積率修正系數(shù)、交素修正系數(shù)、個(gè)別因素修正系數(shù)、容積率修正系數(shù)、交易時(shí)間修正系數(shù)。易時(shí)間修正系數(shù)。2 2、計(jì)算參照物修正后的地價(jià)、計(jì)算參照物修正后的地價(jià)答案答案交易情況修正系數(shù)為交易情況修正系數(shù)為100/101100/101或者或者0.990.99區(qū)域因素修正系數(shù)為區(qū)域因素修正系數(shù)為100/98100/98或者或者1.021.02個(gè)別因素修正系數(shù)為個(gè)別

16、因素修正系數(shù)為100/100100/100或者或者1 1容積率修正系數(shù)為容積率修正系數(shù)為105/110105/110或者或者0.950.95參照物修正后地價(jià)參照物修正后地價(jià)( (萬(wàn)元）萬(wàn)元） 交易時(shí)間修正系數(shù)為交易時(shí)間修正系數(shù)為108/102108/102或者或者1.061.06？思考題？思考題？市場(chǎng)法的適用范圍市場(chǎng)法的適用范圍本次作業(yè)本次作業(yè)案例案例1：某待估資產(chǎn)為一機(jī)器設(shè)備，年生產(chǎn)能力為：某待估資產(chǎn)為一機(jī)器設(shè)備，年生產(chǎn)能力為150噸。評(píng)估基準(zhǔn)日為噸。評(píng)估基準(zhǔn)日為2009年年2月月1日。日。評(píng)估人員收集的信息：評(píng)估人員收集的信息：（1）從市場(chǎng)上收集到一個(gè)該類(lèi)設(shè)備近期交易的案例，）從市場(chǎng)上收集

17、到一個(gè)該類(lèi)設(shè)備近期交易的案例，該設(shè)備的年生產(chǎn)能力為該設(shè)備的年生產(chǎn)能力為210噸，市場(chǎng)成交價(jià)格為噸，市場(chǎng)成交價(jià)格為160萬(wàn)元。萬(wàn)元。（2）將待估設(shè)備與收集的參照設(shè)備進(jìn)行對(duì)比并尋找）將待估設(shè)備與收集的參照設(shè)備進(jìn)行對(duì)比并尋找差異，發(fā)現(xiàn)兩者除生產(chǎn)能力指標(biāo)存在差異外，從參差異，發(fā)現(xiàn)兩者除生產(chǎn)能力指標(biāo)存在差異外，從參照設(shè)備成交到評(píng)估基準(zhǔn)日之間，該類(lèi)設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)照設(shè)備成交到評(píng)估基準(zhǔn)日之間，該類(lèi)設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)格比較平穩(wěn)，其他條件也基本相同。格比較平穩(wěn)，其他條件也基本相同。 分析：分析：由于待估資產(chǎn)的市場(chǎng)交易案例易于選取，由于待估資產(chǎn)的市場(chǎng)交易案例易于選取，可采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。參照物為同類(lèi)設(shè)備，因可采用市場(chǎng)法進(jìn)

18、行評(píng)估。參照物為同類(lèi)設(shè)備，因此使用直接比較法。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異此使用直接比較法。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異主要體現(xiàn)在生產(chǎn)能力這一指標(biāo)上，即可通過(guò)調(diào)整主要體現(xiàn)在生產(chǎn)能力這一指標(biāo)上，即可通過(guò)調(diào)整功能差異來(lái)估算該資產(chǎn)的價(jià)值。功能差異來(lái)估算該資產(chǎn)的價(jià)值。評(píng)估值評(píng)估值=160150/210=114.29(萬(wàn)元萬(wàn)元)被估資產(chǎn)生產(chǎn)能力評(píng)估值參照物成交價(jià)參照物生產(chǎn)能力案例案例2：某待估資產(chǎn)為兩室一廳居住用房，面積為某待估資產(chǎn)為兩室一廳居住用房，面積為58平方米，建筑時(shí)間為平方米，建筑時(shí)間為1995年，位置在某市鬧市區(qū)，年，位置在某市鬧市區(qū)，評(píng)估基準(zhǔn)日為評(píng)估基準(zhǔn)日為2009年年5月月1日。日。在待估房屋附

19、近，于在待估房屋附近，于2007年年12月曾發(fā)生過(guò)房屋交易月曾發(fā)生過(guò)房屋交易活動(dòng)，交易價(jià)格為活動(dòng)，交易價(jià)格為58000元。經(jīng)調(diào)查和分析，評(píng)估元。經(jīng)調(diào)查和分析，評(píng)估人員認(rèn)為該居住用房所處位置、面積、建造時(shí)間、人員認(rèn)為該居住用房所處位置、面積、建造時(shí)間、交易的市場(chǎng)條件等方面與待估資產(chǎn)基本相同。交易的市場(chǎng)條件等方面與待估資產(chǎn)基本相同。2009年居住用房?jī)r(jià)格與年居住用房?jī)r(jià)格與2007年相比上升了年相比上升了9.3%。 分析：分析：由于可以找到待估資產(chǎn)的市場(chǎng)交易案例，由于可以找到待估資產(chǎn)的市場(chǎng)交易案例，應(yīng)采用市場(chǎng)法（直接比較法）進(jìn)行評(píng)估。待估資應(yīng)采用市場(chǎng)法（直接比較法）進(jìn)行評(píng)估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異

20、僅僅在交易時(shí)間這一指標(biāo)上，產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異僅僅在交易時(shí)間這一指標(biāo)上，所以只對(duì)時(shí)間差異進(jìn)行調(diào)整即可推算出被估資產(chǎn)所以只對(duì)時(shí)間差異進(jìn)行調(diào)整即可推算出被估資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。的市場(chǎng)價(jià)值。則：則： 資產(chǎn)評(píng)估值資產(chǎn)評(píng)估值=58000(1+9.3)=63394(元元)案例案例3：某企業(yè)因嚴(yán)重的資不抵債而進(jìn)行破產(chǎn)清算，：某企業(yè)因嚴(yán)重的資不抵債而進(jìn)行破產(chǎn)清算，其中有一套機(jī)器設(shè)備需拍賣(mài)。評(píng)估人員從市場(chǎng)上其中有一套機(jī)器設(shè)備需拍賣(mài)。評(píng)估人員從市場(chǎng)上搜集到正常交易情況下的一個(gè)交易案例，該交易搜集到正常交易情況下的一個(gè)交易案例，該交易資產(chǎn)與待估設(shè)備型號(hào)、性能、新舊程度基本相同，資產(chǎn)與待估設(shè)備型號(hào)、性能、新舊程度基本相同，

21、成交時(shí)間為成交時(shí)間為2009年年6月，成交價(jià)格為月，成交價(jià)格為365.2萬(wàn)元。評(píng)萬(wàn)元。評(píng)估基準(zhǔn)日為估基準(zhǔn)日為2009年年8月，經(jīng)評(píng)估人員分析，待估資月，經(jīng)評(píng)估人員分析，待估資產(chǎn)快速脫手的價(jià)格將低于正常售價(jià)的產(chǎn)快速脫手的價(jià)格將低于正常售價(jià)的30% 。 分析：分析：這是清算問(wèn)題。這是清算問(wèn)題。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異僅僅在市場(chǎng)交易條件這一指標(biāo)上，可通過(guò)調(diào)差異僅僅在市場(chǎng)交易條件這一指標(biāo)上，可通過(guò)調(diào)整交易條件來(lái)估算該套待估設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)值。整交易條件來(lái)估算該套待估設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)值。 則待估資產(chǎn)的評(píng)估值為：則待估資產(chǎn)的評(píng)估值為：資產(chǎn)評(píng)估值資產(chǎn)評(píng)估值=365.2(1-30)=255.64（

22、萬(wàn)元）（萬(wàn)元）案例案例4：待估資產(chǎn)為某機(jī)器設(shè)備，其生產(chǎn)時(shí)間為：待估資產(chǎn)為某機(jī)器設(shè)備，其生產(chǎn)時(shí)間為1999年年1月，評(píng)估基準(zhǔn)日為月，評(píng)估基準(zhǔn)日為2009年年1月。經(jīng)調(diào)查了月。經(jīng)調(diào)查了解。搜集到一交易案例，該機(jī)器設(shè)備和待估設(shè)備解。搜集到一交易案例，該機(jī)器設(shè)備和待估設(shè)備型號(hào)相同，屬同一廠(chǎng)家生產(chǎn)，交易時(shí)間為型號(hào)相同，屬同一廠(chǎng)家生產(chǎn)，交易時(shí)間為2008年年12月，交易價(jià)格為月，交易價(jià)格為124000元，該機(jī)器設(shè)備的生產(chǎn)元，該機(jī)器設(shè)備的生產(chǎn)時(shí)間為時(shí)間為2000年年12月，尚可使用年限為月，尚可使用年限為15年。經(jīng)調(diào)年。經(jīng)調(diào)查了解，待估設(shè)備的尚可使用年限為查了解，待估設(shè)備的尚可使用年限為13年。年。 分析：

23、分析：資產(chǎn)的市場(chǎng)交易案例易于選取，應(yīng)采用市場(chǎng)資產(chǎn)的市場(chǎng)交易案例易于選取，應(yīng)采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異主要體現(xiàn)在法進(jìn)行評(píng)估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異主要體現(xiàn)在新舊程度新舊程度這一指標(biāo)上，可通過(guò)對(duì)成新率指標(biāo)的調(diào)整來(lái)這一指標(biāo)上，可通過(guò)對(duì)成新率指標(biāo)的調(diào)整來(lái)估算待估資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。估算待估資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。 待估資產(chǎn)的成新率為：待估資產(chǎn)的成新率為： =13(10+13) =57%1999年到2009年+尚可使用年限待估資產(chǎn)成新率（已使用年限 尚可使用年限） 參照資產(chǎn)已使用年限為參照資產(chǎn)已使用年限為8年，則參照資產(chǎn)的成新率年，則參照資產(chǎn)的成新率=15(8+15) 100%=65% 則待估資

24、產(chǎn)的評(píng)估值可通過(guò)下式計(jì)算：則待估資產(chǎn)的評(píng)估值可通過(guò)下式計(jì)算： 該待估設(shè)備的評(píng)估值為：該待估設(shè)備的評(píng)估值為：評(píng)估值評(píng)估值=124000(57%65%)=108738.62(元元) 2000年到2008年被估資產(chǎn)成新率評(píng)估值參照物成交價(jià)參照物成新率計(jì)算題1、現(xiàn)擬對(duì)某采礦權(quán)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。已知某可、現(xiàn)擬對(duì)某采礦權(quán)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。已知某可參照的采礦權(quán)成交價(jià)格為參照的采礦權(quán)成交價(jià)格為3000萬(wàn)元，規(guī)模調(diào)萬(wàn)元，規(guī)模調(diào)整系數(shù)為整系數(shù)為1.10，品位調(diào)整系數(shù)為，品位調(diào)整系數(shù)為1.05，價(jià)格，價(jià)格調(diào)整系數(shù)為調(diào)整系數(shù)為1.15，差異調(diào)整系數(shù)為，差異調(diào)整系數(shù)為0.95。試。試評(píng)估采礦權(quán)價(jià)值。評(píng)估采礦權(quán)價(jià)值。 四、清算問(wèn)

25、題四、清算問(wèn)題清算價(jià)格屬于非正常價(jià)格清算價(jià)格屬于非正常價(jià)格清算價(jià)格的確定方法清算價(jià)格的確定方法 1.1.市價(jià)折扣法市價(jià)折扣法 清算價(jià)格公允市價(jià)清算價(jià)格公允市價(jià)折扣率折扣率 2.2.模擬拍賣(mài)法（意向詢(xún)價(jià)法）模擬拍賣(mài)法（意向詢(xún)價(jià)法）清算時(shí)間的長(zhǎng)短況市場(chǎng)對(duì)該資產(chǎn)的需求狀折扣率的確定 五、評(píng)價(jià)五、評(píng)價(jià) 1.1.最具客觀(guān)性的評(píng)估方法，運(yùn)用最廣泛的方法最具客觀(guān)性的評(píng)估方法，運(yùn)用最廣泛的方法2.2.該方法的運(yùn)用需具備一定的前提條件該方法的運(yùn)用需具備一定的前提條件（1 1）對(duì)產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)成熟度的需求；）對(duì)產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)成熟度的需求；（2 2）對(duì)被估對(duì)象本身的要求，即應(yīng)是具有一定）對(duì)被估對(duì)象本身的要求，即應(yīng)是具有

26、一定通用性通用性的資產(chǎn)。的資產(chǎn)。最適合用于在市場(chǎng)上交易活躍資產(chǎn)的評(píng)估，如最適合用于在市場(chǎng)上交易活躍資產(chǎn)的評(píng)估，如通用設(shè)備、房地產(chǎn)等。通用設(shè)備、房地產(chǎn)等。第四節(jié)第四節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇一、資產(chǎn)評(píng)估方法的多樣性和可選擇性一、資產(chǎn)評(píng)估方法的多樣性和可選擇性 從理論上講，在相對(duì)完善的市場(chǎng)中，對(duì)從理論上講，在相對(duì)完善的市場(chǎng)中，對(duì)于可以在市場(chǎng)上公開(kāi)交易的資產(chǎn)，如果資產(chǎn)于可以在市場(chǎng)上公開(kāi)交易的資產(chǎn)，如果資產(chǎn)的購(gòu)建成本與效用是對(duì)稱(chēng)的，那么采用三種的購(gòu)建成本與效用是對(duì)稱(chēng)的，那么采用三種方法評(píng)估同一資產(chǎn)的公允市價(jià)，其評(píng)價(jià)結(jié)果方法評(píng)估同一資產(chǎn)的公允市價(jià)，其評(píng)價(jià)結(jié)果不應(yīng)存在太大差異。不應(yīng)存在太大差

27、異。二、資產(chǎn)評(píng)估方法的最適選擇二、資產(chǎn)評(píng)估方法的最適選擇 由于市場(chǎng)總是存在一定的缺陷；不同的由于市場(chǎng)總是存在一定的缺陷；不同的評(píng)估對(duì)象具有不同的特點(diǎn)，因此不同的資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象具有不同的特點(diǎn)，因此不同的資產(chǎn)業(yè)務(wù)存在最適評(píng)估方法的選擇問(wèn)題。業(yè)務(wù)存在最適評(píng)估方法的選擇問(wèn)題。1、與評(píng)估對(duì)象相適應(yīng)、與評(píng)估對(duì)象相適應(yīng) 在評(píng)估時(shí)首先應(yīng)區(qū)別被估資產(chǎn)是：在評(píng)估時(shí)首先應(yīng)區(qū)別被估資產(chǎn)是： 單項(xiàng)單項(xiàng)/整體整體 有形有形/無(wú)形無(wú)形 通用通用/專(zhuān)用專(zhuān)用 可復(fù)制可復(fù)制/不可復(fù)制不可復(fù)制一般講：一般講： 成本法適宜評(píng)估成本法適宜評(píng)估可復(fù)制的資產(chǎn)可復(fù)制的資產(chǎn)專(zhuān)用資產(chǎn)專(zhuān)用資產(chǎn)單項(xiàng)資產(chǎn)單項(xiàng)資產(chǎn)收益法適宜評(píng)估收益法適宜評(píng)估資源性資產(chǎn)資

28、源性資產(chǎn)無(wú)形資產(chǎn)無(wú)形資產(chǎn)整體資產(chǎn)整體資產(chǎn)市場(chǎng)法市場(chǎng)法：具有一定通用性能在公開(kāi)市場(chǎng)出售的資產(chǎn)具有一定通用性能在公開(kāi)市場(chǎng)出售的資產(chǎn) 2、受可搜集到的數(shù)據(jù)和信息資料的制約、受可搜集到的數(shù)據(jù)和信息資料的制約 3、方法選擇的統(tǒng)籌考慮、方法選擇的統(tǒng)籌考慮單項(xiàng)選擇題單項(xiàng)選擇題1 1、專(zhuān)用機(jī)器設(shè)備的價(jià)值評(píng)估，一般適宜、專(zhuān)用機(jī)器設(shè)備的價(jià)值評(píng)估，一般適宜選用（選用（ ）。）。A.A.成本法成本法 B. B. 收益法收益法 C. C. 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法 D. D. 殘余法殘余法2 2、通常情況下，可以用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估的資、通常情況下，可以用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估的資產(chǎn)是（產(chǎn)是（ ）。）。A. A. 專(zhuān)利權(quán)專(zhuān)利權(quán) B. B. 專(zhuān)用機(jī)器設(shè)備專(zhuān)用機(jī)器設(shè)備 C. C. 通用設(shè)備通用設(shè)備 D.D.專(zhuān)有技術(shù)專(zhuān)有技術(shù)3 3、在應(yīng)用市場(chǎng)法時(shí)，一般應(yīng)該選擇（、在應(yīng)用市場(chǎng)法時(shí)，一般應(yīng)該選擇（ ）參）參照物進(jìn)行比較。照物進(jìn)行比