金州新區(qū)核心項目可行性研究報告

1、大連金州新區(qū)大連金州新區(qū)3 3個項目個項目初步初步可行性研究報告可行性研究報告紅星商業(yè)紅星商業(yè)2022年年4月月30日日王王策策153822569991538225699912三個項三個項目的特點：目的特點：1、都、都在地鐵線路上，這個非常重在地鐵線路上，這個非常重要，分別截留了萬要，分別截留了萬達廣場與馬橋子達廣場與馬橋子商圈西商圈西面、北面的客面、北面的客流流;2、處、處于金州新區(qū)于金州新區(qū)最最具具消消費能力和費能力和潛力的區(qū)潛力的區(qū)塊塊,大大黑山區(qū)塊，金馬路黑山區(qū)塊，金馬路南區(qū)南區(qū)塊；塊；3、處于成熟的商住區(qū)符合政府規(guī)、處于成熟的商住區(qū)符合政府規(guī)劃要求；劃要求；4、位于金州新區(qū)的核心位置

2、和發(fā)、位于金州新區(qū)的核心位置和發(fā)展節(jié)點上。展節(jié)點上。城市宏觀研究城市宏觀研究1城市商業(yè)格局研究城市商業(yè)格局研究2項目立地研究項目立地研究3目錄目錄CONTENTS競爭格局研究競爭格局研究4可行性分析可行性分析53 大連，計劃單列市，是東北的窗口，也是東北最發(fā)達的城市，是遼寧省的旅游、金融、貿(mào)易、科教、外向型經(jīng)濟中心，東北地區(qū)重要的交通和航運中心，是著名的濱海城市、浪漫之都、度假天堂，全球宜居城市。1.1 城市區(qū)位及概況城市區(qū)位及概況4大連金州新區(qū)是大連改革開放的先導區(qū)，大連新市區(qū)的核心區(qū)域 。1.2 城市人口發(fā)展狀況研究城市人口發(fā)展狀況研究5 大連戶籍人口近600萬，常住人口2015年已經(jīng)突破

3、700萬人，是東北地區(qū)唯一的人口凈流入城市； 大連金普新區(qū)常住人口數(shù)量120萬人，大連開發(fā)區(qū)常住人口60萬以上；1.3 城市宏觀經(jīng)濟分析城市宏觀經(jīng)濟分析6 2015年大連市GDP7731.6億元，位列東北第一，全國城市第17名； 2015年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入35889元，收入較高； 2015年社會消費品零售總額3084.3億元，消費能力強； 外貿(mào)進出口總額550.9億美元，東北第一。大連港口貨物吞吐量超過大連港口貨物吞吐量超過4億噸億噸機場客流機場客流量量1300萬人以上萬人以上71.4 城市規(guī)劃研究城市規(guī)劃研究8 從城市發(fā)展大趨勢來看，提出了建設中日韓國家級自貿(mào)區(qū)“金普新區(qū)” ； 從發(fā)展

4、片區(qū)來看，老市區(qū)、開發(fā)區(qū)、金州區(qū)、普灣新區(qū)將連成一片，城市空間結(jié)構(gòu)更趨合理；大連開發(fā)區(qū)和金州區(qū)將成為城市中心，緩解交通壓力，成為商業(yè)中心，承接更多人口； 大連開發(fā)區(qū)和金州區(qū)將形成兩個區(qū)域商業(yè)副中心和多個商業(yè)街區(qū)。1.4 城市規(guī)劃研究城市規(guī)劃研究9 金普新區(qū)的建設主要以大連開發(fā)區(qū)為先導，以金州區(qū)為骨干、普灣新區(qū)為補充，形成國家級自貿(mào)區(qū)中日韓自貿(mào)區(qū)。 如果把大連市內(nèi)四區(qū)比喻為頭部，開發(fā)區(qū)和金州城區(qū)則是軀干，普灣新區(qū)和其它是腿部。 而脖子就在黃渤海之間的狹窄的入市地帶，大連發(fā)展的空間只能向北，這是交通瓶頸所制約的。1.4 城市規(guī)劃研究城市規(guī)劃研究10 對外交通對外交通：建成建成沈大、丹大高沈大、丹大

5、高速鐵路、城際鐵路速鐵路、城際鐵路和和煙臺大連輪渡煙臺大連輪渡 完完善高速公路網(wǎng)，使沈大、丹大縱橫相接、貫穿全善高速公路網(wǎng)，使沈大、丹大縱橫相接、貫穿全區(qū)。區(qū)。 重點擴建大連國際機場，開辟更多國際航線；重點擴建大連國際機場，開辟更多國際航線； 使大連成為環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)交通中心之一；使大連成為環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)交通中心之一； 金金普城際鐵路延伸線：打造北部出市新通普城際鐵路延伸線：打造北部出市新通道該道該線路線路起自大連北站，沿華北路、起自大連北站，沿華北路、202202國道、金州勝利路、國道、金州勝利路、永安大道敷設。項目建成后與在建的金普城際鐵路北永安大道敷設。項目建成后與在建的金普城際鐵路北線貫通

6、運營，并在大連北站與地鐵線貫通運營，并在大連北站與地鐵1 1、2 2號線及哈大高號線及哈大高鐵換乘，在后鹽站與快軌鐵換乘，在后鹽站與快軌3 3號線、地鐵號線、地鐵5 5號線換乘，在號線換乘，在十九局站與十九局站與3 3號線九里支線換乘。號線九里支線換乘。金普新區(qū)金普新區(qū)2.1 城市商業(yè)城市商業(yè)發(fā)展格局發(fā)展格局12 大連開發(fā)區(qū)高端住區(qū)為金馬路住區(qū)，成熟商圈為金馬路商圈，本項目位于金馬路核心地角；3.1 項目四至及條件項目四至及條件13 項目地四面是成片建成的入住率很高的高端社區(qū)和商業(yè)區(qū)，項目地四面是成片建成的入住率很高的高端社區(qū)和商業(yè)區(qū)，四周道路通暢。四周道路通暢。 項項目北接金馬主干金融商業(yè)大

7、街，東目北接金馬主干金融商業(yè)大街，東北處為五彩城輕軌車站、北處為五彩城輕軌車站、五彩城步行街、各大銀行、高星級賓館、高端公寓寫字樓五彩城步行街、各大銀行、高星級賓館、高端公寓寫字樓等，；等，； 東接開發(fā)區(qū)工商局，毗鄰通往金州的主干路之一鞍山路，東東接開發(fā)區(qū)工商局，毗鄰通往金州的主干路之一鞍山路，東南處為世元國際、君悅豪庭、金豐國際、天成金融大廈、韓南處為世元國際、君悅豪庭、金豐國際、天成金融大廈、韓國步行街、紅梅翠竹社區(qū)；國步行街、紅梅翠竹社區(qū)； 南接盤錦路，南鄰萬國公館、華潤海中國，西南處毗鄰通往南接盤錦路，南鄰萬國公館、華潤海中國，西南處毗鄰通往大連的快速路振連路入口；大連的快速路振連路入

8、口； 西西接金科清都樓盤，毗鄰通往金州的主干路赤峰路，隔道相接金科清都樓盤，毗鄰通往金州的主干路赤峰路，隔道相望百萬平米社區(qū)億鋒廣場，西北角金馬輕軌車站相聚望百萬平米社區(qū)億鋒廣場，西北角金馬輕軌車站相聚10001000米，米，西北另有成熟住區(qū)西山社區(qū)、世紀廣場公園、城潤萬家和吉西北另有成熟住區(qū)西山社區(qū)、世紀廣場公園、城潤萬家和吉祥祥e e家缺乏大型商業(yè)的成熟社區(qū)。家缺乏大型商業(yè)的成熟社區(qū)。項目地現(xiàn)場項目地現(xiàn)場143.1 項目四至及條件項目四至及條件15 規(guī)劃總建筑面積：111538平方米 規(guī)劃總用地面積：17990平方米 用地使用性質(zhì)：商業(yè)服務業(yè)設施用地（商業(yè)、酒店、公寓） 容積率：6.2 綠

9、地率：30% 建筑退紅線：東西5米，南8米，北20米 建筑密度35% 建筑高度100米 機動車出入口方位：南側(cè)、北側(cè) 停車位配建：商業(yè)建筑面積每100平方米配建1個停車位，酒店建筑面積每100平方米配建0.5個停車位，公寓每套配建0.8個停車位。 商業(yè)、酒店、公寓原來的各自占比為商業(yè)5130平方米、35357平方米，71049平方米，如果紅星美凱龍介入，可以根據(jù)市場情況另行調(diào)整規(guī)劃。3.1 項目四至及條件項目四至及條件16本項目用地已經(jīng)摘牌，本項目用地已經(jīng)摘牌，項目現(xiàn)有規(guī)劃方案以公項目現(xiàn)有規(guī)劃方案以公寓和酒店為主，不利后寓和酒店為主，不利后期運營；期運營；該規(guī)劃方案可在減少酒該規(guī)劃方案可在減少

10、酒店和公寓并增加商業(yè)的店和公寓并增加商業(yè)的基礎上根據(jù)紅星商業(yè)意基礎上根據(jù)紅星商業(yè)意見進行修改調(diào)整。見進行修改調(diào)整。具體設具體設計尚未最終落定計尚未最終落定3.2 項目項目區(qū)域概況區(qū)域概況17 開發(fā)開發(fā)區(qū)西部片區(qū)：建設青松小區(qū)、翠竹南、紅梅南部濱海高端住區(qū)為區(qū)西部片區(qū)：建設青松小區(qū)、翠竹南、紅梅南部濱海高端住區(qū)為主，主，定位為功能復合定位為功能復合的商住一體化社區(qū)；的商住一體化社區(qū)； 目前周邊土地均已出讓完畢，尚未開發(fā)的地塊僅此一處；目前周邊土地均已出讓完畢，尚未開發(fā)的地塊僅此一處； 項目項目周邊周邊3 3公里在建品牌樓盤多，包公里在建品牌樓盤多，包括萬國公館、括萬國公館、華華潤海中國、億鋒廣潤

11、海中國、億鋒廣場等場等，住宅均，住宅均價價9 9000000元元/ /；2 2公公里范圍內(nèi)里范圍內(nèi)的高密的高密度住宅較度住宅較多多。3.3項目周邊人口概況項目周邊人口概況18 項目周邊項目周邊3 3公里范圍內(nèi)現(xiàn)有人口約公里范圍內(nèi)現(xiàn)有人口約3 30 0萬人；萬人； 項目周邊項目周邊5 5公里范圍內(nèi)預計未來公里范圍內(nèi)預計未來3 3年內(nèi)項目周邊年內(nèi)項目周邊5 5公里公里范圍內(nèi)范圍內(nèi)人口人口約約4040萬人；萬人； 本項目輻射往來人流車流都應該是大連最密集的區(qū)域本項目輻射往來人流車流都應該是大連最密集的區(qū)域 大大連開發(fā)區(qū)的東山社區(qū)、新橋社區(qū)、工業(yè)區(qū)、保稅區(qū)、海連開發(fā)區(qū)的東山社區(qū)、新橋社區(qū)、工業(yè)區(qū)、保稅

12、區(qū)、海濱新區(qū)、民族大學、藝術(shù)學院、西山社區(qū)、紅梅社區(qū)、翠濱新區(qū)、民族大學、藝術(shù)學院、西山社區(qū)、紅梅社區(qū)、翠竹社區(qū)、輕松社區(qū)、大連灣社區(qū)均在本項目竹社區(qū)、輕松社區(qū)、大連灣社區(qū)均在本項目5 5公里半徑輻射公里半徑輻射范圍。范圍。 這些社區(qū)入住率這些社區(qū)入住率高，人口密集，是傳統(tǒng)住區(qū)，同時也是大高，人口密集，是傳統(tǒng)住區(qū)，同時也是大幅度拆遷改造區(qū)域。幅度拆遷改造區(qū)域。 是金融、商業(yè)、教育、文化、公園、娛樂、餐飲積聚的中是金融、商業(yè)、教育、文化、公園、娛樂、餐飲積聚的中心區(qū)域，人流往來稠密，是開發(fā)區(qū)去往大連必經(jīng)的區(qū)域。心區(qū)域，人流往來稠密，是開發(fā)區(qū)去往大連必經(jīng)的區(qū)域。4.1 未來競爭對手未來競爭對手19

13、 開發(fā)開發(fā)區(qū)西部紅梅、翠竹、青松、西山社區(qū)，目前商業(yè)氛圍較區(qū)西部紅梅、翠竹、青松、西山社區(qū)，目前商業(yè)氛圍較弱，缺少小型娛樂休閑為主的綜合體項目，整個開發(fā)區(qū)都缺弱，缺少小型娛樂休閑為主的綜合體項目，整個開發(fā)區(qū)都缺少這樣的項目。少這樣的項目。 在建在建的的金馬中心投資方抽逃資金，即將造成爛尾。的的金馬中心投資方抽逃資金，即將造成爛尾。 億鋒廣億鋒廣場商業(yè)部分尚沒有動工，據(jù)稱將引入沃爾瑪?shù)叵鲁袌錾虡I(yè)部分尚沒有動工，據(jù)稱將引入沃爾瑪?shù)叵鲁?本區(qū)域的地產(chǎn)本區(qū)域的地產(chǎn)商沒有成熟的商業(yè)模式商沒有成熟的商業(yè)模式 區(qū)域區(qū)域外開發(fā)區(qū)馬橋子商圈主要以購物為主，可實行錯位經(jīng)營外開發(fā)區(qū)馬橋子商圈主要以購物為主，可實

14、行錯位經(jīng)營 萬萬達廣場位于工業(yè)團地附近，交通擁堵，四周道路不暢，難達廣場位于工業(yè)團地附近，交通擁堵，四周道路不暢，難于本項目爭奪優(yōu)質(zhì)客流。于本項目爭奪優(yōu)質(zhì)客流。5、項、項目合作形式目合作形式項目一：金馬路商住項目項目一：金馬路商住項目 土地已摘牌，馬上可以合作，著手調(diào)整規(guī)劃和成立項目公司；土地已摘牌，馬上可以合作，著手調(diào)整規(guī)劃和成立項目公司； 本項目體量不大，可建成本項目體量不大，可建成4萬平米的酒店和商業(yè)，萬平米的酒店和商業(yè)，6-7萬平米的商住公寓；萬平米的商住公寓； 為周邊高端社為周邊高端社區(qū)提供具有休閑、餐飲、娛樂、購物為一體的特色服務項目；區(qū)提供具有休閑、餐飲、娛樂、購物為一體的特色服

15、務項目； 本項目可采取以下方式開發(fā)：本項目可采取以下方式開發(fā)：a) 與土與土地擁有地擁有方可合資開發(fā)本項目；方可合資開發(fā)本項目；b) 也可一次性轉(zhuǎn)讓項目公司股份，由開發(fā)方獨立運營；也可一次性轉(zhuǎn)讓項目公司股份，由開發(fā)方獨立運營；c) 還可還可以實行訂單式地產(chǎn)，將商業(yè)部分定向售租，由運營方提出設計要求。以實行訂單式地產(chǎn)，將商業(yè)部分定向售租，由運營方提出設計要求。205、項、項目合作形式目合作形式項目二項目二：金州新區(qū)大黑山黨校金州新區(qū)大黑山黨校南商住綜合體南商住綜合體 土地擁有土地擁有方可馬上推動招拍掛程序；方可馬上推動招拍掛程序；可建成可建成4萬平米的商業(yè)中心，萬平米的商業(yè)中心，4萬平米住宅；萬

16、平米住宅；為周為周邊社區(qū)提供具有休閑、餐飲、娛樂、購物為一體的特邊社區(qū)提供具有休閑、餐飲、娛樂、購物為一體的特色服務項目；色服務項目；商業(yè)部商業(yè)部分可以由集團建成商業(yè)廣場；分可以由集團建成商業(yè)廣場；本項目可采取以下方式開發(fā)：本項目可采取以下方式開發(fā)：a) 單獨摘牌；單獨摘牌；b)與土地被收儲方聯(lián)合摘牌；與土地被收儲方聯(lián)合摘牌；c) 土地被收儲方摘牌與投資方合作。土地被收儲方摘牌與投資方合作。21金州黨校南地塊土地規(guī)劃金州黨校南地塊土地規(guī)劃22項目地現(xiàn)場四至圖項目地現(xiàn)場四至圖23 項目二金州新區(qū)大黑山黨校南簡要介紹項目二面積與四至： 土地面積：45100平方米 南接丹大高速，毗鄰大連理工大學城市

17、學院，十里崗社區(qū)、工業(yè)區(qū)； 東臨大連報關(guān)學校，毗鄰即將建設的新希望花園、杏林社區(qū)、華宇鳳凰城、名城和順人家、松苑山莊、嶺灣峰尚等多個社區(qū)； 北接金州黨校和新建的金州最好的中小學金南書院，毗鄰達赫山莊、鳳凰山花園； 西接德泰嶺秀逸城、恒盛陽光、松源翰林壹品、鴻瑋瀾山、宏城嘉苑、桃源居、桃園小區(qū)等多個社區(qū)； 臨近金州與開發(fā)區(qū)的主干路五一路 臨近鴻瑋瀾山輕軌車站和大黑山風景區(qū) 金州新區(qū)項目二項目二v土地規(guī)劃情況：土地規(guī)劃情況：商商業(yè)業(yè)1950019500、住宅、住宅2560025600，建筑面積，建筑面積規(guī)劃規(guī)劃8000080000以上，其以上，其中商業(yè)和住宅各中商業(yè)和住宅各4000040000 最

18、新規(guī)劃會議：最新規(guī)劃會議：右右圖圖B1B1部分調(diào)整為商部分調(diào)整為商業(yè)，業(yè)，B2B2部分調(diào)整為商部分調(diào)整為商業(yè)。業(yè)。周周邊約邊約3 30000萬平方米建萬平方米建筑面積的社區(qū)唯一規(guī)筑面積的社區(qū)唯一規(guī)劃的商業(yè)中心。劃的商業(yè)中心。本項目屬于大黑山板塊本項目屬于大黑山板塊項目地周邊人口5公里范圍內(nèi)現(xiàn)有10萬人左右 處于大黑山片區(qū)，位于開發(fā)區(qū)與金州老城區(qū)之間處于大黑山片區(qū)，位于開發(fā)區(qū)與金州老城區(qū)之間項目三：金項目三：金州區(qū)勝利路地州區(qū)勝利路地塊塊土地權(quán)屬：該土地屬于銀海集團公司下屬的倉儲工業(yè)用地，等土地權(quán)屬：該土地屬于銀海集團公司下屬的倉儲工業(yè)用地，等級級為城區(qū)一級為城區(qū)一級，使，使用權(quán)類型為出讓，終止日期用權(quán)類型為出讓，終止日期20472047年年1212月月2525日。日。使使用權(quán)用權(quán): :面積面積122