天津濱海新區(qū)港東新城項目可行性研究報告

1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010本報告僅供客戶內部使用。在獲得中原地產書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。濱海新區(qū)港東新城項目可行性研究報告中原地產 天津中原物業(yè)顧問有限公司 TianJin.04.2012Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 20103目錄本體研究 市場研究及競爭分析 未來需求研究 綜合分析與建議2 23

2、 34 45 59 9發(fā)展定位建議項目決策背景 1 1項目投資收益分析 法律及政策性風險6 67 78 8管理資源配置Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 20104Part 1 Part 1 項目決策背景項目決策背景 1.1 1.1 外部環(huán)境外部環(huán)境 1.2 1.2 內部因素內部因素 Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 20105本體研究市場研究及分析需求分析發(fā)展定位建議項目投資收益分析法律及政策性風險管理資源配置綜合分析與建議外部環(huán)境內部因素項目決策背景Code

3、 of this report | 6 Copyright Centaline Group, 201061.1 外部環(huán)境“兩會” 聲音：“嚴格執(zhí)行并逐步完善抑制投機、投資性需求的政策措施，進一步鞏固調控成果，促進房價合理回歸?！薄按_保首套房實行差別化利率優(yōu)惠、必須保證個人首套房貸款、守信企業(yè)開發(fā)的普通商品房資金貸款給予開閘 ”“增加普通商品住房的供應量” 調控政策中長期內持續(xù)，開發(fā)企業(yè)應調整開發(fā)方向，規(guī)避風險聲音解讀：“限購限貸”政策短期內不會取消信貸政策會向剛需購房者傾斜政府支持普通商品住宅的開發(fā)，未來中小面積戶型的產品將是發(fā)展主流Code of this report | 7 Copyri

4、ght Centaline Group, 201071.2 內部因素天津公司目前開發(fā)項目有：榕園、林溪地、曠世國際、曠世新城四個，其中前三個項目可售量較少，曠世新城由于拆遷原因，上市存在較大不確定性，公司急需增加土地儲備，保證公司的可持續(xù)發(fā)展，并實現企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標；天津公司在售項目的產品形式方面：榕園、林溪地為別墅，銷售速度慢；曠世國際為綜合體，而且目前也進入了余房銷售階段；曠世新城雖為住宅項目，但是開發(fā)進度受到拆遷的限制。目前天津公司急需補充可以實現快速回款的普通住宅項目。集團對天津公司的定位為“豐儲區(qū)”，但是目前天津公司的土地儲備量和各項目的產品形式還很難滿足公司的長遠發(fā)展，急需增加新

5、的項目。天津公司在濱海新區(qū)的曠世國際項目已近收官，需拓展新的項目安排曠世國際人員，穩(wěn)定成熟團隊。巴登巴登項目規(guī)劃產品包括：洋房、高層住宅和商業(yè)。其中，住宅產品90平米以下的戶型占到了70%以上。項目面向首次置業(yè)和初步改善型客戶，這部分客戶受國家政策影響相對較小，是目前市場上的主力成交客戶，收購該項目既可豐富天津公司在開發(fā)的產品類型又可實現快速銷售。 完善現有業(yè)務結構，豐富產品類型，為企業(yè)快速帶來資金收入 Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 20108Part 2 Part 2 本體研究本體研究 2.1 2.1 項目位置項目位置

6、2.2 2.2 區(qū)域發(fā)展區(qū)域發(fā)展 2.3 2.3 交通狀況交通狀況 2.4 2.4 項目四至項目四至 2.5 2.5 項目現狀項目現狀 2.6 2.6 周邊顯著物業(yè)周邊顯著物業(yè)Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 20109項目位置區(qū)域發(fā)展交通情況項目現狀周邊顯著物業(yè)項目四至項目決策背景市場研究及分析需求分析發(fā)展定位建議項目投資收益分析法律及政策性風險管理資源配置綜合分析與建議本體研究Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010102.1 項目位置 項目地處濱海新

7、區(qū)內，以產業(yè)帶動區(qū)域發(fā)展的港東新城本案位于濱海新區(qū)發(fā)展帶上，是天津規(guī)劃的十一座新城之一濱海新區(qū)內設立了八大工業(yè)區(qū)，港東新城靠近濱海化工區(qū)，定位為紡織工業(yè)園及南港工業(yè)區(qū)的配套生活區(qū)輕紡工業(yè)園南港工業(yè)區(qū)大港油田Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010112.2 區(qū)域發(fā)展 大港區(qū)擁有大港油田、南港工業(yè)區(qū)、輕紡工業(yè)園三大工業(yè)區(qū)，規(guī)劃為百萬級人口城市1963年，河北省天津市北大港區(qū)成立 1970年，北大港區(qū)并入天津市南郊區(qū) 1979年，天津市設立大港區(qū) 2010年，天津濱海新區(qū)大港管委會成立大港06-10年GDP年增幅在20%，經濟

8、發(fā)展迅速；常住人口52.32萬人 ，人均可支配收入25004元/年，高于天津平均水平現有大型重化工企業(yè)：天津石化、大港發(fā)電廠等國內與國際知名公司大港與天津人均可支配收入對比圖大港與天津人均可支配收入對比圖194222140224292250042263320557050001000015000200002500030000200820092010元大港天津大港區(qū)生產總值（GDP）及增長率大港區(qū)生產總值（GDP）及增長率281318486391431010020030040050060020062007200820092010億元-10010203040%生產總值（GDP）增長率Code of

9、this report | 12 Copyright Centaline Group, 2010122.2 區(qū)域發(fā)展 港東新城擁有大港區(qū)強力的產業(yè)支撐，具備良好的發(fā)展前景 港東新城位于大港現狀城區(qū)東側，港塘路、津岐公路以東，規(guī)劃學府二路以南，規(guī)劃海景大道以西，上高路以北 港東新城規(guī)劃占地10.6平方公里，規(guī)劃人口12.5萬。 新城處于生態(tài)高教區(qū)、官港森林公園與石化工業(yè)區(qū)的中心，擁有合理的服務半徑，具備良好的發(fā)展前景。官港森林公園南港工業(yè)區(qū)港東新城生態(tài)高教區(qū)舊城區(qū)輕紡工業(yè)園大港油田Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 201013

10、 本案地處典型的產業(yè)驅動型城市，目前處于快速建設期，隨著區(qū)域的發(fā)展，將成為城市的核心起步階段建設初期基礎設施建設及行業(yè)工人進入，產生臨時低端居住需求全面建設期平穩(wěn)發(fā)展期核心項目建設期，引入大量藍領，產生中高端需求，外地資產開始涌入，選此為生產基地隨著大型企業(yè)的不斷入駐，產生大量居住需求，需要出現新興居住區(qū)大項目基本建成投產，產業(yè)布局基本完成，產能不斷增長，區(qū)域發(fā)展成為集工業(yè)、居住于一體的綜合性城區(qū)工業(yè)區(qū)域城市發(fā)展過程漫長，產業(yè)的發(fā)展將帶來對居住和其他配套的需求2.2 區(qū)域發(fā)展本案開發(fā)時間Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 20

11、1014 濱海新區(qū)交通發(fā)達，多條高速公路通往華北地區(qū)各主要城市 沿海高速連接秦皇島方向 唐津高速連接唐山，車程約1.5小時 唐津高速、京臺高速連接滄州，車程約1小時 海濱高速連接黃驊市，車程約40分鐘2.3 交通情況交通路網四通八達，輻射環(huán)渤海地區(qū)，吸引周邊省市客戶80km80km濱海新區(qū)秦皇島方向Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 201015 公路 港塘公路與津岐公路連接新城與天津市中心城區(qū)，車程約30分鐘； 海濱高速連接塘沽區(qū)，車程約30分鐘；軌道交通 規(guī)劃有輕軌Z4線， 連通新城、濱海新區(qū)與天津市中心城區(qū)公交 522、

12、523路距地塊較近，步行即可到達；688路區(qū)內設有站點，可直達天津市中心城區(qū)內部道路 區(qū)域內部道路處于加快建設期，大部分道路已具備通車條件。2.3 交通情況項目周邊交通便捷津岐公路港塘公路海濱高速52523 352522 268688 8Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2010162.4 項目四至周邊道路與項目處于快速建設時期，居住氛圍快速形成中待建在建入住Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010172.5 項目現狀 項目配套完善，環(huán)繞一綠地公園，區(qū)內

13、唯一涉外小區(qū)，整體修詳規(guī)確定，存在優(yōu)化空間，收購后有3.2萬即可銷售商業(yè)地塊匯德園福雅園海寧園小學待建待建已部分入住，部分產品即可入市售樓處已建成，其余待建售樓處地上地下匯德園4900771193.4514903.61.5已有部分入住，未售中3.2萬已取得銷許福雅園56738.58503621309.41.5完成土地平整，工程已打樁海寧園6604799061.9318569.41.5已完成土地平整商業(yè)地塊14566.8636417.1584502.5售樓處已建成總計186359.4291708.563232.3總建面（）占地面積（）地塊現狀容積率Code of this report | 18

14、 Copyright Centaline Group, 2010182.6 周邊顯著物業(yè)舊城區(qū)現有配套完善，新城與其一街之隔，可與之共享1 12 23 34 46 67 78 85 5 8 89 910103km3kmCode of this report | 19 Copyright Centaline Group, 201019福源小學公園菜市場教育配套福源小學：現新城內唯一的小學，距本案0.8km；大港一中: 市屬重點中學，距本案1.7km ；社區(qū)配套小學：規(guī)劃一所市級模范小學。商業(yè)配套商業(yè)帶：規(guī)劃中，涵蓋餐飲、休閑娛樂、商場、大型超市等。生活配套現有社區(qū)超市，距本案1km；菜市場與公園

15、緊鄰本案，均處于規(guī)劃中；溪谷公園：距本案1.6km，處于建設中，總占地80公頃左右，。2.6 周邊顯著物業(yè)新城配套日趨完善，居住氛圍日漸成熟 大港一中社區(qū)配套小學溪谷公園社區(qū)超市Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 201020 港東新城規(guī)劃起點高，建設速度快，擁有穩(wěn)定的優(yōu)質客戶2 本項目地處港東新城中心，擁有商業(yè)地塊、配有教育用地、毗鄰綠地公園，具有高附加值3 項目收購成功后，即有部分產品可銷售，從而快速為企業(yè)帶來資金收入4 大港區(qū)具備雄厚的產業(yè)基礎，未來產業(yè)規(guī)模不斷升級，區(qū)域購買力強勁，為區(qū)域房地產市場的發(fā)展帶來持續(xù)的需求1

16、本體分析小結Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 201021Part 3 Part 3 市場分析市場分析 3.1 3.1 市場解讀市場解讀 3.2 3.2 市場競爭研究市場競爭研究 Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 201022市場解析土地市場住宅市場競爭分析全國天津大港大港土地市場大港商品住宅市場大港與其他區(qū)縣對比巴登巴登項目分析住宅競品分析住宅典型個案項目決策背景市場研究及分析需求分析發(fā)展定位建議項目投資收益分析法律及政策性風險管理資源配置綜合分析與建議

17、商業(yè)分析本體研究地塊周邊居住狀態(tài)分析Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 20102323233.1 市場解讀 房企債務集中到期，資金壓力加劇，促使其以價換量3030個主要城市新建商品住宅成交走勢標桿房企銷售面積及銷售價格走勢圖Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 201024天津商品住宅供需走勢天津商品住宅供需走勢0.020.040.060.080.0100.0120.01101 1102 1103 1104 1105 1106 1107 1108 1109 1

18、110 1111 1112 1201 1202 1203020004000600080001000012000成交面積（萬平米）成交均價（元/平米） 近期，央行下調存款準備金率，市場流動性有所釋放，加之政策對剛需客戶傾向性作用下，使得12年成交量上漲；3.1 市場解讀信貸政策略有放松，天津市場成交量出現上漲Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2010253.1 市場解讀從上圖可以看出，塘沽、漢沽、開發(fā)區(qū)進入調控期后，成交量均有約10萬的下降，而僅有大港區(qū)保持成交量穩(wěn)定，并略有增長，說明大港市場發(fā)展穩(wěn)定，抗風險能力強大港產業(yè)的不

19、斷發(fā)展為房地產市場發(fā)展提供持續(xù)的購買力2010年-2011年濱海新區(qū)各區(qū)商品住宅成交量2010年-2011年濱海新區(qū)各區(qū)商品住宅成交量對比圖對比圖212891239168324020406080100大港區(qū)塘沽區(qū)漢沽區(qū)開發(fā)區(qū)萬平米20102011大港擁有獨特的產業(yè)優(yōu)勢，具備較強抗風險能力Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 201026 “限購”政策將持續(xù)，信貸政策向剛需傾斜，本案應針對剛需及初步改善客戶，進行產品設計及營銷宣傳，實現快速銷售，降低開發(fā)風險1著力控制成本，以應對政策的不確定性23.1 市場解讀n政策風險下的開發(fā)策

20、略Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 201027 07年至12年3月，大港區(qū)經招拍掛公示而成交的經營性用地共10宗，土地面積25.3萬平米，平均容積率1.51，其中住宅性質用地占到85.86%。大港土地成交量較少，市場存在未經招拍掛公示而出讓的土地大港各性質成交用地占比大港各性質成交用地占比85.86%14.14%住宅公建07-11年大港土地成交走勢07-11年大港土地成交走勢00424006.288.4010.6401234520072008200920102011宗數024681012萬平米宗數面積3.2 市場競爭研究土

21、地市場大港土地市場成交量較少Code of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2010283.2 市場競爭研究土地市場本案四宗土地的平均樓面地價水平處于大港土地成交的低位 世紀地產地塊面積：6068.1容積率：1.4樓面地價：3884元/平米成交時間：2010-11-10 中地投資地塊地塊面積：56738.5容積率：1.5樓面地價：2726元/平米成交時間：2010-1-15 天和洪基地產地塊面積：30207.5容積率：1樓面地價：1920元/平米成交時間：2009-10-21 大港房產地塊地塊面積：3481.4容積率：供需情況：大港近兩年

22、房地產供需比為2.4:1，市場整體供大于求，年新增供應量大約在57萬，年成交量在23-24萬價格情況：大港區(qū)價格近幾年穩(wěn)步上升，但處于濱海新區(qū)中各區(qū)的低位水平，具備明顯的價格優(yōu)勢3.2 市場競爭研究住宅市場大港房地產市場擁有價格優(yōu)勢，具備一定發(fā)展空間大港區(qū)商品住宅市場供需走勢大港區(qū)商品住宅市場供需走勢575819546924234822256347611139273882486702040608020072008200920102011萬平米01000200030004000500060007000元/平米新增供應量成交量成交均價注：數據來自房管局，代表大港區(qū)的平均水平Code of this

23、 report | 30 Copyright Centaline Group, 201030 大港人均勞動報酬達57000元，低于塘沽區(qū)，但高于漢沽、開發(fā)區(qū)以及遠郊區(qū)縣。 大港商品住宅成交均價6347元/，與其它區(qū)縣相比，房價較低。濱海新區(qū)各區(qū)收入與房價對比圖濱海新區(qū)各區(qū)收入與房價對比圖6491645365516385726116414616595896347010000200003000040000500006000070000大港區(qū)塘沽區(qū)漢沽區(qū)開發(fā)區(qū)元/年/人05000100001500020000元/平米人均勞動報酬房價3.2 市場競爭研究住宅市場大港居民收入較高，房價相對于其他區(qū)縣處于

24、低位大港與遠郊五縣收入與房價對比圖大港與遠郊五縣收入與房價對比圖408455372543726508464743657261622461676347752570896038010000200003000040000500006000070000大港薊縣靜海武清寶坻寧河元/年/人02000400060008000元/平米人均勞動報酬房價Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 201031本案10108 83 35 52 212126 64 411117 713139 91 114143.2 市場競爭研究競爭分析競爭分析的研究范圍界定

25、為港東新城內，與項目產生直接競爭的住宅項目現狀 編號項目名稱開盤時間1海川園2011年7月2大港福錦園2011年7月3溪谷港灣2010年10月4天津濱?，F代城2010年10月5楓尚河院2010年12月6福匯華庭2008年10月7房信海景園2009年10月8城建福源花園2009年12月9心泊馨城2010年11月10和天下2010年1月11泰達風景2011年9月12泰達港灣2008年8月13天房海濱園2011年12月待售14經緯城市綠洲在售1km1km1.5km1.5kmCode of this report | 32 Copyright Centaline Group, 201032項目名稱總建

26、面（） 容積率業(yè)態(tài)面積區(qū)間（）近期成交均價（元/）存量（）海川園1500001.4洋房、小高層、高層高層84-92洋房86-189高層6650洋房743074993大港福錦園1143141.35洋房65-134656037007溪谷港灣561721.2小高層、高層70-140665023912天津濱?，F代城732701.5洋房、高層高層70-98洋房110-137高層6120洋房707053910楓尚河院682141洋房、高層高層88-93洋房88-92高層6130洋房721057433福匯華庭981641.46小高層、高層60-160636014805房信海景園62492（一期）1.7小高層

27、、高層87-92741019673城建福源花園1200001.72小高層、高層70-135704069813心泊馨城1100001洋房、小高層、高層高層86-95洋房100-140高層6650洋房755069318和天下952701.8小高層、高層97-134612036161泰達風景1400001.6小高層、高層92-93632012444泰達港灣530831.5洋房、小高層、高層89-147高層6310洋房84304632天房海濱園970001.8洋房、高層高層88-90洋房134-13661500經緯城市綠洲 87800（一期）1.3小高層90-140待定87800項目高層均價6500元

28、/，洋房均價7500元/快銷項目月均去化30套區(qū)域內存在一定同質化競爭，現有存量約為62.3萬區(qū)域內產品總體價值較低，缺乏高品質項目3.2 市場競爭研究競爭分析區(qū)域內缺乏標桿性、高品質項目Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 201033 項目自2009年9月入市，截至2012年2月，去化率接近43%。 在已售出房源中，70-90一、二室戶型為198套，在全部售出房源中所占比例高達75%。 2011年，項目銷售43套，高層均價7200元/，洋房均價8528元/。 從客戶情況來看，天津市客戶占比79%，外省市客戶占比21%巴登巴登

29、項目2011年銷售狀況走勢巴登巴登項目2011年銷售狀況走勢041534343311277706989701870817194715871306742729272807374024681012141月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月 12月套0200040006000800010000元/平米套數均價巴登巴登2009-2011年銷售狀況走勢巴登巴登2009-2011年銷售狀況走勢4312399722763237059020406080100120140200920102011套54006000660072007800元/平米套數均價3.2 市場競爭研究競爭分析n巴登巴登項目201

30、1年巴登巴登成交客戶來源區(qū)域占比2011年巴登巴登成交客戶來源區(qū)域占比79.1%20.9%天津市外省市Code of this report | 34 Copyright Centaline Group, 201034成交戶型配比示意圖成交戶型配比示意圖67%27%6%70-9090-120120-144 項目自2011年7月開盤，2011年月均去化25套，高層成交均價6650元/，洋房成交均價7430元/ 。 從成交戶型來看，70-90二室戶型最受青睞，所占比例接近70%。2011年海川園成交走勢2011年海川園成交走勢311516172150697469646859694269816783

31、01020304050607月8月9月10月11月12月套010002000300040005000600070008000元/平米套數均價n典型個案 海川園 海川園項目占地10.3萬，總建筑面積15萬，規(guī)劃戶數1100戶；項目分東西兩園，共計32棟，產品主要分為16-23層高層，11層小高層，5-7層洋房與別墅；主力戶型：86-113二、三室3.2 市場競爭研究競爭分析Code of this report | 35 Copyright Centaline Group, 201035 從客戶情況來看，本地客戶占比68%，外省市客戶占比32% 在本地客戶中，大港區(qū)客戶占比88%，其余各區(qū)縣均有

32、少量成交客戶 外省市客戶中，河北省客戶占比42%，山東省客戶占比15%，河南省客戶占比17%，外省市客戶多采取一次性付款的購買方式，為藍印戶口客戶。n典型個案 海川園2011年海川園成交客戶來源區(qū)域占比2011年海川園成交客戶來源區(qū)域占比68.0%32.0%天津市外省市3.2 市場競爭研究競爭分析2011年海川園天津市客戶來源區(qū)域占比2011年海川園天津市客戶來源區(qū)域占比88%12%大港區(qū)其他Code of this report | 36 Copyright Centaline Group, 201036 項目自2011年7月開盤，2011年月均去化25套，成交均價6965元/。 從成交戶型

33、來看，70-90二室戶型最受青睞，所占比例接近50%。成交戶型配比示意圖成交戶型配比示意圖14%50%34%2%50-7070-9090-120120-1442011年福錦園成交走勢2011年福錦園成交走勢298933906460677068646738712071120204060801007月8月9月10月11月12月套010002000300040005000600070008000元/平米套數均價n典型個案 福錦園 福錦園總建筑面積11.4萬，規(guī)劃戶數1250，項目三期開發(fā)，產品主要分為11-12層小高層（未上市），5-6層洋房；主力戶型為90二室3.2 市場競爭研究競爭分析Code

34、of this report | 37 Copyright Centaline Group, 201037 從客戶情況來看，本地客戶占比76%，外省市客戶占比24% 本地客戶中，大港區(qū)客戶占比83%，其余各區(qū)縣均有少量成交客戶 外省市客戶中，河北省客戶占比28%，山東省客戶占比14%，河南省客戶占比14%，外省市客戶多采取一次性付款的購買方式，為藍印戶口客戶。n典型個案 福錦園2011年福錦園成交客戶來源區(qū)域占比2011年福錦園成交客戶來源區(qū)域占比76.2%23.8%天津市外省市3.2 市場競爭研究競爭分析2011年福錦園天津市客戶來源區(qū)域占比2011年福錦園天津市客戶來源區(qū)域占比83%17%

35、大港其他Code of this report | 38 Copyright Centaline Group, 201038 項目自2010年10月開盤，截至2011年底月均去化19套，成交均價6862元/。 從成交戶型來看，90-120二室戶型最受青睞，所占比例接近85%。成交戶型配比示意圖成交戶型配比示意圖5%84%11%70-9090-120120-1442010-2011年溪谷港灣成交走勢2010-2011年溪谷港灣成交走勢7164113813835473427261728711071846669714773046899714867786818672266346619650865386

36、368010203040501010 1011 1012 1101 1102 1103 1104 1105 1106 1107 1108 1109 1110 1111 1112套02000400060008000元/平米套數均價（元/）n典型個案 溪谷港灣 溪谷港灣總建筑面積7.6萬，規(guī)劃戶數900戶，產品主要分為16層高層，11層小高層，主力戶型：96-103二室3.2 市場競爭研究競爭分析Code of this report | 39 Copyright Centaline Group, 201039 從客戶情況來看，本地客戶占比64%，外省市客戶占比36% 本地客戶中大港區(qū)客戶占比87

37、%，其余各區(qū)縣均有少量成交客戶 外省市客戶中，河北省客戶占比44%，黑龍江客戶占比10%，河南省客戶占比9%，外省市客戶多采取一次性付款的購買方式，為藍印戶口客戶。n典型個案 溪谷港灣2011年溪谷港灣客戶來源區(qū)域占比2011年溪谷港灣客戶來源區(qū)域占比64%36%天津市外省市3.2 市場競爭研究競爭分析2011年溪谷港灣天津市客戶來源占比2011年溪谷港灣天津市客戶來源占比87%13%大港區(qū)其他區(qū)2011年溪谷港灣外省市客戶來源占比2011年溪谷港灣外省市客戶來源占比6%10%9%44%6%7%18%山東省黑龍江河南省河北省山西省遼寧省其他Code of this report | 40 Co

38、pyright Centaline Group, 2010403.2 市場競爭研究商業(yè)分析序號名稱現狀1勝利街/迎賓街大港區(qū)內現有規(guī)模最大、影響力最強的商業(yè)區(qū)，有友誼商廈、迎賓商業(yè)廣場等。2古林海鮮街以海鮮為特色的餐飲、娛樂一條街3永明路以小商鋪為主4迎新街以小商鋪形式為主，主要經營中端品牌服飾5石化路 以小商鋪形式為主，經營范圍以大眾餐飲、中低端服飾、生活用品為主1 13 35 52 2本案 大港區(qū)商業(yè)市場較為落后，仍處于小城鎮(zhèn)商業(yè)模式，隨著城市規(guī)模的不斷擴大，商業(yè)急需升級4 4大港商業(yè)市場平均租金1-2元/天Code of this report | 41 Copyright Cental

39、ine Group, 2010413.2 市場競爭研究商業(yè)分析2 25 56 6本案 商業(yè)市場欠發(fā)達，未來增長潛力巨大3 3目前，大港城區(qū)出售商業(yè)多為二手商鋪，其售價在1.5萬左右；新城內僅海景園商業(yè)在售，價格與城區(qū)有一定差距。隨著新城建設的提速以及入住率的提高，其商業(yè)價值必將有明顯提高。4 41 1序號名稱當前售價（元/平米）1仁源公寓底商120002假日風情街145003春港花園底商125004港明里底商150005霞光路底商175006石化路底商150007房信海景園11000（1-2層）7000（3-4層）7 7Code of this report | 42 Copyright Ce

40、ntaline Group, 201042 港東新城項目的主力客群來自大港，外省市客戶多來自河北省、河南省及山東省的產業(yè)互動客戶及藍印客戶2 本案樓面地價低于市場平均水平，有效降低項目開發(fā)成本，項目競爭力及抗風險能力較強3 大港區(qū)房地產成交均價較低，人均收入水平較高，客戶購買力強，為大港房地產市場提供強有力支撐1競爭分析小結Code of this report | 43 Copyright Centaline Group, 201043Part 4 Part 4 未來需求研究未來需求研究 Code of this report | 44 Copyright Centaline Group,

41、201044區(qū)域內產業(yè)客戶外省產業(yè)互動客戶藍印客戶本體研究市場研究及分析需求分析發(fā)展定位建議項目投資收益分析法律及政策性風險管理資源配置綜合分析與建議項目決策背景Code of this report | 45 Copyright Centaline Group, 2010454 未來需求研究 區(qū)位：東臨渤海，西接冀中平原，東南與山東毗鄰，北至津唐交界處，地跨津、冀、魯三省市的2525個區(qū)、市、縣，生活區(qū)距本項目1717公里， 產值：自2005年以來，連續(xù)兩年的增長速度均在20%左右，2006年創(chuàng)收80.38億。 人口：油田職工七萬、家屬十一萬，外來務工人員十二萬，人口基數較大，員工收入較高住

42、房：大港油田內會為職工配備自住房，但由于該區(qū)域受重工業(yè)污染較重，具有購房能力的職工會選擇到油田區(qū)的外圍區(qū)域購房產業(yè)發(fā)展帶來大量居住需求大港油田：大港油田區(qū)平均工資（萬/年/人）人數占比基層4.575%中層1220%高層605%Code of this report | 46 Copyright Centaline Group, 2010464 未來需求研究定位：世界級重化產業(yè)基地 產值：其規(guī)劃的五大產業(yè)園區(qū)預計每年可實現產值1 1萬億元，工業(yè)增加值3500億元，利稅2000億元。人口：至20202020年規(guī)劃人口2536萬重點項目：中俄千萬噸級煉油項目占地面積6平方公里，總投資約366億元人民

43、幣 中國石化“大乙烯”項目占地面積297公頃，總投資約268億元人民幣 兩項目預計引進外籍專家人口、管理人才10萬余人，會成為本案涉外小區(qū)的優(yōu)質客戶來源產業(yè)發(fā)展帶來大量居住需求南港工業(yè)區(qū)南港工業(yè)園區(qū) 平均工資（萬/年/人）人數占比基層480%中層1015%高層505%項目天津伊博瑞爾能源科技發(fā)展有限公司天津東港石油銷售有限公司中石油大港油田公司凱時代（天津）化工有限公司天津東大化工有限公司食品天津京海石化運銷有限責任公司天津市瑞田化工有限公司天津合佳威立雅環(huán)境服務有限公司太原石化工貿有限公司歐勞福林工業(yè)有限公司天津市奧邦樹脂有限公司中國石化天津百萬噸乙烯及配套項目天津北方石油有限公司Code

44、of this report | 47 Copyright Centaline Group, 201047 區(qū)位: : 距本項目2. 72. 7公里，是南港工業(yè)區(qū)與生活區(qū)的輕工業(yè)緩沖帶，同時也是為南港石化產業(yè)的下游產業(yè)做配套與服務的區(qū)域。 產值：輕紡工業(yè)園區(qū)目前一期基礎設施已建完，全球已有二十多家大型紡織化工企業(yè)達成合作協議，預計未來實現年產值200200億。 人口：規(guī)劃吸納就業(yè)人口30403040萬人，這將是港東新城未來最重要的一個客戶源。4 未來需求研究輕紡工業(yè)園市政工程島輕工化纖化工日用工業(yè)化工裝具紡織漂染標準廠房商貿物流區(qū)公建中心區(qū)彈性發(fā)展區(qū)彈性發(fā)展區(qū)彈性發(fā)展區(qū)彈性發(fā)展區(qū)化工建材產業(yè)發(fā)

45、展帶來大量居住需求輕紡工業(yè)園已確定入駐企業(yè)美國茵諾威達天守機構天津市燃氣集團深圳市新綸科技股份有限公司大港垃圾焚燒發(fā)電廠項目臺灣石油化學工業(yè)同業(yè)公會南港輕紡工業(yè)園污水處理廠Code of this report | 48 Copyright Centaline Group, 201048大港唐山黃驊黃驊：常住人口42.642.6萬人，其南大港產業(yè)區(qū)屬于大港油田區(qū)區(qū)域交通便捷，與周邊城市產業(yè)互動，產生一定購房需求4 未來需求研究秦皇島：常住人口298298萬人， 20112011年GDP1064GDP1064億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入1938519385元 ，其中昌黎區(qū)相對富裕滄州：常住人口7

46、13713萬人， 20112011年GDP2600GDP2600億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 1611616116元唐山：常住人口757757萬人， 20112011年GDP5442GDP5442億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 2178521785元 ，居河北首位 ；高端客戶多集中在市區(qū)路北區(qū)，及郊縣中的遷安縣、遷西縣滄州秦皇島Code of this report | 49 Copyright Centaline Group, 2010494 未來需求研究20112011年天津市及周邊省市高考分數線對比省市名稱理科文科天津一本515一本519二本429二本460河北一本581一本562二本53

47、5二本524山西一本570一本543二本520二本496河南一本582一本562二本531二本515山東567570 濱海新區(qū)內辦理藍印戶口時，需購買房屋金額的要求：大港、漢沽：60萬以上塘沽（開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)）：80萬以上交通便利，具備良好教育資源，吸引大量周邊藍印客戶Code of this report | 50 Copyright Centaline Group, 201050n大港油田客戶：對環(huán)境不滿，升級改善客戶n南港工業(yè)區(qū)/輕紡工業(yè)客戶：隨著產業(yè)園的發(fā)展，做為配套居住區(qū)的港東新城，會成為兩工業(yè)區(qū)的主要購房客戶n大港舊城區(qū)客戶：剛需客戶或改善客戶根據對大港區(qū)域屬性的分析，市場需求來源

48、主要有以下幾種：需求分析總結大港區(qū)內大港區(qū)外n產業(yè)互動客戶：河北省、河南省、山東省等地產業(yè)互動客戶n藍印客戶：周邊區(qū)域有落戶需求的藍印客戶Code of this report | 51 Copyright Centaline Group, 201051Part 5 Part 5 發(fā)展定位建議發(fā)展定位建議 5.1 5.1 發(fā)展定位建議發(fā)展定位建議 5.2 5.2 價格定位價格定位 5.3 5.3 客戶定位客戶定位 Code of this report | 52 Copyright Centaline Group, 201052發(fā)展定位建議價格定位銷售進度預測本體研究市場研究及分析需求分析發(fā)展

49、定位建議項目投資收益分析法律及政策性風險管理資源配置綜合分析與建議項目決策背景客戶定位Code of this report | 53 Copyright Centaline Group, 2010535.1發(fā)展定位建議新城核心城市綜合體類型的精品社區(qū) 鑒于項目前期的開發(fā)包裝欠佳，在當前市場競爭環(huán)境下，基于項目本身具備的優(yōu)勢，中原認為應將本項目應打造成為大港區(qū)內的標桿項目：Code of this report | 54 Copyright Centaline Group, 201054區(qū)域內缺乏大型商業(yè)設施、教育配套5.1發(fā)展定位建議福澤園海景園福澤園福潤園福欣園福波園Code of thi

50、s report | 55 Copyright Centaline Group, 201055經走訪港東新城內已入住小區(qū)，隨機采訪百余位居民，顯示現居民對以下幾方面問題較為關注：商業(yè)配套：居民對于大型商業(yè)配套設施的需求強烈，如大型超市、農貿市場、休閑娛樂場所等；教育配套：現有教育配套不能滿足居民需求，居民渴望高品質幼兒園與小學的出現；車位方面：目前車位需求小，隨著入住率提高，車位需求將逐漸凸現，部分居民對于未來小區(qū)內車位狀況表示一定的擔憂（尤其是福澤園，小區(qū)未規(guī)劃地下車庫，車位不足的現象已日益顯現）。區(qū)域內僅泰達港灣一項目出售車位，售價7萬/個；其他項目或租售未定，或出租車位，租金150元/月

51、。本項目所具備的獨特的教育資源與商業(yè)配套將有效的滿足周邊小區(qū)居民的需求，成為新城內具有標桿性的高品質項目。區(qū)域內缺乏大型商業(yè)設施、優(yōu)質的教育資源5.1發(fā)展定位建議Code of this report | 56 Copyright Centaline Group, 2010565.1發(fā)展定位建議價值二：中心商業(yè)價值一：重點小學價值三：景觀公園Code of this report | 57 Copyright Centaline Group, 201057社區(qū)內配套名牌重點小學及雙語幼兒園，打造項目學區(qū)房價值，擴大市場影響力發(fā)展主題思想：引入高端名牌小學及雙語幼兒園，體現項目學區(qū)房價值，滿足大

52、港區(qū)內及周邊購房者孩子上學的需要，同時有利用打響五礦地產在該區(qū)域的品牌，擴大項目的市場影響力，給人以名牌小學必定是在高端社區(qū)的印象，提高項目知名度5.1發(fā)展定位建議小學地塊Code of this report | 58 Copyright Centaline Group, 2010585.1發(fā)展定位建議 在教育資源不平衡的環(huán)境下，家長為使孩子得到良好的教育，會搶購知名重點小學學區(qū)內的房產。在如此重視教育的社會環(huán)境下，具備優(yōu)質教育資源項目的銷售速度會高于區(qū)域平均水平。大都會 該項目內配套有一塊教育用地，自2010年10月開盤至2012年3月共售出約900套，月均區(qū)化50套。都會軒 該項目周邊環(huán)

53、繞多所市重點學校，自2011年5月開盤至2012年3月共售出700套，月均去化60套 以和平區(qū)為例，屬于學區(qū)房的大都會和都會軒項目月均去化50-60套，而其他項目月均去化30套。Code of this report | 59 Copyright Centaline Group, 2010595.1 發(fā)展定位建議產品系列代表項目 項目規(guī)模（萬平米）業(yè)態(tài)特征萬象城都市綜合體系列深圳萬象城深圳萬象城杭州萬象城杭州萬象城沈陽萬象城沈陽萬象城20購物中心、寫字樓購物中心、寫字樓公寓、酒店公寓、酒店選址于CBD，集購物、辦公、酒店集購物、辦公、酒店、居住、餐飲、娛樂為一體、居住、餐飲、娛樂為一體 住宅+

54、區(qū)域商業(yè)中心北京橡樹灣北京橡樹灣20餐飲、超市、百貨餐飲、超市、百貨娛樂中心娛樂中心選址于非城市中心區(qū)，以，以“住宅住宅+商業(yè)商業(yè)+增值服務增值服務”為主題，為主題，在住宅開發(fā)到40%左右時啟動，將多種城將多種城市功能集合在一起，形成高品質的市功能集合在一起，形成高品質的生活居住的綜合資源生活居住的綜合資源 住宅+歡樂頌深圳、蘇州、深圳、蘇州、無錫、海口等無錫、?？诘瘸鞘谐鞘?大賣場、購物中心大賣場、購物中心次主力店次主力店定位為區(qū)域性中小型購物中心，以以大賣場和普通百貨店為主體，加入大賣場和普通百貨店為主體，加入大眾化服裝鞋帽店和專業(yè)生活用品大眾化服裝鞋帽店和專業(yè)生活用品店店案例借鑒：華潤模

55、式Code of this report | 60 Copyright Centaline Group, 2010605.1 發(fā)展定位建議將商業(yè)地塊打造為區(qū)域核心，聚集人氣一站式家庭時尚體驗中心港東新城內新的商業(yè)中心，檔次為中檔偏高本項目的開發(fā)以一個全新時尚的概念出現在大港商業(yè)市場，吸引消費者之關注，并成為港東新城的新地標，帶來整個區(qū)域的升級換代以新形商業(yè)形態(tài)滿足港東新城區(qū)域消費同時輻射整個大港的目標消費群體，引領消費新潮流，為消費者提供更貼心，更舒適的消費環(huán)境Code of this report | 61 Copyright Centaline Group, 2010615.1 發(fā)展定位建

56、議本項目開發(fā)，其功能應具備引領都市生活方式，提升城市商業(yè)水平，滿足居民之零售功能滿足家庭、商務、會友等多樣化之餐飲功能豐富生活內容，增加生活樂趣之娛樂休閑功能為周邊居住者、商務人士、訪客提供全面、完善之生活配套服務功能我們可以從四方面強化項目的功能定位：為大港消費者提供一個社交生活、休閑娛樂、體驗式購物的平臺更豐富的時尚品牌選擇更多特色的休閑餐飲更注重家庭的一站式消費業(yè)態(tài)更具規(guī)模的休閑娛樂體驗業(yè)態(tài)Code of this report | 62 Copyright Centaline Group, 2010625.1發(fā)展定位建議 品質生活 品質超市會更細致地關系目標消費者的心態(tài)需求Code o

57、f this report | 63 Copyright Centaline Group, 2010635.1發(fā)展定位建議 潮流服飾 引入時下流行服飾品牌Code of this report | 64 Copyright Centaline Group, 2010645.1發(fā)展定位建議 中高端餐飲 品味美食、交朋聚會的優(yōu)雅之選Code of this report | 65 Copyright Centaline Group, 2010655.1發(fā)展定位建議 娛樂體驗 電影院、游藝中心，多彩娛樂，讓生活變得絢麗多彩Code of this report | 66 Copyright Cent

58、aline Group, 2010665.1發(fā)展定位建議 童真天地 充滿童趣設計的親子樂園、玩具反斗城等組成家庭氛圍濃厚的兒童主題 為眾多家庭娛樂、消費的亮點體驗區(qū)Code of this report | 67 Copyright Centaline Group, 2010675.1發(fā)展定位建議商業(yè)運營模式建議招商運營出售123 招商先行，與擬招商業(yè)態(tài)的商戶進行接洽，確定意向商戶后，進行商業(yè)建筑的規(guī)劃設計 由于區(qū)域商業(yè)氛圍有待培育，建議本案商業(yè)自持運營一段時間，將商業(yè)氛圍發(fā)展成熟 待商業(yè)氛圍發(fā)展成熟后，將商業(yè)出售實現項目溢價Code of this report | 68 Copyright

59、 Centaline Group, 201068項目三塊地圍和綠地公園，最大限度的享受景觀資源，提升項目檔次發(fā)展主題思想：著力宣傳項目福雅園南側及海寧園西側的綠地公園，打造項目獨享景觀的特點，為項目營銷宣傳的重點。5.1發(fā)展定位建議綠地公園Code of this report | 69 Copyright Centaline Group, 201069第一步：選取價格參考系：選取區(qū)域主要項目作為參照項目第二步：點對點分析：給以上項目打分并確定權重第三步：計算靜態(tài)價格：建立比準體系后得到市場比準價格5.2價格定位 參照周邊項目，通過市場比較法得出各物業(yè)當前入市價格：高層7000元/平米，洋房8

60、000元/平米價格定位的步驟：價格參考系：項目價格（元/）海川園6650溪谷港灣6650濱?，F代城6120高層價格參考系項目價格（元/）海川園7430福錦園6560濱?，F代城7070洋房價格參考系 2012年“兩會”預計今年CPI增幅4%，大港區(qū)今年GDP增幅預計會保持按近幾年的平均水平，增幅在20%左右，經濟發(fā)展迅速，隨著房地產宏觀調控政策逐步對剛需購房者出現定向寬松，預計以剛需購房者為目標客戶的樓盤銷售情況會逐步好轉，根據本案項目客群定位及區(qū)位，預計2013年售價年增幅能達到5%Code of this report | 70 Copyright Centaline Group, 2010