不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)剩余法

1、第五章 剩余法基本要求：1、了解：剩余法的應(yīng)用領(lǐng)域。2、熟悉：剩余法的適用范圍；3、掌握：剩余法的概念、公式、估價(jià)步驟及各項(xiàng)參數(shù)的求取。 第一節(jié) 剩余法概述 一、剩余法概念 又稱又稱假設(shè)開發(fā)法、倒算法、殘余法或余值法假設(shè)開發(fā)法、倒算法、殘余法或余值法 是是在估算開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的在估算開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費(fèi)用和與建筑物建造、基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費(fèi)用和與建筑物建造、買賣有關(guān)的專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤(rùn)、稅收等費(fèi)用買賣有關(guān)的專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤(rùn)、稅收等費(fèi)用后，以價(jià)格余額來(lái)確定待估土地價(jià)格的一種方法。后，以價(jià)格余額來(lái)確定待估土地價(jià)格的一種方法。二、適用范圍具有

2、投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的土地的估價(jià)，如:1）將土地開發(fā)整理成可供直接利用的土地估價(jià)（包括生地、毛地）2）可裝修改造或可改變用途的舊房（包括裝修、改建、擴(kuò)建，重建）3）在建工程4）現(xiàn)有房地產(chǎn)中，地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估除適用于土地估價(jià)外，剩余法還大量應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)價(jià)和投資決策評(píng)價(jià)和投資決策，具體可應(yīng)用于三個(gè)方面：（1）確定投資者獲取待開發(fā)場(chǎng)地所能支付的最高價(jià)格（2）確定具體開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)（3）確定開發(fā)項(xiàng)目中的最高控制成本費(fèi)用第二節(jié) 剩余法的基本公式 一、利用剩余法評(píng)估土地價(jià)格的基本公式 V=A-(B+C)式中：V購(gòu)置開發(fā)場(chǎng)地的價(jià)格；A總開發(fā)價(jià)值或開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)資本價(jià)值；B整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成

3、本；C開發(fā)商合理利潤(rùn)。土地價(jià)格=房屋預(yù)期售價(jià)-建筑總成本-利潤(rùn)-利息-稅費(fèi)二、根據(jù)估價(jià)對(duì)象細(xì)化的公式1、求生地價(jià)格公式 所謂生地，指已完成土地使用批準(zhǔn)手續(xù)(包括土地使用權(quán)出讓手續(xù))可用于建筑的土地，該建筑用地?zé)o基礎(chǔ)設(shè)施，或者有部分基礎(chǔ)設(shè)施，但尚不具備完全的“三通”(通路、通水和通電)條件，同時(shí)地上地下待拆除的房屋、構(gòu)筑物尚未拆遷。1）適用于將生地開發(fā)成熟地的公式：生地價(jià)格開發(fā)完成后的熟地價(jià)值-由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-土地開發(fā)利潤(rùn)-買方購(gòu)買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) 2）適用于在生地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式： 生地價(jià)格開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值由生地建成房屋的開發(fā)成本管

4、理費(fèi)用投資利息銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤(rùn)買方購(gòu)買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)2、求毛地價(jià)格的公式謂毛地，指已完成土地使用批準(zhǔn)手續(xù)(包括土地使用權(quán)出讓手續(xù))，具有“三通” 條件或完備的基礎(chǔ)設(shè)施，但未進(jìn)行拆遷的可用于建筑的土地。 1）適用于將毛地開發(fā)成熟地的公式： 毛地價(jià)格毛地價(jià)格開發(fā)完成后的熟地價(jià)值由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)土地開發(fā)利潤(rùn)買方購(gòu)買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) 2）適用于在毛地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式： 毛地價(jià)格毛地價(jià)格開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-由毛地建成房屋的開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤(rùn)-買方購(gòu)買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) 所謂熟地，指具有完善的基礎(chǔ)設(shè)施，且地

5、面平整，可用于建筑的土地。熟地價(jià)格開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值由熟地建成房屋的開發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤(rùn)買方購(gòu)買熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) 3、求熟地價(jià)格的公式4、求在建工程價(jià)格的公式在建工程價(jià)格續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值續(xù)建成本管理費(fèi)用投資利息銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)續(xù)建投資利潤(rùn)買方購(gòu)買在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)5、求舊房?jī)r(jià)格的公式舊房?jī)r(jià)格裝修改造完成后的房地產(chǎn)價(jià)值裝修改造成本管理費(fèi)用投資利息銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)裝修改造投資利潤(rùn)買方購(gòu)買舊房應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)具體應(yīng)減去的項(xiàng)目，掌握的基本原則是：得到估價(jià)對(duì)象之后-開發(fā)完成需要支出的一切合理、必要的費(fèi)用、稅金及應(yīng)獲得的利潤(rùn)。已投入的不應(yīng)扣除第三節(jié)第三節(jié) 剩余法的估價(jià)步

6、驟與方法剩余法的估價(jià)步驟與方法一、估價(jià)步驟（1） 查清待估宗地的基本情況；（2） 確定土地的最佳開發(fā)利用方式；（3） 估計(jì)開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)；（4） 估計(jì)開發(fā)成本；（5） 利息的計(jì)算；（6） 開發(fā)商利潤(rùn)的計(jì)算；（7） 土地價(jià)格的計(jì)算。二、查清待估宗地的基本情況1調(diào)查土地位置：所在城市的類型、區(qū)域的性質(zhì)、土地具體坐落；2查清土地面積大小、形狀、平整情況、地質(zhì)狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完善度，為估算建筑費(fèi)用提供依據(jù)；3了解政府對(duì)此宗地的規(guī)定用途、容積率、覆蓋率、建筑高度等的限制，以確定建筑物的規(guī)模、造型等；4弄清土地權(quán)利性質(zhì)、使用年限、能否續(xù)期，以及對(duì)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等的有關(guān)規(guī)定等，為確定開發(fā)完成后的不動(dòng)

7、產(chǎn)價(jià)值、售價(jià)及租金水平等服務(wù)。三、選擇最佳的開發(fā)利用方式選擇最佳的開發(fā)利用方式，包括確定用途、容積率、覆蓋率、建筑高度、裝修檔次等.在城市規(guī)劃允許的范圍內(nèi)選取最重要的是要選擇最佳的用途。要考慮土地位置的可接受性及這種用途的社會(huì)需要程度和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。四、確定開發(fā)建設(shè)期開發(fā)建設(shè)周期是指從取得土地使用權(quán)直到不動(dòng)產(chǎn)全部售出或出租完畢的這一段時(shí)期，可分為三個(gè)階段：規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程預(yù)算期(取得土地使用權(quán)-開工建設(shè)) （前期）工程建設(shè)期(開工建設(shè)-竣工)（建造期）空置或租售期(工程竣工-銷售完畢) 開發(fā)建設(shè)周期應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目可行性研究、項(xiàng)目的特點(diǎn)、工程技術(shù)要求及不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的狀況等綜合確定。對(duì)于大型開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)分

8、期建設(shè)，分期投入資金。五、開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的測(cè)算五、開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的測(cè)算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一般是通過(guò)預(yù)測(cè)來(lái)求取。（）對(duì)于習(xí)慣出售習(xí)慣出售的不動(dòng)產(chǎn)：采用市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法確定開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)（總售價(jià)）；（2）對(duì)于習(xí)慣出租習(xí)慣出租的不動(dòng)產(chǎn)：如寫字樓、商場(chǎng)，預(yù)測(cè)其開發(fā)完成后的價(jià)值，可以先預(yù)測(cè)其租賃或經(jīng)營(yíng)收益，再采用收益法將該出租純收益轉(zhuǎn)換為房地產(chǎn)價(jià)格。 舉例根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的租金水平，與所開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)類似的不動(dòng)產(chǎn)月租金水平為每建筑平米200元，其中維修費(fèi)、管理費(fèi)等出租費(fèi)用為30%，該類不動(dòng)產(chǎn)的還原率為8%，總建筑面積4000 ，可出租率為85%，則所開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)的總價(jià)可確定為：萬(wàn)

9、元）(7140%81%85400012%)301(200六、估算開發(fā)成本1、估算開發(fā)成本 一般包括土地開發(fā)費(fèi)和房屋建造成本房屋建造成本 包括房屋建筑安裝工程費(fèi)和專業(yè)費(fèi)用專業(yè)費(fèi)用包括建筑設(shè)計(jì)費(fèi)、工程概預(yù)算費(fèi)等，一般采用建筑安裝工程費(fèi)的一定比率估算。2、估算不可預(yù)見費(fèi)q為保證估價(jià)結(jié)果的安全；q一般為總建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)之和的2%-5%。3.利息的估算1）地價(jià)款（包括購(gòu)地稅費(fèi)） 在取得土地使用權(quán)時(shí)就要付出，所以要占用整個(gè)開發(fā)建設(shè)周期：利息=（地價(jià)款+稅費(fèi)）2）開發(fā)成本、不可預(yù)見費(fèi)在開發(fā)期內(nèi)均勻投入（或分段均勻投入)，則1i)(1n1)12ni（不可預(yù)見費(fèi)）（開發(fā)成本利息5、估算稅金包括建成后不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)

10、稅、印花稅、契稅等，應(yīng)根據(jù)當(dāng)前政策估算。6、估算開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)租售費(fèi)用指建成后不動(dòng)產(chǎn)銷售或出租的中介代理費(fèi)、市場(chǎng)營(yíng)銷廣告費(fèi)用、買賣手續(xù)費(fèi)等。七、估算開發(fā)商的合理利潤(rùn) 按不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)或預(yù)付總資本的一定比例計(jì)算，相應(yīng)的利潤(rùn)率稱為銷售利潤(rùn)率和投資利潤(rùn)率。八、土地價(jià)格的計(jì)算先將以上求取的數(shù)據(jù)直接代入原始公式算出開發(fā)商當(dāng)前取得待開發(fā)場(chǎng)地所能支付的最大費(fèi)用，即：地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)-開發(fā)成本-稅金-利息-開發(fā)商利潤(rùn)第四節(jié) 剩余法的應(yīng)用利用剩余法評(píng)估土地價(jià)格待開發(fā)土地估價(jià)：生地開發(fā)成熟地；熟地開發(fā)成房地產(chǎn)待拆遷改造房地產(chǎn)估價(jià)新舊房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估利用剩余法測(cè)算開發(fā)商預(yù)期利潤(rùn)利用剩余法確定建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)的最

11、高控制標(biāo)準(zhǔn) 例1： 有一成片荒地需要估價(jià)，獲知該成片荒地的總面積為2k，適宜進(jìn)行“五通一平”開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓；附近地區(qū)位置相當(dāng)?shù)男K“五通一平”的熟地單價(jià)為1000元；將該成片荒地開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本為2.5億元k，開發(fā)期為3年，開發(fā)成本在3年開發(fā)期內(nèi)均勻投入；貸款年利率為12，投資利潤(rùn)率為20；土地轉(zhuǎn)讓中賣方需繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓地塊價(jià)格的6；購(gòu)買荒地需要交納的稅費(fèi)為荒地價(jià)格的4，熟地可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60。試估算該荒地的總價(jià)和單價(jià)。 解題：設(shè)該成片荒地的總價(jià)為P(1)總開發(fā)價(jià)值=100020000006012(億元)(2)總開發(fā)成本=2.525(億元)(3)總利息P(1+4) (1+12)3-1+5(1+12)1.5 -1) 0.421P+0.926(億元)(4)總轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)126=