萬科-經(jīng)營管理之路——房地產(chǎn)培訓(xùn)

1、1經(jīng)營管理之路預(yù)定老師課程請聯(lián)系房地產(chǎn)狼人大講堂，02164196962，189304094692p 經(jīng)營成果收入數(shù)收入數(shù)支出數(shù)支出數(shù)利潤數(shù)利潤數(shù)p 過程管理收入管理收入管理副營業(yè)務(wù)副營業(yè)務(wù)人 均 管 理 面 積人 均 管 理 面 積單 位 面 積 成 本單 位 面 積 成 本單 位 綠 化 成 本單 位 綠 化 成 本p 風(fēng)險管理資金資金采購采購核算核算人員人員p比賽結(jié)果比賽結(jié)果進(jìn)球數(shù)失球數(shù)凈勝球p過程管理過程管理傳球成功率射門次數(shù)射正次數(shù)搶斷成功率成功撲救道德風(fēng)尚觀賞性p風(fēng)險管理風(fēng)險管理（概率）漏人犯規(guī)禁區(qū)內(nèi)犯規(guī)關(guān)鍵時刻注意力不集中傷員紅牌年齡結(jié)構(gòu)THE WORLD CUP經(jīng)營管理3課程介

2、紹課程介紹 經(jīng)營管理理念經(jīng)營管理理念 經(jīng)營收支報表經(jīng)營收支報表 經(jīng)營資源開發(fā)經(jīng)營資源開發(fā) 經(jīng)營管理成本經(jīng)營管理成本 經(jīng)營管理風(fēng)險經(jīng)營管理風(fēng)險4管理報告十問1 1、萬科家園為什么上半年收入、萬科家園為什么上半年收入150150萬萬, ,下半年下半年130130萬萬? ?服務(wù)中心說是服務(wù)中心說是什么收付實現(xiàn)制！？什么收付實現(xiàn)制??？2 2、物業(yè)服務(wù)中心人員工資的疑問：我看過全體保安的人工成本上、物業(yè)服務(wù)中心人員工資的疑問：我看過全體保安的人工成本上期是期是3030萬，保安的數(shù)量是萬，保安的數(shù)量是6060人上下（該數(shù)據(jù)是物業(yè)服務(wù)中心人員告人上下（該數(shù)據(jù)是物業(yè)服務(wù)中心人員告知）。同時管理辦公室人工成本為

3、知）。同時管理辦公室人工成本為1515萬，經(jīng)查詢物業(yè)服務(wù)中心辦公萬，經(jīng)查詢物業(yè)服務(wù)中心辦公室人員為室人員為1010人，換句話說等于這人，換句話說等于這1010人拿了人拿了3030個保安的工資?。ó?dāng)時個保安的工資?。ó?dāng)時在查詢的時候管理人員一開始回答我說這里面有維修人員和綠化人在查詢的時候管理人員一開始回答我說這里面有維修人員和綠化人員的工資，但是賬目里面該兩項開支是單獨立項的）員的工資，但是賬目里面該兩項開支是單獨立項的）3 3、物業(yè)服務(wù)中心的開銷：發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)中心的開銷中有多項不合、物業(yè)服務(wù)中心的開銷：發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)中心的開銷中有多項不合理費用切數(shù)字龐大，目前最引起爭議的是所謂的其他費用。累計

4、全理費用切數(shù)字龐大，目前最引起爭議的是所謂的其他費用。累計全年的其他費用高達(dá)年的其他費用高達(dá)2020萬（這個是在物業(yè)服務(wù)中心連電腦維護(hù)費幾百萬（這個是在物業(yè)服務(wù)中心連電腦維護(hù)費幾百塊也單獨立項的情況下出現(xiàn)的）。咨詢物業(yè)服務(wù)中心人員這是什么塊也單獨立項的情況下出現(xiàn)的）。咨詢物業(yè)服務(wù)中心人員這是什么費用，回復(fù)說不知道要問財務(wù)，但財務(wù)不在。費用，回復(fù)說不知道要問財務(wù)，但財務(wù)不在。 4 4、接著是交通費，交通費目前累計是接近、接著是交通費，交通費目前累計是接近5 5萬塊，平均每天高萬塊，平均每天高達(dá)達(dá)200200塊，我就很納悶了是有業(yè)務(wù)員要出去跑銷售啊還是有采購員塊，我就很納悶了是有業(yè)務(wù)員要出去跑銷售

5、啊還是有采購員要出去跑采購？天天有這么高的交通費用？回復(fù)我說是員工的上下要出去跑采購？天天有這么高的交通費用？回復(fù)我說是員工的上下班費用！班費用！n 核算報表n 經(jīng)營管理n 成本管理n 風(fēng)險控制5 5 5、然后是員工的活動費用：這個費用最荒唐，數(shù)字為、然后是員工的活動費用：這個費用最荒唐，數(shù)字為3 3個季個季度竟然有度竟然有5 5萬的物業(yè)服務(wù)中心員工活動費用（要知道這個費用萬的物業(yè)服務(wù)中心員工活動費用（要知道這個費用竟然是在連年虧損的情況下出現(xiàn)的），同時另外還有一個管竟然是在連年虧損的情況下出現(xiàn)的），同時另外還有一個管理傭金，全年總共提走了理傭金，全年總共提走了6060萬左右。既然管理公司有了

6、傭金萬左右。既然管理公司有了傭金為什么員工活動費用要另外支出呢？為什么員工活動費用要另外支出呢？ 6 6、 還有個疑問：賬目上顯示的會所竟然是虧損的！還有個疑問：賬目上顯示的會所竟然是虧損的！（本人沒在會所消費過所以不好評論，但根據(jù)目前來看這個（本人沒在會所消費過所以不好評論，但根據(jù)目前來看這個虧損實在是很大的？）虧損實在是很大的？） 7 7、賬目上顯示全年物業(yè)服務(wù)中心的總共收入為、賬目上顯示全年物業(yè)服務(wù)中心的總共收入為600600萬多，而萬多，而支出為支出為650650萬左右。（說的不好聽點，把服務(wù)中心辦公室給去萬左右。（說的不好聽點，把服務(wù)中心辦公室給去掉，不僅不會出現(xiàn)虧損而且還會出現(xiàn)盈利

7、補(bǔ)充一點：掉，不僅不會出現(xiàn)虧損而且還會出現(xiàn)盈利補(bǔ)充一點： 8 8、 一個公司出現(xiàn)虧損的時候會怎么做？無非是開源節(jié)流，一個公司出現(xiàn)虧損的時候會怎么做？無非是開源節(jié)流，在增加收入的同時減少開支，但根據(jù)我看到的物業(yè)服務(wù)中心在增加收入的同時減少開支，但根據(jù)我看到的物業(yè)服務(wù)中心賬目（該賬目為公開的，任何業(yè)主都可以去服務(wù)中心查詢）賬目（該賬目為公開的，任何業(yè)主都可以去服務(wù)中心查詢）來看他們目前只想增加收入?yún)s沒有想到如何減少不必要的開來看他們目前只想增加收入?yún)s沒有想到如何減少不必要的開支！支！ 9 9、服務(wù)中心有自己的食堂，平時每個季度的費用都在、服務(wù)中心有自己的食堂，平時每個季度的費用都在2 2萬上萬上下

8、，但在今年下，但在今年2 2季度的時候突然費用翻倍達(dá)到了季度的時候突然費用翻倍達(dá)到了4 4萬。接著萬。接著3 3季季度又恢復(fù)到了度又恢復(fù)到了2 2萬左右的水平。萬左右的水平。 1010、在上半年有、在上半年有1 1萬多的什么招待費用萬多的什么招待費用管理報告十問n 核算報表n 經(jīng)營管理n 成本管理n 風(fēng)險控制6你從這起投訴中看到了什么你從這起投訴中看到了什么? ?n 核算報表n 經(jīng)營管理n 成本管理n 風(fēng)險控制7關(guān)注點1.核算報表工作從后臺到前臺,構(gòu)成服務(wù)質(zhì)量的一部分. 2.財務(wù)重證據(jù),財務(wù)工作質(zhì)量事關(guān)誠信3.客戶報表方面的需求方面持續(xù)增長4.顧客直接推動我們提高經(jīng)營能力、成本管理的能力5.業(yè)

9、務(wù)部門應(yīng)加強(qiáng)對成本結(jié)構(gòu)、報表知識了解，規(guī)范報銷費用分類6.財務(wù)培訓(xùn)與溝通不足.7.結(jié)論：物業(yè)項目管理人員必須掌握財務(wù)常識n 核算報表n 經(jīng)營管理n 成本管理n 風(fēng)險控制8提示1.收付實現(xiàn)制概念。與權(quán)責(zé)發(fā)生制對應(yīng)。2. 權(quán)責(zé)發(fā)生制：凡是當(dāng)期已經(jīng)實現(xiàn)的收入和已經(jīng)發(fā)生或應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的費用，不論款項是否收付，都應(yīng)當(dāng)作為當(dāng)期的收入和費用；凡是不屬于當(dāng)期的收入和費用，即使款項已在當(dāng)期收付，也不應(yīng)當(dāng)作為當(dāng)期的收入和費用。收付實現(xiàn)制是與權(quán)責(zé)發(fā)生制相對應(yīng)的一種確認(rèn)基礎(chǔ)，它是以收到或支付現(xiàn)金作為確認(rèn)收入和費用的依據(jù)。 3.如:收一筆大額拖欠款，當(dāng)期收入會增加4.報表科目分類：標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)清晰，人事資料應(yīng)共享5.開支合理性：

10、福利類項目的解釋。6.核算質(zhì)量。定位于非專業(yè)人員7.質(zhì)問管理人員價值8.經(jīng)營能力。什么叫必要開支？虧本部門可否以收定支？9.費用的預(yù)提。合同報財務(wù)備案，誰來監(jiān)控，負(fù)責(zé)人應(yīng)掌握部門正常收支水平。n 核算報表n 經(jīng)營管理n 成本管理n 風(fēng)險控制9討論討論: :報表問題報表問題本月未收到物業(yè)管理費如何體現(xiàn)？收了三個月的管理費如本月未收到物業(yè)管理費如何體現(xiàn)？收了三個月的管理費如何體現(xiàn)？何體現(xiàn)？本月未付電梯費如何體現(xiàn)？本月未付電梯費如何體現(xiàn)？本月付了三個月電梯費如何體現(xiàn)本月付了三個月電梯費如何體現(xiàn)? ?購了購了1010部對講機(jī)如何體現(xiàn)部對講機(jī)如何體現(xiàn)? ?六要素六要素10物業(yè)管理收支報告物業(yè)管理收支報告

11、11管理費測算案例是掌握業(yè)務(wù)的一個視角 物業(yè)公司總經(jīng)理在地產(chǎn)公司開會，研究萬科家園的銷售問物業(yè)公司總經(jīng)理在地產(chǎn)公司開會，研究萬科家園的銷售問題。會議期間總經(jīng)理要求你在題。會議期間總經(jīng)理要求你在2 2小時內(nèi)完成新項目的平均小時內(nèi)完成新項目的平均管理費單價測算管理費單價測算, ,然后電話告訴他。然后電話告訴他。 討論討論5 5分鐘：分鐘： WHATWHAT WHOWHO HOWHOW 你如何完成？你如何完成？n 核算報表n 經(jīng)營管理n 成本管理n 風(fēng)險控制12n 核算報表n 經(jīng)營管理n 成本管理n 風(fēng)險控制物業(yè)管理費測算工作計劃表物業(yè)管理費測算工作計劃表序號序號表格名稱表格名稱測算內(nèi)容測算內(nèi)容責(zé)任

12、人責(zé)任人完成時間完成時間審核人審核人完成時間完成時間1 1小區(qū)情況表小區(qū)情況表小區(qū)所有與成本相關(guān)的數(shù)據(jù)小區(qū)所有與成本相關(guān)的數(shù)據(jù)2 2成本標(biāo)準(zhǔn)表成本標(biāo)準(zhǔn)表所有成本標(biāo)準(zhǔn)所有成本標(biāo)準(zhǔn)3 3安全管理費用表安全管理費用表人員配置人員配置 材料費用材料費用 設(shè)備配設(shè)備配置置4 4清潔管理費用表清潔管理費用表人員配置人員配置 材料費用材料費用 設(shè)備配設(shè)備配置置5 5綠化管理費用表綠化管理費用表人員配置人員配置 材料費用材料費用 設(shè)備配設(shè)備配置置6 6設(shè)備管理費用表設(shè)備管理費用表人員配置人員配置 材料費用材料費用 設(shè)備配設(shè)備配置置7 7設(shè)施管理費用表設(shè)施管理費用表人員配置人員配置 材料費用材料費用 設(shè)備配設(shè)備

13、配置置8 8公用電費表公用電費表用電器用電器 功率功率 運行時間運行時間9 9公用水費表公用水費表用水設(shè)備用水設(shè)備 功率功率 運行時間運行時間暖氣費用表暖氣費用表1010客戶服務(wù)費用表客戶服務(wù)費用表人員配置人員配置 材料費用材料費用 設(shè)備配設(shè)備配置置1111人事行政后勤費用人事行政后勤費用表表人員配置人員配置 材料費用材料費用 設(shè)備配設(shè)備配置置13思考：什么是物業(yè)服務(wù)中心的經(jīng)營管理對物業(yè)管理活動中所能涉及到的所有的社會資源和生產(chǎn)要素，包括人、對物業(yè)管理活動中所能涉及到的所有的社會資源和生產(chǎn)要素，包括人、財、物、有形資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等，都作為可以經(jīng)營的價值。通過對這些財、物、有形資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等，

14、都作為可以經(jīng)營的價值。通過對這些價值的運營，達(dá)到價值的最大化。價值的運營，達(dá)到價值的最大化。設(shè)計階段最重要。設(shè)計階段最重要。四要點四要點: :目標(biāo)：價值最大化目標(biāo)：價值最大化要素：人、財、物要素：人、財、物手段：抓住客戶需求手段：抓住客戶需求優(yōu)勢：客戶信任優(yōu)勢：客戶信任n 核算報表n 經(jīng)營管理n 成本管理n 風(fēng)險控制14經(jīng)營理念經(jīng)營理念 成本效益成本效益 風(fēng)險收益風(fēng)險收益 時間價值時間價值 現(xiàn)金流量現(xiàn)金流量 $24$24的曼哈頓島的曼哈頓島 （2005-16262005-1626） （1 10.070.07） =$32,859=$32,859億億15滯納金減免 萬科家園萬科家園某業(yè)主因種種原因

15、長期欠費某業(yè)主因種種原因長期欠費86428642元，服務(wù)中心長期細(xì)致的工作，效果元，服務(wù)中心長期細(xì)致的工作，效果也不明顯，上周其老父在小區(qū)散步時突發(fā)也不明顯，上周其老父在小區(qū)散步時突發(fā)心臟病，安全員及時發(fā)現(xiàn)送往醫(yī)院，業(yè)主心臟病，安全員及時發(fā)現(xiàn)送往醫(yī)院，業(yè)主深受感動。昨日晚八點，該業(yè)主前來交費，深受感動。昨日晚八點，該業(yè)主前來交費，但發(fā)現(xiàn)收費單上有但發(fā)現(xiàn)收費單上有321321元滯納金，大為光火，元滯納金，大為光火，聲稱亂收費，要媒體曝光，然后說如果要聲稱亂收費，要媒體曝光，然后說如果要收滯納金就不交費，要求五分鐘內(nèi)解決。收滯納金就不交費，要求五分鐘內(nèi)解決。根據(jù)財務(wù)規(guī)定，滯納金減免要公司總經(jīng)理根據(jù)

16、財務(wù)規(guī)定，滯納金減免要公司總經(jīng)理批準(zhǔn)。收費員打了經(jīng)理電話，但一直占線。批準(zhǔn)。收費員打了經(jīng)理電話，但一直占線。值班人員考慮為了能收回長期拖欠款項，值班人員考慮為了能收回長期拖欠款項，便現(xiàn)場決定未收滯納金。但今天早上，主便現(xiàn)場決定未收滯納金。但今天早上，主管對收費員予以嚴(yán)厲批評，說違反了公司管對收費員予以嚴(yán)厲批評，說違反了公司制度，否則以后業(yè)主都養(yǎng)成了不交滯納金制度，否則以后業(yè)主都養(yǎng)成了不交滯納金的習(xí)慣，收費工作難度就會加大了。一定的習(xí)慣，收費工作難度就會加大了。一定要求值班人員再去找業(yè)主收回此費用。值要求值班人員再去找業(yè)主收回此費用。值班員覺得很委曲班員覺得很委曲, ,來向你哭訴。來向你哭訴。你

17、如何處理？你如何處理？n 核算報表n 經(jīng)營管理n 成本管理n 風(fēng)險控制16要點要點 提 高 收 繳 率 的 核 心 是 提 高 服 務(wù) 品 質(zhì)提 高 收 繳 率 的 核 心 是 提 高 服 務(wù) 品 質(zhì)質(zhì)價相符質(zhì)價相符 有效的收繳體制有效的收繳體制 技巧技巧 舍舍 得得n 核算報表n 經(jīng)營管理n 成本管理n 風(fēng)險控制17減少虧損案例 萬科家園物業(yè)服務(wù)中心為解決小區(qū)的學(xué)齡兒童放學(xué)后無萬科家園物業(yè)服務(wù)中心為解決小區(qū)的學(xué)齡兒童放學(xué)后無人看管及吃飯的問題，物業(yè)服務(wù)中心半年前推出了人看管及吃飯的問題，物業(yè)服務(wù)中心半年前推出了“兒兒童托管童托管”服務(wù)，提供托管、就餐、畫畫教學(xué)等服務(wù)兒童服務(wù)，提供托管、就餐、

18、畫畫教學(xué)等服務(wù)兒童服務(wù)中心服務(wù)中心 本月收支狀況：月收入本月收支狀況：月收入19,233.0019,233.00元，月支出元，月支出23,419.0023,419.00元（包括房屋租金、人工費、水電費元（包括房屋租金、人工費、水電費) ) 月虧損月虧損4186.004186.00元。元。 因托管到兒童服務(wù)中心的孩子年齡較小，管理員很擔(dān)心因托管到兒童服務(wù)中心的孩子年齡較小，管理員很擔(dān)心出現(xiàn)意外受傷事件。出現(xiàn)意外受傷事件。 業(yè)主對該項服務(wù)業(yè)主很認(rèn)同，服務(wù)中心如果不開展這項業(yè)主對該項服務(wù)業(yè)主很認(rèn)同，服務(wù)中心如果不開展這項業(yè)務(wù)，則業(yè)主很擔(dān)心小孩的照顧及安全問題，幾位業(yè)主業(yè)務(wù)，則業(yè)主很擔(dān)心小孩的照顧及安

19、全問題，幾位業(yè)主強(qiáng)烈要求繼續(xù)開展此項服務(wù)。強(qiáng)烈要求繼續(xù)開展此項服務(wù)。 你如何決定你如何決定? ?n 核算報表n 經(jīng)營管理n 成本管理n 風(fēng)險控制18要點 取消該服務(wù)項目取消該服務(wù)項目 一則減虧一則減虧 二則規(guī)避風(fēng)險二則規(guī)避風(fēng)險n 核算報表n 經(jīng)營管理n 成本管理n 風(fēng)險控制19討論問題 小區(qū)可能的提高收入的副營業(yè)務(wù)還有哪些？小區(qū)可能的提高收入的副營業(yè)務(wù)還有哪些？n 核算報表n 經(jīng)營管理n 成本管理n 風(fēng)險控制20家底知多少？家底知多少？p總收入？=總資源*開發(fā)程度p物業(yè)管理費收入=某類物業(yè)面積*收費標(biāo)準(zhǔn)*收繳率p 車位費收入= 某類車位個數(shù)*收費標(biāo)準(zhǔn)p戶外廣告位收入=？p商業(yè)經(jīng)營收入=？p場地

20、租賃收入？p電梯廣告收入？p電信發(fā)射臺收入？n 核算報表n 經(jīng)營管理n 成本管理n 風(fēng)險控制21公共設(shè)施場地的經(jīng)營公共設(shè)施場地的經(jīng)營開發(fā)你的資源開發(fā)你的資源 停車場經(jīng)營 廣告位 商業(yè)宣傳或推廣 閑置公共房屋物出租。n 核算報表n 經(jīng)營管理n 成本管理n 風(fēng)險控制22有需求就有機(jī)會有需求就有機(jī)會 客戶需求； 商家需求； 最壞的顧客有最好的建議 有效需求n 核算報表n 經(jīng)營管理n 成本管理n 風(fēng)險控制23案例案例：溫馨家園的蚊蟲鎖芯寓經(jīng)營于服務(wù)之中寓經(jīng)營于服務(wù)之中n 核算報表n 經(jīng)營管理n 成本管理n 風(fēng)險控制24成本管理-油料成本管理方案下班和出門盡可能少帶同事順道，（看見裝沒看見）下班和出門盡

21、可能少帶同事順道，（看見裝沒看見）絕對禁止?jié)M載，少裝一個是一個：帶媳婦時不帶姑娘，帶姑娘時不帶老婆。絕對禁止?jié)M載，少裝一個是一個：帶媳婦時不帶姑娘，帶姑娘時不帶老婆。少穿衣服，鞋子要選輕薄短小的：光穿襯衫別穿背心。少穿衣服，鞋子要選輕薄短小的：光穿襯衫別穿背心。上車前先上好廁所，最好連屁都給放了上車前先上好廁所，最好連屁都給放了盡量不要在吃完飯就開車，特別是幾個人都吃飽了坐你的車盡量不要在吃完飯就開車，特別是幾個人都吃飽了坐你的車加油不要加滿，減少負(fù)重加油不要加滿，減少負(fù)重車?yán)锊灰潘嘤嘬嚴(yán)锊灰潘?，多余不養(yǎng)寵物，養(yǎng)了也不用車帶出去不養(yǎng)寵物，養(yǎng)了也不用車帶出去出門辦事外出出門辦事外出FBF

22、B，盡可能作公家的車，作不上公家的就坐別人家的，盡可能作公家的車，作不上公家的就坐別人家的開車的時候不要聽開車的時候不要聽CDCD和收音機(jī)，電也是油啊和收音機(jī)，電也是油啊,CD,CD壞了更好，不要修拉壞了更好，不要修拉車燈能不開就不開，能晚開就晚開，能借別人的光就借車燈能不開就不開，能晚開就晚開，能借別人的光就借不用點煙器，費電不用點煙器，費電跟車保持距離，找比自己大一號的車跟著，能減少氣流阻力跟車保持距離，找比自己大一號的車跟著，能減少氣流阻力不要換寬胎，換了的換回來不要換寬胎，換了的換回來加油要在早上晚上加，越晚越好！氣溫低，油加的多加油要在早上晚上加，越晚越好！氣溫低，油加的多加強(qiáng)對油價

23、的預(yù)警神經(jīng)，隔三差五的囤積點油票加強(qiáng)對油價的預(yù)警神經(jīng)，隔三差五的囤積點油票終極辦法：把車賣掉。終極辦法：把車賣掉。n 核算報表n 經(jīng)營管理n 成本管理n 風(fēng)險控制25提示 成本動因成本動因 控制動因控制動因 數(shù)量價格數(shù)量價格 價值判斷價值判斷n 核算報表n 經(jīng)營管理n 成本管理n 風(fēng)險控制26成本意識 高成本時代已來臨高成本時代已來臨 資源緊缺資源緊缺 成本管理是公司長期戰(zhàn)略問題，不只是短期成本管理是公司長期戰(zhàn)略問題，不只是短期效益問題效益問題n 核算報表n 經(jīng)營管理n 成本管理n 風(fēng)險控制27成本性態(tài)分類分類是成本管理前提1.直接成本，間接成本就管理處而言，大致保安成本、清潔成本、綠化成本、

24、設(shè)備成本可以歸類為直接成本，經(jīng)營部門的材料費用,現(xiàn)場人工費用是直接費用,行政管理人員是典型的間接成本。直接成本主要發(fā)生于一線，客戶可直接享受到、感受到。間接成本則不同，它是因管理工作一線而發(fā)生的。從價值鏈上分析，它處于更低的位置。所以就總體而言，間接成本處于重點關(guān)注的位置。2.剛性成本，彈性成本是相對而言，就某個崗位而言，人員工資，保險是剛性的。但行政辦公費，則彈性較大。我們要重點關(guān)注彈性成本的削減。3.可控成本，不可控成本稅是不可控的，電腦折舊是不可控的每月固定的。但可控不可控有相對性，如電腦，我可以減少電腦配置，自然就沒有折舊了，有時對下級不可控的費用，對上級可能是可控的。n 核算報表n

25、經(jīng)營管理n 成本管理n 風(fēng)險控制28價值鏈分析報，網(wǎng)上投訴：“中心廣場附近綠化效果差,草木枯黃,灌木荒蕪,缺少打理。樹木莫名其妙地枯黃落葉，滿地樹葉無人掃。昨天草地剛大面積澆完水，今天就下暴雨了?！奔舨莨そ忉專喊垂ぷ饔媱澕拔募笮藜糁参?，所有的綠化區(qū)域一視同仁，對草不對人。經(jīng)檢查，的確偏辟之處也修剪得差不多。根據(jù)綜合分析，修剪4個人的工作量中，至少有一半的工作量是多余的，但另外一半的工作要加強(qiáng)效果。因樹木落葉太多,清潔工作量增大，多占用一個人，清潔外包公司要求增加一個人費用。n 核算報表n 經(jīng)營管理n 成本管理n 風(fēng)險控制29討論第一個問題，思考后三個問題1.如何有效地按顧客價值分配及利用資

26、源？1.報表上成本的類別及性質(zhì)？2.如何進(jìn)行成本分析？3.如何進(jìn)行成本控制？n 核算報表n 經(jīng)營管理n 成本管理n 風(fēng)險控制30價值分析:成本不變,提升顧客價值1.價值鏈分析，作業(yè)與服務(wù)的價值修剪價值澆水的價值50個作業(yè)2.分析作業(yè)的成本構(gòu)成3.解析作業(yè)核心成本動因4.邊際收益遞減,作業(yè)的末位淘汰法5.總體平衡收支6.核心方法：改變資源配置、改善流程、運用新技術(shù)n 核算報表n 經(jīng)營管理n 成本管理n 風(fēng)險控制31成本動因，導(dǎo)致總成本變動的任何因素 作業(yè)基礎(chǔ)的成本動因。作業(yè)基礎(chǔ)的成本動因。人工、資源人工、資源數(shù)量基礎(chǔ)的成本動因數(shù)量基礎(chǔ)的成本動因打收費通知單。打收費通知單。結(jié)構(gòu)性的成本動因結(jié)構(gòu)性的

27、成本動因企業(yè)的規(guī)模、經(jīng)驗、技術(shù)、復(fù)雜性都與成本有關(guān)，比如現(xiàn)企業(yè)的規(guī)模、經(jīng)驗、技術(shù)、復(fù)雜性都與成本有關(guān)，比如現(xiàn)在公司片區(qū)化以后，結(jié)構(gòu)比以前復(fù)雜。但相對于管理公司在公司片區(qū)化以后，結(jié)構(gòu)比以前復(fù)雜。但相對于管理公司與發(fā)展公司整合前的合計水平，結(jié)構(gòu)肯定要簡單很多，減與發(fā)展公司整合前的合計水平，結(jié)構(gòu)肯定要簡單很多，減少了很多重復(fù)機(jī)構(gòu)和作業(yè)。企業(yè)的文化也與成本有關(guān)，我少了很多重復(fù)機(jī)構(gòu)和作業(yè)。企業(yè)的文化也與成本有關(guān)，我們公司的效率可能比總部還是要高的。們公司的效率可能比總部還是要高的。執(zhí)行性的成本動因執(zhí)行性的成本動因成本管理的員工的參予程度、流程設(shè)計、供應(yīng)商管理能力，成本管理的員工的參予程度、流程設(shè)計、供應(yīng)

28、商管理能力，都是成本動因的方面，公司一年的采購成本三千多萬，如都是成本動因的方面，公司一年的采購成本三千多萬，如果對供應(yīng)商的管理能力不強(qiáng)，談判能力差，成本增加很容果對供應(yīng)商的管理能力不強(qiáng)，談判能力差，成本增加很容易就吃掉了公司的利潤易就吃掉了公司的利潤 對顧客的引導(dǎo)能力。對顧客的引導(dǎo)能力。n 核算報表n 經(jīng)營管理n 成本管理n 風(fēng)險控制32 培養(yǎng)全員節(jié)約意識培養(yǎng)全員節(jié)約意識 關(guān)注比率高的成本支出關(guān)注比率高的成本支出 節(jié)能降耗（比如電梯）節(jié)能降耗（比如電梯） 讓客戶感知，讓客戶理解讓客戶感知，讓客戶理解, ,也是服務(wù)的一部分也是服務(wù)的一部分節(jié)約原則節(jié)約原則 省錢就是賺錢省錢就是賺錢項目人工費用行

29、政費用財產(chǎn)費用物料消耗小區(qū)公共費用其它比例40%5%5%10%25%15%萬科物業(yè)管理成本構(gòu)成比例經(jīng)驗值萬科物業(yè)管理成本構(gòu)成比例經(jīng)驗值n 核算報表n 經(jīng)營管理n 成本管理n 風(fēng)險控制33削減成本的技術(shù):作業(yè)的末位淘汰法討論 安全崗位工作分析安全崗位工作分析 邊際收益遞減邊際收益遞減 末位淘汰基本不影響整體滿意度末位淘汰基本不影響整體滿意度n 核算報表n 經(jīng)營管理n 成本管理n 風(fēng)險控制34成本控制程序 將報表中的成本項目分解到班組、責(zé)任人將報表中的成本項目分解到班組、責(zé)任人 確定過程性指標(biāo)。確定過程性指標(biāo)。 確定指標(biāo)的現(xiàn)在值。確定指標(biāo)的現(xiàn)在值。 確定指標(biāo)的成本標(biāo)準(zhǔn)。確定指標(biāo)的成本標(biāo)準(zhǔn)。 錄求改

30、進(jìn)措施。錄求改進(jìn)措施。 定期進(jìn)行差異分析。定期進(jìn)行差異分析。n 核算報表n 經(jīng)營管理n 成本管理n 風(fēng)險控制35幾點注意 用預(yù)算方法來管理用預(yù)算方法來管理 全員參予。員工是最有辦法的，把員工的責(zé)任心、積全員參予。員工是最有辦法的，把員工的責(zé)任心、積極性調(diào)動起來，鼓勵節(jié)約，反對浪費。極性調(diào)動起來，鼓勵節(jié)約，反對浪費。 “誰控制、誰負(fù)責(zé)、誰受益、誰承擔(dān)誰控制、誰負(fù)責(zé)、誰受益、誰承擔(dān)”，把責(zé)任分解。，把責(zé)任分解。 選用理性的、數(shù)量化、過程性指標(biāo)。計劃與實際比較。選用理性的、數(shù)量化、過程性指標(biāo)。計劃與實際比較。 成本標(biāo)準(zhǔn)是核心成本標(biāo)準(zhǔn)是核心 成本管理關(guān)鍵是數(shù)量化的成本動因成本管理關(guān)鍵是數(shù)量化的成本動因

31、 人員費用控制是主要方面，主要是通過工作分析對編人員費用控制是主要方面，主要是通過工作分析對編制的管理。制的管理。 水電費用其次水電費用其次 采購管理再其次。采購管理再其次。 行政后勤費用管理。行政后勤費用管理。n 核算報表n 經(jīng)營管理n 成本管理n 風(fēng)險控制36風(fēng)險 風(fēng)險（風(fēng)險（R R）= =傷害的程度（傷害的程度（H H）x x發(fā)生的可能性發(fā)生的可能性（P P）。）。 風(fēng)險指一種有害事情發(fā)生幾率增長時產(chǎn)生的負(fù)風(fēng)險指一種有害事情發(fā)生幾率增長時產(chǎn)生的負(fù)面影響程度面影響程度 P P：泳池：泳池 6 6西格瑪西格瑪核幅射n 核算報表n 經(jīng)營管理n 成本管理n 風(fēng)險控制37風(fēng)險四分圖P：概率H影響管

32、理水平線。過濾網(wǎng)n 核算報表n 經(jīng)營管理n 成本管理n 風(fēng)險控制38風(fēng)險與控制組織的兩類目標(biāo)組織的兩類目標(biāo)滿意度與重大質(zhì)量事故滿意度與重大質(zhì)量事故加法型加法型- -減法型減法型n 核算報表n 經(jīng)營管理n 成本管理n 風(fēng)險控制39風(fēng)險與事故 盲人騎瞎馬 夜半臨深池 -世說新語 是高風(fēng)險事件.如果人已掉進(jìn)池中了，就不是風(fēng)險，而是事故 盲人。人的風(fēng)險因素 瞎馬。設(shè)備的風(fēng)險因素 夜半。時間的風(fēng)險因素 深池。環(huán)境的風(fēng)險因素n 核算報表n 經(jīng)營管理n 成本管理n 風(fēng)險控制40部門負(fù)責(zé)人的責(zé)任-內(nèi)部控制體系 控制環(huán)境。激勵與約束雙重作用 風(fēng)險識別。列表法 風(fēng)險評估。影響目標(biāo)的風(fēng)險源自何方。列表。 控制制度。

33、熟知 控制活動。 控制信息。敏感度 監(jiān)督評審。n 核算報表n 經(jīng)營管理n 成本管理n 風(fēng)險控制41風(fēng)險的內(nèi)部控制體系 風(fēng)險識別。魚，定義準(zhǔn)確 控制方法。網(wǎng)，疏而不漏 控制行為。撈，常抓不懈不能三天打魚,兩天曬網(wǎng) 三因素n 核算報表n 經(jīng)營管理n 成本管理n 風(fēng)險控制42內(nèi)部控制系統(tǒng) 控制環(huán)境控制程序n 核算報表n 經(jīng)營管理n 成本管理n 風(fēng)險控制43內(nèi)部控制的類型內(nèi)部控制的類型 預(yù)防型 檢查型 糾錯型n 核算報表n 經(jīng)營管理n 成本管理n 風(fēng)險控制44風(fēng)險識別方法 -識別最重要 現(xiàn)場觀察法。例：車場收費。 財務(wù)報表分析法。例：收繳率分析。 案例分析法。梁愛事件。 流程分析法。收費流程分析。 集

34、合意見法。諸葛亮?xí) 核算報表n 經(jīng)營管理n 成本管理n 風(fēng)險控制45風(fēng)險管理策略 規(guī)避。行業(yè)撤出規(guī)避。行業(yè)撤出 分散。投資方向分散。投資方向 轉(zhuǎn)移。保險、合同、轉(zhuǎn)包轉(zhuǎn)移。保險、合同、轉(zhuǎn)包 接受。態(tài)度。接受。態(tài)度。 預(yù)防。內(nèi)部控制體系。降低概率預(yù)防。內(nèi)部控制體系。降低概率n 核算報表n 經(jīng)營管理n 成本管理n 風(fēng)險控制46與經(jīng)營相關(guān)風(fēng)險的分類核算風(fēng)險核算風(fēng)險虧損風(fēng)險虧損風(fēng)險收費項目風(fēng)險收費項目風(fēng)險收費方式風(fēng)險收費方式風(fēng)險預(yù)算風(fēng)險預(yù)算風(fēng)險維修基金風(fēng)險維修基金風(fēng)險預(yù)算風(fēng)險預(yù)算風(fēng)險解釋風(fēng)險解釋風(fēng)險收入流失風(fēng)險（案例）收入流失風(fēng)險（案例）采購作弊風(fēng)險（案例）采購作弊風(fēng)險（案例）非法付款風(fēng)險非法付款風(fēng)

35、險( (誤付款誤付款) )攜款潛逃風(fēng)險攜款潛逃風(fēng)險規(guī)避控制（案例）規(guī)避控制（案例）n 核算報表n 經(jīng)營管理n 成本管理n 風(fēng)險控制47收費投訴 業(yè)主在集團(tuán)網(wǎng)上投訴：辦理裝修手續(xù)時為什么業(yè)主在集團(tuán)網(wǎng)上投訴：辦理裝修手續(xù)時為什么要收取要收取200200元的裝修管理費，沒有任何法規(guī)規(guī)元的裝修管理費，沒有任何法規(guī)規(guī)定可以收取這筆費用，物業(yè)公司又不是政府管定可以收取這筆費用，物業(yè)公司又不是政府管理部門，有什么權(quán)利收取呢？理部門，有什么權(quán)利收取呢？ 客服部門的意見：當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)未明確可以收，但客服部門的意見：當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)未明確可以收，但國家建設(shè)主管部門規(guī)定中可以收，只是未明確國家建設(shè)主管部門規(guī)定中可以收，只是未明

36、確收費標(biāo)準(zhǔn)。這是彌補(bǔ)設(shè)施維護(hù)支出的不足，且收費標(biāo)準(zhǔn)。這是彌補(bǔ)設(shè)施維護(hù)支出的不足，且此收費在前臺已公示。物業(yè)公司是從維護(hù)小區(qū)此收費在前臺已公示。物業(yè)公司是從維護(hù)小區(qū)的全體業(yè)主的共同權(quán)益的角度來采取這一措施的全體業(yè)主的共同權(quán)益的角度來采取這一措施的，行業(yè)中其他公司都在收取。的，行業(yè)中其他公司都在收取。n 核算報表n 經(jīng)營管理n 成本管理n 風(fēng)險控制48收費風(fēng)險-收費項目依據(jù) 尤其是非特約的收費項目尤其是非特約的收費項目 合同依據(jù)合同依據(jù) 法規(guī)依據(jù)法規(guī)依據(jù) 公司評估公司評估 有權(quán)人審批有權(quán)人審批 收費公示收費公示 收費調(diào)整的約定收費調(diào)整的約定 票據(jù)開具的規(guī)范票據(jù)開具的規(guī)范n 核算報表n 經(jīng)營管理n

37、成本管理n 風(fēng)險控制49梁某，男，梁某，男，19751975年年1212月出生，中專文化程度，未婚，廣東湛江市遂溪月出生，中專文化程度，未婚，廣東湛江市遂溪縣人，縣人，19991999年年4 4月月2020日入職公司管理處任技術(shù)員，本年日入職公司管理處任技術(shù)員，本年5 5月月2626日調(diào)至日調(diào)至某管理處任技術(shù)員工作至今，司齡某管理處任技術(shù)員工作至今，司齡6 6年。年。20012001年年1 1月任某管理處供配月任某管理處供配電主辦，主要負(fù)責(zé)管理處供配電維護(hù)、客戶服務(wù)、社區(qū)文化、信息電主辦，主要負(fù)責(zé)管理處供配電維護(hù)、客戶服務(wù)、社區(qū)文化、信息及現(xiàn)場收費等工作。由于在職時間較長，與客戶關(guān)系融洽，客戶

38、基及現(xiàn)場收費等工作。由于在職時間較長，與客戶關(guān)系融洽，客戶基于對公司的信任，相關(guān)重要事項經(jīng)常委托梁某給予辦理。你把重要于對公司的信任，相關(guān)重要事項經(jīng)常委托梁某給予辦理。你把重要客戶的款項催收工作也交給他來辦理?？蛻舻目铐棿呤展ぷ饕步唤o他來辦理。事件發(fā)生經(jīng)過：事件發(fā)生經(jīng)過：公司接到客戶有關(guān)梁某代為出租房屋，未及時將租金存入客戶帳戶的公司接到客戶有關(guān)梁某代為出租房屋，未及時將租金存入客戶帳戶的傳真投訴，因客戶所留聯(lián)系電話號碼存在錯誤，公司打電話找當(dāng)事傳真投訴，因客戶所留聯(lián)系電話號碼存在錯誤，公司打電話找當(dāng)事人梁某進(jìn)行核對，梁某接到電話后于次日中午告知管理處同事家有人梁某進(jìn)行核對，梁某接到電話后于次

39、日中午告知管理處同事家有急事，需要請假兩三天，隨即脫崗離去。急事，需要請假兩三天，隨即脫崗離去。部門負(fù)責(zé)人在知悉此信息后，在聯(lián)系梁某的過程中，其手機(jī)接通了人部門負(fù)責(zé)人在知悉此信息后，在聯(lián)系梁某的過程中，其手機(jī)接通了人工秘書臺，無法聯(lián)系本人。因期間有急事要找梁某，但反復(fù)與梁某工秘書臺，無法聯(lián)系本人。因期間有急事要找梁某，但反復(fù)與梁某聯(lián)系不上，聯(lián)想到投訴事件及突然聯(lián)系不上等情況，感到事情有些聯(lián)系不上，聯(lián)想到投訴事件及突然聯(lián)系不上等情況，感到事情有些蹊蹺，一方面想辦法聯(lián)系梁某，另一方面開始調(diào)查有無其他租戶通蹊蹺，一方面想辦法聯(lián)系梁某，另一方面開始調(diào)查有無其他租戶通過梁某租房，調(diào)查過程中，發(fā)現(xiàn)梁某有將

40、收取的管理費未及時上繳過梁某租房，調(diào)查過程中，發(fā)現(xiàn)梁某有將收取的管理費未及時上繳的情況，通過對管理費現(xiàn)金收取等賬目的排查，確定梁某涉嫌攜公的情況，通過對管理費現(xiàn)金收取等賬目的排查，確定梁某涉嫌攜公款出逃的可能，涉及金額初步核查為款出逃的可能，涉及金額初步核查為5 5萬余元。萬余元。 資金管理案例資金管理案例n 核算報表n 經(jīng)營管理n 成本管理n 風(fēng)險控制50思考：環(huán)節(jié)與控制 發(fā)生以上問題的原因？ 部門負(fù)責(zé)人在財務(wù)監(jiān)控中負(fù)什么責(zé)任？ 應(yīng)收到實收，中間有多少個環(huán)節(jié)？如何控制？n 核算報表n 經(jīng)營管理n 成本管理n 風(fēng)險控制51案例分析法-技術(shù)性因素1.未對拖欠款催繳工作中的戶數(shù)統(tǒng)計、名單公示、催繳

41、戶的溝通等具體工作進(jìn)行有效跟進(jìn)與監(jiān)督；2.對票款的開具、收取由一人兼任的部門，未實行崗位分離制度；3.對于款項的交接及長期拖欠款的跟進(jìn)力度不夠，過程中出現(xiàn)的異常情況職業(yè)敏感度不夠；4.身兼多職特殊的崗位，未按照相關(guān)崗位人員的要求和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理；n 核算報表n 經(jīng)營管理n 成本管理n 風(fēng)險控制52案例分析法舉例-理念性因素1.信任和依賴2.對于員工的職業(yè)犯罪的敏感度不夠3.人員長期于一個職位輪崗4.檢查工作不是基于風(fēng)險的n 核算報表n 經(jīng)營管理n 成本管理n 風(fēng)險控制53 后果。 財務(wù)損失 聲譽損失 信任損失。所有人對所有人的戰(zhàn)爭 效率損失?；谛实墓芾矸绞脚c基于風(fēng)險的管理方式 原因還在，此類人還在。案例分析