瑞虹新城市場(chǎng)定位學(xué)習(xí)教案

1、會(huì)計(jì)學(xué)1瑞虹新城市場(chǎng)瑞虹新城市場(chǎng)(shchng)定位定位第一頁，共35頁。目目 錄錄因勢(shì)而變因勢(shì)而變 地塊價(jià)值地塊價(jià)值 交通網(wǎng)絡(luò)交通網(wǎng)絡(luò) 城市的多中心化城市的多中心化總體定位形成總體定位形成 從住宅小區(qū)到綜合社區(qū)從住宅小區(qū)到綜合社區(qū) 從創(chuàng)意到時(shí)尚創(chuàng)新從創(chuàng)意到時(shí)尚創(chuàng)新(chungxn)(chungxn) 時(shí)尚創(chuàng)新時(shí)尚創(chuàng)新(chungxn)(chungxn)的定義的定義物業(yè)定位物業(yè)定位 商業(yè)商業(yè) 辦公辦公 住宅住宅分期開發(fā)分析分期開發(fā)分析 分期開發(fā)計(jì)劃分期開發(fā)計(jì)劃 區(qū)域定位演化區(qū)域定位演化 第1頁/共35頁第二頁，共35頁。因勢(shì)而變因勢(shì)而變1.1.地塊地塊(d kui)(d kui)價(jià)值價(jià)值 內(nèi)環(huán)

2、線的土地價(jià)值不斷(bdun)攀升；而成片規(guī)劃開發(fā)的土地幾乎絕跡 原為虹鎮(zhèn)老街的棚戶區(qū)，為上海 市重點(diǎn)改造(gizo)區(qū)域第2頁/共35頁第三頁，共35頁。2.2.交通網(wǎng)絡(luò)交通網(wǎng)絡(luò)原來(yunli)缺乏主要道路和地鐵交通的支持 內(nèi)環(huán)線，周家嘴路，外灘通道；地鐵4、8號(hào)線建成，10號(hào)和12號(hào)線在建(zi jin)極大地提高了地塊的可及性因勢(shì)而變因勢(shì)而變第3頁/共35頁第四頁，共35頁。 上海市原有的商業(yè)商務(wù)功能(gngnng)主要集中在靜安、盧灣、徐匯和黃浦區(qū)。3.3.城市城市(chngsh)(chngsh)的多中心化的多中心化 上海城區(qū)(chngq)規(guī)模不斷擴(kuò)大，形成多層次的中心，同時(shí)各個(gè)中心的

3、功能也開始分化因勢(shì)而變因勢(shì)而變第4頁/共35頁第五頁，共35頁。 原規(guī)劃為居住功能為主，擁有(yngyu)配套商業(yè)的白領(lǐng)居住小區(qū)1.1.從居住小區(qū)到綜合從居住小區(qū)到綜合(zngh)(zngh)社區(qū)社區(qū) 現(xiàn)升級(jí)為擁有居住(jzh)、辦公、商業(yè)、文化和服務(wù)的多功能社區(qū)總體定位形成總體定位形成第5頁/共35頁第六頁，共35頁。 瑞虹周邊擁有發(fā)展中的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地，但并不適合項(xiàng)目綜合(zngh)社區(qū)的特點(diǎn)2.2.從創(chuàng)意到時(shí)尚從創(chuàng)意到時(shí)尚(shshng)(shshng)創(chuàng)新創(chuàng)新 “時(shí)尚創(chuàng)新”的定位結(jié)合了瑞安太平橋項(xiàng)目(xingm)的“時(shí)尚地標(biāo)”和創(chuàng)智天地項(xiàng)目(xingm)的“知識(shí)創(chuàng)新”的成功經(jīng)驗(yàn)，擁有與眾

4、不同的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)總體定位形成總體定位形成第6頁/共35頁第七頁，共35頁。時(shí)時(shí) 尚尚 創(chuàng)創(chuàng) 新新 社社 區(qū)區(qū)第7頁/共35頁第八頁，共35頁。時(shí)時(shí) 尚尚3.3.時(shí)尚創(chuàng)新時(shí)尚創(chuàng)新(chungxn)(chungxn)社區(qū)的定義社區(qū)的定義創(chuàng)創(chuàng) 新新社社 區(qū)區(qū)引領(lǐng)城市發(fā)展、城市生活的前沿趨勢(shì)；契合都市(dsh)人群對(duì)健康、環(huán)保、和可持續(xù)性發(fā)展的不斷追求通過創(chuàng)造性的規(guī)劃、設(shè)計(jì)(shj)、和市場(chǎng)推廣形成富有創(chuàng)造力的都市環(huán)境和印象深刻的市場(chǎng)定位；并吸引對(duì)此定位認(rèn)可的商業(yè)、企業(yè)和居民的入駐創(chuàng)造獨(dú)特的社區(qū)身份認(rèn)同；形成多元的城市功能的和諧共處總體定位形成總體定位形成第8頁/共35頁第九頁，共35頁。定位定位(dn

5、gwi)(dngwi)為上海市東北部的時(shí)尚消費(fèi)中心為上海市東北部的時(shí)尚消費(fèi)中心創(chuàng)造性的街區(qū)商業(yè)、開放空間商業(yè)的組合(zh)體驗(yàn)性的全新商業(yè)形態(tài)綠色街區(qū)，可持續(xù)發(fā)展的社區(qū)環(huán)境物業(yè)定位物業(yè)定位(dngwi)(dngwi)商商業(yè)業(yè)第9頁/共35頁第十頁，共35頁。彩云彩云(ci yn)樓樓功能：時(shí)尚生活購物中心功能：時(shí)尚生活購物中心面積：面積：58,000平方米平方米火星閣火星閣功能功能(gngnng)：年輕時(shí)尚百貨店：年輕時(shí)尚百貨店面積；面積；35,000平方米平方米銀河廊銀河廊功能：原創(chuàng)功能：原創(chuàng)(yun chun)設(shè)計(jì)服飾購物街設(shè)計(jì)服飾購物街面積：面積：14,000平方米廊平方米廊Total

6、Retail GFA: 212,000 sq m太陽殿太陽殿功能：美食市場(chǎng)功能：美食市場(chǎng)面積：面積：20,00020,000平方米平方米星星堂星星堂功能：運(yùn)動(dòng)、潮流購物街功能：運(yùn)動(dòng)、潮流購物街面積面積:20,347:20,347平方米平方米分地塊商業(yè)定位分地塊商業(yè)定位月亮宮月亮宮功能：休閑、餐飲、娛樂功能：休閑、餐飲、娛樂面積：面積：25,00025,000平方米平方米物業(yè)定位商業(yè)物業(yè)定位商業(yè)第10頁/共35頁第十一頁，共35頁。上下班人群(rnqn)年輕(ninqng)一族目的地消費(fèi)者家庭(jitng)消費(fèi)設(shè)計(jì)人士商業(yè)物業(yè)目標(biāo)客戶群體商業(yè)物業(yè)目標(biāo)客戶群體物業(yè)定位商業(yè)物業(yè)定位商業(yè)第11頁/共3

7、5頁第十二頁，共35頁。 上海年輕時(shí)尚百貨，以吸引2035年齡段人群為主。 小型百貨店提供(tgng)新的商品及商業(yè)概念，能夠符合項(xiàng)目整體的“時(shí)尚創(chuàng)新社區(qū)”的定位。1.1.火星火星(huxng)(huxng)閣閣 獨(dú)特的年輕(ninqng)時(shí)尚百貨店和其它中型和大型的百貨店顯著不同，具有更有針對(duì)性的客戶群體。 可能的運(yùn)營(yíng)商包括日本丸井百貨（Marui ) 和泰國(guó)羅賓遜百貨（Robinson)等。物業(yè)定位商業(yè)物業(yè)定位商業(yè)第12頁/共35頁第十三頁，共35頁。2. 2. 星星星星(xngxng)(xngxng)堂堂 運(yùn)動(dòng)品牌體驗(yàn)中心 吸引(xyn)潮流運(yùn)動(dòng)品牌的獨(dú)立的概念店、體驗(yàn)店、旗艦店的入駐運(yùn)

8、動(dòng)賽事概念中心提供少量(sholing)開放的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地物業(yè)定位商業(yè)物業(yè)定位商業(yè)第13頁/共35頁第十四頁，共35頁。3.3.銀河銀河(ynh)(ynh)廊廊 定位為富有藝術(shù)(ysh)設(shè)計(jì)氣氛的原創(chuàng)服飾購物廊 意大利三年展機(jī)構(gòu)提供設(shè)計(jì)展覽和學(xué)術(shù)交流的機(jī)會(huì)，以及具有藝術(shù)(ysh)氣質(zhì)的咖啡館等設(shè)施 原創(chuàng)廊為從事服裝等設(shè)計(jì)的公司提供原創(chuàng)品牌(pn pi)和本土設(shè)計(jì)的銷售展示場(chǎng)所 可以考慮引入類似長(zhǎng)樂路的原創(chuàng)品牌(pn pi)/工作室物業(yè)定位商業(yè)物業(yè)定位商業(yè)第14頁/共35頁第十五頁，共35頁。4.4.月亮月亮(yu liang)(yu liang)宮宮 上海東北部的時(shí)尚休閑地標(biāo) 擁有新天地北理的功能

9、，即以餐飲、生活時(shí)尚為主，少數(shù)文化和服務(wù)設(shè)施 擁有時(shí)尚的娛樂表演(bioyn)中心；參考項(xiàng)目為新加坡的St. James Power Station 考慮到客戶群體既包括周邊的辦公(bn gng)人群，也涵蓋了周邊居民，建議提供虹口區(qū)缺乏的國(guó)際休閑餐飲；同時(shí)也引進(jìn)俏江南等時(shí)尚的中餐，既滿足客戶需求又維護(hù)社區(qū)的時(shí)尚氛圍物業(yè)定位商業(yè)物業(yè)定位商業(yè)第15頁/共35頁第十六頁，共35頁。5.5.太陽太陽(tiyng)(tiyng)殿殿 嶄新的美食、購物、時(shí)尚、環(huán)保(hunbo)復(fù)合中心；健康時(shí)尚生活方式的典范 目標(biāo)客戶為對(duì)生活品質(zhì)高要求的人士 將商業(yè)和展示表演結(jié)合，創(chuàng)造積極(jj)活躍的生活氣氛 由富有

10、經(jīng)驗(yàn)的九光百貨超市或城市超市入駐管理物業(yè)定位商業(yè)物業(yè)定位商業(yè)第16頁/共35頁第十七頁，共35頁。6.6.彩云彩云(ci yn)(ci yn)樓樓 定位為“樂活生活，LOHAS Shopping”的中型購物中心(u w zhn xn) 將樂活為主題的家居生活店和服飾店巧妙混合，創(chuàng)造一個(gè)休閑和快樂的購物氣氛 以時(shí)尚而價(jià)格(jig)適中的品牌為主；參考香港又一城項(xiàng)目物業(yè)定位商業(yè)物業(yè)定位商業(yè)第17頁/共35頁第十八頁，共35頁。就近工作趨勢(shì)就近工作趨勢(shì)傳統(tǒng)的在市中心工作，在郊區(qū)居住的模式帶來巨大交通壓力傳統(tǒng)的在市中心工作，在郊區(qū)居住的模式帶來巨大交通壓力和時(shí)間和時(shí)間(shjin)(shjin)成本。

11、而就近工作的對(duì)企業(yè)留住員工和倡導(dǎo)成本。而就近工作的對(duì)企業(yè)留住員工和倡導(dǎo)平衡的工作生活方式大有裨益。平衡的工作生活方式大有裨益。租金壓力租金壓力不斷上漲不斷上漲(shngzhng)的傳的傳統(tǒng)統(tǒng)CBD辦公樓租金辦公樓租金對(duì)租金能力承受有對(duì)租金能力承受有限的制造業(yè)企業(yè)產(chǎn)限的制造業(yè)企業(yè)產(chǎn)生了較大的外遷壓生了較大的外遷壓力。力。而內(nèi)環(huán)內(nèi)的新興商而內(nèi)環(huán)內(nèi)的新興商務(wù)區(qū)對(duì)外遷的企業(yè)務(wù)區(qū)對(duì)外遷的企業(yè)有相當(dāng)?shù)奈ΑＳ邢喈?dāng)?shù)奈?。集聚效?yīng)集聚效應(yīng)伴隨著上海商務(wù)功伴隨著上海商務(wù)功能的多中心化，各能的多中心化，各商務(wù)中心的功能也商務(wù)中心的功能也產(chǎn)生了分化。產(chǎn)生了分化。各種企業(yè)都發(fā)現(xiàn)區(qū)各種企業(yè)都發(fā)現(xiàn)區(qū)域集聚能夠幫助企

12、域集聚能夠幫助企業(yè)獲得人員業(yè)獲得人員(rnyun)(rnyun)、信息和、信息和客戶資源的優(yōu)勢(shì)?？蛻糍Y源的優(yōu)勢(shì)。而不同性質(zhì)的制造而不同性質(zhì)的制造業(yè)企業(yè)商務(wù)地點(diǎn)也業(yè)企業(yè)商務(wù)地點(diǎn)也產(chǎn)生了分化。產(chǎn)生了分化。區(qū)域形象區(qū)域形象企業(yè)在選擇入駐地點(diǎn)時(shí)也充分考慮到了區(qū)域形象能否符合企業(yè)的自身特點(diǎn)。準(zhǔn)確的區(qū)域定位能夠集聚那些對(duì)區(qū)域形象認(rèn)同的企業(yè)。瑞虹新城瑞虹新城瑞虹的優(yōu)越地理位置能夠成為外遷或新瑞虹的優(yōu)越地理位置能夠成為外遷或新入駐企業(yè)的選擇之一。而混合功能的規(guī)入駐企業(yè)的選擇之一。而混合功能的規(guī)劃能夠引領(lǐng)就近工作的趨勢(shì)。劃能夠引領(lǐng)就近工作的趨勢(shì)。瑞虹的瑞虹的“時(shí)尚創(chuàng)新社區(qū)時(shí)尚創(chuàng)新社區(qū)“定位能夠創(chuàng)造獨(dú)特的區(qū)域定位

13、能夠創(chuàng)造獨(dú)特的區(qū)域形象，吸引大量的創(chuàng)新型消費(fèi)品制造企業(yè)入駐，填形象，吸引大量的創(chuàng)新型消費(fèi)品制造企業(yè)入駐，填補(bǔ)上海商務(wù)中心的空白。補(bǔ)上海商務(wù)中心的空白。物業(yè)定位物業(yè)定位辦公辦公第18頁/共35頁第十九頁，共35頁。浦西浦西CBD服務(wù)業(yè)服務(wù)業(yè)制造業(yè)制造業(yè)陸家嘴陸家嘴金融業(yè)金融業(yè)服務(wù)業(yè)服務(wù)業(yè)徐家匯徐家匯制造業(yè)、制造業(yè)、服務(wù)業(yè)服務(wù)業(yè)北外灘北外灘航運(yùn)航運(yùn)(hngyn)貿(mào)易貿(mào)易漕河涇漕河涇高新技術(shù)高新技術(shù)(o xn j sh)瑞虹新城瑞虹新城竹園竹園(zh yun)金融后臺(tái)金融后臺(tái)張江張江高新技術(shù)高新技術(shù)KIC高新技術(shù)高新技術(shù)虹橋虹橋制造業(yè)制造業(yè)貿(mào)易貿(mào)易4號(hào)線號(hào)線2號(hào)線號(hào)線7號(hào)線號(hào)線10號(hào)線號(hào)線1號(hào)線號(hào)線

14、物業(yè)定位物業(yè)定位辦公辦公創(chuàng)新型消費(fèi)品企業(yè)集聚區(qū)創(chuàng)新型消費(fèi)品企業(yè)集聚區(qū)第19頁/共35頁第二十頁，共35頁。耐用(niyng)消費(fèi)品快速消費(fèi)品消費(fèi)品企業(yè)消費(fèi)品企業(yè)(qy)(qy)分類分類食品飲料消費(fèi)者電子產(chǎn)品服飾兒童用品運(yùn)動(dòng)用品家居用品住房(zhfng)個(gè)人護(hù)理便利品選購品特殊品非渴求物品物業(yè)定位物業(yè)定位辦公辦公第20頁/共35頁第二十一頁，共35頁。消費(fèi)品企業(yè)消費(fèi)品企業(yè)(qy)(qy)分析分析1.品牌形象 非常重視品牌形象，品牌和市場(chǎng)(shchng)定位是消費(fèi)品企業(yè)的重要競(jìng)爭(zhēng)力 時(shí)尚創(chuàng)新社區(qū)的項(xiàng)目(xingm)定位將有助于提升入駐的消費(fèi)品企業(yè)的品牌形象物業(yè)定位物業(yè)定位辦公辦公第21頁/共35頁

15、第二十二頁，共35頁。消費(fèi)品企業(yè)消費(fèi)品企業(yè)(qy)(qy)分析分析2.產(chǎn)品 產(chǎn)品的更新(gngxn)速度快，創(chuàng)新要求高，產(chǎn)品的生命周期較短 街區(qū)型的消費(fèi)中心模式能夠(nnggu)提供給企業(yè)的創(chuàng)新產(chǎn)品以獨(dú)特的試驗(yàn)場(chǎng)所物業(yè)定位物業(yè)定位辦公辦公第22頁/共35頁第二十三頁，共35頁。消費(fèi)品企業(yè)消費(fèi)品企業(yè)(qy)(qy)分析分析3.客戶 由于(yuy)是B2C的形式，客戶數(shù)量多，業(yè)務(wù)頻繁；需要和客戶良好的互動(dòng)。 良好的規(guī)劃，優(yōu)美的環(huán)境，周到的服務(wù)所能夠(nnggu)滿足企業(yè)接近客戶的需求。物業(yè)定位物業(yè)定位辦公辦公第23頁/共35頁第二十四頁，共35頁。創(chuàng)新型的消費(fèi)品企業(yè)潛在創(chuàng)新型的消費(fèi)品企業(yè)潛在(qi

16、nzi)(qinzi)租戶租戶物業(yè)物業(yè)(w y)(w y)定位辦定位辦公公第24頁/共35頁第二十五頁，共35頁。其它類型其它類型(lixng)(lixng)企業(yè)潛在租戶企業(yè)潛在租戶物業(yè)物業(yè)(w y)(w y)定位辦公定位辦公上海同濟(jì)(tn j)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院信用卡服務(wù)中心Insurance第25頁/共35頁第二十六頁，共35頁。定位定位(dngwi)(dngwi)為為“樂活社區(qū)樂活社區(qū)” LOHAS Community” LOHAS Community上海市中心城區(qū)的“健康、環(huán)保、快樂和可持續(xù)發(fā)展的居住社區(qū)”利用各地塊景觀/商業(yè)/辦公/交通的優(yōu)勢(shì)，設(shè)定不同的目標(biāo)客戶群體滿足不同的目標(biāo)客戶群體

17、的住宅產(chǎn)品的需求，提供社區(qū)內(nèi)居住升級(jí)(shng j)的機(jī)會(huì)物業(yè)定位物業(yè)定位(dngwi)(dngwi)住宅住宅第26頁/共35頁第二十七頁，共35頁。分地塊住宅分地塊住宅(zhzhi)(zhzhi)定位定位樂活都市(dsh)居樂活家庭(jitng)居樂活公園居樂活公園居樂活設(shè)計(jì)居物業(yè)定位物業(yè)定位住宅住宅第27頁/共35頁第二十八頁，共35頁。樂活都市樂活都市(dsh)(dsh)居居 目標(biāo)客戶是青年(qngnin)白領(lǐng)，處于事業(yè)起步階段 提供便利的交通和就近的商業(yè)配套較小的房型社區(qū)內(nèi)有年輕人交流(jioli)的場(chǎng)所物業(yè)定位物業(yè)定位住宅住宅第28頁/共35頁第二十九頁，共35頁。樂活設(shè)計(jì)樂活設(shè)計(jì)(

18、shj)(shj)居居 上海東北部創(chuàng)意(chun y)產(chǎn)業(yè)的成功人士；對(duì)設(shè)計(jì)和生活品質(zhì)有高要求的商旅人士 知名設(shè)計(jì)師打造；擁有前衛(wèi)的建筑(jinzh)及室內(nèi)設(shè)計(jì)風(fēng)格物業(yè)定位物業(yè)定位住宅住宅第29頁/共35頁第三十頁，共35頁。樂活家庭樂活家庭(jitng)(jitng)居居 目標(biāo)客戶(k h)為上海及中國(guó)中高端家庭客戶(k h)；可能2代居；懷有市中心居住的身份認(rèn)同感。 注重健康(jinkng)的社區(qū)氣氛；關(guān)注商業(yè)配套、教育設(shè)施、會(huì)所和社區(qū)綠化物業(yè)定位物業(yè)定位住宅住宅第30頁/共35頁第三十一頁，共35頁。樂活公園樂活公園(gngyun)(gngyun)居居 目標(biāo)客戶(k h)為國(guó)內(nèi)、港臺(tái)及國(guó)外高端家庭客戶(k h)； 正對(duì)和平(hpng)公園景觀的高端住宅；臨近地鐵的公園住宅 較大的房型和低調(diào)的奢華感受物業(yè)定位物業(yè)定位住宅住宅第31頁/共35頁第三十二頁，共35頁。