20日玉溪市德安·湖濱碧海園項目可行性研究報告

1、 房地產商域網(wǎng) - 海量房地產資料下載！德安·湖濱碧海園項目可行性研究報告編撰人：王剛編撰時間：2010年6月20日目 錄第一章 總論1、1 項目概況1、2 項目提出的背景及建設必要性1、3 可行性研究的依據(jù)和范圍1、4 主要技術經(jīng)濟指標1、5 施工進度計劃第二章 市場調研及前景預測2、1 度假公寓的概念2、2 祿充引入度假公寓的情況介紹2、3 目前祿充已經(jīng)推出和即將推出的可比項目分析2、4 本項目與其他項目相比較優(yōu)劣勢分析2、5 本項目前景預測第三章 項目定位3、1 主題定位3、2 功能定位3、3 市場定位3、4 項目建設方案及規(guī)劃設計定位3、5 價格定位3、6 入市姿態(tài)及推廣時機

2、定位3、7 銷售方式定位3、8 物業(yè)管理定位 第四章 營銷策略4、1 宣傳主題概念4、2 賣點整合4、3 優(yōu)惠措施4、4 銷售目標體系整體推廣思路4、5 分階段控制的公關效果4、6 外發(fā)式宣傳策略4、7 銷售進度目標4、8 資金回籠計劃第五章 投資估算和資金籌措5、1 投資估算5、2 資金籌措第六章 財務評價與社會效益分析6、1 盈虧平衡分析6、2 贏利預測6、3 敏感性分析6、4 社會效益分析第七章 結論第一章 總論1、1 項目概況本報告所陳述的對象為祿充德安·湖濱碧海園，以下簡稱本項目。本項目位于澄江縣祿充風景區(qū)內。祿充風景區(qū)猶如一顆璀璨的明珠，鑲嵌在撫仙湖西岸，北緯23.3&#

3、176;東經(jīng)102.5°，屬于亞熱帶地緯度高原季風氣候，是云南省內較早開發(fā)的濱湖假日旅游風景區(qū)。這里長夏無冬，有最明媚的陽光、最純凈的空氣、最碧藍的湖水，自然生態(tài)環(huán)境在云南省內首屈一指。澄江祿充景區(qū)順利通過國家旅游局4A級旅游景區(qū)評定驗收，躋身國家4A級旅游景區(qū)之列，填補了澄江縣沒有國家4A級旅游景區(qū)的空白。撫仙湖是中國最大的深水型淡水湖泊，珠江源頭第一大湖，屬南盤江水系，位于云南省玉溪市澄江、江川、華寧三縣間，距昆明60多公里。撫仙湖是一個南北向的斷層溶蝕湖泊，形如倒置葫蘆狀，兩端大、中間小，北部寬而深，南部窄而淺，中呈喉扼形。湖面海拔高度為1722.5米，湖面積216.6平方公里

4、，湖容積為206.2億立方米，湖水平均深度為95.2米,最深處有158.9米，湖容量達206.2億立方米，相當于12個滇池的水量，6倍的洱海水量，太湖的4.5倍，占云南九大高原湖泊總蓄水量的72.8%，占全國淡水湖泊蓄水量的9.16%。撫仙湖水的補給除靠雨季四周溝溪匯集外，湖岸周圍還有大量的地下泉水涌出。撫仙湖水清澈純凈，屬于一類水，透明度平均為5-6米，最大可達12.5米，是我國內陸淡水湖中水質最好的湖泊之一，居云南省湖泊之最。這些稀有的自然資源使祿充風景區(qū)在云南游客中具有很大的吸引力。 本項目建設用地東臨龍馬酒店；南臨翰林路；西接祿充市場管理所；北靠規(guī)劃路，地塊規(guī)則，呈梯狀，且南北兩端高差

5、約10米，視野開闊，觀海效果極佳，是建設高檔度假酒店的理想用地。1、2 項目提出的背景及建設必要性在過去的20年，隨著中國經(jīng)濟持續(xù)升溫，中國的旅游業(yè)有了長足的增長，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國之列，躍居亞洲旅游大國之首。旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國民經(jīng)濟發(fā)展新的增長點，它在擴大開放，帶動相關產業(yè)的發(fā)展，促進就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟平衡發(fā)展以及提高人民生活質量和素質等方面發(fā)揮了越來越重要的作用。在全國旅游發(fā)展的大形勢下，云南的旅游業(yè)步步升溫。旅游房地產業(yè)從旅游業(yè)和房地產的交融中脫穎而出。近幾年，云南旅游地產開始復蘇，并朝著良性的方向發(fā)展，云南的房地產開始了新一輪的升溫。特別是隨著近幾年國內經(jīng)濟的好轉、國家假日經(jīng)

6、濟的刺激、國人消費觀念的改變以及云南旅游綜合環(huán)境的不斷改善，使得撫仙湖作為云南唯一的亞熱帶湖濱旅游度假目的地越來越受到省內及省外的關注。與其同時，祿充風景區(qū)也因為良好的氣候和優(yōu)美的自然環(huán)境使得人們對到祿充過夏、度假充滿熱情。業(yè)內人士認為，未來幾年的旅游房地產，特別是海景或湖景房產具有較大的市場需求。在美麗的祿充風景區(qū)區(qū)域內可以供給的濱湖一線的房地產目前及其稀缺，風景區(qū)內二線房地產產品也屈指可數(shù)，在未來幾年內將遠遠難以滿足市場對濱海房地產產品的強大需求。在此背景下，我們準備開發(fā)建設的德安·湖濱碧海園無疑適時而上，具有一定的建設必要性，一方面盡可能的提供給市場高品質的房地產產品，滿足市場

7、的需求，另一方面也會產生較大的經(jīng)濟效益和社會效益。1、3 可行性研究的依據(jù)和范圍本報告是基于對市場的充分了解和對該項目的市場前景有著準確的判斷而作的，具有科學性和前瞻性。本報告在以下的部分將著重對本項目的市場分析、項目定位、規(guī)劃設計定位、營銷推廣策略以及項目的財務評價進行研究。1、4 主要技術經(jīng)濟指標（待定）總占地面積：7790.96平方米總建筑面積：？平方米可銷售面積：？平方米，建筑密度：？%容積率：？綠化率：？%1、5 施工進度計劃（待定）1、5、1 年？月破土動工1、5、2 年？月結構達到正負零1、5、3 年？月結構封頂1、5、4 年？交付使用第二章 市場調研及前景預測2、1 產權式酒店

8、的概念產權式酒店由"時權酒店"（TIME SHARE）演變而來。它是由消費者或個人投資者買斷酒店客房在特定時間里的使用權。首創(chuàng)這一概念的是瑞士的亞力山大 .奈特。1976年，法國阿爾卑斯山地區(qū)的旅游酒店首次進行了真正意義上的而產權酒店則是進而買斷產權而不僅是買斷時段，即將酒店的客房分割，每間客房作不住時為一個帶有獨立產權的獨立單位，出售給客戶。投資者既可長期居住，也可在不住時將客房委托給酒店經(jīng)營獲取回報，同時還可獲得酒店贈送的一定期限的免費入住權。產權酒店是一種旅游業(yè)和房地產業(yè)有效結合的投資品種。產權式酒店的流行趨勢 由于產權式酒店是將建設酒店所需的投資和宏大的管理體系分解

9、為單體的組合，為擁有一定閑置資金的投資人獲得較高回報，且不想承受投資風險的個人或法人提供了機會，因此正在全球范圍內快速增長。據(jù)國際旅游組織2002年報告，其增長率達到19.3%。到2003年，已有6.5萬個家庭在81個國家的6000多個旅游目的地購買了時權酒店和產權酒店。美國的"產權酒店"已超過了1000個。 在中國內地，從1995年開始流行。目前北京、青島、北海、珠海、長春、蘭州、昆明、長沙、深圳、海南等地均開始出現(xiàn)各種規(guī)模的產權酒店。2、2 德安·湖濱碧海園引入產權式酒店模式情況分析 一市場形勢分析（一）客觀區(qū)域市場分析德安·湖濱碧海園：祿充旅游風景

10、區(qū)內唯一一家星級產權式酒店。酒店是旅游產業(yè)鏈中的重要環(huán)節(jié)，而度假酒店是酒店類型中數(shù)量不多，但占經(jīng)濟比重較大的類型之一。項目所處的市場形勢利好。 1從云南省來看，是我國近年來旅游業(yè)發(fā)展最迅速的城市之一。在過去的20年，隨著中國經(jīng)濟持續(xù)升溫，中國的旅游業(yè)有了長足的增長，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國之列，躍居亞洲旅游大國之首。旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國民經(jīng)濟發(fā)展新的增長點，它在擴大開放，帶動相關產業(yè)的發(fā)展，促進就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟平衡發(fā)展以及提高人民生活質量和素質等方面發(fā)揮了越來越重要的作用。在全國旅游發(fā)展的大形勢下，云南的旅游業(yè)步步升溫。旅游房地產業(yè)從旅游業(yè)和房地產的交融中脫穎而出。2008年，在撫仙湖東岸

11、開發(fā)高檔海景小區(qū)“湖畔圣水”，打造高品質的湖景居所?，F(xiàn)在，類似于“九龍晟景”等一批依山傍湖，環(huán)境優(yōu)美的湖景房成為頗受消費者歡迎的“皇帝女”，銷售勢頭有增無減。 2撫仙湖有著天生麗質的自然美。陽光、湖水、大山等是云南美為驕人的資源。而德安·湖濱碧海園，則是位于綜合自然條件最好的祿充旅游風景區(qū)內。撫仙湖水清澈純凈，屬于一類水，透明度平均為5-6米，最大可達12.5米，是我國內陸淡水湖中水質最好的湖泊之一，居云南省湖泊之最。也是全球同一緯度唯一保持類水質的湖泊。3撫仙湖的生態(tài)面貌和富有巨大的市場開發(fā)潛力，讓世界矚目。近年來撫仙湖周邊的發(fā)展日新月異，地產項目品位顯著提升。市委、市政府圍繞建設

12、“生態(tài)宜居城市”這個目標， 以“旅游度假、生態(tài)示范”為個性特色，對城市總體規(guī)劃進行了布局修編，創(chuàng)造了“山、湖、河、城”融為一體的城市生態(tài)環(huán)境，大力營造城在綠中、城在花中、城在水中的大生態(tài)環(huán)境。為了增加城市的綜合競爭力以及在世界范圍內的知名度，玉溪市政府進行了系列的形象工程建設，組織了大量的重大文化活動，這一切都成功地將撫仙湖推向全國、甚至世界優(yōu)秀旅游景區(qū)的前列。 4房產投資從腹地轉移到旅游度假勝地，旅游地產正在形成市場。據(jù)新華社經(jīng)濟觀察報道，2001年到2003年之中，三亞房地產的購買者當?shù)鼐用裰徽?0%，海南島的客戶占了20%，而全國其他城市的購買者占了70%。這就證明中國的旅游地產正在形成

13、市場。房地產投資從腹地走向旅游度假勝地，是房地產發(fā)展的一個必然。在云南，這就使得人們的眼光自然投向祿充這樣的旅游勝地，給澄江縣房地產帶來了百年一遇的良機。2009年，以湖畔圣水的被搶購為代表的地產經(jīng)濟復蘇只是一個信號。我們可以看到，澄江全方位的旅游開發(fā)和各類樓盤的上市，吸引了來自全國各大城市的買家，包括港澳臺和東南亞各國的買家。在中國最好的度假地區(qū)投資房產，似乎成了人們相互之間發(fā)自內心的默契。一線湖景和近湖的公寓、酒店式公寓、別墅等成了房產投資的首選。尤其是祿充風景區(qū)內的一線湖景，這種最為稀缺的資源尤為搶手。撫仙湖周邊現(xiàn)在的湖景房地產，價格一升再升，很多房產一開盤就差不多全部售罄。所有在撫仙湖

14、周邊的房地產商都明白了一個道理：時機來了。綜上所述，德安·湖濱碧海園的開發(fā)有著良好的外部經(jīng)濟環(huán)境，社全環(huán)境和地理位置。這都是本項目面對的市場基礎。（二）市場供求分析湖畔圣水開盤之時，撫仙湖周邊幾乎沒有一家星級酒店，但經(jīng)過幾年的發(fā)展，已經(jīng)出來了林大福、龍湖城等實力開發(fā)商，旅游市場的穩(wěn)步發(fā)展給酒店業(yè)帶來蓬勃生機。從目前來看，祿充風景區(qū)內的酒店接待能力有著大幅度的提升空間，尤其是在周末和節(jié)假日，入住風景區(qū)內的酒店要提前一周預訂，在黃金周根本就供不應求，很多游客幾乎都是入住于農戶之家。從上可見祿充風景區(qū)內的酒店還沒有達到飽和，星級客房接等依然有很大的市場。德安·湖濱碧海園的開發(fā)完全

15、是順應了這一市場需求的。德安·湖濱碧海園以其完全開敞式湖濱酒店風格，以其毫無可比擬的特色區(qū)別于龍馬酒店等酒店，這將牢固的鞏固和保持其競爭地位。（三）項目比較分析 1項目地塊情況項目的地塊約7790m2，東臨龍馬酒店；南臨翰林路；西接祿充市場管理所；北靠規(guī)劃路，地塊規(guī)則，呈梯狀，且南北兩端高差約10米，視野開闊，觀海效果極佳，是建設高檔度假酒店的理想用地，也是非常珍貴非常稀缺的一塊寶地。因為政府對撫仙湖周邊開發(fā)的限制，使得這塊地有著極大的升值潛力。無論開發(fā)為何種物業(yè)，它都是稀缺的，不可多得的。 2市場定位德安·湖濱碧海園是設計為高星級標準的度假酒店，與很多高檔產權式酒店一樣，

16、目標是來祿充度假的具有高消費能力的高端游客。從產權發(fā)售的角度考慮，同樣是為這樣一群高端客戶提供祿充風景區(qū)內的自有星級酒店產權客房，對象中包括以高端旅游房產為目標的自有資金在百萬以上的投資群體。 3比較分析在同樣的地理條件下，祿充風景區(qū)內暫時尚未出現(xiàn)可類比的項目，擁有湖景的羅伽水岸項目，從產品上和本項目不屬于同一定位。嚴格來說祿充風景區(qū)內引入產權酒店概念的房地產項目還未出現(xiàn)。祿充風景區(qū)內房地產行業(yè)在發(fā)展產品上產權酒店基本是一個空白。目前從產品類別上與本項目相似的是位于撫仙湖東岸的“湖畔圣水”和在陽光海岸附近的“九龍晟景”。因位“湖畔圣水”于撫仙湖的東岸，“九龍晟景”位于陽光海岸，所以從位置區(qū)域上

17、與本項目存在不可對比性?！昂鲜ニ爆F(xiàn)在價格定位是：9300元/平方米（均價）。項目名稱湖畔圣水項目位置撫仙湖東岸澄江縣澄華路9公里處開發(fā)商城建股份開盤或預計開盤日期2010年5月1日總占地面積450畝總建筑積32萬平方米容積率1.21建筑密度不詳綠化率48.1%總套數(shù)1319層數(shù)33戶型4個主力戶型項目優(yōu)勢：1、地處目前房地產開發(fā)較佳地撫仙湖東岸；靠近成江縣城，生活配套設施相對方便；全湖景的戶型滿足了人們對湖景的需要；2、整體規(guī)劃設計較好，實用率高；高層帶電梯，提升了項目的檔次，臨湖生態(tài)濕地公園提升了整個項目的亮點。3、引進悅椿酒店品牌，支撐投資客投資信心。項目劣勢：1、項目周邊旅游度假氣氛

18、不足，無法構筑更完美的人氣；2、產品價格定位偏高，不能讓購房者完全接受；宣傳與銷售方式采用傳統(tǒng)的店鋪方式銷售銷售價格均價9300客戶主要來源80%以上為昆明游客目前銷售情況完成釋放出的房源85%以上其他裝修標準為全裝修2、4 本項目優(yōu)劣勢分析本項目同湖畔圣水項目相比較，具有共同的特點：A、 都位撫仙湖周邊。B、 均為產權式酒店本項目與湖畔圣水項目相比較具有如下優(yōu)勢：A、 人氣及自然環(huán)境，我們?yōu)轱L景區(qū)內，周邊自然風景絕美且游客量大B、 產品概念、戶型設計可更符合市場的需求（突出旅游房地產概念，迎合客戶對旅游度假房產的需要，套房戶型可自由組合）C、 總體規(guī)劃與產品概念相一致，酒店式外觀，花園式環(huán)境

19、，如設專用循環(huán)水游泳池，精心打造度假空間，充分營造度假氛圍，甚至可以生態(tài)低碳旅游為主題。 本項目與其他項目相比較具有的劣勢：地塊面積小，周邊建筑物比較陳舊，進入風景區(qū)需購買門票等2、5 本項目前景預測我們評價本項目的原則是謹慎、保守的，但本項目的市場綜合環(huán)境又是值得樂觀的。我們在以下部分的財務評價中，運用的經(jīng)濟數(shù)據(jù)，如價格，均是低于目前的市場價格；成本，又是按最高可發(fā)生的成本估算，因此，從理論上來講，本項目的實際收益率將會高于本項目以下預測的理論收益率。隨著整個經(jīng)濟環(huán)境的逐步改善和旅游產業(yè)的快速、穩(wěn)定發(fā)展，房地產市場價格的回升也是指日可待。作為著名的旅游度假目的地，越來越受到人們的關注，而位于

20、旅游目的地的德安·湖濱碧海園，更會為祿充旅游房地產業(yè)增添新的亮色，可以預測，本項目具有較好的市場前景。第三章 項目定位3、1 主題定位德安·湖濱碧海園絕版湖景視野，一生的度假計劃國寶級的湖景，您將不再是過客3、2 功能定位結合祿充風景區(qū)天然獨特的自然景觀，規(guī)劃設計的德安·湖濱碧海園，完善風景區(qū)內的設施，滿足不斷增長的客流量的需求，提高接待能力，增強市場競爭優(yōu)勢。33開發(fā)該項目目的定位：1投資收益的最大化 2提升現(xiàn)有德安集團的品牌形象； 3為祿充成為核心級的旅游目的地做出貢獻； 4增強在市場競爭力； 5增強客戶滿意度，提升客戶重復入住率； 6完善祿充內的設施，使酒店

21、的配套和運作最佳化。34項目開發(fā)的市場需求定位這些意見包括：1對總體接待能力的需求，尤其是節(jié)假日的客房需求，對海景客房，尤其是對正海景客房的需求；2對多功能廳和現(xiàn)代化會議設施的需求；3對現(xiàn)有園林和開敞的空間的滿足和稱贊，需求更多的自然園景和多變的熱帶植物；4需求更多的娛樂設施；5需求更多的康體設施和水療（SPA）設施；6需求更多的獨家休閑和VIP空間；7需求更多的文化活動和短程旅行活動。35行業(yè)發(fā)展趨勢項目影響悅椿酒店建成以后，撫仙湖周邊出現(xiàn)了許國知名品牌酒店，多種不同風格的建筑與優(yōu)美的環(huán)境，國外先進的管理經(jīng)驗與優(yōu)質服務，對我們形成了壓力。為了加強本項目在市場上的競爭力，我們應該在以下方面跟上

22、行業(yè)發(fā)展趨勢，通過德安·湖濱碧海園的規(guī)劃與建設，創(chuàng)造更完美、更能迎合市場需求的中國式亞熱帶濱海度假酒店：1規(guī)劃、設計更大面積的客房和可靈活組合的套房；2更高質量的建筑、更漂亮的外立面和更精細的室內裝飾；3體現(xiàn)與其它國際品牌和酒店的合理差異性，以保持自我優(yōu)勢和特色，提高對國際客源的吸引力，提高市場競爭力；4招聘、培養(yǎng)、培訓并保持高素質的員工隊伍，提高服務水準；5增加康體和健康水療設施；6建成具有明顯獨特亞熱帶風格的園林，強化其不可比性。36公共的配套條件1祿充旅游度假區(qū)建立較早，有完整的包括消防支隊、派出所在內的行政管理架構；2旅游景點多：波息灣、玉筍山、筆架山等；3醫(yī)療安全；風景區(qū)內

23、有專門的醫(yī)療機構及水保人員4給排水、電、電信及英特網(wǎng)、有線電視等網(wǎng)絡健全；5排污系統(tǒng)、垃圾站健全；6通往城區(qū)的車站交通便利。3、3 市場定位市場定位實際上就是選擇買家，確定項目的目標購買者和目標使用者是哪一類人。下面將根據(jù)“家庭生活的階段”及“區(qū)域”兩個標準進行劃分及詳細分析，從而最終準確地確定項目的目標客戶群體。3. 3. 1、以“家庭生活的階段性”為劃分標準的客戶分析家庭生活周期階段與特點住宅購買與消費特點旅游及旅游物業(yè)購買消費特點1、單身階段：年輕、單身幾乎沒有經(jīng)濟負擔，新消費觀念帶頭人。但普遍沒有厚實的經(jīng)濟基礎。好動型青年公寓的主要租買者。對新生事物的接受較快，對旅游擁有濃厚的興趣與熱

24、情，尤其對自助游情有獨鐘。貸還款能力強，接受貸款購物的方式。出游以朋友同事作為組合元素。2、新婚階段：年輕夫妻，無子女經(jīng)濟條件比最近的將來要好。購買力強，對耐用品、大件商品的期望和要求強烈。對中小型住宅購買需求較為強勁。經(jīng)濟處于上升階段，購買力強，開始以家庭為旅游的組合方式。對自助游擁有更充足的財力、精力和興趣，而暫時沒有繁重的工作與家庭負擔。購買住宅削弱了一定的經(jīng)濟能力，但處于上升階段的貸還款能力仍對其購買力給予有力支持。3、滿巢階段（一）：年輕夫妻，有6歲以下子女家庭用品購買的高峰期。不滿足現(xiàn)有的經(jīng)濟狀況，注意儲蓄，購買較多兒童用品，購買住宅能力降低或正在承擔還貸購房款的壓力。開始承擔繁重

25、的工作及家庭壓力，開支劇增，對旅游的興趣和精力明顯減弱。4、滿巢階段（二）：年輕夫妻，有6歲以上子女經(jīng)濟狀況較好。購買趨向理智，受廣告及其他營銷刺激的影響減少，注意檔次較高的商品及子女教育投資。職位上升快，有較好的能力調整住房到更大、更高檔次經(jīng)驗的積累，職位的升遷令該群體擁有更強、更穩(wěn)固的經(jīng)濟實力。開始注重投資及對生活質素的提高，高質量的休閑度假生活已經(jīng)提到議事日程。時間與財力對此的支持處于不斷上升階段，同時財力和對新事物的接受程度正處一個最佳的平衡點。5、滿巢階段（三）：年長夫婦與尚未獨立的成年子女同住經(jīng)濟狀況仍然好。伴侶或子女皆有工作，注重儲蓄，購買冷靜、理智，住房儲蓄購買力已達高峰。仍然

26、擁有較強的經(jīng)濟實力，對高質素度假生活的需求及消費能力正達到高峰。但消費態(tài)度日趨理智，并隨積蓄的不斷增多，對投資保值擁有越來越濃厚的興趣。6、滿巢階段：年長夫婦，子女離家自立前期收入較高。購買力達到高峰期，住房購買力釋放大部分，較多購買老年人用品，如醫(yī)療保健品等。對醫(yī)院等配套設施依賴性增強，后期退休收入減少。有充足的時間和金錢計劃度假的生活，其中部分由于子女的支持，更擁有強大的經(jīng)濟實力實現(xiàn)高質素的退休后的度假生活，投資的興趣開始減退，并且對新生事物的接受程度已經(jīng)大幅度下降。7、孤獨階段：單身老人獨居收入銳減。特別注重情感溝通、關注安全保障，著重社區(qū)人事因素，怕孤獨和冷落。消費力和消費興趣明顯下降

27、。從上表分析可知，以“家庭生活的階段性”為標準劃分的不同客戶群中，項目的主要目標客戶群應包括下列3個部分：33. 1. 1、經(jīng)濟富裕的年輕階層包括上表中階段1、2的人群：年輕夫妻，無子女或單身人士。行為及性格特征對新生事物擁有最快的接受速度和最濃厚的興趣，因而，是旅游度假物業(yè)推廣的突破點。對自助游情有獨鐘，因而長時間地擁有可免費使用的酒店式公寓及較為完善的配套服務，對他們來說有極大的吸引力。容量大，快節(jié)奏的旅游活動比較適合他們的口味。因而，周邊旅游景點廣泛分布的祿充風景區(qū)內將對其有強大的吸引力。價格適中偏低，使用時間靈活，旅游配套服務齊備的度假物業(yè)產品較能迎合該群體的口味。經(jīng)濟實力及消費習慣本

28、階段的客戶群體雖然積蓄有限，但已經(jīng)開始進入經(jīng)濟實力的上升階段，還貸能力較強，而且對貸款購物的方式比較容易接受。隨著產業(yè)結構的改變，高薪年輕一族的比例正呈不斷上升的趨勢。由于暫時沒有很重的經(jīng)濟負擔，所以消費欲望相對較強，而且容易受到媒體及市場營銷活動的影響。同時，彼此間的相互影響力也不容忽視。3. 3. 1. 2、注重生活質素的成熟家庭包括上表中階段4、5的人群。行為及性格特征該類人群的家庭結構及經(jīng)濟收入已經(jīng)進入穩(wěn)固并不斷上升的階段。經(jīng)濟實力的不斷提高使他們對生活質素的要求提升到一個更高的層次，享受型而非純粹觀光型的度假生活更迎合該群體的口味。家庭擁有一定的積蓄，并進入有計劃的收支模式中，對投資

29、有著最濃厚的興趣及較強的實力。度假及其余的消費活動通常以家庭為單位進行。經(jīng)濟實力及消費習慣經(jīng)濟實力不斷加強的同時，消費態(tài)度也日趨理智，在整個家庭有條理的理財模式形成并穩(wěn)定后，媒體或市場營銷活動的影響而激發(fā)的沖動型消費行為已基本不存在。但由于處于基本穩(wěn)定期，具有一定的社會地位，容易為體現(xiàn)和自身的社會地位相對稱的虛榮心而產生購買行為。3. 3. 1. 3、財力雄厚人包括上表中階段6的人群行為及性格特征擁有最充足的時間和精力計劃退休后的度假生活?；貜湍贻p時代的習慣，喜愛與同齡人結伴而行。節(jié)奏緩慢配套服務細意周到、環(huán)境良好的鄉(xiāng)居式度假生活較為迎合該類人群的口味。經(jīng)濟實力及消費習慣雖然逐步進入“無收入”

30、的階段，但由于多年的積蓄及子女在經(jīng)濟上的支持，擁有充裕的時間和金錢計劃去享受退休后的悠閑日子。期望可供支配的入住時間和其它優(yōu)惠遠比年輕一族要多，擁有長時間自住機會的度假物業(yè)更迎合該類客戶的需要。另外，隨著撫仙湖作為旅游度假目的地地位的日趨形成，祿充越來越成為銀發(fā)一族養(yǎng)老度假所鐘情的地方。因此，本項目推出的旅游度假物業(yè)將會成為銀發(fā)一族充分享受人生的最后一個機會。3. 3. 2、以“區(qū)域”作為劃分標準對目標客戶層的分析3. 3. 2. 1、以玉溪為核心的地區(qū)主觀影響因素玉溪人士的務實特征令其對投資風險的承受能力相對于昆明地區(qū)人群弱，通常不作風險較高的無把握的投資選擇。對新生事物的接受速度較快，接受

31、程度偏高。由于該地區(qū)客戶經(jīng)濟上較富足，且當?shù)胤績r處于市內領導水平，因此，該區(qū)域的現(xiàn)實購買能力較強。因而在宣傳推廣中，側重于低風險的穩(wěn)健投資，會更有吸引力；同時，發(fā)展商的實力和信譽也是他們最關注的部分?？陀^影響因素昆明地區(qū)與玉溪地區(qū)氣候上的差異一般，但同時，也因地域交通的近便和消費的節(jié)省，使祿充成為他們樂于選擇的度假地點。3. 3. 2. 2、以昆明為核心的地區(qū)主觀影響因素與玉溪地區(qū)人群的冷靜和精于算計相比，昆明人明顯更充滿豪氣與沖動，往往會憑一時的沖動而決定一項投資或一項消費。因此，昆明地區(qū)人群的消費陣線更容易攻破,更容易受到激發(fā)他們內心欲望的產品的誘導并產生強烈的購買欲望和購買行為的。一項產

32、品，只要能強烈地刺激他們的感官，便會不經(jīng)推敲琢磨就可贏得他們的青睞?？陀^影響因素以昆明為核心的地區(qū)，海濱度假對之所產生的吸引力大于以玉溪為主的地區(qū)。而且，隨著昆明地區(qū)現(xiàn)代化進程的不斷加快，昆明地區(qū)集聚著相當一部分富裕階層，就整個市場容量來說，昆明地區(qū)無疑是比較大的。在昆明地區(qū)高檔住宅商品價格居高不下的情況下（高檔住宅商品價格普遍高于7000元/平方米），到祿充購旅游度假物業(yè)，一方面可以滿足休閑度假、家庭度假和養(yǎng)老度假的需要，另一方面在祿充較低房價的情況下會顯得輕松而從容。因此 ，綜上分析，本項目的目標客戶應確定為： 區(qū)域市場應為昆明地區(qū)和玉溪地區(qū) 目標客戶應以養(yǎng)老度假為目的的富有的中老年人和注

33、重生活質量的成熟家庭 昆明地區(qū)和玉溪地區(qū)的中小企業(yè)具體細分，該項目的細分市場應是： 第一類市場：以度假休閑為主要目的的中產階層（在工作地擁有一至兩套住宅，并有富裕資金）享受型市場 第二類市場：以養(yǎng)老為主要目的的退休老人（子女出資）養(yǎng)老型市場 第三類市場：以改善居住質量為主要目的的本地居民和在祿充從事旅游、飯店管理工作的高級經(jīng)理居住型市場 第四類市場：以不動產投資增值或獲取經(jīng)營收入為主要目的的投資型市場 第五類市場：內部接待和員工度假為目的的機構客戶3、4 項目建設方案及規(guī)劃設計定位3、4、1 總體規(guī)劃設計特色 本項目的設計主旨是為度假旅游的成功人士、全省政要、會議團隊提供一個高檔的休閑度假酒店

34、。本項目設計分為裙樓和主樓，擬建高樓十八層，裙樓用于度假酒店公共配套。并搭載建筑物圍合部分，組成中心園林，可借鑒夏威夷的園林風格，以當今國際流行的設計理念，融合祿充的本土文化特色。規(guī)?；趾氪髿?，制作精致完美。蜿蜒的石路，玲瓏的雕塑，變化的泳池，疊錯式的噴泉，戶外巴厘島式的spa,精巧別致的燈飾，加上多種罕見的熱帶植物、果樹、奇花、異草，使得整個園林風情萬種，美不勝收。別具一格的酒店大堂，亞熱帶風情的豪華觀景客房，融合成出優(yōu)美的湖濱度假酒店效果。342建筑設計與規(guī)劃定位1標高大多數(shù)的建筑標高按原地形設計，其主要功能都設計在原地面積高（+12.0）以上；2景觀與朝向將客房與高效益的區(qū)域盡可能多的設

35、計于有海景的位置，一最大限度地減少對一期公共區(qū)域和客房視野的景響。建筑主體朝向取最廣域的湖景，順應夏季主導風向。3地形利用充分利用原有的落差地形，通過亞熱帶園林的設計，減少建筑物對人的視覺沖擊和房間之間的對視。4規(guī)模與設計（僅供參考）設計約400套客房，安排不同布局方式的單元，1000平方米以上的多功能廳，并與花園直接接通；設戶內、外兒童娛樂園；配備各種中、西餐廳、酒吧、小型超市；有巴厘島風格的戶外溫泉SPA、夏威夷式泳池；熱帶園林充分考慮其植物的多樣性、利用高大植物制造適宜的遮陽效果；充分考慮到看海的通透性與客人戶外活動的私密性的相輔相成；同時要創(chuàng)造由不同燈光制造的優(yōu)美的夜間視覺環(huán)境。5建設

36、與裝修高標準建設。充分利用祿充風景區(qū)內的湖景資源優(yōu)勢，將其建成祿充最大的一線湖景的高星級度假酒店，在同類度假酒店中，從規(guī)模、風格和特色上將充分體現(xiàn)其硬件優(yōu)勢。建筑采用框架結構，戶型以單間為主，配以部分雙套間和三套間，以適用不同客戶的需求。戶型面積從45m2到180m2不等。裝修：全部按五星級酒店標準裝修，配備五星級酒店必備的設施、用品。在銷售期間提供不同戶型的樣板房1-3間(套)。6設計意圖和要求：a.充分利用陽光，同時以蒼翠繁茂的亞熱帶園林和水景的結合，創(chuàng)造舒適宜人的蔭涼環(huán)境；b創(chuàng)造一個有亞熱帶濱海氣息的室內外空間，提供高質量的、令人身心舒暢的停居環(huán)境；c. 建筑風格、園林風格統(tǒng)一并相互陪襯

37、，相得益彩，符合地方個性和氣候特征；d. 客房和公共空間應有最大湖景和其他景觀；e. 結合環(huán)保設計，如太陽能利用，水循環(huán)使用和污水處理系統(tǒng)。本項目房屋造型及格調以休閑度假為原則，體現(xiàn)酒店外觀，項目建設密度低，大綠化，充分體現(xiàn)湖景最大化和亞熱帶園林效果。3、4、3 功能分類及戶型設置定位3、4、3、1 功能分類（僅供參考）本項目總建筑面積約？平方米，其中：客房部分？平方米，占總建筑面積的50%，公用設施部分包括為？平方米，占總建筑面積的25%，包括大堂、走廊、機電設備房、工作間及電梯候梯廳、垃圾道、煙道和消防樓梯和、商務中心、會議室、餐廳、便利店、配送中心、美容美發(fā)中心、健身房等。地下室部分：？

38、平方米占總建筑面積的25%，包括：辦公室、停車場、倉庫等。3、4、3、2 戶型設置（僅供參考）建議設置三種銷售戶型：單間、雙套間、三套間。單間是一房一衛(wèi)一陽臺，帶一個小型的衣帽間。雙套間設計為兩房一廳一廚一衛(wèi)加陽臺。三套間設計是兩房一廳一廚兩衛(wèi)加陽臺。備注：三套間在銷售時可以考慮根據(jù)客戶的需要進行組合或分拆。3、5 價格定位該項目的價格策略建議采用兩極化的政策，以利于最大限度地吸納客戶。選擇景觀及樓層相對較差的套房，制訂有競爭力的起價，并根據(jù)質素調整不同套房的價格，令景觀較好部分的套房承擔更多的成本，從而使售價水平更能被大部分的客戶所接受，以快速回收資金。景觀較好的套房雖然價格較高，但由于好的

39、景觀會十分吸引潛在客戶，再加上多元化的輕松付款方式，也能吸引買家。具體定價建議如下：3、5、1 相關經(jīng)濟及技術指標：（待定）（1）、本項目公寓部分銷售面積約？平方米；商業(yè)用房部分約？平方米?？備N售面積約？平方米；（2）、本項目總建筑面積：約？平方米；（3）、本項目總投資費用：約？萬元；（5）、可銷售面積部分單位成本：？元/平方米。352 平均售價制定建議（公寓部分）：（僅供參考）70%毛利潤：公寓實收售價=公寓單位成本×（1+70%）=？元/M2；80%毛利潤：公寓實收售價=公寓單位成本×（1+80%）=？元/M2；90%毛利潤：公寓實收售價=公寓單位成本×（1+

40、90%）=？元/M2。具體的銷售價格，要充分考慮銷售市場因素和推出時投資變化因素，再酌情提高或降低。綜合當?shù)刈钚路康禺a市場行情和同類可比項目的售價策略，以及本項目的預期贏利狀況，建議：第一階段。本階段為市場導入期（內部認購期），為了盡快使市場接受本項目，建議在銷售價格上采取低開策略，以迅速搶占市場份額。本階段的售價在單位成本的基礎上提高（70%+80%）/2，即75%：銷售平均價格為：？元/M2；（僅供參考）第二階段，本階段為市場上升期（取得商品房預售許可證后正式開盤期），由于前階段的市場成功開拓，使得本項目逐漸形成一定的認知度，并取得良好的市場形象和銷售業(yè)績，因此價格主體應呈現(xiàn)上升趨勢。本階

41、段的售價在單位成本基礎上提高（70%+80%+90%）/3，即80%：銷售平均價格約為：？元/M2；（僅供參考）第三階段，本階段為市場成熟期，由于前兩個階段的順利進行，使得本項目呈現(xiàn)旺銷趨勢，價格走高自是情理之中。因此本階段的銷售在單位成本的基礎上提高90%：銷售平均實收價格約為：？元/M2。（僅供參考）各個階段價格策略組合，最終要實現(xiàn)？元/M2的銷售價格。備注：1、此價格包含公寓套房的精裝修及家具、家電配備費用，為精裝修、全配備價格。2、控制本項目贏利水平，可通過銷售時對銷售門市價的折讓比例控制，實際公布的銷售價格應該預留有折讓空間。如果銷售市場反映良好，目標客戶對本項目推出的門市價格接受程

42、度較高，則相應的減少折讓；反之，則加大折讓，但維持最高平均5%的折讓率。3、5、3 價格分布不同朝向、不同樓層的房屋質素存在一定的差距，應加以價格上的調整。我們將不同朝向客房劃分為多個級別，將不同朝向、位置和不同景觀的公寓劃分為多個級別，并配合不同樓層的價差，調整出不同公寓的價格分布。3、6 入市姿態(tài)及推廣時機定位房地產項目以什么樣的姿態(tài)出現(xiàn)以及選擇什么樣的推廣時機，要結合項目自身特點。從理論上講，房地產的項目應該以最完整的形象出現(xiàn)，即所謂最佳姿態(tài)，它應該是： 主體工程已基本完成 配套設施已全部到位 外部環(huán)境與內部配套已銜接到位 形象與品牌的推廣已達到了預期的效果 物業(yè)的管理模式、服務項目、收

43、費標準已確定 有關的手續(xù)及銷售文件已全部準備就緒但針對該項目的特點： 自籌資金無法完成項目建設，部分后續(xù)資金依賴銷售回款或銀行貸款； 施工周期短：是否具備上述最佳條件，所形成的時間差也不過是三、四個月的時間，以最佳姿態(tài)出現(xiàn)時再入市將令資金回收的速度更加迅速； 以新的概念銷售：硬件上必須給客戶營造強大的信心，以達成對銷售信心的有力支持； 項目規(guī)模有限、銷售推廣費用有限：適宜選擇最佳的時機，最佳的姿態(tài)集中火力，以“短、平、快”的推廣策略完成項目的銷售，而避免因拖延時間過長而造成的宣傳費用分散和推廣力度不足影響銷售業(yè)績；綜合上述分析，建議采用先入為主的推廣策略，提前宣傳，以搶占市場份額，贏取更多的市

44、場優(yōu)勢。屆時，硬件及軟件配套應達到如下階段：（根據(jù)項目進度） 項目的建筑整體形象已經(jīng)達到正負零 物業(yè)管理模式、服務配套、收費標準已確定 銷售方式及銷售價格已經(jīng)確定3、7 銷售方式定位銷售方式對銷售進度的影響也是比較大的。根據(jù)項目的特性、投資方式、資金回籠計劃和發(fā)展商實力等具體條件，將能夠更加順利地達到銷售目標的銷售方式確定下來。建議該項目的銷售方式是： 進行公寓的產權銷售，然后采用標準酒店式經(jīng)營管理方式接受業(yè)主委托對物業(yè)進行日常經(jīng)營管理 以零散發(fā)售為主 采用自銷為主、松散型委托代理銷售為輔的銷售方式 采用組合式付款方式3、8 物業(yè)管理定位3、8、1 本項目經(jīng)營管理模式本項目將采用酒店式模式進行

45、日常的經(jīng)營和管理，酒店管理公司在本項目業(yè)主的物業(yè)閑置期間統(tǒng)一按照星級酒店管理標準對業(yè)主的閑置物業(yè)進行管理和服務。本項目建成后將委托有豐富酒店管理經(jīng)驗的酒店管理公司經(jīng)營管理（未定），此后可通過業(yè)主委員會自主選擇酒店管理公司經(jīng)營管理，以確保本項目的高效、高品質經(jīng)營管理。3、8、2 酒店管理公司酒店管理公司按照與業(yè)主的委托經(jīng)營（管理）約定，對本項目進行酒店式標準化經(jīng)營（管理），并保證業(yè)主的物業(yè)在有良好經(jīng)營（管理）業(yè)績的前提下不斷增值，并維護和保障業(yè)主的經(jīng)營收益。3、8、3 運作機制酒店經(jīng)營管理公司將按照中華人民共和國財務與審計制度實施管理，以高透明度向業(yè)主提供經(jīng)營管理方面的咨詢，定期向業(yè)主通報公寓的

46、經(jīng)營（管理）狀況，并接受業(yè)主委員會的書面預約，公寓業(yè)主委員會委托會計師事務所審計經(jīng)營業(yè)績。在每個財務年度委托國內會計師事務所進行審計并提交審計報告，業(yè)主將按照審計報告所確認的經(jīng)營業(yè)績和委托經(jīng)營管理協(xié)議書的規(guī)定享受經(jīng)營回報。3、8、4 業(yè)主委托經(jīng)營管理方式（建議僅供參考） 專有名詞定義一、 德安·湖濱碧海園：位于撫仙湖祿充風景區(qū)內，按照高星級度假酒店標準建造。酒店客房以產權方式銷售和經(jīng)營管理。二、 營業(yè)收入：德安·湖濱碧海園通過經(jīng)營出租酒店客房所產生的收入（僅指房租）,不包括酒店商場、會務、餐廳、酒水、康樂、洗衣、電話、電報和電傳等其它酒店項目的收入，不包括服務費收入以及酒店

47、設備、場地的使用費、租賃費等收入。三、 經(jīng)營管理成本：營業(yè)費用、營業(yè)稅金、管理費用、人員工資、管理傭金、設施保養(yǎng)維修和家具更新基金的累加資金。四、 可分配收益：酒店客房營業(yè)收入按雙方約定方式進行分配的收益部分。五、 會計年度：第一個會計年度，從當年酒店客房經(jīng)營之日起，至同年的12月31日止。以后每年從 1月 1日起至當年的12月31日止為一會計年度。六、 免費入住權：指業(yè)主委托酒店管理公司經(jīng)營（管理）期間，由委托經(jīng)營管理方免費提供給業(yè)主的客房入住權。七、 具體管理內容詳見酒店管理協(xié)議附件第四章 營銷策略4、1 宣傳主題概念 德安·湖濱碧海園度假公寓，您的酒店您的家 祿充首家產權式酒店

48、主題的濱海度假公寓 開創(chuàng)祿充度假物業(yè)小戶型先河 時尚Condo，共享型的，交流型的，開放型的 經(jīng)典的地段造就經(jīng)典的樓盤，經(jīng)典的樓盤吸引經(jīng)典的顧客，經(jīng)典的顧客享受經(jīng)典的人生碧海園，演繹經(jīng)典4、2 賣點整合 撫仙湖，充滿了神秘色彩的古顛王朝發(fā)源地，著名的濱海旅游度假區(qū)，環(huán)境優(yōu)美，氣候宜人 擁有眾多景區(qū)，筆架山、玉筍山、波息灣等 祿充唯一的濱海酒店公寓主題的度假公寓，品質高雅，地位顯赫，投資、度假兩受益 祿充風景區(qū)內湖景小戶型先鋒 風景區(qū)內唯一的酒店觀景外廊、抬升式入口建筑，規(guī)劃設計超凡，建筑質素臻美，既體現(xiàn)度假建筑的公共性，又體現(xiàn)人居環(huán)境的隱私性 唯一的通透式酒店大堂設計 配有完善的酒店配套設施并

49、提供個性化的酒店服務4、3 優(yōu)惠措施（暫定可供參考） 售前宣傳期間購買，優(yōu)惠2% 試銷期購買，優(yōu)惠1% 一次性付款，優(yōu)惠4% 購買兩套以上（含兩套），優(yōu)惠2% 購買五套以上（含五套），優(yōu)惠4% 特定促銷期購買，額外優(yōu)惠 備注：以上優(yōu)惠可以疊加。4、4 銷售目標體系整體推廣思路銷售的目標，毫無疑問就是要順利地將產品銷售出去，這就需要每一個操作步驟都達到了預期的效果，包括形象與品牌的推廣效果、公關效果、銷售進度和資金回籠計劃。這些既獨立執(zhí)行而又要互相協(xié)調的操作步驟都各有自己的預期目標，但同時又為了實現(xiàn)同一個最終目標，是一個因果循環(huán)的目標體系。各步驟需要達到的預期目標如下。4、4、1 形象與品牌推廣

50、效果企業(yè)形象與項目品牌的推廣應該要早在銷售開始前就進行，以便讓目標客戶有一個從了解到接受的過程。在本項目的前期宣傳鋪墊的階段，應使得“祿充首推的湖濱酒店公寓主題（Lake condo）”形象得以確立，使得本項目 “時尚Condo，共享型的，開放型的，交流型的”概念得以確立。這些要首先體現(xiàn)在項目施工圍墻、工地POP上。施工隊伍進場之日，即要開始建立圍墻廣告的宣傳效果，采用墻體噴繪技術，使項目的主題概念首先體現(xiàn)工地圍墻上，并選擇較好的位置樹立適量大小和數(shù)量的工地廣告牌。同時還要開始精心打造一個具有特色和品位的賣場，力爭使賣場和現(xiàn)場宣傳效果相呼應，并在項目出正負零之前完成，為以后項目提前進入銷售狀態(tài)

51、打下基礎。4、4、2 現(xiàn)場廣告牌的制作內容：項目鳥瞰圖、項目名稱、主題廣告詞、副廣告詞、發(fā)展商、地址、聯(lián)系電話。色彩：底色為白色；圖案為實效效果圖圖案；主題廣告詞為深藍色；副廣告詞為深藍色；發(fā)展商、地址及聯(lián)系電話為橙色。4、4、3 施工圍墻的制作圍墻高度2.2米；底色為白色；墻頂為坡頂、帶槽，深藍色；圖案采用墻體噴繪或者掛式廣告牌，畫面內容簡潔，色彩明快，輔以項目廣告語言，烘托銷售氣氛。4、4、4 賣場的制作賣場規(guī)模及裝修品位：總面積約165平方米（其中樣板房80平方米；展廳60平方米；辦公室20平方米；洗手間5平方米），精致典雅、于細微處體現(xiàn)發(fā)展商濃濃關懷與企業(yè)精神。賣場建筑外型：坡頂、圓型

52、亭樓式建筑，白色玻璃幕墻，綠色圓型柱，墨綠色屋頂。賣場外圍：背靠巨副廣告牌，左右與宣傳圍墻自然連接，以寬廣的整體視覺帶形成強烈的樓盤印象；周圍綠樹與花草相輝映，通往賣場的道路以鵝卵石或石板鋪就；整個賣場營造一種輕松、休閑而又不失典雅的氛圍。賣場內部：色彩：主色調為淡藍色和綠色，白色玻璃幕墻，青石板或防滑地磚地面，淡藍色墻體及天花板；增強色調（為體現(xiàn)賣場的識別性，需恰到好處的配以較亮麗的色彩）為橙色和綠色，如接待案板為藍色，背景飾以橙藍相間的強印象色調（或者背景以淡藍色為底色，繪以公司藍黃相間的徽標）；接待桌椅為主色調淺綠色和白色；銷售人員著裝顏色為公司標志性顏色即上裝為橙色，短裙為藍色。所有宣

53、傳資料、銷售手冊外面均飾以公司藍橙色標志或以藍、橙色為底色。陳設：墻體張貼或懸掛公司營業(yè)執(zhí)照、預售資格、宣傳展板、售控表；室內擺放接待案板、談判桌椅、休息沙發(fā)、簽約桌椅、沙盤模型、飲水機、空調機、文件柜、適量盆景。4、4、5 廣告語廣告牌主題廣告語：“碧海園您的酒店，您的家”。本廣告語為廣告牌主題語言，也是本項目之核心概念，以醒目顏色和字體于最醒目位置?！澳木频辍?，表明本項目的基本功能具有度假酒店基本使用功能；“您的家”是指兼顧居家的使用特點。整個概念營造了一種高雅、舒適、休閑的生活意境。背景廣告語：“時尚Condo，共享型的，交流型的，開放型的”。本廣告語以連續(xù)、重復的隱影字體出現(xiàn)在廣告牌

54、的名字下面和下邊框線上，連續(xù)沖擊受眾者，使受眾者同時對本項目形成這么一種印象：Condo是時尚的住所，它帶給消費者一種全新的生活方式和住宅觀，而這種建筑必然要求不僅能滿足新住宅主義者對陽光、綠樹、沙灘和海景的要求，同時也能滿足他們對住宅公共性、交流性和開放性以及公共資源共享性的要求，這樣的房子，才是讓人身心愉悅的、充滿快樂的房子。 文字廣告語：我的海，我的夢還是翩翩少年時，心中悄然編織一份海的夢想。而立之年，疲于奔波，馳騁商海。時稱：下海弄潮。但與夢境中的海南轅北轍。海是神圣的，深邃中透著一份恬淡、閑適，身心置于其中，感受海潮的撫慰，消退內心的浮躁，抵達寧靜。更是碧海映襯夢中的海市蜃樓，賜心智

55、于靈感，賦生命于充沛。我的海，我的夢。應是人間仙境，濤聲、水岸、沙灘、俊男、美女交織成一幅幅怡然自樂的風情圖畫，仿佛讓時間停留的世外桃源，海邊的香格里拉。演繹傳說，美麗依然醉人人與自然和諧相融，沒有城市的喧囂，只有生活的戲嬉，捕蝶的野趣，隨手采擷繽紛菁英，獻給靈魂深處的生命摯愛。銀白的沙灘，澄澈的海水，清純的富氧空氣，七彩的太陽雨傳說中美麗的故事，撩拔著心弦，享受一份純凈脫俗的人間情愛碧海，美麗依然醉人。為健康加油，讓生命增值繁重的工作、緊張的會議、忙碌的生活和日益嚴重的城市污染讓你無處藏身，亞健康狀態(tài)已悄然出現(xiàn)在你的身上。事業(yè)成功了，身體拖跨啦 。何不放下如山的工作、挽起告別廚房的太太、帶上

56、趕完功課的孩子，融入碧海的懷抱？激情余波，碧海隨緣從海邊戲水歸來！盡情享受循環(huán)水池、水球場、沖激按摩池與你肌膚相親的快感，更有俊男美女與您同池綻放，你可以沉默，但快樂伴隨著你！星月相隨，一往情深攜手在稀缺級的水岸線訴說情愛，星月相隨，一往情深，良辰美景、人生幾何？ 海濱生活的騎士，愿意把一生當作一次長假歲月蹉跎，總是纏繞于煩雜的事務，海濱樹蔭下的吊床故事，已成為遙遠的夢想。建筑設計：？園林設計：？裝修設計：？燈光設計：？標識設計：？康體設計公司：？產權式V-VIP的休閑度假1976年世界首家真正意義的產權酒店在法國阿爾卑斯山旅游酒店誕生，據(jù)聯(lián)合國旅游組織2002年報告：全球已有6.5萬個家庭在81個國家的6000多個旅游目的地購買了時權和產權酒店。美國“產權酒店”已超過1000個。近年來中國前衛(wèi)旅游城市：北京