遼寧錦州太陽廣場商業(yè)中心項(xiàng)目招商執(zhí)行方案

1、遼寧錦州太陽廣場項(xiàng)目招商執(zhí)行方案12011年中國城市綜合體最佳服務(wù)機(jī)構(gòu)項(xiàng)目招商方案目錄2招商總體思路1招商核心策略2招商啟動(dòng)時(shí)機(jī)建議3招商對(duì)象特征分析4招商業(yè)態(tài)布局及租金建議5招商執(zhí)行策略建議78項(xiàng)目組織架構(gòu)及招商流程招商節(jié)點(diǎn)劃分69招商實(shí)現(xiàn)目標(biāo)2011年中國城市綜合體最佳服務(wù)機(jī)構(gòu)3前前 言言本項(xiàng)目的招商能否成功，將直接決定項(xiàng)目的資金回收狀況與后續(xù)經(jīng)營的基礎(chǔ)穩(wěn)固性，具有舉足輕重的作用。為使本項(xiàng)目達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益雙豐收的目的，我們?cè)谏弦浑A段定位報(bào)告的基礎(chǔ)上，客觀分析本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)、競爭環(huán)境、錦州商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r及百貨、商業(yè)街等行業(yè)狀況，結(jié)合錦州市商業(yè)的整體發(fā)展進(jìn)程與需要，憑借專業(yè)的知識(shí)、豐富的

2、經(jīng)驗(yàn)，制訂出項(xiàng)目的招商執(zhí)行方案。本方案注重實(shí)用性、可操作性，務(wù)求對(duì)招商的實(shí)際操作起到指導(dǎo)性的作用。2011年中國城市綜合體最佳服務(wù)機(jī)構(gòu)4招商總體思路142011年中國城市綜合體最佳服務(wù)機(jī)構(gòu)5敲山震虎、眾星捧月 統(tǒng)一經(jīng)營、整合市場打造旗艦、多元招商 完善政策、合理回報(bào)業(yè)態(tài)業(yè)種布局規(guī)范了本項(xiàng)目的硬件功能，而招商與經(jīng)營模式則是完善了本項(xiàng)目的軟件功能，只有好的硬件基礎(chǔ)，再加上強(qiáng)大的軟件支持，項(xiàng)目才能獲得良好的招商和經(jīng)營效果。在招商與經(jīng)營模式的建立方面，依據(jù)市場競爭狀況和制勝原則，制定了三十二字的招商和經(jīng)營模式原則：52011年中國城市綜合體最佳服務(wù)機(jī)構(gòu)6我們重點(diǎn)講述招商思路：敲山震虎 構(gòu)筑較高平臺(tái)，與

3、城市發(fā)展互動(dòng)公關(guān)活動(dòng)先行，如舉辦省級(jí)中高層次的投資論壇，邀請(qǐng)政府、經(jīng)營商、媒體及相關(guān)領(lǐng)域的權(quán)威人士，媒體報(bào)道緊隨，全程報(bào)道及后續(xù)跟蹤整個(gè)公關(guān)活動(dòng)的全過程。眾星捧月項(xiàng)目與媒體結(jié)合進(jìn)行，跳出市區(qū)信息圈，在周邊市縣，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的立體媒體宣傳。62011年中國城市綜合體最佳服務(wù)機(jī)構(gòu)7打造旗艦根據(jù)項(xiàng)目的整體規(guī)劃定位“錦州首個(gè)大型一站體驗(yàn)式購物中心”，致力于打造集多功能業(yè)態(tài)復(fù)合、多元化的體驗(yàn)式商業(yè)新模式。多元招商為統(tǒng)一形象，盡快繁榮市場，應(yīng)采用多途徑統(tǒng)一招商的原則。對(duì)于投資者購買的商鋪，應(yīng)采用“售后返租”的形式，進(jìn)行統(tǒng)一招商。項(xiàng)目的招商可采用聯(lián)營和純租賃等方式展開，其中次主力店和大型品牌商家可采用聯(lián)營方式

4、展開，中小商戶應(yīng)以純租賃為主。72011年中國城市綜合體最佳服務(wù)機(jī)構(gòu)8招商核心策略282011年中國城市綜合體最佳服務(wù)機(jī)構(gòu)遵循：主力店商戶次主力店商戶知名品牌商戶中小商戶的招商順序逐步推進(jìn)，根據(jù)確定的業(yè)態(tài)規(guī)劃進(jìn)行目標(biāo)明確的主題招商。先主力后散戶同業(yè)差異，異業(yè)互補(bǔ)先緊后松招商初期遵循優(yōu)質(zhì)品牌、優(yōu)先考慮的策略，對(duì)目標(biāo)主力商戶適當(dāng)放寬條件，嚴(yán)格挑選優(yōu)質(zhì)商戶；招商中后期再調(diào)整招商政策，力求以較高開業(yè)率推出本項(xiàng)目。首先引進(jìn)具有號(hào)召力的品牌龍頭商戶，再借其品牌優(yōu)勢帶動(dòng)散戶進(jìn)場，即核心主力店先行，輔助店隨后跟進(jìn)。保持各業(yè)態(tài)的互為補(bǔ)益性，滿足顧客多方位的消費(fèi)、體驗(yàn)需求，并通過人性化硬件的設(shè)置和特色文化元素的設(shè)

5、計(jì)，讓顧客在愉悅的過程中消費(fèi)。形象塑造強(qiáng)化本項(xiàng)目商業(yè)是一個(gè)擁有特色主題和品牌形象的項(xiàng)目，招商始終要圍繞已確定的主題和目標(biāo)商戶范圍。招商初期，著重項(xiàng)目整體形象宣傳，之后針對(duì)商家宣傳經(jīng)營理念、功能規(guī)劃、經(jīng)營優(yōu)勢、投資前景。招商原則92011年中國城市綜合體最佳服務(wù)機(jī)構(gòu)招商核心策略核心策略主力商戶優(yōu)先招商品牌客戶帶動(dòng)招商 分行業(yè)招商加盟招商定向招商總量控制優(yōu)惠招商102011年中國城市綜合體最佳服務(wù)機(jī)構(gòu)111、主力商戶優(yōu)先招商本項(xiàng)目應(yīng)采取“先確定主力店，再全面招商”的基本策略，主力商戶優(yōu)先招商，重點(diǎn)引入品牌百貨和品牌超市，以大帶小，用主力店來帶動(dòng)品牌店和中小商家。核心主力店對(duì)本項(xiàng)目的成敗起著決定性的

6、作用，它決定了本項(xiàng)目的整體形象檔次、品牌形象、主力客戶群、人流量和人流動(dòng)線。 2、品牌客戶帶動(dòng)招商 大型知名品牌可以為商業(yè)項(xiàng)目帶來大量的商業(yè)人流，創(chuàng)造良好的商業(yè)氛圍，從而增強(qiáng)其他商戶經(jīng)營的信心，促進(jìn)商業(yè)項(xiàng)目的招商。本項(xiàng)目可通過采取各種優(yōu)惠措施，重點(diǎn)引入知名品牌商戶進(jìn)場經(jīng)營，以帶動(dòng)促進(jìn)對(duì)其他商戶的招商。在項(xiàng)目的招商廣告宣傳活動(dòng)中，可以將引入的品牌商家作為一個(gè)重要的賣點(diǎn)信息，傳達(dá)給其他的目標(biāo)商戶，以刺激其他目標(biāo)商戶的經(jīng)營需求，促進(jìn)本項(xiàng)目的招商。112011年中國城市綜合體最佳服務(wù)機(jī)構(gòu)123、分行業(yè)招商 根據(jù)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)劃分，A、B、C區(qū)包含主力百貨、超市、家電大賣場、電影院、品牌餐飲、大型服飾品牌集

7、成店、娛樂休閑等各類型業(yè)態(tài)業(yè)種，涉及的行業(yè)較多，在招商時(shí)應(yīng)按行業(yè)分類進(jìn)行集中招商。4、定向招商項(xiàng)目所在區(qū)位商業(yè)氛圍濃厚，根據(jù)本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)規(guī)劃，A、B、C區(qū)的主題性較強(qiáng)，因此對(duì)商家的類型、性質(zhì)、品牌特征等都具有較高的要求，而通過常規(guī)的現(xiàn)場招商難以滿足本項(xiàng)目定位的大量招商要求，所以定向招商是本項(xiàng)目招商活動(dòng)的必要方式之一。5、加盟招商品牌有拓展需求，需要發(fā)展加盟，而錦州及附近地區(qū)的投資者亦希望能加盟知名品牌，以此在市場上立足并打開市場，更是其長遠(yuǎn)發(fā)展的保證，我司建議可設(shè)立品牌加盟服務(wù)中心，提供品牌加盟及解答投資者咨詢等服務(wù)。122011年中國城市綜合體最佳服務(wù)機(jī)構(gòu)13 6、總量控制實(shí)現(xiàn)有效的招商控制

8、將成為項(xiàng)目招商成敗的關(guān)鍵。在項(xiàng)目招商過程中，通過分批推出招商面積的控制，制造分批次推出的面積供不應(yīng)求的局面，引起市場轟動(dòng)，促使商家進(jìn)駐。再通過經(jīng)營大戶先行建立經(jīng)營示范區(qū)域，提升本地與外地高端經(jīng)營戶的經(jīng)營預(yù)期值，心理防線受到商鋪有限數(shù)量和確保經(jīng)營旺場的雙重?cái)D壓，徹底粉碎他們對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營的疑慮，從而使招商達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。7、優(yōu)惠招商招商條件優(yōu)惠的措施有免租期、管理費(fèi)優(yōu)惠、送廣告位等。對(duì)于主力商戶、重點(diǎn)商戶，招商條件的優(yōu)惠幅度要大，以吸引其進(jìn)場經(jīng)營。132011年中國城市綜合體最佳服務(wù)機(jī)構(gòu)14招商啟動(dòng)時(shí)機(jī)建議32011年中國城市綜合體最佳服務(wù)機(jī)構(gòu)15“良好的開始是成功的一半”，入市時(shí)機(jī)和方式把握得當(dāng)，

9、才能產(chǎn)生好的招商開局。招商入市時(shí)機(jī)的選擇要綜合考慮以下幾方面因素：一、項(xiàng)目入市宣傳時(shí)間應(yīng)選擇在正式招商前1個(gè)月入市宣傳，一方面為項(xiàng)目提前造勢、另一方面可為正式招商積累有效客戶。二、準(zhǔn)備充分后入市入市前必須對(duì)招商中心、項(xiàng)目現(xiàn)場環(huán)境進(jìn)行改造修飾，讓項(xiàng)目現(xiàn)場的內(nèi)外包裝均有良好的形象展示。在模型、招商手冊(cè)、展板等招商工具齊備的情況下入市，才能彰顯出本項(xiàng)目的氣勢與發(fā)展商的雄厚實(shí)力，增強(qiáng)客戶對(duì)項(xiàng)目的信心。2011年中國城市綜合體最佳服務(wù)機(jī)構(gòu)16三、猛烈造勢入市針對(duì)當(dāng)前錦州商業(yè)氛圍欠缺的現(xiàn)狀，我司認(rèn)為“無造勢即無市場”。入市前的宣傳造勢與形象展示，在前期的招商中對(duì)客戶心理具有較大影響，因此在項(xiàng)目入市前必須要

10、有足夠的宣傳造勢，能夠初步建立品牌形象并吸引客戶關(guān)注，為正式招商作市場鋪墊。四、有目的入市根據(jù)開發(fā)商的資金運(yùn)作需要，合理安排營銷成本投入和回款的進(jìn)度，提高開發(fā)商的資金利用效率。五、有控制入市 根據(jù)價(jià)格策略等分期分批有節(jié)奏地向市場推出產(chǎn)品，避免一擁而上，實(shí)現(xiàn)均衡、有序的招商目標(biāo)。162011年中國城市綜合體最佳服務(wù)機(jī)構(gòu)17小 結(jié)建議本項(xiàng)目 “招商先行，租售并舉”，以核心租戶（主力店、國內(nèi)外一線品牌）的入駐來帶動(dòng)銷售。綜合以上因素，根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)作的要求確定本項(xiàng)目從8月份開始入市籌備及預(yù)熱，9月份開始進(jìn)行主力商戶的正式招商。172011年中國城市綜合體最佳服務(wù)機(jī)構(gòu)18招商對(duì)象特征分析4182011年中

11、國城市綜合體最佳服務(wù)機(jī)構(gòu)191、招商對(duì)象定位 遼西首家 國際化、地標(biāo)性、全新業(yè)態(tài) 城市綜合體 主力店+品牌店+特色主題商業(yè)項(xiàng)目定位招商對(duì)象定位192011年中國城市綜合體最佳服務(wù)機(jī)構(gòu)202、招商對(duì)象分析主力店知名品牌百貨知名品牌超市“品牌百貨+超市”的主力店組合確定了本項(xiàng)目的檔次。利用品牌引導(dǎo)作用，全業(yè)態(tài)開放，通過品牌進(jìn)駐宣傳，炒作商圈效應(yīng)，產(chǎn)生強(qiáng)勢吸引消費(fèi)者的威力。特色主題商業(yè)有效改變目前錦州市零散經(jīng)營的狀況，通過特色化、差異化的主題商業(yè)打造，有效集中整合相關(guān)品牌資源和經(jīng)營力，行程本項(xiàng)目獨(dú)一無二的商業(yè)競爭力。品牌店知名品牌集成店、知名餐飲品牌、電影院及娛樂品牌。招商范圍鎖定在國內(nèi)外知名品牌。

12、主力店的確定進(jìn)駐，為本地區(qū)的投資者、中小經(jīng)營者注入了一劑強(qiáng)心針，徹底打消其經(jīng)營上的疑慮，并將發(fā)揮出羊群效應(yīng)，促進(jìn)招商進(jìn)程。202011年中國城市綜合體最佳服務(wù)機(jī)構(gòu)21213、分業(yè)態(tài)目標(biāo)招商商戶舉薦2011年中國城市綜合體最佳服務(wù)機(jī)構(gòu)22222011年中國城市綜合體最佳服務(wù)機(jī)構(gòu)23232011年中國城市綜合體最佳服務(wù)機(jī)構(gòu)24242011年中國城市綜合體最佳服務(wù)機(jī)構(gòu)25252011年中國城市綜合體最佳服務(wù)機(jī)構(gòu)26262011年中國城市綜合體最佳服務(wù)機(jī)構(gòu)27272011年中國城市綜合體最佳服務(wù)機(jī)構(gòu)28282011年中國城市綜合體最佳服務(wù)機(jī)構(gòu)29招商業(yè)態(tài)布局及租金建議5292011年中國城市綜合體最佳

13、服務(wù)機(jī)構(gòu)30B區(qū)：以創(chuàng)新功能組合為主導(dǎo)的一站式購物中心本項(xiàng)目形象的最大載體，以多功能復(fù)合、創(chuàng)新業(yè)態(tài)品牌集聚、引領(lǐng)型體驗(yàn)式消費(fèi)為主要表現(xiàn)形式，打造錦州最核心的、最具競爭力的一站式購物中心。C區(qū)：以香港潮流時(shí)尚為主導(dǎo)的國際風(fēng)情體驗(yàn)式購物中心區(qū)別于B區(qū)的一站式購物中心的常規(guī)業(yè)態(tài)構(gòu)成，以創(chuàng)新的主題式區(qū)塊構(gòu)筑C區(qū)的業(yè)態(tài)布局，通過引入香港潮流時(shí)尚元素，打造錦州乃至遼西最具代表性的香港名店城。30分區(qū)域商業(yè)定位2011年中國城市綜合體最佳服務(wù)機(jī)構(gòu)31A1區(qū)：以3C數(shù)碼體驗(yàn)店為特色的時(shí)尚數(shù)碼港通過產(chǎn)品替換頻率較高的數(shù)碼通訊產(chǎn)品，以及更具體驗(yàn)性的購物環(huán)境，區(qū)別錦州已有數(shù)碼業(yè)態(tài)，吸引本項(xiàng)目廣泛的受眾群體。A2區(qū)：

14、以炫彩生活為主旋律的流行精品屋通過打造前衛(wèi)、時(shí)尚的生活美妝集群，形成廣受年輕女性青睞的炫彩生活示范區(qū)。A3區(qū)：以創(chuàng)意生活和和諧家庭為特色的環(huán)球時(shí)尚創(chuàng)意生活館生活是多姿多彩的，善于發(fā)現(xiàn)生活，創(chuàng)造生活，才是人生的一大樂趣，通過蘊(yùn)含創(chuàng)意元素的商戶組合，既滿足當(dāng)下增加生活情趣的需求，又能體現(xiàn)體驗(yàn)式消費(fèi)的特征。31分區(qū)域商業(yè)定位2011年中國城市綜合體最佳服務(wù)機(jī)構(gòu)321、針對(duì)業(yè)態(tài)招商租金策略建議a、針對(duì)主力店，它是整個(gè)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的體現(xiàn)，也是確保項(xiàng)目整體招商成功率的前提，是項(xiàng)目整體策劃定位的支持點(diǎn)和保障，應(yīng)實(shí)行局部區(qū)域性低價(jià)招商策略，可考慮以低于面價(jià)30%作為優(yōu)惠。b、針對(duì)品牌店，它是項(xiàng)目整體租金的主要

15、來源，租金可考慮以接近面價(jià)或略低于面價(jià)5%10%作為招租標(biāo)準(zhǔn)。c、針對(duì)散戶，它是項(xiàng)目整體租金的重要補(bǔ)充，租金可考慮以接近面價(jià)或略高于面價(jià)5%10%作為招租標(biāo)準(zhǔn)。d、針對(duì)專業(yè)店、服務(wù)業(yè)態(tài)，它是項(xiàng)目整體經(jīng)營必需的補(bǔ)充，租金可依據(jù)相應(yīng)產(chǎn)品或業(yè)態(tài)在面價(jià)的基礎(chǔ)上作相應(yīng)調(diào)整。322011年中國城市綜合體最佳服務(wù)機(jī)構(gòu)33運(yùn)用招商政策杠桿，差異化招商Level 1Level 2Level 3Level 4Level 5級(jí)別5：不穩(wěn)定商戶基本策略：高租金低租期級(jí)別4：大型單體商戶基本策略：低租金高租期級(jí)別3：利潤支柱性商戶基本策略：租金級(jí)別2：帶動(dòng)型商戶基本策略：扣點(diǎn)+保底租金 級(jí)別1：品牌型商戶基本策略：免租

16、+扣點(diǎn)合作332011年中國城市綜合體最佳服務(wù)機(jī)構(gòu)34盡管本項(xiàng)目處在錦州核心商圈之核心位置，但考慮到新商業(yè)的培養(yǎng)周期，我司建議本項(xiàng)目租金水平采取低開高走的策略，即開業(yè)初期以相對(duì)低的租金水平吸引更多優(yōu)質(zhì)商戶進(jìn)駐，隨著商業(yè)的逐漸成熟，逐步提高項(xiàng)目的租金水平。因此，我司建議本項(xiàng)目(A區(qū)、C區(qū)）整體租金水平設(shè)置如下：年份租金建議第一年33.5第二年3.54第三年45單位：元/平方米/天注：此租金不含時(shí)尚百貨、超市等大型主力店商戶342011年中國城市綜合體最佳服務(wù)機(jī)構(gòu)B1層業(yè)態(tài)建議及租金建議B1層除已確定的12000平方米超市面積外，我司建議剩余面積打造以潮流地帶、時(shí)尚水吧、特色禮品等主題。地下一層業(yè)

17、態(tài)建議及租金預(yù)測租賃區(qū)域單店面積需求（平方米）預(yù)計(jì)商戶數(shù)（個(gè)）平均租金（元/平方米/天）時(shí)尚水吧8103-45-6潮流地帶8305006005-6特色禮品30508-104-5品牌零售8010010155-62011年中國城市綜合體最佳服務(wù)機(jī)構(gòu)A1區(qū)業(yè)態(tài)建議及租金建議A1區(qū)業(yè)態(tài)建議及租金預(yù)測租賃區(qū)域業(yè)態(tài)定位單店面積需求（平方米）預(yù)計(jì)商戶數(shù)（個(gè)）平均租金水平（元/平方米/天）一層 3C數(shù)碼體驗(yàn)店 100-5008-107-8二層通訊數(shù)碼15-30100-2004-5三層連鎖家電整租12-3四層連鎖家電整租2011年中國城市綜合體最佳服務(wù)機(jī)構(gòu)A2區(qū)業(yè)態(tài)建議及租金建議A2區(qū)業(yè)態(tài)建議及租金預(yù)測租賃區(qū)域

18、業(yè)態(tài)定位單店面積需求（平方米）預(yù)計(jì)商戶數(shù)（個(gè)）平均租金水平（元/平方米/天）一層 精品、飾品零售等 100-2006-106-7二層攝影、美發(fā)200-5003-44-5三層休閑餐飲400-6002-32-3四層美食廣場150011-22011年中國城市綜合體最佳服務(wù)機(jī)構(gòu)A3區(qū)業(yè)態(tài)建議及租金建議A3區(qū)業(yè)態(tài)建議及租金預(yù)測租賃區(qū)域業(yè)態(tài)定位單店面積需求（平方米）預(yù)計(jì)商戶數(shù)（個(gè)）平均租金水平（元/平方米/天）一層創(chuàng)意生活用品、精品家居小商品等30-20020-505-6二層創(chuàng)意生活用品、精品家居小商品等30-20020-504-5三層動(dòng)漫音像及其衍生品等30-20020-502-3四層動(dòng)漫音像及其衍生品

19、等30-20020-501-22011年中國城市綜合體最佳服務(wù)機(jī)構(gòu)B區(qū)業(yè)態(tài)建議及租金建議B區(qū)業(yè)態(tài)建議及租金預(yù)測租賃區(qū)域業(yè)態(tài)定位單店面積需求（平方米）預(yù)計(jì)商戶數(shù)（個(gè)）平均租金水平（元/平方米/天）一層四層 時(shí)尚百貨4000011.52五層環(huán)球美食匯100-150010-204-5文化館200030001-22-3六層環(huán)球美食匯300-100010-202-3七層娛樂IN地帶200040003411.5八層大型主題餐飲50007000111.5九層CEO名流會(huì)所250035001211.52011年中國城市綜合體最佳服務(wù)機(jī)構(gòu)C區(qū)業(yè)態(tài)建議及租金建議C區(qū)業(yè)態(tài)建議及租金預(yù)測租賃區(qū)域業(yè)態(tài)定位單店面積需求（

20、平方米）預(yù)計(jì)商戶數(shù)（個(gè)）平均租金水平（元/平方米/天）一層 時(shí)尚潮流館（美妝超市、眼鏡、時(shí)尚零售等）、品牌連鎖餐飲、休閑餐飲100-100010-159-10二層香港時(shí)尚館100-20015-257-8三層兒童天地（兒童用品、游樂、培訓(xùn)、攝影等）100-100010-155-62011年中國城市綜合體最佳服務(wù)機(jī)構(gòu)C區(qū)業(yè)態(tài)建議及租金建議C區(qū)業(yè)態(tài)建議及租金預(yù)測租賃區(qū)域業(yè)態(tài)定位單店面積需求（平方米）預(yù)計(jì)商戶數(shù)（個(gè)）平均租金水平（元/平方米/天）四層時(shí)尚運(yùn)動(dòng)館（運(yùn)動(dòng)品牌及綜合店）200-100010-152-3五層環(huán)球家居生活館100-50015-201.5-2六層娛樂IN地帶（量販?zhǔn)終TV、成人游藝

21、城、美容SPA會(huì)所等）500-20005-101七層商務(wù)會(huì)所500-30002-312011年中國城市綜合體最佳服務(wù)機(jī)構(gòu)422、針對(duì)不同因素差異招商租金策略本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)各商鋪位置差異、視覺效果差異、交通組織差異等因素來制定各商鋪的具體租金價(jià)格。a、位置差異：按商鋪門前經(jīng)過人流量大小，商鋪位置優(yōu)劣的租金單價(jià)差異，差價(jià)比例控制在10-15%之間。b、視覺效果：消費(fèi)者在中庭位置直接注意到的商鋪?zhàn)饨饐蝺r(jià)高于其它內(nèi)鋪，差價(jià)比例控制在10-15%之間。c、流通情況：人流疏導(dǎo)良好的商鋪?zhàn)鈨r(jià)高于其它商鋪，差價(jià)比例控制在5-10%之間。422011年中國城市綜合體最佳服務(wù)機(jī)構(gòu)433、保證金策略建議根據(jù)不同的業(yè)態(tài)

22、和合作的面積收取租金與管理費(fèi)作為保證金，在租賃合同期滿退場時(shí)予以退還。4、租金遞增策略經(jīng)歷了守場期后，隨著商場的經(jīng)營步入正軌、經(jīng)營狀況蒸蒸日上，在續(xù)簽租賃合同時(shí)，可采取租金逐年遞增的方式，遞增幅度為5%10%。432011年中國城市綜合體最佳服務(wù)機(jī)構(gòu)44租金建議細(xì)節(jié)付款方式1TEXTTEXTTEXT放水養(yǎng)魚1234協(xié)助辦證允許一定范圍內(nèi)的改變房屋布局442011年中國城市綜合體最佳服務(wù)機(jī)構(gòu)451、付款方式：分小商鋪和大商家兩種情況小商鋪：首付定金（三個(gè)月租金），租賃合同簽定支付其余全部租金。大商家：根據(jù)談判情況，經(jīng)項(xiàng)目組研究，由開發(fā)商確定。小商鋪一年一付，合同兩年一簽。第二年付款時(shí)須提前1個(gè)月

23、支付全年租金。2、“放水養(yǎng)魚”，裝修免租期政策根據(jù)入住商家規(guī)模、品牌的大小建議給予商家相應(yīng)的裝修免租期。小商家為一個(gè)月免租期。品牌店、聚人氣店為三個(gè)月免租期。主力店免租期視談判情況，經(jīng)項(xiàng)目組研究，由開發(fā)商確定。452011年中國城市綜合體最佳服務(wù)機(jī)構(gòu)463、協(xié)助辦證：提供工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、環(huán)保等一條龍辦證服務(wù)。鑒于本項(xiàng)目將會(huì)引入大量外來品牌，勢必會(huì)存在開鋪的一系列辦證服務(wù)需求，為了體現(xiàn)服務(wù)的貼心和專業(yè)性，同時(shí)加快項(xiàng)目招商進(jìn)度，建議設(shè)置招商服務(wù)中心，協(xié)助商戶辦理入駐的各項(xiàng)手續(xù)。4、允許一定范圍內(nèi)的改變房屋布局經(jīng)營者根據(jù)經(jīng)營的實(shí)際需要，在符合建筑規(guī)劃技術(shù)規(guī)范的條件下，在不改變建筑主體結(jié)構(gòu)的情況下，

24、可根據(jù)自己經(jīng)營項(xiàng)目的需要，進(jìn)行改動(dòng)或與其它商鋪打通統(tǒng)一裝修，以最大限度滿足經(jīng)營戶的需要，但需要提前報(bào)備。462011年中國城市綜合體最佳服務(wù)機(jī)構(gòu)47招商節(jié)點(diǎn)劃分6472011年中國城市綜合體最佳服務(wù)機(jī)構(gòu)48本項(xiàng)目招商需要一段較長的時(shí)間，在招商開始前首先應(yīng)制定好招商實(shí)施計(jì)劃，這樣招商活動(dòng)才能有條不紊的進(jìn)行。我們分下面四個(gè)階段： 1. 招商籌備2. 主力店確定3. 公開招商 4. 開業(yè)準(zhǔn)備482011年中國城市綜合體最佳服務(wù)機(jī)構(gòu)491、招商籌備時(shí)間：2012年8月9月內(nèi)容：招商物料的準(zhǔn)備，同時(shí)明確并鎖定目標(biāo)商家類型及區(qū)域范圍，列舉目標(biāo)商家名錄與基本資料，制定招商推廣計(jì)劃并落實(shí)相關(guān)推廣媒介。主要工作

25、如下：a.太陽廣場招商道具設(shè)計(jì)及制作b.招商推廣計(jì)劃制定及推廣媒介聯(lián)絡(luò)確定；c.組建項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營管理公司d.招商目標(biāo)界定及確認(rèn)e.招商中心的啟動(dòng) f.舉辦“太陽廣場一站體驗(yàn)式特色主題商業(yè)廣場”招商新聞發(fā)布會(huì)492011年中國城市綜合體最佳服務(wù)機(jī)構(gòu)502、主力商戶確定時(shí)間：2012年10月2013年6月內(nèi)容：根據(jù)本項(xiàng)目的定位選定、確認(rèn)主力商戶、重點(diǎn)商戶等招商對(duì)象，明確招商目標(biāo)，同時(shí)為了增強(qiáng)目標(biāo)商家入場經(jīng)營的信心，還要根據(jù)本項(xiàng)目的地段、經(jīng)營定位、經(jīng)營規(guī)劃等特征，針對(duì)不同類型的商戶進(jìn)行市場機(jī)會(huì)分析，從而提高招商的說服力。主要工作如下：a.與知名品品牌店及重點(diǎn)商戶進(jìn)行接洽、談判等；b.相關(guān)媒體持續(xù)投放

26、；c.收集和整理品牌商戶信息，進(jìn)行接洽，了解品牌入駐意向；d.籌備品牌加盟中心，整理品牌加盟信息和資料；e.籌備品牌考察團(tuán)等活動(dòng)；502011年中國城市綜合體最佳服務(wù)機(jī)構(gòu)513、公開招商時(shí)間：2013年7月2014年6月內(nèi)容：運(yùn)用各種廣告宣傳手段向目標(biāo)商家傳達(dá)項(xiàng)目招商信息，吸引目標(biāo)商家前來咨詢、洽談、租賃。同時(shí)，還要運(yùn)用現(xiàn)場招商、定向招商等多種招商方式開展招商活動(dòng).a. 進(jìn)行主力商戶的系列簽約活動(dòng)，提高項(xiàng)目的熱度；b. 通過外來品牌主力商戶的引入，營造一種壓迫感，刺激本地目標(biāo)商家踴躍進(jìn)駐；c. 對(duì)本地的經(jīng)營者進(jìn)行精耕細(xì)作，充分挖掘市場潛力；d. 組織招商推介會(huì)、品牌商戶簽約會(huì)；e. 建立良好的

27、客戶服務(wù)體系，積極提高客戶的集群效應(yīng)；f.行業(yè)雜志、報(bào)刊、電視廣播、網(wǎng)站、DM等立體宣傳轟炸512011年中國城市綜合體最佳服務(wù)機(jī)構(gòu)524、開業(yè)準(zhǔn)備時(shí)間：2014年9月內(nèi)容：開業(yè)前，應(yīng)該運(yùn)用各種廣告媒體進(jìn)行較大幅度的廣告宣傳造勢活動(dòng)，以樹立本項(xiàng)目的形象，提高知名度，并營造良好的開業(yè)氣氛，在開業(yè)時(shí)能夠吸引大量的人流前來參觀、購物。主要形式：a.運(yùn)用行業(yè)雜志、報(bào)刊、電視廣播、網(wǎng)站、DM等各種廣告媒體進(jìn)行較大幅度的廣 告宣傳造勢活動(dòng)，將項(xiàng)目開業(yè)信息廣而告之；b.舉行新聞發(fā)布會(huì)，公布開業(yè)信息，邀請(qǐng)主力店及品牌商家參加；c.利用宣傳開業(yè)信息的熱烈氣氛，同時(shí)發(fā)布尾鋪招商的廣告或信息，趁熱打鐵，盡快消化余下

28、的商鋪。522011年中國城市綜合體最佳服務(wù)機(jī)構(gòu)53招商執(zhí)行策略建議7532011年中國城市綜合體最佳服務(wù)機(jī)構(gòu)54 本項(xiàng)目的招商執(zhí)行，是一個(gè)不斷提升目標(biāo)商戶對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營信心的過程。這個(gè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)必須建立在項(xiàng)目本身的優(yōu)勢之上，并使目標(biāo)商戶有充分的理由相信：本項(xiàng)目是一個(gè)引領(lǐng)市場的項(xiàng)目，并能夠在短期內(nèi)做旺，后續(xù)發(fā)展?jié)摿薮?。目?biāo)商戶心理期望不斷提升，形成勢能，在能量積蓄到一定程度的時(shí)候，再開閘泄洪，集中引爆市場，實(shí)現(xiàn)招商目標(biāo)。542011年中國城市綜合體最佳服務(wù)機(jī)構(gòu)551、點(diǎn)滲透式策略主要體現(xiàn)為點(diǎn)對(duì)點(diǎn)和重點(diǎn)深入攻破。針對(duì)經(jīng)營大戶必須重點(diǎn)突破，要求有專門的招商小組負(fù)責(zé)洽談和招商。C重點(diǎn)商家突破采用DM直

29、郵，尤其對(duì)大型主力店等商家，要求有更為詳盡的DM訴求郵件，并有專人聯(lián)系跟進(jìn)。BDM直郵招商人員直接電話聯(lián)系、上門拜訪或邀約面談等方式，直接面向客戶推介項(xiàng)目和洽談租金優(yōu)惠條件、項(xiàng)目定位、經(jīng)營優(yōu)勢、消費(fèi)潛力和開發(fā)前景等。A直接上門拜訪552011年中國城市綜合體最佳服務(wù)機(jī)構(gòu)562、充分展示策略項(xiàng)目現(xiàn)場包裝是項(xiàng)目招商執(zhí)行的關(guān)鍵，由于項(xiàng)目區(qū)位商業(yè)氛圍較好，通過對(duì)工地、招商中心的包裝、營造強(qiáng)烈的商業(yè)氛圍，強(qiáng)有力塑造項(xiàng)目商業(yè)財(cái)富的形象。除了項(xiàng)目現(xiàn)場的招商中心外，建議在項(xiàng)目招商啟動(dòng)前期在沈陽繁華商圈區(qū)域設(shè)立臨時(shí)的招商接待中心。主要有兩個(gè)目的：設(shè)于沈陽繁華商圈處，對(duì)于宣傳推廣本項(xiàng)目、迅速樹立項(xiàng)目形象與知名度、

30、擴(kuò)大影響，可起到立竿見影的效果。繁華商圈之中，存在大批量的目標(biāo)客戶，方便與其進(jìn)行直接溝通，實(shí)現(xiàn)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的覆蓋。在主要的招商節(jié)點(diǎn)舉辦大型的表演活動(dòng)，各品牌商家與品牌產(chǎn)品率先展示，通過大型展示與表演活動(dòng)，強(qiáng)勢制造氣氛與匯聚人氣。b、定期舉行各式活動(dòng)a、建立兩個(gè)招商中心562011年中國城市綜合體最佳服務(wù)機(jī)構(gòu)573、品牌策略利用開發(fā)商的雄厚實(shí)力與強(qiáng)大背景，進(jìn)行招商推廣，并通過專業(yè)雜志、報(bào)紙、電視、網(wǎng)站等媒體專題報(bào)導(dǎo)，塑造項(xiàng)目品牌，打造項(xiàng)目知名度。4、高調(diào)入市策略根據(jù)項(xiàng)目定位，入市時(shí)必須與權(quán)威部門和權(quán)威人士聯(lián)合舉辦相關(guān)推廣活動(dòng)，突出發(fā)展商鑄造“體驗(yàn)式主題特色廣場”的決心，并奠定項(xiàng)目商圈核心的市場地位，搶

31、占市場的制高點(diǎn)。572011年中國城市綜合體最佳服務(wù)機(jī)構(gòu)585、造勢策略在媒體上以高姿態(tài)發(fā)布廣告宣傳和進(jìn)行軟文炒作，強(qiáng)勢炒作項(xiàng)目由“體驗(yàn)式主題特色廣場”上升到“城市芯動(dòng)力”，系列剖析“城市芯動(dòng)力”的形成對(duì)經(jīng)營者、行業(yè)乃至區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響。 6、與媒體深度合作策略本項(xiàng)目提出了鮮明的“體驗(yàn)式主題特色廣場”、 “城市芯動(dòng)力”等全新的產(chǎn)品定位、形象定位和價(jià)值理念，因此必須借助媒體，對(duì)項(xiàng)目理念進(jìn)行深入解析。除了常規(guī)的廣告投放外，主要通過在媒體形成系列性、聯(lián)動(dòng)性的深度炒作，使項(xiàng)目理念深入人心。582011年中國城市綜合體最佳服務(wù)機(jī)構(gòu)597、打造錦州乃至遼西五省首個(gè)時(shí)尚品牌加盟中心為了充分的渲染本項(xiàng)目的特色商業(yè)主題定位，以及規(guī)避由于銷售而帶來不利因素，通過網(wǎng)羅香港、華南、華東、西南、華