徐州項(xiàng)目投資估算

1、項(xiàng)目投資估算第一節(jié)項(xiàng)目的大體概況一、項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目概況項(xiàng)目占地50畝，總用地33350nt暫定容積率1.8。（附表：1）（表：1）【項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)】內(nèi)容指標(biāo)內(nèi)容指標(biāo)建設(shè)地點(diǎn)巾區(qū)規(guī)劃總用地面積233350m計(jì)劃容積率1.8計(jì)劃容積率面積260030m建筑密度%綠地率30%實(shí)際容積率1.8總建筑面積260030m其中：住宅面積250030m其中：商業(yè)面積210000m可銷售住宅面積250030m可銷售商業(yè)面積210000m第二節(jié)項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃-、項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算（一）開發(fā)成本估算（1）土地使用權(quán)出讓金、契稅、評估費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)及取得土地凈地前的其他費(fèi)用，共計(jì)投入資金5

2、665萬元人民幣。附（表2）（表2）【土地成本估算表】（單位：萬元）序號項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)價（萬元）1土地出讓金110萬/畝X50畝55002契稅土地出讓金x稅率（3%）1653拆遷補(bǔ)償費(fèi)用0合計(jì)樓面地價：成本/可銷售面枳=5665/60030m2=944元/m25665（2）前期工程費(fèi)：1169萬元,詳見本項(xiàng)目前期工程費(fèi)估算表（附表：3）。（表：3）【前期工程費(fèi)估算表】（單位：萬元）序號項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)價（力兀）1勘探費(fèi)261.1地質(zhì)勘探費(fèi)20可談1.2文物勘探費(fèi)1.8元/m2x33350m2=62設(shè)計(jì)費(fèi)1772.1主體工程設(shè)計(jì)費(fèi)20元/m2x60030m2=1202.2供電設(shè)計(jì)費(fèi)984萬X4.6

3、%=452.3綠化設(shè)計(jì)費(fèi)120萬X10%=12可談3施工圖審查費(fèi)1.5元/m2x60030m2=994可行性研究費(fèi)自行研究05環(huán)衛(wèi)費(fèi)150元/戶X500戶=776招投標(biāo)費(fèi)3萬+20萬=23237城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（扣除物流）80元/m2X60030m2=480480（可談）8建設(shè)規(guī)費(fèi)3748.1白蟻防治2元/m2x60030m2=128.2氣象監(jiān)測費(fèi)0.2元/m2x60030m2=18.3教育附加10元/m2x60030nf=608.4工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)2元/m2x60030nf=128.5新型墻體材料專項(xiàng)費(fèi)用6元/m2x60030m2=368.6人防工程易地建設(shè)費(fèi)40元/m2X60030.=24

4、0可自建8.7工程定額測定費(fèi)建安工程造價x1.3%。爭取免交8.8散裝水泥費(fèi)1.5元/m2x60030m2=98.9勞保統(tǒng)籌基金建安工程造價X3.5%施工單位繳納8.10規(guī)劃放樣費(fèi)2600元/幢X15幢=49試樁費(fèi)考慮在樁基成本中010空氣檢測費(fèi)1.2元/m2X60030m2=7711四證辦理費(fèi)3元/m2x60030m2=181812平整場地、臨時設(shè)施費(fèi)8元/m2x60030m2=4848合計(jì)轉(zhuǎn)為單萬造價：成本/可銷售面積=1169/60030m2=195兀/m21169（3）建安工程費(fèi)：6852萬元。（見表：4）（表：4）【建安工程費(fèi)用組成】（單位：萬元）序號項(xiàng)目名稱計(jì)算依據(jù)計(jì)價（力兀）1主

5、體土建/室內(nèi)/外裝修小高層住宅1100元/m2X27000m2=2970多層住宅900元/m2x33030m2=297359432主體給排水30元/m2x60030m2=1801803主體電氣50元/m2X60030m2=3003004主體消防10元/m2x60030m2=60605電梯8部X25萬/部2006監(jiān)理費(fèi)0.8%*(12105+300+500+100)=1041047審計(jì)審查費(fèi)(5%*5%+1%o)*(5943+180+300+60)=23238產(chǎn)權(quán)測量費(fèi)商業(yè)2.46元/m2x1000001=26住宅0.8元/m2X50030m2=49產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)6元/m2X60030m2=3636

6、10其他建安成本合計(jì)轉(zhuǎn)為單方造價：成本/可銷售面積=6852/60030m2=1141兀/m26852（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（紅線內(nèi)外工程費(fèi)）：1769萬元，（詳見表：5）。（表：5）【基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)估算表】（單位：萬元）序號項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（萬元）1給水、排污配套工程15元/m2X60030m2+20萬（增容費(fèi)）1102供電工程費(fèi)9842.1小區(qū)內(nèi)室外供電配套18元/m2X60030m2=1082.2供電配套工程（專線）估3002.3供電配套工程（設(shè)備）估4502.4供電增容費(fèi)300元/千伏安X6000千瓦X70%=1263煤氣管道2800戶X500戶=1401404通訊工程6元/m2X60030m2

7、=36365綠化景觀工程120元/m2X33350m2X30%1201206小區(qū)道路費(fèi)1507有線電視費(fèi)_2一一一17兀/m2x60030m=1021028小區(qū)智能化12元/m2X60030m2=72729環(huán)衛(wèi)設(shè)施費(fèi)510熱水供應(yīng)工程費(fèi)小考慮011暖氣供應(yīng)工程費(fèi)小考慮012小區(qū)照明費(fèi)5013空調(diào)設(shè)施費(fèi)暫不考慮中央空調(diào)0合計(jì)轉(zhuǎn)為單方造價：成本/可銷售面積=1769/60030m2=295兀/m21769（5）開發(fā)期間稅費(fèi)：15萬元,（詳見表：6）（表：6）【開發(fā)期間稅費(fèi)一覽表】（單位：萬元）序號類別計(jì)算依據(jù)交納稅額（力兀）1物業(yè)管理基金暫按2.5元/m2X60030m2=1515合計(jì)15（6）不

8、可預(yù)見費(fèi)。294萬元，取上面1-4項(xiàng)之和。不可預(yù)見費(fèi)=（0+1169+6852+1769）X費(fèi)率（3%）=294萬元（注：第一項(xiàng)土地使用權(quán)出讓金為政府公布數(shù)據(jù)，不考慮不可預(yù)見性）（7）開發(fā)成本。15764萬元,以上1-6項(xiàng)小計(jì)：開發(fā)成本=（5665+1169+6852+1769+15+294）=15764萬元二、開發(fā)費(fèi)用估算1、管理費(fèi)用：315萬元，取上面1-6項(xiàng)之和的2%（5665+1169+6852+1769+15+294）X稅率（2%）=315萬元2、銷售費(fèi)用：675萬元，詳見（表：7）。（表：7）【銷售費(fèi)用估算表】（單位：萬元）序號項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)價（力兀）1銷售費(fèi)用(25760)銷售收

9、入X1%258合計(jì)2583、財(cái)務(wù)費(fèi)用：630萬元.（直接開發(fā)成本的4%）:15764X費(fèi)率（4%）=630萬元4、開發(fā)費(fèi)用：1203萬元，前面1-3項(xiàng)之和315+258+630=1203萬元三、銷售收入：銷售收入25760萬元，詳見（表：8）（表：8）【銷售總收入預(yù)測】（單位：萬元）項(xiàng)目可銷售面積建議銷售單價（元/平方米）銷售收入（力兀）住宅項(xiàng)目250030m50030*(3300*50%+3800*50%)17760商業(yè)項(xiàng)目210000m10000*8000元/平方米8000車位合計(jì)25760第三節(jié)建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價一、稅金計(jì)算1、住宅銷售稅金及附加估算4943萬元,詳見住宅銷售稅金及附加估算表（表:8）（表：8）【住宅部分銷售稅金及附加表】（單位：萬元）序號項(xiàng)目名稱計(jì)算依據(jù)合計(jì)1銷售收入257602銷售稅金2.1營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、及附加稅2.2交易印花稅