四季度中國房地產(chǎn)形勢分析報告

1、2007年中國房地產(chǎn)形勢分析報告（2007年四季度）2007年中國房地產(chǎn)形勢分析報告一、房地產(chǎn)政策環(huán)境分析2二、全國房地產(chǎn)開發(fā)投資4三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源6四、商品房建筑與銷售7五、商品房空置情況10六、房價走勢分析10七、08年政策導(dǎo)向分析12建筑房地產(chǎn)要參編寫組一、房地產(chǎn)政策環(huán)境分析2007年被業(yè)界稱為“宏觀調(diào)控落實年”，尤其是關(guān)于土地、物權(quán)和保障性住房的政策，給樓市的規(guī)范化運作帶來極大的震撼。對于嚴(yán)格控制土地、優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、打擊土地囤積；以及房地產(chǎn)市場的專項整治，加強(qiáng)中低價房建設(shè)、規(guī)范市場秩序、打擊囤積住房具有明顯效果，而本年度央行頻頻加息，更是前所未有。 文件名稱出臺時間主要內(nèi)

2、容政策影響關(guān)于修改中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例的決定1月1日提高城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)，每平方米年稅額在1998年暫行條例規(guī)定的基礎(chǔ)上提高2倍；將征收范圍擴(kuò)大到外商投資企業(yè)和外國企業(yè)土地稅在2007年前提對房價有影響作用，上海房價一度出現(xiàn)回落。由于征收土地稅從出臺到變?yōu)閷嶋H，顯示操作困難重重，很難真正意義上起到一支影響房價的飆升。關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知1月24日土地增值稅將執(zhí)行四級超率累進(jìn)稅率按照新的計稅辦法，項目開發(fā)的速度越慢、土地囤積的時間越長，企業(yè)就會支付更多的稅款。顯然，該政策的鋒頭直指開發(fā)商的屯地現(xiàn)象。然而累進(jìn)稅率并沒有住擋住開發(fā)商瘋狂拿地的行動。中華

3、人民共和國物權(quán)法3月16日不動產(chǎn)登記制度、建筑物區(qū)分所有等制度和權(quán)利的落實執(zhí)行將起到肅清行業(yè)市場的作用物權(quán)法有利于維護(hù)產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利，同時也在不同程度上規(guī)范市場秩序。但一旦地產(chǎn)商將各種成本攤到購房者身上，成本轉(zhuǎn)移。高房價再所難免。關(guān)于開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪蔚耐ㄖ?4月緊緊圍繞房地產(chǎn)項目審批、開發(fā)、交易、中介等環(huán)節(jié)，運用法律、行政等多種手段嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)領(lǐng)域的違法違規(guī)、權(quán)錢交易行為。在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的監(jiān)查，一定程度打擊了權(quán)錢交易和違規(guī)操作。有利于公平競爭。緩和了民眾打擊黑幕的呼聲。但是這種事情在地方政府依然沒有起到太大的作用。關(guān)于開展國有土地使用權(quán)出讓情況專項清理工作的通知8月集中半年時間，在

4、全國開展國有土地使用權(quán)出讓情況專項清理工作。開發(fā)商一面高喊要土地，一邊又大量囤積土地。特別是地產(chǎn)上市企業(yè)以雄厚的資金來囤地，從而博取土地帶來豐厚收益。文件名稱出臺時間主要內(nèi)容政策影響國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見8月7日24號文對廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房制度做出了提綱挈領(lǐng)性的指示：要求重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房，增加住房有效供應(yīng)等。24號文的出臺標(biāo)志著政府住宅調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變，其關(guān)鍵在于要建立多層次住房保障體系，加快住房分類供應(yīng)體制的實施，并且首次明確提出，把解決低收入家庭住房困難工作納入政府公共服務(wù)職能。關(guān)于房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ椪喂ぷ鞣桨傅耐ㄖ?月建設(shè)部、國家發(fā)展改革委、

5、工商總局聯(lián)合部署，在全國范圍內(nèi)集中開展為期一年的房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ椪涡袆印４驌粑姹P惜售，使市場的需求回歸一個正常的水平，有利于穩(wěn)定房價，緩和社會矛盾。關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知9月27日對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。新政策還將第二套房房貸的基準(zhǔn)利率水平大幅上調(diào)至基準(zhǔn)利率的1.1倍。從資金上掐斷了炒房團(tuán)脖子，炒家被套牢或者退出樓市，使樓市回歸理性。相關(guān)細(xì)則的出臺，和二套房標(biāo)準(zhǔn)的確定，堵住了政策漏洞。使得房價轉(zhuǎn)涼。招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定11月1日開發(fā)商只有繳清全部土地款才能拿到土地證，分期付款、分期拿證的傳統(tǒng)模式將成

6、為歷史。從土地拍賣的源頭規(guī)范開發(fā)。防范金融風(fēng)險。使樓市歸于健康平穩(wěn)。關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知/外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂）5月/ 11月通知規(guī)定，外商投資內(nèi)地房地產(chǎn)項目必須通過審批。目錄指出，除對外商投資房地產(chǎn)開發(fā)作限制外，新增對外商投資二級市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司的限制等。連續(xù)兩年對外資投資內(nèi)地房地產(chǎn)進(jìn)行限制，再次顯現(xiàn)外資來勢洶洶的陣勢。中國的房地產(chǎn)市場究竟是不是內(nèi)外資炒熱的央行金融政策3-12月央行從2007年3月18日到2007年12月21日連續(xù)6次加息，每一步都讓樓市繃緊了神經(jīng)。6次加息的累積效應(yīng)，連續(xù)加息對購房者的心理預(yù)期形成一個長期暗

7、示效果。未來金融政策的調(diào)整，主要還是看投資增速和消費價格指數(shù)（CPI）后續(xù)發(fā)展情況而定。改變購房者目前貸款意愿。抑制需求。政策整理：建筑房地產(chǎn)要參編寫組二、全國房地產(chǎn)開發(fā)投資2007年前11個月增速加快，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資調(diào)控影響有望在08年顯現(xiàn)。2007年以來，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)持續(xù)加速增長的勢頭。1-3月同比增長26.9%，1-6月上升到28.5%，1-9月增長30.3%，前11個月增速加快。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1-11月份城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成100604億元，同比增長26.8%，增速比上年同期加快0.2個百分點。其中，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資21631億元，同比增長31.8%，增速同

8、比上升7.8百分點，高于同期城鎮(zhèn)投資增速5.0個百分點，已接近2003年宏觀調(diào)控前的增長水平。與2006年穩(wěn)中有降的態(tài)勢對比，2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速呈現(xiàn)明顯的反彈勢頭，但是由于房地產(chǎn)開發(fā)投資周期較長，宏觀政策對房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響具有一定的滯后性，預(yù)計2008年年初將逐漸顯現(xiàn)。圖1：2001年1月-2007年11月固定資產(chǎn)及房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率變動情況數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局1、分地區(qū)：中西部房地產(chǎn)開發(fā)投資增速明顯高于東部地區(qū)分地區(qū)看，目前東部、中部和西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率仍在上升通道，其中西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率已趕上中部地區(qū)的增長速度。預(yù)計2008年，受到宏觀政策環(huán)境的影響，東

9、部、中部和西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將平穩(wěn)運行。東部地區(qū)增速可能會有所減緩，中部和西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速仍將在高位運行。（2）分供應(yīng)結(jié)構(gòu)：住宅開發(fā)投資增速仍然最快，小戶型和經(jīng)濟(jì)適用房比重提高2、從供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，以住房為主的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速繼續(xù)加快1-11月，全國商品住宅完成投資15440億元，同比增長33.7%，增速比去年同期提高5.3個百分點，占同期房地產(chǎn)完成投資的71.4%，比去年同期提高1個百分點。3、分戶型表1：07年1-11月不同用途房地產(chǎn)投資完成額及同比增長情況單位：億元，%投資完成住宅經(jīng)濟(jì)適用房辦公樓商業(yè)其他投資完成住宅經(jīng)濟(jì)適用房辦公樓商業(yè)其他房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額累計216

10、31.915439.9693922.8023222947比重(以投資總額為100)10071.43.24.310.713.6同期16415.711549.5-759.91951.8215410070.3-4.611.913.1數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局90平方米以下住房完成投資3360億元，占住宅投資的比重為21.8%，比前10個月提高0.3個百分點，比上半年提高2.3個百分點。其中，經(jīng)濟(jì)適用住房完成投資693億元，同比增長31.7%，增速比去年同期提高21.3個百分點，占同期商品住房完成投資的4.5%。經(jīng)濟(jì)適用住房占住宅的比重盡管略有上升，但仍然不足5%。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源2007年以來央

11、行執(zhí)行的6次加息、10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率以及提高第二套房貸首付款比例等緊縮性貨幣政策沒有對房地產(chǎn)開發(fā)資金來源產(chǎn)生實質(zhì)影響，房地產(chǎn)開發(fā)資金充足，利用外資和個人按揭貸款高速增長，緊縮性貨幣政策未對房地產(chǎn)開發(fā)資金產(chǎn)生實質(zhì)影響。表2： 07年1-11月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源構(gòu)成及同比增長情況（單位：億元，%）月份資金來源結(jié)構(gòu)（億元）同比增長（%）資金來源國內(nèi)貸款利用外資自籌資金自有資金其他資金來源定金及預(yù)收款資金來源國內(nèi)貸款利用外資自籌資金自有資金其他資金來源定金及預(yù)收款1-2月4286.51122.178.21516.18791570.2920.921.512.1232.520.520.526.

12、219.31-3月7125.51760.6131.32495.21427.72738.41585.426.320.9154.423.222.529.920.81-4月9552.32322.4158.53288.41866.237832218.42626.891.725.723.723.912.31-5月121432817.7222.24119.82345.84983.42953.426.228.889.926.72522.511.91-6月15617.63454.8282.35300.729776579.83940.327.825.968.728.425.426.917.61-7月18689.

13、43950.6333.16332.23607.38073.54819.229.621.474.532.230.330.620.21-8月21997.64529.7371.17294.541869802.35906.335.126.465.935.233.738.428.71-9月253795123.7423.58370.74773.711461.26895.437.930.163.237.434.941.331.71-10月28863.75611.4483.39317.35350.913451.78044.440.230.167.63836.245.633.41-11月320436098.35

14、39.210271.75956.415133.99027.540.83271.938.538.345.332.9數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局1-11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金32043億元，比去年同期增長40.8%。其中，國內(nèi)貸款6098億元，增長32%；企業(yè)自籌資金10272億元，增長38.5%；其他資金15134億元，增長45.3%。在其他資金中，定金及預(yù)收款9027億元，增長32.9%；個人按揭貸款4092億元，增長80.5%，占資金來源的比重為12.8%，比去年同期提高2.8個百分點，利用外資539億元，增長71.9%。2008年對房地產(chǎn)行業(yè)資金的監(jiān)管，可能會成為政府的目標(biāo)。四、商品房建筑

15、與銷售1、商品房施、竣工面積：增速小幅上升2007年以來，土地市場的交易和開發(fā)明顯升溫。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：1-11月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積34031萬平方米，同比增長15.5%，增速同比提高20.7個百分點；完成開發(fā)土地面積21428萬平方米，同比增長8.0%，增速同比下降30.1個百分點。圖2： 05年1月-07年11月地購置與開發(fā)面積同比增長情況 圖3： 05年1月-07年11月商品房、住宅施工面積及同比增長情況數(shù)據(jù)來源：建設(shè)部同期，全國商品房施、竣工面積增速小幅上升。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1-11月全國商品房累計施工面積216629萬平方米，同比增長23.0%，增速同比提高4.6個百分點

16、。其中，住宅施工面積171063萬平方米，同比增長24.2%，增速同比提高5.0個百分點。全國累計完成商品房竣工面積33061萬平方米，同比增長8.5%，增速同比回落0.3個百分點。其中，商品住宅竣工面積為27261萬平方米，同比增長8.5%，增速同比回落0.4個百分點。2、商品房銷售面積與銷售額：繼續(xù)高速增長受市場需求旺盛影響，全國商品房銷售面積與商品房銷售額繼續(xù)高速增長。1-11月，全國商品房銷售面積60156萬平方米，同比增長30.5%，增速同比提高18.5個百分點，比房屋竣工面積增速高22.0個百分點。其中，銷售商品住宅54976萬平方米，同比增長32.3%，增速同比提高19.7個百分

17、點。同期，全國商品房銷售額為24002億元，同比增長48.7%，增速同比提高30.8個百分點。其中，商品住宅銷售額為20791億元，同比增長54.1%，增速同比提高35.3個百分點。表3： 2007年1-11月全國商品房銷售面積及同比增長情況（單位：萬平方米，%）月份商品房銷售面積同比增長其中：住宅同比增長月份商品房銷售面積同比增長其中：住宅同比增長1-2月5371.50.54787.10.91-7月34137.225.131085.526.41-3月10600.812.89529.213.11-8月40572.829.336992.430.91-4月15765.216.414231.416.

18、61-9月47369.732.143255.933.91-5月2114816.619165.716.91-10月5356531.348928.533.11-6月27904.221.525350.922.5數(shù)據(jù)來源：建設(shè)部圖4： 05年1月-07年11月全國商品房銷售面積及同比增長情況 圖5：06年1月-07年11月全國商品房銷售額及同比增長情況數(shù)據(jù)來源：建設(shè)部表4：2007年1-11月全國商品房銷售額及同比增長情況（單位：億元，%）月份全國商品房銷售額同比增長其中：住宅同比增長月份全國商品房銷售額同比增長其中：住宅同比增長1-2月2247.919.41830.721.51-7月13142.43

19、9.211254.943.31-3月4050.827.43360.129.61-8月15820.345.613612.650.21-4月5997.3305007.631.31-9月18684.850.516123.155.91-5月8059.828.56809.629.81-10月2128751.518413.456.61-6月10642.833.89044.336.81-11月24002.648.720791.21-11月數(shù)據(jù)來源：建設(shè)部五、商品房空置情況截止到11月末，全國商品房空置面積為11797萬平方米，同比下降4.5%。其中，空置商品住宅5766萬平方米，同比下降14.2%。至此，商

20、品房空置面積已連續(xù)4個月同比下降，但在連續(xù)5個月環(huán)比負(fù)增長后首次出現(xiàn)正增長；商品住宅空置面積連續(xù)6個月同比下降，連續(xù)8個月環(huán)比下降。從空置時間來看，空置時間在一年以上的商品房面積為7392萬平方米，所占比重為62.7%。表5：1999年-2007年11月末全國商品房空置情況（單位：萬平方米）年份空置面積其中年份空置面積商品房空置面積住宅高檔公寓經(jīng)濟(jì)適用房辦公商業(yè)其他商品住宅高檔公寓經(jīng)濟(jì)適用房辦公樓商業(yè)用房其他199910171.77216.2469.6496.9925.21530.5499.9200412326.17405-8163142.9-200010175.77420.5588.4843

21、938.61787.8558.8200514285.18319-200111952.58261575.21061.6904.62124.8662.12006123556723200213156.18979.3687.51189.6901.92513.2761.8200711117975766-200313427.88762.1649916.4829.22981.9854.5數(shù)據(jù)來源：國研網(wǎng)整理六、房價走勢分析本報告分析認(rèn)為08年房價走勢將表現(xiàn)出階段性調(diào)整，但總體看好的特征。1、08年上半年樓市震蕩調(diào)整受07年特別是07年下半年信貸收緊等政策影響，部分購房計劃受到一定的影響，直接反映到市場上表現(xiàn)

22、出商品房成交量萎縮以及房價略有松動的現(xiàn)象。目前北京房屋銷售價格出現(xiàn)下滑態(tài)勢，廣州一手房銷售掀起打折潮，受政策影響是此現(xiàn)象出現(xiàn)的主要因素，同時歲末年初也是房地產(chǎn)銷售淡季也凸現(xiàn)了這個問題。預(yù)計08年年初，乃至更長的一段時間，信貸政策對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響還將繼續(xù)，由此出現(xiàn)市場的階段性調(diào)整特征。市場以觀望盤整為主，買方觀望、賣方惜售，結(jié)構(gòu)調(diào)整將繼續(xù)。2、下半年樓市看好目前來看，支撐我國房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的因素將長期存在，房價上漲趨勢不可避免。主要因素有以下幾點：一是需求增長很快。需求的增長是多方面的，例如居民收入的不斷增加放大了需求；改善型購房、結(jié)婚、拆遷和城市化等剛性需求放大等等。其次，在供應(yīng)方面

23、，也有推高房價的因素。一是保障性住房對房價的影響有限，并且短期來看廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房尚未建成，商品房土地短缺，開發(fā)商對現(xiàn)有樓盤惜售。第二，奧運會、世博會等造成一線城市短期房屋短缺，其他城市必有行政性美化城市舉措。第三，08年更多一線城市將打造精裝房概念，例如深圳市等，精裝房的價格相較毛坯房比對房價也一定有所帶動。第四，住宅的供應(yīng)相對偏緊，結(jié)構(gòu)不盡合理，中小戶型住房所占比例偏低。08年小戶型商品房可能會站更多比重。三是土地交易價格上漲較快，抬高了土地開發(fā)建設(shè)成本。第四，市場上存在著對住房價格繼續(xù)上漲的預(yù)期及投資需求，對價格形成推動。第五，資產(chǎn)稅與物業(yè)稅遲遲沒有推出，致使市場上大量購房者將商品房作

24、為一種投資渠道，加之投機(jī)者的蓄意炒作更是對房價快速上漲起到推波助瀾的作用。盡管我國的房地產(chǎn)銷售價格不計入消費價格體系，但房地產(chǎn)市場價格快速上漲對居民消費或購買力的影響不可忽視，而且也影響到整個市場資金流向和流量變化。當(dāng)然不同城市因為不同的地域特點，會在房價上遵循不同的路線。當(dāng)前，這種不同城市房價路線圖差異更加顯性。總的來看，2008年我國房地產(chǎn)價格走高因素還在延續(xù)，如果在房地產(chǎn)交易稅、物業(yè)稅等稅收制度上不進(jìn)行改革與實施，僅依靠行政手段和單一的貨幣手段來調(diào)控，未來房價還將虛高不下。報告建議，擇機(jī)開征物業(yè)稅抑制房價，促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展。七、08年政策導(dǎo)向分析本報告認(rèn)為，2008年宏觀調(diào)控將更加深入

25、，調(diào)控力度也將會加大，住房保障成為決定樓市走勢的重要變量。政策調(diào)控將貫穿2008年始終，2008年投資者必須密切關(guān)注政策調(diào)控的走向。本次房地產(chǎn)調(diào)控思路比較明確，一是加強(qiáng)保障性住房制度的完善和保障性住房的供給，增加更多的有效供給，解決普通居民住房問題，主要通過增加保障性住房供給，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)以及其他行政手段；二是抑制投資性需求，通過首付比、利率、稅收等手段。前期政策的細(xì)化與后續(xù)新政也將主要圍繞這兩條主線。對于調(diào)控，本報告認(rèn)為有益于行業(yè)的健康發(fā)展與景氣周期的延長。針對投資性需求極其嚴(yán)厲的調(diào)控可能會帶來需求的短期沖擊，但旺盛的自住性需求屬于剛性需求，仍然是我國房地產(chǎn)中長期景氣的基礎(chǔ)。調(diào)控改變行業(yè)

26、格局，優(yōu)勢企業(yè)將受益于調(diào)控。土地與資金的收緊，使得房地產(chǎn)進(jìn)入門檻提高，而行業(yè)內(nèi)面臨新的整合。地產(chǎn)龍頭企業(yè)由于在管理、資金、土地、品牌等資源整合方面所具有的優(yōu)勢，在經(jīng)歷調(diào)控的同時，受益于行業(yè)調(diào)控帶來的行業(yè)整合。1、調(diào)控政策將重點針對供給市場2008年房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策將重點針對供給市場，力求優(yōu)化調(diào)整住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)住房保障供應(yīng)，限制大戶型、豪宅、別墅項目的開發(fā)。還將進(jìn)一步嚴(yán)格控制盲目投資行為，金融政策繼續(xù)收緊，控制信貸規(guī)模，抑制投機(jī)需求。2、住宅市場保障房供應(yīng)量加大2007年住宅成交的土地建設(shè)面積與2006年相比多了近100萬平方米。因此預(yù)計，2008年整體供應(yīng)量將有所加大。另外，根據(jù)政府的住房建設(shè)規(guī)劃精神，普通住宅、限價房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量加大，2008年將有大量此類產(chǎn)品供應(yīng)，保證中低收入家庭的需求。住宅保障乃治本之策。不同層次住房需求的厘清有助于緩解商品房市場供不應(yīng)