資產(chǎn)評估課程設計報告

1、 課 程 設 計 報 告課程設計名稱： 資產(chǎn)評估課程設計系 別： 學生姓名： 班 級： 學 號： 成 績： 指導教師： 開課時間： 2012-2013 學年第 1 學期一設計題目江蘇順通物流股份有限公司資產(chǎn)評估報告二主要內(nèi)容學生在掌握會計學、財務管理、工程經(jīng)濟學、工程造價等基本理論的基礎上，重點掌握財務分析、各種資產(chǎn)種類；市場途徑、收益途徑、成本途徑及其具體評估方法，通過參與到資產(chǎn)評估課程設計活動，使學生對資產(chǎn)評估有一個全面的理解和認識，真正掌握資產(chǎn)評估的基本方法和程序，做到學以致用，理論聯(lián)系實際，運用所學的理論知識根據(jù)評估目的、結(jié)合評估對象的特征選取適當?shù)脑u估途徑和方法，對待估資產(chǎn)在特定時點

2、的價值進行估算，編制一篇完整的資產(chǎn)評估報告，培養(yǎng)學生開展資產(chǎn)評估工作的基本能力。教 學 內(nèi) 容（1） 學習熟悉常用的資產(chǎn)評估途徑及其方法；（2） 調(diào)研和查閱相關(guān)的評估資料；（3） 客觀分析資產(chǎn)的實際情況，按照評估目的的要求，編寫一個資產(chǎn)評估報告。三具體要求基本素質(zhì)、能力要求：具有按照類似資產(chǎn)評估案例，分析模仿做出相似評估報告的能力。綜合素質(zhì)、能力要求：遇到較為復雜或綜合問題時，具有綜合分析問題并能準確地確定評估思路、選擇合適方法及確定評估方案的策劃能力。創(chuàng)新素質(zhì)、能力要求遇到?jīng)]有處理過的新問題時，具有一定的創(chuàng)新能力，尋找資產(chǎn)評估的最佳方法和途徑?？偟囊螅焊鶕?jù)教材中的資產(chǎn)評估報告書的格式要求，

3、編寫一篇關(guān)于房地產(chǎn)評估的資產(chǎn)評估報告書。四進度安排本課程設計安排在四年級第一學期，時間一周。教學方法：在教師指導下，學生分組討論，編寫一個資產(chǎn)評估報告，教師點評。1、熟悉資產(chǎn)評估方法2、調(diào)研和查閱相關(guān)的評估資料3、查找房地產(chǎn)評估相關(guān)資料4、分析類似評估案例5、客觀分析資產(chǎn)的實際情況，按照評估目的的要求，編寫一篇資產(chǎn)評估報告五成績評定優(yōu)良中及格不及格考核評分標準積極參加課程設計，報告中理論聯(lián)系實際，妥善處理相關(guān)問題，有新意。積極參加課程設計，資產(chǎn)評估報告完整，無大錯誤，有條理。參加課程設計，資產(chǎn)評估報告完整，無嚴重問題，較有條理。參加課程設計，資產(chǎn)評估報告完整，有較嚴重的問題，條理性差。課程設計

4、缺勤多，資產(chǎn)評估報告不完整，或有嚴重的錯誤，沒有條理。正文（附后面）江蘇順通物流股份有限公司委托房地產(chǎn)搬遷補償評估項目公告日期 2012-4-15評估機構(gòu)名稱： 江蘇華信資產(chǎn)評估有限公司評估項目名稱： 炎黃物流股份有限公司委托房地產(chǎn)搬遷補償評估項目項目編號： 地興評報字（2012）第 18號委托方名稱： 江蘇炎黃物流股份有限公司評估對象： 房地產(chǎn)搬遷補償項目評估評估報告書目錄注冊資產(chǎn)評估師聲明·················

5、······················ 1評估報告書摘要··························

6、83;················ 2資產(chǎn)評估報告書一、委托方、被評估單位及其他評估報告使用者概況····························&

7、#183;························· 4二、評估目的·······················

8、;····················· 5三、評估對象和評估范圍··························

9、3;······· 5四、評估基準日·········································&

10、#183; 5五、價值類型.··········································· 5六、評估假設和評估條件··

11、83;······························ 6七、評估依據(jù)··················&

12、#183;························ 6八、評估方法.·······················

13、3;·················· 7九、評估程序?qū)嵤┻^程·····························

14、3;····· 8十、評估結(jié)論··········································· 9

15、十一、特別事項說明····································· 10十二、報告的使用限制說明·········

16、····················· 10十三、評估報告提出日期··························

17、3;···· 11十四、附件評估報告書附件:1. 委托方及被評估單位營業(yè)執(zhí)照復印件2. 產(chǎn)權(quán)證明文件復印件3. 委托方和被評估單位承諾函4. 注冊資產(chǎn)評估師的承諾函5. 資產(chǎn)評估機構(gòu)資格證書及營業(yè)執(zhí)照復印件6. 本項目簽字注冊資產(chǎn)評估師資格證書復印件7. 資產(chǎn)評估明細表注冊資產(chǎn)評估師聲明一、我們在執(zhí)行本資產(chǎn)評估業(yè)務中，遵循相關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，恪守獨立、客觀和公正的原則。根據(jù)我們在執(zhí)業(yè)過程中收集的資料，評估報告陳述的內(nèi)容是客觀的，并對評估報告的合理性承擔相應的法律責任。二、評估對象涉及的資產(chǎn)負債清單是由被評估單位申報并經(jīng)其簽章確認；提供必要資料保證

18、所提供資料的真實性、合法性、完整性和恰當使用評估報告是委托方、被評估單位和相關(guān)當事方的責任。三、我們與評估報告中的評估對象沒有現(xiàn)存或者預期的利益關(guān)系；與相關(guān)當事方?jīng)]有現(xiàn)存或者預期的利益關(guān)系，對相關(guān)當事方不存在偏見。四、我們已對評估報告中的評估對象及其涉及資產(chǎn)進行現(xiàn)場調(diào)查；我們已對評估對象及其涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對評估對象及其涉及資產(chǎn)法律權(quán)屬資料進行查驗，并對已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進行了如實披露，且已提請委托方及相關(guān)當事方完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具評估報告的要求。五、我們出具的評估報告中的分析、判斷和結(jié)論受評估報告中假設和限定條件的限制，評估報告使用者應當充分考慮評估報告中載明的假設、限定條件

19、、特別事項說明及其對評估結(jié)論的影響。簽字注冊資產(chǎn)評估師：簽字注冊資產(chǎn)評估師： 資產(chǎn)評估報告書摘要蘇華評報字（2010）第004號江蘇順通物流股份有限公司： 江蘇華信資產(chǎn)評估有限公司接受你們的委托，根據(jù)國家法律、法規(guī)和有關(guān)資產(chǎn)評估準則的規(guī)定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照必要的評估程序，對你們委托評估的位于常州市花園路59號廠區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)（含房屋以及土地使用權(quán)） 在評估資產(chǎn)基準日2012年1月26日時的搬遷補償價值采用了重置成本法進行，了評估。現(xiàn)將資產(chǎn)評估結(jié)果報告如下： 經(jīng)評估，本次江蘇順通物流股份有限公司委托的位于常州市花園路 59號江蘇順通物流股份有限公司廠區(qū)的房地產(chǎn)（含房屋以及土地

20、使用權(quán)），于評估基準日 2012年 1 月 26 日的評估值為 11,930.90 萬元（大寫：人民幣壹億壹仟玖佰叁拾萬玖仟元整） 本評估結(jié)論僅反映評估對象在搬遷補償下的補償價值，并不等于評估對象改變用途后的市場價值，也不等于評估對象拆除后的變現(xiàn)殘值，更未考慮特殊政策或特殊交易方式可能追加付出的價格及等對評估結(jié)論的影響。 本資產(chǎn)評估報告結(jié)論使用有效期為一年，自評估基準日 2012 年 1 月 26日起計算，至 2013 年 1 月 25 日止。本報告的使用者為委托方，本報告的任何信息除非法律需要，不可以公布于任何媒體及社會公眾。 以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報告書，欲了解本評估項目的全面情況，請認真閱

21、讀資產(chǎn)評估報告書全文。江蘇華信資產(chǎn)評估有限公司法定代表人：王大云評估項目負責人： 注冊資產(chǎn)評估師：評估項目復核人： 注冊資產(chǎn)評估師：資產(chǎn)評估報告書正文蘇華評報字（2010）第004號江蘇華信資產(chǎn)評估有限公司接受江蘇順通物流股份有限公司的委托，根據(jù)國家法律、法規(guī)和有關(guān)資產(chǎn)評估準則的規(guī)定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照必要的評估程序，對江蘇順通物流股份有限公司委托評估的位于常州市花園路57號廠區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)（含房屋以及土地使用權(quán)），在評估資產(chǎn)基準日2010年1月26日時的搬遷補償價值采用了重置成本法進行了評估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評估結(jié)果報告如下:一、委托方、被評估單位及其他評估報告使用者委托方、被評估

22、單位名稱：江蘇順通物流股份有限公司注冊地址：常州市新北區(qū)太湖東路9號辦公地址：常州市新北區(qū)太湖東路9號注冊資本：6,364.879萬元人民幣法人代表人：盧珊經(jīng)營范圍：一般經(jīng)營項目：倉儲，國內(nèi)貿(mào)易，計算機應用服務，計算機網(wǎng)絡系統(tǒng)工程、硬件的開發(fā)、生產(chǎn)、安裝及系統(tǒng)集成，電子產(chǎn)品及通信設備、新型材料的開發(fā)，自行車及零部件、助力車、摩托車及零部件、童車、健身器材的制造，自營和代理各類商品及技術(shù)的進出口業(yè)務。許可經(jīng)營項目：無。江蘇順通物流股份有限公司原名“常州金獅股份有限公司”，系1989年3 月21 日經(jīng)常州市計委常委(87)字第44號批文批準成立的股份有限公司。該公司注冊資本為人民幣5,721.82

23、5 萬元，劃分為等值股份5,721.825萬股，其中：法人股4,280萬股，占公司股本總額的74.80%；社會公眾股1,441.825 萬股，占公司總股本的25.20%。公司股票于2000年5月29日在深圳證券交易所掛牌交易，股票代碼000805。該公司于2002年10月30日經(jīng)2000 年第二次臨時股東大會通過決議，將公司名稱變更為“江蘇順通股份有限公司”。2002年11月16日第三次臨時股東大會決議決定，向信息產(chǎn)業(yè)特別是計算機網(wǎng)絡工程、軟件等行業(yè)全面快速轉(zhuǎn)軌，盤活存量資產(chǎn)，增強公司的后續(xù)發(fā)展能力，轉(zhuǎn)讓了原與自行車生產(chǎn)相關(guān)的應收款項和固定資產(chǎn)(不含房屋、建筑物)。2005年2月9日，經(jīng)江蘇省

24、工商行政管理局核準，公司名稱變更為“江蘇順通物流股份有限公司”。2003年3月14日，經(jīng)深圳證券交易所核準，公司股票變更為“炎黃物流”。由于公司2005 年、2006年兩個會計年度的凈利潤均為負值，根據(jù)深圳證券交易所股票上市規(guī)則(2006年修訂)和關(guān)于對存在股票終止上市風險的公司加強風險警示等有關(guān)問題的通知的規(guī)定，該公司自2007年4月18日起實行退市風險警示的特別處理，股票簡稱變更為“*ST 炎黃”。 2008年5月10日，該公司收到深圳證券交易所關(guān)于江蘇順通物流股份有限公司股票暫停上市的決定，因2005年、2006年、2007年連續(xù)3年虧損，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，該公司股票自2008年5月15日起

25、暫停上市。2008年9月13日，北京中企華盛投資有限公司公開拍賣獲得常州東普科技發(fā)展有限公司持有的本公司1,685.33 萬股的股權(quán)(占本公司總股本的29.454%)，并于2009年3月在中國證券登記結(jié)算有限責任公司深圳分公司完成股權(quán)登記過戶的相關(guān)手續(xù)，從而成為該公司的第一大股東。2011年1月21日該公司臨時股東大會審議通過股權(quán)分置改革方案，以原有流通股股份14,418,250 股為基數(shù)，以資本公積金向方案實施股份變更登記日登記在冊的全體流通股股東每10股定向轉(zhuǎn)增4.46 股，非流通股股東持股數(shù)量不變。股份變更登記日為2011年2月24日，股權(quán)分置改革方案實施后公司總股本增加至63,648,

26、789 股（人民幣6,364.8789萬元人民幣）。我們受委托方江蘇順通物流股份有限公司委托就位于常州市花園路57號廠區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)（含房屋及土地使用權(quán)）進行評估。其中：房屋54項，建筑面積68852.62平方米；土地使用權(quán)2項，面積107257.37平方米。該土地及建筑物出租給常州拜克自行車有限公司。我們查勘了委估資產(chǎn)在基準日時的實際使用狀況，我們的評估工作得到了被評估單位的配合。本報告的使用者僅為委托方及本次經(jīng)濟行為涉及的第三方，本報告的任何信息除非法律需要，不可以公布于任何媒體及社會公眾。二、評估目的 受江蘇順通物流股份有限公司委托，對其位于常州市花園路57號廠區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)（含房屋以及土地

27、使用權(quán)）進行評估，為委托方了解評估對象在評估基準日時的搬遷補償價值提供作價參考依據(jù)。三、評估對象和評估范圍本次評估對象為：江蘇順通物流股份有限公司委托評估的部分資產(chǎn)，包括：房屋以及土地使用權(quán)，屬單項資產(chǎn)。本次評估范圍為：位于連云港市解放路57號江蘇華夏物流股份有限公司房屋 54 項，建筑面積 68852.62 平方米；土地使用權(quán) 2 項，土地面積 107257.37 平方米（即權(quán)證面積扣除已補償?shù)?1027.33 平方米） 具體組成明細詳見評估明細表。本次評估范圍與委托評估范圍一致。四、評估基準日根據(jù)委托方的要求，本次確定評估的基準日為2012年1月26日，本報告中的一切取價標準均為評估基準日

28、有效價值標準。五、價值類型本次評估中選取了被評估資產(chǎn)在搬遷補償前提下的補償價值。補償價值定義：補償價值是市場外價值，根據(jù)本次評估資產(chǎn)的不同類型，其“補償價值”主要表現(xiàn)為“在用價值”。“在用價值”是指將評估對象作為企業(yè)組成部分或要素資產(chǎn)按其正在使用方式和利用狀況和程度及其對所屬企業(yè)的貢獻為依據(jù)判斷的資產(chǎn)價值估計數(shù)額，而沒有考慮該資產(chǎn)作為獨立的資產(chǎn)所具有的效用及在公開市場上競價交易情況對評估價值的影響。六、評估假設和限制條件A評估假設：（1） 被評估單位合法擁有委估資產(chǎn)所有權(quán)，委估資產(chǎn)可以按照原有用途繼續(xù)使用下去；（2） 委托方提供的全部基礎資料和財務資料均真實可靠；權(quán)證所載的房屋建筑面積、房屋用

29、途，土地面積、權(quán)利狀況、土地用途、取得方式等與實際情況一致；（3） 當?shù)氐某鞘幸?guī)劃沒有改變，其搬遷補償政策與國家法律或相關(guān)政策沒有沖突；（4） 不考慮評估范圍改變、資產(chǎn)數(shù)量改變或特殊政策或特殊交易方式可能追加付出的價格對評估結(jié)論的影響。B評估限制：本報告結(jié)論僅限報告限定的評估目的。本評估報告僅供業(yè)務約定書中明確的報告使用人使用，未經(jīng)許可，本工作報告及附件的全部或部分內(nèi)容不得被抄錄或見諸任何媒體上。七、評估依據(jù)本次評估的主要依據(jù)有：（一）法律法規(guī)依據(jù)1、中華人民共和國土地管理法；2.中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法；3.中華人民共和國土地管理法實施條例；4.中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)

30、讓暫行條例。（二）行為依據(jù)江蘇華夏物流股份有限公司與本公司簽訂的資產(chǎn)評估業(yè)務約定書。（三）準則依據(jù)1、財政部財企字200420號關(guān)于印發(fā)資產(chǎn)評估準則基本準則和資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則基本準則的通知及附件2、中國資產(chǎn)評估協(xié)會（中評協(xié)2007189 號）資產(chǎn)評估價值類型指導意見3、中國資產(chǎn)評估協(xié)會（中評協(xié)2007189 號）資產(chǎn)評估準則評估程序；4、中國資產(chǎn)評估協(xié)會（中評協(xié)2007189 號）5、中國資產(chǎn)評估協(xié)會（中評協(xié)2007189 號）資產(chǎn)評估準則不動產(chǎn)評估；6、城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程。（四）產(chǎn)權(quán)證明文件1、江蘇順通物流股份有限公司提供的房屋所有權(quán)證；2、江蘇順通物流股份有限公司提供的國有土地使用權(quán)證。

31、（五）取價依據(jù)1. 常州市市土地級別調(diào)整與基準地價更新（地價基準日 2004 年 1 月 1 日）；2江蘇省安裝工程計價表（2004 年）；3江蘇省建設廳頒發(fā)的江蘇省建筑工程概算定額（2005）；4江蘇省建筑工程造價估算指標（2002 年）；5常州市工程造價信息2009 年 12 月；6被評估企業(yè)所提供的資產(chǎn)評估申報明細表；7.被評估企業(yè)提供的工程圖紙、施工合同、審核后的工程決算等資料；8. 江蘇省建設廳與江蘇省物價局聯(lián)合發(fā)布的江蘇工程建設材料價格信息；9.房屋完損等級評定標準；10.關(guān)于推進中心城區(qū)工業(yè)企業(yè)搬遷的試行意見（常政發(fā)2005188 號）；11、評估人員收集的現(xiàn)場勘察資料、詢價資料

32、和其他相關(guān)資料。八、評估方法根據(jù)本次評估目的是為委托方了解評估對象在目前使用狀態(tài)前提下的補償價值，而不考慮被評估對象在最佳使用前提下的市場價值，因此本次評估選用了成本法評估。（一）房屋：1、重置全價的確定有證房屋的重置全價由工程綜合造價、專業(yè)費用、配套規(guī)費、建設管理費用和資金成本等五部分組成。2、成新率的確定綜合成新率的測定主要采用年限法和完好分值評定法結(jié)合考慮。（二）土地使用權(quán)采用基準地價系數(shù)修正法評估。通過分析待估宗地地價的評估基準日與本次評估所采用的基準地價在評估期日方面的差異，測算經(jīng)期日修正后所引用的基準8.地價取代原則，分析待估宗地與所在區(qū)域基準地價行成的區(qū)域因素和個別因素的差異，修

33、正得到待估宗地的地價。最后分析待估宗地地價內(nèi)涵與評估所采用的地價在地價內(nèi)涵方面差異，經(jīng)年期修正和開發(fā)水平修正后得到待估宗地運用基準地價系數(shù)修正法的最終地價。即：地價=基準地價×期日修正系數(shù)×（1+綜合修正系數(shù)）×年期修正系數(shù)+開發(fā)水平差異修正九、評估程序?qū)嵤┻^程根據(jù)國家現(xiàn)行有關(guān)資產(chǎn)評估的政策和評估準則規(guī)定，我們對委估的資產(chǎn)實施了如下的評估程序：（一）明確評估業(yè)務基本事項根據(jù)委托方的要求，明確了評估目的、評估報告使用者、評估對象、評估范圍和評估基準日等。（二）接受委托我們根據(jù)具體情況，對獨立性和業(yè)務風險進行綜合分析和評價，并派有專業(yè)勝任能力的項目經(jīng)理承接了本次評估業(yè)

34、務。（三）編制評估計劃由項目經(jīng)理選擇專業(yè)工程師，并對評估的具體步驟、時間進度、人員安排和技術(shù)方案等制定本項目的評估計劃。（四）現(xiàn)場調(diào)查我們會同委托方有關(guān)人員，對委托方提供的資產(chǎn)清查評估申報表及評估基準日資產(chǎn)負債表進行核對，在此基礎上，各項目組人員根據(jù)本組清查資產(chǎn)的特點，分別實施實物資產(chǎn)現(xiàn)場勘察、原始入賬憑證抽查等一系列清查工作程序，以驗證賬賬、賬實、賬表、賬證的一致性、真實性、可信性。重點對土地、房屋、構(gòu)筑物進行了現(xiàn)場勘查，對其取得方式、建造時間、房屋結(jié)構(gòu)、使用狀態(tài)、大修及維修情況、房屋基礎及跨度等情況進行詳細的了解。（五）收集評估資料根據(jù)評估業(yè)務的具體情況，從委托方獲得權(quán)屬證明文件、固定資產(chǎn)

35、臺帳和基準日財務報表和評估申報資料，從市場渠道獲取價格信息，并對獲取評估需要的基礎資料并進行必要分析、歸納和整理，了解評估對象現(xiàn)狀，關(guān)注評估對象法律權(quán)屬。（六）評定估算據(jù)評估目的、價值類型和評估資料的收集情況，選擇適用的評估方法和相應的參數(shù)進行分析、計算和判斷，形成初步評估結(jié)論。（七）編制和提交評估報告根據(jù)評定估算的結(jié)果撰寫評估說明，起草資產(chǎn)評估結(jié)果報告書，經(jīng)三級審核后，向委托方提交正式的資產(chǎn)評估報告書。十、評估結(jié)論經(jīng)評估，本次江蘇華夏物流股份有限公司委托的位于連云港市解放路 59號江蘇順通物流股份有限公司廠區(qū)的房地產(chǎn)（含房屋以及土地使用權(quán)），于評估基準日 2012年 1 月 26 日的評估值為 11,930.90 萬元（大寫：人民幣壹億壹仟玖佰叁拾萬玖仟元整）（詳見下表）。項目賬面價值評估價值增減值增值率%流動資產(chǎn)非