園區(qū)的價值成本效應投資回報社會意義

1、園區(qū)的價值：成本效應、投資回報、社會意義復旦大學陸銘教授將其對中國區(qū)域與城鄉(xiāng)發(fā)展的眾多研究成果高度概括成兩句話，其中之一即是“放棄集聚與規(guī)模就是放棄發(fā)展”，集聚對經(jīng)濟發(fā)展的意義可見一斑，而產(chǎn)業(yè)集聚對于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意義同樣如此。作為產(chǎn)業(yè)集聚的空間載體，產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃、建設、發(fā)展的理論基礎就是人才、資金、技術、信息、政策等資源的集聚，也正是基于產(chǎn)業(yè)集聚，產(chǎn)業(yè)園區(qū)對于使用者、開發(fā)商以及園區(qū)所在地才具有現(xiàn)實的價值。通過研究，東灘顧問認為園區(qū)對于使用者的價值主要體現(xiàn)在成本效應方面，對于投資者的價值主要體現(xiàn)在投資回報方面，而對于所在地的價值則主要體現(xiàn)在社會意義方面。一、對使用者的價值一一具有成本效應的園區(qū)在2

2、009年世界銀行發(fā)展報告中，著名經(jīng)濟學家印德爾米特？吉爾從空間經(jīng)濟學的角度對集聚效應進行了剖析，他認為集聚效應可以從分享效應、匹配效應和學習效應三個方面進行解讀。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的集聚效應與之類似，東灘顧問認為對于園區(qū)的使用者，產(chǎn)業(yè)園區(qū)集聚效應的價值主要體現(xiàn)在降低成本上，即降低交易成本、降低生產(chǎn)成本、降低研發(fā)成本。1、降低交易成本信息不對稱會對交易雙方造成巨大交易成本，如交易前的信息搜集成本、甄別成本（市場調(diào)研、實地考察等）、交易中的磋商談判成本、交易后的道德風險成本（拖延、逃避貨款等）以及為規(guī)避交易風險而發(fā)生的中介成本（第三方擔保、專業(yè)機構鑒定等）。產(chǎn)業(yè)園區(qū)將同類型的企業(yè)或處在產(chǎn)業(yè)鏈上相關的企業(yè)聚集

3、，可以有效的降低交易成本，具體表現(xiàn)在以下幾個方面：首先，產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)部企業(yè)之間交易可以有效降低交易成本。處于同一產(chǎn)業(yè)園區(qū)的企業(yè)之間有一定的供應商和客商的關系-,由于地理位置鄰近，可以面對面地交流，從而增進了解和信任，縮小了信息不對稱程度，可大幅度降低交易成本，包括信息搜集甄別成本、企業(yè)談判成本、合同執(zhí)行成本、企業(yè)間要素交易成本及中介成本等。例如：美國硅谷地區(qū)之所以能夠快速發(fā)展，其中很重要的一個原因就是其產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)內(nèi)企業(yè)、科研機構、人才以及其他中介組織和機構之間建立了基于共同的價值理念和文化傳統(tǒng)的社會網(wǎng)絡，這樣就大大降低了企業(yè)的交易成本，提高了交易效率，增加了企業(yè)的利潤。其次，產(chǎn)業(yè)園區(qū)之間的企業(yè)交

4、易可以有效降低交易成本。如果園區(qū)將各自的企業(yè)信息進行搜集分析并在園區(qū)之間共享，同時園區(qū)之間達成戰(zhàn)略合作協(xié)議并從園區(qū)的層面對企業(yè)的交易進行擔保，這樣可以使異地園區(qū)一體化，從各個方面降低交易成本。最后，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的企業(yè)可以共享市場網(wǎng)絡從而降低交易成本。對于后入園企業(yè)可以通過分享已有企業(yè)的市場網(wǎng)路，尤其是原材料采購網(wǎng)絡、生產(chǎn)性服務網(wǎng)絡，以降低交易成本；不同的企業(yè)之間也通過共享市場網(wǎng)絡尋找最佳產(chǎn)品與服務的供應商，從而達到降低交易成本的效果。另外，相對于單個企業(yè)，一個園區(qū)的企業(yè)整體參與市場競爭時，更容易打破市場壁壘而進入目標市場，這也是降低交易成本的重要體現(xiàn)。2、降低生產(chǎn)成本降低企業(yè)的生產(chǎn)成本是產(chǎn)業(yè)園區(qū)正

5、外部性最為重要的體現(xiàn)。具體來看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)可以從固定成本、運輸成本、采購成本、勞動力成本、學習成本五個方面降低成產(chǎn)成本:第一，固定成本。園區(qū)內(nèi)企業(yè)可以通過共享市政道路、污水處理、排污、熱電、天然氣、電信等公共基礎設施以及公共餐廳、職工公寓、公共會議室、公共實驗室、公共技術服務平臺、人力資源服務平臺等公共服務平臺以降低固定成本投入，從而達到降低生產(chǎn)成本的目的。第二，運輸成本。多數(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的選址都能發(fā)揮其資源票賦，如靠近資源所在地、靠近目標市場、靠近港口等，企業(yè)在園區(qū)集聚有利于降低運輸成本；另外,園區(qū)多數(shù)企業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈上具有一定聯(lián)系，許多產(chǎn)品和服務的交易可在園區(qū)內(nèi)進行，地理空間的鄰近性降低了國內(nèi)企業(yè)的

6、運輸成本。第三，采購成本。大量企業(yè)在園區(qū)聚集，形成了很大的規(guī)模，同時也對相關生產(chǎn)資料產(chǎn)生巨大需求，這種規(guī)模經(jīng)濟效應足以保證國內(nèi)企業(yè)能夠高品質(zhì)、低成本的生產(chǎn)資料供給。產(chǎn)業(yè)集聚也會提高園區(qū)的專業(yè)化密度，專業(yè)化密度提高有利于生產(chǎn)性服務業(yè)的本地化發(fā)展，這可以降低國內(nèi)企業(yè)的服務成本。第四，勞動力成本。產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)大量的就業(yè)機會吸引了大批就業(yè)者的進入，減少了集聚區(qū)內(nèi)企業(yè)搜尋和招聘員工的成本；產(chǎn)業(yè)園區(qū)員工在集聚區(qū)內(nèi)部企業(yè)和機構之間的自由流動，縮短了員工掌握不同的技術技能的時間，大大降低了企業(yè)在勞動力培訓上所支出的成本。第五，學習成本。產(chǎn)業(yè)園區(qū)將大量要素集聚，無意中營造了學習的環(huán)境，產(chǎn)生學習效應和溢出效應，園內(nèi)

7、企業(yè)通過在技術、管理、服務等方面相互學習，彼此分享，可以有效降低學習成本，提高生產(chǎn)效率。3、降低研發(fā)成本產(chǎn)業(yè)園區(qū)可以通過強化競爭激發(fā)企業(yè)的創(chuàng)新動力，也可以通過聚集創(chuàng)新要素、引導創(chuàng)新合作、集成創(chuàng)新服務等方式降低研發(fā)成本，產(chǎn)業(yè)園區(qū)已是科技創(chuàng)新的重要載體，如硅谷、索菲亞高科技園區(qū)、新竹科學園區(qū)、中關村等。首先，聚集創(chuàng)新要素以降低研發(fā)成本。產(chǎn)業(yè)園區(qū)（以高新技術園區(qū)最為典型）可以聚集高新技術企業(yè)、科研機構、高新技術人才、風險資金、產(chǎn)業(yè)政策等創(chuàng)新要素，并通過各類要素的高效匹配來降低研發(fā)成本。例如，企業(yè)與人力資本的集聚一方面可以使企業(yè)迅速招聘到自己所需的人才，另一方面也能更有效的發(fā)揮人才的創(chuàng)新才能；再如，風

8、險投資是企業(yè)研發(fā)過程中重要的資金來源，產(chǎn)業(yè)集聚能降低風險投資的搜尋成本和投資風險，園區(qū)可以通過成立引導基金的形式促進風險資金集聚，從而降低企業(yè)的研發(fā)成本。其次，引導創(chuàng)新合作以降低研發(fā)成本。園區(qū)企業(yè)可以用契約的分工的方式合作創(chuàng)新，使單一企業(yè)的創(chuàng)新聚焦到產(chǎn)業(yè)鏈的某一環(huán)節(jié)，這樣可以分散創(chuàng)新風險，減少創(chuàng)新阻力，加快創(chuàng)新速度。園區(qū)企業(yè)還可以用非契約的接觸交流的方式合作創(chuàng)新，如同公司員工之間喝茶、聊天、座談等，交流會引起思想的碰撞，而思想的碰撞不經(jīng)意間便會播下創(chuàng)新的種子，非正式的接觸交流幾乎無需額外的成本投入，這無疑降低了研發(fā)成本。最后，集成創(chuàng)新服務以降低研發(fā)成本。園區(qū)可以打造公共技術平臺、公共環(huán)境平臺以

9、及金融、信息等公共服務平臺，從生活、生產(chǎn)、生態(tài)等方面集成各類創(chuàng)新服務，如金融服務平臺為技術創(chuàng)新活動提供資金支持和分擔技術創(chuàng)新的風險；中介組織和機構為技術創(chuàng)新活動提供管理咨詢、科技信息和市場需求等服務，這些服務都可以降低研發(fā)成本，增加創(chuàng)新的發(fā)生率，提高創(chuàng)新的成功率。二、對開發(fā)商的價值一一具有投資回報的園區(qū)運作產(chǎn)業(yè)園區(qū)如同運作企業(yè)，投資回報是開發(fā)商最直接、最根本的驅動力。通過大量的調(diào)研訪談，東灘顧問總結了四種開發(fā)商獲取投資回報的模式，即銷售產(chǎn)品、出租物業(yè)、提供服務以及資本運作，對于大多數(shù)開發(fā)商而言，都是采用這四種模式的組合。1、銷售產(chǎn)品土地一級開發(fā)商通過土地征用、拆遷安置、土地平整、基礎設施建設等

10、一系列措施將“生地”做成“熟地”后，采用“協(xié)議”或“招拍掛”的方式出讓土地使用權以獲取經(jīng)濟回報，目前土地出讓收入是產(chǎn)業(yè)園區(qū)平衡資金的重要方式，以蘇州某國家級開發(fā)區(qū)為例，2012年工業(yè)用地出讓價格為19.2萬元/畝，服務外包用地為60萬元/畝，商業(yè)用地為200萬元/畝，其每年僅土地出讓收入就可達數(shù)億元。對于土地二級開發(fā)商可通過銷售可獨立分割產(chǎn)權的標準廠房、總部大樓、研發(fā)綜合體、配套商鋪住宅的方式迅速回籠資金，如2011年張江高科物業(yè)銷售收入達10.7億元，物業(yè)銷售毛利率高達61%。由于產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)前期投資較大，回收期較長，開發(fā)商一般都會將部分的地產(chǎn)和房產(chǎn)進行銷售，迅速回籠資金以進行滾動化開發(fā)。2

11、、出租物業(yè)設置合理的租售比，平衡長短期收益對開發(fā)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)具有重要的戰(zhàn)略意義。與住宅地產(chǎn)不同，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)具有持續(xù)收益的特點，開發(fā)商可以通過持有部分物業(yè)經(jīng)營的方式，賺取租金，并在未來物業(yè)升值之后取得收益，例如，吳江經(jīng)濟技術2012開發(fā)區(qū)自建龐金工業(yè)坊，采用只租不售的方式為中小企業(yè)提供辦公場所,年月租金為10元/平米，在自身獲得租金收入的同時也很好的服務了中小企業(yè)發(fā)展。另外，在上海等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不可分割獨立產(chǎn)權的地區(qū)，通過出租物業(yè)獲取收益成為開發(fā)商主要的收入來源，例如，位于楊浦區(qū)的創(chuàng)智天地高科技園區(qū)就是采取出租物業(yè)的方式。3、提供服務產(chǎn)業(yè)園區(qū)的重點在于產(chǎn)業(yè)而非地產(chǎn)，其核心是解決如何為實體經(jīng)濟服務的問題。在

12、專業(yè)分工越來越細化的時代，企業(yè)對人力資源、金融投資、科技信息等專業(yè)化、增值型服務的需求越來越多，基礎性的物業(yè)服務已經(jīng)不能滿足企業(yè)的需求。提供配套的產(chǎn)業(yè)服務在提高園區(qū)的招商能力，也蘊藏著巨大的利潤空間，甚至已有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商開始向園區(qū)服務運營商轉型。如天安數(shù)碼城提出“城市產(chǎn)業(yè)綜合體”的概念，通過提供人才、資本、技術、信息、市場、商務、政策等增值性服務，建立產(chǎn)業(yè)配套服務體系，打造一個以企業(yè)為核心的產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境；再如，聯(lián)東U谷通過集成人力資源、金融咨詢、商務采購、廣告設計等增值性服務，幫助企業(yè)順利生存、快速發(fā)展壯大助推實體經(jīng)濟發(fā)展。4輛業(yè)務平臺到段池北檢、己籍、怏止代辦車輛描茸車輛清洗美警小卷車輔朝修班

13、車保險業(yè)務平臺B1產(chǎn)優(yōu)呼業(yè)翦4物；:FU為商務統(tǒng)購平臺票務訂a南豺所酒店代訂廣告代理平臺廣告段裁租賃平臺抗租空上多統(tǒng)采統(tǒng)RH辦公用品辦公家城二辦公設務!法務咨詢平臺協(xié)諛包閭代審法律皆由及譏設代理手續(xù)代辦可工商稅期半結，環(huán)評學維+認汨人力資源可招聘服第皆闔1酒儀照篝培訓J政府扶持耳產(chǎn)業(yè)姓第3技玳認證1審請專項扶持i徘助急賣園區(qū)優(yōu)熟工一手續(xù)代辦耳上津1城1消弱安檢f工商稅甥手維/戰(zhàn)謝圖1.1:聯(lián)東U谷產(chǎn)業(yè)園區(qū)服務集成情況4、資本運作產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)商還可以用資本運作方式實現(xiàn)盈利。一方面，開發(fā)商，尤其是科技園區(qū)開發(fā)商，發(fā)揮充分熟悉入駐企業(yè)的優(yōu)勢，采用產(chǎn)業(yè)投資基金或物業(yè)入股的方式對成長型企業(yè)進行孵化、培育

14、，帶孵化企業(yè)被并購或上市后，透過分享企業(yè)成長的紅利來獲得資本增值，形成既當“房東”又當“股東”的模式，張江高科、南京高科是這一類園區(qū)的典型代表，2011年分別實現(xiàn)投資收益1.84億元和3.7億元；另一方面，開發(fā)商還可以通過物業(yè)資本化的方式實現(xiàn)資金回流，如將部分物業(yè)的股權打包出售或將物業(yè)打包成REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）上市。三、對所在地的價值一一具有社會意義的園區(qū)在區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)因聚集了大量企業(yè)，可以發(fā)揮區(qū)域增長極的作用，同時產(chǎn)業(yè)園區(qū)在促進社會進步，增強環(huán)境保護方面也發(fā)揮著不容忽視的作用。區(qū)域經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，離不開產(chǎn)業(yè)園區(qū)的支撐。1、拉動經(jīng)濟增長拉動經(jīng)濟增長是產(chǎn)業(yè)園區(qū)最為現(xiàn)實的

15、價值，也是產(chǎn)業(yè)園區(qū)風靡中國最為根本的原因。一方面，產(chǎn)業(yè)園區(qū)可以吸引投資、聚集產(chǎn)業(yè)，直接實現(xiàn)產(chǎn)出、增加GDP并創(chuàng)造稅收收入，從而直接拉動所在地經(jīng)濟增長，如表1.1所示，2011年我國131個國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)對經(jīng)濟發(fā)展的打動作用十分明顯；再以具體園區(qū)為例，2012年，蘇州工業(yè)園區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1760億元，公共財政預算收入185億元，新增實際利用外資19.6億美元，完成全社會固定資產(chǎn)投資740億元，園區(qū)以占蘇州市3.4%的土地、5.2%的人口創(chuàng)造了15%左右的經(jīng)濟總量，在蘇州市區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展中充當了名副其實的增長極角色。表1.1:2011年我國國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)發(fā)展情況單位：億元經(jīng)濟指標全國

16、131個經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)2011年同比2011年同比占比地區(qū)生產(chǎn)總值（億元）4715649.20%41356.9323.21%8.77%固定資產(chǎn)投資（億元）6051828%20919.4731.66%34.57%稅收收入（億元）89720.3122.60%7287.6225.12%8.12%實際使用外資（億美元）1160.119.72%429.4715.17%37.02%數(shù)據(jù)來源：東灘顧問根據(jù)國家開發(fā)區(qū)網(wǎng)整理而得另一方面，產(chǎn)業(yè)園區(qū)還可以通過消費效應、溢出效應等間接方式拉動所在地經(jīng)濟增長。首先，大量企業(yè)與人力資源在產(chǎn)業(yè)園區(qū)集聚會帶動園區(qū)及周邊地區(qū)餐飲、娛樂消費、酒店住宿、醫(yī)療教育、金融、房地產(chǎn)等服

17、務業(yè)發(fā)展；其次，園區(qū)內(nèi)企業(yè)通過管理、技術外溢可以帶動周邊地區(qū)企業(yè)發(fā)展；再次，園區(qū)先期將產(chǎn)業(yè)導入，為后期的產(chǎn)業(yè)升級打下基礎并預留了空間；最后，產(chǎn)業(yè)園區(qū)還具備城鎮(zhèn)化價值，是新型城鎮(zhèn)化的理想場所，這為區(qū)域經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展注入了持續(xù)動力。2、促進社會進步經(jīng)濟增長與社會進步在短期內(nèi)是可以兼顧的，在長期內(nèi)是統(tǒng)一的。在集聚中發(fā)展壯大的產(chǎn)業(yè)園區(qū)成為二者兼顧與統(tǒng)一的理想方式。首先，產(chǎn)業(yè)園區(qū)可以促進社會和諧。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的正常運轉需要數(shù)量龐大的人才及勞動力資源，這會直接緩解園區(qū)所在地的就業(yè)壓力，提高就業(yè)率，從而促進了社會和諧。另外，產(chǎn)業(yè)園區(qū)對于人才及勞動力的需求是多層次、多樣化的，園區(qū)內(nèi)員工可以通過教育、培訓等方式不斷

18、提高勞動技能和人力資本水平以增加自身的收入，進一步促進了社會和諧。其次，產(chǎn)業(yè)園區(qū)可以弘揚優(yōu)秀文化。作為一種新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)形態(tài)一一創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)園已經(jīng)成為推動全國文化建設，帶動全國文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展，豐富中華文化內(nèi)涵的重要載體，如北京中國（懷柔）影視基地、北京高碑店傳統(tǒng)民俗文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)、曲阜文化產(chǎn)業(yè)園、景德鎮(zhèn)陶瓷文化博覽區(qū)等。另外，園內(nèi)企業(yè)為回饋社會，樹立良好企業(yè)形象，也會在所在地分享企業(yè)文化，為社會傳遞積極的正能量，例如，2012年，蘇州工業(yè)園區(qū)市政公用發(fā)展集團有限公司以發(fā)起綠色書架公益項目來代替公司的十周年慶典，該公司旨在推出以可持續(xù)環(huán)保為理念的綠色閱讀、綠色書架的公益活動，首批捐贈5000冊環(huán)保圖書

19、和20套書架給20家學校和社區(qū)。最后，產(chǎn)業(yè)園區(qū)可以塑造產(chǎn)業(yè)文明。產(chǎn)業(yè)園區(qū)是“試驗田”，也是示范區(qū)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)及其企業(yè)在積極探索、勇于創(chuàng)新和成功實踐的基礎上所形成的創(chuàng)新成果、取得的發(fā)展成就會引起外部的關注、學習和模仿。在此條件下，一些先進理念、價值觀念等產(chǎn)業(yè)文明因素也會獲得外部認同，并通過示范效應和引導作用，產(chǎn)生難以估量的積極影響。止匕外，取得成功發(fā)展的產(chǎn)業(yè)園區(qū)還具有品牌價值，能夠作為所在城市的名片向外推介和推廣，進一步夯實園區(qū)的產(chǎn)業(yè)文明，海爾工業(yè)園、大眾汽車園區(qū)是塑造產(chǎn)業(yè)文明的成功典范。3、增強環(huán)境保護普遍認為產(chǎn)業(yè)園區(qū)是造成中國環(huán)境污染的罪魁禍首之一，其實從產(chǎn)業(yè)集聚的角度分析，東灘顧問認為，產(chǎn)業(yè)園區(qū)恰恰可以從以下三個方面增強環(huán)境保護：第一，產(chǎn)業(yè)園區(qū)通過打造循環(huán)經(jīng)濟體系降低污染。產(chǎn)業(yè)園區(qū)將眾多企業(yè)聚集到一起，通過打造循環(huán)經(jīng)濟體系，對入園的企業(yè)和產(chǎn)業(yè)類型設置門檻，構建多層次的產(chǎn)業(yè)體系，使園區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)結構和空間布局合理化，資源能源得到高效利用，可以有效降低環(huán)境污染。以目前國際上運行最為成功的丹麥卡倫堡生態(tài)工業(yè)園為例，該園區(qū)利用產(chǎn)業(yè)集聚的便利與優(yōu)勢，大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟體系，通