第7組財(cái)產(chǎn)租賃所得

1、財(cái)產(chǎn)租賃所得ByContents目錄財(cái)產(chǎn)租賃所得基礎(chǔ)概念財(cái)產(chǎn)租賃所得基礎(chǔ)概念練習(xí)練習(xí)房屋轉(zhuǎn)租收入房屋轉(zhuǎn)租收入練習(xí)練習(xí)Part One基礎(chǔ)概念基礎(chǔ)概念0101財(cái)產(chǎn)租賃所得財(cái)產(chǎn)租賃所得財(cái)產(chǎn)租賃所得，是指個(gè)人出租建筑物、土地財(cái)產(chǎn)租賃所得，是指個(gè)人出租建筑物、土地使用權(quán)、機(jī)器設(shè)備、車船以及其他財(cái)產(chǎn)取得的使用權(quán)、機(jī)器設(shè)備、車船以及其他財(cái)產(chǎn)取得的所得；所得；個(gè)人取得的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)租收入，屬于個(gè)人取得的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)租收入，屬于“財(cái)產(chǎn)租賃財(cái)產(chǎn)租賃所得所得”的征稅范圍，由財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)租人繳納個(gè)人所的征稅范圍，由財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)租人繳納個(gè)人所得稅。得稅。財(cái)產(chǎn)租賃所得財(cái)產(chǎn)租賃所得(一一)應(yīng)納稅所得額的計(jì)算應(yīng)納稅所得額的計(jì)算應(yīng)納稅所得額的確定應(yīng)

2、納稅所得額的確定每次收入不足每次收入不足4000元的：元的：應(yīng)納稅所得額應(yīng)納稅所得額=每次每次(月月)收入額收入額-準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目-修繕費(fèi)用修繕費(fèi)用(800為限為限)-800元。元。每次收入每次收入4000元以上的：元以上的：應(yīng)納稅所得額應(yīng)納稅所得額=每次每次(月月)收入額收入額-準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目-修繕費(fèi)用修繕費(fèi)用(800為限為限)(1-20%)注：修繕費(fèi)用指房屋在修理、修補(bǔ)時(shí)支出的費(fèi)用，不包括為美注：修繕費(fèi)用指房屋在修理、修補(bǔ)時(shí)支出的費(fèi)用，不包括為美化房屋而裝飾和裝修支出費(fèi)用化房屋而裝飾和裝修支出費(fèi)用財(cái)產(chǎn)租賃所得財(cái)產(chǎn)租賃所得（二）財(cái)產(chǎn)租賃收入扣除費(fèi)用范圍和順序包括：（二）財(cái)

3、產(chǎn)租賃收入扣除費(fèi)用范圍和順序包括：稅費(fèi)稅費(fèi)+租金租金(財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)租情況下才有財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)租情況下才有)+修繕費(fèi)修繕費(fèi)+法定扣除標(biāo)法定扣除標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)在出租財(cái)產(chǎn)過程中繳納的稅金和教育費(fèi)附加等稅費(fèi)在出租財(cái)產(chǎn)過程中繳納的稅金和教育費(fèi)附加等稅費(fèi)要有完稅要有完稅(繳款繳款)憑證憑證;向出租方支付的租金向出租方支付的租金;還準(zhǔn)予扣除能夠提供有效、準(zhǔn)確憑證，證明由納稅還準(zhǔn)予扣除能夠提供有效、準(zhǔn)確憑證，證明由納稅人負(fù)擔(dān)的該出租財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用人負(fù)擔(dān)的該出租財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用(每月以每月以800元為限，一次扣除不完的的余額可無限期結(jié)轉(zhuǎn)抵扣元為限，一次扣除不完的的余額可無限期結(jié)轉(zhuǎn)抵扣);法定扣除標(biāo)準(zhǔn)為法定扣除標(biāo)準(zhǔn)為80

4、0元元(減除上述后余額不超過減除上述后余額不超過4000元元)或或20%(減除上述后余額減除上述后余額4000元以上的元以上的)。財(cái)產(chǎn)租賃所得財(cái)產(chǎn)租賃所得房屋租賃涉及的稅房屋租賃涉及的稅財(cái)產(chǎn)租賃所得財(cái)產(chǎn)租賃所得以下關(guān)于個(gè)人所得稅中財(cái)產(chǎn)租賃所得的說法中，正確的是以下關(guān)于個(gè)人所得稅中財(cái)產(chǎn)租賃所得的說法中，正確的是( )A由納稅人負(fù)擔(dān)的出租財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用，不得從收由納稅人負(fù)擔(dān)的出租財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用，不得從收入中扣除入中扣除B個(gè)人取得的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)租收入，屬于財(cái)產(chǎn)租賃所得的征稅范圍個(gè)人取得的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)租收入，屬于財(cái)產(chǎn)租賃所得的征稅范圍C在確認(rèn)財(cái)產(chǎn)租賃所得的納稅義務(wù)人時(shí)，應(yīng)以產(chǎn)權(quán)憑證為依在確認(rèn)財(cái)產(chǎn)租

5、賃所得的納稅義務(wù)人時(shí)，應(yīng)以產(chǎn)權(quán)憑證為依據(jù)，對(duì)無產(chǎn)權(quán)憑證的，以領(lǐng)取租金的個(gè)人為納稅義務(wù)人據(jù)，對(duì)無產(chǎn)權(quán)憑證的，以領(lǐng)取租金的個(gè)人為納稅義務(wù)人D在確定財(cái)產(chǎn)租賃所得的納稅義務(wù)人時(shí)，產(chǎn)權(quán)所有人死亡，在確定財(cái)產(chǎn)租賃所得的納稅義務(wù)人時(shí)，產(chǎn)權(quán)所有人死亡，在未辦理產(chǎn)權(quán)繼承手續(xù)期間，該財(cái)產(chǎn)出租而有租金收入的，由在未辦理產(chǎn)權(quán)繼承手續(xù)期間，該財(cái)產(chǎn)出租而有租金收入的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況確定主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況確定正確答案：正確答案：B解析：選項(xiàng)解析：選項(xiàng)A由納稅人負(fù)擔(dān)的出租財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用，準(zhǔn)由納稅人負(fù)擔(dān)的出租財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用，準(zhǔn)予從收入中扣除；選項(xiàng)予從收入中扣除；選項(xiàng)C，無產(chǎn)權(quán)憑證的，由主管稅務(wù)

6、機(jī)關(guān)根據(jù)，無產(chǎn)權(quán)憑證的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況確定；選項(xiàng)實(shí)際情況確定；選項(xiàng)D是以領(lǐng)取租金的個(gè)人為納稅義務(wù)人。是以領(lǐng)取租金的個(gè)人為納稅義務(wù)人。財(cái)產(chǎn)租賃所得財(cái)產(chǎn)租賃所得(三三)適用稅率適用稅率 財(cái)產(chǎn)租賃所得適用財(cái)產(chǎn)租賃所得適用20%的比例稅率。的比例稅率。 2001年年1月月1日起，對(duì)個(gè)人按市場價(jià)出租的住房，用于日起，對(duì)個(gè)人按市場價(jià)出租的住房，用于居住的，租金收入房產(chǎn)稅稅率減按居住的，租金收入房產(chǎn)稅稅率減按4%，營業(yè)稅稅率減按，營業(yè)稅稅率減按3%，租金收入個(gè)人所得稅稅率減按，租金收入個(gè)人所得稅稅率減按10%。應(yīng)納稅額計(jì)算公式：應(yīng)納稅額計(jì)算公式：每次每次(月月)收入額不足收入額不足4000元的：

7、應(yīng)納稅額元的：應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得應(yīng)納稅所得額額適用稅率適用稅率=每次每次(月月)收入額收入額-允許扣除的項(xiàng)目允許扣除的項(xiàng)目-修繕費(fèi)用修繕費(fèi)用(800為限為限)-80020% 每次收入額在每次收入額在4000元以上的：應(yīng)納稅額元以上的：應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得應(yīng)納稅所得額額適用稅率適用稅率=每次收入額每次收入額-允許扣除的項(xiàng)目允許扣除的項(xiàng)目-修繕費(fèi)用修繕費(fèi)用(800為限為限)(1-20%)20%。 Part Two練習(xí)練習(xí)0202練習(xí)練習(xí)當(dāng)年租金收入應(yīng)納個(gè)人所得稅當(dāng)年租金收入應(yīng)納個(gè)人所得稅 除除3、4、5月份以外的月份應(yīng)納稅額月份以外的月份應(yīng)納稅額= 30003000330003（73）800 1

8、0 9= 1890.9（元）（元） 3、4月份應(yīng)納稅額月份應(yīng)納稅額= 30003000330003（73）800800 102= 260.2（元）（元） 5月份應(yīng)納稅額月份應(yīng)納稅額= 30003000330003（73）400800 101 170.1（元）（元） 全年應(yīng)納稅額全年應(yīng)納稅額=1890.9260.2170.12321.2（元）（元）練習(xí)練習(xí)2002年年2月月1日，趙某將市區(qū)一街面房出租用于經(jīng)日，趙某將市區(qū)一街面房出租用于經(jīng)營，月租金收入營，月租金收入3000元，約定的租期為一年。趙元，約定的租期為一年。趙某某已按月繳納了各種稅費(fèi)。已按月繳納了各種稅費(fèi)。計(jì)算其計(jì)算其2月份應(yīng)納個(gè)人所

9、得稅。月份應(yīng)納個(gè)人所得稅。房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅：3000*12%=360營業(yè)稅：營業(yè)稅：3000*5%=150城建稅：城建稅：150*7%=10.5教育費(fèi)附加：教育費(fèi)附加：150*3%=4.5個(gè)稅：個(gè)稅：3000-(360+150+10.5+4.5)-800*20%=335練習(xí)練習(xí)假如三月份起月租金修改為假如三月份起月租金修改為5600元，元，趙某已按月繳趙某已按月繳納了各種稅費(fèi)。納了各種稅費(fèi)。計(jì)算其計(jì)算其3月份應(yīng)納個(gè)人所得稅月份應(yīng)納個(gè)人所得稅房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅：5600*12%=672營業(yè)稅：營業(yè)稅：5600*5%=280城建稅：城建稅：280*7%=19.6教育費(fèi)附加：教育費(fèi)附加：280*3%=8.

10、4個(gè)稅：個(gè)稅：5600-(672+280+19.6+8.4)=4620 4620*(1-20%)*20%=739.2 練習(xí)練習(xí)4月份為修繕該房屋共支付月份為修繕該房屋共支付900元，并經(jīng)當(dāng)?shù)氐囟悪C(jī)元，并經(jīng)當(dāng)?shù)氐囟悪C(jī)關(guān)認(rèn)可。計(jì)算關(guān)認(rèn)可。計(jì)算4、5、6月應(yīng)納個(gè)人所得稅月應(yīng)納個(gè)人所得稅4月份月份個(gè)人所得稅個(gè)人所得稅:5600-(672+280+19.6+8.4)-800=3820 （3820-800）*20%=6045月份月份個(gè)人所得稅：個(gè)人所得稅：5600-(672+280+19.6+8.4)-100=4520 4520*(1-20%)*20%=723.26月份月份個(gè)人所得稅：個(gè)人所得稅：5600

11、-(672+280+19.6+8.4)=4620 4620*(1-20%)*20%=739.2Part Three房屋轉(zhuǎn)租收房屋轉(zhuǎn)租收入入0303房屋轉(zhuǎn)租收入房屋轉(zhuǎn)租收入1、 個(gè)人將承租房屋轉(zhuǎn)租取得的租金收入，屬個(gè)人將承租房屋轉(zhuǎn)租取得的租金收入，屬于個(gè)人所得稅，按照于個(gè)人所得稅，按照“財(cái)產(chǎn)租賃所得財(cái)產(chǎn)租賃所得”計(jì)算個(gè)計(jì)算個(gè)人所得稅。人所得稅。2、扣除次序、扣除次序（1）財(cái)產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費(fèi)）財(cái)產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費(fèi)（2）向出租方支付的租金）向出租方支付的租金（3）納稅人負(fù)擔(dān)的修繕費(fèi)用）納稅人負(fù)擔(dān)的修繕費(fèi)用 （4）稅法扣除標(biāo)準(zhǔn)）稅法扣除標(biāo)準(zhǔn)房屋轉(zhuǎn)租收入房屋轉(zhuǎn)租收入注意：注意：1、納稅人必須提

12、交房屋租賃合同和支付、納稅人必須提交房屋租賃合同和支付租金的合法憑據(jù)，否則，不允許扣除租金。租金的合法憑據(jù)，否則，不允許扣除租金。2、經(jīng)上述減除后（除稅法扣除標(biāo)準(zhǔn)外），、經(jīng)上述減除后（除稅法扣除標(biāo)準(zhǔn)外），如果余額不足如果余額不足4000元，則減去元，則減去800元，如元，如果余額超過果余額超過4000元，則減去元，則減去20%。房屋轉(zhuǎn)租收入房屋轉(zhuǎn)租收入國家稅務(wù)總局國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋取得收入征收個(gè)人關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋取得收入征收個(gè)人所得稅問題解讀稿所得稅問題解讀稿【發(fā)布日期發(fā)布日期】 2009 2009年年1111月月2626日日發(fā)布發(fā)布 對(duì)財(cái)產(chǎn)租賃所得個(gè)人所得稅前扣除稅費(fèi)的扣除次序問題

13、也對(duì)財(cái)產(chǎn)租賃所得個(gè)人所得稅前扣除稅費(fèi)的扣除次序問題也重新進(jìn)行了明確，即：在計(jì)算財(cái)產(chǎn)租賃所得個(gè)人所得稅時(shí)，重新進(jìn)行了明確，即：在計(jì)算財(cái)產(chǎn)租賃所得個(gè)人所得稅時(shí)，應(yīng)首先扣除財(cái)產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費(fèi)應(yīng)首先扣除財(cái)產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費(fèi); ;其次扣除個(gè)人向出租其次扣除個(gè)人向出租方支付租金方支付租金; ;第三扣除由納稅人負(fù)擔(dān)的該出租財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的第三扣除由納稅人負(fù)擔(dān)的該出租財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用修繕費(fèi)用; ;最后減除稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)，即經(jīng)上述減除最后減除稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)，即經(jīng)上述減除后，如果余額不足后，如果余額不足40004000元，則減去元，則減去800800元，如果余額超過元，如果余額超過4

14、0004000元，則減去元，則減去20%20%。國家稅務(wù)總局的這項(xiàng)規(guī)定不僅規(guī)范了稅收政策，減輕了國家稅務(wù)總局的這項(xiàng)規(guī)定不僅規(guī)范了稅收政策，減輕了個(gè)人承租房屋再行轉(zhuǎn)租的稅負(fù)，同時(shí)規(guī)范了稅收管理，有利個(gè)人承租房屋再行轉(zhuǎn)租的稅負(fù)，同時(shí)規(guī)范了稅收管理，有利于減少稅收流失。于減少稅收流失。Part Four練習(xí)練習(xí)0404練習(xí)練習(xí)選擇題選擇題 居住在市區(qū)的中國居民李某宇，為一中外合居住在市區(qū)的中國居民李某宇，為一中外合資企業(yè)的職員，資企業(yè)的職員，2014年年4月月1日日6月月30日，前往日，前往A國參國參加培訓(xùn)，出國期間將其國內(nèi)租賃的小汽車轉(zhuǎn)租給他人加培訓(xùn)，出國期間將其國內(nèi)租賃的小汽車轉(zhuǎn)租給他人使用，每

15、月支付給出租人月租金使用，每月支付給出租人月租金3000元，轉(zhuǎn)租收取月元，轉(zhuǎn)租收取月租金租金5000元。轉(zhuǎn)租小汽車元。轉(zhuǎn)租小汽車3個(gè)月應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)是個(gè)月應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)是825元，李某小汽車租金收入應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅是（）元，李某小汽車租金收入應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅是（）A. 225 B. 555 C. 564 D. 828 正確答案：正確答案：B (5000-825/3-3000-800)*20*3=555練習(xí)練習(xí)某外國籍公民甲先生在中國境內(nèi)無住所，某外國籍公民甲先生在中國境內(nèi)無住所，20062006年年7 7月受境外公司委派至境內(nèi)乙公司任職，此后一直在月受境外公司委派至境內(nèi)乙公司任職，此后一直在中國境內(nèi)居住。中國境內(nèi)居住。9 9月將租入的一套住房轉(zhuǎn)租，當(dāng)月月將租入的一套住房轉(zhuǎn)租，當(dāng)月向出租方支付月租金向出租方支付月租金45004500元，轉(zhuǎn)租收取月租金元，轉(zhuǎn)租收取月租金65006500元，當(dāng)月實(shí)際支付房屋租賃過程中的各種稅費(fèi)元，當(dāng)月實(shí)際支付房屋租賃過程中的各種稅費(fèi)500500元，并取得有效憑證。計(jì)算甲先生元，并取得有效憑證。計(jì)算甲先生9 9月轉(zhuǎn)租住房取月轉(zhuǎn)租住房取得