適時推進房地產(chǎn)稅改革的國際借鑒研究

1、適時推進房地產(chǎn)稅改革的國際借鑒研究【摘要】近年來房地產(chǎn)稅制的改革越來越受到廣泛關(guān)注，一方面因為房地產(chǎn)稅對地方經(jīng)濟發(fā)展具有重要影響，另一方面因為社會大眾和新聞媒體對政府出臺相關(guān)政策措施調(diào)控房地產(chǎn)市場，使房價趨于合理化的愿望。借鑒國外經(jīng)驗和考察國內(nèi)實際，我國當?shù)禺a(chǎn)稅改革可以從簡化稅種、完善價格評估制度、加強稅收調(diào)控作用和做好典型試點等幾個方面來逐步推進?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)稅 改革 國際借鑒一、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制概況房地產(chǎn)稅是指與房地產(chǎn)持有、占用、使用和轉(zhuǎn)移等直接相關(guān)的稅收總稱，在我國現(xiàn)行稅收體制中占重要比重，房地產(chǎn)稅收收入在地方財政收入中具有舉足輕重的地位。我國目前開征的房地產(chǎn)稅主要有房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅

2、、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、契稅等。目前我過實行的房地產(chǎn)稅收制度主要以1994年稅制改革后形成的框架為基礎(chǔ)，具體稅種見表1。表1：我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅匯總征收環(huán)節(jié)稅種計稅依據(jù)稅率（%）開發(fā)環(huán)節(jié)營業(yè)稅城鎮(zhèn)土地使用稅土地增值稅房產(chǎn)稅企業(yè)所得稅印花稅銷售收入土地面積增值額房產(chǎn)余值應(yīng)納稅所得額合同價格50.630元/平方米30601.2250.03或0.05保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅城市房地產(chǎn)稅房產(chǎn)余值土地面積房產(chǎn)原值1.20.630元/平方米1.2流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)營業(yè)稅契稅企業(yè)所得稅個人所得稅土地增值稅印花稅銷售收入交易價格應(yīng)納稅所得額個人收入增值額合同價格53或525203

3、0600.05租賃環(huán)節(jié)營業(yè)稅城鎮(zhèn)土地使用稅房產(chǎn)稅企業(yè)所得稅個人所得稅租賃收入土地面積租賃收入應(yīng)納稅所得額個人收入50.630元/平方米122520關(guān)于房地產(chǎn)稅改革，人們普遍的心理預(yù)期是通過擴大房產(chǎn)稅征收范圍來起到抑制房價的作用。然而根據(jù)近期房地產(chǎn)市場的形勢轉(zhuǎn)變來看，房價的上漲和下跌主要還是受到市場供求關(guān)系和經(jīng)濟環(huán)境的影響。市場經(jīng)濟的普遍規(guī)律也證明，人為的調(diào)控工具只能作為輔助手段，而不能成為決定性因素。房地產(chǎn)稅制的調(diào)整會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的影響，但是不能過分夸大其影響的程度。房地產(chǎn)稅改革的方向，應(yīng)當以完善稅收立法、提高稅收效率、促進房地產(chǎn)市場合理化為目標，逐步推進。除了充分試點外，借鑒其他國家

4、的相關(guān)經(jīng)驗也是必要的。二、國外房地產(chǎn)稅收制度的可借鑒經(jīng)驗通過對國外幾個主要國家房地產(chǎn)稅收制度的分析和研究，總結(jié)出以下幾個特點，可以作為國內(nèi)房地產(chǎn)稅改革的參考。（一）在征收環(huán)節(jié)上，以保有環(huán)節(jié)為主。各國征收的房地產(chǎn)稅種類和名目多種多樣，但是在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)向產(chǎn)權(quán)持有者征收的不動產(chǎn)稅或物業(yè)稅占比較大。美國和英國的房地產(chǎn)稅以財產(chǎn)稅的形式存在，直接向房產(chǎn)和土地擁有者征收，需要每年繳納。日本向土地、房屋建筑和折舊資產(chǎn)征收固定資產(chǎn)稅，是固定資產(chǎn)所在市町村征收的財產(chǎn)稅，在市町村稅中占很大比例。新加坡的房地產(chǎn)稅主要是物業(yè)稅，征稅對象包括土地、房屋和建筑物，無論是出租、自用或是空置，均以相同標準計算年值，以年值乘

5、對應(yīng)比例稅率每年繳納物業(yè)稅。韓國從2005年房地產(chǎn)稅改革開始推行綜合不動產(chǎn)稅，完善房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收。完善房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收的好處在于通過加強直接稅的比重，更好的發(fā)揮房地產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場的有效調(diào)控作用。（二）有較為完善的核價機制，采用合理的計稅依據(jù)。房地產(chǎn)作為一種長期固定資產(chǎn)，其價值的變動受很多因素的影響。目前世界上大部分國家采用市場價值計價法，通過市場價格比較、房地產(chǎn)實際收益測算和成本重置的方法，對房地產(chǎn)價格進行綜合評估。新加坡以房產(chǎn)年值為計稅依據(jù)，年值的確定參照房產(chǎn)新舊程度、當年年景好壞、所處地段優(yōu)劣、是否有配套設(shè)施等因素進行綜合評估，房產(chǎn)價值隨著參照因素的變動而變動。英國專門設(shè)立一個評估

6、部門對住房財產(chǎn)進行價值評估，該部門由國稅和海關(guān)兩個部門共同組建，是稅務(wù)部門的平行部門。日本的固定資產(chǎn)評估采用市町村長負責制，房地產(chǎn)評估師出具的評估報告需經(jīng)過市町村長的審核，嚴格參照全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)價格評估標準，評估結(jié)果登記并公示。美國一般由州政府負責價格評估工作，地方政府負責稅收征管工作，將價格評估和稅收征管分開，提高房地產(chǎn)稅收的公平性和透明度。（三）合理規(guī)劃稅負結(jié)構(gòu)。為發(fā)揮稅收對市場的調(diào)控作用，國際上普遍通過不同的稅負來平衡房地產(chǎn)市場。通過設(shè)置空置稅、房產(chǎn)稅、交易稅，以及相關(guān)懲罰性稅收來抑制房地產(chǎn)投機行為，對自有住房運用免稅、抵稅手段，確保低收入者的住房需求。新加坡的物業(yè)稅采用階梯遞進稅率，

7、對于出售給低收入家庭的政府組屋，采用較低的稅率，房產(chǎn)年值越低稅率越低，對開發(fā)商出售的有地住宅或高檔公寓則采用較高的稅率。韓國的綜合不動產(chǎn)稅采用累計稅率，擁有房地產(chǎn)較多的人承擔更多的稅負。據(jù)統(tǒng)計，韓國有1.6%的居民需要既繳納財產(chǎn)稅又繳納綜合不動產(chǎn)稅，這部分居民稅負較重，而大部分居民只需要繳納財產(chǎn)稅。在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，韓國從2005年開始加重了多套房居民的轉(zhuǎn)讓所得稅稅負，房產(chǎn)越多轉(zhuǎn)讓所得稅率越高，最高可達60%，大大抑制了房地產(chǎn)投機行為。（四）稅收收入占地方財政收入比重較大，主要用于地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。房地產(chǎn)稅由于其本身所固有的特性，比較適合成為地方稅主體稅種，很多國家將房地產(chǎn)稅作為地方稅收的主體。在美

8、國，上世紀70年代以來房地產(chǎn)稅收收入占地方稅收收入比重最高時可達77.44%（1979年），最低時也有70.42%（2006年）。而英國這個比例一直是100%，也就是說英國的地方稅收收入全部來自于房地產(chǎn)稅。加拿大的房地產(chǎn)稅收占比為97.82%。發(fā)達國家的房地產(chǎn)稅收均在地方稅收體系中占絕對主導(dǎo)地位，而一些拉美發(fā)展中國家和同為亞洲國家的日本和韓國，這個比例也在40%以上。從用途上看，房地產(chǎn)稅收收入主要用于地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和民生領(lǐng)域的投入。美國將房產(chǎn)稅收入的70%用于義務(wù)教育投入、改善公共環(huán)境和社區(qū)治安。對于大部分美國人來講，繳納了房產(chǎn)稅就意味著可以享受當?shù)卣峁┑母黜椆卜?wù)。三、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)

9、稅收制度存在的問題隨著經(jīng)濟和社會的不斷發(fā)展，以及房地產(chǎn)市場的不斷成熟，現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制逐漸暴露出一些問題。（一）過于偏重流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)。相比于國外注重對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅，我國房地產(chǎn)稅制度相對而言更注重流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，以行為稅為主。在保有環(huán)節(jié)，對一切非營業(yè)用房免征房產(chǎn)稅，包括普通住宅和非普通住宅。而在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，土地增值稅稅率高達3060，與此同時企業(yè)另外還需繳納營業(yè)稅和企業(yè)所得稅，企業(yè)的名義稅負水平達到40以上，高于世界多數(shù)國家的水平。一方面，房產(chǎn)稅覆蓋面狹窄，沒有起到對住宅市場的調(diào)控和引導(dǎo)作用，使高端住房擁有者與普通住房擁有者在持有時享受同等稅負。另一方面流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負結(jié)構(gòu)使得企業(yè)負擔過重，打擊企業(yè)投資積

10、極性，不利于培育地方優(yōu)質(zhì)稅源。（二）稅種繁多，存在重復(fù)征稅。目前實際征收的與房地產(chǎn)直接相關(guān)的稅種多達12種，基本上覆蓋了房地產(chǎn)行業(yè)的所有環(huán)節(jié)，過多的稅種可能導(dǎo)致重復(fù)征稅。比如土地增值稅在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收，每轉(zhuǎn)讓以此就要征收一次。企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，不僅要按照銷售收入計征營業(yè)稅，又要以增值額為依據(jù)計征土地增值稅，形成商業(yè)和工業(yè)用房轉(zhuǎn)讓時的高額稅收成本。這一方面增加了企業(yè)的稅收負擔，另一方面也可能導(dǎo)致房地產(chǎn)地下交易行為的增多，最終造成地方政府稅收收入的流失。（三）價格評估機制不夠完善。我國沒有統(tǒng)一的房地產(chǎn)評估制度，缺乏對房地產(chǎn)價格的有效評估機制。目前主要以土地面積、房產(chǎn)原值、租金及交易合同價格作為房地產(chǎn)稅

11、的計稅依據(jù)，不能很好的體現(xiàn)市場和其他動態(tài)因素對房地產(chǎn)價格的影響，存在價格評估的滯后性和不合理性。二手房交易中普遍存在的陰陽合同現(xiàn)象也很難得到有效遏制。交易雙方在合同中所約定的成交價格往往并非實際交易價格，如果按此價格計稅，會導(dǎo)致大量少征稅款，因此目前主要以稅務(wù)部門核定價格作為計稅依據(jù)。由此導(dǎo)致另一個問題，核定價格往往具有滯后性，而且只能以普遍的市場價格作出相對合理的評估，但是并不能完全反應(yīng)特定情況下不動產(chǎn)的實際價值。稅務(wù)部門擁有價格核定權(quán)，增加了腐敗風險。（四）房產(chǎn)稅收入占地方財政收入比重較低。由于國內(nèi)房地產(chǎn)稅結(jié)構(gòu)偏重與流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，地方財政收入也過多的依賴于房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收，比如土地增值稅、

12、房地產(chǎn)營業(yè)稅、所得稅等，而作為保有環(huán)節(jié)稅收的房產(chǎn)稅占比較低。這在一定程度上形成了地方財政的風險因素，一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)較大波動，將牽動整個地方財政的大范圍波動。據(jù)統(tǒng)計，國內(nèi)房產(chǎn)稅收入占地方稅收總收入的比重只有不到6%，與其他國家尤其是發(fā)達國家相比差距很大。地方財政是地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和民生福利建設(shè)的經(jīng)濟基礎(chǔ)，地方財政需要有長期穩(wěn)定的收入來源加以支撐，當前國內(nèi)房產(chǎn)稅的規(guī)模還不足以發(fā)揮地方財政收入的支撐作用。四、適時推進房地產(chǎn)稅改革的總體思路由于房地產(chǎn)稅改革涉及面廣，社會關(guān)注度高，對房地產(chǎn)市場的影響具有一定的不可預(yù)估性，應(yīng)當在充分試點的基礎(chǔ)上，逐步推進，不能一蹴而就。（一）簡化稅種，優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)。根

13、據(jù)其他國家的經(jīng)驗，房地產(chǎn)稅制宜簡不宜繁，通過合并相關(guān)稅種，刪減不必要的稅種，逐步簡化房地產(chǎn)稅結(jié)構(gòu)。把城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等合并到統(tǒng)一的房產(chǎn)稅范疇，擴大房產(chǎn)稅的征收范圍，征稅對象包括住宅和非住宅，納稅人包括企業(yè)和個人。為減小政策執(zhí)行阻力和避免市場過度反應(yīng)，初期可只將非普通住宅納入征收范圍。一段時間以后逐步擴大范圍，建立完整的房產(chǎn)稅體系，以房產(chǎn)價值和用途為依據(jù)制定多級累計稅率制度，完善稅收優(yōu)惠制度。國際上較為普遍的做法是“低稅率，寬稅基”，即采用有限的稅種，擴大征收范圍，并且通過低稅率和劃定起征點來保證低收入者的利益不受損。（二）建立高效的價格評估機制。可借鑒日本固定資產(chǎn)評估的長官負責制和

14、美國的價格核定權(quán)和稅收征管權(quán)分離的做法，促進房地產(chǎn)價格評估的公平和高效。由地方政府出面協(xié)調(diào)和管理第三方評估機構(gòu)，建立準入制度和淘汰制度，確保第三方評估的專業(yè)性和中立性。評估結(jié)果根據(jù)標的價值的大小分級，由地方政府負責審定，價值較大的由房產(chǎn)所在地鎮(zhèn)級官員簽字確認。稅務(wù)部門不參與價格評估，但是對評估價格有疑義的稅務(wù)部門可要求評估機構(gòu)重評或說明理由。評估結(jié)果定期予以公示。作為房產(chǎn)稅計稅依據(jù)的房產(chǎn)價值，應(yīng)當每年重新評估，根據(jù)不斷變化市場狀況、租金、地段差異、折舊情況等綜合考慮后進行評定。地方政府協(xié)調(diào)房管、稅務(wù)、國土等部門以及第三方評估機構(gòu)，建立本地存量房評估系統(tǒng)，根據(jù)市場走向?qū)崟r調(diào)整和充實存量房價格數(shù)據(jù)

15、庫，確保房地產(chǎn)價格評估的動態(tài)化。加強評估師隊伍的建設(shè)和管理，加快建立評估師行業(yè)的道德規(guī)范和行為準則，打造專業(yè)化、職業(yè)化的高素質(zhì)房地產(chǎn)評估師隊伍。（三）加強對房地產(chǎn)稅收對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用。稅收對于市場的調(diào)控作用不應(yīng)過分夸大，但是不能否認稅收的引導(dǎo)作用，房地產(chǎn)稅改革的目標之一就是促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定?？梢越梃b德國和韓國，通過征收空置稅和累計稅率，抑制炒房行為。國內(nèi)目前抑制房地產(chǎn)投機的主要方式是限貸和限購，這樣的行政手段只能是短期的權(quán)益之計，應(yīng)該更多的發(fā)揮稅收的作用來引導(dǎo)健康的房產(chǎn)消費。根據(jù)出售房屋的數(shù)量確定不同的稅率，出售得越多稅率越高。對閑置房屋征收高額的閑置稅，鼓勵購買自住房屋。（四）選擇典型城市做試點。下一階段擴大房產(chǎn)稅改革試點的時候，應(yīng)選擇不同類型不同等級的城市中具有典型意義的幾個作為試點城市，并且根據(jù)城市類型的不同設(shè)計不同的試點方案，使房產(chǎn)稅改革試點起到真實的指導(dǎo)作用，為全面推開房產(chǎn)稅改革做好鋪墊。試點城市應(yīng)包括特大城市、大城市、中等城市和小城市，在制定全國統(tǒng)一改