四象限分析模型

1、四象限分析模型圖2.2中，我們將四個互相作用，并表示或影響供求關系的因素租金R、市場存量S（視作供給）、新開發(fā)建設量C和房地產物業(yè)價格P作為坐標的四個方向的軸。每根軸都從原點出發(fā)，數據均為正值，越往外值越大。 在解釋圖22時，按照順時針方向對各象限進行解釋是比較合適的。在這個圖中右側的兩個象限(第和第)代表空間使用的物業(yè)市場，左側的兩個象限(第和第)則是對資產市場上的房地產所有權進行研究e讓我們從揭示短期租金形成機理的第1象限開始分析。 2、第象限有租金和存量兩個坐標軸：租金(每單位空間)和物業(yè)存量(也以空間的計量單位進行衡量，如平方米)。曲線表明在國家特定的經濟條件下，對物業(yè)的需求數量怎樣取

2、決于租金。從縱軸上可以看出，租金變化時所對應的物業(yè)需求數量。如果不管租金如何變化，家庭或企業(yè)的物業(yè)需求數量不變(非彈性需求)，那么曲線則會幾乎變成一條完全垂直的直線；如果物業(yè)的需求量相對于租金的變化特別敏感(彈性需求)，則曲線就會變得更為水平。如果社會經濟狀況發(fā)生變化，則整個曲線就會移動。當公司或家庭數量增加(經濟增長)時，曲線會向上移動，表明在租金不變的情況下，物業(yè)需求會增加；當經濟衰退時，曲線會向下移動，表明物業(yè)需求減少。 為了使物業(yè)需求量D和物業(yè)存量S達到平衡，必須確定適當的租金水平R，使需求量等于存量。需求是租金R和經濟狀況的函數： D(R，經濟狀況)=S (21)如前所述物業(yè)市場上的

3、存量供給是由資產市場給定，因此，在圖22中對于橫軸上的某一數量的物業(yè)存量，向上畫一條垂直線與需求曲線相交，然后從交點再畫一條水平線與縱軸相交，按照這種方法可以找出對應的租金標準.在使用物業(yè)的這種租金標準下我們可以將注意力轉移到第象限。第象限代表了資產市場的第一部分，有租金和價格(每單位空間)兩個坐標軸。以原點作為起點的這條射線，其斜率代表了房地產資產的資本化率，即租金和價格的比值。這是投資者愿意持有房地產資產的當前期望收益率。一般說來，確定資本化率需要考慮四個方面的因素：經濟活動中的長期利率、預期的租金上漲率、與租金收入流量相關的風險和政府對房地產的稅收政策。當射線以順時針方向轉動時，資本化率

4、提高；逆時針方向轉動時，資本化率下降。在這個象限中，資本化率被看做一種外生變量，它是根據利率和資本市場上各種資產(股票、債券、短期存款)的投資回報而定的。因此，該象限的目的是對于租金水平只利用資本化率i來確定房地產資產的價格P： P=R/i (2.2)房地產資產的價格也可以通過以下方式得出，對于第象限中的某種租金水平畫出一條垂直于縱軸的直線直到與第象限的射線相交，從交點再向下畫出一條垂直于縱軸的直線，該直線與橫軸的交點便是資產的給定價格。 第象限是房地產資產市場的一部分，在這個象限中，對房地產新資產的形成原因進行了解釋。這里的曲線f(C)代表房地產的重置成本。如圖2.2所示這種情況的假設條件是

5、，新項目開發(fā)建設的重置成本是隨著房地產開發(fā)活動(C)的增多而增加，所以這條曲線向左下方延伸。它在價格橫軸的截距是保持一定規(guī)模的新開發(fā)量所要求的最低單位價格(每單位空間)。假如開發(fā)成本幾乎不受開發(fā)數量的影響，則這條射線會接近于垂直；如果建設過程中的瓶頸因素、稀缺的土地和其他一些影響開發(fā)的因素致使供給非彈性變化，則這條射線將會變得較為水平。從第象限某個給定的房地產資產價格，向下垂直畫出的一條直線，再從該直線與開發(fā)成本相交的這一點畫出一條水平線與縱軸相交，由縱軸交點便可以確定在此價格水平下的新開發(fā)建設量，此時開發(fā)成本等于資產的價格。如果房地產新的開發(fā)建設量低于這種平衡數量，則會導致開發(fā)商獲取超額利潤

6、；反之，如果開發(fā)數量大于這個平衡數量，則開發(fā)商會無利可圖。所以新的房地產開發(fā)建設量c，應該保持在使物業(yè)價格P，等于房地產開發(fā)成本f(c)的水平上，即： P=f(C) (23)在第象限，年度新開發(fā)建設量(增量)c，被轉換成為房地產物業(yè)的長期存量。在一定時期間內，存量變化S，等于新建房地產數量減去由于房屋拆除(折舊)導致的存量損失。如果折舊率以表示，則： SC-S (2.4)以原點作為起點的這條射線代表了使每年的建設量正好等于縱軸上某一個存量水平(在水平軸上)。在這種存量水平和相應的建設量上，由于折舊等于新竣工量，物業(yè)存量將不隨時間發(fā)生變化。因此，S等于0，SC。在以后的章節(jié)中將對這種關系進行更為

7、詳細的討論；在這里，重要的是需要記住這一點，即在第象限假定了某個給定數量的開發(fā)建設量，同時確定了假設在開發(fā)建設量永遠繼續(xù)的情況下導致的存量水平。對四象限模型，我們已經進行了360度的全方位分析。從某個存量值開始，在物業(yè)市場確定租金，這個租金可以通過資產市場轉換成為物業(yè)價格。接著，這些資產價格可導致形成新的開發(fā)建設量；再轉回到物業(yè)市場，這些新的開發(fā)建設量最終會形成新的存量水平。當存量的開始水平和結束水平相同時，物業(yè)市場和資產市場達到均衡狀態(tài)。假如結束時的存量與開始時的存量之間有差異，那么圖2.2中四個變量(租金、價格、新開發(fā)建設量和存量)的值將并不處于完全的均衡狀態(tài)。假如開始時的數值超過結束時的

8、數值，租金、價格和新開發(fā)建設量必須增長以達到均衡。假如初始存量低于結束時的存量，租金、價格和新開發(fā)建設量必須減少，使其達到均衡，對四象限模型的環(huán)顧一圈的考察，給我們就公式(21)一(24)的聯立求解給出了簡單的、直觀的解釋。3、宏觀經濟變化對均衡的影響上圖的四象限模型也表達了宏觀經濟對房地產供需均衡的影響，比如需求的決定，利率水平等。我們可用逐個因素的變化來看看供需均衡是如何變動的。 上圖中表示經濟增長對供需均衡的影響。當經濟增長時，人們收入增加，對空間的需求亦隨之增長。假設其它條件不變，這種增長導致需求曲線（圖中為一直線）D向外移動，結果是：租金水平R上升物業(yè)價格P上升新開發(fā)建設量C上升物業(yè)

9、存量S上升滿足需求。4、資本需求發(fā)生變化對均衡的影響同樣，長期利率水平也對投資者的預期產生影響，進而影響到房地產供需均衡狀況。假設資本市場能對各種資產的價格進行有效調整，使各種投資在進行風險調整后，能夠獲得社會平均的投資回報，那么，利率上升使得投資者愿意將資金投向其它的經濟領域，比如買債券，房地產市場資金減少，價格下跌。利率下跌，房地產市場資金進入增加，價格逐漸上升。無論何種情形，最后供求雙方會達到一種均衡。如下圖所示。 上圖中表示利率下降的情形，其均衡機制為：利率下降房地產物業(yè)價格P上升新開發(fā)建設量C增大市場存量S（供給）增加租金下降，需求上升達到均衡。5、開發(fā)成本變化對均衡的影響影響房地產

10、市場的最后一個外部因素是新開發(fā)建設項目供給計劃的變動。這種變化的來源較多，如較高的短期利率使開發(fā)項目融資難度上升，導致新建物業(yè)的成本加大，并導致新開發(fā)建設量減少；政府出臺較為嚴格的區(qū)域規(guī)劃或其它的建筑法規(guī)，也可能增加開發(fā)成本和降低新項目開發(fā)建設的獲利水平（如對開發(fā)產品的要求，城市拆遷安置）。這些涉及到供應因素的負面變化，會使得第象限內的價格成本曲線向外移，進而影響到整個供求平衡。具體見下圖。 圖2.4的作用機制為：開發(fā)成本上升，價格成本曲線外移新開發(fā)建設量下降物業(yè)存量增加值下降物業(yè)供給下降租金上升拉動價格上升針對于我國的住宅市場進行相關分析一、我國商品住宅市場的四象限模型分析四象限模型有兩個假

11、設條件。一是在市場其他條件給定的情況下，住宅資產(所有權)價格是由住宅資產市場的供給和需求雙方相互作用決定的。二是在市場其他條件給定的情況下，在住宅使用市場，使用權的供需關系決定使用權價格即租金。上面假設的是其他條件不變，資產市場和使用市場相對獨立的情況。實際上，住宅資產市場和使用市場之間有密不可分的關系，共同興衰起伏。兩個市場之間有如下兩個連接點：第一，租金。住宅的收益水平，是誘發(fā)住宅資產需求的一個極其重要的因素。住宅資產市場上對所有權房的需求，主要是由住宅使用市場的租金水平決定的，因為投資者購買房產時，是將其視作為當前或未來的現金流，租金的變化自然會影響到資產市場上對所有權的需求。第二，新

12、開發(fā)建設量。兩個市場均受住宅開發(fā)建設情況的影響，當開發(fā)量增加時，資產市場的供給量增加，價格下跌，使用市場的租金也會下跌，見圖1四象限模型。在圖1中，右側兩個象限(、)代表住宅使用市場，左側兩個象限(、)代表住宅資產市場。第一象限演示的是住宅使用市場，其中，橫坐標為住宅使用權的存量S，縱坐標為住宅使用權的價格即租金R，租賃需求曲線dd0在一定的經濟狀況下，供給和需求一旦相等，租金水平R隨之確定。第二象限演示的是住宅資產市場，其中，橫坐標為房地產所有權的買賣價格P，以原點為起點的射線ii的斜率等于房地產的資本化率I，是投資者希望通過擁有住宅得到的收益率。在這里，資本化率是根據投資者的預期給定，一般

13、受長期利率、租金的預期上漲率、出租經營的風險以及國家住宅政策的影響。由第一象限的租金水平以及預期的資本化率，可以確定住宅相應的投資價格P=R/I，這樣第二象限就確定了住宅價格P。第三象限是住宅資產市場的另一部分，反映了新建的數量是如何確定的。斜線f(c)反映的是住宅的開發(fā)成本，圖中假設開發(fā)成本P與開發(fā)量C成正比，所以是一條向左下方的斜線，斜線與橫軸相交處的橫坐標數額，代表了啟動開發(fā)所需的最少資金量。將資產市場確定的價格投影到成本曲線，得出相應的開發(fā)量，此時開發(fā)成本等于價格P=f(C)。當開發(fā)量小于資產市場所需的開發(fā)量時，開發(fā)商獲得超額利潤；反之，則無利可圖。第四象限是使用市場的另一部分，反映了

14、新開發(fā)量C(增量)如何轉化成使用市場的存量S。在一定時間內，存量變化(流量)AS等于新建住宅數量減去由于房屋拆除(折舊)導致的存量損失。如果折舊率以表示，則：AS=C-S由原點出發(fā)的斜線代表了存量與開發(fā)量的關系，斜線上任意一點對應的開發(fā)量和存量有如下關系，開發(fā)量剛好抵消折舊量，以保證存量維持不變，即AS=0，C=S或=C/S這樣，在這個四象限模型中，從某一存量開始，由使用市場決定租金，租金在資產市場決定價格，價格再決定開發(fā)量，開發(fā)量又導致存量的變化。當存量的終值和起始值保持相同時，資產市場和使用市場達到均衡。當存量的終值和起始值不同時，圖中的變量如租金、價格、開發(fā)量、存量都沒有達到完全均衡。如

15、果起始值大于終值，則租金、價格、建設量必須上升以達到均衡；如起始值小于終值，則租金、價格、建設量必然下跌以達到均衡。從某個存量開始，在使用市場確定租金，這個租金通過住宅資產市場轉換成為使用權價格。這些價格導致形成一定新的開發(fā)量，再轉回到使用市場形成新的存量水平。二、我國商品住宅市場影響因素的四象限模型分析1.經濟增長對商品住宅市場影響的分析我國經濟近年來持續(xù)快速增長，對商品住宅價格影響十分顯著。當經濟增長時，圖2所示的住宅市場四象限模型中的第一象限內的需求曲線將向右上方平移，住宅市場的租金水平和需求量將會同時提高或增加。住宅市場租金水平的提高將會使第二象限內的住宅轉讓價格提高，住宅轉讓價格的提

16、高必將促使住宅開發(fā)量的增加，從而增加住宅的開發(fā)成本和市場供給量，并最終形成使用市場中的需求量與供給量之間、資產市場中的轉讓價格與開發(fā)成本之間新的平衡。因此，經濟增長將使住宅市場呈“擴散式”發(fā)展。2.置業(yè)城市的優(yōu)惠措施對商品住宅市場影響的分析不少城市的政府制定了一系列置業(yè)其城市的優(yōu)惠措施，越來越多的外埠消費者開始選擇其城市，投資其城市。置業(yè)城市的優(yōu)惠措施，將導致該城市住宅投資需求上升和住宅投資收益率(I)的下降，如果住宅的市場租金(R)不變，因為I=R/P，就會使住宅的市場價格(P)上升，住宅市場價格的上升又會引起住宅市場開發(fā)量(Q)的增加，并最終導致住宅市場供給量(S)的增加和租金水平(R)的

17、下降，從而達到新的平衡。新的平衡要求初始的租金水平與新平衡達到時的租金水平相等。因此，置業(yè)城市的優(yōu)惠措施，將會導致該城市整個住宅市場呈現“不完全擴散式”發(fā)展，如圖3所示。3.城市新區(qū)建設、舊城改造對城市商品住宅市場影響的分析過去幾年，不少城市新區(qū)建設突飛猛進，舊城改造轟轟烈烈，而城市規(guī)劃條件的限制、土地價格的上升、拆遷安置費用的增加，無疑會導致住宅市場開發(fā)成本(C)的上升，減少住宅新開發(fā)項目的獲利能力，這種影響將會使第三象限內的開發(fā)曲線向左上方平移。住宅開發(fā)成本的上升，在住宅價格不變時使新開發(fā)項目的數量(Q)減少，從而導致住宅市場供給量(S)減少，在需求不變的情況下，推動住宅市場租金(R)和轉

18、讓價格(P)的上漲，并達到新的平衡，整個住宅市場呈現“平移式”發(fā)展，如圖4所示。在進行以上住宅市場運作的各個影響因素分析時，均假設其他市場因素不變。但事實上由于社會經濟體系的復雜性，特別是國家宏觀經濟高速發(fā)展的時候，影響住宅市場運作的因素往往是多方面的，且是同時起作用的，這種多因素的同時變化實際上已經不是單一因素變化的簡單疊加.因此，要找到住宅市場新的平衡點是非常困難的。三、對我國商品住宅市場四象限模型的優(yōu)化四象限模型在研究住宅市場均衡方面具有較大的優(yōu)勢，原因在于它把住宅市場具體地分為資產市場和使用市場。如果將住宅市場作為一個整體研究將會出現模糊的區(qū)域，這時就有必要進行細分，而劃分為住宅資產市場和住宅使用市場是基于影響著兩個市場的供求關系的因素的不同，