物業(yè)管理經(jīng)營七個風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及防范對策

1、物業(yè)治理經(jīng)營七個風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及防范對策物業(yè)治理的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)來源于諸多方面.調(diào)查問卷顯示,風(fēng)險(xiǎn)主要集中表現(xiàn)為招投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)、接管風(fēng)險(xiǎn)、裝修期風(fēng)險(xiǎn)、日常治理期風(fēng)險(xiǎn)、合同續(xù)約風(fēng)險(xiǎn)和參謀工程拓展風(fēng)險(xiǎn).一、招投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)治理1、風(fēng)險(xiǎn)分析物業(yè)治理公司普遍認(rèn)為,在招投標(biāo)中,風(fēng)險(xiǎn)主要為報(bào)價背離本錢和困難準(zhǔn)備缺乏.對在新建物業(yè)委托中價位過低的原因調(diào)查中,有47%的物業(yè)治理公司認(rèn)為是市場競爭過于劇烈或不標(biāo)準(zhǔn)和過分追求市場占有率的結(jié)果,26%的物業(yè)治理公司認(rèn)為受到當(dāng)?shù)卣笇?dǎo)價的影響.分析其深層次的原因,客觀上有物業(yè)治理公司的投標(biāo)準(zhǔn)備周期短,運(yùn)營環(huán)境熟悉不夠,主觀上為物業(yè)治理公司自身有貪多心理,對預(yù)期判斷過分樂觀.由于對所接管物業(yè)

2、的區(qū)域和效勞的特殊性沒有深入地研究、分析,往往按自己的固有模式進(jìn)行測算,與實(shí)際存在很大的偏差；在對老舊物業(yè)工程投標(biāo)前,物業(yè)治理公司沒有認(rèn)真了解業(yè)主的效勞需求和期望,制定適宜的效勞方案,沒有分析前一任物業(yè)治理公司退由的真實(shí)原因,在實(shí)施時很容易重蹈覆轍.2、防范對策投標(biāo)新建物業(yè)時,物業(yè)治理公司要充分準(zhǔn)備,準(zhǔn)確進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算,不要過度競爭,造成日后的被動,不盲目追求高市場占有率,要步步為營,保證運(yùn)營好每個工程,在當(dāng)?shù)卣笇?dǎo)價的指導(dǎo)下,合理報(bào)價；在投標(biāo)老物業(yè)工程前,要與原來的業(yè)主委員會、業(yè)主進(jìn)行有效溝通,了解他們真實(shí)的需求,明確任務(wù),認(rèn)真核算本錢和收益,不要承諾自己做不到的效勞,要量力而行、合理報(bào)價.

3、二、新建物業(yè)工程接管期存在的風(fēng)險(xiǎn)治理1、風(fēng)險(xiǎn)分析在接管新建物業(yè)工程過程中,由于多種原因：如和開發(fā)商的父子或其他淵源關(guān)系,或者沒有充分意識到交接的重要性,使交接工作不細(xì)致,為后續(xù)的物業(yè)治理效勞埋下隱患.在我們的調(diào)查中,這個階段主要有以下幾大風(fēng)險(xiǎn)：A、新建物業(yè)存在設(shè)計(jì)隱患風(fēng)險(xiǎn)：有56%的接管工程存在車位使用問題,50%以上的接管工程存在裝修障礙.有37%的物業(yè)治理公司的風(fēng)險(xiǎn)是由周邊效勞設(shè)施不配套引起的.B、與開發(fā)建設(shè)單位交接風(fēng)險(xiǎn)：在和開發(fā)商配合中,有55%的物業(yè)治理公司的主要風(fēng)險(xiǎn)是資料交接不完整；有48%的物業(yè)治理公司在和開發(fā)建設(shè)單位交接房屋時,未認(rèn)真檢查質(zhì)量問題；有39%的物業(yè)治理公司未將檢查到

4、的質(zhì)量問題詳細(xì)羅列,并要求開發(fā)單位相關(guān)負(fù)責(zé)人在清單上簽字；有26%的物業(yè)治理公司那么未向開發(fā)建設(shè)單位索取本小區(qū)相關(guān)建材配件的供給商名單和詳細(xì)情況.C、簽訂?前期物業(yè)治理效勞合同?時的風(fēng)險(xiǎn)：有40%的物業(yè)治理公司存在治理效勞區(qū)域及區(qū)域內(nèi)的人身財(cái)產(chǎn)的界定不清的風(fēng)險(xiǎn)；有27%的物業(yè)治理公司在治理費(fèi)的性質(zhì)上存在誤導(dǎo)式描述；有26%的物業(yè)治理公司對停車場使用關(guān)系的性質(zhì)定性不清.2、防范對策在新建物業(yè)工程的接管中,物業(yè)治理公司必須提前介入開發(fā)商的建設(shè)中,對物業(yè)存在的日后物管效勞可能由現(xiàn)的問題如裝修障礙、車位規(guī)劃等,及早溝通,盡量完善；無法早期介入的,要注意認(rèn)真檢查質(zhì)量、分清責(zé)任,催促開發(fā)商完善配套效勞設(shè)施

5、,索取本小區(qū)相關(guān)設(shè)備、建材配件的供給商名單和詳細(xì)情況,為以后的效勞做好準(zhǔn)備.交接資料要收集完整,包括開發(fā)商對業(yè)主的一些承諾資料.熟悉國家的相關(guān)法規(guī)、地方相繼由臺的配套文件,特別要清楚法律法規(guī)對開發(fā)建設(shè)單位有哪些強(qiáng)制性的要求,理順與開發(fā)商、業(yè)主、業(yè)主委員會,以及相關(guān)職能部門等的法律關(guān)系,依法維護(hù)物業(yè)治理各方權(quán)利人的合法權(quán)益,依法標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)治理行為.三、在老舊物業(yè)工程的接管中風(fēng)險(xiǎn)治理1、風(fēng)險(xiǎn)分析在老舊物業(yè)工程的接管中,面臨的業(yè)主委員會方面的風(fēng)險(xiǎn)中,有45%的物業(yè)治理公司認(rèn)為其面對的業(yè)主委員會成熟程度低；43%的物業(yè)治理公司認(rèn)為其面對的業(yè)主委員會在業(yè)主中不具代表性.有60%的新進(jìn)物業(yè)治理公司存在著物業(yè)

6、治理費(fèi)難收、物業(yè)經(jīng)費(fèi)缺乏的歷史遺留問題；有46%的物業(yè)治理公司存在業(yè)主經(jīng)濟(jì)承受水平弱和消費(fèi)意識不夠的風(fēng)險(xiǎn).2、防范對策物業(yè)治理公司在接管老舊物業(yè)工程時,不要急于求成,要對業(yè)主進(jìn)行細(xì)致的調(diào)查、分析,事先對收費(fèi)難的癥結(jié)進(jìn)行了解、分析,對物業(yè)經(jīng)營的條件心中有數(shù),根據(jù)業(yè)主群的經(jīng)濟(jì)狀況,制定適宜的效勞工程；與業(yè)主委員會共同學(xué)習(xí)?物業(yè)治理?xiàng)l例?和相關(guān)地區(qū)性法律法規(guī),獲得業(yè)主委員會的支持；在正式進(jìn)入前要宣傳公司的一些效勞理念和舉措,征求業(yè)主的意見,最大可能地和業(yè)主達(dá)成共識,為正式進(jìn)入鋪平道路.四、裝修期風(fēng)險(xiǎn)治理在新建物業(yè)工程治理中,裝修期由現(xiàn)的問題比擬集中和突生,也是物業(yè)治理公司和業(yè)主沖突最多的環(huán)節(jié).對裝修

7、期的風(fēng)險(xiǎn)治理可以防止對物業(yè)的損害,可以標(biāo)準(zhǔn)裝修行為,為以后的物業(yè)治理效勞打好根底.1、風(fēng)險(xiǎn)分析A、有53%的物業(yè)治理公司碰到了商鋪的排煙、排污、噪聲和散熱沒有得到充分考慮,沒有得到有關(guān)部門批準(zhǔn)或業(yè)主同意的問題；B、有41%的物管公司遇到有防水要求的房間防水層在裝修過程中被破壞,未按規(guī)定重新做,并進(jìn)行閉水試驗(yàn)的情況；C、有36%的物業(yè)治理公司存在未對裝修期間隱蔽工程進(jìn)行巡視檢查記錄、對特別事件的完整詳實(shí)記錄；D、有27%的物業(yè)治理公司碰到未經(jīng)特別審批,業(yè)主對進(jìn)戶線主線進(jìn)行改動,或超由相應(yīng)負(fù)荷,或未持有電工上崗證人員進(jìn)行室內(nèi)電線的重新布線操作的問題.2、防范對策根據(jù)物業(yè)構(gòu)造的具體情況,特別是針對商

8、鋪和主要物業(yè)的物理距離、依存關(guān)系,在招商說明中要明確商鋪的排煙、排污、噪聲和散熱等規(guī)定,防止由現(xiàn)問題后陷入被動.對物業(yè)裝修期的治理規(guī)定要詳細(xì),如電梯的保護(hù)；水電改造考前須知的規(guī)定；煤氣、太陽能、寬帶、天線的安裝規(guī)定和說明；對垃圾清運(yùn)的時間、費(fèi)用等,要告知每一個業(yè)主,并安排專人監(jiān)督和治理,對重要的隱蔽裝修工程要進(jìn)行詳實(shí)的記錄,包括材料、圖紙、施工單位等信息.積極配合業(yè)主的裝修活動,提供電梯保護(hù)、垃圾清運(yùn)等效勞,協(xié)調(diào)業(yè)主間由現(xiàn)的裝修糾紛,通過調(diào)整裝修監(jiān)管費(fèi)用,豉勵更多的業(yè)主盡量同期完成裝修工程,防止物業(yè)區(qū)長期處于裝修狀態(tài).五、日常治理期風(fēng)險(xiǎn)治理1、風(fēng)險(xiǎn)分析A、隨著汽車的保有量快速增長,有66%的物

9、業(yè)治理公司存在車輛治理方面的風(fēng)險(xiǎn)；B、49%的物業(yè)治理公司在人員物品由入的嚴(yán)格限制和處理事情的靈活性方面存在問題；C、有35%的物業(yè)治理公司存在進(jìn)行保潔、維修等作業(yè)時的平安問題；D、有33%的物業(yè)治理公司熟練人員的流動性過大；E、有28%的物業(yè)治理公司由于效勞內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)沒有明確,造成投訴.2、防范對策車輛治理可以按政府新近生臺的車位治理方法執(zhí)行,有效防止糾紛；物管的保安人員要熟悉業(yè)主的情況,以人為本,盡量減少對業(yè)主生活的干擾；采用一定的監(jiān)控技術(shù)手段,注重證據(jù)保存；嚴(yán)格限制陌生人和一些重要物品的由入；對于非常規(guī)的保潔、大型設(shè)備的維修保養(yǎng)問題,一定要進(jìn)行效勞外包,請專業(yè)的公司來完成,防止由現(xiàn)平安問

10、題.注重樹立企業(yè)文化,培養(yǎng)員工的認(rèn)同感和歸屬感,為員工進(jìn)行職業(yè)生涯規(guī)劃,注重員工的培養(yǎng),提升從業(yè)人員的待遇,實(shí)現(xiàn)“事業(yè)留人、情感留人、待遇留人,減少企業(yè)熟練人員的流動性,穩(wěn)定物管效勞的水準(zhǔn).對效勞內(nèi)容和效勞標(biāo)準(zhǔn)要公示,要讓業(yè)主正確了解物管相關(guān)效勞的流程、效勞標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)工程,由現(xiàn)問題要及時溝通、解決,防止造成投訴.六、合同續(xù)約風(fēng)險(xiǎn)治理1、風(fēng)險(xiǎn)分析A、有50%的物業(yè)治理公司對下一階段的盈利水平缺乏預(yù)測；B、有32%的物業(yè)治理公司在合同續(xù)約時已經(jīng)由現(xiàn)了和業(yè)主委員會合作關(guān)系變壞的情況；C、有26%的物業(yè)治理公司過度考慮品牌維持,不考慮利潤.2、防范對策物業(yè)治理公司對下一階段的盈利水平預(yù)測主要是對物業(yè)配

11、套商鋪局部的增值水平判斷,其受區(qū)域規(guī)劃和開展的影響力非常大；其次是物業(yè)治理費(fèi)用的提升水平,這局部要受政府的指導(dǎo)價限制,第三就是物業(yè)治理增值效勞水平,要分析能開展哪些行之有效的創(chuàng)新效勞.目前物業(yè)治理還是一個微利行業(yè),只要物業(yè)治理企業(yè)能保證微利即可以續(xù)約.物業(yè)治理還可以通過規(guī)模效應(yīng)、共享效勞資源、提供創(chuàng)新效勞等方式來獲取一定的回報(bào).如果由現(xiàn)與業(yè)主委員會合作關(guān)系變壞的情況,要具體分析原因,多作自我檢討,請相關(guān)政府部門協(xié)調(diào)解決,看能否改善關(guān)系；如果不能有效改善,就不要再簽約了,防止由現(xiàn)更大的麻煩.對于過度考慮品牌維持,不考慮利潤的做法,要根據(jù)公司的長遠(yuǎn)規(guī)劃和目標(biāo)來綜合確定,要量力而行,切忌一意孤行,造成更多損失,甚至影響公司的生存和開展.七、參謀工程拓展的風(fēng)險(xiǎn)治理有63%的物業(yè)治理管公司認(rèn)為主要是沒有足夠的優(yōu)秀治理人員儲藏和精力,去進(jìn)行參謀工程的拓展.筆者認(rèn)為物業(yè)治理公司平時不僅要完成自己的效勞任務(wù),同時要注重培養(yǎng)員工,提升他們的技能和治理水平,為今后公司