土地估價方法及案例匯總

1、方法比較項目市場比較法收益還原法剩余法成本逼近法路線價法基準地價系數(shù)修正法主要原則替代收益建筑成本+地價=房地價成本可及性替代替代評估對象土地；建筑物；不動產(chǎn)土地；建筑物；不動產(chǎn)土地；建筑物；建筑物；新開發(fā)土地土地土地適用范圍適宜有交易實例地區(qū)的土地及不動產(chǎn)估價適宜有收益的土地或建筑物有交易地區(qū)且地產(chǎn)有開發(fā)、再開發(fā)價值建筑物或新開發(fā)地道路系統(tǒng)完整且附設有路線價，深度修正系數(shù)表和條件修正系數(shù)表已有基準地價和宗地價格修正系數(shù)表限制1無類似交易案例或無市場交易時，難以評估；2必須考慮所有差異的項目，并加以適當修正；3必須查證比較案例資料的準確性。1對無收益不動產(chǎn)評估困難；2收益數(shù)據(jù)必須合理、準確；3

2、還原利率必須適當。1對不適宜建筑或無再開發(fā)價值土地評估困難；2房價預測難以準確；3開發(fā)費用難以準確。1不適宜于已建成地或已開發(fā)地；2成本不等于價格。不適宜于無路線價區(qū)域。不適宜于無基準地價區(qū)域。理論基礎1依實例地價格，比較求評估地價格；2無理論基礎，但實用。1未來純收益還原現(xiàn)值即為價格；2有理論基礎。1地價=房地價-建筑成本-利潤利息；2建筑價=房地價-地價；3有理論基礎。1建筑價=重置成本-折舊；2新開發(fā)地價=土地取得費+開發(fā)費+利潤+利息+區(qū)位修正。宗地價=路線價*深度指數(shù)*條件修正指數(shù)*時間修正系數(shù)。宗地價=基準地價*（1±區(qū)域及個別因素修正系數(shù)）*批租年期系數(shù)*時間修正系數(shù)。

3、估價程序1收集適當交易實例；2查證交易條件狀況，包括價格、支付條件、動機及宗地條件；3實例交易情況修正；4實例期日修正；5實例區(qū)域及個別因素修正；6判定比較價格。1估價總收益；2估價總費用；3計算純收益；4選定還原率；5計算收益價格。1估計開發(fā)完成后房地售價；2估計建筑費用；3估計各項稅費；4計算地價。1確定土地征用拆遷費；2確定開發(fā)費；3確定利潤；4確定利息；5計算成本價格；6位置修正。1查定路線價；2查定深度指數(shù)；3查定條件指數(shù)；4查定時間修正指數(shù)；5修正出宗地價格。1查定基準地價；2查證評估地塊條件；3查定各項修正系數(shù)；4修正出宗地價。現(xiàn)實性評估結果與市價相近，最具現(xiàn)實性評估結果與市價稍

4、有偏差接近市價評估結果與市價常有偏差接近市價接近市價掌握難易易難易易易，適于多宗地估價易，適于多宗地估價評估結果比較價格收益價格剩余價格成本累加價格比較價格比較價格收益還原法案例一 評估土地價格案例1 某公司于2000年7月1日經(jīng)政府出讓取得一塊商業(yè)用地，土地面積5000m2 ，土地出讓年限為2000年7月1日至2040年6月30日，共40年。該公司在該地塊上建成一棟鋼筋混泥土結構商業(yè)樓，總建筑面積為15000 m2，于2001年7月1日竣工投入使用，該建筑物當時重置價格為1300元/ m2?，F(xiàn)該物業(yè)由業(yè)主自行經(jīng)營，經(jīng)營狀況正常，年經(jīng)營收入6000萬元，年銷售成本及經(jīng)營成本共4000萬元，管理

5、費、財務費用為年經(jīng)營收入的6%，商品銷售稅及附加為銷售收入的8.5%，經(jīng)營利潤為年經(jīng)營收入的10%，若2005年7月1日同類型建筑物重置價值為1500元/ m2，房屋還原利率為8%，土地還原利率為6%，不考慮遞增及物價因素，求該地塊于2005年7月1日價值。（注釋：1該物業(yè)為自營物業(yè)，總費用中需扣除經(jīng)營者利潤；2總費用中扣除房屋年折舊的計算，由于土地終止日期2040年6月30日短于房屋經(jīng)濟壽命到期日（鋼筋混凝土非生產(chǎn)用房經(jīng)濟壽命為60年，本例房屋經(jīng)濟壽命到2061年6月30日止），故折舊年限到土地終止日2040年6月30日止，共39年）解：年經(jīng)營收入=6000萬元年須扣除總費用：銷售成本及經(jīng)營

6、成本=4000萬元；管理費、財務費用=6000*6%=360萬元；商品銷售稅金及附加=6000*8.5%=510萬元；房屋年折舊：折舊年限從2001年7月1日至2040年6月30日共39年房屋重置價=1500*15000=2250萬元；年折舊額=2250/39=57.69萬元；已折舊年限從2001年7月1日至2005年6月30日共4年。房地產(chǎn)年純收益=6000-5527.69=472.31萬元房屋年純收益=房屋現(xiàn)值*房屋還原利率=（2250-57.69*4）*8%=161.54萬元土地年純收益=472.31-161.54=310.77萬元該地塊于2005年7月1日的價值：P=a/r地*1-1/

7、(1+ r地)n=(310.77/6%)*1-1/(1+6%)35=4505.62萬元；土地單價=9011元/平方米。二 評估房地產(chǎn)價格案例2某酒店擁有的房地產(chǎn)占地面積為10000平方米，土地使用權通過有償出讓方式取得，土地使用權出讓年期為50年。該宗地上建有一座飯店，在2005年8月尚可有效使用50年，容積率為3,。據(jù)當?shù)厥袌鲑Y料用比較法評估的宗地在2005年8月50年期土地適宜權價格為1000元/平方米（容積率為1時）。據(jù)當?shù)刭Y料，容積率每增加1，地價增長60%。該飯店每月的客觀凈收益為15萬元。已知土地還原率r1=6%，該飯店的建筑還原率取r2=8%。評估該飯店的價格，估價期日為2005

8、年8月。解：房地年純收益=15萬元/月*12月=180萬元/年；土地總地價=10000m2*1000元/m2*（1+2*60%）=2200萬元；土地年純收益=（2200*6%）/1-1/(1+6%)50=139.58萬元/年；房屋年純收益=房地產(chǎn)年總純收益-土地年純收益=180-139.58=40.42萬元/年；房價=（房屋年純收益/r2）*1-1/(1+r2)50=(40.42/8%)*1-1/(1+8%)50=494.48萬元。案例3不動產(chǎn)為一棟五層的鋼筋混凝土建筑。用途為綜合樓。占地面積為各層建筑面積如下：土地面積為8400 m2。建筑物部分：1樓3800m2；2-5樓：2800m2；合

9、計：15000m2。樓層面積單價月租金收入押金52800401120002600042800401120002600032800401120002600022800401120002600013800100380000114000合計15000828000218000建筑物總造價為4800萬元，其中主體所占比例為65%，設備所占比例為35%，建筑物的耐用年限主體為50年，設備平均為10年，殘值率為0。不動產(chǎn)每空置一個月，押金運用年收益率為7%，不動產(chǎn)租稅為54.65萬元，保險費為0.48萬元，管理費為建筑物造價的2%。作為購買土地及地上建筑物50年使用權的參考值，綜合還原率取8%，估價期日為2

10、005年9月30日；估價日期為2005年9月1日-10月30日。解：租金=82.8萬元*12月=993.60萬元/年，押金運用收益=21.8萬元*7%=1.53萬元，空房損失額=82.8萬元（按一個月的租金計算），則，總收益=租金+收益-損失=912.33萬元；折舊費=主體（4800*65%*1/50）+設備（4800*35%*1/10）=230.40萬元，維持管理費=4800*2%=96.0萬元（按建筑物造價的2%計算），租稅=54.65萬元，保險費=0.48萬元；則，總費用=230.40+96+54.65+0.48=381.53萬元；故，純收益=總收益-總費用=530.8萬元；不動產(chǎn)收益價

11、格=不動產(chǎn)純收益/綜合還原率*1-1/（1+綜合還原率）50=6493.53萬元。三 評估承租土地使用權價格案例4某企業(yè)于10年前以國家出租方式取得某商業(yè)用地使用權，目前實際支付的年租金是8萬元，該租約上有10年到期，余期租金不再調(diào)整。據(jù)調(diào)查，目前同類商業(yè)用地市場年租金為10萬元，根據(jù)測算承租土地使用權還原率為8%，計算該企業(yè)所擁有的承租土地使用權價格？解：年租金差額（租金盈余）=10-8=2萬元；承租土地使用權價格=(2/8%)*1-1/(1+8%)10=13.42萬元。市場比較法案例注意事項：注意特殊交易；因素修正按影響大小確定不同權重；各項修正不超過20%，總修正不超過30%；估價結果確

12、定可按不同權重計算。案例1估價師要評估一宗商業(yè)用地的公開市場價值，估價對象及比較案例的區(qū)域和個別因子條件指數(shù)采用權重累加方式，相關情況如下：估價對象實例A實例B實例C用途商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)交易面積6000900057006300交易情況求正常市場價值急于出售，比正常低5%拍賣成交，比正常高5%正常交易交易日期正常，價格指數(shù)1052004.10價格指數(shù)1012005.4價格指數(shù)10320051價格指數(shù)102區(qū)域因素合計1009810097個別因素合計1009899100容積率21.82.32.1剩余使用權限40年38年39年40年成交價格（元/m2）450052004900本題注意：要進行使用權限

13、修正和容積率修正（根據(jù)當?shù)貒敛块T公布商業(yè)用地容積率修正系數(shù)表）估計對象實例A實例B實例C容積率系數(shù)10.981.031.01使用權限修正中，土地還原利率取6%；解：由題可得，比準價格：實例A=4500*100/95*105/101*100/98*100/98*100/98*1/0.9867=5303元/ m2；實例B=5200*100/105*105/103*100/100*100/99*100/103*1/0.9935=4983元/ m2；實例C=4900*100/100*105/102*100/97*100/100*100/101*1/1=5149元/ m2；由于宗地C為正常交易，故，設

14、實例A權重取0.3，實例B權重取0.3；實例C權重取0.4，實例A實例B實例C比準價格530349835149權重0.30.30.4估價對象評估單價5145估價對象評估值3087案例2某市市郊一宗工業(yè)用地需要進行評估，根據(jù)當?shù)貤l件，通過搜集有關案例，篩選出處于同一供應圈的三個比較案例，并對區(qū)域因素及個別因素分別與待估宗地進行比較，比較情況如下：項目待估宗地實例A實例B實例C用途工業(yè)工業(yè)工業(yè)工業(yè)供應圈市郊市郊市郊市郊交易時間2005.012005.012005.08交易情況正常正常正常正常土地使用年限50年50年50年50年成交價格370元/m2392元/m2355元/m2區(qū)域因素交通條件0-1

15、%-2%0基礎設施0-1%-2%-1%產(chǎn)業(yè)聚集00-1%2%環(huán)境情況0-2%00個別因素宗地面積03%05%宗地形狀0-2%00地形00-1%-3%規(guī)劃限制0000根據(jù)該市國土部門公布的工業(yè)用地容積率修正系數(shù)表可知：待估宗地實例A實例B實例C容積率系數(shù)10.980.960.97交易期日修正：據(jù)調(diào)查，該市2005年1月至10月地價上漲4%，平均月上漲幅度為0.4%，將2005年1月地價指數(shù)定為100，則，2005年10月地價指數(shù)為104；2005年8月地價指數(shù)為103.2。解：實例A=370*100/100*1/0.98*104/104*100/96*100/101=389元/ m2；實例B=3

16、95*100/100*1/0.96*104/100*100/95*100/99=455元/ m2；實例C=355*100/100*1/0.97*104/103.2*100/101*100/102=358元/ m2；上述各例修正后價格差異較小，采用算術平均法計算：待估宗地單價=（實例A修正后價格+實例B修正后價格+實例C修正后價格）/3=401元/ m2。成本逼近法案例案例1某開發(fā)區(qū)征用土地總面積5Km2，現(xiàn)已完成了“七通一平”，開發(fā)區(qū)內(nèi)道路、綠地、水面及其他公共和基礎設施占地1.5Km2。該開發(fā)區(qū)擬出讓一宗工業(yè)用地，出讓年限為50年，土地面積為10000m2。根據(jù)測算，該開發(fā)區(qū)土地征地、安置。

17、拆遷及青苗補償費為4.5億元，征地中發(fā)生的其他費用為1.5億元；征地后，土地“七通一平”的費用為2億元/ Km2，開發(fā)周期為兩年，且第一年的投資總額站總開發(fā)投資的40%，總投資回報率為20%，土地增值收益率取20%，當年銀行年貸款利息率為10%，土地還原率確定為7%。試估算出該宗工業(yè)用地的單位面積價格和總價格。解：土地取得費=（4.5+1.5）*108/(5*106)=120元/ m2土地開發(fā)費=（2.0*108）/（1*106）=200元/ m2投資利息=120*(1+10%)2-1+200*40%*(1+10%)1.5-1+200*60%*(1+10%)0.5-1=43.36元/ m2投資

18、利潤=(120+200)*20%=64元/ m2土地增值收益=(120+200+43.36+64)*20%=85.47元/ m2土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+投資利息+投資利潤+土地增值收益=512.83元/ m2（由于開發(fā)區(qū)內(nèi)有部分占地是無法出讓的，因此需分攤到可出讓土地的價格中去）開發(fā)區(qū)可出讓土地比率=（開發(fā)區(qū)總面積-不可出讓土地面積）/開發(fā)區(qū)土地總面積*100%=70%可出讓土地的平均單價=512.83/70%=732.61元/ m2年期修正后價格=732.61*1-1/(1+7%)50=707.74元/ m2土地總價格=707.74*10000=7077400元剩余法（假設開發(fā)法）

19、案例一 單純的地價評估案例1有一成片皇帝需要估價，獲知該成片荒地的總面積為2Km2，適宜進行“五通一平”開發(fā)后的分塊有償轉讓；附近地區(qū)位置相當?shù)男K“五通一平”的熟地單價為1000元/ m2；將該成片荒地開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本為2.5億元/ Km2，開發(fā)期為3年，開發(fā)成本在3年開發(fā)期內(nèi)均勻投入；貸款年利率為12%，投資利潤率為20%；土地轉讓中賣方需繳納的稅費為轉讓地塊價格的6%；購買荒地需要交納的稅費為荒地價格的4%，熟地可轉讓土地面積的比率為60%。試用靜態(tài)方式估算該成本荒地的總價和單價。解：設荒地的總價為p總開發(fā)價值=1000*2000000*60%=12億元；總開發(fā)成本=2.

20、5*2=5億元；總利息=p*(1+4%)*(1+12%)3-1+5*(1+12%)1.5-1=0.421P+0.926億元；總轉讓稅費=12*6%=0.72億元；購買稅費=P*4%=0.04P；總利潤=(1.04P+5)*20%=0.208P+1億元；可知P=12-5-(0.421P+0.926 )- 0.72-0.04P -(0.208P+1)=2.609億元；故荒地總價=2.609億元；荒地單價=130.44元/ m2。案例2估價對象房地產(chǎn)為一塊“七通一平”的待建空地，土地總面積為1000 m2，且土地形狀規(guī)則，允許用途為商業(yè)、居住，允許建筑容積率為7，允許建筑覆蓋率50%，土地使用權年限

21、為50年，出售時間為2003年10月，需評估該地塊在2003年10月出售時的購買價格。（估價過程：確定最佳用途為商住混合用地，因建筑容積率為7，建筑覆蓋率為50%，故建筑總面積為70000 m2，設建筑物層數(shù)14層，各層建筑面積為5000 m2，地上1-2層為商業(yè)用地，建筑面積為10000 m2，3-14層位住宅，建筑面積為60000 m2；預設共需3年時間完成投入使用，即2006年10月完成；估計建造完成后，商業(yè)用地完全售出，住宅樓30%在建造完成售出，50%半年后售出，其余20%一年后才能售出；預計商業(yè)樓平均售價4500元/ m2，住宅樓平均售價2500元/ m2；估計建筑費用為5000萬

22、元，專業(yè)費用為建筑費的8%，年利息率15%，銷售費用為樓價的3%，稅費為樓價的6%，投資利潤率為25%；在未來3年開發(fā)費用第一年需投入20%，第二年投入50%，第三年投入30%。）解：方法一：靜態(tài)方式計算地價 設總地價為P，總樓價=4500*10000+2500*60000=19500萬元；總建筑費=5000萬元；總專業(yè)費用=總建筑費*8%=400萬元；總利息=總地價*利息率*計算期+總建筑費*利息率*計算期+總專業(yè)費*利息率*計算期=P*15%*3+5000(1+8%)*15%*(20%*2.5+50%*1.5+30%*0.5)=P*0.45+1134 萬元；總銷售費用=總樓價*3%=585

23、萬元；總稅費=總樓價*6%=1170萬元；總利潤=(總地價+總建筑費+總專業(yè)費)*利潤率=P*0.25+1350萬元；由此可知總地價P=19500-5000-400-( P*0.45+1134)- 585-1170- (P*0.25+1350)=5800萬元。方法二：動態(tài)方式計算地價假設計算的基準時間定為該塊土地的出售時間，即2003年10月，年貼現(xiàn)率為15%：總樓價=(4500*10000)/(1+15%)3+(2500*60000)/(1+15%)3*30%/(1+15%)0+50%/(1+15%)0.5+20%/(1+15%)1=12230萬元；總建筑費=5000*20%/(1+15%)

24、0.5+50%/(1+15%)1.5+30%/(1+15%)2.5=4017萬元；總專業(yè)費=總建筑費*8%=321萬元；（因為總地價、總建筑費、總專業(yè)費在動態(tài)方式中均已考慮時間因素，實際上已含有利息，故不再單獨計算總利息）；總稅費=總樓價*6%=734萬元；總利潤=(總建筑費+總地價+總專業(yè)費)*利潤率=P*0.25+1085萬元；有題可知：總地價P=12230-4017-321-734- (P*0.25+1085)=4858萬元。由于一般動態(tài)方式計算更為精確，故估價結果以動態(tài)方式結果為主，總地價定為4900萬元：總地價=4900萬元；單位地價=4900元/ m2；樓面地價=700元/ m2。

25、二 開發(fā)商預期利潤測算案例3某開發(fā)商已取得某宗地70年土地使用權，該宗地為“七通一平”空地，面積3000 m2，土地價格為80萬元，取得土地使用權過程中所支付的法律、估價及登記等費用為地價的12%。用途為住宅，最大容積率為4。該項工程取得土地使用權后3個月即可動工，建筑時間為2年，建成后即可全部售出，住宅售價預計為3000元/ m2，建筑費和專業(yè)費預計為1000元/ m2，在建筑期間的投入情況：第一年投入40%，第二年投入60%，目前貸款年利率為12%，不動產(chǎn)銷售的額稅費為不動產(chǎn)總價的6%。解：不動產(chǎn)總價=3000*3000*4=3600萬元；建筑費及專業(yè)費=1000*3000*4=1200萬

26、元；地價及其他費用=8000000*(1+12%)=896萬元；總利息=896*(1+12%)2.25-1+1200*40%*(1+12%)1.5-1+1200*60%*(1+12%)0.5-1=391.1603萬元（注：地價計息期為2年3個月即2.25年）；銷售稅費=3600*6%=216萬元；開發(fā)商利潤=3600-1200-896-391.1603-216=896.8397萬元；利潤占不動產(chǎn)價的百分比=896.8397/3600=24.91%；利潤占開發(fā)總成本的百分比=896.8397/(1200+896+391.1603+216)=33.18%；由此可知，項目投資回報良好，預期利潤可觀，

27、項目可行。三 建筑費及專業(yè)費最高控制標準的測算案例4某公司已取得宗地50年土地使用權，該宗地為“七通一平”空地，面積12000 m2，地價及相關法律、估價等費用為300萬元，城市規(guī)劃宗地用途為工業(yè)廠房，最大容積率為1.5，確定該開發(fā)公司在該項目中的建筑費及專業(yè)費的最高控制標準。已知該工程在取得土地使用權后即可開工，建筑時間為2年，建成后即可全部出售，目前市場同類工業(yè)廠房的售價預計為1300元/ m2，開發(fā)資金均勻投入，貸款年利率12%，開發(fā)商要求利潤為不動產(chǎn)總價的18%，不動產(chǎn)銷售的稅費為不動產(chǎn)總價的6%。解：假設在建筑費及專業(yè)費的最高控制額為X元，不動產(chǎn)總價=1300*12000*1.5=2

28、340萬元；地價及其他費用=300萬元；總利息=300*(1+12%)2-1+X*(1+12%)1-1= 0.12X+763200元；開發(fā)商利潤=2340*18%=421.2萬元；銷售稅費=2340*6%=140.4萬元；得X=23400000-3000000-(0.12X+763200)- 4212000-1404000=12518571.429元；單位面積建筑費及專業(yè)費控制標準=12518571.429/(12000*1.5)=695.47元/ m2。路線價估價法案例計算方法：1臨街地：臨街深度未達里地，其每平方米(即單價)依其深度，按深度指數(shù)計算。 平行四邊形，以高位臨街深度，按深度指數(shù)

29、計算單價。 梯形：平行邊與臨街線一致，依其高度為臨街深度，按深度指數(shù)計算單價后，再視其上下邊長比，利用價值進行加價或減價修正，其修正數(shù)額以不超過原計算單價兩成為限；平行邊垂直于臨街線，以其兩邊中點的連線為臨街深度，計算單價，不進修正。 三角形：正三角形(一邊為臨街線的)，以其高度的一半為臨街深度，計算單價；逆三角形(三角形頂點在臨街線上)，以其臨街線上的頂點與底邊中點垂直距離為一半，及底邊中點的深度為起迄深度，比照袋地計算。 兩面臨街地，縱深在36m(含36m)以下者，應以中線分前后兩部分，分別計算。 深度超過里地線者，其單價應以里地單價與臨街地單價按面積比例平均計算得。2路角地：按具體路線區(qū)

30、段的加成規(guī)則進行修正，加成的幅度一半不超過旁街路線價的三成。3袋地：袋地的單價依其深度的起迄，按袋地深度指數(shù)進行修正。袋地形狀為平行四邊形、梯形、三角形，其起迄深度比照臨街地方法計算；袋地位于臨街地與里地上者，其單價應以袋地單價與里地單價按面積比例平均計算；里地單價按路線價四成計算(里地價與路線價四成相差懸殊者，里地應單獨劃分區(qū)段)。基準地價系數(shù)修正法案例案例1企業(yè)甲與企業(yè)乙計劃于2006年8月30日合作開發(fā)住宅樓，雙方商定，由甲出地，乙出資金，并約定建成后以土地價值和企業(yè)乙實際投入的資金額確定分配比例。該土地已經(jīng)達到七通一平的開發(fā)程度，雙方約定如果企業(yè)甲再次基礎上和企業(yè)乙同意下，進行必要的土

31、地再開發(fā)時，發(fā)生的額外費用計入企業(yè)甲的投資。在項目實際開發(fā)時，企業(yè)甲計劃投資40萬元改造道路，并已征得企業(yè)乙的同意。該土地面積2000 m2，使用權為70年，規(guī)劃容積率4。已知在取得土地使用權3個月后動工，建筑時間2年，建成后全部售出，預計售價為3000元/ m2，企業(yè)乙實際投入1100萬元，第一年投入40%，第二年投60%。建筑費及專業(yè)費用平均水平為1000元/ m2；另外，稅費為地價的2%，貸款年利率為12%，銷售稅為房價6%，利潤預計為房屋售價的24.12%。該地區(qū)住宅用地基準地價為3100元/ m2，待開發(fā)土地相對于基準地價區(qū)域的平均區(qū)域條件和個別條件為-2%和-3%?；鶞实貎r基準日為

32、2004年8月30日，近2年，地價上漲5%，土地還原率10%。試確定企業(yè)甲與企業(yè)乙的分配比例。解：1求地價方法一：剩余法求地價，設地價為P房地產(chǎn)總售價=3000*2000*4=2400萬元；建筑費及專業(yè)費用=1000*2000*4=800萬元；地價及稅費=P*(1+12%)萬元；銷售費用=2400*6%=144萬元；開發(fā)利潤=2400*24.12%=579萬元；利息=P*(1+2%)*(1+12%)2.25-1+800*40%*(1+12%)1.5-1+ 60%*(1+12%)0.5-1；故P=2400-800- P*(1+12%)-144-579-利息=600萬元方法二：基準地價系數(shù)修正法求地價，基準地價=3100*2000=620萬元；宗地地價=基準地價*1+區(qū)域條件修正+個別條件修正*時間修正*年期修正=620*(1-3%-2%)*(105/100)*1=