解析住宅小區(qū)停車服務費

1、解析住宅小區(qū)停車服務費?隨著國家發(fā)展改革委關于放開部分服務價格意見的通知 發(fā)布，引發(fā)了社會熱議。其中，最受關注的莫過于住宅小區(qū)停車服務 價格的放開。近日，網絡及微信中就物業(yè)服務企業(yè)是否有權收取住宅 小區(qū)停車服務費展開了激辯。綜合各種言論，其中不乏一些所謂權威 人士對物權法斷章取義、混淆視聽之言論。為了澄清片面觀點對 廣大民眾產生的誤導，使其對社會秩序造成的負面影響回歸理性，作 為業(yè)內人士，有必要撰文從法理角度對相關爭議作出正確解讀。? 一、收取停車服務費的基本原則?物業(yè)服務企業(yè)是否有權收取停車服務費，本身就是一個偽命 題。拋開事務本質來判定行為對錯猶如盲人摸象。住宅小區(qū)停車服務 收費是否合法合

2、理，取決于該小區(qū)停車場地的權益歸屬以及管理服務 實現過程是否合乎法規(guī)程序。違背客觀事實而妄加主觀評判，有悖于 法理的邏輯性。?國家發(fā)改委對于住宅小區(qū)停車服務價格的定義是：“物業(yè)服務企業(yè)或停車服務企業(yè)接受業(yè)主的委托，按照停車服務合同的約定，向 住宅小區(qū)業(yè)主或者使用人提供停車場地、設施及管理服務所收取的費用”。這里，體現了三項基本原則：接受委托原則、合同約定原則、管 理服務原則。?基于上述基本原則，結合相關法律法規(guī)，正確的論斷應當是： 物業(yè)服務企業(yè)未經當事人委托或者未經業(yè)主共同決定，不得擅自收取停車服務費。換言之，經當事人委托或者經業(yè)主同意，物業(yè)服務企業(yè) 可以收取停車服務費。? 二、收取停車服務費

3、的法理依據?業(yè)主在所居住的住宅小區(qū)內停放車輛，需要按照相關約定繳 納停車服務費，不但具有合法性，更兼具合理性。?（一）合法性?住宅小區(qū)停車場地權益歸屬源自物權法相關法律條文。其中第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權”針對住宅小區(qū)內用于停放汽車 的車位、車庫權屬作出了明確界定。核心條文如下：? ”第七十四條建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的 車位、車庫 應當首先滿足業(yè)主的需要。?建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的 歸屬，由當 事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。?占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬 于業(yè)主共有”。?上述法條所列三項條款，首先規(guī)定業(yè)主優(yōu)先原則，其次界定不同性質的車

4、位歸屬。由此可以看出，住宅小區(qū)用于停放汽車的車位、 車庫分為兩大類：一是 規(guī)劃車位、車庫；二是 占用業(yè)主共有道路的車 位。法規(guī)分類表明：? 1、規(guī)劃車位、車庫的權益歸屬于當事人（建設單位或買受 人、獲贈人或租賃人），不屬于全體業(yè)主共有。所涉及的停車服務費 如何收取、所得收益如何分配使用，是由當事人之間進行約定，弁非 業(yè)主、業(yè)主大會或業(yè)主委員會決定范疇。? 2、占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位， 屬于業(yè)主共有。所涉及的停車服務費如何收取、所得收益如何分配使 用，是由業(yè)主或業(yè)主大會共同決定的。?實踐中，許多業(yè)主甚至包括個別建設單位、物業(yè)公司對于何 謂規(guī)劃車位、車庫概念不清。因而，為

5、了進一步明確相關法律規(guī)定， 最高人民法院結合民事審判實踐，發(fā)布了關于審理建筑物區(qū)分所有 權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋（法釋【2009】7號），就相關問題作出了進一步闡釋：? 1、 "第二條建筑區(qū)劃內符合下列條件的房屋，以及車位、 攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：具有構造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；具有利用上的獨立性，可以排他使用； 能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體”。?該項條款，說明了包括規(guī)劃車位、車庫如同住宅用房，屬于 相關權益人的專有部位。既為專有何來共有之說？? 2、 "第五條建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、 附贈或者出租等方式處

6、分給業(yè)主的，應當認定其行為符合物權法第七十四條第一款有關應當首先滿足業(yè)主的需要的規(guī)定。前款所稱配置比例是指 規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的 車位、車庫與房屋套數的比例”。?該項條款，進一步說明只要是規(guī)劃確定的車位、車庫（包括 地上和地下），其權屬首先是建設單位，其次是建設單位出售、附贈 或出租的當事人，弁非業(yè)主共有權益。? 3、 "第六條建筑區(qū)劃內在規(guī)劃用于停放汽車的車位 之外， 占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設的車位， 應當認定為物權法第七 十四條第三款所稱的車位”。?該項條款，充分說明了規(guī)劃之外的車位才屬于業(yè)主共有，規(guī) 劃之內的車位弁非屬于業(yè)主共有。何謂規(guī)劃之內？簡而言之

7、，建筑規(guī) 劃設計圖呈現的或者規(guī)劃設計說明中體現的即為規(guī)劃車位。一般而 言，小區(qū)臨時占用道路停車或后期增設的車位，才屬于業(yè)主共有。?實踐中，地下車庫及地上車庫顯而易見， 業(yè)主一般弁無異議。但是，對于地面規(guī)劃車位，業(yè)主往往認為屬于占用業(yè)主共有道路性質， 弁因此糾紛不斷。厘清上述法規(guī)，則矛盾糾紛自然得以化解。?物業(yè)管理活動中，許多業(yè)主，包括前述發(fā)表物業(yè)服務企業(yè)無 權收取停車服務費的觀點中，引用最多的是第七十三條，而有意無意 地忽略了第七十四條以及相關配套司法解釋的存在，錯誤地將“道路” 與“車位”劃等號。透過上述法規(guī)解讀，警示所謂“權威人士”、“維權人 士”應當知法懂法、謹言慎行；同時提示“以訛傳訛

8、”、“偏聽偏信”的善 良民眾勿被錯誤言論所誤導。?（二）合理性?通過上述解讀，社會大眾應當對住宅小區(qū)用于停放汽車的車位、車庫的不同權益歸屬有了明確的法律認識。因此，對于規(guī)劃車位、車庫收取停車服務費的問題不再贅述。下面，著重針對“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位（包括增設的車位）”收取停車服務費的合理性作出闡釋。? 1、物權法第七十四條第三款規(guī)定“占用業(yè)主 共有的道路 或者其他場地用于停放汽車的車位， 屬于業(yè)主共有"。既為共有，則全 體業(yè)主享有共有和共同管理的權利和義務。?現實情況是，由于規(guī)劃車位、車庫與住宅的配置比例失衡， 難以滿足全部業(yè)主的停車需求。因此，許多住宅小

9、區(qū)只能在規(guī)劃用于 停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設車位。盡 管如此，仍然難以滿足業(yè)主日益增長的停車服務需求。與此同時，停車占道與業(yè)主出行的矛盾日益激增，有車族與無車族的糾紛更是不斷上演。不難想象，假設一個住宅小區(qū)有車族無償占道停車，物業(yè)服務 企業(yè)放任車輛隨意出入小區(qū)， 擁堵不堪導致的秩序混亂必將對廣大業(yè) 主的正常生活構成影響，甚至對業(yè)主的生命財產構成威脅。?因此，占道停車當事人在享有車輛停放便利的同時，支付一 定對價的停車服務費，既是有效調控車輛進入小區(qū)的管理舉措，也是 對其他無車族業(yè)主共有權益的一種補償手段。? 2、物權法第八H一條規(guī)定，業(yè)主可以選擇物業(yè)服務企業(yè)對建筑區(qū)劃

10、內的建筑物及其附屬設施進行管理。具體到停車管理服務，享有停車便利的弁非全部業(yè)主，物業(yè)服務企業(yè)針對部分特定業(yè)主 提供專項停車管理服務必然要發(fā)生常規(guī)服務之外的成本，由享有服務的當事人承擔一定的對價成本，而不是由全體業(yè)主共同分攤，既是享 有者的義務體現，也是對物業(yè)服務企業(yè)及其他業(yè)主權益的維護。?因此，無論從停車管理服務的享有者，還是從停車管理服務 的提供者，包括維護其他業(yè)主權益的角度，物業(yè)服務企業(yè)向有關當事 人收取停車服務費合情合理。? 三、收取停車服務費的必要程序?物業(yè)服務企業(yè)收取住宅小區(qū)停車服務費，除了要把握前述基 本原則弁熟知法理依據外，必須依法依規(guī)把控相關程序。? 1、建立委托關系。規(guī)劃用于

11、停放汽車的車位、車庫的歸屬， 權益人首先是建設單位，其次是建設單位出售、附贈或出租的當事人。 通常情況下，建設單位在選聘物業(yè)服務企業(yè)時，雙方會通過前期物業(yè) 服務合同約定相關車位、車庫的管理模式及收費標準。此種方式，可 以認定為委托關系的建立。但是，由于前期物業(yè)服務合同期限的不確 定性，應當在此基礎上另行簽訂書面停車服務合同，進一步明確 不同性質的車位歸屬以及雙方的權利義務。? 2、征得業(yè)主同意。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于 停放汽車的車位（含增設車位），屬于業(yè)主共有。根據物權法及物業(yè) 管理條例“有關共有和共同管理權利的其他重大事項”由業(yè)主共同決 定，同時“應當經專有部分占建筑物總面積過半

12、數后的業(yè)主且占總人數 過半數的業(yè)主同意”。據此，占用業(yè)主共有道路的車位如何收取停車費 以及收益分配必須經業(yè)主雙過半同意方可實施。?實踐中，一般會出現三種情況：其一，前期物業(yè)服務中，由建設單 位與物業(yè)服務企業(yè)約定；其二，業(yè)主大會成立的，經業(yè)主共同決定弁 由業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)約定；其三，業(yè)主大會未成立，通過征 詢業(yè)主意見的方式確定弁公示。雖然目前價格已經放開，但物業(yè)服務 企業(yè)必須依據項目的不同服務階段以及不同的市場主體，通過簽訂停車服務合同的方式進行約定。? 3、樹立合同意識。隨著住宅小區(qū)停車服務價格的放開，各 有關行業(yè)主管部門及各級價格主管部門必然加大對相關經營主體服 務行為和有關服務市場價格行為的監(jiān)管。因此，物業(yè)服務企業(yè)在規(guī)范 議價程序的同時，要高度樹立合同意識，要確保停車服務合同有 效簽訂，弁依照合同約定提供相關管理服務。? 4、做好宣傳引導。程序規(guī)范是前提，合同約定是基礎，但 宣傳引導是確保停車管理服務落到實處的必要舉措。與建設單位的約定也好，業(yè)主雙過半同意也罷，最終實現的是業(yè)主及當事人的認可與 配合。因此，物業(yè)服務企業(yè)要嚴格落實明碼標價制度，在經營場所醒目位置公示收費價格和投訴舉報電話等信息，做好相關宣傳引導工 作。? 5、嚴格履職盡責。管理要盡責，服務要到位，物