按揭及擔(dān)保 Part1

1、擔(dān)保物權(quán)的價(jià)值擔(dān)保物權(quán)的價(jià)值與按揭法律關(guān)系的聯(lián)系與按揭法律關(guān)系的聯(lián)系小組分工：孫琪琦（Part 1） 戚 君（Part 2） 寧思甜（Part 3） 譚 鑫（Part 4）目 錄1 按揭制度介紹2 預(yù)售合同登記的性質(zhì)及效力3 商品房按揭的性質(zhì)4 各方利益協(xié)調(diào)和沖突5 立法問(wèn)題及建議一一 按揭制度介紹按揭制度介紹（一）概述（一）概述按揭：Mortgage 的粵語(yǔ)音譯和意譯的結(jié)合。英國(guó)香港中國(guó)內(nèi)地廣義上廣義上：泛指各種類型的物的擔(dān)保。狹義上狹義上：與抵押、質(zhì)押、留置等典型擔(dān)保形式不同，指設(shè)定人通過(guò)轉(zhuǎn)移與特定財(cái)產(chǎn)有關(guān)的權(quán)利而擔(dān)保特定債權(quán)的一種方式。（二）按揭制度的發(fā)展（二）按揭制度的發(fā)展1 1 英美

2、法系中的按揭制度英美法系中的按揭制度 a a 英國(guó)法中不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保的典型形式英國(guó)法中不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保的典型形式 根據(jù)適用法律的不同：分為 普通法中的按揭（legal mortgage） 衡平法中的按揭（equitable mortgage） 1873年，普通法院對(duì)衡平法的回贖權(quán)予以承認(rèn)。 1925年，頒布新財(cái)產(chǎn)法（Law of Property Act 1925），對(duì)按揭擔(dān)保制度進(jìn)行重大修改。 14世紀(jì)查爾斯一世開(kāi)始，衡平法院開(kāi)始干預(yù)，避免死質(zhì)出現(xiàn)。1 1）將按揭權(quán)人的利益限定在衡平法所預(yù)設(shè)的某些范圍）將按揭權(quán)人的利益限定在衡平法所預(yù)設(shè)的某些范圍內(nèi)；內(nèi)；2 2）從取消贖回權(quán)之訴中將債務(wù)人解放出來(lái)。）從

3、取消贖回權(quán)之訴中將債務(wù)人解放出來(lái)。否定了普通法上的按揭制度的懲罰措施。英國(guó)法中不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保的發(fā)展英國(guó)法中不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保的發(fā)展 12世紀(jì)的“死質(zhì)”：若按揭人未能根據(jù)擔(dān)保合同中的雙方事先約定的條件行使其回贖權(quán)，按揭財(cái)產(chǎn)則歸按揭權(quán)人所有，無(wú)視按揭人的利益。英國(guó)法中不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保的發(fā)展“死質(zhì)”衡平法上所有權(quán)轉(zhuǎn)移擔(dān)保登記公示制度與清算原則 美國(guó)頒布統(tǒng)一商法典，之后被大多數(shù)州采用的進(jìn)程，財(cái)產(chǎn)擔(dān)保已經(jīng)在美國(guó)范圍內(nèi)基本統(tǒng)一。 美國(guó)按揭只指不動(dòng)產(chǎn)按揭（real estate mortgage） 美國(guó)絕大多數(shù)州不要求將按揭擔(dān)保物所有權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)移，按揭權(quán)人也不能取消贖回權(quán)；但個(gè)別州仍實(shí)行普通法的按揭，要求轉(zhuǎn)移按揭擔(dān)保物的所有權(quán)

4、。b b 美國(guó)法中的按揭美國(guó)法中的按揭與英國(guó)大體相同與英國(guó)大體相同香港按揭的性質(zhì)香港按揭的性質(zhì)： 物權(quán)轉(zhuǎn)移及財(cái)產(chǎn)條例第2項(xiàng)規(guī)定：按揭是作為金錢(qián)或金錢(qián)等值的償還保證的土地?fù)?dān)保。 香港李宗鄂法官的定義： 按揭是屬主、業(yè)主或歸屬主將其物業(yè)轉(zhuǎn)讓予受益人作為還款保證的法律行為效果，經(jīng)過(guò)這樣的轉(zhuǎn)讓，按揭受益人成為屬主、業(yè)主或歸屬主。還款后，按揭受益人將屬主權(quán)、業(yè)主權(quán)或歸屬主權(quán)轉(zhuǎn)讓予原按揭人。c c 香港的按揭制度香港的按揭制度（三）（三）我國(guó)內(nèi)地我國(guó)內(nèi)地對(duì)按揭制度的引入對(duì)按揭制度的引入 1998年7月1日，我國(guó)結(jié)束計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下無(wú)償分配的福利分房制度。流行于香港和當(dāng)代各發(fā)達(dá)國(guó)家、地區(qū)的住房按揭制度在90年

5、代被引入我國(guó)內(nèi)地。 “按揭制度在中國(guó)內(nèi)地的第一次亮相”1992年3月1日，珠海市司法局和房地產(chǎn)管理局聯(lián)合發(fā)布珠海市司法局關(guān)于開(kāi)展商品房預(yù)售（樓花）和按揭貸款公正及登記備案業(yè)務(wù)的通知1 1 我國(guó)商品房按揭我國(guó)商品房按揭的類型和的類型和內(nèi)容內(nèi)容 參與方：貸款銀行、開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者； 類型：現(xiàn)房按揭和預(yù)售商品房按揭（樓花按揭） 樓花（源自香港）按揭樓花（源自香港）按揭：在樓宇預(yù)售時(shí)，樓宇買(mǎi)受人以所購(gòu)樓宇物業(yè)作為擔(dān)保物，向銀行等金融機(jī)構(gòu)取得貸款以支付佝僂款的一種融資方式。 現(xiàn)房按揭和樓花按揭的唯一區(qū)別：買(mǎi)受人所購(gòu)的商品房在簽訂商品買(mǎi)賣(mài)合同之前，是否竣工建成，已經(jīng)過(guò)初始登記而取得所有權(quán)。2 2 我國(guó)商品房

6、按揭在實(shí)務(wù)中的我國(guó)商品房按揭在實(shí)務(wù)中的操作流程操作流程a a 開(kāi)發(fā)商和借款銀行間簽訂開(kāi)發(fā)商和借款銀行間簽訂樓盤(pán)項(xiàng)目銷售貸款合作協(xié)議書(shū)樓盤(pán)項(xiàng)目銷售貸款合作協(xié)議書(shū) 借款銀行重點(diǎn)審查開(kāi)發(fā)商資信狀況、擔(dān)保實(shí)力和樓盤(pán)情況 審查同意后，與開(kāi)發(fā)商共同簽訂樓盤(pán)項(xiàng)目銷售貸款合 作協(xié)議書(shū)約定開(kāi)放商交存于借款銀行處的總保證金的數(shù) 額和期限。b b 買(mǎi)受人與開(kāi)發(fā)商簽訂買(mǎi)受人與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同商品房買(mǎi)賣(mài)合同 認(rèn)購(gòu)書(shū)定金商品房買(mǎi)賣(mài)合同c c 借款銀行對(duì)購(gòu)房人的資料進(jìn)行審查，簽訂借款銀行對(duì)購(gòu)房人的資料進(jìn)行審查，簽訂個(gè)人購(gòu)房個(gè)人購(gòu)房借款合同借款合同 該合同中一般規(guī)定有抵押、保險(xiǎn)、保證等條款。d d 發(fā)放貸款發(fā)放貸款

7、銀行將貸款金額一次性劃入購(gòu)房人賬戶，再根據(jù)買(mǎi)受人授權(quán)銀行劃款的委托書(shū)將款項(xiàng)立即轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)商收取售樓款的專用賬戶。然后從開(kāi)發(fā)商的賬戶中扣收保證金轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)商銀行開(kāi)立的保證金賬戶。 買(mǎi)受人開(kāi)始按期支付按揭月供的過(guò)程。e e 預(yù)抵押登記手續(xù)預(yù)抵押登記手續(xù)的辦的辦理理 買(mǎi)受人將購(gòu)房合同正本交由借款銀行保存。 買(mǎi)受人辦理以借款銀行為抵押權(quán)人的房屋抵押權(quán)預(yù)告登記證書(shū)。 開(kāi)放商向買(mǎi)受人交付現(xiàn)房，為其辦理房屋所有權(quán)證。 借款銀行要求買(mǎi)受人交存房屋所有權(quán)證，辦理房屋抵押權(quán)登記證書(shū)。f f 買(mǎi)受人償還完全借款及利息后，銀行為買(mǎi)受人辦理借買(mǎi)受人償還完全借款及利息后，銀行為買(mǎi)受人辦理借款合同的終止以及相關(guān)權(quán)證的返還或注銷

8、手續(xù)?？詈贤慕K止以及相關(guān)權(quán)證的返還或注銷手續(xù)。3 3 我國(guó)商品房按揭我國(guó)商品房按揭制度的特征制度的特征a 設(shè)立按揭時(shí)，不需要轉(zhuǎn)移擔(dān)保物的所有權(quán)。b 我國(guó)按揭標(biāo)的物范圍廣泛，不局限于英美法系中的土地或房屋。c 按揭法律關(guān)系下的當(dāng)事人不同。d 在按揭權(quán)的實(shí)現(xiàn)方面，我國(guó)采用變現(xiàn)、清償方式，或是根據(jù)特別約定，以開(kāi)發(fā)商回購(gòu)的方式保障債權(quán)人的利益。（四）與預(yù)售商品房按揭有關(guān)的（四）與預(yù)售商品房按揭有關(guān)的法條梳理法條梳理a 法律、法律、國(guó)家政策對(duì)預(yù)售商品房按揭無(wú)相關(guān)規(guī)定。國(guó)家政策對(duì)預(yù)售商品房按揭無(wú)相關(guān)規(guī)定。b 部門(mén)規(guī)部門(mén)規(guī)章章 建設(shè)部城市房地產(chǎn)低壓管理辦法（1997），第3條、第20條、第27條。（細(xì)節(jié)性

9、規(guī)定，使用“預(yù)售商品房貸款抵押”，并作出“本辦法所稱預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押，是指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，由貸款銀行代其支付其余的購(gòu)房款，將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為?！保?中國(guó)人民銀行個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法（1997），后于1998年發(fā)布個(gè)人住房貸款管理辦法，2001年發(fā)布關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知，2003年下達(dá)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知都對(duì)按揭性質(zhì)的貸款管理辦法進(jìn)行了具體規(guī)定c c 商業(yè)性銀行機(jī)構(gòu)對(duì)預(yù)售商品房按揭的內(nèi)部性規(guī)商業(yè)性銀行機(jī)構(gòu)對(duì)預(yù)售商品房按揭的內(nèi)部性規(guī)定定 中國(guó)建設(shè)銀行中國(guó)建設(shè)銀行個(gè)人住房貸款辦法第十四條、第十五條第一項(xiàng)和第四項(xiàng)。 中

10、國(guó)工商銀行中國(guó)工商銀行個(gè)人住房貸款管理辦法第十九條第二款。 中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人住房貸款主要業(yè)務(wù)品種操作指導(dǎo)第一條。 中信銀行中信銀行濟(jì)南分行個(gè)人住房借款合同第十八條。 招商銀行招商銀行成都分行向貸款客戶提供個(gè)人住房（抵押）借款合同第十三條。小結(jié)：小結(jié)：商業(yè)銀行大多按照中國(guó)人民銀行頒布的個(gè)人住房貸款管理辦法第十六條的規(guī)定，將預(yù)售商品房按揭貸款界定為“抵押貸款”，即將所購(gòu)預(yù)售商品房作為抵押物的擔(dān)保貸款。d d 地方性法律規(guī)范文地方性法律規(guī)范文件件 1992年3月1日，珠海市司法局和房地產(chǎn)管理局聯(lián)合發(fā)布珠海市司法局關(guān)于開(kāi)展商品房預(yù)售（樓花）和按揭貸款公證及登記備案業(yè)務(wù)的通知 1994年2月

11、24日，南京人民政府頒布南京市房地產(chǎn)低壓管理暫行辦法 1999年12月6日，上海市人民政府發(fā)布上海市房地產(chǎn)抵押辦法 2000年5月24日，廣州市第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十六次會(huì)議審議通過(guò)廣州市房地產(chǎn)抵押登記管理?xiàng)l例 我國(guó)現(xiàn)已建立起商品房預(yù)售許可證制度、商品房預(yù)售登記備案制度、商品房預(yù)收款專款專用三項(xiàng)制度。二二 預(yù)售合同登記的性質(zhì)及效力預(yù)售合同登記的性質(zhì)及效力城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。預(yù)售合同應(yīng)向縣級(jí)以上人民政府管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案。建設(shè)部城市商品房預(yù)售管理辦法規(guī)定商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。最高院關(guān)于使用擔(dān)保法若干問(wèn)題的