休閑娛樂綜合體模式思考

1、文化休閑商業(yè)綜合體針對三、四線城市投資產(chǎn)品模式思考鐘新球前言 目前，隨著城市快速的發(fā)展，為了滿足城市消費(fèi)者的需求，在一、二線城市出現(xiàn)了休閑旅游業(yè)態(tài)為主題的城市休閑旅游商業(yè)綜合體，是“旅游消費(fèi)模式升級、景區(qū)發(fā)展模式升級、地產(chǎn)開發(fā)模式升級”三大升級共同作用的結(jié)果。這一形式的城市綜合體具有鮮明文化主題的休閑商業(yè)綜合體，是一種商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，作為一種開放式的休閑消費(fèi)場所，已經(jīng)成為都市休閑旅游的核心項(xiàng)目，成為城市或區(qū)域的地標(biāo)性建筑，成為商業(yè)文化和城市文化的重要名片，在城市建筑中的地位越來越高。一、產(chǎn)品特征 文化休閑商業(yè)綜合體特點(diǎn)在于文化的活化、休閑業(yè)態(tài)的市場化、商業(yè)地產(chǎn)的盈利化，文化活化是靈魂、休閑業(yè)態(tài)是

2、關(guān)鍵、盈利模式是核心。因此，在休閑商業(yè)綜合體的項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中，應(yīng)融入文化主題使商業(yè)建筑本身具有鮮明的生命力。通過新型業(yè)態(tài)的配置培養(yǎng)出新型的消費(fèi)意識，激發(fā)商業(yè)價(jià)值的提升，帶動(dòng)商業(yè)文化策略的二次革命。二、市場趨勢 在大型商業(yè)綜合體遍地開花而消費(fèi)心理轉(zhuǎn)向理性，提倡便捷與體驗(yàn)消費(fèi)的今天，我們沉思的結(jié)果是，一、二線城市更需要的是多個(gè)近在咫尺、消費(fèi)大眾化的新型文化休閑商業(yè)綜合體。文化休閑商業(yè)綜合體是一種趨勢，是否每一個(gè)城市都適合建造，值得思考！考慮到三、四線城市的市場承載力有限，人口、消費(fèi)能力等考慮，應(yīng)找出一條適合三、四線城市發(fā)展的模式。三、三四線城市市場空間 很多三、四線城市已經(jīng)具有一定的消費(fèi)能力，且人

3、口眾多，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)還屬于剛性需求，還有很大的發(fā)展空間。未來高鐵、城際鐵路、高速的發(fā)展，交通越來越便利，以及城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，都將會對三、四線城市的發(fā)展有著巨大的影響。消費(fèi)需求也會不斷地提高。但是傳統(tǒng)住宅及商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)滿足不了消費(fèi)者的需求，加上一些地方的政策影響，文化休閑商業(yè)綜合體將會有一個(gè)很好的機(jī)遇。四、市場定位 針對有一定的消費(fèi)能力，城市人口達(dá)到15萬人以上，人均每月收入在3000元以上，房價(jià)每平米在3000以上的三、四線城市核心區(qū)域。五、產(chǎn)品模型1、產(chǎn)品介紹： 屬于小型文化休閑綜合體，是三、四線城市功能的完善，填補(bǔ)三、四線城市綜合商業(yè)的空白，成為三、四線城市的城市名片及消費(fèi)者購物休閑

4、的天堂。2、產(chǎn)品定位： 文化+休閑+體驗(yàn)+商業(yè)（或住宅），用統(tǒng)一的主題貫穿。 文化：含演藝、教育培訓(xùn)、書店等 休閑：含上網(wǎng)、咖啡館、茶館等 體驗(yàn)：含游樂設(shè)備、高科技數(shù)字、動(dòng)漫城、體驗(yàn)館（職業(yè)體驗(yàn)、災(zāi)難體驗(yàn)、手工體驗(yàn)）等 商業(yè)：含餐飲、購物等3、產(chǎn)品主題（八大主題）： 1）卡通主題； 5）海洋主題； 2）森林主題； 6）糖果主題； 3）科幻主題； 7）影視主題； 4）區(qū)域文化主題； 8）歷史文化主題等。 以上所說的主題是指可以通過主題包裝，對文化及體驗(yàn)項(xiàng)目形成統(tǒng)一風(fēng)格增加趣味性及生命力，對項(xiàng)目的推廣、活動(dòng)、產(chǎn)品銷售都非常關(guān)鍵。3、項(xiàng)目規(guī)模： 占地：30至100畝 建筑面積：6萬至20萬平方米 投

5、資：3至10億人民幣4、建設(shè)周期：從項(xiàng)目立項(xiàng)、手續(xù)辦理、規(guī)劃設(shè)計(jì)到建成開業(yè)1至2年 圍繞文化動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)的概念，結(jié)合具有優(yōu)勢的傳統(tǒng)游樂項(xiàng)目和高科技游樂項(xiàng)目，以一個(gè)個(gè)夢幻、卡通、科幻的故事為隱形背景線，融合當(dāng)?shù)匚幕驅(qū)ｉT塑造的主題、鮮明元素，并加以提煉、揉合，以獨(dú)特的視角、新穎的方式，為消費(fèi)者呈獻(xiàn)視覺和感官體驗(yàn)的盛宴，盡享刺激新鮮的生活。每個(gè)項(xiàng)目可以分為多個(gè)區(qū)域，每一個(gè)區(qū)域可以不同的主題，與商業(yè)高度融合。真正做到文化、休閑、體驗(yàn)、購物完美結(jié)合，拉動(dòng)人氣。六、產(chǎn)品基本描述七、產(chǎn)品示意圖 文化休閑商業(yè)綜合體從產(chǎn)品系列的橫向和縱向的挖掘深度來說主要有以下幾種盈利模式： 1、第一層是設(shè)備單項(xiàng)收費(fèi)和通票收費(fèi)的

6、盈利模式；實(shí)行無門票制，吸引大量的人氣，通過單項(xiàng)收費(fèi)獲取盈利模式，再通過通票滿足希望長時(shí)間逗留游玩項(xiàng)目的游客，這是此類產(chǎn)品的初級盈利模式。 2、第二層是游憩產(chǎn)品服務(wù)盈利模式；即提供有助于豐富體驗(yàn)（經(jīng)歷）的游憩服務(wù)以及相應(yīng)的服務(wù)體驗(yàn)來實(shí)現(xiàn)盈利的模式，它是此類產(chǎn)品的核心盈利模式。 3、第三層是綜合服務(wù)盈利模式：即是在綜合體，通過消費(fèi)者的餐飲、住宿、購物等相關(guān)外延服務(wù)來獲取盈利的模式。通過文化體驗(yàn)項(xiàng)目帶來客流，增加旁邊購物中心的人氣以及貨品購買量。 八、產(chǎn)品盈利模式 4、第四層是商業(yè)服務(wù)盈利模式：即通過自身的節(jié)慶活動(dòng)和對外招商以及其他會展、廣告等一系列對外服務(wù)而達(dá)到盈利目的的盈利模式組合。這是此類產(chǎn)品的深度開發(fā)盈利模式。 5、品牌延伸的盈利模式：此類產(chǎn)品運(yùn)營成熟后可以根據(jù)不同地域的特殊環(huán)境將此類產(chǎn)品因地制宜的復(fù)制改造，讓此類綜合體遍地開花。而隨著品牌衍生出來的文化和娛樂產(chǎn)品以及主題產(chǎn)品版權(quán)都將是品牌延伸的盈利模式的組成部分。九、其它1、品牌推廣 將小型文化休閑綜合體模式以品牌連鎖方式，