房地產(chǎn)住宅項目實施工作方案

1、唐山市正泰里惠民園住宅小區(qū)建設項目 投標技術(shù)文件1.編制依據(jù)1.1唐山市正泰里惠民園住宅小區(qū)建設項目招標文件、招標答疑紀要及招標用工程圖紙。1.2中華人民共和國建設部建設工程項目管理規(guī)范GB/T 50326-2006。1.3中華人民共和國建設部建設工程項目管理試行辦法。1.4國家和河北省、唐山市有關基本建設程序的規(guī)定。1.5國家和河北省、唐山市有關基本建設的法律、法規(guī)和規(guī)定，如：中華人民共和國招標投標法、中華人民共和國建筑法、建筑工程施工許可暫行辦法、建設工程質(zhì)量管理條例等。2.工程概況2.1項目情況1）項目名稱：唐山市正泰里惠民園住宅小區(qū)建設項目；2）項目地點：唐山市西電路東側(cè),大理南路北側(cè)

2、；3）項目建設規(guī)模：53.08萬平方米；4）工期要求：22個月；5）招標人：唐山市市區(qū)震后危舊平房改造領導小組辦公室；2.2工程簡介及特點2.2.1工程簡介1）唐山市正泰里惠民園住宅小區(qū)位于唐山市西電路東側(cè)、大里南路北側(cè)、友誼路南側(cè)地塊，東臨青龍河，總占地面積493.776畝（約32.9萬平方米），是唐山市西南地區(qū)起步區(qū)工程，地上總建筑面積53.08萬平方米，其中住宅建筑面積48.87萬平方米，公建建筑面積4.21萬平方米，地下車庫面積（不包括住宅地下室）為5.3萬平方米，容積率為1.88，綠地率為35%。2）該小區(qū)共建住宅樓57棟，由多層（6層）和高層（10、11、18層）組成。配套公建有2

3、4班小學一所、9班幼兒園1個、熱力站5個、變電站15個、煤氣調(diào)壓站3個、自來水泵房2個，消防水泵房、沿街商業(yè)服務、社區(qū)物業(yè)管理用房、機動車停車位、自行車存車處、地下汽車庫、垃圾轉(zhuǎn)運站等。2.2.2 工程特點1）建筑工程量大，工期短，地下工程復雜。 多、高層住宅均設有地下室，還集中設有四處大型地下車庫，且車庫上建多、高層住宅，屬于大底盤多塔建筑形式，施工管理、組織較為復雜，土方工程量大且集中。2）市政設施工程量大。本項目的市政設施包括：道路、給水、污水、雨排、電力、燃氣、熱力等工程。由于打破了封閉小區(qū)的規(guī)劃理念，推行建密路、窄街道、小街廓的規(guī)劃布局，所以本項目的市政道路工程量較大且標準較高，其他

4、市政設施亦會高于封閉小區(qū)的要求標準。3.項目管理機構(gòu)配備情況3.1組織框架項目管理委員會專家組項目管理部項目經(jīng)理項目總工工程部財務部開發(fā)管理部綜合部開發(fā)經(jīng)營部安全管理造價管理質(zhì)量管理進度管理材料管理合同管理招標管理設計管理前期手續(xù)檔案信息后勤服務3.2崗位職責3.2.1 項目管理委員會建設合同簽訂后，正式組建項目管理委員會，成立以公司法人、總裁、副總裁、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總工程師、總經(jīng)濟師及招標人代表等專家組成的項目管理委員會，負責整個項目的協(xié)調(diào)管理。在項目管理委員會的領導下成立項目管理部，由具有豐富大型工程全過程管理經(jīng)驗的項目經(jīng)理、總技術(shù)負責人和專業(yè)負責人組成，負責項目管理工作的實施。為項目

5、管理部配備專業(yè)齊全，知識結(jié)構(gòu)合理的專業(yè)人員，進行項目投資管理、進度管理、質(zhì)量管理、合同及信息管理、安全環(huán)保管理等具體工作。3.2.1 項目經(jīng)理1）全面負責項目管理部的管理工作；2）組織編制及修訂可行性研究報告；3）組織編制項目前期工作計劃、工程項目建設總進度計劃、成本規(guī)劃書、工程項目年度資金使用計劃、質(zhì)量計劃、招標和采購工作計劃、溝通計劃等；4）組織進行各階段設計文件報批工作；5）確定項目的工作分解結(jié)構(gòu)，確定項目管理部組織機構(gòu)和組織形式；6）組織對設計、監(jiān)理、施工承包商、甲供材料及設備的招標與采購工作；7）組織制定項目管理部的規(guī)章制度；8）檢查監(jiān)督現(xiàn)場項目管理機構(gòu)的工作，根據(jù)工程項目的進展進行

6、人員調(diào)配，對不稱職的人員進行調(diào)換；9）保持與項目招標人的密切聯(lián)系，并將項目的招標人和項目管理委員會的的意圖及時向項目管理部貫徹；10）對項目實施中的各個環(huán)節(jié)進行調(diào)查、分析、組織編寫專題報告和階段性項目管理工作報告。3.2.2 項目總工程師1）協(xié)助項目經(jīng)理組織編寫、審查項目前期工作計劃、工程項目建設總進度計劃、成本規(guī)劃書、工程項目年度資金使用計劃、質(zhì)量計劃、招標和采購工作計劃、溝通計劃等；2）組織專家及技術(shù)人員審查初步設計及施工圖設計；3）組織日常管理工作中遇到的重大技術(shù)問題的論證；4）負責設計論證、設計優(yōu)化、設計可行性等論證；5）組織項目部審查各標段的施工組織設計和重大施工方案；6）參加設計交

7、底和圖紙會審工作；7）設計變更、工程洽商的審核、審批工作；8）參加質(zhì)量事故的處理。3.2.3 開發(fā)管理部1）負責收集與房地產(chǎn)開發(fā)有關的政策、法律、法規(guī)信息，關注房地產(chǎn)開發(fā)市場動態(tài)；2）負責根據(jù)公司經(jīng)營戰(zhàn)略對公司項目計劃組織開展有針對性的市場調(diào)研；3）參與新項目計劃的制定，并負責組織新項目的項目策劃和市場定位；4）組織設計單位招標工作，起草相關合同，根據(jù)合同約定對承包單位結(jié)算進行審核簽認，對規(guī)劃設計、單體設計、景觀設計、施工圖設計、咨詢公司、模型設計等單位的選擇具有考察、建議權(quán)；5）負責編寫和下發(fā)規(guī)劃、單體、景觀、模型的設計任務書并取得設計方案，組織相關單位審核、確認，協(xié)調(diào)與規(guī)劃單位、設計單位的

8、關系；6）負責組織編寫初步設計階段和施工圖設計階段的任務書，取得設計成果,并審核設計成果是否符合批準的規(guī)劃、單體和景觀的設計方案，報總工程師審核；7）負責組織協(xié)調(diào)有關綜合管網(wǎng)的設計工作，跟蹤和取得設計成果，并組織相關人員審核，協(xié)同工程部進行設計交底；8）了解項目實體進程，監(jiān)督項目方案實施情況，協(xié)助解決規(guī)劃設計變更等事宜，參加竣工驗收，項目結(jié)束后完成項目總結(jié)報告；9）負責從檔案室取得圖紙并報送房管局，負責審核預售面積和確權(quán)面積，并為市場營銷部提供戶型圖及相關信息；10）辦理報批手續(xù)，并協(xié)調(diào)設計院解決項目報批過程中出現(xiàn)的相關問題；11）負責工程質(zhì)量以外政府部門、相關單位的竣工驗收工作；12）負責辦

9、理產(chǎn)權(quán)、預售、竣工備案等工程所有相關手續(xù)；13）負責組織收集項目市政設計條件等邊界條件信息；14）負責協(xié)調(diào)規(guī)劃局等單位放、驗線等相關工作；15）負責項目招標代理公司組織的招標工作。3.2.4開發(fā)經(jīng)營部1）負責工程預、結(jié)算的編制、審定工作，貫徹國家、地區(qū)相關規(guī)定； 2）負責造價信息的積累，提供各職能部門需要的價格信息； 3）負責工程項目全過程的造價成本分析和控制工作，參與工程竣工驗收；4）負責對工程材料敞開調(diào)整的價格的認定；5）參加公司所有招標工作，編制標底及攔標價，審核相關文件； 6）負責各類合同文本成稿和合同管理，并監(jiān)督執(zhí)行； 7）負責根據(jù)合同約定對各項發(fā)包費用的審批和支付工作； 8）負責在

10、合同履行結(jié)束后時，將所有合同文件交綜合部備案；9）項目結(jié)束后完成項目總結(jié)報告；10）按時向主管領導提供每月用款計劃。3.2.5工程部1) 協(xié)助總工程師對其他部門提供各專業(yè)技術(shù)支持及綜合部手續(xù)報批工作，參與編寫施工圖設計任務書。2) 參與確定施工組織設計、工程監(jiān)理規(guī)劃，對監(jiān)理單位的選擇具有考察、建議權(quán)；3) 參加圖紙內(nèi)審，并簽署意見，組織設計交底；4) 組織協(xié)調(diào)相關單位拆遷工作，負責三通一平等施工前的準備工作，保證施工單位按時進場；5) 對所有工程項目從開工到全面竣工驗收全過程全方位管理工作，包括對工程質(zhì)量、進度、安全、材料選購、造價等方面實施全面管理； 6) 負責審核工程洽商的技術(shù)合理性，對洽

11、商提出解決方案報項目經(jīng)理或總工程師審核后，交施工單位落實，協(xié)調(diào)與監(jiān)理、施工等單位的關系，及時處理施工現(xiàn)場出現(xiàn)的各種問題，重大技術(shù)問題和質(zhì)量事故上報總工程師； 7) 參加對新材料、新工藝考察論證，對直接發(fā)包的隊伍及材料、設備的應用進行考察、選擇，參與合同的制定；8) 負責樣板間的裝飾、裝修、營銷中心工程設計、施工的組織管理工作；9) 負責根據(jù)合同約定對承包單位中間撥款和工程結(jié)算事宜進行審核簽認；10) 參加工程階段性驗收并組織竣工驗收，協(xié)助綜合部進行消防、規(guī)劃、人防等方面驗收；11) 做好工程項目與物業(yè)交接工作及工程交付使用后的維修工作；12) 及時提供其他部門所需工程進展等信息，協(xié)助市場營銷部

12、入伙、入網(wǎng)等手續(xù)的辦理，協(xié)調(diào)與相關政府部門、相關單位的關系；13) 負責組織房屋竣工后的維修工作。3.2.6綜合部1) 按照集團公司有關規(guī)定和項目部的要求，做好內(nèi)外接待工作，控制接待經(jīng)費的合理使用；2) 負責項目部車輛使用的協(xié)調(diào)調(diào)度；3) 負責項目部會議的準備、組織工作，并負責組織起草、打印公司經(jīng)營管理工作總結(jié)、報告、會議紀要等文件； 4) 負責各類文件、報告及函件收發(fā)、歸檔，負責公司檔案管理；5) 負責信件、報刊、雜志的收發(fā)工作及辦公用品申購、發(fā)放工作；6) 負責各種統(tǒng)計報表工作；7) 負責綜合協(xié)調(diào)工作及公司企業(yè)文化建設； 8) 負責房地產(chǎn)相關信息的收集和整理；9) 按照項目部組織結(jié)構(gòu)和崗位

13、設置要求，負責招聘等人員流動事宜； 10) 制定員工培訓計劃、組織員工培訓工作；11) 負責考勤記錄匯總工作，建立、完善公司績效考核體系并組織考核工作；12) 負責協(xié)調(diào)相關政府部門、相關單位關系；13) 負責協(xié)助集團公司財務部門相關工作；14) 參與前期規(guī)劃設計方案的審核工作；15) 項目結(jié)束后完成項目總結(jié)報告。3.2.7財務部負責工程項目所有投資的財務管理工作。3.3項目管理程序詳見下列附圖：圖1：項目管理總體框圖、圖2：招投標管理工作程序流程圖、圖3：設計管理工作程序流程圖、圖4：施工管理工作程序流程圖、圖5：施工階段進度控制程序流程圖、圖6：施工階段質(zhì)量控制工作程序流程圖、圖7：合同管理

14、工作程序流程圖；111圖1 項目管理總體框圖建設項目項目收尾管理實施過程前 期工程設計管理驗收管理質(zhì)量控制 各項手續(xù)報批工程保修進度控制招投標管理檔案管理投資控制計劃管理安全文明施工財務管理溝通管理合同管理信息管理資源管理風險管理圖2 招投標管理工作程序流程圖招標辦將備案結(jié)果通知招標人招標人（代理公司）持評標報告中標通知書等全部資料招標辦備案招標人將經(jīng)招標辦核準的中標通知書發(fā)放給中標單位招標人（代理公司）持中標結(jié)果到招標辦備案經(jīng)核準后公示（三天）招標人（代理公司）組織邀請所有投標人在預定時間地點公開進行招標人持抽取專家申請表在招標辦提供的專家?guī)熘须S機提取投標單位按招標文件要求編制投標文件，在規(guī)

15、定時間地點送達備案通知發(fā)招標文件、確定攔標價中標材料備案發(fā)放中標通知書中標結(jié)果公示取得通知書開標、評標、定標抽取評標專家編制投標文件招標人（代理公司）在預定時間地點向預審合格有投標權(quán)單位發(fā)放招標人（代理公司）持招標文件在招標文件發(fā)放同時到招標辦備案招標文件備案招標代理單位組織進行招標人持自行組織招標的證明材料及專業(yè)、技術(shù)人員名單和執(zhí)業(yè)資格證、職稱證到招標辦辦理招標人持招標卡、報建通知單、資金證明、清欠證明和相關證明材料到招標辦辦理與招標代理公司簽訂代理合同發(fā)放投標邀請書資格預審委托招標代理公司招標人自行辦理招標備案項目登記、招標方式備案項目招標工作流程圖3 設計管理工作程序流程圖了解使用人意圖

16、、要求、搜集必要的資料編制設計任務組織設計方案比選、勘查設計招標初步設計協(xié)調(diào)、審核技術(shù)設計協(xié)調(diào)、審核施工圖設計協(xié)調(diào)、審核審核、驗收設計文件圖4 施工管理工作程序流程圖項目管理部進駐現(xiàn)場熟悉圖紙及有關資料，編制項目管理方案及實施細則使用表報通知管理程序通知管理人員權(quán)限通知管理人員名單通知送監(jiān)理、施工總承包單位、設計單位分包單位資審圖紙會審施工組織設計審批施工現(xiàn)場調(diào)查投資控制 審核工程量第一次工地會議 審核預算審批開工報告 審核簽發(fā)工程付款單簽發(fā)開工指令 處理索賠 上崗人員資格審查檢查施工現(xiàn)場的安全防護衛(wèi)生設施實施監(jiān)督與管理，督促承包商嚴格按規(guī)范、圖紙及工藝標準施工，按規(guī)定及要求報算質(zhì)量控制 原材

17、料控制 構(gòu)配件控制 設備控制組織竣工初驗 參加質(zhì)量事故分析整理合同文件、技術(shù)檔案資料，編寫竣工驗收評估報告 監(jiān)督事故處理方案進度控制 審核總進度計劃分析查明原因?qū)嵤┓敌薹倒そM織竣工驗收 不合格 審核施工進度計劃 監(jiān) 理合格參與質(zhì)檢部門核定質(zhì)量等級簽發(fā)竣工移交證書，施工階段管理總結(jié) 實際與計劃對比分析圖5 施工階段進度控制程序流程圖根據(jù)工期總目標編制施工總進度計劃（施工總承包單位、監(jiān)理）審批施工總進度計劃（項目管理人員）應附有：編制材料設備采供計劃，勞動力使用計劃施工機械使用計劃編制年、季、月度計劃（施工總承包單位、監(jiān)理） 申報 否 是編制說明中應有：（1）上月實際完成工程量、工作量；（2）當月

18、（年）計劃完成工程量、工作量；（3）計劃提前或拖后的原因分析；(4)擬采取的對策 申報 否審批年、季、月度計劃（項目管理人員） 是按計劃組織實施（施工總承包單位、監(jiān)理）檢查計劃執(zhí)行情況實際進度度與計劃進度對比分析基（項目管理人員）本符糾正進度計劃偏差合簽發(fā)嚴重偏離計劃通知書計（施工總承包單位、監(jiān)理）劃要繼續(xù)施工項目管理人員求（施工總承包單位、監(jiān)理）實現(xiàn)工期總目標圖6 施工階段質(zhì)量控制工作程序流程圖項目管理部監(jiān)理單位審批開工申請 下達開工令施工總承包單位申報分項分部工程工。程程方案施工總承包單位申報材料合格證、復驗證督促施工總承包單位檢查質(zhì)保體系運作加倍復試或換材料 管理審批分部分項工程施工施工

19、試驗及監(jiān)理取樣附:隱檢單預檢單質(zhì)量保證資料質(zhì)量評定表各分項隱蔽工程自檢填報工程報驗單專業(yè)工程師現(xiàn)場及審查實驗報告簽發(fā)工程檢驗認可書并在自檢資料上簽字下一道工序施工分部工程完成分項（隱蔽）工程報驗單和分項工程檢驗認可書填寫分部工程報驗施工總承包單位內(nèi)業(yè)資料檢查（監(jiān)理、項目管理專業(yè)工程師）現(xiàn)場檢查（監(jiān)理、項目管理專業(yè)工程師）檢查結(jié)果簽發(fā)分部工程檢驗認可書（監(jiān)理、項目管理專業(yè)工程師）圖7 合同管理工作程序流程圖質(zhì)量管理合同分析合同文檔投資管理經(jīng)濟利益分析風險分析責任分析合同網(wǎng)絡項目組織進度管理合同監(jiān)督索賠管理信息系統(tǒng)4項目管理實施規(guī)劃4.1項目管理的基本目標1) 質(zhì)量目標：工程質(zhì)量達到國家規(guī)范、標準

20、要求，一次性驗收合格，爭創(chuàng)優(yōu)質(zhì)小區(qū)；2) 進度目標：確保按招標人規(guī)定開工日期（2007年11月15日）、竣工日期（2009年9月15日），總工期（22個月）內(nèi)完成全部施工項目；3) 投資目標：按工程各階段、各單項工程費用與形象進度相協(xié)調(diào)及時支付工程款；4) 安全目標：無重大安全責任事故；5) 文明施工目標：爭創(chuàng)文明施工工地，滿足唐山市有關建設要求。4.2項目管理原則1) 依據(jù)有關政府部門批準的工程項目建設文件、有關工程建設的法律、法規(guī)、建設合同、施工圖紙對本建設項目實施過程進行管理服務；2) 在本項目建設管理過程中應實施工程建設監(jiān)理制、招投標制及合同管理制；3) 接受招標人的監(jiān)督，并對其負責，

21、積極配合相關單位與政府有關部門溝通，辦理相關手續(xù)；4) 協(xié)調(diào)好參建各方和建設項目所在地周邊的關系。4.3項目管理的主要內(nèi)容1）按照招標人提供的施工圖紙完成整個正泰里惠民園住宅小區(qū)（包括住宅、公建、綠化及配套工程）項目的建設工作，完成1593.285畝土地范圍內(nèi)的市政設施(包括道路、上水、污水、雨排、電力、燃氣、熱力等)建設，完成招標土地范圍內(nèi)村民回遷住房建設；2）在招標人協(xié)助下，辦理項目消防、園林、人防、交通、環(huán)保、地震、節(jié)能、防雷等相關手續(xù)的報批工作；3）會同招標人，辦理整個工程建設的施工許可證，竣工驗收等手續(xù)；4）按招標人與勘察、設計單位簽訂的勘察、設計合同，在授權(quán)范圍內(nèi)負責與勘察單位、設

22、計單位的溝通、協(xié)調(diào)及技術(shù)管理工作；5）選擇合適的招標代理機構(gòu)或自行招標，通過招標確定監(jiān)理、施工、設備、材料供應單位；6）審查監(jiān)理規(guī)劃，監(jiān)督檢查監(jiān)理工作，審查施工組織設計，監(jiān)督合同執(zhí)行情況；7）負責工程的質(zhì)量、進度、投資控制，定期向招標人匯報施工進度、質(zhì)量、資金的使用情況并隨時接受監(jiān)督審查；8）負責本項目所涉及的合同、變更以及預算、決算的審核，負責工程合同的洽談與簽訂工作；9）審核施工承包人的付款申請，按項目進度審批施工用款計劃，報送項目進度用款報告；10）負責本工程項目信息管理以及安全文明施工管理；11）主持項目建設協(xié)調(diào)會議，參加工程各階段驗收；12）組織竣工驗收并在工程竣工后向招標人提交完整

23、的工程檔案、資料等，并按要求向招標人辦理資產(chǎn)交付手續(xù)；13）協(xié)助招標人完成建設用地范圍內(nèi)的拆遷工作。4.4項目管理部署4.4.1總體施工安排唐山市正泰里惠民園住宅小區(qū)地上建筑面積53.08萬平方米，地下車庫面積5.3萬平方米，該小區(qū)共建住宅樓57棟，由27棟6F+11F工程，8棟10F工程和19棟18F工程及2F-4F學校幼兒園、公建工程組成，6F+11F工程、10F工程和18F工程均有地下室，18F各樓均處于場區(qū)周圍。本項目總工期僅為22個月,期間將經(jīng)歷兩個冬季(2007年11月15日-2008年3月15日、2008年11月15日-2009年3月15日)和兩個雨季(2008年7月- 8月、2

24、009年7月-8月)，冬季不利于裝修工程及室外工程的施工，雨季不利于基礎、地下室工程及室外工程的施工，否則，不僅施工成本高，而且質(zhì)量得不到保證。因此在本項目在施工順序安排上，應考慮基礎及地下室工程基本避開雨季，裝修及室外工程基本避開冬季，僅在冬季進行土方工程施工，雨季進行主體工程施工。本項目07年冬季至08年春節(jié)前，由于天氣寒冷，不宜進行市政管網(wǎng)及道路的施工，否則，砌筑工程和混凝土工程質(zhì)量得不到保證，道路及基槽回填將會有較多凍土，不易壓實，造成來年地面塌陷，因此07年冬季至08年春節(jié)前僅計劃進行整個場區(qū)各個工程地下室的土方開挖及臨時管網(wǎng)鋪設，并進行施工及監(jiān)理單位的招投標工作。根據(jù)本項目的具體情

25、況，本項目的各個棟號工程的施工及土方開挖應分區(qū)進行，擬分為A、B、C、D四個區(qū)，詳見分區(qū)圖（見附圖），場區(qū)內(nèi)臨時管網(wǎng)的施工及土方施工時由北向南分區(qū)進行，先施工北部A區(qū)管網(wǎng)，并與友誼路的城市管網(wǎng)對接，然后順序向南施工，這樣，管網(wǎng)敷設一段使用一段，土方開挖也按由北向南與管網(wǎng)鋪設穿插開挖施工，開挖時應留30cm50cm松土，防止地基土受凍，并方便08年初清槽。D區(qū)工程沒有地下室，07年冬季不考慮土方開挖，D區(qū)在工程開始時將首先作為甲方辦公區(qū)（設置于地塊南側(cè)）和該小區(qū)內(nèi)的存土場（設置于地塊北側(cè)），用于儲存各地下室挖出的用于基糟回填的部分土方。2008年春節(jié)過后，A、B、C三個區(qū)的各個施工單位開始同時進

26、行地下室工程施工，這樣三個區(qū)中的6F+11F工程、10F工程可以在08年11月底前竣工，就可以在10月初進行中部區(qū)域的規(guī)劃道路附近的各種管網(wǎng)施工，為2009年3月初開始規(guī)劃道路的施工創(chuàng)造條件。A、C區(qū)的地下室為一層，施工速度較快，4月初可開始主體施工。B區(qū)地下室有夾層，施工較慢，4月中旬后可開始主體施工。主體施工均采用懸挑腳手架施工，不受回填土工期的影響。B區(qū)的土方回填應考慮地下室車庫頂?shù)耐练交靥?，因此時間較長，地下室頂板土方回填時應分區(qū)進行，且不得影響主體的施工。D區(qū)儲存的用于地下室基糟回填的部分土方回填后，就可開始學校幼兒園的施工，計劃于5月初開始。A、B、C三個區(qū)的6F+11F工程和10

27、F工程及D區(qū)學校幼兒園工程基本在2008年10月底和11月底竣工。A、B、C三個區(qū)的18F工程基本可在2009年的4月底5月中旬前竣工。各住宅附近的公建工程，如熱力站、變電站、煤氣調(diào)壓站、自來水泵房，消防水泵房、沿街商業(yè)服務、社區(qū)物業(yè)管理用房、垃圾轉(zhuǎn)運站等的土建裝修工程均由該處施工單位自行負責穿插施工完成，不占用有效工期。2008年10月開始進行樓前道路、管網(wǎng)工程及規(guī)劃道路處的管網(wǎng)施工，由于此時A、B、C三個區(qū)的6F+11F工程和10F工程及D區(qū)學校幼兒園工程已進入裝修階段或即將竣工，場區(qū)中部區(qū)域交通量很少，因此可以開始場區(qū)中部區(qū)域的各規(guī)劃道路處的管網(wǎng)施工，管網(wǎng)工程計劃于2009年4月底完工。

28、由于該場區(qū)自然地坪較低，因此在08年12月至09年1月進行場區(qū)的土方回填，抬高室外地坪，注意，規(guī)劃道路處由于要挖方，不應回填土方。2009年3月開始規(guī)劃道路的施工，計劃于2009年的6月底完成，綠化工程計劃于2009年4月清明節(jié)后開始，7月底完成，道路及綠化的施工應穿插進行。2009年7月中旬至8月底進行居住區(qū)各系統(tǒng)調(diào)試、試運轉(zhuǎn)、完善及居住區(qū)清潔衛(wèi)生，9月初至中旬進行居住區(qū)總體竣工。4.4.2場地布置唐山市正泰里惠民園住宅小區(qū)占地約500畝，地上建筑面積53.08萬平方米，地下車庫面積5.3萬平方米。該小區(qū)共建住宅樓57棟及公建工程，被東西向和南北向規(guī)劃道路分隔。在施工場地安排上，擬按規(guī)劃道路

29、的劃分細分成多個區(qū)域，每個區(qū)域選擇一個施工單位，其中A區(qū)擬分為3-5個施工區(qū)域；B區(qū)擬分為4個區(qū)域，即每個地下室區(qū)域為一個施工區(qū)域；C區(qū)擬分為3-4個施工區(qū)域，D區(qū)擬設一個施工區(qū)域，即1個或2個組團為一個施工區(qū)域，各施工區(qū)域均不得占用規(guī)劃道路。部分邊部施工區(qū)域為高低層（18F與6F+11F或10F工程搭配）棟號混合的施工區(qū)域，施工時應穿插、流水作業(yè)；中部各個施工區(qū)域均為6F+11F工程或10F工程，施工時應組織流水作業(yè)。這樣安排，場區(qū)內(nèi)道路通暢，各個施工區(qū)域內(nèi)可自成封閉的環(huán)境，方便施工管理，部分施工機械，如塔吊等，可以提高利用率。D區(qū)在工程開始時將首先作為甲方辦公區(qū)（設置于地塊南側(cè)）和該小區(qū)內(nèi)

30、的存土場（設置于地塊北側(cè)），用于儲存各地下室挖出的用于基糟回填的部分土方。地下室基槽回填后開工學校和幼兒園工程，物業(yè)樓完工后，甲方辦公區(qū)遷入物業(yè)樓內(nèi)，開工運動場、球場等工程。4.4.3監(jiān)理、施工方隊伍的選擇本項目工期很緊，只有22個月，且自中標到正式開工僅有20天，無法通過招投標選擇施工、監(jiān)理單位立即進場施工，因此，在土方開挖階段，由甲方自行組織土方的開挖工作。由于本項目多個施工區(qū)域要在2008年2月同時開工，因此，本項目需要10-15家施工單位5-7家監(jiān)理單位參與先期的施工，人員的投入量很大。我公司計劃充分利用秦皇島與唐山距離較近的優(yōu)勢，從秦皇島和唐山兩地選擇施工、監(jiān)理單位，擬選擇施工經(jīng)驗豐

31、富的施工單位，堅決杜絕掛靠單位參與本工程的施工。4.4.4材料采購管理唐山市正泰里惠民園住宅小區(qū)各個工程均為框架、剪力墻工程，因此各種材料需求量很大，本項目為保證關鍵材料的質(zhì)量和供應的及時性，對部分材料實行統(tǒng)一采購，如防水材料、保溫材料、鋼筋、商品混凝土、砌體材料、水泥、瓷磚等。5.項目管理重點、難點問題的解決措施根據(jù)招標文件，針對本工程的性質(zhì)，影響本項目進程的重點、難點工作及解決措施如下：1）項目前期建設準備工作是項目管理部的重點工作內(nèi)容之一。由于本項目工期緊、任務重，中標后應及早開展監(jiān)理招標和施工招標工作；選擇具有復雜工程施工經(jīng)驗的、有能力在規(guī)定工期內(nèi)完成整個工程，一次驗收質(zhì)量合格的施工單

32、位；選擇具有豐富小區(qū)建設監(jiān)理經(jīng)驗的監(jiān)理單位。2）施工圖設計進度將直接影響工程進度和計劃安排。現(xiàn)階段招標人提供的施工圖紙設計深度不夠，且不完整，不能滿足施工要求，項目管理部應嚴格按照招標人與勘察、設計單位簽定的勘察、設計合同，負責與設計單位協(xié)調(diào)，并跟蹤設計管理。3）嚴格控制設計變更，防止不合理變更或不正當變更而降低工程質(zhì)量；由于本項目單體建筑較多，工程量大、工期緊，設計周期短，設計錯、漏碰、缺都會不同程度的影響工期甚至質(zhì)量，項目管理部應加強對設計變更的管理，控制現(xiàn)場簽證，任何現(xiàn)場簽證必須有施工單位、監(jiān)理單位和項目管理部同時見證，且經(jīng)事前申報審批方可實施。4）協(xié)調(diào)好外圍環(huán)境影響因素，及時要求并配合

33、施工單位與唐山市政府、建設主管部門建立聯(lián)系，遵照并執(zhí)行當?shù)氐挠嘘P法令、法規(guī)、管理條例等文件或要求。5）本項目的多、高層住宅均設有地下室，且在小區(qū)的中部并行設有四處大型地下停車庫，其上均附有多、高層建筑，屬于大底盤多塔建筑，地下工程及土方工程量均相當大；現(xiàn)階段招標人沒有提供地下車庫的圖紙，也沒有本工程的地質(zhì)勘察報告，地下工程施工的不確定因素較多，地下工程的施工進度將直接影響整個工程的進度，項目部應加強地下工程的組織管理。6）在項目的進度控制過程中，項目管理部的工作重點通過對工程進度動態(tài)管理，控制所有處于關鍵線路上的工作。對項目進行項目節(jié)點控制，讓整個項目既有整體進度目標又有階段進度控制目標，積極

34、發(fā)揮施工單位主觀能動性，監(jiān)控結(jié)合，當進度控制出現(xiàn)偏差時，項目管理部要及時提出解決問題的方案，保證項目工期目標的實現(xiàn)。7）合理運用投資，加強合同管理，防止并保證建設項目投資控制在批準的設計概算之內(nèi)，實現(xiàn)成本目標。8）在項目的質(zhì)量管理過程中，項目管理部的工作重點是進行施工過程的宏觀控制，抓程序、抓管理，切實發(fā)揮施工單位、監(jiān)理單位的職責，讓整個施工管理有序，協(xié)調(diào)，目標一致，確保項目質(zhì)量目標的實現(xiàn)。建筑工程的管理，工程質(zhì)量是關鍵，是重中之重，必須制定有效的質(zhì)量控制措施，建立約束、協(xié)調(diào)的現(xiàn)代管理機制，強化合同管理，把質(zhì)量目標與經(jīng)濟利益掛鉤，針對關鍵工序和特殊工序編制單項工程質(zhì)量控制方案，從工程進入施工階

35、段開始就要建立項目質(zhì)量保證體系，抓住關鍵環(huán)節(jié)、薄弱環(huán)節(jié)進行重點控制，并對施工單位采取質(zhì)量獎罰制度，提倡提高工序檢查驗收的一次驗收合格率，定期組織項目管理部、監(jiān)理公司、各施工方參加工程質(zhì)量聯(lián)檢，加強質(zhì)量監(jiān)督管理，確保結(jié)構(gòu)使用和安全需要，實現(xiàn)質(zhì)量目標。9）項目管理部通過管理軟件對進度、質(zhì)量、成本實現(xiàn)動態(tài)管理；利用互聯(lián)網(wǎng)、局域網(wǎng)實現(xiàn)數(shù)據(jù)共享、優(yōu)化信息結(jié)構(gòu)、數(shù)據(jù)處理、預測、計劃、控制及輔助決策，為項目管理人員進行建設項目的進度控制、質(zhì)量控制、成本控制、合同管理、現(xiàn)場管理、安全控制、組織協(xié)調(diào)、竣工驗收等提供可靠的信息支持，方便公司與項目部之間的溝通，提高工作效率。10）加強程序化管理，發(fā)揮建設主體職能的

36、有效性，建立文件收發(fā)書面往來制度，第一次工地會議制度，監(jiān)理例會制度，專題例會制度，關鍵部位監(jiān)理旁站制度，設計變更、現(xiàn)場簽證報審制度，圖紙會審、施工圖審查制度，工程質(zhì)量安全聯(lián)檢制度，最大限度地支持監(jiān)理工作，維護監(jiān)理管理職能。11）采取有效的安全文明生產(chǎn)措施及環(huán)保措施，降低噪音和粉塵污染，創(chuàng)造一個環(huán)境良好的施工環(huán)境及周邊環(huán)境，確保安全生產(chǎn)目標和環(huán)保目標的實現(xiàn)。12）本建設項目的市政設施（小區(qū)熱力、燃氣、供水、供電、雨水、污水、通訊、道路等）及配套工程的工程量相當大，交叉作業(yè)在所難免，組織協(xié)調(diào)是項目管理的難點，也是影響整個工期的主要因素，要求項目管理部一定要周密組織，有序安排，充分調(diào)動、協(xié)調(diào)各方力量

37、，做好外部工程。6 項目進度計劃及控制措施6.1 項目工期目標及主要項目階段工期計劃表6.1.1 項目工期目標 唐山市正泰里惠民園住宅小區(qū)建設項目工期目標為22個月，項目計劃于2007年11月15日開始，2009年9月15日前全部完成。6.1.2工程項目里程碑開 工 日 期：2007年11月15日基礎完成日期：2008年4月15日主體完成日期：2008年9月15日裝飾完成日期：2009年5月15日市政完成日期：2009年6月30日綠化完成日期：2009年7月31日項目交付日期：2009年9月15日6.1.3主要項目階段工期計劃表及項目總進度計劃橫道圖6.1.3.1 主要項目階段工期計劃表：詳見

38、下列表主要項目階段工期計劃表序號工程項目名稱項目持續(xù)時間項目起止時間備注1開工前準備及建立場區(qū)測量控制網(wǎng)14天2007.11.1-2007.11.142場區(qū)規(guī)劃道路臨時給水干管、供電線路鋪設71天2007.11.6-2008.1.153施工、監(jiān)理單位招標工作61天2007.11.1-2007.12.314施工、監(jiān)理單位進場施工準備31天2008.1.1-2008.1.315由北向南分區(qū)進行地下室土方開挖78天2007.11.15-2008.1.316A區(qū)工程地下室結(jié)構(gòu)施工45天2008.2.15-2008.3.317A區(qū)地下室防水施工及土方回填15天2008.4.1-2008.4.158B區(qū)工

39、程地下室結(jié)構(gòu)施工60天2008.2.15-2008.4.159B區(qū)工程地下室防水施工及土方回填30天2008.4.16-2008.5.1510C區(qū)工程地下室結(jié)構(gòu)施工45天2008.2.15-2008.3.3111C區(qū)工程地下室防水施工及土方回填15天2008.4.1-2008.4.1512A區(qū)18F各棟號主體施工153天2008.4.1-2008.8.3113A區(qū)6F+11F 、10F各棟號主體施工122天2008.4.1-2008.7.3114B區(qū)18F各棟號主體施工153天2008.4.16-2008.9.1515B區(qū)6F+11F及公建各棟號主體施工122天2008.4.16-2008.8

40、.1516C區(qū)18F各棟號主體施工153天2008.4.1-2008.8.3117C區(qū)10F各棟號主體施工122天2008.4.1-2008.7.3118D區(qū)工程土方開挖10天2008.5.1-2008.5. 1019D區(qū)基礎工程施工21天2008.5.11-2008.5.3120D區(qū)主體工程施工61天2008.6.1-2008.7.3121A區(qū)6F+11F、10F棟號裝修及安裝工程施工122天2008.8.1-2008.11.3022B區(qū)6F+11F、公建棟號裝修及安裝工程施工106天2008.8.16-2008.11.3023C區(qū)10F棟號裝修及安裝工程施工122天2008.8.1-200

41、8.11.3024D區(qū)各棟號裝修及安裝工程施工92天2008.8.1-2008.10.3125A區(qū)6F+11F、10F棟號樓前管網(wǎng)線、臺階、散水、道路施工61天2008.10.1-2008.11.3026B區(qū)6F+11F棟號樓前網(wǎng)線、臺階、散水、道路施工61天2008.10.1-2008.12.1527C區(qū)10F棟號樓前網(wǎng)線、臺階、散水、道路施工61天2008.10.1-2008.11.3028D區(qū)各棟號樓前網(wǎng)線、臺階、散水、道路、場區(qū)硬化施工61天2008.9.1-2008.10.3129D區(qū)室外球場、運動場施工120天2008.10.1-2009.4.3030A區(qū)18F棟號裝修及安裝工程施

42、工152天2008.9.1-2008.11.302009.3.1-2008.4.3031B區(qū)18F棟號裝修及安裝工程施工152天2008.9.16-2008.11.302009.3.1-2008.5.1532C區(qū)18F棟號裝修及安裝工程施工152天2008.9.1-2008.11.302009.3.1-2008.4.3033A區(qū)18F棟號樓前網(wǎng)線、臺階、散水、道路施工61天2009.3.1-2008.4.3034B區(qū)18F棟號樓前網(wǎng)線、臺階、散水、道路施工60天2009.3.16-2008.5.1535C區(qū)18F棟號樓前網(wǎng)線、臺階、散水、道路施工61天2009.3.1-2008.4.3036場

43、區(qū)規(guī)劃道路給排水干管（井）、采暖、強電、弱電系統(tǒng)施工122天2008.10.1-2008.11.302009.3.1-2009.4.3037場區(qū)內(nèi)土方回填及平整62天2008.12.1-2009.1.3138規(guī)劃道路土方開挖、基層施工92天2009.3.1-2009.5.3139場區(qū)規(guī)劃道路附屬設施及瀝青面層施工91天2009.4.1-2009.6.3040居住區(qū)配套零星工程施工122天2009.3.1-2009.6.3041居住區(qū)室外綠化工程施工122天2009.4.1-2009.7.3142居住區(qū)各系統(tǒng)調(diào)試、試運轉(zhuǎn)及完善45天2009.7.1-2009.8.1543居住區(qū)清潔衛(wèi)生30天20

44、09.8.1-2009.8.3144居住區(qū)總體竣工15天2009.91-2009.9.156.1.3.2 項目總進度計劃橫道圖(見附圖)6.1.3.3 項目總進度安排說明：1）唐山市正泰里惠民園住宅小區(qū)總工期僅為22個月,期間將經(jīng)歷兩個冬季(2007年11月15日-2008年3月15日、2008年11月15日-2009年3月15日)和兩個雨季(2008年7月- 8月、2009年7月-8月)，冬季不利于裝修工程及室外工程的施工，雨季不利于基礎、地下室工程及室外工程的施工，否則，不僅施工成本高，而且質(zhì)量得不到保證。因此在本項目總進度計劃安排時，基礎及地下室工程應基本避開雨季，裝修及室外工程基本避開

45、了冬季，僅在冬季施工土方工程，雨季施工主體。2）本項目的各個棟號工程的施工應分區(qū)進行，基本分為A、B、C、D四個區(qū)，A區(qū)自北至車庫的以北，B區(qū)為中部地下車庫區(qū)，車庫以南為C區(qū)，幼兒園及學校區(qū)域為D區(qū)，施工時A、B、C三個區(qū)應同時開工，確保各自的工期。場區(qū)內(nèi)臨時管網(wǎng)的施工及土方施工時由北向南進行，先施工北部A區(qū)管網(wǎng)，并與友誼路的城市管網(wǎng)進行碰頭，然后順序向南施工。這樣，管網(wǎng)敷設一段使用一段，土方開挖也按由北向南按區(qū)穿插開挖，開挖時留30cm50cm松土，防止地基土受凍，并方便08年初清槽。D區(qū)沒有地下室，07年冬季不考慮土方開挖。3）D區(qū)在工程開始時將首先作為甲方辦公區(qū)（設置于地塊南側(cè)）和該小區(qū)

46、內(nèi)的存土場（設置于地塊北側(cè)），用于儲存各地下室挖出的用于基糟回填的部分土方，各工程用于基槽回填的土方應就近堆放，便于基槽回填。由于本項目場地自然地坪較低，后期需要大量土方回填，因此4個大型地下室挖出的土方及其他各棟號地下室挖出的除用于回填的土方外全部運至南側(cè)捆綁待開發(fā)地快上，以便于后期場地墊高使用。D區(qū)工程待車庫地下室完成基槽土方回填后（2008年4月30日）才能開始，因此學校幼兒園（D區(qū)）開工時間定于2008年5月1日。4）本項目各工程均有地下室，埋深在4m-6m之間,但是根據(jù)地質(zhì)報告的中間結(jié)果，地下水位較低，距地表10m-15m，因此地下室施工時均不考慮基坑降水。本項目四周沒有障礙物，因此

47、不考慮基坑支護的工期，基坑開挖時只考慮自然放坡，并且自然放坡邊坡上澆注100mm厚C15混凝土保護層，防止邊坡受雨水沖刷或地下水剩余壓頭的沖刷。本工程圖紙均已說明采用天然地基，因此在工期計劃時不考慮地基處理的時間。5）本項目的最高樓層為18F，各棟號均有地下室工程，其施工期較長，施工部署應以18F樓的工期為主要施工工期控制線。但本項目進場時間為2007年11月15日，正處于冬季，不利于基礎混凝土及鋼筋施工，因此在進度安排上只考慮在2007年11月-2008年1月內(nèi)做好場區(qū)規(guī)劃道路附近臨時管網(wǎng)及土方工程的施工，并做好道路的平整（可以將給水管道和電纜按永久與臨時結(jié)合考慮管徑和材質(zhì)，在各施工區(qū)域位置

48、處設置三通和截門，以備各中標施工單位接取，各個管路均考慮直埋，過凍線即可，排水由各施工單位在各自區(qū)域內(nèi)自行解決）。給各個工程提供三通一平的施工條件。為使室外道路、綠化及管網(wǎng)早日開工，各區(qū)域內(nèi)的6F+11F、10F各棟號的開工日期亦應提早，因此除D區(qū)外A、B、C三區(qū)均全部于2008年2月15日（初八）開工，A、B、C三區(qū)各個6F+11F、10F棟號應于2008年11月中旬冬季來臨前完工，這樣可以首先開始該區(qū)域的樓前管網(wǎng)道路的施工，各棟號樓前各管網(wǎng)的敷設應在該工程完工前一個月時開始，冬季前做完。場區(qū)土方回填安排在08年冬季進行。居住區(qū)內(nèi)各個規(guī)劃道路的給排水干管（井）、采暖、強電、弱電系統(tǒng)的施工安排

49、在09年3月開始進行，綠化過程要求一定的雨水和氣溫，因此安排在09年4月清明節(jié)之后開始進行，規(guī)劃路各管網(wǎng)、道路及綠化均由南向北穿插進行。6）各棟號均有地下室，因此主體施工均采用懸挑腳手架施工，不受回填土工期的影響。主體施工時，應采用劃分流水段的方法組織流水施工，并要求采用整體支模、整體澆筑混凝土的施工方法，以加快主體的施工進度，計劃主體施工每個流水段工期為7天。裝修及安裝工程施工時應采用自上而下的立體交叉作業(yè)，同時注意成品保護。附建于各住宅附近的商業(yè)和公建工程樓層較低，應和主樓穿插施工，不占用有效工期。裝修工程分08年底及09年初進行的，08年底主要進行抹灰和鑲磚及門窗安裝，09年初進行室內(nèi)外

50、粉刷。7）本小區(qū)采用平行流水施工的方法，各個工程同時開工，因此施工隊伍的選擇較多，由于07年11至08年1月要求開挖土方，因此土方工程由甲方直接分包施工。6.2項目進度控制措施6.2. 1 設計進度控制措施1）按招標人與設計單位簽訂的設計合同和進度的要求，做好設計協(xié)調(diào)工作，確保各棟號工程開工前滿足施工要求深度的圖紙到位、并完成對圖紙的審查。本項目的設計及圖紙審查工作已由唐山市房地產(chǎn)管理局組織實施，項目中標后，應及時派遣相關人員介入并跟蹤設計工作，確保先期開工工程的圖紙及時到位。2）為保證施工的順利展開，減少因圖紙設計變更等因素影響進度，要求設計、審核、圖紙審查單位必須在不影響進度的前提下加強圖紙檢查，盡最大可能降低圖紙的錯漏率，將所有問題解決在圖紙發(fā)放之前。6.2.2前期準備工作進度控制措施1）項目中標后，項目管理部及時制定前期準備工作計劃，辦理招投標手續(xù)、領取建設工程施工許可證，辦理工程質(zhì)量監(jiān)督備案、施工安全監(jiān)督備案、建設項目報建費審核等各項工作。2）及時組織圖紙會審及設計交底，及時審核施工進度計劃、核實監(jiān)理單位簽發(fā)的開工報告、核實監(jiān)理單位審批的施工組織設計。為保證后期施工的順利開展，要求圖紙會審、技術(shù)交底必須詳盡，將所有問題解決在施工之前。3）進一步完善