項目成本測算說明

1、項目成本測算說明（成本費用、項目分類及核算內(nèi)容）一、項目情況：1、 項目所處位置，位置的大體情況；2、 項目的組成情況：幢數(shù)、各自的層數(shù)、各自的結(jié)構(gòu)類型、層高等3、 項目的主要經(jīng)濟指標：用地面積、建筑面積、建筑密度、容積率、綠化率以及地上建筑和地下室建筑各自的情況及建筑面積（詳見附表一項目經(jīng)濟技術(shù)指標） 二、編制依據(jù)：1、我公司與相關(guān)單位簽訂的合同、協(xié)議。2、項目的市場定位報告。3、項目的規(guī)劃和擴初方案。4、省市有關(guān)行政性收費項目的政策、法規(guī)、文件。5、有關(guān)中介機構(gòu)提供的和我公司收集的類似項目的有關(guān)數(shù)據(jù)。6、測算期建筑材料的價格或價格指數(shù)。7、項目限額設(shè)計的指標。8、其他依據(jù)。三、開發(fā)產(chǎn)品成本

2、目標的確定及核算視開發(fā)產(chǎn)品具體情況，按制造成本法設(shè)置成本項目。成本項目一般包括下列18項，其中16項組成項目開發(fā)成本：1、 土地使用權(quán)取得費2、 開發(fā)前期準備費3、 主體建安費用4、 基礎(chǔ)設(shè)施費5、 公共配套設(shè)施建設(shè)費6、 開發(fā)間接費7、 開發(fā)期間費用8、 營業(yè)稅等及附加四、成本組成1.1土地獲得價款指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項費用，主要包括以下內(nèi)容：政府地價、契稅及市政配套費：支付的地價，向政府部門交納的契稅、市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費、交易服務(wù)費、土地公正費和土地證手續(xù)費。合作款項：補償合作方地價、合作項目建房轉(zhuǎn)入分給合作的房屋成本和相應(yīng)稅金等紅線外市政設(shè)施費：紅線外道路、水、電、氣、通

3、訊等建造費、管線鋪設(shè)費、接口補償費。拆遷補償費：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，農(nóng)作物補償費，危房補償費等。其他土地類費用1.2開發(fā)前期準備費：指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建“三通一平”等前期費用。主要包括以下內(nèi)容：測繪測量費：包括土地測量費、建筑放樣測量費、市政放樣費、復(fù)測費、管線跟蹤測量費、竣工測繪費、地震安評費、填渣測繪費、沉降觀測費、防雷防靜電測試費、日照測試費和其他測量測繪費?？辈煸O(shè)計費主要包括方案及擴初設(shè)計費、主體施工圖設(shè)計費、專業(yè)工程設(shè)計費、附屬工程設(shè)計、審圖費、勘探費和其他設(shè)計費.1方案及擴初設(shè)計費：方案設(shè)計

4、費（含方案招標費評審費和模型及效果圖費）、擴初設(shè)計費。.2主體施工圖設(shè)計費：施工圖設(shè)計費、修改設(shè)計費等。.3專業(yè)工程設(shè)計費：裝修設(shè)計費、幕墻設(shè)計費、鋁合金門窗設(shè)計費、智能化設(shè)計費、鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計費、人防電站設(shè)計費、基坑圍護設(shè)計費。.4附屬工程設(shè)計費：市政設(shè)計費、綠化設(shè)計費、給水設(shè)計費、環(huán)保設(shè)計費、路燈設(shè)計費、有線電視設(shè)計費、河坎設(shè)計費、電氣設(shè)計費、煤氣設(shè)計費、高層電動抄表設(shè)計費、綜合管線設(shè)計費和標識標牌設(shè)計費。.5審圖費：各種施工圖審核、消防建審、防雷設(shè)計審核、人防工程審核等。.6勘探費：水文、地質(zhì)、文物和地基的各種勘探費。.7其他：可行性研究及其他不能列入以上內(nèi)容的各種勘察設(shè)計費、制圖、曬圖費等

5、。報批報建費（可退費用要注明）.1教育地方附加費.2白蟻防治費.3散裝水泥費.4墻改費.5規(guī)劃告知牌制作費.6環(huán)評費.7室內(nèi)環(huán)境檢測費.8消防測試費（付測試單位）.9消防驗收費（付消防支隊）.10異地人防建設(shè)費1.2.3.11異地綠化費.12招投標費：包括招投標管理費，設(shè)計、監(jiān)理、施工、設(shè)備等招標費及招標代理費，標底編制費等.13合同公證費.14質(zhì)監(jiān)費.15其他報批報建費：如規(guī)劃管理費、檔案管理費和綜合驗收費等。三通一平費：.1臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設(shè)計、建造費用.2臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設(shè)計費、臨時管線鋪設(shè)費、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用、臨時電貼。.3

6、臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設(shè)施的設(shè)計、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費用。.4場地平整費：場地清運費、舊房拆除費用。.5臨時設(shè)施費：臨時圍墻、臨時辦公室、臨時場地占地費用及其他臨時費用。.6房屋安全鑒定及周邊環(huán)境監(jiān)測費。.7考古費。.8其他三通一平類費用。物業(yè)類費用：包括按規(guī)定應(yīng)撥付給業(yè)主委員會的由物業(yè)公司代管的物業(yè)管理基金、維修基金或其他專項基金以及代收費項目。.1初期物業(yè)管理費。.2綠化養(yǎng)護費。.3電梯設(shè)備維修費。.4弱電維修基金。.5房屋保修費。.6其他物業(yè)類費用。.7代收費：如有收費需說明。1.3主體建安工程費：指項目開發(fā)過程中發(fā)生在主體內(nèi)并列入房屋建筑安裝費用預(yù)算內(nèi)的各項費用

7、。樁基工程：包括工程樁、圍護樁、樁基測試等1.3.2主體結(jié)構(gòu)及安裝工程包括地下室工程和上部工程.1地下室工程：包括土方、基坑圍護及護壁、基坑測試費、地下室土建.2地下室水電暖安裝：包括地下室給排水、地下室電氣及地下室采暖.3上部工程：包括結(jié)構(gòu)及初裝修工程、外墻面裝修（涂料、面磚及花崗巖等）.4上部工程水電暖安裝：包括上部給排水、上部電氣及上部采暖1.3.3其他外立面工程：包括室內(nèi)外門窗、幕墻、鋼結(jié)構(gòu)、護欄等工程。1.3.4裝修工程：包括大堂精裝修、樓梯間精裝修、公寓精裝修、辦公精裝修和商業(yè)精裝修等。1.3.5其他安裝工程費1.3.5.1室內(nèi)新風系統(tǒng)設(shè)備及安裝1.3.5.2中央吸塵系統(tǒng)設(shè)備及安裝

8、1.3.5.3空調(diào)設(shè)備及安裝費1.3.5.4電梯設(shè)備及安裝費1.3.5.5室內(nèi)軟化水設(shè)備及安裝費1.3.5.6室內(nèi)直飲水設(shè)備及安裝費1.3.5.7消防通風系統(tǒng)安裝費1.3.5.8太陽能熱水器1.3.5.9人防設(shè)備及安裝費1.3.5.10機械停車位1.3.5.11智能化及通訊弱電系統(tǒng)費：包括安全防范及智能控制系統(tǒng)、衛(wèi)星電視、三表遠傳、家居智能化和其他。1.3.6其他主體建安工程費。1.4基礎(chǔ)設(shè)施費： 室內(nèi)外高低壓電器系統(tǒng)費：包括高低壓設(shè)備及線路安裝費、配電站、開閉站、電貼費、電纜溝費用和其他高低壓費用（如外圍電纜等）。室外供水費.1自來水系統(tǒng)費：包括室外給水、一戶一表管理安裝費和水泵房設(shè)備費。.

9、2直飲水系統(tǒng)費.3熱水系統(tǒng)費室外道路、排水、排污.1道路建造費：小區(qū)內(nèi)外的道路路基平整、墊層、基層、面層，開設(shè)路口及補償費等。.2雨污水系統(tǒng)費：指小區(qū)內(nèi)外鋪設(shè)的雨污水管道、雨污水井和化糞池等。.3污水處理設(shè)施費：如凈化池及其處理設(shè)備等。室外采暖系統(tǒng)費.1管道系統(tǒng)費.2熱交換站.3鍋爐房費用.4掛網(wǎng)費室外燃氣系統(tǒng)費.1管道系統(tǒng)費.2調(diào)壓站室外園林環(huán)境費.1綠化工程建設(shè)費：指小區(qū)內(nèi)外綠化苗木及種植費、苗木種植需要的種植土等。.2廣場園路、景觀建造費：指廣場園路基礎(chǔ)平整、墊層、基層、面層，還包括雕塑、噴泉、環(huán)廊、休閑亭、假山等景觀工程。.3大門圍墻建造費.4河坎建造費.5其他園林環(huán)境工程費：未列入上

10、述范圍的兒童游樂設(shè)施、體育設(shè)施等。室外照明.1路燈工程.2草坪燈工程其他管線工程費.1有線電視費.2網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)(電話、電信或網(wǎng)通等).3其他工程管網(wǎng)費室外零星設(shè)施費.1信報箱費用.2各類指示牌、標志牌、示意圖費用.3垃圾筒、果殼箱費用.4地下車庫車位分隔保護相關(guān)費用1.5公共配套設(shè)施建設(shè)費指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。主要包括以下幾類：在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，居委會、派出所、崗?fù)?、兒童樂園、自行車棚等設(shè)施的支出。在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營

11、者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出。開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時，發(fā)生的沒有投資來源的費用。對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷椖俊Ｈ玳_發(fā)商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項目獨立核算。該成本項目下按各項配套設(shè)施設(shè)立明細科目進行核算，如：1.5.1游泳池：土建、設(shè)備、設(shè)施。1.5.2業(yè)主會所：單體會所結(jié)構(gòu)、裝修、資產(chǎn)購置。1.5.3物業(yè)管理及居委

12、會用房：單體結(jié)構(gòu)、裝修、資產(chǎn)購置；如設(shè)置在主體工程中按建筑面積分攤，如無法分攤的，說明具體位置。1.5.4幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購置。1.5.5學(xué)校：建造成本及配套資產(chǎn)購置。1.5.6運動場所：土建、設(shè)備、各項設(shè)施。1.5.7菜場：土建、設(shè)備、各項設(shè)施。1.5.8公交車站1.5.9單獨人防工程：土建工程費、水電安裝費、室內(nèi)設(shè)備及安裝費1.5.10獨立停車庫：土建工程費、水電安裝費、室內(nèi)設(shè)備及安裝費其他公共配套設(shè)施：除以上公共配套設(shè)施以外的其他公共配套設(shè)施。1.6開發(fā)間接費開發(fā)接間費指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項費用。1.6.1工程監(jiān)理費：支付給聘請的

13、項目或工程監(jiān)理單位的費用。1.6.2預(yù)結(jié)算編審費：為編制、審核概算、預(yù)算、結(jié)算所支付的費用。1.6.3行政管理費：直接從事項目開發(fā)部門的人員工資、獎金、補貼等人工費以及直接從事項目開發(fā)的部門的行政費。交房前財務(wù)費用：是指交房前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中，為籌集資金而發(fā)生的財務(wù)費用。包括企業(yè)開發(fā)項目期間（交房前）直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息凈支出，金融機構(gòu)手續(xù)費以及企業(yè)籌資發(fā)生的其它財務(wù)費用。交房前是截止項目綜合驗收之后統(tǒng)一交房當月。1.7開發(fā)期間費用開發(fā)期間費用與項目開發(fā)直接相關(guān)，但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出。1.7.1營銷費用為銷售發(fā)生的策劃、廣告、樣板房、售樓中

14、心、售樓書、模型等所有營銷推廣費用，其中在銷售使用后能夠轉(zhuǎn)讓出售、形成公司產(chǎn)權(quán)的項目獨立核算。主要包括：1.7.1.1銷售代理費：銷售代理單位的傭金。1.7.1.2行政收費：包括面積預(yù)測費、面積實測費、地名申請費、房屋交易費、價格認證費和銷售許可證費等。1.7.1.3廣告設(shè)施及發(fā)布費：車站廣告、路牌廣告。1.7.1.4廣告媒體費：電視、廣播、互聯(lián)網(wǎng)、報紙、雜志、公交廣告、電子屏。1.7.1.5產(chǎn)品制作及禮品費：宣傳品、售樓書、各種禮品等。1.7.1.6房產(chǎn)交易及合同購買費1.7.1.7營銷活動費：場租、勞務(wù)費、活動場所布置、工作人員餐費。1.7.1.8銀億會員活動費1.7.1.9企業(yè)品牌宣傳推廣費1.7.1.10銷售中心、樣板間建設(shè)費用：指設(shè)計、建造、裝修費及家具、器具購置費，可回收部分從總費用中扣除。1.7.1.11營銷企劃服務(wù)咨詢費1.7.1.12其他銷售費用1.7.2交房后財務(wù)費用是指交房后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中，為籌集資金而發(fā)生的財務(wù)費用。包括企業(yè)交房后發(fā)生的利息凈支出、金融機構(gòu)手續(xù)費以及企業(yè)籌資發(fā)生的其它財務(wù)費用。1.7.3公司管理費用是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動