房地產(chǎn)教育培訓(xùn)

1、Research 2006-10-31房地產(chǎn)專題報(bào)告投資規(guī)劃部投資規(guī)劃部b 教育培訓(xùn)系列報(bào)告Research Page 1房地產(chǎn)專題報(bào)告目 錄一、一、 報(bào)報(bào) 告告 進(jìn)進(jìn) 度度 計(jì)計(jì) 劃劃二、二、 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)三、三、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程四、四、 房地產(chǎn)法律法規(guī)房地產(chǎn)法律法規(guī)五、五、 房地產(chǎn)稅法介紹房地產(chǎn)稅法介紹六、六、 Research Page 2房地產(chǎn)專題報(bào)告時(shí)間時(shí)間主題主題重點(diǎn)摘要重點(diǎn)摘要報(bào)告人報(bào)告人協(xié)助人協(xié)助人2006-11-1房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)1.大陸房地產(chǎn)制度2.專業(yè)術(shù)語(yǔ)all2006-11-8房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程介紹1.公部門(mén)審批2.私部門(mén)操作all2006-11

2、-15房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)法規(guī)介紹1.規(guī)劃2.建筑3.金融all2006-11-22房地產(chǎn)稅法實(shí)務(wù)介紹1.所得稅2.營(yíng)業(yè)稅3.增值稅4.其他all2006-11-29商業(yè)地產(chǎn)入門(mén)1.何謂商業(yè)地產(chǎn)2.零售業(yè)專業(yè)術(shù)語(yǔ)all2006-12-6商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研方法1.調(diào)研內(nèi)容2.經(jīng)驗(yàn)分享all2006-12-13經(jīng)濟(jì)指標(biāo)介紹與說(shuō)明1.常用經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2.經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如何應(yīng)用3.實(shí)例分析all2006-12-20市場(chǎng)定位與差異化分析1.如何尋找差異化2.市場(chǎng)定位方法3.市場(chǎng)定位內(nèi)容4.實(shí)例分析all2006-12-272006大陸商業(yè)地產(chǎn)回顧1.重要大事記2.宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析3.區(qū)域比較分析4.重要實(shí)例分析all一、進(jìn)度

3、計(jì)劃Research Page 3房地產(chǎn)專題報(bào)告二、基礎(chǔ)知識(shí)u 全民所有制：所有權(quán)屬于國(guó)家代表的全體人民，具體由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使；u 集體所有制：村農(nóng)民集體； 村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體； 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體。一、中國(guó)大陸現(xiàn)行土地制度全部土地都為社會(huì)主義公有制社會(huì)主義公有制全民所有制（國(guó)有土地）集體所有制（集體土地）Research Page 4房地產(chǎn)專題報(bào)告一、中國(guó)大陸現(xiàn)行土地制度u 國(guó)有土地使用權(quán)出讓國(guó) 家土地使用者土地使用權(quán)(一定年限)土地使用權(quán)出讓金(提前支付) 土地使用權(quán)出讓(土地一級(jí)市場(chǎng))由國(guó)家壟斷。 只擁有土地使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)。u 國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式u招標(biāo)方式u

4、拍賣(mài)方式u協(xié)議方式u掛牌方式u 國(guó)有土地使用權(quán)出讓年限u居住用地：70年u工業(yè)用地：50年u教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地：50年u綜合或其它用地：50年u商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地：40年二、基礎(chǔ)知識(shí)Research Page 5房地產(chǎn)專題報(bào)告二、相關(guān)專業(yè)術(shù)語(yǔ)類別類別代號(hào)代號(hào)類別名稱類別名稱范范 圍圍R居住用地居住小區(qū)，居住街坊、居住組團(tuán)和單位生活區(qū)等各種類型的成片或零星的用地C公共設(shè)施用地居住區(qū)及居住區(qū)級(jí)以上的行政、商業(yè)金融、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及科研設(shè)計(jì)等機(jī)構(gòu)和設(shè)施的用地，不包括居住用地中的公共服務(wù)設(shè)施用地M工業(yè)用地工礦企業(yè)的生產(chǎn)車間、庫(kù)房及其附屬設(shè)施等用地。包括專用的鐵路、碼頭和道路等用

5、地，不包括露天礦用地，該用地應(yīng)歸入水域和其它用地（E） W倉(cāng)儲(chǔ)用地倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)的庫(kù)房、堆場(chǎng)和包裝加工車間及其附屬設(shè)施等用地TS交通道路廣場(chǎng)用地鐵路、公路、管道運(yùn)輸、港口和機(jī)場(chǎng)等城市對(duì)外交通運(yùn)輸及其附屬設(shè)施等用地；市級(jí)、區(qū)級(jí)和居住區(qū)級(jí)的道路、廣場(chǎng)和停車場(chǎng)等用地U市政公用設(shè)施用地市級(jí)、區(qū)級(jí)和居住區(qū)級(jí)的市政公用設(shè)施用地，包括其建筑物、構(gòu)筑物及管理維修設(shè)施等用地G綠地市級(jí)、區(qū)級(jí)和居住區(qū)級(jí)的公共綠地及生產(chǎn)防護(hù)綠地，不包括專用綠地、園地和林地E水域和其它用地除以上各大類用地之外的用地u 城市用地二、基礎(chǔ)知識(shí)Research Page 6房地產(chǎn)專題報(bào)告二、基礎(chǔ)知識(shí)Research Page 7房地產(chǎn)專題報(bào)告二、

6、基礎(chǔ)知識(shí)u 建筑術(shù)語(yǔ)二、相關(guān)專業(yè)術(shù)語(yǔ)u 建筑用地面積u 總建筑面積u 建筑密度（建筑覆蓋率 ）u 容積率 建筑或建筑群實(shí)際占用的土地面積,包括室外工程(如綠化、道路、停車場(chǎng)等)的面積,其形狀和大小由建筑紅線加以控制。 總建筑面積是指小區(qū)內(nèi)住宅、公建、人防地下室面積總和。 一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。它反映土地利用情況和經(jīng)濟(jì)性的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),即容積率越大,土地利用程度越高。 用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率(%),它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。Research Page 8房地產(chǎn)專題報(bào)告二、基礎(chǔ)知識(shí)u 建筑術(shù)語(yǔ)二、相關(guān)專業(yè)術(shù)語(yǔ)u 用地紅線u 道路紅

7、線 經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)依法確認(rèn)的建設(shè)用地范圍邊界線。 道路用地和兩例建筑用地的分界線，紅線內(nèi)包括車行道、步行道、綠化帶和分隔帶。寬度根據(jù)要求變化，以滿足交通、綠化、通風(fēng)日照、建筑景況和地下管線的要求。 u 建筑紅線 建筑紅線是指建筑物的外立面所不能超出的界線。建筑紅線可與道路紅線重合,一般在新城市中常使建筑紅線退于道路紅線之后,以便騰出用地,改善或美化環(huán)境,取得良好的效果。 Research Page 9房地產(chǎn)專題報(bào)告二、基礎(chǔ)知識(shí)u 建筑術(shù)語(yǔ)二、相關(guān)專業(yè)術(shù)語(yǔ)u 房屋層數(shù)u 層高u 建筑高度u 凈高 房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪0以上計(jì)算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)

8、層高在2.20m以上（不含2.20m）的，計(jì)算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計(jì)層數(shù)。 層高是指房產(chǎn)高度以層為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。 凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。 建筑物室外地面至其檐口或屋面面層的高度。屋頂上的水箱間、電梯機(jī)房、排煙機(jī)房和樓梯出口小間等不計(jì)入建筑高度。u 建筑間距 兩棟建筑物或構(gòu)筑物外墻之間的水平距離。建筑間距主要根據(jù)所在地區(qū)的日照、通風(fēng)、采光、消防安全等方面的因素綜合考慮確定 Re

9、search Page 10房地產(chǎn)專題報(bào)告二、基礎(chǔ)知識(shí)u 建筑術(shù)語(yǔ)二、相關(guān)專業(yè)術(shù)語(yǔ)u 低層建筑u 多層建筑u 小高層建筑（非規(guī)范性）u 高層建筑 高度小于或等于10米的建筑。低層居住建筑為一層至三層。 高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多層住宅為四層至六層。 高度大于24米的建筑。中高層住宅為七至九層，高層住宅為十層及以上。 介于多層及高層之間，一般指7-18層之間的建筑。u 點(diǎn)式（塔式）建筑 指建筑平面外廓基本成矩形,其長(zhǎng)邊與短邊之比小于2的建筑。u 板式建筑 指建筑平面外廓基本成矩形,其長(zhǎng)邊與短邊之比大于或等于2的建筑,并且短邊長(zhǎng)度小于或等于16米。Research Page 11房

10、地產(chǎn)專題報(bào)告二、基礎(chǔ)知識(shí)u 建筑術(shù)語(yǔ)二、相關(guān)專業(yè)術(shù)語(yǔ)u 復(fù)式u 躍式u 錯(cuò)層 一個(gè)住宅占兩個(gè)樓層一個(gè)住宅占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層，一般在首層安排起居室、廚房。餐廳、衛(wèi)生間等。 是一層住宅但較普通住宅高是一層住宅但較普通住宅高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書(shū)房等用樓梯聯(lián)系上下，其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。 是一套房子不處于同一平面是一套房子不處于同一平面，即房?jī)?nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽(yáng)臺(tái)處于幾個(gè)高度不同的平面上。錯(cuò)層住宅的面積計(jì)算方法參照平面住宅面積計(jì)算。 Research Page 12房地產(chǎn)專題報(bào)告土地出讓方式一、取得國(guó)有土地使用權(quán)一、取得國(guó)有土地使用權(quán)國(guó)有

11、土地使用權(quán)國(guó)有土地使用權(quán)1. 出讓方式出讓方式2. 劃拔方式劃拔方式（1）招）招 標(biāo)標(biāo)（2）拍）拍 賣(mài)賣(mài)（3）掛）掛 牌牌（4）協(xié)）協(xié) 議議3. 承租方式承租方式Research Page 13房地產(chǎn)專題報(bào)告 辦理土地登記辦理土地登記 核發(fā)核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)交付土地交付土地 發(fā)布出讓公告發(fā)布出讓公告 編制出讓文件編制出讓文件地價(jià)評(píng)估地價(jià)評(píng)估確定出讓底價(jià)確定出讓底價(jià)編制、確定編制、確定出讓方案出讓方案 公布出讓計(jì)劃公布出讓計(jì)劃確定供地方式確定供地方式 簽訂出讓合同簽訂出讓合同公布結(jié)果公布結(jié)果招招 標(biāo)標(biāo)拍拍 賣(mài)賣(mài)掛掛 牌牌協(xié)協(xié) 議議 招拍掛實(shí)施招拍掛實(shí)施土地出讓方式(1)(2)(3)

12、(4)(5)(7)(8)(9) 申請(qǐng)及資格審查申請(qǐng)及資格審查(6)(10)二、國(guó)有土地使用權(quán)出讓流程二、國(guó)有土地使用權(quán)出讓流程Research Page 14房地產(chǎn)專題報(bào)告土地出讓方式招招 標(biāo)標(biāo)u 招標(biāo)方式概念指土地所有者（出讓人）向多方土地使用者（投標(biāo)者）發(fā)出，通過(guò)各投標(biāo)者的競(jìng)爭(zhēng)，來(lái)確定土地使用權(quán)受讓人的方式。u 招標(biāo)流程評(píng)標(biāo)評(píng)標(biāo)出讓人出讓人確定標(biāo)的及標(biāo)底確定標(biāo)的及標(biāo)底投標(biāo)人投標(biāo)人投標(biāo)投標(biāo)出讓人、投標(biāo)人出讓人、投標(biāo)人開(kāi)標(biāo)開(kāi)標(biāo)評(píng)標(biāo)小組評(píng)標(biāo)小組確定中標(biāo)人確定中標(biāo)人對(duì)能夠招標(biāo)文件中規(guī)定的，或者能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求的投標(biāo)人，應(yīng)當(dāng)確定為中標(biāo)人。 Research Page 15房地產(chǎn)專題報(bào)告土

13、地出讓方式拍拍 賣(mài)賣(mài)u 拍賣(mài)方式概念按照指定時(shí)間、地點(diǎn)，在公開(kāi)場(chǎng)所出讓方用將土地使用權(quán)拍賣(mài)給（競(jìng)買(mǎi)人 ）。u 拍賣(mài)流程（一）主持人點(diǎn)算競(jìng)買(mǎi)人；（二）主持人介紹拍賣(mài)宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求和其他有關(guān)事項(xiàng)；（三）主持人宣布起叫價(jià)和增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度。沒(méi)有底價(jià)的，應(yīng)當(dāng)明確提示；（四）主持人報(bào)出起叫價(jià)；（五）競(jìng)買(mǎi)人舉牌應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)；（六）主持人確認(rèn)該應(yīng)價(jià)后繼續(xù)競(jìng)價(jià)；（七）主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價(jià)而沒(méi)有再應(yīng)價(jià)的，主持人落槌表示拍賣(mài)成交；（八）主持人宣布最高應(yīng)價(jià)者為競(jìng)得人。 Research Page 16房地產(chǎn)專題報(bào)告土地出讓方式掛掛 牌牌u 掛牌方式概念出讓人發(fā)布，按公告規(guī)定的期限

14、將擬定出讓宗地的交易條件在指定的土地交易所掛牌公告，接受競(jìng)買(mǎi)人的報(bào)價(jià)并，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出讓結(jié)果確定土地使用者。u 掛牌流程接受新報(bào)價(jià)接受新報(bào)價(jià)出讓人出讓人宗地信息掛牌公布宗地信息掛牌公布競(jìng)買(mǎi)人競(jìng)買(mǎi)人報(bào)價(jià)報(bào)價(jià)出讓人出讓人更新掛牌價(jià)格更新掛牌價(jià)格出讓人出讓人確定競(jìng)得人確定競(jìng)得人掛牌起始日掛牌起始日掛牌截止日掛牌截止日掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交：（一）在掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)競(jìng)買(mǎi)人報(bào)價(jià)，且報(bào)價(jià)高于底價(jià)，并符合其他條件的，掛牌成交；（二）在掛牌期限內(nèi)有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買(mǎi)人報(bào)價(jià)的，出價(jià)最高者為競(jìng)得人；報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)單者為競(jìng)得人，但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外；（三）在掛牌期限內(nèi)無(wú)應(yīng)價(jià)者或

15、者競(jìng)買(mǎi)人的報(bào)價(jià)均低于底價(jià)或均不符合其他條件的，掛牌不成交。在掛牌期限截止時(shí)仍有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買(mǎi)人要求報(bào)價(jià)的，出讓人應(yīng)當(dāng)對(duì)掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)在掛牌期限截止時(shí)仍有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買(mǎi)人要求報(bào)價(jià)的，出讓人應(yīng)當(dāng)對(duì)掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，出價(jià)最高者為競(jìng)得人。 Research Page 17房地產(chǎn)專題報(bào)告土地出讓方式協(xié)協(xié) 議議u 協(xié)議方式概念指政府作為土地所有者（出讓方）與選定的受讓方磋商用地條件及價(jià)款，達(dá)成協(xié)議并簽訂土地使用權(quán)出讓合同，有償出讓土地使用權(quán)的行為。 劃劃 拔拔u 劃拔方式概念指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交其使用，或者將土地?zé)o償交給土地使用者

16、的行為。Research Page 18房地產(chǎn)專題報(bào)告三、出讓方式的適用范圍三、出讓方式的適用范圍出讓方式出讓方式劃拔方式劃拔方式招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌協(xié)議協(xié)議1經(jīng)營(yíng)性用地以經(jīng)營(yíng)性用地以( (商業(yè)、旅游、商品住商業(yè)、旅游、商品住宅等宅等) )及有競(jìng)爭(zhēng)要求的工業(yè)用地；及有競(jìng)爭(zhēng)要求的工業(yè)用地；1經(jīng)營(yíng)性用地以外用途的土地，同一宗地只有一個(gè)意向用地者的1國(guó)家機(jī)關(guān)、軍事用地2同一宗地有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用同一宗地有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者；地者；2原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請(qǐng)協(xié)議出讓2城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)用地3劃撥土地使用權(quán)改變用途或轉(zhuǎn)讓，收回土地使用權(quán)，實(shí)行招拍掛出讓的；3劃撥土地使用

17、權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓3國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通等項(xiàng)目用地4出讓土地使用權(quán)改變用途4出讓土地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期4法律法規(guī)規(guī)定的其它用地5法律法規(guī)規(guī)定的其它用地5法律法規(guī)規(guī)定的其它用地異同有償使用，需要簽定合同有償有償使用，需要簽定合同少量費(fèi)用(補(bǔ)償、安置）或無(wú)償有期限限制有期限限制一般無(wú)期限限制Research Page 19房地產(chǎn)專題報(bào)告土地出讓方式四、招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌的異同四、招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌的異同招招 標(biāo)標(biāo) 拍拍 賣(mài)賣(mài)掛掛 牌牌交易場(chǎng)所交易場(chǎng)所指定地點(diǎn)拍賣(mài)行土地交易場(chǎng)所交易方式交易方式一次報(bào)價(jià)多次報(bào)價(jià)多次報(bào)價(jià)持續(xù)時(shí)間持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)短長(zhǎng)復(fù)雜程度復(fù)雜程度需要制作標(biāo)書(shū)十分復(fù)雜不復(fù)雜一般衡量指標(biāo)衡量指

18、標(biāo)價(jià)格及指定的技術(shù)等其它條件價(jià)格價(jià)格適用范圍適用范圍具備其他綜合目標(biāo)或特定的社會(huì)、公益建設(shè)條件土地用途無(wú)特別限制及要求土地用途無(wú)特別限制及要求Research Page 20房地產(chǎn)專題報(bào)告三、開(kāi)三、開(kāi) 發(fā)發(fā) 流流 程程Research Page 21房地產(chǎn)專題報(bào)告三、開(kāi)發(fā)流程1.市場(chǎng)條件判斷2.項(xiàng)目位置選擇1.確定開(kāi)發(fā)方案2.編制可行性研究報(bào)告1.1.辦理辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證2.2.領(lǐng)取領(lǐng)取國(guó)有土地使用證國(guó)有土地使用證1.1.領(lǐng)取領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證2.2.領(lǐng)取領(lǐng)取建設(shè)工程施工許可證建設(shè)工程施工許可證1.招標(biāo):尋找施工單位3.開(kāi)工建設(shè)1.1.領(lǐng)取領(lǐng)取商品

19、房銷售許可證商品房銷售許可證選選 址址立立 項(xiàng)項(xiàng)取得土地取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)工建設(shè)開(kāi)工建設(shè)竣工驗(yàn)收竣工驗(yàn)收Research Page 22房地產(chǎn)專題報(bào)告建建設(shè)設(shè)用用地地規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證三、開(kāi)發(fā)流程房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程可以用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程可以用“五證五證”的取得來(lái)貫穿的取得來(lái)貫穿商商品品房房銷銷售售許許可可證證建建筑筑工工程程施施工工許許可可證證建建設(shè)設(shè)工工程程規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證國(guó)國(guó)有有土土地地使使用用證證一一二二三三四四五五圖片暫缺Research Page 23房地產(chǎn)專題報(bào)告三、開(kāi)發(fā)流程證件解釋建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證是建設(shè)單位在向土地管理部門(mén)申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)

20、劃行政主管部門(mén)確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。國(guó)有土地使用證國(guó)有土地使用證是證明土地使用者(單位或個(gè)人)使用國(guó)有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。Research Page 24房地產(chǎn)專題報(bào)告規(guī)劃局建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)國(guó)土局土地掛牌拍賣(mài)手續(xù)地震局建設(shè)工程抗震設(shè)防要求審批環(huán)保局建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)審批其他相關(guān)部門(mén)（水利、交通、人防、供排水、文保、氣象等相關(guān)意見(jiàn)）申報(bào)材料：1、機(jī)構(gòu)代碼證副本、代碼（首次申報(bào)）；2、申請(qǐng)表；3、意向性批文、項(xiàng)目建議書(shū)或選址申請(qǐng)；4、現(xiàn)勢(shì)原件地形圖2份；5、其它相關(guān)材料；申報(bào)材料：提供計(jì)委、規(guī)劃、土地部門(mén)相關(guān)審批材料申報(bào)材料：1、項(xiàng)目所在地

21、環(huán)保部門(mén)和行業(yè)主管部門(mén)簽署預(yù)審意見(jiàn)的環(huán)境影響報(bào)告表5份及其軟盤(pán)2、建設(shè)項(xiàng)目排放污染物指標(biāo)申請(qǐng)表、建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)審批登記表及其軟盤(pán)3、附有環(huán)境影響專項(xiàng)分析或?qū)ｍ?xiàng)評(píng)價(jià)的應(yīng)附環(huán)境保護(hù)咨詢中介機(jī)構(gòu)技術(shù)評(píng)估意見(jiàn)及評(píng)審專家組名單申報(bào)材料：1、機(jī)構(gòu)代碼證副本、代碼（首次申報(bào)）；2、申請(qǐng)表；3、項(xiàng)目有效批準(zhǔn)文件；4、選址意見(jiàn)書(shū)復(fù)印件（含附圖）；5、已批總平面方案；6、現(xiàn)勢(shì)原件地形圖3份；7、其它相關(guān)材料；選選 址址立立 項(xiàng)項(xiàng)取得土地取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)工建設(shè)開(kāi)工建設(shè)竣工驗(yàn)收竣工驗(yàn)收三、開(kāi)發(fā)流程開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商選址、立項(xiàng)國(guó)土局國(guó)有土地使用證國(guó)有土地使用證計(jì)委項(xiàng)目建議書(shū)，可研報(bào)告規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用

22、地規(guī)劃許可證Research Page 25房地產(chǎn)專題報(bào)告三、開(kāi)發(fā)流程證件解釋建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動(dòng)中接受監(jiān)督檢查時(shí)的法定依據(jù)。沒(méi)有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證(建筑工程開(kāi)工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開(kāi)工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。Research Page 26房地產(chǎn)專題報(bào)告氣象局防雷工程設(shè)計(jì)審批人防辦人防工程建設(shè)項(xiàng)目技術(shù)審批其他相關(guān)部門(mén)（水利、交通、供排水、文保、

23、消防等相關(guān)意見(jiàn)）申報(bào)材料1、申請(qǐng)報(bào)告（已批可行性研究項(xiàng)目）2、項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)文本及修改文本（資質(zhì)單位編制）3、其他文件申報(bào)材料1、XX省建筑工程施工圖設(shè)計(jì)審查報(bào)審表（一式三份）2、外地勘察設(shè)計(jì)單位資質(zhì)證書(shū)副本（復(fù)印件），勘察、設(shè)計(jì)合同（須已經(jīng)審查）3、建設(shè)用地土地使用證及規(guī)劃設(shè)計(jì)要求說(shuō)明書(shū)（復(fù)印件）4、初步設(shè)計(jì)文件及批復(fù)或項(xiàng)目立項(xiàng)、報(bào)建等審批文件及手續(xù)5、巖土工程勘察報(bào)告，全套施工圖設(shè)計(jì)文件以及相關(guān)設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料6、技術(shù)審查機(jī)構(gòu)對(duì)涉及項(xiàng)目安全，確需有關(guān)設(shè)計(jì)計(jì)算書(shū)及計(jì)算軟件名稱的，由建設(shè)單位報(bào)送7、如需依法進(jìn)行專項(xiàng)審查的（如：抗震、衛(wèi)生、消防、環(huán)保、人防、安全等），建設(shè)單位還須按相關(guān)規(guī)定報(bào)送有關(guān)材料

24、申報(bào)材料1、機(jī)構(gòu)代碼證副本、代碼（首次申報(bào)）；2、申請(qǐng)表；3、項(xiàng)目的有效批準(zhǔn)文件；4、有效的土地權(quán)屬證明；5、現(xiàn)勢(shì)原件地形圖1份（市政現(xiàn)勢(shì)管線圖）；6、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件（或選址意見(jiàn)書(shū)）及已批方案；7、全套施工圖；8、其它相關(guān)材料。三、開(kāi)發(fā)流程申報(bào)材料1、申請(qǐng)報(bào)告2、建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃3、經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的總平面規(guī)劃圖4、項(xiàng)目建筑方案5、工程地質(zhì)勘察報(bào)告申報(bào)材料1、建設(shè)單位申報(bào)表2、建設(shè)項(xiàng)目總平面圖3、設(shè)計(jì)說(shuō)明（包括分類依據(jù)）4、防雷裝置布置圖（包括基礎(chǔ)防雷平面圖，天面防雷平面圖，防雷施工大樣圖）5、高層建筑防側(cè)擊雷措施及說(shuō)明6、電氣施工說(shuō)明及總配電圖7、防雷產(chǎn)品的說(shuō)明及有關(guān)證件8、施工資質(zhì)證，焊工證（復(fù)印

25、件2份）9、接地系統(tǒng)圖（復(fù)印件2份）申報(bào)材料1、建筑工程施工許可證申請(qǐng)表；2、建筑施工合同文本；3、建筑工程招標(biāo)文件；4、施工單位中標(biāo)通知書(shū)；5、建設(shè)工程會(huì)辦單；6、質(zhì)量、安全、監(jiān)理手續(xù)；7、工程上繳規(guī)費(fèi)清單；8、建設(shè)資金落實(shí)證明；9、拆遷許可證10、施工險(xiǎn)繳費(fèi)單11、外地施工企業(yè)準(zhǔn)予進(jìn)淮備案許可證選選 址址立立 項(xiàng)項(xiàng)取得土地取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)工建設(shè)開(kāi)工建設(shè)竣工驗(yàn)收竣工驗(yàn)收規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)建設(shè)用地規(guī)劃許可證劃許可證規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案評(píng)審計(jì)委初步設(shè)計(jì)方案建設(shè)局施工圖設(shè)計(jì)審查規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)局建設(shè)工程施建設(shè)工程施工許可證工許可證Research Page

26、27房地產(chǎn)專題報(bào)告圖片暫缺證件解釋商品房銷售商品房銷售( (預(yù)售預(yù)售) )許可證許可證是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門(mén)允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。建設(shè)局建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證計(jì)委開(kāi)工報(bào)告審批房管局商品房預(yù)銷售許可證商品房預(yù)銷售許可證申報(bào)材料1、申請(qǐng)表（按要求填寫(xiě)）2、規(guī)劃部門(mén)、國(guó)土部門(mén)相關(guān)手續(xù)3、初步設(shè)計(jì)批文4、項(xiàng)目法人及負(fù)責(zé)人材料5、開(kāi)工前審計(jì)報(bào)告（審計(jì)相關(guān)規(guī)定范圍內(nèi)項(xiàng)目）6、執(zhí)行招投法相關(guān)材料（總投資50萬(wàn)元以上項(xiàng)目）7、監(jiān)理制實(shí)施相關(guān)材料申報(bào)材料1、商品房銷售申請(qǐng)書(shū)2、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明3、資質(zhì)等級(jí)證書(shū)4、立項(xiàng)批文5 5、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地

27、規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證6 6、國(guó)有土地使用證、國(guó)有土地使用證7 7、施工許可證、施工許可證8、建設(shè)項(xiàng)目總規(guī)劃圖、銷售房平面圖9、建設(shè)工程投資及工程進(jìn)度狀況證明10、白蟻防治合同11、商品房預(yù)售價(jià)格審核報(bào)告12、物業(yè)管理方案13、商品房預(yù)售方案14、項(xiàng)目手冊(cè)實(shí)施情況15、其他材料選選 址址立立 項(xiàng)項(xiàng)取得土地取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)工建設(shè)開(kāi)工建設(shè)竣工驗(yàn)收竣工驗(yàn)收三、開(kāi)發(fā)流程Research Page 28房地產(chǎn)專題報(bào)告三、開(kāi)發(fā)流程立 項(xiàng)開(kāi)工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地竣工驗(yàn)收人人目的目的事事提交文件提交文件開(kāi)發(fā)商尋找可以投資的地塊1.市場(chǎng)條件判斷2.地塊位置尋找投資分析報(bào)告n

28、 本階段,如果需要尋找合作伙伴,則需要簽定合作意向,協(xié)議及合同書(shū)n 市場(chǎng)前期判斷只是宏觀方面的粗略判斷,僅從所在區(qū)域的市場(chǎng)供求與潛力進(jìn)行判斷Research Page 29房地產(chǎn)專題報(bào)告需要提交文件為:項(xiàng)目建議書(shū)可行性研究報(bào)告開(kāi)發(fā)商三、開(kāi)發(fā)流程開(kāi)工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地選 址竣工驗(yàn)收人人目的目的事事向政府提交文件向政府提交文件開(kāi)發(fā)商取得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)1.投資分析2.編制項(xiàng)目建議書(shū)3.編制可行性研究報(bào)告4.進(jìn)行項(xiàng)目方案概念設(shè)計(jì)項(xiàng)目建議書(shū)可行性研究報(bào)告涉及部門(mén)分別為:計(jì)委規(guī)劃局建委Research Page 30房地產(chǎn)專題報(bào)告三、開(kāi)發(fā)流程立 項(xiàng)開(kāi)工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)選 址竣工驗(yàn)收人人目的目的事事向政府提交

29、文件向政府提交文件開(kāi)發(fā)商取得土地開(kāi)發(fā)與使用權(quán)1.取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證2.取得國(guó)有土地使用證1.建設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)定提交文件2.國(guó)有土地使用證規(guī)定提交文件Research Page 31房地產(chǎn)專題報(bào)告辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證:需準(zhǔn)備文件如下：立項(xiàng)批復(fù)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃審批表市政府征地批復(fù)用地釘樁成果按規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)要求取得的有關(guān)協(xié)議及批復(fù)文件1.審定設(shè)計(jì)方案通知書(shū)三、開(kāi)發(fā)流程立 項(xiàng)開(kāi)工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)選 址竣工驗(yàn)收辦理國(guó)有土地使用證:需準(zhǔn)備文件如下：立項(xiàng)批復(fù)辦理土地出讓手續(xù)申請(qǐng)審定設(shè)計(jì)方案通知書(shū)土地評(píng)估報(bào)告原件出讓合同附圖，一式五份，附圖為：釘樁圖或?qū)徲?jì)設(shè)計(jì)方案通知書(shū)附圖，原土地方國(guó)有土地使用證附圖（加蓋雙

30、方公章）建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證及釘樁成果通知單及釘樁成果通知單建筑面積與用途說(shuō)明書(shū)加蓋工商部門(mén)備案章的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)或原用地單位的國(guó)有土地使用證、房屋所有權(quán)證、國(guó)有土地權(quán)屬來(lái)源證明文件（原件）與原用地方簽定的土地使用權(quán)及地上物補(bǔ)償協(xié)議、聯(lián)建協(xié)議及相關(guān)文件1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)等Research Page 32房地產(chǎn)專題報(bào)告三、開(kāi)發(fā)流程立 項(xiàng)開(kāi)工建設(shè)取得土地選 址竣工驗(yàn)收人人目的目的事事向政府提交文件向政府提交文件開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目方案滿足市場(chǎng)需要和政府要求1.項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)2.項(xiàng)目方案審批3領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證:需準(zhǔn)備文件如下：供電、給水、市政、燃?xì)怆娏Φ炔块T(mén)意