中天物業(yè)工程主管培訓(xùn)講座

1、中天物業(yè)設(shè)備主管培訓(xùn)講座中天物業(yè)設(shè)備主管培訓(xùn)講座之之物業(yè)機(jī)電設(shè)施、設(shè)備管理物業(yè)機(jī)電設(shè)施、設(shè)備管理培訓(xùn)目錄培訓(xùn)目錄 一、物業(yè)設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理一、物業(yè)設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理 二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收及資料管理二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收及資料管理 三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備的使用與維護(hù)三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備的使用與維護(hù) 四、物業(yè)設(shè)施設(shè)備的修理與更新改造四、物業(yè)設(shè)施設(shè)備的修理與更新改造 五、物業(yè)設(shè)施設(shè)備完好率的自我評(píng)定五、物業(yè)設(shè)施設(shè)備完好率的自我評(píng)定2022-4-21Template copyright 2005 2一 設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理 （一）設(shè)施設(shè)備管理概述 2 設(shè)施設(shè)備管理管理的目標(biāo)管理的意義1)1)創(chuàng)造優(yōu)美環(huán)境工創(chuàng)造優(yōu)美環(huán)境工

2、作和生活條件作和生活條件2)2)延長(zhǎng)使用年限延長(zhǎng)使用年限, ,使物業(yè)保值增值使物業(yè)保值增值3)3)實(shí)現(xiàn)社會(huì)價(jià)值實(shí)現(xiàn)社會(huì)價(jià)值經(jīng)經(jīng)濟(jì)價(jià)值經(jīng)經(jīng)濟(jì)價(jià)值和環(huán)境價(jià)值和環(huán)境價(jià)值4)4)創(chuàng)物業(yè)品牌創(chuàng)物業(yè)品牌和行業(yè)健康發(fā)展和行業(yè)健康發(fā)展1)1)保持完好保持完好, ,滿足滿足物業(yè)的使用功能物業(yè)的使用功能2)2)確保物業(yè)和確保物業(yè)和使用人的安全使用人的安全3)3)促進(jìn)物業(yè)促進(jìn)物業(yè)的保值增值的保值增值具體的管理指標(biāo)房屋完好率房屋完好率危房率危房率設(shè)備完好率設(shè)備完好率一 設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理 (二) 設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)管理3 實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化管理1）導(dǎo)入國際標(biāo)準(zhǔn)管理體系和創(chuàng)優(yōu)管理體系2 ）制度建設(shè)3） 人力資源管理ISO14001I

3、SO9001OHSAS18001工程技術(shù)規(guī)程管理工作制度責(zé)任方面制度架構(gòu)崗位職責(zé)人員配置一 設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理 （三） 設(shè)施設(shè)備的使用與維護(hù) 1 物業(yè)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行管理 1）使用管理概述（設(shè)備技術(shù) 運(yùn)行管理和設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理）2） 合理使用設(shè)備合理配置設(shè)備合理配置人員設(shè)備環(huán)境條件健全管理制度3)設(shè)備投入使用前的準(zhǔn)備工作管理制度、技術(shù)資料的編制管理制度、技術(shù)資料的編制工程技術(shù)人員培訓(xùn)工程技術(shù)人員培訓(xùn)能源、安全裝置齊全能源、安全裝置齊全備件、附件、工具齊全備件、附件、工具齊全設(shè)備安裝符合標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備安裝符合標(biāo)準(zhǔn)清理現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境衛(wèi)生清理現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境衛(wèi)生一 設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理 （三） 設(shè)施設(shè)備的使用與維護(hù) 4 ）設(shè)備

4、使用守則 A 定人、定崗、定機(jī)，持證上崗 B 建立交接班制度，制定各項(xiàng)規(guī)程 C 建立設(shè)備“三好、四會(huì)” 三好：管好、用好、維護(hù)好設(shè)備 四會(huì)：會(huì)使用、灰維護(hù)保養(yǎng)、會(huì)檢查、會(huì)排除故障一 設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理 2 設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理1）物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)概述A 維修養(yǎng)護(hù)方式：清掃、緊固、潤(rùn)滑、調(diào)整、防腐、防凍B內(nèi)容：日常維護(hù)、定期維護(hù)、定期檢查、精度檢查、潤(rùn)滑C設(shè)備維護(hù)要做到：制度化、工藝化、規(guī)范化D設(shè)備三級(jí)保養(yǎng)制度：日常維護(hù)保養(yǎng)、一級(jí)保養(yǎng)、二級(jí)保養(yǎng)E設(shè)備維修保養(yǎng)要按照手冊(cè)實(shí)施、嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程F特種設(shè)備按國家法律法規(guī)，確保安全和正常運(yùn)行G制定設(shè)備保養(yǎng)的考核制度并嚴(yán)格執(zhí)行一 設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理 （

5、三） 設(shè)施設(shè)備的使用與維護(hù) 2 物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理 2）設(shè)施設(shè)備的巡檢 A 設(shè)備日常巡檢（操作人員隨機(jī)檢查） B 設(shè)備的計(jì)劃巡檢（專業(yè)維修人員為主、操作者協(xié)助） C 物業(yè)設(shè)備的計(jì)劃?rùn)z修性維修保養(yǎng)一 設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理 3 設(shè)施設(shè)備故障與事故處理A設(shè)施設(shè)備故障B設(shè)施設(shè)備故障管理1）設(shè)施設(shè)備故障及故障處理C設(shè)施設(shè)備故障管理的重要性D設(shè)施設(shè)備故障全過程管理故障信息收集故障信息統(tǒng)計(jì)故障分析故障處理一 設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理3 設(shè)施設(shè)備故障與事故處理2）設(shè)施設(shè)備事故管理A設(shè)施設(shè)備事故及類別一般事故重大事故特大事故責(zé)任事故質(zhì)量事故自然事故B設(shè)施設(shè)備事故的性質(zhì)C設(shè)施設(shè)備事故的調(diào)查分析及處理一一 設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管

6、理設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理 （三）（三） 設(shè)施設(shè)備的使用與維護(hù)設(shè)施設(shè)備的使用與維護(hù)4 設(shè)施設(shè)備的潤(rùn)滑管理5 設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)管理1)設(shè)備潤(rùn)滑管理的意義2)設(shè)備潤(rùn)滑管理的組織和制度3)潤(rùn)滑裝置的要求和防漏治漏1設(shè)備狀態(tài)管理的目的和任務(wù)2設(shè)施設(shè)備的檢查3設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)監(jiān)測(cè)一 設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理（四）設(shè)施設(shè)備修理的管理1 設(shè)施設(shè)備大中修管理概述 2）設(shè)備修理的方針3）設(shè)備維修方式4）修理類別2 物業(yè)設(shè)備更新改造管理1）設(shè)備修理事后維修預(yù)防維修 改善維修小修中修大修（五）設(shè)施設(shè)備完好評(píng)定一、設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理（五）設(shè)施設(shè)備管理模式： 4個(gè)6原則（6S-6H-6I-6Z）6S活動(dòng)6H活動(dòng)（尋找6源、解決6源）整理整頓

7、清掃清潔安全素養(yǎng)污染源清掃困難源故障源浪費(fèi)源缺陷源危險(xiǎn)源一、設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理一、設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理改善影響生產(chǎn)效率和設(shè)備效率的環(huán)節(jié)改善影響生產(chǎn)效率和設(shè)備效率的環(huán)節(jié)改善影響產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量的細(xì)微之處改善影響產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量的細(xì)微之處改善影響制造產(chǎn)品之處改善影響制造產(chǎn)品之處改善工人超強(qiáng)勞動(dòng)局部疲勞動(dòng)作環(huán)節(jié)改善工人超強(qiáng)勞動(dòng)局部疲勞動(dòng)作環(huán)節(jié)6I6項(xiàng)改善改善造成火災(zāi)事故環(huán)境危害隱患之處改善造成火災(zāi)事故環(huán)境危害隱患之處改善工作和服務(wù)態(tài)度改善工作和服務(wù)態(tài)度6Z追求6個(gè)零追求質(zhì)量零缺陷追求材料零庫存追求安全零事故追求工作零差錯(cuò)追求設(shè)備零故障追求生產(chǎn)零浪費(fèi)2022-4-2115（一）（一）物業(yè)設(shè)施設(shè)備分類，主

8、要分為物業(yè)設(shè)施設(shè)備分類，主要分為1.1.強(qiáng)電系統(tǒng)；強(qiáng)電系統(tǒng)；2.2.電梯升降系統(tǒng)電梯升降系統(tǒng)3.3.空調(diào)系統(tǒng)；空調(diào)系統(tǒng)；4.4.給排水系統(tǒng)；給排水系統(tǒng)；5.5.消防系統(tǒng)；消防系統(tǒng)；6.6.弱電系統(tǒng)；弱電系統(tǒng)；7.7.房屋與設(shè)施。房屋與設(shè)施。二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收、資料管理二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收、資料管理2022-4-2116（二）（二）物業(yè)設(shè)施設(shè)備的接管驗(yàn)收物業(yè)設(shè)施設(shè)備的接管驗(yàn)收1、物業(yè)接管驗(yàn)收，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接、物業(yè)接管驗(yàn)收，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)，對(duì)物業(yè)的公共部位、共用設(shè)施設(shè)物業(yè)時(shí)，對(duì)物業(yè)的公共部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行的、以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使備進(jìn)行的、以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使

9、用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)，同時(shí)接受圖用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)，同時(shí)接受圖紙、說明文件等物業(yè)資料，從而著手實(shí)施紙、說明文件等物業(yè)資料，從而著手實(shí)施物業(yè)管理。它是開展物業(yè)管理必不可少的物業(yè)管理。它是開展物業(yè)管理必不可少的主要環(huán)節(jié)，是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作和前提主要環(huán)節(jié)，是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作和前提條件，也是物業(yè)管理工作真正開始開展的條件，也是物業(yè)管理工作真正開始開展的首要環(huán)節(jié)。首要環(huán)節(jié)。二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收、資料管理二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收、資料管理2022-4-21Template copyright 2005 172、物業(yè)接管驗(yàn)收的目的和意義是：、物業(yè)接管驗(yàn)收的目的和意義是：（1）明確建設(shè)單位、施工單位

10、、物業(yè)服務(wù)企）明確建設(shè)單位、施工單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)、權(quán)、利，維護(hù)各方的合法權(quán)益。業(yè)的責(zé)、權(quán)、利，維護(hù)各方的合法權(quán)益。（2）促使建設(shè)單位提高建設(shè)質(zhì)量，加強(qiáng)物業(yè)）促使建設(shè)單位提高建設(shè)質(zhì)量，加強(qiáng)物業(yè)建設(shè)與管理的銜接，提供物業(yè)管理的必備建設(shè)與管理的銜接，提供物業(yè)管理的必備條件，確保物業(yè)安全和使用功能。條件，確保物業(yè)安全和使用功能。二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收、資料管理二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收、資料管理2022-4-21183 3、物業(yè)接管驗(yàn)收的原則：、物業(yè)接管驗(yàn)收的原則： 物業(yè)接管驗(yàn)收是一個(gè)復(fù)雜的過物業(yè)接管驗(yàn)收是一個(gè)復(fù)雜的過程，它不僅涉及到建筑工程技術(shù)，人文景程，它不僅涉及到建筑工程技術(shù)，人文景觀，而且還涉及

11、到許多法律法規(guī)，常常出觀，而且還涉及到許多法律法規(guī)，常常出現(xiàn)實(shí)際與理論或條文不一致的地方，所以現(xiàn)實(shí)際與理論或條文不一致的地方，所以在實(shí)際驗(yàn)收中要把握好尺寸，掌握以下基在實(shí)際驗(yàn)收中要把握好尺寸，掌握以下基本原則：本原則：（1 1）原則性與靈活性相結(jié)合的原則）原則性與靈活性相結(jié)合的原則（2 2）細(xì)致入微與整體把握的原則）細(xì)致入微與整體把握的原則二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收、資料管理二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收、資料管理2022-4-21Template copyright 2005 19（3）物業(yè)接管驗(yàn)收的法律主體：新建物業(yè)公）物業(yè)接管驗(yàn)收的法律主體：新建物業(yè)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備的交接主體為：共部位、共用設(shè)施設(shè)

12、備的交接主體為： 移交方：物業(yè)建設(shè)開發(fā)單位移交方：物業(yè)建設(shè)開發(fā)單位 接收方：物業(yè)管理單位接收方：物業(yè)管理單位二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收、資料管理二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收、資料管理2022-4-21204、物業(yè)接管驗(yàn)收的內(nèi)容、物業(yè)接管驗(yàn)收的內(nèi)容 （1）建筑工程：所有規(guī)劃設(shè)計(jì)中的建筑主體工）建筑工程：所有規(guī)劃設(shè)計(jì)中的建筑主體工程。程。（2）建筑設(shè)備安裝工程。）建筑設(shè)備安裝工程。（3）區(qū)內(nèi)道路及附屬工程。）區(qū)內(nèi)道路及附屬工程。（4）區(qū)內(nèi)園林綠化環(huán)境工程。）區(qū)內(nèi)園林綠化環(huán)境工程。（5）所有工程的圖紙、說明文件和管理資料。）所有工程的圖紙、說明文件和管理資料。二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收、資料管理二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收、資

13、料管理2022-4-21Template copyright 2005 215、物業(yè)接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)：（1）建設(shè)部頒布的）建設(shè)部頒布的房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)（2）物業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)所引用的國家、行業(yè)、）物業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)所引用的國家、行業(yè)、地方的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。地方的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。（3）合同約定的交接標(biāo)準(zhǔn)。）合同約定的交接標(biāo)準(zhǔn)。二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收、資料管理二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收、資料管理2022-4-21226 6、物業(yè)項(xiàng)目的交接驗(yàn)收：、物業(yè)項(xiàng)目的交接驗(yàn)收：(1(1）交接條件：）交接條件：1 1）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，取得規(guī)劃、消防、）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等

14、主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用環(huán)保等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案；文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案；2 2）供電、供氣、供熱、供水、排水、通訊、）供電、供氣、供熱、供水、排水、通訊、公共照明、有線電視等市政共用設(shè)施設(shè)備公共照明、有線電視等市政共用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，供水、供電、供熱、按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，供水、供電、供熱、供氣已安裝獨(dú)立計(jì)量表具；供氣已安裝獨(dú)立計(jì)量表具；二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收、資料管理二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收、資料管理2022-4-21Template copyright 2005 233）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)

15、生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計(jì)要社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成；求建成；4）道路、綠地和物業(yè)管理用房等公共配套設(shè)）道路、綠地和物業(yè)管理用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成并滿足使用功能要施按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成并滿足使用功能要求；求；5）電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、）電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；取得使用合格證書；二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收、資料管理二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收、資料管理6）物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完）物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；整

16、齊全；7）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。2022-4-2124二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收、資料管理二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收、資料管理（2 2）實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn)依據(jù)的文件）實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn)依據(jù)的文件1 1）物業(yè)買賣合同；）物業(yè)買賣合同；2 2）臨時(shí)管理規(guī)約；）臨時(shí)管理規(guī)約；3 3）前期物業(yè)服務(wù)合同；）前期物業(yè)服務(wù)合同；4 4）物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；）物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；5 5）建設(shè)單位移交的圖紙資料；）建設(shè)單位移交的圖紙資料；6 6）建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。）建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。2022-4-2125二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收、資料管理二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收、資料管理

17、2022-4-2126（3 3）接管驗(yàn)收應(yīng)檢索提交的資料）接管驗(yàn)收應(yīng)檢索提交的資料 1 1） 竣工總平面圖、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工總平面圖、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備 竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；等竣工驗(yàn)收資料；2 2）共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維修）共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維修保養(yǎng)等技術(shù)資料；保養(yǎng)等技術(shù)資料；3 3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；4 4） 物業(yè)管理所必需的其他資料。物業(yè)管理所必需的其他資料。Template copyright 2005 Template copy

18、right 2005 二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收、資料管理二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收、資料管理2022-4-21Template copyright 2005 27（4）承接查驗(yàn)程序）承接查驗(yàn)程序1）確定物業(yè)承接查驗(yàn)方案；）確定物業(yè)承接查驗(yàn)方案；2）建設(shè)單位提前）建設(shè)單位提前20天移交有關(guān)圖紙資料；天移交有關(guān)圖紙資料；3）查驗(yàn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；）查驗(yàn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；4）解決查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題；）解決查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題；5）確定現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)結(jié)果；）確定現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)結(jié)果；6）簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；）簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；7）辦理物業(yè)交接手續(xù)。）辦理物業(yè)交接手續(xù)。二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備前期介入驗(yàn)收二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備前期介

19、入驗(yàn)收2022-4-2128（5）質(zhì)量和使用功能的檢驗(yàn)）質(zhì)量和使用功能的檢驗(yàn) 交接雙方根據(jù)設(shè)計(jì)要求、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定和企交接雙方根據(jù)設(shè)計(jì)要求、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定和企業(yè)交房標(biāo)準(zhǔn)對(duì)項(xiàng)目的主體建筑、結(jié)構(gòu)、防業(yè)交房標(biāo)準(zhǔn)對(duì)項(xiàng)目的主體建筑、結(jié)構(gòu)、防水、屋面、內(nèi)外裝修、安裝和配套設(shè)施、水、屋面、內(nèi)外裝修、安裝和配套設(shè)施、設(shè)備、綠化、道路、標(biāo)識(shí)等進(jìn)行全面現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備、綠化、道路、標(biāo)識(shí)等進(jìn)行全面現(xiàn)場(chǎng)檢驗(yàn)。檢驗(yàn)。 二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收、資料管理二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收、資料管理現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)的內(nèi)容包括：現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)的內(nèi)容包括：1）共用部位：一般應(yīng)包括建筑物的基礎(chǔ)、承）共用部位：一般應(yīng)包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、重墻體、柱

20、、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等；電梯井道、架空層及設(shè)備間等；2）共用設(shè)備：一般包括電梯、水泵、水箱、）共用設(shè)備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水設(shè)備、電線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水設(shè)備、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等；供暖及空調(diào)設(shè)備等；2022-4-2129二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收、資料管理二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收、資料管理3）共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景）共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、

21、信報(bào)箱、宣傳欄、路燈、觀、圍墻、大門、信報(bào)箱、宣傳欄、路燈、排水溝、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)排水溝、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、車輛停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防施、車輛停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。2022-4-2130二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收、資料管理二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收、資料管理2022-4-2131（6 6）質(zhì)量問題的處理）質(zhì)量問題的處理1 1）影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用功能的質(zhì)量）影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用功能的質(zhì)量問題，必須約定期限由項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位問題，必須

22、約定期限由項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位責(zé)成施工單位和供貨廠商進(jìn)行返修，直至責(zé)成施工單位和供貨廠商進(jìn)行返修，直至合格。合格。2 2）對(duì)于不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用功能）對(duì)于不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用功能的質(zhì)量問題，可約定期限由項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的質(zhì)量問題，可約定期限由項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位責(zé)成施工單位和供貨廠商負(fù)責(zé)維修，單位責(zé)成施工單位和供貨廠商負(fù)責(zé)維修，也可雙方協(xié)商采取費(fèi)用補(bǔ)償?shù)霓k法，由物也可雙方協(xié)商采取費(fèi)用補(bǔ)償?shù)霓k法，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)處理。業(yè)服務(wù)企業(yè)處理。二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收、資料管理二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收、資料管理2022-4-2132（7）物業(yè)保修責(zé)任）物業(yè)保修責(zé)任1）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位在提交項(xiàng)目工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)）項(xiàng)目

23、開發(fā)建設(shè)單位在提交項(xiàng)目工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告時(shí)，應(yīng)出具告時(shí)，應(yīng)出具房屋使用說明書房屋使用說明書、房房屋質(zhì)量保證書屋質(zhì)量保證書。在兩書中應(yīng)當(dāng)按政府法。在兩書中應(yīng)當(dāng)按政府法規(guī)規(guī)定寫明建設(shè)工程的保修范圍、保修期規(guī)規(guī)定寫明建設(shè)工程的保修范圍、保修期限和保修責(zé)任。限和保修責(zé)任。2）住建部規(guī)定，在正常使用條件下，建設(shè)工）住建部規(guī)定，在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：程的最低保修期限為： A、基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工、基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該項(xiàng)工程和主體工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該項(xiàng)工程的合理使用年限；程的合理使用年限；二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收、資料管理二、物業(yè)設(shè)

24、施設(shè)備驗(yàn)收、資料管理2022-4-21Template copyright 2005 33B、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏，為間和外墻的防滲漏，為5年；年；C、供熱與供冷系統(tǒng)，為、供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；個(gè)采暖期、供冷期；D、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為工程，為2年；年； 其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。定。 建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。起計(jì)算。二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收、資料

25、管理二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收、資料管理2022-4-2134 3）建設(shè)工程在保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，）建設(shè)工程在保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。 4）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位要嚴(yán)格按照保證書的）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位要嚴(yán)格按照保證書的規(guī)定和雙方協(xié)議約定共同做好房屋保修期規(guī)定和雙方協(xié)議約定共同做好房屋保修期內(nèi)的維修工作，盡快解決工程遺留問題，內(nèi)的維修工作，盡快解決工程遺留問題，確保業(yè)主正常使用和物業(yè)安全。確保業(yè)主正常使用和物業(yè)安全。二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收、資料管理二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收、資料管理2022-4-2

26、135（三）物業(yè)設(shè)施設(shè)備檔案資料管理（三）物業(yè)設(shè)施設(shè)備檔案資料管理 主要包括設(shè)備原始檔案、設(shè)備技術(shù)資料和主要包括設(shè)備原始檔案、設(shè)備技術(shù)資料和政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等強(qiáng)制性文件，以及設(shè)備例、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等強(qiáng)制性文件，以及設(shè)備使用、維修養(yǎng)護(hù)、修理改造的運(yùn)行管理檔使用、維修養(yǎng)護(hù)、修理改造的運(yùn)行管理檔案。案。 其目的在于：實(shí)現(xiàn)規(guī)范管理、便于事后追其目的在于：實(shí)現(xiàn)規(guī)范管理、便于事后追朔，還可以作為管理的證據(jù)。朔，還可以作為管理的證據(jù)。二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收、資料管理二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收、資料管理2022-4-21361 1、物業(yè)設(shè)施設(shè)備檔案的建

27、立：、物業(yè)設(shè)施設(shè)備檔案的建立：（1 1）新建物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備、設(shè)施基礎(chǔ)管理檔案）新建物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備、設(shè)施基礎(chǔ)管理檔案的建立的建立1 1）設(shè)施設(shè)備原始技術(shù)檔案的建立）設(shè)施設(shè)備原始技術(shù)檔案的建立 設(shè)施設(shè)備原始技術(shù)資料收集設(shè)施設(shè)備原始技術(shù)資料收集. .主要是在主要是在物業(yè)項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備和系統(tǒng)承接查驗(yàn)雙方交物業(yè)項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備和系統(tǒng)承接查驗(yàn)雙方交接時(shí)由交驗(yàn)方提交的竣工圖紙、竣工資料接時(shí)由交驗(yàn)方提交的竣工圖紙、竣工資料和技術(shù)資料、生產(chǎn)廠家的安裝、維護(hù)、使和技術(shù)資料、生產(chǎn)廠家的安裝、維護(hù)、使用說明書與合同書等用說明書與合同書等, ,承接方應(yīng)安排專人按承接方應(yīng)安排專人按有關(guān)規(guī)范和制度的規(guī)定進(jìn)行分類整理建檔有關(guān)規(guī)范和制度

28、的規(guī)定進(jìn)行分類整理建檔, ,永久保存；按借閱制度供查閱使用永久保存；按借閱制度供查閱使用. .二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收、資料管理二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收、資料管理2022-4-21372）設(shè)備基礎(chǔ)管理檔案的建立）設(shè)備基礎(chǔ)管理檔案的建立 設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)管理檔案是隨設(shè)施設(shè)設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)管理檔案是隨設(shè)施設(shè)備同壽命保存的備同壽命保存的.它主要包括它主要包括:設(shè)備登記設(shè)備登記卡卡、設(shè)備清單設(shè)備清單、設(shè)備臺(tái)帳設(shè)備臺(tái)帳、設(shè)備卡設(shè)備卡等。等。二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收、資料管理二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收、資料管理2022-4-2138(2)設(shè)施設(shè)備使用管理檔案1）設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)檔案）設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)檔案 設(shè)施設(shè)備使用維護(hù)檔案的

29、保存年限一般設(shè)施設(shè)備使用維護(hù)檔案的保存年限一般為為3至至5年，可定期處理。主要是：設(shè)備運(yùn)年，可定期處理。主要是：設(shè)備運(yùn)行日志、故障處理記錄、巡檢記錄、事故行日志、故障處理記錄、巡檢記錄、事故處理報(bào)告、維修保養(yǎng)計(jì)劃、維修保養(yǎng)報(bào)告、處理報(bào)告、維修保養(yǎng)計(jì)劃、維修保養(yǎng)報(bào)告、設(shè)備完好率檢查評(píng)定、設(shè)備系統(tǒng)狀態(tài)參數(shù)設(shè)備完好率檢查評(píng)定、設(shè)備系統(tǒng)狀態(tài)參數(shù)測(cè)定記錄、設(shè)備、系統(tǒng)的專業(yè)安全檢驗(yàn)報(bào)測(cè)定記錄、設(shè)備、系統(tǒng)的專業(yè)安全檢驗(yàn)報(bào)告等。告等。二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收、資料管理二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收、資料管理2022-4-21Template copyright 2005 392）設(shè)施設(shè)備修理、改造檔案）設(shè)施設(shè)備修理、改造檔

30、案 設(shè)備系統(tǒng)修理、改造檔案主要是：設(shè)備、設(shè)備系統(tǒng)修理、改造檔案主要是：設(shè)備、設(shè)施、系統(tǒng)的專項(xiàng)修理、大修、中修、改設(shè)施、系統(tǒng)的專項(xiàng)修理、大修、中修、改造計(jì)劃、實(shí)施合同、實(shí)施報(bào)告、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告造計(jì)劃、實(shí)施合同、實(shí)施報(bào)告、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告等。等。3）設(shè)施、設(shè)備報(bào)廢檔案）設(shè)施、設(shè)備報(bào)廢檔案 設(shè)施、設(shè)備報(bào)廢檔案主要是：設(shè)施、設(shè)設(shè)施、設(shè)備報(bào)廢檔案主要是：設(shè)施、設(shè)備的報(bào)廢申請(qǐng)、評(píng)估、報(bào)廢記錄等。備的報(bào)廢申請(qǐng)、評(píng)估、報(bào)廢記錄等。二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收、資料管理二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收、資料管理2022-4-21402 2、物業(yè)設(shè)施設(shè)備檔案的管理、物業(yè)設(shè)施設(shè)備檔案的管理 原始檔案資料的管理應(yīng)統(tǒng)一編號(hào)，規(guī)范管原始檔案資料的管理應(yīng)統(tǒng)

31、一編號(hào)，規(guī)范管理、分類歸檔、嚴(yán)格管理，原件不得帶出理、分類歸檔、嚴(yán)格管理，原件不得帶出資料室，由資料員保管和復(fù)制供應(yīng)，其他資料室，由資料員保管和復(fù)制供應(yīng)，其他要求與檔案管理的規(guī)定一樣。要求與檔案管理的規(guī)定一樣。 設(shè)備檔案資料按每臺(tái)單機(jī)整理，存放在設(shè)設(shè)備檔案資料按每臺(tái)單機(jī)整理，存放在設(shè)備資料檔案內(nèi)，檔案編號(hào)與設(shè)備編號(hào)一致，備資料檔案內(nèi)，檔案編號(hào)與設(shè)備編號(hào)一致，按編號(hào)順序排列，定期進(jìn)行登記和資料歸按編號(hào)順序排列，定期進(jìn)行登記和資料歸檔，要求做到：檔，要求做到：二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收、資料管理二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收、資料管理2022-4-2141（1）明確設(shè)備檔案管理責(zé)任到人；）明確設(shè)備檔案管理責(zé)任到人

32、；（2）明確設(shè)備檔案的歸檔路線，包括：資料）明確設(shè)備檔案的歸檔路線，包括：資料來源、歸檔時(shí)間、交接手續(xù)、資料登記等；來源、歸檔時(shí)間、交接手續(xù)、資料登記等；（3）明確設(shè)備檔案管理的內(nèi)容和負(fù)責(zé)人；）明確設(shè)備檔案管理的內(nèi)容和負(fù)責(zé)人；（4）明確設(shè)備檔案的借閱辦法，防止丟失和）明確設(shè)備檔案的借閱辦法，防止丟失和損壞；損壞；（5）明確重點(diǎn)設(shè)備檔案，做到資料齊全，登）明確重點(diǎn)設(shè)備檔案，做到資料齊全，登記及時(shí)、正確。記及時(shí)、正確。二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收、資料管理二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收、資料管理2022-4-2142三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理（一）、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)概述、物業(yè)設(shè)施設(shè)

33、備維修養(yǎng)護(hù)概述 設(shè)施設(shè)備在使用過程中會(huì)發(fā)生污染、松設(shè)施設(shè)備在使用過程中會(huì)發(fā)生污染、松動(dòng)、泄漏、堵塞、磨損、震動(dòng)、發(fā)熱、壓動(dòng)、泄漏、堵塞、磨損、震動(dòng)、發(fā)熱、壓力異常等各種故障，影響設(shè)備正常使用，力異常等各種故障，影響設(shè)備正常使用，嚴(yán)重時(shí)會(huì)釀成設(shè)備事故。嚴(yán)重時(shí)會(huì)釀成設(shè)備事故。2022-4-21431、維修養(yǎng)護(hù)方式：主要是、維修養(yǎng)護(hù)方式：主要是“清掃、緊固、潤(rùn)滑、調(diào)清掃、緊固、潤(rùn)滑、調(diào)整、防腐、防凍及外觀表面檢查對(duì)設(shè)備進(jìn)行日常整、防腐、防凍及外觀表面檢查對(duì)設(shè)備進(jìn)行日常護(hù)理，以維持設(shè)備的性能和技術(shù)狀況，稱為設(shè)施護(hù)理，以維持設(shè)備的性能和技術(shù)狀況，稱為設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)。要求達(dá)到：清潔、整齊、潤(rùn)滑良設(shè)備維修

34、養(yǎng)護(hù)。要求達(dá)到：清潔、整齊、潤(rùn)滑良好、安全好、安全”。對(duì)長(zhǎng)時(shí)期連續(xù)運(yùn)行的設(shè)備要巡視檢。對(duì)長(zhǎng)時(shí)期連續(xù)運(yùn)行的設(shè)備要巡視檢查，定期切換，輪流使用，進(jìn)行強(qiáng)制保養(yǎng)。查，定期切換，輪流使用，進(jìn)行強(qiáng)制保養(yǎng)。2、內(nèi)容包括：日常維護(hù)、定期維護(hù)、定期檢查、精、內(nèi)容包括：日常維護(hù)、定期維護(hù)、定期檢查、精度檢查、潤(rùn)滑和冷卻系統(tǒng)的維護(hù)檢查等。度檢查、潤(rùn)滑和冷卻系統(tǒng)的維護(hù)檢查等。3、設(shè)備維護(hù)要做到：制度化、工藝化、規(guī)范化。、設(shè)備維護(hù)要做到：制度化、工藝化、規(guī)范化。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理2022-4-21444、設(shè)備的三級(jí)保養(yǎng)制度：、設(shè)備的三級(jí)保養(yǎng)制度：1）日常維護(hù)保養(yǎng)，一般分為：日保養(yǎng)和

35、周保）日常維護(hù)保養(yǎng)，一般分為：日保養(yǎng)和周保養(yǎng)，由操作工完成。養(yǎng)，由操作工完成。 2）一級(jí)保養(yǎng)：以操作工為主，維修工協(xié)助；）一級(jí)保養(yǎng)：以操作工為主，維修工協(xié)助； 3）二級(jí)保養(yǎng)：以維修工為主，操作工協(xié)助；）二級(jí)保養(yǎng)：以維修工為主，操作工協(xié)助；三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理2022-4-21455、設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)一定要按設(shè)備維修保養(yǎng)手、設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)一定要按設(shè)備維修保養(yǎng)手冊(cè)實(shí)施，嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程。冊(cè)實(shí)施，嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程。6、特種設(shè)備的維修保養(yǎng)必須嚴(yán)格執(zhí)行國家有、特種設(shè)備的維修保養(yǎng)必須嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，確保其安全、正常關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，確保其安全、

36、正常運(yùn)行和使用。運(yùn)行和使用。7、設(shè)備管理和使用部門要制定設(shè)備保養(yǎng)的考、設(shè)備管理和使用部門要制定設(shè)備保養(yǎng)的考核制度，并嚴(yán)格檢查考核。核制度，并嚴(yán)格檢查考核。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理2022-4-2146( (二）、設(shè)施設(shè)備的巡檢二）、設(shè)施設(shè)備的巡檢 設(shè)施設(shè)備的巡檢就是對(duì)設(shè)施設(shè)備有針對(duì)性的檢設(shè)施設(shè)備的巡檢就是對(duì)設(shè)施設(shè)備有針對(duì)性的檢查。設(shè)施設(shè)備巡檢時(shí)可以停機(jī)檢查，也可以隨機(jī)查。設(shè)施設(shè)備巡檢時(shí)可以停機(jī)檢查，也可以隨機(jī)檢查。設(shè)施設(shè)備的巡檢包括日常巡檢及計(jì)劃巡檢。檢查。設(shè)施設(shè)備的巡檢包括日常巡檢及計(jì)劃巡檢。1 1、設(shè)備的日常巡檢由操作人員隨機(jī)檢查。、設(shè)備的日常巡檢由操作人員

37、隨機(jī)檢查。日常巡檢內(nèi)容主要包括：日常巡檢內(nèi)容主要包括：運(yùn)行狀況及參數(shù)；運(yùn)行狀況及參數(shù)；安全保護(hù)裝置；安全保護(hù)裝置；易磨損的零部件；易磨損的零部件；易污染堵塞、需經(jīng)常清洗更換的部件；易污染堵塞、需經(jīng)常清洗更換的部件；在運(yùn)行中經(jīng)常要求調(diào)整的部位；在運(yùn)行中經(jīng)常要求調(diào)整的部位；在運(yùn)行中經(jīng)常出現(xiàn)不正常現(xiàn)象的部位。在運(yùn)行中經(jīng)常出現(xiàn)不正?，F(xiàn)象的部位。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理2022-4-21472、設(shè)備的計(jì)劃巡檢一般以專業(yè)維修人員為主，設(shè)備的計(jì)劃巡檢一般以專業(yè)維修人員為主，操作人員協(xié)助進(jìn)行。操作人員協(xié)助進(jìn)行。計(jì)劃巡檢內(nèi)容主要有：計(jì)劃巡檢內(nèi)容主要有：記錄設(shè)備的磨損情況，發(fā)現(xiàn)其他

38、異常情況；記錄設(shè)備的磨損情況，發(fā)現(xiàn)其他異常情況；需更換零部件；需更換零部件；確定修理的部位、部件及修理時(shí)間；確定修理的部位、部件及修理時(shí)間；安排檢修計(jì)劃。安排檢修計(jì)劃。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理2022-4-21483、物業(yè)設(shè)備的計(jì)劃?rùn)z修性維修保養(yǎng)、物業(yè)設(shè)備的計(jì)劃?rùn)z修性維修保養(yǎng)1）對(duì)在用設(shè)備，根據(jù)運(yùn)行規(guī)律及計(jì)劃點(diǎn)檢的結(jié)果可）對(duì)在用設(shè)備，根據(jù)運(yùn)行規(guī)律及計(jì)劃點(diǎn)檢的結(jié)果可以確定其檢修間隔期。以檢修間隔期為基礎(chǔ)，編以確定其檢修間隔期。以檢修間隔期為基礎(chǔ)，編制檢修計(jì)劃，對(duì)設(shè)備進(jìn)行預(yù)防性修理，這就是計(jì)制檢修計(jì)劃，對(duì)設(shè)備進(jìn)行預(yù)防性修理，這就是計(jì)劃性維修保養(yǎng)。劃性維修保養(yǎng)。2）根

39、據(jù)年計(jì)劃再制定月度維保計(jì)劃，按月實(shí)施，并）根據(jù)年計(jì)劃再制定月度維保計(jì)劃，按月實(shí)施，并認(rèn)真填寫維修保養(yǎng)任務(wù)（記錄）單，歸檔保存。認(rèn)真填寫維修保養(yǎng)任務(wù)（記錄）單，歸檔保存。按計(jì)劃實(shí)行預(yù)防性維修保養(yǎng)，可以在設(shè)備發(fā)生故按計(jì)劃實(shí)行預(yù)防性維修保養(yǎng)，可以在設(shè)備發(fā)生故障之前就對(duì)它進(jìn)行修理，使設(shè)備一直處于完好能障之前就對(duì)它進(jìn)行修理，使設(shè)備一直處于完好能用狀態(tài)。用狀態(tài)。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理2022-4-21494 4、物業(yè)設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)的意義、物業(yè)設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)的意義 通過科學(xué)有效的維修保養(yǎng)，可以保持設(shè)施設(shè)通過科學(xué)有效的維修保養(yǎng)，可以保持設(shè)施設(shè)備良好的技術(shù)狀態(tài)，使設(shè)備安全、高效運(yùn)行

40、，提備良好的技術(shù)狀態(tài)，使設(shè)備安全、高效運(yùn)行，提高設(shè)備的運(yùn)行效率，最大限度地滿足用戶需求；高設(shè)備的運(yùn)行效率，最大限度地滿足用戶需求；還可以有效延長(zhǎng)設(shè)備大、中修周期，甚至可以避還可以有效延長(zhǎng)設(shè)備大、中修周期，甚至可以避免設(shè)備大修，從而最大限度的降低設(shè)備壽命周期免設(shè)備大修，從而最大限度的降低設(shè)備壽命周期費(fèi)用，為業(yè)主創(chuàng)造價(jià)值，為社會(huì)創(chuàng)造效益，真正費(fèi)用，為業(yè)主創(chuàng)造價(jià)值，為社會(huì)創(chuàng)造效益，真正體現(xiàn)物業(yè)管理的社會(huì)價(jià)值。體現(xiàn)物業(yè)管理的社會(huì)價(jià)值。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理2022-4-2150（四）設(shè)施設(shè)備故障與事故管理（四）設(shè)施設(shè)備故障與事故管理1 1、設(shè)施設(shè)備故障及故障處理：、設(shè)

41、施設(shè)備故障及故障處理：（1 1）設(shè)施設(shè)備故障：設(shè)施設(shè)備或系統(tǒng)在使用）設(shè)施設(shè)備故障：設(shè)施設(shè)備或系統(tǒng)在使用過程中，因某種原因喪失了使用功能或降過程中，因某種原因喪失了使用功能或降低了效能時(shí)的狀態(tài)，稱為設(shè)施設(shè)備故障。低了效能時(shí)的狀態(tài)，稱為設(shè)施設(shè)備故障。（2 2）設(shè)施設(shè)備故障管理：為了減少和消滅故）設(shè)施設(shè)備故障管理：為了減少和消滅故障，必須了解、研究故障發(fā)生的宏觀規(guī)律，障，必須了解、研究故障發(fā)生的宏觀規(guī)律，分析故障形成的微觀規(guī)律，采取有效的措分析故障形成的微觀規(guī)律，采取有效的措施和方法，控制故障的發(fā)生，就是設(shè)施設(shè)施和方法，控制故障的發(fā)生，就是設(shè)施設(shè)備的故障管理。備的故障管理。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管

42、理三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理2022-4-2151（3）設(shè)施設(shè)備故障管理的重要性）設(shè)施設(shè)備故障管理的重要性1）可以提高生產(chǎn)效率和經(jīng)濟(jì)效率；）可以提高生產(chǎn)效率和經(jīng)濟(jì)效率；2）減少和消除事故，確保安全，有利于節(jié)能、）減少和消除事故，確保安全，有利于節(jié)能、環(huán)保；環(huán)保；3）改善設(shè)備技術(shù)狀況，延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命。）改善設(shè)備技術(shù)狀況，延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理2022-4-2152（4）設(shè)施設(shè)備故障全過程管理）設(shè)施設(shè)備故障全過程管理1）故障信息的收集：）故障信息的收集：A、收集方式：主要是操作、維修工人填寫故障信、收集方式：主要是操作、維修工人填寫故障信息表

43、，做到全面、準(zhǔn)確、可靠。息表，做到全面、準(zhǔn)確、可靠。B、收集的內(nèi)容：故障的時(shí)間、現(xiàn)象、部位、原因、收集的內(nèi)容：故障的時(shí)間、現(xiàn)象、部位、原因、性質(zhì)等。性質(zhì)等。2）故障信息的儲(chǔ)存、統(tǒng)計(jì)：可用人工統(tǒng)計(jì)儲(chǔ)存，最）故障信息的儲(chǔ)存、統(tǒng)計(jì)：可用人工統(tǒng)計(jì)儲(chǔ)存，最好是采用計(jì)算機(jī)儲(chǔ)存故障信息，開發(fā)管理軟件，好是采用計(jì)算機(jī)儲(chǔ)存故障信息，開發(fā)管理軟件，便于統(tǒng)計(jì)分析。便于統(tǒng)計(jì)分析。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理2022-4-21533）故障分析：）故障分析： 故障分類：故障分類： A、按故障發(fā)生狀態(tài)，可分為：突發(fā)性和漸發(fā)性、按故障發(fā)生狀態(tài)，可分為：突發(fā)性和漸發(fā)性故障；故障； B、按原因可分為：

44、設(shè)備固有的薄弱性、操作維、按原因可分為：設(shè)備固有的薄弱性、操作維護(hù)不良性和磨損老化性故障；護(hù)不良性和磨損老化性故障； C、按故障結(jié)果可分為：功能性和參數(shù)性故障；、按故障結(jié)果可分為：功能性和參數(shù)性故障； D、按危險(xiǎn)程度可分為：安全性和危險(xiǎn)性故障；、按危險(xiǎn)程度可分為：安全性和危險(xiǎn)性故障； E、按功能喪失程度可分為：部分喪失和完全喪失、按功能喪失程度可分為：部分喪失和完全喪失性故障。性故障。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理2022-4-21544）故障模式與故障機(jī)理分析）故障模式與故障機(jī)理分析 A、 故障模式，即故障特征。主要有：震動(dòng)、變故障模式，即故障特征。主要有：震動(dòng)、變

45、形、腐蝕、疲勞、破裂、滲漏、堵塞、發(fā)熱、燒形、腐蝕、疲勞、破裂、滲漏、堵塞、發(fā)熱、燒毀、各種絕緣、油質(zhì)材質(zhì)的劣化、噪聲、脫落、毀、各種絕緣、油質(zhì)材質(zhì)的劣化、噪聲、脫落、短路等。短路等。 B、故障機(jī)理：指誘發(fā)零件、部件、設(shè)備發(fā)生故、故障機(jī)理：指誘發(fā)零件、部件、設(shè)備發(fā)生故障的物理、化學(xué)和機(jī)械學(xué)的過程。障的物理、化學(xué)和機(jī)械學(xué)的過程。 C、故障應(yīng)力：是指由于工作條件、環(huán)境條件等方、故障應(yīng)力：是指由于工作條件、環(huán)境條件等方面的能量積累超過了設(shè)備零、部件所能承受的界面的能量積累超過了設(shè)備零、部件所能承受的界限。這些工作、環(huán)境條件稱為故障應(yīng)力。它是故限。這些工作、環(huán)境條件稱為故障應(yīng)力。它是故障發(fā)生的外力；在

46、外部應(yīng)力的作用下，對(duì)故障的障發(fā)生的外力；在外部應(yīng)力的作用下，對(duì)故障的抑制和誘發(fā)起著重要作用的是內(nèi)應(yīng)力。抑制和誘發(fā)起著重要作用的是內(nèi)應(yīng)力。 故障應(yīng)力、故障機(jī)理、故障模式是密切相關(guān)的。故障應(yīng)力、故障機(jī)理、故障模式是密切相關(guān)的。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理2022-4-21555）故障分析的方法：根據(jù)計(jì)算機(jī)收集、匯總、）故障分析的方法：根據(jù)計(jì)算機(jī)收集、匯總、統(tǒng)計(jì)結(jié)果，分析故障頻率、故障強(qiáng)度率，統(tǒng)計(jì)結(jié)果，分析故障頻率、故障強(qiáng)度率，可采用直方圖、因果圖等方法，全面分析可采用直方圖、因果圖等方法，全面分析故障機(jī)理、原因，找出故障規(guī)律，提出對(duì)故障機(jī)理、原因，找出故障規(guī)律，提出對(duì)策

47、。策。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理2022-4-21566 6）故障處理：）故障處理： 故障處理是在故障分析的基礎(chǔ)上，根據(jù)故障原因故障處理是在故障分析的基礎(chǔ)上，根據(jù)故障原因和性質(zhì)，提出對(duì)策，暫時(shí)地或較長(zhǎng)時(shí)間的排除故和性質(zhì)，提出對(duì)策，暫時(shí)地或較長(zhǎng)時(shí)間的排除故障。處理方法主要有：障。處理方法主要有： A A、重復(fù)性故障、重復(fù)性故障采用項(xiàng)目修理、改裝、改造的采用項(xiàng)目修理、改裝、改造的方法；方法； B B、多發(fā)性故障、多發(fā)性故障采用大修、更新或報(bào)廢的方法；采用大修、更新或報(bào)廢的方法； C C、對(duì)于先天不足造成的故障、對(duì)于先天不足造成的故障采用技術(shù)改造或采用技術(shù)改造或更換元器

48、件的方法；更換元器件的方法； D D、因操作不良造成的故障、因操作不良造成的故障應(yīng)通過員工技術(shù)培應(yīng)通過員工技術(shù)培訓(xùn)來解決。訓(xùn)來解決。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理2022-4-21572 2、設(shè)施設(shè)備事故管理、設(shè)施設(shè)備事故管理（1 1）設(shè)施設(shè)備事故及其類別：設(shè)施設(shè)備故障所造）設(shè)施設(shè)備事故及其類別：設(shè)施設(shè)備故障所造成的停機(jī)時(shí)間或修理費(fèi)用達(dá)到規(guī)定限額者為設(shè)施成的停機(jī)時(shí)間或修理費(fèi)用達(dá)到規(guī)定限額者為設(shè)施設(shè)備事故。其分類如下：設(shè)備事故。其分類如下：1 1）一般事故：修理費(fèi)用一般設(shè)備在）一般事故：修理費(fèi)用一般設(shè)備在50050005005000元，元，重要設(shè)備重要設(shè)備1000100

49、00100010000元，造成停電、停水、停氣、元，造成停電、停水、停氣、停冷（暖）停冷（暖）10301030分時(shí)，為一般事故。分時(shí)，為一般事故。2 2）重大事故：修理費(fèi)用一般設(shè)備在）重大事故：修理費(fèi)用一般設(shè)備在50005000元以上，元以上，重要設(shè)備重要設(shè)備1000010000元以上，造成停電、停水、停氣、元以上，造成停電、停水、停氣、停冷（暖）停冷（暖）3030分以上時(shí)，為重大事故。分以上時(shí)，為重大事故。3 3）特大事故：修理費(fèi)用一般設(shè)備在）特大事故：修理費(fèi)用一般設(shè)備在1010萬元以上，萬元以上，或造成停電、停水、停氣、停冷（暖）兩天以上或造成停電、停水、停氣、停冷（暖）兩天以上時(shí)，為特大

50、事故。時(shí)，為特大事故。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理2022-4-2158（2 2）設(shè)施設(shè)備事故的性質(zhì)：）設(shè)施設(shè)備事故的性質(zhì)：1 1）責(zé)任事故：由于人為原因造成的事故，稱）責(zé)任事故：由于人為原因造成的事故，稱責(zé)任事故。責(zé)任事故。2 2）質(zhì)量事故：因設(shè)備的設(shè)計(jì)制造、維修質(zhì)量）質(zhì)量事故：因設(shè)備的設(shè)計(jì)制造、維修質(zhì)量不良和安裝、調(diào)試不當(dāng)引起的事故。不良和安裝、調(diào)試不當(dāng)引起的事故。3 3）自然事故：因各種自然災(zāi)害造成的事故。）自然事故：因各種自然災(zāi)害造成的事故。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理2022-4-2159（3）設(shè)施設(shè)備事故的調(diào)查分析及處理：）設(shè)

51、施設(shè)備事故的調(diào)查分析及處理：1）設(shè)施設(shè)備事故發(fā)生后，應(yīng)立即切斷電源、水源、）設(shè)施設(shè)備事故發(fā)生后，應(yīng)立即切斷電源、水源、氣源，采取有效措施防止事態(tài)擴(kuò)大，盡力減少損氣源，采取有效措施防止事態(tài)擴(kuò)大，盡力減少損失，保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，逐級(jí)上報(bào)，及時(shí)進(jìn)行調(diào)查、分析失，保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，逐級(jí)上報(bào)，及時(shí)進(jìn)行調(diào)查、分析和處理。和處理。A、事故的分析要客觀、全面、實(shí)事求是。、事故的分析要客觀、全面、實(shí)事求是。B、事故的處理要遵循、事故的處理要遵循“三不放過三不放過”的原則，即：的原則，即：a、事故原因分析不清、事故原因分析不清不放過；不放過；b、事故責(zé)任者和群眾未受到教育、事故責(zé)任者和群眾未受到教育不放過；不放過；c、沒有防范措

52、施、沒有防范措施不放過。不放過。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理2022-4-2160C、設(shè)施設(shè)備事故損失的計(jì)算：、設(shè)施設(shè)備事故損失的計(jì)算： 事故損失費(fèi)事故損失費(fèi)=停產(chǎn)損失費(fèi)停產(chǎn)損失費(fèi)+修理費(fèi)修理費(fèi)D、設(shè)施設(shè)備事故報(bào)告及原始資料：、設(shè)施設(shè)備事故報(bào)告及原始資料： 發(fā)生設(shè)施設(shè)備事故的單位或部門應(yīng)在三日發(fā)生設(shè)施設(shè)備事故的單位或部門應(yīng)在三日內(nèi)認(rèn)真填寫事故報(bào)告單，上報(bào)設(shè)施設(shè)備管理部?jī)?nèi)認(rèn)真填寫事故報(bào)告單，上報(bào)設(shè)施設(shè)備管理部門。并按有關(guān)規(guī)定上報(bào)。事故處理和修復(fù)后應(yīng)門。并按有關(guān)規(guī)定上報(bào)。事故處理和修復(fù)后應(yīng)填寫記錄，計(jì)算維修費(fèi)，和原始資料歸檔保存，填寫記錄，計(jì)算維修費(fèi)，和原始資料歸檔保存

53、，并統(tǒng)計(jì)上報(bào)。并統(tǒng)計(jì)上報(bào)。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理2022-4-2161（五）、設(shè)施設(shè)備的潤(rùn)滑管理（五）、設(shè)施設(shè)備的潤(rùn)滑管理1 1、機(jī)械設(shè)備在使用過程中，磨損是機(jī)械設(shè)備、機(jī)械設(shè)備在使用過程中，磨損是機(jī)械設(shè)備失效最主要的原因之一。保持其良好的潤(rùn)失效最主要的原因之一。保持其良好的潤(rùn)滑條件是其正常運(yùn)轉(zhuǎn)的基本條件。滑條件是其正常運(yùn)轉(zhuǎn)的基本條件。2 2、設(shè)備潤(rùn)滑是設(shè)備管理和維護(hù)工作中極其重、設(shè)備潤(rùn)滑是設(shè)備管理和維護(hù)工作中極其重要的組成部分和關(guān)鍵環(huán)節(jié)。合理的潤(rùn)滑設(shè)要的組成部分和關(guān)鍵環(huán)節(jié)。合理的潤(rùn)滑設(shè)備，可以使設(shè)備經(jīng)常處于良好的潤(rùn)滑狀態(tài)。備，可以使設(shè)備經(jīng)常處于良好的潤(rùn)滑狀態(tài)。

54、相反，設(shè)備潤(rùn)滑不良，導(dǎo)致設(shè)備出現(xiàn)故障，相反，設(shè)備潤(rùn)滑不良，導(dǎo)致設(shè)備出現(xiàn)故障，甚至破壞設(shè)備的精度和性能。搞好設(shè)備的甚至破壞設(shè)備的精度和性能。搞好設(shè)備的潤(rùn)滑的關(guān)鍵是抓好設(shè)備潤(rùn)滑的管理工作。潤(rùn)滑的關(guān)鍵是抓好設(shè)備潤(rùn)滑的管理工作。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理2022-4-21623 3、設(shè)備潤(rùn)滑管理的目的和任務(wù)、設(shè)備潤(rùn)滑管理的目的和任務(wù)（1 1）潤(rùn)滑管理的意義）潤(rùn)滑管理的意義1 1）設(shè)備潤(rùn)滑是防止和延長(zhǎng)零件磨損和其他形式）設(shè)備潤(rùn)滑是防止和延長(zhǎng)零件磨損和其他形式失效的重要手段之一。潤(rùn)滑管理是設(shè)備工程的失效的重要手段之一。潤(rùn)滑管理是設(shè)備工程的重要內(nèi)容之一。重要內(nèi)容之一。2 2）潤(rùn)

55、滑在機(jī)械傳動(dòng)中和設(shè)備保養(yǎng)中均起著重要）潤(rùn)滑在機(jī)械傳動(dòng)中和設(shè)備保養(yǎng)中均起著重要作用，潤(rùn)滑能夠影響到設(shè)備性能、精度和壽命。作用，潤(rùn)滑能夠影響到設(shè)備性能、精度和壽命。對(duì)在用的設(shè)備，按技術(shù)規(guī)范的要求，正確選用對(duì)在用的設(shè)備，按技術(shù)規(guī)范的要求，正確選用潤(rùn)滑材料，并按規(guī)定的潤(rùn)滑時(shí)間、部位、數(shù)量潤(rùn)滑材料，并按規(guī)定的潤(rùn)滑時(shí)間、部位、數(shù)量進(jìn)行潤(rùn)滑，以降低摩擦、減少磨損，從而保證進(jìn)行潤(rùn)滑，以降低摩擦、減少磨損，從而保證設(shè)備正常運(yùn)行、延長(zhǎng)設(shè)備壽命、降低能耗、防設(shè)備正常運(yùn)行、延長(zhǎng)設(shè)備壽命、降低能耗、防止污染，以達(dá)到提高經(jīng)濟(jì)效益的目的。止污染，以達(dá)到提高經(jīng)濟(jì)效益的目的。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

56、管理2022-4-2163（2）設(shè)備潤(rùn)滑：將具有潤(rùn)滑性能的物質(zhì)施入機(jī)器中）設(shè)備潤(rùn)滑：將具有潤(rùn)滑性能的物質(zhì)施入機(jī)器中做相對(duì)運(yùn)動(dòng)的零件的接觸面上，以減少接觸表面做相對(duì)運(yùn)動(dòng)的零件的接觸面上，以減少接觸表面的摩擦、降低磨損的技術(shù)方式，稱為設(shè)備潤(rùn)滑。的摩擦、降低磨損的技術(shù)方式，稱為設(shè)備潤(rùn)滑。 （3）摩擦學(xué)：潤(rùn)滑與摩擦、磨損有著密切的關(guān)系。）摩擦學(xué)：潤(rùn)滑與摩擦、磨損有著密切的關(guān)系。人們把研究相互作用的表面作相對(duì)運(yùn)動(dòng)時(shí)所產(chǎn)生人們把研究相互作用的表面作相對(duì)運(yùn)動(dòng)時(shí)所產(chǎn)生的摩擦、磨損和進(jìn)行潤(rùn)滑這三個(gè)方面有機(jī)的結(jié)合的摩擦、磨損和進(jìn)行潤(rùn)滑這三個(gè)方面有機(jī)的結(jié)合起來，稱為摩擦學(xué)。起來，稱為摩擦學(xué)。（4）潤(rùn)滑的作用一般可歸

57、結(jié)為：控制摩擦、減少磨）潤(rùn)滑的作用一般可歸結(jié)為：控制摩擦、減少磨損、降溫冷卻、可防止摩擦面銹蝕、沖洗作用、損、降溫冷卻、可防止摩擦面銹蝕、沖洗作用、密封作用、減振作用（阻尼振動(dòng)）等。密封作用、減振作用（阻尼振動(dòng)）等。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理2022-4-2164（5）搞好設(shè)備潤(rùn)滑就能保證）搞好設(shè)備潤(rùn)滑就能保證：1）維持設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)，防止事故發(fā)生，降低）維持設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)，防止事故發(fā)生，降低維修費(fèi)用；維修費(fèi)用；2）降低摩擦阻力，改善摩擦條件，提高傳動(dòng)）降低摩擦阻力，改善摩擦條件，提高傳動(dòng)效率，節(jié)約能源；效率，節(jié)約能源；3）減少機(jī)件磨損，延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命；）減少機(jī)件磨

58、損，延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命；4）減少腐蝕，減輕振動(dòng)，降低溫度，防止拉）減少腐蝕，減輕振動(dòng)，降低溫度，防止拉傷和咬合，提高設(shè)備的可靠性。傷和咬合，提高設(shè)備的可靠性。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理2022-4-2165（6）合理潤(rùn)滑的基本要求：）合理潤(rùn)滑的基本要求：1）根據(jù)摩擦副的工作條件和作用性質(zhì)選用適當(dāng)?shù)模└鶕?jù)摩擦副的工作條件和作用性質(zhì)選用適當(dāng)?shù)臐?rùn)滑材料；潤(rùn)滑材料；2）確定正確的潤(rùn)滑方式和潤(rùn)滑方法，設(shè)計(jì)合理的）確定正確的潤(rùn)滑方式和潤(rùn)滑方法，設(shè)計(jì)合理的潤(rùn)滑裝置和潤(rùn)滑系統(tǒng)；潤(rùn)滑裝置和潤(rùn)滑系統(tǒng)；3）嚴(yán)格保證潤(rùn)滑劑和潤(rùn)滑部位的清潔；）嚴(yán)格保證潤(rùn)滑劑和潤(rùn)滑部位的清潔；4）保證供應(yīng)適當(dāng)

59、的潤(rùn)滑劑，防止缺油和漏油；）保證供應(yīng)適當(dāng)?shù)臐?rùn)滑劑，防止缺油和漏油；5）適時(shí)清潔換油，既保證潤(rùn)滑又要節(jié)省潤(rùn)滑材料。）適時(shí)清潔換油，既保證潤(rùn)滑又要節(jié)省潤(rùn)滑材料。 為保證上述要求，必須搞好潤(rùn)滑管理，實(shí)施為保證上述要求，必須搞好潤(rùn)滑管理，實(shí)施合理的潤(rùn)滑管理制度。合理的潤(rùn)滑管理制度。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理2022-4-2166（7 7）潤(rùn)滑管理的目的和任務(wù)）潤(rùn)滑管理的目的和任務(wù) 1 1）潤(rùn)滑的目的：控制設(shè)備摩擦、減少和消除設(shè)備）潤(rùn)滑的目的：控制設(shè)備摩擦、減少和消除設(shè)備磨損的一系列技術(shù)方法和組織方法，稱為設(shè)備潤(rùn)磨損的一系列技術(shù)方法和組織方法，稱為設(shè)備潤(rùn)滑管理。其目的是：滑

60、管理。其目的是： A A 、給設(shè)備以正確潤(rùn)滑，減少和消除設(shè)備磨損，、給設(shè)備以正確潤(rùn)滑，減少和消除設(shè)備磨損，延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命；延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命； B B 、保證設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)，防止發(fā)生設(shè)備事故或降、保證設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)，防止發(fā)生設(shè)備事故或降低設(shè)備性能；低設(shè)備性能； C C 、減少摩擦阻力，降低動(dòng)能消耗；、減少摩擦阻力，降低動(dòng)能消耗； D D、 提高設(shè)備的生產(chǎn)效率和產(chǎn)品加工精度；提高設(shè)備的生產(chǎn)效率和產(chǎn)品加工精度； E E 、合理潤(rùn)滑，節(jié)約用油，避免浪費(fèi)。、合理潤(rùn)滑，節(jié)約用油，避免浪費(fèi)。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理2022-4-21672）潤(rùn)滑管理的基本任務(wù)是：）潤(rùn)滑管理的基本