物業(yè)管理是怎樣煉成的--物業(yè)入伙管理

1、物業(yè)管理是怎樣煉成的前言由住宅與房地產(chǎn)雜志社聯(lián)合中國物業(yè)管理協(xié)會、深圳物業(yè)管理進修學院及深圳市福田、蓮花、華佳宏、開元國際、龍城等物業(yè)管理公司共同投資拍攝的國內(nèi)第一部物業(yè)管理全電視情景劇式教學系列片物業(yè)管理是怎樣煉成的經(jīng)過近兩年的醞釀、創(chuàng)作及拍攝，終于面世了。 作為該系列片配套教材的編寫工作也如期圓滿完成。本教材在內(nèi)容安排上，盡量注重傳授基礎知識與培養(yǎng)崗位技能相結(jié)合，理論知識與一線案例分析相結(jié)合， 旨在提高物業(yè)管理從業(yè)人員的全面素質(zhì)及綜合執(zhí)業(yè)能力。本教材根據(jù)物業(yè)管理是怎樣煉成的系列片的安排，共分八章，分別系統(tǒng)介紹了物業(yè)管理企業(yè)在招標、前期介入、裝修管理、規(guī)范服務、風險防范、投訴處理、與業(yè)委會打

2、交道等多個環(huán)節(jié)的專業(yè)知識。物業(yè)管理從業(yè)人員可以從中了解到物業(yè)管理的基本業(yè)務知識和操作技能，從而達到提高自身素質(zhì)的目的。本教材力求突出四個特點：一是理論簡明扼要； 二是重“實用”和“實踐”；三是方法先進具體；四是資料全面翔實，較好體現(xiàn)科學性、先進性、適用性和可操作性。本教材比較適宜作為物業(yè)管理企業(yè)進行內(nèi)部培訓以及企業(yè)員工自學用書，也適合作大、中專院校相關(guān)專業(yè)的參考書。本教材在編寫過程中參與者之眾為業(yè)內(nèi)編撰書籍所罕見。這其中既有物業(yè)管理業(yè)內(nèi)的專家、學者，亦有物業(yè)管理企業(yè)負責人及一線工作人員，這是集體智慧的結(jié)晶，亦是當前國內(nèi)先進物業(yè)管理操作經(jīng)驗的一次大匯總。在此，對于所有參與編寫及給予過我們幫助的人

3、們表示衷心的感謝。本教材有個別章節(jié)的部分內(nèi)容參考了業(yè)內(nèi)出版的一些專業(yè)書籍及個別專業(yè)網(wǎng)站上的內(nèi)容，在此一并表示感謝。編者200410 15第三章如何做好物業(yè)管理入伙工作 73第一節(jié)什么是業(yè)主入伙73第二節(jié)入伙前期準備73第三節(jié)入伙工作內(nèi)容74第四節(jié)遷入遷出手續(xù)及程序75第五節(jié)入伙工作流程76第六節(jié)如何協(xié)助住戶驗樓77第七節(jié)物業(yè)管理入伙案例分析79第二章如何做好物業(yè)管理入伙工作入伙是物業(yè)管理整個管理程序中非常重要的一個環(huán)節(jié)， 它是物業(yè)管理企業(yè)真正意義上第一次與業(yè)主的零距離接觸，是物業(yè)管理企業(yè)展示企業(yè)形象、服務水平、專業(yè)能力的最佳契機，同時對物業(yè)管理企業(yè)的品牌建設和可持續(xù)發(fā)展有著深遠的影響。下面從六

4、個方面來闡述入伙管理。第一節(jié)什么是業(yè)主入伙入伙是指業(yè)主收到書面入住通知書并辦理完結(jié)相應手續(xù)的過程。業(yè)主收到入伙通知書后在限定的期限內(nèi)不辦理相應手續(xù)的，視為入伙。入伙是業(yè)主 ( 用戶 ) 首次接收自己的物業(yè)。按規(guī)定，當新建的商品房符合了交付使用的條件，建設單位或物業(yè)管理企業(yè)應適時發(fā)出入伙通知書，約定時間辦理收樓手續(xù)，通常業(yè)主應當在約定的時間期限內(nèi)辦妥房屋驗收手續(xù)。如因特殊原因無法及時收樓，必須征得建設單位或物業(yè)管理企業(yè)同意。業(yè)主用戶辦理完入住手續(xù)，完成對房屋的驗收后，戶內(nèi)的所有管理責任將轉(zhuǎn)移至業(yè)主用戶身上。入伙是物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主用戶移交戶內(nèi)管理責任的過程， 標志著小區(qū)物業(yè)管理建設正式啟動，物業(yè)

5、管理企業(yè)和業(yè)主、用戶共同管理和相互監(jiān)督局勢已然形成。因此，移交時雙方須完成一定的手續(xù)，涉及到的均是業(yè)主用戶與物業(yè)管理企業(yè)之間的權(quán)利、義務。第二節(jié)入伙前期準備當一個新建物業(yè)達到“五證”、“兩書”要求時，就具備了入伙條件。而入伙收樓，也正是物業(yè)管理人正式服務業(yè)主的開端。從這個意義上講，如何給業(yè)主在第一印象中留下好的感覺，是物業(yè)管理人的首要任務?；诖?，物業(yè)管理公司必須做好充分的入伙前期準備工作。一、各類圖紙 ( 施工圖紙、竣工圖紙 ) 由物業(yè)管理工程技術(shù)人員逐項熟悉，對圖紙上不明之處，做好相關(guān)記錄，以便及時向發(fā)展商或監(jiān)理方請教，業(yè)主及售房等其他資料由物業(yè)管理人員熟悉。在熟悉過程中要確保資料的保密性

6、，拒絕向第三者透露任何有關(guān)業(yè)主資料及售房資料，以免造成日后不必要的責任糾紛。二、與發(fā)展商之間的協(xié)調(diào)、溝通 ( 含施工單位的溝通 ) 。由物業(yè)管理人員定期與發(fā)展商之問進行工程質(zhì)量反饋， 并向發(fā)展商提出有利于物業(yè)使用的合理化建議方案，以便發(fā)展商與施工單位協(xié)商、 改進，同時與施工單位在施工現(xiàn)場請教工程技術(shù)問題，避免日后管理上走不必要的彎路。三、入伙前的文件編寫、討論、印刷、裝訂( 包括入伙工作方案、收樓須知、業(yè)主收樓驗收文件、業(yè)主公約、業(yè)主手冊、物業(yè)管理前期服務協(xié)議等文件) 。四、物業(yè)管理處的規(guī)劃、設計、二次裝修。按照發(fā)展商在建筑物業(yè)時設計規(guī)劃好的物業(yè)管理用房，請裝飾、裝修設計人員對辦公場所進行設計

7、規(guī)劃，并組織施工單位進場施工、二次裝修。五、各類資料的分類裝袋及各類鑰匙交接。為了在辦理入伙時及時向業(yè)主提供便捷服務，由專員將印刷資料、文件成品進行分類裝袋，并安排工程技術(shù)人員對施工單位移交的各類鑰匙進行校對，出現(xiàn)質(zhì)量問題及時向發(fā)展商或施工單位反饋，并督促整改、更換。六、各級人員的業(yè)務培訓。有計劃地組織物業(yè)管理各級人員進行培訓。七、管理處前期物資配備( 辦公家私、辦公用品等 ) 。八、入伙現(xiàn)場物資配備的準備工作及布置入伙現(xiàn)場。入伙前一天各類現(xiàn)場及備用物資全部到位，并按照入伙實施方案進行場地布置。第三節(jié)入伙工作內(nèi)容一、接待入伙現(xiàn)場的所有業(yè)主，合理分流辦理入伙的業(yè)主，避免入伙現(xiàn)場出現(xiàn)擁擠的局面，保

8、證入伙工作有條不紊地進行。二、核對售樓資料與業(yè)主本人身份證件。三、發(fā)放資料，并簽訂公約等有關(guān)文件。四、按照要求收取物業(yè)管理相關(guān)費用。五、為了方便業(yè)主， 物業(yè)管理處邀請市政相關(guān)單位進場為業(yè)主辦理水電、 煤氣、有線電視、寬頻網(wǎng)絡等的開通手續(xù)。六、業(yè)主辦完上述手續(xù)后，管理處安排專人陪同業(yè)主對物業(yè)進行驗收。七、業(yè)主在驗房中發(fā)現(xiàn)問題，由管理處驗房專員記錄，同時辦理單元房的鑰匙交接。八、物業(yè)管理處安排專人接待業(yè)主相關(guān)問題的咨詢，同時受理業(yè)主辦理二次裝修申請工作。九、業(yè)主驗房中的遺留問題，集中由專員登記、匯總。十、入伙工作中資料的歸檔。第四節(jié)遷入遷出手續(xù)及程序一、遷入手續(xù)及程序1業(yè)主用戶應攜帶有關(guān)遷入通知到

9、物業(yè)管理處辦理有關(guān)遷入手續(xù)，并繳交應繳付的本小區(qū)物業(yè)管理處的費用，領取有關(guān)單元的鑰匙。2 業(yè)主用戶入住前如需進行內(nèi)部裝修， 應詳閱室內(nèi)裝修手冊， 并按有關(guān)程序及規(guī)定向管理處辦理裝修手續(xù)。3 業(yè)主用戶入住時， 要確保小區(qū)公共設施、 設備不受損壞，管理處有權(quán)追討所損壞的公共設施的賠償。 管理處要合理安排業(yè)主用戶搬運時間， 保證道路暢通。4 業(yè)主用戶入住時須向物業(yè)管理處提供該單元入住人員名單及具體聯(lián)系方法，以備發(fā)生緊急事故或特殊情況下聯(lián)絡之用。若上述人員名單或聯(lián)絡方法更改時，小區(qū)物業(yè)管理處應根據(jù)業(yè)主用戶提供的變更資料及時更改登記檔案，避免在發(fā)生緊急事故或特殊情況下因無法聯(lián)絡而造成不必要的損失。二、遷

10、出手續(xù)及程序1 業(yè)主用戶如需遷出小區(qū)， 須提早半個月發(fā)出書面信函通知小區(qū)物業(yè)管理處，注明遷出日期，并按程序辦理有關(guān)手續(xù)，否則物業(yè)管理處可拒絕單元內(nèi)的家具、設備、設施搬出小區(qū)。2 提出辦理撤銷租用設備、 設施以及包括分租車位等服務合約 ( 若有 ) 的書面申請。3 退還從物業(yè)管理處借取的一切財物 ( 若有 ) 。4 繳清有關(guān)應繳付而未支付的賬項 ( 若有 ) ，包括管理費、電費、電話費、停車費及其他租用設備、設施的服務費等。5 遷出時，業(yè)主用戶應保證其委托的搬運公司人員遵守小區(qū)物業(yè)管理處的指示，從指定路徑遷出小區(qū)， 并注意保護小區(qū)公共區(qū)域的設備、 設施。如造成損壞，由該搬遷業(yè)主用戶負責。第五節(jié)入

11、伙工作流程一、發(fā)出：發(fā)展商給業(yè)主發(fā)出入伙通知書和收樓證明書；管理處發(fā)出的入伙指南、以個人名義購買的業(yè)主 入伙預備款項清單 、銀行存折，至入伙前須按入伙預備款項清單的數(shù)額存入存折。二、提交：業(yè)主在辦理入伙時帶齊以下所有原件并提交收樓證明書( 原件 ) 、房地產(chǎn)買賣合同 ( 預售 ) ( 復印件 ) 、公證書或公證書證明 ( 復印件 ) 、身份證或護照 ( 復印件 ) 、授權(quán)委托書或委托公證書 ( 原件 ) ，以公司名義購買的還需提交營業(yè)執(zhí)照或商業(yè)登記證 ( 復印件 ) 、法人代表證明書、法人代表授權(quán)委托書或董事會記錄授權(quán)委托 ( 原件 ) 及公司的公章。三、登記：業(yè)主在入伙辦理現(xiàn)場，先到入伙接待

12、處登記，并由接待處人員給業(yè)主介紹入伙情況細節(jié)。四、發(fā)放及簽訂文件：業(yè)主在入伙辦理處領取入伙須知等相關(guān)資料及業(yè)主公約、用戶手冊、裝修手冊等裝訂本，并登記業(yè)戶用戶聯(lián)絡資料登記表，簽訂業(yè)主公約、區(qū)域防火協(xié)議書、委托收款合同書。五、繳費：在經(jīng)過入伙接待處登記后，可到入伙辦理處辦理入伙并提交相關(guān)資料。經(jīng)入伙辦理處確認后，由辦理入伙工作人員指引業(yè)主到入伙繳費處繳交物業(yè)管理等相關(guān)費用。六、驗樓：入伙辦理處專人與驗樓辦理處工程人員帶領業(yè)主去單元房驗樓并記錄原始水電表讀數(shù)。七、收樓：入伙辦理處與驗樓辦理處人員陪同業(yè)主一起收樓，簽訂收樓書交回物業(yè)管理處。八、交接鑰匙：業(yè)主收完樓后，入伙辦理處與業(yè)主辦理鑰匙交接手續(xù)

13、，簽訂相關(guān)承諾文件 ( 住宅區(qū)發(fā)放臨時住戶證 ) 。入伙工作流程圖發(fā)展商1發(fā)出業(yè)主2接收入伙接待3登記入伙辦理5繳費入伙繳費4發(fā)放資料簽訐文件發(fā)放資料表格8交接鑰匙6驗樓驗樓辦理7收樓驗樓交接第六節(jié)如何協(xié)助住戶驗樓在辦理住宅入伙過程中，有一個協(xié)助住戶驗樓的環(huán)節(jié)。一般情況下，住戶在入伙驗樓時僅憑開發(fā)商有沒有通過政府的質(zhì)檢部門驗收、有沒有交工驗收證或自己開開燈、推推窗，看有沒有漏、滴水問題，粗略地檢查一下了之。但在住戶入住后，往往會發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量問題。因為，在工程竣工驗收過程中，單憑工程竣工驗收來發(fā)現(xiàn)每家每戶、面面俱到的工程質(zhì)量問題是不現(xiàn)實的。所以，在住戶入住前，協(xié)助住戶檢查房屋，再把一次質(zhì)量關(guān)就顯

14、得十分有必要。一、結(jié)構(gòu)方面房屋結(jié)構(gòu)部份主要指房屋基礎、柱、梁、板 ( 樓板 ) 、墻 ( 主要反映現(xiàn)澆墻 ) ，現(xiàn)澆樓梯、剪力簡 ( 高墻樓宇 ) 等承受房屋自重和外力作用的構(gòu)件部分。結(jié)構(gòu)為終身 (50 70 年 ) 保修：如在驗樓時發(fā)現(xiàn)梁下部、墻 45 度、板上下在同一斷面的裂縫等，就要引起高度重視，尤其是現(xiàn)澆墻。如果在同一部位，從樓高層到低層均發(fā)現(xiàn)同樣的 45 度裂縫，說明該建筑物已發(fā)生了嚴重的不均勻沉降，基礎建筑存在嚴重質(zhì)量問題，應立即報告建設單位。二、建筑方面(一) 地面一般住宅地面均為水泥砂漿地面，洗手間同陽臺和廚房為地磚地面，驗樓時應注意：1 水泥砂漿地面應平整不起砂， 起砂原因是

15、沙漿標號不夠， 水泥量不足， 應鑿掉該找平層后，以足標號的水泥砂漿重新找平地面。2 在陽臺、廚房、洗手間有地漏的地面，注意地面坡度，有排水通暢地面均應向地漏方向傾坡。檢驗時可向地面上傾水試驗，排水通暢地面不積水即為合格。3 對地磚地面以小錘輕擊應發(fā)出實聲，如輕擊發(fā)出“殼殼”聲說明地磚空殼，地磚和原地面粘結(jié)不實 ( 對洗手間、廚房的磁片墻面也可用本辦法檢驗 ) 。其次磁片、地磚顏色要一致，鋪設應平整，地磚之間“十”字交叉處要平整無嚴重錯位。(二) 墻面1 墻面抹灰、 批灰要平整無裂縫， 陰陽角 ( 墻角和柱角 ) 線條平直；沒有彎彎扭扭。2 一般住宅墻面為涂料墻面，要求色彩均勻，不脫粉。3 洗手

16、間、廚房等磁片墻面的檢查一般可采用上述檢查地磚的辦法進行檢查。4 對經(jīng)過一段時期后入伙的房屋檢查其墻面及窗戶上、 邊框處墻面或最頂層樓宇的天面有無雨水滲浸的痕跡。(三) 門窗1鋁合金門窗應開啟靈活，構(gòu)造結(jié)實、拼縫嚴密；門鎖好用，窗戶( 平開窗、推拉窗 ) 關(guān)上扣上后要嚴密，玻璃膠要豐滿。2 實木和夾板門：一般分戶門應為實木門，內(nèi)間房可用夾板門。實木門要不變形且關(guān)上后嚴密，門和地面有 05lcm 之間的縫。夾板門要平整光潔，要有條木包邊，用手擊可感覺夾板厚薄，以厚實為佳。3 防火防盜門：防火防盜門一般里面填充有防火棉等材料，用手擊門上方要有密實感覺，否則防火棉填充不實或有下垂的可能，其它略同于木

17、門檢查。三、管道(一) 給水系統(tǒng)1 鍍鋅管要不生銹，有銹斑即有采用了不合格的非標冷鍍鋅管之疑。2 對暗埋的給水管來說只能看墻壁面有沒有滲出水的痕跡， 哪怕是輕微的都不允許出現(xiàn)，要引起重視。3 坐便器、水龍頭、管道有無滴、漏、跑、冒水等情況，水龍頭要開啟靈活。4 注意抄水表時要記錄原始新表的行度，并讓收樓業(yè)主確認。(二) 排水系統(tǒng)1洗手問、 陽臺、廚房有地漏的連同檢查地面坡度一起倒水試， 在檢查地面坡度同時檢查地漏排水暢不暢通 ( 地漏要能迅速排水，否則有堵塞或輕度堵塞 ) 。2檢查排水水平管不能倒坡， 應向垂直排水總管方向傾坡， 否則排水不暢也極易堵死，同時檢查水平排水管各接頭處有沒有滲漏水

18、( 檢查水平排水管一般要到下一層樓檢查 ) 。3 檢查坐便器下水是否通暢。四、電系統(tǒng)1檢查開關(guān)，并檢查每個燈是否都亮，不亮時檢查是開關(guān)問題還是燈已壞。2 檢查插座是否全通電，可用燈泡或萬用電表試( 指示 220V)，不能用試電筆判斷插座有沒有電。3 最好用絕緣搖表檢測各回路之間的絕緣情況，并應作好檢測記錄。4把新電表的行度記錄下來，并讓收樓業(yè)主簽字確認。第七節(jié)物業(yè)管理入伙案例分析案例一：入伙期間商家多怎么辦石家莊陽光水岸住宅小區(qū)在當?shù)鼐哂辛己玫氖袌隹诒透辉５臉I(yè)主群體，而且又是毛坯房，一入伙自然孕育著不小的商機。許多商家特別看重這一點，于是大大小小的裝飾公司和家具、家電、建筑材料等紛至沓來，商

19、家都想抓住這個機遇搶上幾單、賺上一把。石家莊的其它小區(qū)入伙時，也曾程度不同地遇到過這種情況。通常的做法是：要么是將其堵在小區(qū)外， 任其攬客兜售； 要么將其放進小區(qū)里， 任其擺攤設點 ( 這樣硬性堵在門外或者簡單放進門里，都與放任自流無異，而放任自流實質(zhì)就等于放棄了管理，放棄了自己的管理責任 ) 。作為決心塑造石家莊物業(yè)管理一流品牌的陽光水岸物業(yè)管理公司，覺得這些做法都不妥當，它既容易造成小區(qū)管彈秩序的混亂，又容易導致業(yè)主在魚龍混雜中選擇失誤。為此，管理公司全面兼顧各個方面的需求， 借鑒當今最流行的自選商場的經(jīng)營管理模式，推出了“家裝超市”在發(fā)展商的大力支持下，啟用小區(qū)前面尚未到交付使用時間的商

20、業(yè)門房作為經(jīng)營場所，供商家集中進行產(chǎn)品展示和業(yè)務洽談；辟出小區(qū)中心景觀旁的部分位置作為宣傳陣地， 供商家集中進行招貼布置和廣告推廣。同時實行了嚴格的 “市場準入” 制度 ( “花香蝶自來”， 住宅小區(qū)內(nèi)蘊涵著的強勁的消費需求，令眾多商家頻頻向物業(yè)公司 “拋媚眼”，以期捷足先登，作為負責任的物業(yè)公司應當發(fā)揮自己已有的優(yōu)勢， 為業(yè)主把好第一道關(guān) ) ，只有經(jīng)過審核確認具備相應資質(zhì)、一定實力和信譽的商家，才被允許進入物業(yè)公司組織的“家裝超市” ?！凹已b超市”的推出，使入伙后裝修期間的物業(yè)管理工作更加有序，受到了各方面的普遍歡迎。 商家感到同行坐到一起形成了商業(yè)氛圍， 人氣旺了，生意好做了。業(yè)主反映這

21、樣可以從容比較各家的優(yōu)劣長短，選擇余地寬了。物業(yè)公司覺得“家裝超市”集零為整、化繁為簡，混亂現(xiàn)象沒了，小區(qū)形象更好了。點評：人們都承認物業(yè)管理是個新興行業(yè)，新興行業(yè)自然就不可避免地帶有些許稚嫩。想要加速自己的成長、加快自己的成熟，最簡捷的辦法就是采取“拿來主義”。雖然世間有隔行如隔山的說法，但先賢也有觸類旁通的箴言。如果我們能夠善于兼收并蓄、博采眾長，那就等于讓自己站在巨人的肩膀上了。案例二：小區(qū)煤氣遲遲不通怎么辦北方某省會城市的園東苑南區(qū)有 400 多戶居民，是 1999 年入住這個小區(qū)的。 入住之前一年，每戶業(yè)主都按照有關(guān)規(guī)定， 如數(shù)交納了 1500 元的煤氣集資費。 本想喬遷新居就能用上

22、管道煤氣，可業(yè)主住進來才發(fā)現(xiàn)煤氣尚未開通。好事從來多磨無奈的業(yè)主只好這樣自我安慰，不得已先置辦上一個燃氣灶，再樓上樓下氣喘吁吁地扛液化氣罐，來做個臨時的應急過渡。負責物業(yè)管理的新興物業(yè)管理中心十分理解業(yè)主們的苦衷，不厭其煩地督促發(fā)展商抓緊安排小區(qū)煤氣管網(wǎng)及其附屬設施的施工安裝。其實發(fā)展商這時也有自已的難言之隱，盡管煤氣公司早已答應提供氣源， 但還需要打通許多“關(guān)節(jié)” 。因為煤氣管網(wǎng)的設計必須先經(jīng)過“煤氣辦”的認可，施工只能由“煤氣辦”指定的單位進行，而且費用也基本沒有可以商量的余地 ( 小區(qū)配套設施建設滯后， 人們往往簡單將其歸咎于發(fā)展商，其實許多情況下發(fā)展商也受制于人，要看別人比如壟斷部門的

23、臉色，所以對發(fā)展商也需要給予理解 ) 。經(jīng)過物業(yè)管理中心和業(yè)主的千呼萬喚，小區(qū)的煤氣管網(wǎng)及其附屬設施終于開始放工安裝了。可施工安裝過程中，不是驢不走、就是磨不轉(zhuǎn)，挖挖等等、干干停停，有時一件微不足道的小事就能使施工間斷上幾個月。物業(yè)管理中心東磕頭西作揖，好不容易督促著把工程做完了，接著又是沒完沒了的整改驗收，將近四年才算拿到了煤氣工程驗收合格證。按說這回該水到渠成了吧，誰知還是通不了煤氣。此前物業(yè)管理中心早就多次向煤氣公司反映，要求其盡快安排建設連通小區(qū)的煤氣干網(wǎng)。可煤氣公司并沒有給予應有的重視和回應，直到小區(qū)里的煤氣管網(wǎng)建好后，才不慌不忙地向市政部門申辦道路開挖手續(xù)，準備將干網(wǎng)延伸到小區(qū)的施

24、工?？磥砦飿I(yè)管理中心還要繼續(xù)承受一段時間的壓力，苦盼了 4 年的業(yè)主真正用上煤氣還得假以時日。點評：從某種意義上說，市場經(jīng)濟就是契約經(jīng)濟。所有我們洽商經(jīng)濟合同，嵇須十分注意它的完整、準確、嚴密，假如本案例業(yè)主與發(fā)展商簽訂購房合同時、發(fā)展商與煤氣公司簽訂供氣合同時，能夠明確約定通氣時間和違約責任，即把“丑話說前面”，有了規(guī)則壓力，情況就會好得多。當然，前提是雙方必須地位平等，不是“城下之盟”。案例三：頂層業(yè)主要求搭建陽光棚怎么辦某小區(qū)面對公園、 緊貼河畔，與周邊相映生輝， 小區(qū) l2 幢樓的頂層均為躍層房屋，其業(yè)主的身份非富即貴。這些業(yè)主之所以選擇躍層，很大程度上是為了占有天臺，以便坐擁陽光和坐

25、攬美景。不出所料，他們?nèi)牖镏?，馬上就普遍提出了要在樓頂退臺部位搭建陽光棚的要求。硬性禁止業(yè)主在樓頂退臺部位搭建陽光棚，阻力特別大，顯然很難行得通。于是物業(yè)管理公司借鑒其它小區(qū)項層裝修管理的經(jīng)驗和教訓，轉(zhuǎn)變工作思路化堵為疏。立足于通過對搭建陽光棚的規(guī)范管理，來盡量減少或避免其對小區(qū)整體外觀效果的負面影響，并力爭使其成為一道新的風景線 ( 其實許多事情都是可以趨利避害、化害為利的，比如用社區(qū)公告欄解決亂派招貼問題，關(guān)鍵是要換種思路去想、換個辦法去管 ) 。物業(yè)管理公司首先認真查閱了躍層住宅的設計圖紙，然后選擇不同戶型進行實地勘察，同時盡可能多地聽取躍層業(yè)主的裝修設想。在充分掌握了各方面情況的基礎

26、上，物業(yè)管理公司綜合考慮現(xiàn)場情況、業(yè)主要求、技術(shù)規(guī)范、整體觀感等四個要素，提出了搭建陽光棚的棚項外坡高度不得超過24 米，棚外立面距女兒墻不得小于 065 米，必須使用輕質(zhì)結(jié)構(gòu)、 必須安裝白色玻璃等 10 余項基本要求并委托一家專業(yè)裝飾公司進行陽光棚的定型設計 ( 物業(yè)管理公司也要學會當“甲方” ，把辦不了或者辦不好的事情委托出去，這樣有利于迅速做好、做大、做強自己) 。定型設計完成，物業(yè)管理公司為慎重起見，又請小區(qū)的開發(fā)設計部門對其進行了評審，以保證整體建筑風格的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。然后，他們再與要求搭建陽光棚的業(yè)主反復溝通、協(xié)商，介紹定型設計的理念、風格和特點，爭取業(yè)主的認可。業(yè)主認可之后，由其簽訂

27、承諾書、交納押金，在承諾書中除明確必須按照定型設計搭建外，還明確了在施工過程中不能開鑿天臺地面、不能安裝地錨等要求，否則物業(yè)管理公司有權(quán)強行拆除 ( 簽訂這樣的承諾書肯定要費許多口舌， 但此時多費些口舌， 以后就可以不費口舌或少費口舌 ) 。在業(yè)主制作安裝陽光棚期間，物業(yè)管理公司把其作為裝修管理的重點，安排專門人員，加大巡查的密度和力度，發(fā)現(xiàn)問題及時提示業(yè)主，督促其馬上整改，進而實現(xiàn)了安裝陽光棚業(yè)主、小區(qū)其他業(yè)主、開發(fā)商和物業(yè)管理公司的“滿意” 。點評：“蘿卜青菜、各有所愛”，于是聰明的飯店老板推出了餐桌上皆大歡喜的“大豐收”。一個圓滿的方案也應當兼顧到方方面面的需求。這樣，光靠拍腦袋就不行了

28、，必須進行充分的調(diào)查研究，然后在各方需求中尋找一個大家都能夠認同的平衡點。附錄：劇情簡介1第一集較量本集暗藏的專業(yè)主線是“如何取得物業(yè)管理項目”。作為宣傳推廣國家物管理條例的生動教材，本集提倡的是通過積極、規(guī)范地參與招投標的形式來取物業(yè)管理項目。劇情圍繞濱海市大型高尚社區(qū)世紀華庭物業(yè)管理的兩次招投標，講述了濱海瑞康物業(yè)管理有限公司在中標前的曲折經(jīng)歷。其中既有對招投標進程中出現(xiàn)的種不正?，F(xiàn)象的集中揭露，又有對規(guī)范招投標秩序、積極參與市場競爭的各有單位和人士的生動刻畫，是各物業(yè)管理企業(yè)、開發(fā)商、政府有關(guān)部門、業(yè)主委會等學習和掌握關(guān)于物業(yè)管理招投標知識、樹立依法規(guī)范開展招投標活動的最范本材料。2第二

29、集磨合本集暗藏的專業(yè)主線是“如何進行前期物業(yè)管理，特別是業(yè)主入伙前物業(yè)管理早期介入”。劇情圍繞世紀華庭前期物業(yè)管理工作的開展，講述了瑞康物業(yè)管理公司與其上級開發(fā)公司及世紀華庭的開發(fā)商、施工企業(yè)、監(jiān)理單位等艱辛打交道的全過程，其中既有關(guān)于如何開展前期物業(yè)管理的專業(yè)知識介紹，又有對于同屬一個集團的開發(fā)公司與物業(yè)管理公司業(yè)務關(guān)系的協(xié)調(diào)，及參加前期物業(yè)管理的各個方面工作人員心理的全新展現(xiàn)與刻畫，是加強物業(yè)管理企業(yè)與各開發(fā)企業(yè)、施工企、監(jiān)理單位，甚至是規(guī)劃設計單位之間紐帶聯(lián)系的最直接的載體。3第三集 ( 喬遷之喜 )本集暗藏的專業(yè)主線是“如何組織業(yè)主入伙”。劇情圍繞世紀華庭入伙前后以甄琴為代表的物業(yè)管理企業(yè)工作人員的辛苦操勞，生動展示了小區(qū)入伙前后物業(yè)管理企業(yè)應做的各