物業(yè)設施設備維修保養(yǎng)計劃1備課講稿

1、物業(yè)設施設備維修保養(yǎng)計劃物業(yè)設施設備維修保養(yǎng)計劃1通過有計劃的維修保養(yǎng)，可以保證房屋以及附屬設施設備始終處于良好的技術(shù)狀態(tài)，維持正常的使用功能，最大限度的滿足用戶需求；同時還可以降低故障、杜絕事故的發(fā)生，有效地延長物業(yè)使用壽命，降低物業(yè)壽命周期費用，促進物業(yè)保值增值，為業(yè)主創(chuàng)造價值，為企業(yè)贏得效益和品牌。 物業(yè)設施設備維修保養(yǎng)要始終堅持“預防為主、養(yǎng)修結(jié)合、主動保養(yǎng)、適時修理”的方針，即：在做好房屋與設施設備日常養(yǎng)護（主要是6S）的基礎上，有計劃的對其進行科學合理的維修保養(yǎng)，對房屋和設施設備進行清掃、檢查、潤滑、緊固、調(diào)整、防腐、油漆、保溫，保證設備始終處于良好的技術(shù)狀態(tài)，提高設備和系統(tǒng)的運行

2、效率，減少設備故障，避免設備事故，保證用戶需求；同時降低設備耗能，減少環(huán)境污染，延長設備大、中修間隔期或取消設備大修，從而延長設備的有效使用壽命，降低設備壽命周期費用，最終達到促進物業(yè)保值增值的目的。設備的修理，是根據(jù)企業(yè)的性質(zhì)、設備特點及設備在使用中所起的作用，選擇適當?shù)木S修方式，適當?shù)男蘩碇芷诨驎r機，采用新工藝、新技術(shù)、新材料和科學方法，以提高維修質(zhì)量，減少停機時間，降低維修費用，達到適時有效、低成本的目的。按照物業(yè)服務合同雙方約定的管理范圍和內(nèi)容，包括建筑物、構(gòu)筑物主體及附屬設施設備，主要是：1.房屋的結(jié)構(gòu)部分：基礎、墻、梁、柱、樓板、地面、屋面、樓梯等；2.房屋的裝飾部分：門窗、樓梯扶

3、手、內(nèi)外裝飾等；3.共用設施設備：變配電、動力、照明、電梯、給排水、暖通空調(diào)、消防、安防、車場設備等；4.共用配套設施：道路、場地、健身器材、圍欄、標識等。（一）設施設備維修保養(yǎng)的方式與類別 1、維修方式設備維修方式具有維修策略的含義?，F(xiàn)代設備管理強調(diào)對各類設備采用不同的維修方式，就是強調(diào)設備維修應遵循設備物質(zhì)運動的客觀規(guī)律，在保證使用的前提下，合理利用維修資源，達到壽命周期費用最經(jīng)濟的目的。事后維修就是對一些設備，不將其列入預防性維修計劃，發(fā)生故障后或性能、精度降低到不能滿足使用要求時再進行修理，即“壞了再修”。這種維修方式可以發(fā)揮主要零部件的最大壽命，使維修經(jīng)濟性好。作為一種維修策略，不同

4、于傳統(tǒng)的壞了再修。它不適用于對使用影響較大的設備，而適用于下列設備：對故障停機不會影響正常使用的設備；利用率低或有備用的設備；修理技術(shù)不復雜又能提供備件的設備。如：空調(diào)系統(tǒng)和給排水系統(tǒng)中所用的“一運兩備（或多備）”的水泵等設備。 為防止設備性能、精度劣化或為了降低設備故障率，按事先規(guī)定的修理計劃和技術(shù)要求進行的修理活動，稱為預防維修。 對重點和主要設備進行預防維修，是貫徹設備維修“預防為主”方針的重要工作，主要采取兩種方式： 一是定期維修：是在規(guī)定時間的基礎上執(zhí)行預防維修活動，具有周期性特點。 二是狀態(tài)監(jiān)測維修：是以設備技術(shù)狀態(tài)為基礎，按實際需要進行修理的預防維修方式。是為消除設備先天性缺陷或

5、頻發(fā)故障，對設備局部結(jié)構(gòu)或零件設計加以改進，結(jié)合修理進行改裝以提高其可靠性和維修性措施的維修方式。主要有：大修、中修、項修、保養(yǎng)等。（1）大修：大修是設備基準零件磨損嚴重，主要精度、性能大部分喪失，必須進行全面修理，才能恢復其效能時使用的一種修理方式。 對設備進行全部解體、清洗，修理基準件,更換或修復磨損件； 全部研刮或磨削導軌面； 修理、調(diào)整設備的電氣系統(tǒng)； 重新按標準組裝，檢測； 修復設備的附件以及翻新設備外觀； 重新按標準加入工質(zhì)、潤滑油； 進行整體測定、試車。 對設備進行局部解體、清洗、檢查，更換或修復磨損件； 修理、調(diào)整設備的電氣系統(tǒng)； 重新按標準組裝，檢測； 修復設備的附件以及修復

6、設備外觀； 重新按標準加入工質(zhì)、潤滑油； 進行整體測定、試車。 （3）項修：項目修理是對設備精度、性能的劣化缺陷進行針對性的局部修理。 （4）保養(yǎng)：對在用設備，根據(jù)運行規(guī)律及計劃點檢的結(jié)果可以確定維修保養(yǎng)間隔期,以維修保養(yǎng)間隔期為基礎，編制維修保養(yǎng)計劃，對設備進行預防性維護保養(yǎng)，這就是計劃性維修保養(yǎng)。 （1）修理周期：是指兩次相鄰大修之間的間隔時間。 （2）修理間隔期：是指兩次相鄰計劃修理之間的工作時間。 （3）修理周期結(jié)構(gòu)：指在一個修理周期內(nèi)應采取的各種修理方式的次數(shù)和排列順序。如計劃經(jīng)濟時期采用的修理周期結(jié)構(gòu)：9621的修理周期結(jié)構(gòu)。（K：大修，C：中修，M：小修，B：保養(yǎng)）KBMBMBC

7、BMBMBCBMBMBK。1、年度計劃年度維修保養(yǎng)計劃是物業(yè)管理項目在每年的第四季度由項目經(jīng)理編制、經(jīng)公司工程部審核、由總工程師和總經(jīng)理批準后由項目組織實施的計劃。它是設施設備管理必須認真執(zhí)行的規(guī)范性文件，是物業(yè)管理項目管理目標得以實現(xiàn)的可靠保證。年度設施設備維修保養(yǎng)計劃主要包括兩大內(nèi)容：一是按公司程序文件要求填寫的年度設施設備維修保養(yǎng)計劃表；二是年計劃的編寫依據(jù)和有關(guān)說明。年計劃必須于每年的12月20日前完成審批下達，以便項目在25 日前提交下月工作計劃、采購計劃和費用計劃，保證計劃執(zhí)行的嚴肅性。季節(jié)性計劃是根據(jù)季節(jié)變化和年計劃的安排做出的季節(jié)性維修保養(yǎng)計劃，是由管理處設備維修主管編寫，報管

8、理處經(jīng)理審核批準實施，并上報公司工程部備案監(jiān)管的維修保養(yǎng)計劃。采用填寫設施設備維修保養(yǎng)計劃表即可；如有特殊情況或?qū)δ暧媱澱{(diào)整，則需要文字說明。 維修保養(yǎng)的月計劃是由管理處設備維修主管（班長）依據(jù)年計劃和季節(jié)計劃編寫并應在下一個計劃月內(nèi)完成的設施設備維修保養(yǎng)計劃，它與其他的月工作計劃一并上報公司企業(yè)管理部，納入計劃管理、考核；并由公司工程部支持、配合實施和監(jiān)督。與該計劃同時上報的還應有備件和機物料采購計劃和費用計劃。月計劃必須全面落實完成，才能保證年計劃的真正實現(xiàn)。 當年計劃制定并被批準后，就具有公司內(nèi)部法定的意義，必須執(zhí)行和完成，決不允許隨意修改。但各管理處在執(zhí)行中會遇到各種問題，使計劃無法按

9、期實施，這就需要調(diào)整計劃。具體做法應該是：需調(diào)整計劃時，由管理處經(jīng)理在上報月計劃時提出申請，并說明調(diào)整的理由和以后的安排，上報公司工程部，由工程部審核報請總工程師批準才能生效，否則，工程部報企管部按原計劃進行考核。1、物業(yè)服務合同的約定；2、物業(yè)房屋清單、設備清單；3、公司的設備維修保養(yǎng)手冊；4、設施設備的開/關(guān)機次數(shù)與運行時間；5、設備運行的平均負荷；6、設備安裝或最后一次維修保養(yǎng)的時間；7、有關(guān)法規(guī)、規(guī)范、標準對設備管理的有關(guān)要求；8、設施設備的管理目標和使用要求；9、設施設備的運行狀態(tài)和技術(shù)參數(shù)（查運行日志和完好率評定）；10、各種資源條件，如：人力、技術(shù)、裝備、資金等。1、用戶的使用需

10、求和特殊安排；2、季節(jié)變化對設施設備的影響和需求；3、季節(jié)條件對維修保養(yǎng)工作的影響；4、維修保養(yǎng)需要資源的提前安排；5、公司、項目、業(yè)主和行業(yè)主管部門的各種其他要求； 6、編寫計劃時要按房屋清單、設備清單的專業(yè)分類和編號順序進行編制，要把修理、改造和維護保養(yǎng)分開，如電氣設備，應按設備清單序號的排列順序，先列高壓柜和變壓器等需要年檢的重要設備，再列低壓配電柜、動力配電柜、開關(guān)柜、照明配電柜等。其他設備以此類推。 7、對設備維修保養(yǎng)手冊規(guī)定以外的特殊情況或業(yè)主的特殊要求必須做情況說明。 1、編前準備 （1）房屋及設施設備技術(shù)狀態(tài)鑒定，主要信息來源包括： 1）房屋及設施設備的完好率評定； 2）設施設

11、備日常巡檢及定期檢查記錄； 3）主要設備的運行日志； 4）設備的故障、事故處理報告和記錄； 5）重點設備的年檢報告； 6）用戶對設備使用過程中的反映與投訴。（2）上年度設施設備維修保養(yǎng)計劃和計劃的執(zhí)行情況以及存在的問題；（3）物業(yè)房屋及設施設備下年度的管理目標和要求，包括業(yè)主、公司與行業(yè)的要求。（4）管理處員工對計劃的意見和建議。（1）先起草設施設備年度維修保養(yǎng)計劃的設想和具體安排；（2）再填寫年設施設備維修保養(yǎng)計劃表；（3）編寫計劃編制說明。（1）計劃初步完成后，先組織管理處員工骨干對計劃進行討論，聽取其意見，必要時進行修改；（2）確定后，由管理處經(jīng)理簽字上報公司工程部。（1）公司工程部收到管理處上報的年設施設備維修保養(yǎng)計劃時，要進行認真審核，對存在的問題，要及時與管理處經(jīng)理或主管溝通，有必要時進行修改。對問題較大的計劃要返還管理處并說明存在的問題，由管理處經(jīng)理進行修訂，然后上報。（2）經(jīng)公司工程部審核并符合要求的年設施設備