土地價格測算方法

1、本報告是嚴(yán)格保密的。土地價格測算專題土地價格測算專題（以商住用地為例）（以商住用地為例）附件附件本報告是嚴(yán)格保密的。2市場比較法市場比較法通過參照市場上相似項通過參照市場上相似項目的樓面地價，通過關(guān)目的樓面地價，通過關(guān)聯(lián)系算，測算項目樓面聯(lián)系算，測算項目樓面地價地價土地價格測算土地價格測算方法方法（商住用（商住用地）地）假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法通過現(xiàn)有在售樓盤價格通過現(xiàn)有在售樓盤價格盤點(diǎn)，推算出項目進(jìn)行盤點(diǎn)，推算出項目進(jìn)行二級開發(fā)的房價，進(jìn)而二級開發(fā)的房價，進(jìn)而反算出不同投資利潤率反算出不同投資利潤率情況下的樓面地價情況下的樓面地價u二法均為獲得樓面地價，以其作為土地價格測算的標(biāo)準(zhǔn)（根據(jù)容積率不同

2、，會二法均為獲得樓面地價，以其作為土地價格測算的標(biāo)準(zhǔn)（根據(jù)容積率不同，會導(dǎo)致土地成本不同）導(dǎo)致土地成本不同）本報告是嚴(yán)格保密的。市場比準(zhǔn)法市場比準(zhǔn)法通過參照市場上相似項目的樓面地價，通過關(guān)聯(lián)系算，測算項目樓面地價通過參照市場上相似項目的樓面地價，通過關(guān)聯(lián)系算，測算項目樓面地價步驟：步驟：1. 1.選取參照項目選取參照項目2. 2.建立關(guān)聯(lián)系數(shù)建立關(guān)聯(lián)系數(shù)3.3.樓面地價測算樓面地價測算本報告是嚴(yán)格保密的。選取參照項目選取參照項目：根據(jù)出讓時間相近，地塊區(qū)位相近，以及土地性：根據(jù)出讓時間相近，地塊區(qū)位相近，以及土地性質(zhì)相同等三大原則選取參照項目，獲取其樓面地價質(zhì)相同等三大原則選取參照項目，獲取其

3、樓面地價【市場比準(zhǔn)法：市場比準(zhǔn)法：STEP1 STEP1 】注：若當(dāng)年無土地出讓，則須在已有出讓年限的注：若當(dāng)年無土地出讓，則須在已有出讓年限的地價基礎(chǔ)上計入相應(yīng)的增長率地價基礎(chǔ)上計入相應(yīng)的增長率（5%-5%-10%10%）土地出讓時間相近土地出讓時間相近與項目地塊區(qū)位相近與項目地塊區(qū)位相近土地性質(zhì)相同土地性質(zhì)相同選取參照選取參照項目的三項目的三大原則大原則新都集團(tuán)地塊新都集團(tuán)地塊天元置業(yè)地塊天元置業(yè)地塊城郊置業(yè)地塊城郊置業(yè)地塊案例案例 潭土網(wǎng)掛潭土網(wǎng)掛20110142011014號號 潭土網(wǎng)掛潭土網(wǎng)掛20120042012004號號 潭土網(wǎng)掛潭土網(wǎng)掛20120322012032號號 土地受讓

4、方土地受讓方湘潭城郊置業(yè)有限公司湘潭新都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 天元置業(yè)有限公司 土地性質(zhì)土地性質(zhì)商住用地商住用地商住用地成交價成交價 （萬元）（萬元）5546522411520占地面積占地面積 （）（）7557.521741248000容積率容積率 36.22.5成交日期成交日期 2011-06-292012-02-17 2012-11-16建筑面積建筑面積（）（） 22671107954.4120000單位地價單位地價 ( (萬萬/ /畝）畝） 489.25 200.03 160.01 樓面價樓面價（元（元/ /） 2446.30 483.91 960.00 按按5%5%的增長率得的增長率得出

5、出20142014年樓面價年樓面價3081.63 564.43 1058.40 本報告是嚴(yán)格保密的。n參照項目從區(qū)位、規(guī)劃、交通等八項因素與本項目進(jìn)行比較，根據(jù)擬合程度獲取比較系數(shù)，最終獲得各項目土地的綜合比較系數(shù)n計算公式：權(quán)重*擬合程度=比較系數(shù)n擬合程度取值范圍：0-2n比較系數(shù)：越接近“1”1”代表與本項目約相似建立關(guān)聯(lián)系數(shù)：建立關(guān)聯(lián)系數(shù)：通過通過區(qū)位、景觀、交通等多方面與本項目進(jìn)行比區(qū)位、景觀、交通等多方面與本項目進(jìn)行比較，得出各方案比較系數(shù)較，得出各方案比較系數(shù)【市場比準(zhǔn)法：市場比準(zhǔn)法：STEP2 STEP2 】評估因素評估因素權(quán)重權(quán)重城郊地塊城郊地塊新都地塊新都地塊天元置業(yè)地塊天

6、元置業(yè)地塊擬合程度擬合程度比較系數(shù)比較系數(shù)擬合程度擬合程度比較系數(shù)比較系數(shù)擬合程度擬合程度比較系數(shù)比較系數(shù)區(qū)位因素區(qū)位因素20%1.50.30.80.160.80.16生態(tài)景觀生態(tài)景觀15%0.80.120.90.1350.90.135區(qū)域規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃15%0.90.13510.1510.15地形地質(zhì)地形地質(zhì)10%10.110.110.1容積率容積率10%10.11.60.160.90.09交通狀況交通狀況10%1.60.160.90.090.90.09宗地規(guī)模宗地規(guī)模10%10.110.11.20.12公建配套公建配套5%1.50.0750.80.040.80.04商服設(shè)施商服設(shè)施5%1.6

7、0.080.70.0350.70.035加權(quán)分加權(quán)分100%1.171.170.970.970.920.92本報告是嚴(yán)格保密的。n根據(jù)比擬系數(shù)，相似度越高，權(quán)重取值相應(yīng)提高n通過參照項目的樓面地價，結(jié)合比準(zhǔn)系數(shù)以及各自權(quán)重，進(jìn)行加權(quán)平均，得出項目2014年商住用地樓面地價為1366.621366.62元/平方米樓面地價測算：樓面地價測算：通過參照項目的樓面地價，結(jié)合比準(zhǔn)系數(shù)，經(jīng)過通過參照項目的樓面地價，結(jié)合比準(zhǔn)系數(shù)，經(jīng)過加權(quán)求和的方式，測算出本項目樓面地價加權(quán)求和的方式，測算出本項目樓面地價【市場比準(zhǔn)法：市場比準(zhǔn)法：STEP3 STEP3 】對比案例對比案例均價均價 （元（元/ /平方米）平方

8、米） 比準(zhǔn)得分比準(zhǔn)得分權(quán)重權(quán)重本項目價格（元本項目價格（元/ /平方米）平方米） 城郊地塊城郊地塊3081.631.1725%770.40新都地塊新都地塊564.43 0.9740%225.77天元地塊天元地塊1058.400.9235%370.44項目比準(zhǔn)價格項目比準(zhǔn)價格1366.621366.62本項目地塊容積率按本項目地塊容積率按3 3來計算，來計算，20142014年土地價格為：年土地價格為：土地價格土地價格= =樓面價樓面價容積率容積率 666.7 666.7 10000= 10000=273.3273.3萬萬/ /畝畝 本報告是嚴(yán)格保密的。假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法通過現(xiàn)有在售樓盤價格盤

9、點(diǎn)，推算出項目進(jìn)行二級開發(fā)的房價，進(jìn)而反算出不同通過現(xiàn)有在售樓盤價格盤點(diǎn)，推算出項目進(jìn)行二級開發(fā)的房價，進(jìn)而反算出不同投資利潤率情況下的樓面地價投資利潤率情況下的樓面地價步驟：步驟：1. 1.選取參照項目選取參照項目2. 2.建立關(guān)聯(lián)系數(shù)建立關(guān)聯(lián)系數(shù)3.3.測算二級開發(fā)房價測算二級開發(fā)房價4. 4.預(yù)估未來入市房價預(yù)估未來入市房價5. 5.預(yù)算項目成本預(yù)算項目成本6. 6.反算樓面地價反算樓面地價本報告是嚴(yán)格保密的。選取參照項目選取參照項目：根據(jù)距離本項目較近，為在售樓盤、產(chǎn)品較高檔根據(jù)距離本項目較近，為在售樓盤、產(chǎn)品較高檔等原則，選取三大參照樓盤，盤點(diǎn)其現(xiàn)實售價等原則，選取三大參照樓盤，盤點(diǎn)

10、其現(xiàn)實售價【假設(shè)開發(fā)法：假設(shè)開發(fā)法：STEP1 STEP1 】納帕溪谷納帕溪谷東方名苑二東方名苑二期期中央一品中央一品新都匯新都匯位置岳塘湖湘西路西側(cè)（交警支隊旁）岳塘岳塘區(qū)河?xùn)|大道與雙擁中路交匯西南角（職業(yè)技術(shù)學(xué)院旁）板塘鋪步步高往岳塘區(qū)政府旁邊九華示范區(qū)學(xué)府路一號占地面積()2000001880948279042000建筑面積()5800000600019305050350000產(chǎn)品特征水景地產(chǎn),公園地產(chǎn),花園洋房江景地產(chǎn)創(chuàng)意地產(chǎn),國際化社區(qū)現(xiàn)時售現(xiàn)時售價（元價（元/ /）48004800510051004200420037003700選取參照項目遵循原則：選取參照項目遵循原則：n產(chǎn)品較高

11、檔產(chǎn)品較高檔n為為在售樓在售樓盤盤n距離本項目較近距離本項目較近新都新都匯匯納帕溪谷納帕溪谷本項目本項目東方名苑二期東方名苑二期中央一品中央一品本報告是嚴(yán)格保密的。建立關(guān)聯(lián)系數(shù)建立關(guān)聯(lián)系數(shù)：從區(qū)域、景觀、交通等八項因素拿本項目與參照從區(qū)域、景觀、交通等八項因素拿本項目與參照項目進(jìn)行比較，得出比擬系數(shù)項目進(jìn)行比較，得出比擬系數(shù)【假設(shè)開發(fā)法：假設(shè)開發(fā)法：STEP2 STEP2 】比較內(nèi)容比較內(nèi)容 權(quán)重權(quán)重 納帕溪谷納帕溪谷東方名苑二期東方名苑二期中央一品中央一品新都匯新都匯 擬合程度擬合程度 比較系數(shù)比較系數(shù) 擬合程度擬合程度 比較系數(shù)比較系數(shù) 擬合程度擬合程度 比較系數(shù)比較系數(shù) 擬合程度擬合程度

12、 比較系數(shù)比較系數(shù) 社區(qū)景觀社區(qū)景觀20%1.20.2410.20.90.180.60.12外部環(huán)境外部環(huán)境15%0.80.120.90.1350.60.091.10.165建材設(shè)備建材設(shè)備15%10.150.90.1350.90.13510.15區(qū)域位置區(qū)域位置10%1.20.121.20.120.80.080.90.09開發(fā)商品牌開發(fā)商品牌10%0.80.080.90.090.90.090.80.08房型設(shè)計房型設(shè)計10%10.10.80.0810.10.80.08配套設(shè)施配套設(shè)施10%0.80.080.80.080.80.080.70.07物業(yè)管理物業(yè)管理10%0.90.090.90.0

13、90.90.090.90.09合計100%0.980.980.930.930.8450.8450.8450.845n參照項目從區(qū)位、規(guī)劃、交通等八項因素與本項目進(jìn)行比較，根據(jù)擬合程度獲取比較系數(shù)，參照項目從區(qū)位、規(guī)劃、交通等八項因素與本項目進(jìn)行比較，根據(jù)擬合程度獲取比較系數(shù)，最終獲得各項目土地的綜合比較系數(shù)最終獲得各項目土地的綜合比較系數(shù)n計算公式：權(quán)重計算公式：權(quán)重* *擬合程度擬合程度= =比較系數(shù)比較系數(shù)n擬合程度取值范圍：擬合程度取值范圍：0-20-2n比較系數(shù)：越接近比較系數(shù)：越接近“1”1”代表與本項目約相似代表與本項目約相似本報告是嚴(yán)格保密的。測算二級開發(fā)房價測算二級開發(fā)房價：以

14、市場在售樓盤房價為基礎(chǔ)，結(jié)合比擬系數(shù)：以市場在售樓盤房價為基礎(chǔ)，結(jié)合比擬系數(shù)，加權(quán)求和得出項目進(jìn)行二級開發(fā)的現(xiàn)時售價，加權(quán)求和得出項目進(jìn)行二級開發(fā)的現(xiàn)時售價【假設(shè)開發(fā)法：假設(shè)開發(fā)法：STEP3STEP3】對比案例對比案例均價（元均價（元/ /平方米）平方米）比準(zhǔn)得分比準(zhǔn)得分權(quán)重權(quán)重加權(quán)價格（元加權(quán)價格（元/ /平方米）平方米） 納帕溪谷48000.9836%1728東方名苑二期51000.9330%1530中央一品42000.84517%714新都匯37000.84517%629項目比準(zhǔn)價格項目比準(zhǔn)價格46014601n根據(jù)比擬系數(shù)，相似度越高，權(quán)重取值相應(yīng)提高根據(jù)比擬系數(shù)，相似度越高，權(quán)重取

15、值相應(yīng)提高n通過參照項目的樓面地價，結(jié)合比準(zhǔn)系數(shù)以及各自權(quán)重，進(jìn)行加權(quán)平均，得出項目住宅現(xiàn)時通過參照項目的樓面地價，結(jié)合比準(zhǔn)系數(shù)以及各自權(quán)重，進(jìn)行加權(quán)平均，得出項目住宅現(xiàn)時售價售價為為46014601元元/ /平方米平方米本報告是嚴(yán)格保密的。預(yù)估未來入市房價預(yù)估未來入市房價：根據(jù)二級開發(fā)房價，結(jié)合近：根據(jù)二級開發(fā)房價，結(jié)合近5 5年房地產(chǎn)增長年房地產(chǎn)增長率，根據(jù)項目未來入市時間預(yù)估銷售價格率，根據(jù)項目未來入市時間預(yù)估銷售價格【假設(shè)開發(fā)法：假設(shè)開發(fā)法：STEP4STEP4】增長率為增長率為10%10%：1+10%1+10%20132013年年現(xiàn)時售價：現(xiàn)時售價：46014601元元/ /X X=

16、 =20142014年年區(qū)域住宅售價：區(qū)域住宅售價：50615061元元/ /本報告是嚴(yán)格保密的。預(yù)算項目成本預(yù)算項目成本：一般情況下，土地樓面地價為已知項，而此處未知，：一般情況下，土地樓面地價為已知項，而此處未知，假設(shè)其為假設(shè)其為X X元元/ /，在假定住宅開發(fā)體量前提下，對其進(jìn)行反算，在假定住宅開發(fā)體量前提下，對其進(jìn)行反算【假設(shè)開發(fā)法：假設(shè)開發(fā)法：STEP5STEP5】假定條件：假定條件：住宅開發(fā)體量：住宅開發(fā)體量：2020萬平方米萬平方米計算過程如表：計算過程如表：序號序號項目類別項目類別成本估算成本估算備注備注單位成本單位成本總成本總成本（元（元/ /) )( (萬元）萬元）一一土地

17、費(fèi)用土地費(fèi)用1土地出讓費(fèi)用X20X2契稅0.8X按出讓金的4%計算小計20.8X20.8X二二建安成本建安成本1住宅200040000小計4040000000三三前期費(fèi)用前期費(fèi)用1建筑設(shè)計費(fèi)40800按建筑面積計算2勘查設(shè)計費(fèi)20400按建筑面積計算3前期手續(xù)費(fèi)30600按建筑面積計算4可行性研究費(fèi)10200按建筑面積計算5三通一平費(fèi)15188 按土地面積計算6景觀設(shè)計601200 按建筑面積計算3388 3388 四四配套費(fèi)用配套費(fèi)用1市政配套751500 按建筑面積計算小計1500 1500 五五其他費(fèi)用其他費(fèi)用1管理費(fèi)用2756 (建安+前期+配套)4%2財務(wù)費(fèi)用2756(建安+前期+配

18、套)4%3銷售推廣費(fèi)用4333按銷售收入約3%計4不可預(yù)見費(fèi)用3445(建安+前期+配套)5%小計408 1329013290六六總成本合計總成本合計821788217820.8X20.8X本報告是嚴(yán)格保密的。反算樓面地價反算樓面地價：基于前述步驟，根據(jù)投資凈利潤率：基于前述步驟，根據(jù)投資凈利潤率= =凈利潤總額凈利潤總額/ /總投資，假定兩種利潤率，反算樓面地價總投資，假定兩種利潤率，反算樓面地價【假設(shè)開發(fā)法：假設(shè)開發(fā)法：STEP6STEP6】經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)金額（萬元）金額（萬元）總銷售收入101222總開發(fā)成本5376020.8X營業(yè)稅及附加5567.21土地增值稅1012.22稅前收益

19、47461.9-20.8x所得稅11865.5-5.2x項目凈利潤項目凈利潤2901729017-15.6x-15.6x根據(jù)假設(shè)開發(fā)法，利潤率根據(jù)假設(shè)開發(fā)法，利潤率=30%=30%時，本項目住宅用地基準(zhǔn)價格時，本項目住宅用地基準(zhǔn)價格為為590590元元/ / 利潤率利潤率=0%=0%時，本項目住宅用地基準(zhǔn)地價時，本項目住宅用地基準(zhǔn)地價為為18601860元元/ /說明：說明：a: a: 項目營業(yè)稅及附加項目營業(yè)稅及附加按總銷售收入的按總銷售收入的5.55.5%計算計算b: b: 項目所得稅按新行稅率項目所得稅按新行稅率25%25%計算計算c: c: 項目土地增值稅按銷售總收入的項目土地增值稅按

20、銷售總收入的1%1%進(jìn)行預(yù)征進(jìn)行預(yù)征d d：建筑面積按照：建筑面積按照2020萬平方米計算萬平方米計算e e：銷售均價按兩年后的均價計算，為：銷售均價按兩年后的均價計算，為7222.227222.22元元/ /一般情況下，項目利潤率為一般情況下，項目利潤率為20-30%20-30%，因此測算分別以，因此測算分別以投資利潤率極限值投資利潤率極限值0%0%和和30%30%作為反算條件：作為反算條件：投資凈利潤率投資凈利潤率= =凈利潤總額凈利潤總額/ /總投資總投資 R1=R1=（2901729017-15.6x-15.6x）/ /（ 53760 53760+20.8x+20.8x）=30% =3

21、0% 則則X=590X=590元元/ /R2=R2=（2901729017-15.6x-15.6x）/ /（5376053760+20.8x+20.8x）=0=0% % 則則X=1860X=1860元元/ /本報告是嚴(yán)格保密的。測算項目樓面地價測算項目樓面地價：把市場比較法和假設(shè)開發(fā)法兩種估算路徑得出的：把市場比較法和假設(shè)開發(fā)法兩種估算路徑得出的3 3項住宅樓面地價進(jìn)行加權(quán)求和，項住宅樓面地價進(jìn)行加權(quán)求和，得出項目住宅樓面地價合理區(qū)間得出項目住宅樓面地價合理區(qū)間已知項：已知項：1 1、市場比較法，目前、市場比較法，目前樓面地價樓面地價1366.621366.62元元/ /2 2、假設(shè)開發(fā)法，利潤率為、假設(shè)開發(fā)法，利潤率為0%0%時時： 1860 1860元元/ /3 3、假設(shè)開發(fā)法，利潤率為、假設(shè)開發(fā)法，利潤率為30%30%時：時： 590590元元/ /方法：分別組合，加權(quán)求和方法：分別組合，加權(quán)求和考慮到