第三講 房地產(chǎn)市場(chǎng)供求失衡問題

1、一、我國(guó)一、我國(guó)房地產(chǎn)供求失衡的表現(xiàn)房地產(chǎn)供求失衡的表現(xiàn)u（一）房地產(chǎn)需求現(xiàn)狀（一）房地產(chǎn)需求現(xiàn)狀u我們知道，房地產(chǎn)按用途分主要包括商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、辦公樓、高檔公寓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房等。供給和需求是微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)中的一對(duì)基本概念，當(dāng)總供給略等于總需求時(shí)，達(dá)到供求平衡。在這里我們首先對(duì)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的需求進(jìn)行分析。u1 1、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求逐漸趨于飽和、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求逐漸趨于飽和u2 2中高收入階層住房大為改善，低收入階層增長(zhǎng)中高收入階層住房大為改善，低收入階層增長(zhǎng)緩慢。緩慢。u政策解讀：政策解讀：u2014年房產(chǎn)調(diào)控政策：年房產(chǎn)調(diào)控政策：目前已有超過四分之三的限購(gòu)城市在一定程度上松綁了限購(gòu)政策；部分

2、省市對(duì)購(gòu)房進(jìn)行稅費(fèi)補(bǔ)貼；住房公積金政策不斷放松；部分城市放寬了落戶政策；一些地方允許甚至鼓勵(lì)地方政府回購(gòu)商品房用于保障性房源；為提振房地產(chǎn)銷售和建設(shè)，各地也簡(jiǎn)化了開發(fā)商行政審批程序、降低相關(guān)費(fèi)用等。u2014年，商品房銷售面積120649萬平方米，比上年下降7.6%，降幅比1-11月份收窄0.6個(gè)百分點(diǎn)，2013年為增長(zhǎng)17.3%。u其中，住宅銷售面積下降9.1%，辦公樓銷售面積下降13.4%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)7.2%。商品房銷售額76292億元，下降6.3%，降幅比1-11月份收窄1.5個(gè)百分點(diǎn)，2013年為增長(zhǎng)26.3%。其中，住宅銷售額下降7.8%，辦公樓銷售額下降21.4%，商

3、業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額增長(zhǎng)7.6%。u后續(xù)政策：后續(xù)政策：2015年可能正式降低目前較高的首付比例首套房30%，二套房60%，進(jìn)一步放松落戶政策以提振房地產(chǎn)銷售。此外，決策層還可以定向降低房貸利率，政府還加大了對(duì)保障房建設(shè)的支持力度。u短期內(nèi)政策松動(dòng)有助于改善房地產(chǎn)銷售和建設(shè)活動(dòng)，盡管這可以幫助房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)全面復(fù)蘇、或扭轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)性下滑勢(shì)頭。u但在“金九銀十”旺季之后，房地產(chǎn)銷售可能將再陷頹勢(shì)，2015年再跌5%10%。此外，隨著保障房建設(shè)勢(shì)頭逐漸消退，明年商品房新開工面積可能會(huì)再跌10%。所以，預(yù)計(jì)明年總體房地產(chǎn)建設(shè)活動(dòng)將進(jìn)一步放緩，并在2014年底和2015年對(duì)經(jīng)濟(jì)帶來越來越大的負(fù)面拖累。一、一、

4、我國(guó)我國(guó)房地產(chǎn)供求失衡的表現(xiàn)房地產(chǎn)供求失衡的表現(xiàn) （二）房地產(chǎn)供給現(xiàn)狀（二）房地產(chǎn)供給現(xiàn)狀 住房作為一種商品，具有消費(fèi)品和投資品的住房作為一種商品，具有消費(fèi)品和投資品的雙重屬性。住房的消費(fèi)需求取決于個(gè)人的實(shí)際需雙重屬性。住房的消費(fèi)需求取決于個(gè)人的實(shí)際需要和購(gòu)買力，這些因素短期內(nèi)相對(duì)穩(wěn)定，因此，要和購(gòu)買力，這些因素短期內(nèi)相對(duì)穩(wěn)定，因此，消費(fèi)需求是房地產(chǎn)市場(chǎng)的相對(duì)穩(wěn)定部分，對(duì)房產(chǎn)消費(fèi)需求是房地產(chǎn)市場(chǎng)的相對(duì)穩(wěn)定部分，對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)起著基礎(chǔ)性的支撐作用。而供給量對(duì)于資金、市場(chǎng)起著基礎(chǔ)性的支撐作用。而供給量對(duì)于資金、成本、收益等市場(chǎng)因素的變化非常敏感，構(gòu)成房成本、收益等市場(chǎng)因素的變化非常敏感，構(gòu)成房地產(chǎn)市場(chǎng)

5、波動(dòng)的主要部分，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的擴(kuò)張地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的主要部分，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的擴(kuò)張和收縮產(chǎn)生催化作用。和收縮產(chǎn)生催化作用。20142014中國(guó)房地產(chǎn)十大年度詞語：高庫存中國(guó)房地產(chǎn)十大年度詞語：高庫存u20142014年，中國(guó)樓市整體狀況供大于求的現(xiàn)狀難年，中國(guó)樓市整體狀況供大于求的現(xiàn)狀難以改變，以改變，“高庫存高庫存”伴隨著伴隨著“新常態(tài)新常態(tài)”，成為，成為20142014的熱門詞匯。的熱門詞匯。u在在“高庫存高庫存”的壓力下，樓市在向的壓力下，樓市在向“城市城市”、“板塊板塊”、“樓盤樓盤”、“企業(yè)企業(yè)”四個(gè)方向分化。四個(gè)方向分化?！皹鞘懈邘齑?，拿地需謹(jǐn)慎樓市高庫存，拿地需謹(jǐn)慎”“”“寧可錯(cuò)過、絕

6、不寧可錯(cuò)過、絕不拿錯(cuò)拿錯(cuò)”或成為房企的拿地原則?；虺蔀榉科蟮哪玫卦瓌t。u2014年，房地產(chǎn)行業(yè)幾乎所有數(shù)據(jù)都是在下滑。上漲的年，房地產(chǎn)行業(yè)幾乎所有數(shù)據(jù)都是在下滑。上漲的有兩個(gè)，其一，有兩個(gè)，其一，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資95036億元，比上億元，比上年實(shí)際增長(zhǎng)年實(shí)際增長(zhǎng)9.9%，但低于，但低于2013年年19.4%的實(shí)際增幅，也的實(shí)際增幅，也低于低于2014全年固定資產(chǎn)投資全年固定資產(chǎn)投資15.1%實(shí)際增幅，這說明，實(shí)際增幅，這說明，這個(gè)一向被業(yè)內(nèi)自許為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱的產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在這柱這個(gè)一向被業(yè)內(nèi)自許為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱的產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在這柱子的地位慢慢在松動(dòng)。子的地位慢慢在松動(dòng)。u第二個(gè)上漲的

7、數(shù)據(jù)更讓人灰心，第二個(gè)上漲的數(shù)據(jù)更讓人灰心，是庫存量是庫存量。數(shù)據(jù)顯示，。數(shù)據(jù)顯示，2014年年12月末，全國(guó)商品房月末，全國(guó)商品房待售面積待售面積62169萬平方米，萬平方米，比上年增長(zhǎng)比上年增長(zhǎng)26.1%。據(jù)查詢資料得知，這個(gè)增長(zhǎng)率跟。據(jù)查詢資料得知，這個(gè)增長(zhǎng)率跟2013年末的待售面積增長(zhǎng)率比，增了不到年末的待售面積增長(zhǎng)率比，增了不到0.1%，可以忽，可以忽略不計(jì)，但面積卻是結(jié)結(jié)實(shí)實(shí)漲了一大塊。略不計(jì)，但面積卻是結(jié)結(jié)實(shí)實(shí)漲了一大塊。u其中，住宅待售面積比其中，住宅待售面積比11月末增加月末增加1352萬平方米，辦公萬平方米，辦公樓待售面積增加樓待售面積增加202萬平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面

8、積萬平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加增加361萬平方米。萬平方米。20142014年標(biāo)桿房企庫存創(chuàng)新高年標(biāo)桿房企庫存創(chuàng)新高u截至截至2014年年10月月31日，日，A股市場(chǎng)共有股市場(chǎng)共有143家上市家上市房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)商公布了公布了2014年三季度的庫存數(shù)據(jù)，年三季度的庫存數(shù)據(jù)，房企房企存貨加速存貨加速攀升，累計(jì)庫存絕對(duì)值創(chuàng)下歷史新高。三季度末，累計(jì)攀升，累計(jì)庫存絕對(duì)值創(chuàng)下歷史新高。三季度末，累計(jì)庫存絕對(duì)值達(dá)庫存絕對(duì)值達(dá)19622億元，同比增長(zhǎng)億元，同比增長(zhǎng)25.4%，增速較去，增速較去年加快。年加快。剔去其中已售未結(jié)的項(xiàng)目，即預(yù)收賬款，剔去其中已售未結(jié)的項(xiàng)目，即預(yù)收賬款，上市上市房企

9、的真實(shí)庫存達(dá)到房企的真實(shí)庫存達(dá)到13431億元，同比增億元，同比增36.61%。數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)進(jìn)一步反映了今年年初以來，行業(yè)銷售放緩，企業(yè)庫存進(jìn)一步反映了今年年初以來，行業(yè)銷售放緩，企業(yè)庫存不斷累積。同時(shí)，預(yù)收款與去年水平大體持平、同比僅不斷累積。同時(shí)，預(yù)收款與去年水平大體持平、同比僅上漲上漲6%，增速明顯放緩，從而影響企業(yè)未來營(yíng)收表現(xiàn)。，增速明顯放緩，從而影響企業(yè)未來營(yíng)收表現(xiàn)。u目前大致需要目前大致需要3.1年年的時(shí)間進(jìn)行完全去化，這個(gè)時(shí)間的時(shí)間進(jìn)行完全去化，這個(gè)時(shí)間接近于接近于2008年和年和2011年的峰值，反映年的峰值，反映開發(fā)商開發(fā)商去化壓去化壓力大。力大。u國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布

10、“2014年年1-8月份全國(guó)月份全國(guó)房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)和銷售情況和銷售情況”數(shù)據(jù)。其中，截至數(shù)據(jù)。其中，截至8月末，商品房待月末，商品房待售面積售面積56160萬平方米，比萬平方米，比7月末增加月末增加930萬平方米。萬平方米。若按照今年前若按照今年前8月的銷售速度，月的銷售速度，去化周期為去化周期為10個(gè)月個(gè)月左右左右。u“待售面積待售面積”是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已竣工商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已竣工商品房中至中至報(bào)告報(bào)告期尚未售出或出租的面積。該指標(biāo)通常期尚未售出或出租的面積。該指標(biāo)通常被理解為房屋庫存。按照上述理解，過去兩年多，被理解為房屋庫存。按照上述理解，過去兩年多，全國(guó)商品房庫存幾乎翻

11、倍。與全國(guó)商品房庫存幾乎翻倍。與2010年年中相比，年年中相比，最近四年來，全國(guó)商品房庫存增加了約最近四年來，全國(guó)商品房庫存增加了約190%。一、一、我國(guó)房地產(chǎn)供求失衡的表現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)供求失衡的表現(xiàn)u1 1利潤(rùn)空間大，房產(chǎn)商盲目追求利潤(rùn)利潤(rùn)空間大，房產(chǎn)商盲目追求利潤(rùn)u眾所周知，房?jī)r(jià)應(yīng)與居民收入水平及經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)，眾所周知，房?jī)r(jià)應(yīng)與居民收入水平及經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)，從理論上說，房屋總體價(jià)格符合價(jià)值才合理。具體到實(shí)從理論上說，房屋總體價(jià)格符合價(jià)值才合理。具體到實(shí)際房?jī)r(jià)，就表現(xiàn)為商品房成本加稅金和利潤(rùn)。商品房成際房?jī)r(jià)，就表現(xiàn)為商品房成本加稅金和利潤(rùn)。商品房成本因地價(jià)等因素的變化而變化，合理的利潤(rùn)應(yīng)為平

12、均利本因地價(jià)等因素的變化而變化，合理的利潤(rùn)應(yīng)為平均利潤(rùn)，國(guó)外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均利潤(rùn)率為潤(rùn)，國(guó)外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均利潤(rùn)率為6%-8%6%-8%，有的國(guó)，有的國(guó)家僅為家僅為3%3%。而在我國(guó)，。而在我國(guó)，19971997年時(shí)商品房毛利率高達(dá)年時(shí)商品房毛利率高達(dá)34.36%34.36%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)外平均水平。，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)外平均水平。20072007年，毛利率更是年，毛利率更是增加到增加到54.54%54.54%。是國(guó)外房產(chǎn)開發(fā)平均利潤(rùn)水平的。是國(guó)外房產(chǎn)開發(fā)平均利潤(rùn)水平的77.977.9倍。倍。由于由于20072007年房?jī)r(jià)較高，制約了需求擴(kuò)大，導(dǎo)致年房?jī)r(jià)較高，制約了需求擴(kuò)大，導(dǎo)致20082008年房

13、年房產(chǎn)銷售略顯低迷。產(chǎn)銷售略顯低迷。一、一、我國(guó)房地產(chǎn)供求失衡的表現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)供求失衡的表現(xiàn)u2 2大量住宅建設(shè)質(zhì)量較差，住宅壽命過短大量住宅建設(shè)質(zhì)量較差，住宅壽命過短u 商品房?jī)r(jià)格持續(xù)增長(zhǎng)已成為我國(guó)居民的一大沉重壓商品房?jī)r(jià)格持續(xù)增長(zhǎng)已成為我國(guó)居民的一大沉重壓力，而普通百姓用幾十年的積蓄換得的住宅到底是不力，而普通百姓用幾十年的積蓄換得的住宅到底是不是物有所值呢？那么這中間四十年的時(shí)間差，對(duì)于不是物有所值呢？那么這中間四十年的時(shí)間差，對(duì)于不能承擔(dān)頻繁換房的家庭來說，就只能繼續(xù)住在很可能能承擔(dān)頻繁換房的家庭來說，就只能繼續(xù)住在很可能存在危險(xiǎn)的危房中。存在危險(xiǎn)的危房中。u 造成這種現(xiàn)狀的原因是多方

14、便的。首先，房屋設(shè)計(jì)造成這種現(xiàn)狀的原因是多方便的。首先，房屋設(shè)計(jì)不符合規(guī)范是重要原因之一；其次，房產(chǎn)建筑商為追不符合規(guī)范是重要原因之一；其次，房產(chǎn)建筑商為追求暴利，一味降低成本也是房屋質(zhì)量不好的罪魁禍?zhǔn)?；求暴利，一味降低成本也是房屋質(zhì)量不好的罪魁禍?zhǔn)?；另外，銀行、政府監(jiān)管不力，城市規(guī)劃變動(dòng)頻繁也對(duì)另外，銀行、政府監(jiān)管不力，城市規(guī)劃變動(dòng)頻繁也對(duì)房屋壽命過短現(xiàn)象的形成，有著不可推卸的責(zé)任。房屋壽命過短現(xiàn)象的形成，有著不可推卸的責(zé)任。我國(guó)房地產(chǎn)供求失衡的表現(xiàn)u3 3房地產(chǎn)企業(yè)大量增加，土地資源開發(fā)過猛。房地產(chǎn)企業(yè)大量增加，土地資源開發(fā)過猛。u 城鎮(zhèn)新建住宅面積的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于人均住城鎮(zhèn)新建住宅面積

15、的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于人均住宅面積的增加速度。而建筑面積如此瘋狂的增長(zhǎng)，宅面積的增加速度。而建筑面積如此瘋狂的增長(zhǎng)，正是房地產(chǎn)商開發(fā)過猛的最直接的體現(xiàn)。正是房地產(chǎn)商開發(fā)過猛的最直接的體現(xiàn)。 一、一、我國(guó)我國(guó)房地產(chǎn)供求失衡的表現(xiàn)房地產(chǎn)供求失衡的表現(xiàn)一、一、我國(guó)房地產(chǎn)供求失衡的表現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)供求失衡的表現(xiàn)u4 4房地產(chǎn)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)不合理房地產(chǎn)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)不合理（1）負(fù)債過高，企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)大）負(fù)債過高，企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)大u 企業(yè)的負(fù)債越高，企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)就也就越大。查資料企業(yè)的負(fù)債越高，企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)就也就越大。查資料所得：所得：2006年房地產(chǎn)商的負(fù)債為超過年房地產(chǎn)商的負(fù)債為超過70%。一般認(rèn)為企。一般認(rèn)為企業(yè)的資產(chǎn)

16、負(fù)債率在業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率在50%左右才合理，超過左右才合理，超過50%的資產(chǎn)負(fù)的資產(chǎn)負(fù)債率的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)太大。在負(fù)債率為債率的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)太大。在負(fù)債率為72%的狀況下，房地的狀況下，房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)很大。產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)很大。u 在目前樓盤空置，造成房地產(chǎn)資金大量被占用，房地在目前樓盤空置，造成房地產(chǎn)資金大量被占用，房地產(chǎn)出現(xiàn)危機(jī)，此危機(jī)可算是牽一發(fā)而動(dòng)全身，尤其是對(duì)產(chǎn)出現(xiàn)危機(jī)，此危機(jī)可算是牽一發(fā)而動(dòng)全身，尤其是對(duì)房地產(chǎn)的主要債權(quán)人房地產(chǎn)的主要債權(quán)人商業(yè)銀行造成很大困擾，使得商業(yè)銀行造成很大困擾，使得銀行大量資金被套住，進(jìn)而引發(fā)而今的金融危機(jī)。銀行大量資金被套住，進(jìn)而引發(fā)而今的金融危機(jī)。一、一、我國(guó)房地產(chǎn)

17、供求失衡的表現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)供求失衡的表現(xiàn)u(2 (2）企業(yè)融資結(jié)構(gòu)明顯依賴銀行貸款）企業(yè)融資結(jié)構(gòu)明顯依賴銀行貸款u 現(xiàn)階段中國(guó)金融市場(chǎng)的融資結(jié)構(gòu)中銀行貸款占現(xiàn)階段中國(guó)金融市場(chǎng)的融資結(jié)構(gòu)中銀行貸款占主要地位。而銀行方面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的待遇顯然主要地位。而銀行方面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的待遇顯然較為優(yōu)厚。這也是導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)大量增多的原較為優(yōu)厚。這也是導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)大量增多的原因之一。因之一。一、一、我國(guó)我國(guó)房地產(chǎn)供求失衡的表現(xiàn)房地產(chǎn)供求失衡的表現(xiàn)u（三）房地產(chǎn)供求失衡表現(xiàn)（三）房地產(chǎn)供求失衡表現(xiàn)u1 1住房?jī)r(jià)格持續(xù)走高，房產(chǎn)泡沫加大住房?jī)r(jià)格持續(xù)走高，房產(chǎn)泡沫加大u 近年來我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲過快市場(chǎng)近年

18、來我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲過快市場(chǎng)失靈、價(jià)格失效和空置率上升等影響市場(chǎng)健康運(yùn)失靈、價(jià)格失效和空置率上升等影響市場(chǎng)健康運(yùn)行的現(xiàn)象，其現(xiàn)狀是由社會(huì)幾股力量反復(fù)博弈的行的現(xiàn)象，其現(xiàn)狀是由社會(huì)幾股力量反復(fù)博弈的結(jié)果，其實(shí)質(zhì)是不同社會(huì)力量之間的利益之爭(zhēng)房結(jié)果，其實(shí)質(zhì)是不同社會(huì)力量之間的利益之爭(zhēng)房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅影響微觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，影響到人們衣地產(chǎn)市場(chǎng)不僅影響微觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，影響到人們衣食住行，而且影響宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，影響到國(guó)家經(jīng)食住行，而且影響宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，影響到國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策的制定。濟(jì)政策的制定。一、一、我國(guó)我國(guó)房地產(chǎn)供求失衡的表現(xiàn)房地產(chǎn)供求失衡的表現(xiàn)u2 2新建住房總體呈現(xiàn)供大于求的狀態(tài)新建住房總體呈現(xiàn)供大于

19、求的狀態(tài)u 從房地產(chǎn)的供給來看，低投入低價(jià)位的中小戶供從房地產(chǎn)的供給來看，低投入低價(jià)位的中小戶供應(yīng)總量不足，而高價(jià)位的豪華型住宅別墅酒店式公應(yīng)總量不足，而高價(jià)位的豪華型住宅別墅酒店式公型住房投入比重過高，擠占了有限的土地資源，在型住房投入比重過高，擠占了有限的土地資源，在一定程度上加劇了土地市場(chǎng)的惡性競(jìng)爭(zhēng)和房地產(chǎn)價(jià)一定程度上加劇了土地市場(chǎng)的惡性競(jìng)爭(zhēng)和房地產(chǎn)價(jià)格虛高不下。格虛高不下。u 從居民收入看，中低收入家庭占多數(shù)，但房屋供從居民收入看，中低收入家庭占多數(shù)，但房屋供給結(jié)構(gòu)中，中低價(jià)位住宅供應(yīng)比例偏低且中小戶型給結(jié)構(gòu)中，中低價(jià)位住宅供應(yīng)比例偏低且中小戶型偏低，致使中低收入家庭購(gòu)房難度較大；相反

20、，高偏低，致使中低收入家庭購(gòu)房難度較大；相反，高收入階層比重相對(duì)較小，但高檔住宅供給比重較大，收入階層比重相對(duì)較小，但高檔住宅供給比重較大，這就使得房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期以投資或投機(jī)為主，必然這就使得房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期以投資或投機(jī)為主，必然會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格存在許多泡沫。目前，這種供需結(jié)會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格存在許多泡沫。目前，這種供需結(jié)構(gòu)性矛盾較為突出。構(gòu)性矛盾較為突出。一、一、我國(guó)我國(guó)房地產(chǎn)供求失衡的表現(xiàn)房地產(chǎn)供求失衡的表現(xiàn)u3 3地區(qū)間發(fā)展不平衡，區(qū)域性過熱問題凸現(xiàn)地區(qū)間發(fā)展不平衡，區(qū)域性過熱問題凸現(xiàn)u區(qū)域因素是指某一特定的區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會(huì)、區(qū)域因素是指某一特定的區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政等因素相

21、結(jié)合所產(chǎn)生的區(qū)域性特性。經(jīng)濟(jì)、行政等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的區(qū)域性特性。u這些區(qū)域性特征具體表現(xiàn)為：這些區(qū)域性特征具體表現(xiàn)為：區(qū)域繁華程度、道路區(qū)域繁華程度、道路通達(dá)程度、交通便捷程度、基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施狀通達(dá)程度、交通便捷程度、基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施狀況，以及區(qū)域環(huán)境等況，以及區(qū)域環(huán)境等。上述各因素都會(huì)對(duì)區(qū)域內(nèi)的。上述各因素都會(huì)對(duì)區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格及評(píng)估價(jià)值產(chǎn)生影響，但影響的程度與房地產(chǎn)價(jià)格及評(píng)估價(jià)值產(chǎn)生影響，但影響的程度與房地產(chǎn)的種類有關(guān)。房地產(chǎn)的種類有關(guān)。u例如，繁華程度對(duì)商業(yè)性房地產(chǎn)的價(jià)格及評(píng)估價(jià)值例如，繁華程度對(duì)商業(yè)性房地產(chǎn)的價(jià)格及評(píng)估價(jià)值影響最大；而區(qū)域環(huán)境對(duì)住宅的價(jià)格及評(píng)估價(jià)值影影響最大；

22、而區(qū)域環(huán)境對(duì)住宅的價(jià)格及評(píng)估價(jià)值影響較大。響較大。一、一、我國(guó)我國(guó)房地產(chǎn)供求失衡的表現(xiàn)房地產(chǎn)供求失衡的表現(xiàn)u房地產(chǎn)的區(qū)域性特征可以從兩個(gè)方面去理解，房地產(chǎn)的區(qū)域性特征可以從兩個(gè)方面去理解，其一是其一是從房地產(chǎn)的地理位置的固定性和不可位從房地產(chǎn)的地理位置的固定性和不可位移的特性的角度看，不同地區(qū)的氣候、地貌、移的特性的角度看，不同地區(qū)的氣候、地貌、日照、濕度等，使得房地產(chǎn)具有明顯的區(qū)域特日照、濕度等，使得房地產(chǎn)具有明顯的區(qū)域特點(diǎn)和區(qū)域性。點(diǎn)和區(qū)域性。u其二是其二是從不同地區(qū)的市場(chǎng)供求關(guān)系的角度看，從不同地區(qū)的市場(chǎng)供求關(guān)系的角度看，由于不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差異，對(duì)房地由于不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平

23、的差異，對(duì)房地產(chǎn)的需求也是有差異的，產(chǎn)的需求也是有差異的，不同地區(qū)市場(chǎng)供求關(guān)不同地區(qū)市場(chǎng)供求關(guān)系的差異系的差異也會(huì)造成房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域差異和區(qū)也會(huì)造成房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域差異和區(qū)域性特征。域性特征。一、一、我國(guó)我國(guó)房地產(chǎn)供求失衡的表現(xiàn)房地產(chǎn)供求失衡的表現(xiàn)u4 4保障性住房不足以滿足中低收入人群需要保障性住房不足以滿足中低收入人群需要u 我國(guó)的中低收入人群的住房消費(fèi)仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于平均我國(guó)的中低收入人群的住房消費(fèi)仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于平均消費(fèi)額。這說明住房飽和呈現(xiàn)一邊倒的形勢(shì)。房地消費(fèi)額。這說明住房飽和呈現(xiàn)一邊倒的形勢(shì)。房地產(chǎn)開發(fā)商重點(diǎn)開發(fā)高收入人群所需要的高利潤(rùn)的高產(chǎn)開發(fā)商重點(diǎn)開發(fā)高收入人群所需要的高利潤(rùn)的高檔住宅

24、，高收入人群可能擁有已經(jīng)幾套房。但是中檔住宅，高收入人群可能擁有已經(jīng)幾套房。但是中低收入人群買不起高檔住宅，保障房數(shù)量又不足以低收入人群買不起高檔住宅，保障房數(shù)量又不足以滿足需要。滿足需要。二、我國(guó)房地產(chǎn)供求失衡的原因二、我國(guó)房地產(chǎn)供求失衡的原因u總體來看，全國(guó)庫存數(shù)據(jù)的增加，主要原因在于總體來看，全國(guó)庫存數(shù)據(jù)的增加，主要原因在于過去多年來，全國(guó)房地產(chǎn)過去多年來，全國(guó)房地產(chǎn)投資投資、土地出讓面積、土地出讓面積、房屋竣工面積保持高速增長(zhǎng)，使得市場(chǎng)的新增供房屋竣工面積保持高速增長(zhǎng)，使得市場(chǎng)的新增供應(yīng)大幅增加。相比之下，市場(chǎng)消化庫存的速度慢應(yīng)大幅增加。相比之下，市場(chǎng)消化庫存的速度慢于供應(yīng)增加的速度。

25、于供應(yīng)增加的速度。u20152015年以來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，投資熱情有年以來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，投資熱情有所減退。但在多年來的所減退。但在多年來的投資慣性投資慣性作用下，庫存持作用下，庫存持續(xù)增長(zhǎng)。如果市場(chǎng)銷售沒有出現(xiàn)根本性好轉(zhuǎn)，房續(xù)增長(zhǎng)。如果市場(chǎng)銷售沒有出現(xiàn)根本性好轉(zhuǎn)，房屋庫存指標(biāo)有繼續(xù)攀高的可能。屋庫存指標(biāo)有繼續(xù)攀高的可能。u（一）收入水平與房?jī)r(jià)存在巨大差距（一）收入水平與房?jī)r(jià)存在巨大差距u 國(guó)際上公認(rèn)的房?jī)r(jià)國(guó)際上公認(rèn)的房?jī)r(jià)“合理價(jià)格水平合理價(jià)格水平”，應(yīng)該是，應(yīng)該是相當(dāng)于每戶居民相當(dāng)于每戶居民3-63-6年的平均收入。根據(jù)目前全國(guó)年的平均收入。根據(jù)目前全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入水平

26、來看，買一套城鎮(zhèn)居民人均可支配收入水平來看，買一套9090平平方米的普通居民住宅，全國(guó)的均價(jià)應(yīng)該在方米的普通居民住宅，全國(guó)的均價(jià)應(yīng)該在2481.482481.48元，每平方米為元，每平方米為2757.22757.2元元 而現(xiàn)在全國(guó)平均房?jī)r(jià)為而現(xiàn)在全國(guó)平均房?jī)r(jià)為每平方米每平方米50005000元左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了我國(guó)城鎮(zhèn)居民元左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了我國(guó)城鎮(zhèn)居民的承受能力，從而導(dǎo)致了供給過度與有效需求不的承受能力，從而導(dǎo)致了供給過度與有效需求不足的矛盾。足的矛盾。u（二）供給與需求層次錯(cuò)位（二）供給與需求層次錯(cuò)位u 馬斯洛的需求層次理論認(rèn)為，住房是最低層次中最馬斯洛的需求層次理論認(rèn)為，住房是最低層次中最基

27、本的生存需求。對(duì)于大多數(shù)中低收入者來講，滿足基本的生存需求。對(duì)于大多數(shù)中低收入者來講，滿足住房需求是他們的基本需求，也是最低需求。住房需求是他們的基本需求，也是最低需求。u 而在房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)中，開發(fā)商卻忽視了大多民眾而在房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)中，開發(fā)商卻忽視了大多民眾的基本需求，而把投資開發(fā)的重點(diǎn)放在只滿足少數(shù)富的基本需求，而把投資開發(fā)的重點(diǎn)放在只滿足少數(shù)富人的高標(biāo)準(zhǔn)、高消費(fèi)的別墅或豪華型住宅建設(shè)上，供人的高標(biāo)準(zhǔn)、高消費(fèi)的別墅或豪華型住宅建設(shè)上，供給與需求層次錯(cuò)位的直接結(jié)果是導(dǎo)致商品房嚴(yán)重積壓，給與需求層次錯(cuò)位的直接結(jié)果是導(dǎo)致商品房嚴(yán)重積壓，房地產(chǎn)市場(chǎng)步入了房屋空置和需求過剩并存的怪圈。房地產(chǎn)市場(chǎng)步

28、入了房屋空置和需求過剩并存的怪圈。二、二、我國(guó)我國(guó)房地產(chǎn)供求失衡的原因房地產(chǎn)供求失衡的原因二、二、我國(guó)房地產(chǎn)供求失衡的原因我國(guó)房地產(chǎn)供求失衡的原因u（三）開發(fā)商與消費(fèi)者心理預(yù)期不同。（三）開發(fā)商與消費(fèi)者心理預(yù)期不同。u 房地產(chǎn)商樂觀供給預(yù)期過度、消費(fèi)者樂觀消費(fèi)預(yù)房地產(chǎn)商樂觀供給預(yù)期過度、消費(fèi)者樂觀消費(fèi)預(yù)期不足的結(jié)構(gòu)性矛盾是房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾的內(nèi)期不足的結(jié)構(gòu)性矛盾是房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾的內(nèi)在原因在原因 。u 2007年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)的過度繁榮，催生了房地年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)的過度繁榮，催生了房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的前景樂觀預(yù)期過度，即使在產(chǎn)開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的前景樂觀預(yù)期過度，即使在受到金融危機(jī)的影

29、響下，也期望通過地方政府的受到金融危機(jī)的影響下，也期望通過地方政府的“救市救市”，來保持房地產(chǎn)市場(chǎng)較高的價(jià)格水平；相，來保持房地產(chǎn)市場(chǎng)較高的價(jià)格水平；相反，金融危機(jī)、宏觀經(jīng)濟(jì)下行等致使大量企業(yè)破產(chǎn)反，金融危機(jī)、宏觀經(jīng)濟(jì)下行等致使大量企業(yè)破產(chǎn)倒閉，勞動(dòng)力失業(yè)，廣大消費(fèi)者對(duì)未來收入的不確倒閉，勞動(dòng)力失業(yè)，廣大消費(fèi)者對(duì)未來收入的不確定性和房地產(chǎn)市場(chǎng)降價(jià)的樂觀預(yù)期，使得大部分人定性和房地產(chǎn)市場(chǎng)降價(jià)的樂觀預(yù)期，使得大部分人保持持幣觀望的心態(tài)。保持持幣觀望的心態(tài)。u由于對(duì)供給和需求存在著兩種截然不同的心里預(yù)期，由于對(duì)供給和需求存在著兩種截然不同的心里預(yù)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)漸行漸冷，不可避免地進(jìn)入調(diào)整期。房地產(chǎn)市

30、場(chǎng)漸行漸冷，不可避免地進(jìn)入調(diào)整期。二、二、我國(guó)房地產(chǎn)供求失衡的原因我國(guó)房地產(chǎn)供求失衡的原因+ （四）房地產(chǎn)市場(chǎng)操作欠規(guī)范和制度缺失。（四）房地產(chǎn)市場(chǎng)操作欠規(guī)范和制度缺失。+ 由于制度缺陷和懲罰機(jī)制的缺失，房地產(chǎn)市由于制度缺陷和懲罰機(jī)制的缺失，房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露不真實(shí)，交易行為不規(guī)范，尤其是二場(chǎng)信息披露不真實(shí)，交易行為不規(guī)范，尤其是二級(jí)市場(chǎng)交易混亂等現(xiàn)象屢見不鮮。地方政府在級(jí)市場(chǎng)交易混亂等現(xiàn)象屢見不鮮。地方政府在“政績(jī)政績(jī)”和和“經(jīng)濟(jì)利益經(jīng)濟(jì)利益”的雙重驅(qū)動(dòng)下，房地產(chǎn)的雙重驅(qū)動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)尋租現(xiàn)象較為嚴(yán)重，為開發(fā)商大開方便之門市場(chǎng)尋租現(xiàn)象較為嚴(yán)重，為開發(fā)商大開方便之門的同時(shí)，人為地加大了房地產(chǎn)

31、運(yùn)行成本，干擾了的同時(shí)，人為地加大了房地產(chǎn)運(yùn)行成本，干擾了價(jià)格信號(hào)，導(dǎo)致了市場(chǎng)秩序的混亂。價(jià)格信號(hào)，導(dǎo)致了市場(chǎng)秩序的混亂。三、化解我國(guó)房地產(chǎn)供求失衡的對(duì)策三、化解我國(guó)房地產(chǎn)供求失衡的對(duì)策u 房地產(chǎn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)性不完善，嚴(yán)重影響了我房地產(chǎn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)性不完善，嚴(yán)重影響了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。u 這種影響具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈，房地產(chǎn)這種影響具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈，房地產(chǎn)消費(fèi)者與投資者對(duì)未來市場(chǎng)預(yù)期的不確定性。因消費(fèi)者與投資者對(duì)未來市場(chǎng)預(yù)期的不確定性。因此，要采取相應(yīng)措施，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求進(jìn)行積此，要采取相應(yīng)措施，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求進(jìn)行積極正確的引導(dǎo)，促使供需

32、結(jié)構(gòu)趨于均衡，并力求極正確的引導(dǎo)，促使供需結(jié)構(gòu)趨于均衡，并力求在這種態(tài)勢(shì)下實(shí)現(xiàn)資源有效配置。在這種態(tài)勢(shì)下實(shí)現(xiàn)資源有效配置。三、化解我國(guó)房地產(chǎn)供求失衡的對(duì)策三、化解我國(guó)房地產(chǎn)供求失衡的對(duì)策u（一）投資要向中西部省市傾斜（一）投資要向中西部省市傾斜u 在房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，東部地區(qū)在完善保在房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，東部地區(qū)在完善保障性住房建設(shè)外，應(yīng)把投資區(qū)域向中西部省份傾障性住房建設(shè)外，應(yīng)把投資區(qū)域向中西部省份傾斜。這樣做，一方面可以轉(zhuǎn)移市場(chǎng)變動(dòng)帶來的風(fēng)斜。這樣做，一方面可以轉(zhuǎn)移市場(chǎng)變動(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面可以給中西部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)注入險(xiǎn)，另一方面可以給中西部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)注入活力，帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的

33、發(fā)展?；盍Γ瑤?dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展。u（二）調(diào)節(jié)商品房有效供給結(jié)構(gòu)（二）調(diào)節(jié)商品房有效供給結(jié)構(gòu)u 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)不合理，滿足投資需求的大我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)不合理，滿足投資需求的大戶型、豪華型商品房比重較大，而滿足居民基本消費(fèi)需戶型、豪華型商品房比重較大，而滿足居民基本消費(fèi)需求的民生性商品房則比重偏低。求的民生性商品房則比重偏低。u 鑒于此，一方面，政府應(yīng)把滿足和改善居民的住房條鑒于此，一方面，政府應(yīng)把滿足和改善居民的住房條件和房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)的民生性結(jié)合起來，增加廉件和房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)的民生性結(jié)合起來，增加廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、普通商品房等中低檔居住用地的絕租房、經(jīng)濟(jì)適用房、普通

34、商品房等中低檔居住用地的絕對(duì)和相對(duì)供應(yīng)量；對(duì)和相對(duì)供應(yīng)量；u 另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)商要順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的變化，積另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)商要順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的變化，積極推進(jìn)投資市場(chǎng)向消費(fèi)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型，根據(jù)消費(fèi)需求來開發(fā)極推進(jìn)投資市場(chǎng)向消費(fèi)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型，根據(jù)消費(fèi)需求來開發(fā)建設(shè)商品房，以滿足和改善大多數(shù)居民住房的基本需求。建設(shè)商品房，以滿足和改善大多數(shù)居民住房的基本需求。通過合理有效增加土地和商品房的市場(chǎng)供應(yīng)量，逐步改通過合理有效增加土地和商品房的市場(chǎng)供應(yīng)量，逐步改善房地產(chǎn)市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)不均衡狀況。善房地產(chǎn)市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)不均衡狀況。三、化解我國(guó)房地產(chǎn)供求失衡的對(duì)策三、化解我國(guó)房地產(chǎn)供求失衡的對(duì)策u（三）調(diào)整房地產(chǎn)商的心理預(yù)期（三）調(diào)整房地產(chǎn)商的心理預(yù)期u 2014年以來，房地產(chǎn)價(jià)格已進(jìn)入下行，房地產(chǎn)開發(fā)年以來，房地產(chǎn)價(jià)格已進(jìn)入下行，房地產(chǎn)開發(fā)商如果不改變通道，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格回歸理性是必然商如果不改變通道，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格回歸理性是必然趨勢(shì)。趨勢(shì)。u 房地產(chǎn)開發(fā)商如果不改變房?jī)r(jià)過度樂觀的心理預(yù)期，房地產(chǎn)開發(fā)商如果不改變房?jī)r(jià)過度樂觀的心理預(yù)期，積極調(diào)低房?jī)r(jià)，