商業(yè)廣場物業(yè)的早期介入與前期管理

1、商業(yè)廣場的工程特點商業(yè)廣場的工程特點n一、項目地理位置特點一、項目地理位置特點n商業(yè)廣場為訂單式招商在建商業(yè)廣商業(yè)廣場為訂單式招商在建商業(yè)廣場，故為在工程施工過程中，存在場，故為在工程施工過程中，存在大量的拆改工程，以及建設(shè)工期短大量的拆改工程，以及建設(shè)工期短等特點等特點。 第一節(jié) 物業(yè)管理的早期介入忽視早期介入可能導(dǎo)致：忽視早期介入可能導(dǎo)致： 物業(yè)配套不完善物業(yè)配套不完善 布局設(shè)計不合理布局設(shè)計不合理 質(zhì)量不過關(guān)質(zhì)量不過關(guān) 資料欠缺、情況不明資料欠缺、情況不明最終導(dǎo)致：使用不便，銷售不暢，管理困難、糾紛多最終導(dǎo)致：使用不便，銷售不暢，管理困難、糾紛多 一、物業(yè)管理早期介入的涵義 所謂物業(yè)管理

2、的早期介入，是指物業(yè)管所謂物業(yè)管理的早期介入，是指物業(yè)管理公司在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的策理公司在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的策劃、規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)，從業(yè)主、使用人及劃、規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)，從業(yè)主、使用人及物業(yè)管理的角度提出意見和建議，以便物物業(yè)管理的角度提出意見和建議，以便物業(yè)建成后能滿足業(yè)主、使用人的需求，方業(yè)建成后能滿足業(yè)主、使用人的需求，方便物業(yè)管理。便物業(yè)管理。 二、物業(yè)管理早期介入的作用（一）完善物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計和使用功能（一）完善物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計和使用功能 即在物業(yè)布局、配套，建筑造型，房型設(shè)計，電力即在物業(yè)布局、配套，建筑造型，房型設(shè)計，電力負荷設(shè)計，垃圾站點布設(shè)，建材選用，供電供水、污

3、水負荷設(shè)計，垃圾站點布設(shè)，建材選用，供電供水、污水處理、電話、有線電視等的管線鋪設(shè)、空調(diào)排煙孔位預(yù)處理、電話、有線電視等的管線鋪設(shè)、空調(diào)排煙孔位預(yù)留等方面根據(jù)經(jīng)驗提出建設(shè)性意見。充分考慮住戶生活留等方面根據(jù)經(jīng)驗提出建設(shè)性意見。充分考慮住戶生活的安全、舒適與便利。的安全、舒適與便利。（二）更好地監(jiān)理施工質(zhì)量（二）更好地監(jiān)理施工質(zhì)量 消除施工質(zhì)量的隱患，保證后期用戶的可靠使用，消除施工質(zhì)量的隱患，保證后期用戶的可靠使用，物業(yè)管理的方便。物業(yè)管理的方便。（三）為驗收接管打下基礎(chǔ)（三）為驗收接管打下基礎(chǔ) 由于對物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)由于對物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情

4、況了如指掌利于縮短驗收時間、提高驗收質(zhì)備安裝等情況了如指掌利于縮短驗收時間、提高驗收質(zhì)量，便于對發(fā)現(xiàn)問題的交接處理。量，便于對發(fā)現(xiàn)問題的交接處理。（四）便于日后對物業(yè)的管理（四）便于日后對物業(yè)的管理1方便日后維修保養(yǎng)計劃的制定；方便日后維修保養(yǎng)計劃的制定；2方便日后檢修，縮短檢修時間；方便日后檢修，縮短檢修時間；3易保證維修質(zhì)量；易保證維修質(zhì)量；4方便后期改建改造。方便后期改建改造。 三物業(yè)管理早期介入的主要工作及充當(dāng)?shù)慕巧ㄒ唬┝㈨棝Q策階段（充當(dāng)顧問）（一）立項決策階段（充當(dāng)顧問） 在項目的市場定位、潛在業(yè)主的構(gòu)成以及消費水平，在項目的市場定位、潛在業(yè)主的構(gòu)成以及消費水平，周邊物業(yè)管理概況以

5、及日后的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)周邊物業(yè)管理概況以及日后的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及成本、利潤測算等方面提供參考建議，減少決策盲目及成本、利潤測算等方面提供參考建議，減少決策盲目性和主觀隨意性。性和主觀隨意性。(二二)規(guī)劃設(shè)計階段（充當(dāng)顧問）規(guī)劃設(shè)計階段（充當(dāng)顧問）物業(yè)管理企業(yè)（人員）此方面長處：物業(yè)管理企業(yè)（人員）此方面長處： A、細節(jié)問題的發(fā)現(xiàn)與處理有著特殊的敏感性和應(yīng)變力；細節(jié)問題的發(fā)現(xiàn)與處理有著特殊的敏感性和應(yīng)變力； B、改進意見或建議更易貼近業(yè)主們的實際需求；改進意見或建議更易貼近業(yè)主們的實際需求； C、更能直接地把以往物業(yè)開發(fā)更能直接地把以往物業(yè)開發(fā)“先天不足先天不足”所造成的所造成的

6、后果反映出來，以防患于未然。后果反映出來，以防患于未然。側(cè)重從以下方面提出看法和建議：側(cè)重從以下方面提出看法和建議：1、養(yǎng)護、維修方面、養(yǎng)護、維修方面 建筑材料的選用、設(shè)備設(shè)施的性能特點、使用效果、建筑材料的選用、設(shè)備設(shè)施的性能特點、使用效果、養(yǎng)護、維修乃至更換的成本費用。養(yǎng)護、維修乃至更換的成本費用。2日常管理方面日常管理方面 中央監(jiān)控室、設(shè)備層、管理用房、大門、總臺等的設(shè)中央監(jiān)控室、設(shè)備層、管理用房、大門、總臺等的設(shè)置與標(biāo)準(zhǔn)；置與標(biāo)準(zhǔn)； 人流通道、車輛進出和停放、保安、消防等人防、技人流通道、車輛進出和停放、保安、消防等人防、技防措施在圖紙上的具體落實；防措施在圖紙上的具體落實； 垃圾容器

7、及堆放、清運點的設(shè)置，外立面附屬物預(yù)留垃圾容器及堆放、清運點的設(shè)置，外立面附屬物預(yù)留位置及孔洞大小等。位置及孔洞大小等。3. 日后管理服務(wù)方面日后管理服務(wù)方面 從物業(yè)現(xiàn)有總量，使用人口數(shù)量、發(fā)展趨勢和消費需從物業(yè)現(xiàn)有總量，使用人口數(shù)量、發(fā)展趨勢和消費需求等出發(fā)，考慮各類商業(yè)網(wǎng)點和生活、教育、娛樂設(shè)施求等出發(fā)，考慮各類商業(yè)網(wǎng)點和生活、教育、娛樂設(shè)施的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)半徑、服務(wù)對象來決定這些設(shè)施配備。的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)半徑、服務(wù)對象來決定這些設(shè)施配備。4.物業(yè)自身方面物業(yè)自身方面綜 合 考 慮 物 業(yè) 總 體 布 局 、 空 地 、 綠 化 開 發(fā) 與 利 用綜 合 考 慮 物 業(yè) 總 體 布 局 、

8、 空 地 、 綠 化 開 發(fā) 與 利 用 公共活動場所與道路循環(huán)系統(tǒng)公共活動場所與道路循環(huán)系統(tǒng) 房型功能構(gòu)想與匹配比例房型功能構(gòu)想與匹配比例 內(nèi)外裝修標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)外裝修標(biāo)準(zhǔn)等 以提升物業(yè)內(nèi)在價值和環(huán)境效果以提升物業(yè)內(nèi)在價值和環(huán)境效果（三）施工安裝階段（扮演監(jiān)理）（三）施工安裝階段（扮演監(jiān)理） 監(jiān)督基礎(chǔ)隱蔽工程、機電設(shè)備安裝調(diào)試、監(jiān)督基礎(chǔ)隱蔽工程、機電設(shè)備安裝調(diào)試、管道線路的敷設(shè)及走向等日后難以從建筑外觀管道線路的敷設(shè)及走向等日后難以從建筑外觀上察覺的施工質(zhì)量，收集資料，熟悉情況，提上察覺的施工質(zhì)量，收集資料，熟悉情況，提出整改意見，督促落實。出整改意見，督促落實。（四）接管準(zhǔn)備階段（開始管家）（四

9、）接管準(zhǔn)備階段（開始管家）步驟：步驟：1. 與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接洽前期物業(yè)管理委托事項與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接洽前期物業(yè)管理委托事項主要是管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、期限；主要是管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、期限； 保修責(zé)任的委托與實施；保修責(zé)任的委托與實施； 遺留掃尾工程、空置房經(jīng)租或看管等代為辦理事項；遺留掃尾工程、空置房經(jīng)租或看管等代為辦理事項； 管理服務(wù)費構(gòu)成及籌集；管理服務(wù)費構(gòu)成及籌集； 管理用房、經(jīng)營用房的提供使用及收益分配；管理用房、經(jīng)營用房的提供使用及收益分配； 物業(yè)及相關(guān)資料的驗收接管。物業(yè)及相關(guān)資料的驗收接管。 2. 制定接管方案制定接管方案 對人力、物力等自身條件和接盤運作、盈虧風(fēng)險作對人力、物力

10、等自身條件和接盤運作、盈虧風(fēng)險作出科學(xué)測算，據(jù)此制定接管方案，以此與房地產(chǎn)開發(fā)企出科學(xué)測算，據(jù)此制定接管方案，以此與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進一步協(xié)商或競標(biāo)。業(yè)進一步協(xié)商或競標(biāo)。3簽約，實施驗收接管簽約，實施驗收接管依照國家建設(shè)部制訂的中華人民共和國標(biāo)準(zhǔn)依照國家建設(shè)部制訂的中華人民共和國標(biāo)準(zhǔn)房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn) 城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法接管城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法接管同時做好檔案資料的移交工作。同時做好檔案資料的移交工作。必不可少的檔案資料有：規(guī)劃圖、竣工圖，地下管網(wǎng)竣工圖，必不可少的檔案資料有：規(guī)劃圖、竣工圖，地下管網(wǎng)竣工圖， 各類房屋清單，各類房屋清單， 單體建筑結(jié)構(gòu)圖、

11、設(shè)備竣工圖及合格證或保單體建筑結(jié)構(gòu)圖、設(shè)備竣工圖及合格證或保修書，修書， 公用設(shè)施設(shè)備及公共場地清單，公用設(shè)施設(shè)備及公共場地清單， 有關(guān)業(yè)主或承租使用人的相關(guān)資料。有關(guān)業(yè)主或承租使用人的相關(guān)資料。4制定系列管理制度制定系列管理制度 根據(jù)前期物業(yè)管理合同所賦予的管理職責(zé)，制定一系列管根據(jù)前期物業(yè)管理合同所賦予的管理職責(zé)，制定一系列管理制度，以建立正常的管理秩序。理制度，以建立正常的管理秩序。5組成該物業(yè)的常設(shè)管理機構(gòu)組成該物業(yè)的常設(shè)管理機構(gòu) 為了迎接即將到來的業(yè)主入伙，著手組成該物業(yè)的常設(shè)管為了迎接即將到來的業(yè)主入伙，著手組成該物業(yè)的常設(shè)管理機構(gòu)，配備管理人員。理機構(gòu)，配備管理人員。6建立與社會

12、協(xié)作單位的聯(lián)絡(luò)，構(gòu)筑綜合服務(wù)網(wǎng)絡(luò)建立與社會協(xié)作單位的聯(lián)絡(luò)，構(gòu)筑綜合服務(wù)網(wǎng)絡(luò)7參與物業(yè)參與物業(yè)“開盤開盤” 物業(yè)物業(yè)“開盤開盤”之日就是前期物業(yè)管理開始之日，物業(yè)管理之日就是前期物業(yè)管理開始之日，物業(yè)管理企業(yè)可以和開發(fā)商一起參與做好樓盤營銷。企業(yè)可以和開發(fā)商一起參與做好樓盤營銷。第二節(jié) 前期物業(yè)管理一、前期物業(yè)管理的涵義一、前期物業(yè)管理的涵義 前期物業(yè)管理，是指住宅出售后至業(yè)主委員前期物業(yè)管理，是指住宅出售后至業(yè)主委員會成立前的物業(yè)管理。會成立前的物業(yè)管理。前期物業(yè)管理的必要性：前期物業(yè)管理的必要性：（一）民事法律關(guān)系主體資格的需要（一）民事法律關(guān)系主體資格的需要（二）物業(yè)管理不可間斷性的需要（

13、二）物業(yè)管理不可間斷性的需要前期物業(yè)管理的責(zé)任人是該物業(yè)的開發(fā)商。前期物業(yè)管理的責(zé)任人是該物業(yè)的開發(fā)商。前期物業(yè)管理合同的有效期一般與政府要求房前期物業(yè)管理合同的有效期一般與政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對物業(yè)的保修期限相一致。地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對物業(yè)的保修期限相一致。前期物業(yè)管理合同至業(yè)主委員會與其選聘的物前期物業(yè)管理合同至業(yè)主委員會與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同生效時終止。業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同生效時終止。二、前期物業(yè)管理中權(quán)利主體的相互關(guān)系二、前期物業(yè)管理中權(quán)利主體的相互關(guān)系 前期物業(yè)管理階段，形成了開發(fā)企業(yè)、前期物業(yè)管理階段，形成了開發(fā)企業(yè)、受托的物業(yè)管理企業(yè)以及業(yè)主三個權(quán)利主體受托的物

14、業(yè)管理企業(yè)以及業(yè)主三個權(quán)利主體共存的法律關(guān)系。共存的法律關(guān)系。 開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)達成的前期物業(yè)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)達成的前期物業(yè)管理委托合同須向行業(yè)主管部門備案。管理委托合同須向行業(yè)主管部門備案。開發(fā)商與業(yè)主：買賣關(guān)系開發(fā)商與業(yè)主：買賣關(guān)系開發(fā)商與物業(yè)公司：合同聘用關(guān)系開發(fā)商與物業(yè)公司：合同聘用關(guān)系物業(yè)公司與業(yè)主：服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系物業(yè)公司與業(yè)主：服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系 買受人如果拒絕接受擬定的前期管買受人如果拒絕接受擬定的前期管理合同也就意味著物業(yè)買賣無法成交，理合同也就意味著物業(yè)買賣無法成交，這是對開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)最有效這是對開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)最有效的制約。反之，業(yè)主一旦接受了這

15、份合的制約。反之，業(yè)主一旦接受了這份合同的規(guī)定內(nèi)容，也就必須在前期物業(yè)管同的規(guī)定內(nèi)容，也就必須在前期物業(yè)管理階段服從物業(yè)管理企業(yè)依法依約進行理階段服從物業(yè)管理企業(yè)依法依約進行的管理。的管理。三、前期物業(yè)管理與早期介入的區(qū)別三、前期物業(yè)管理與早期介入的區(qū)別 1、早期介入的物業(yè)管理企業(yè)不一定與開發(fā)企業(yè)確、早期介入的物業(yè)管理企業(yè)不一定與開發(fā)企業(yè)確定管理合同委托關(guān)系，而前期物業(yè)管理必須有委定管理合同委托關(guān)系，而前期物業(yè)管理必須有委托關(guān)系，管理者已依法擁有該物業(yè)管理經(jīng)營權(quán)；托關(guān)系，管理者已依法擁有該物業(yè)管理經(jīng)營權(quán)；2、早期介入一般還未確定物業(yè)與業(yè)主等具體管、早期介入一般還未確定物業(yè)與業(yè)主等具體管理對象，

16、而前期物業(yè)管理必須有明確的管理對象；理對象，而前期物業(yè)管理必須有明確的管理對象；3、在早期介入工作中，物業(yè)管理企業(yè)只是起輔、在早期介入工作中，物業(yè)管理企業(yè)只是起輔助作用，而在前期物業(yè)管理中，物業(yè)管理企業(yè)起助作用，而在前期物業(yè)管理中，物業(yè)管理企業(yè)起主導(dǎo)作用。主導(dǎo)作用。 第三節(jié) 前期物業(yè)管理的主要內(nèi)容一、管理機構(gòu)的設(shè)立與人員的培訓(xùn)一、管理機構(gòu)的設(shè)立與人員的培訓(xùn) 機構(gòu)的設(shè)置應(yīng)根據(jù)委托物業(yè)的用途、面積、機構(gòu)的設(shè)置應(yīng)根據(jù)委托物業(yè)的用途、面積、管理深度、管理方式等確定；管理深度、管理方式等確定； 人員的配備除考慮管理人員的選派外，還人員的配備除考慮管理人員的選派外，還要考慮操作層（維修養(yǎng)護、保安、清潔、綠

17、化要考慮操作層（維修養(yǎng)護、保安、清潔、綠化等人員）的招聘。等人員）的招聘。 依據(jù)職責(zé)分別進行培訓(xùn)。依據(jù)職責(zé)分別進行培訓(xùn)。二、規(guī)章制度的制定二、規(guī)章制度的制定必要的規(guī)章制度：必要的規(guī)章制度：管理機構(gòu)的職責(zé)范圍管理機構(gòu)的職責(zé)范圍各類人員的崗位責(zé)任制各類人員的崗位責(zé)任制物業(yè)各區(qū)域內(nèi)管理規(guī)定物業(yè)各區(qū)域內(nèi)管理規(guī)定用戶（住戶）手冊等。用戶（住戶）手冊等。三、物業(yè)的驗收與接管三、物業(yè)的驗收與接管 物業(yè)的驗收是依照國家建設(shè)部及省市有物業(yè)的驗收是依照國家建設(shè)部及省市有關(guān)工程驗收的技術(shù)規(guī)范與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)對已建成關(guān)工程驗收的技術(shù)規(guī)范與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)對已建成的物業(yè)進行檢驗，它是直接關(guān)系到今后物業(yè)的物業(yè)進行檢驗，它是直接關(guān)系到今

18、后物業(yè)管理工作能否正常開展的一個重要環(huán)節(jié)。管理工作能否正常開展的一個重要環(huán)節(jié)。 物業(yè)接管是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向接受委托物業(yè)接管是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向接受委托的物業(yè)管理公司移交物業(yè)的過程，移交應(yīng)辦的物業(yè)管理公司移交物業(yè)的過程，移交應(yīng)辦理書面移交手續(xù)。理書面移交手續(xù)。 開發(fā)企業(yè)還應(yīng)向管理單位移交整套圖紙開發(fā)企業(yè)還應(yīng)向管理單位移交整套圖紙資料，以方便今后的物業(yè)管理和維修養(yǎng)護。資料，以方便今后的物業(yè)管理和維修養(yǎng)護。 在物業(yè)保修其間，接受委托的物業(yè)管理公在物業(yè)保修其間，接受委托的物業(yè)管理公司還應(yīng)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂保修實施合同，司還應(yīng)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂保修實施合同，明確保修項目、內(nèi)容、進度、原則、責(zé)任與明確保

19、修項目、內(nèi)容、進度、原則、責(zé)任與方式。方式。四、進戶管理四、進戶管理 進戶，是指業(yè)主、使用人正式進住使用物業(yè)，進戶，是指業(yè)主、使用人正式進住使用物業(yè)，俗稱俗稱“入伙入伙”商品房購房業(yè)主或承租使用人的進戶程序一般為：商品房購房業(yè)主或承租使用人的進戶程序一般為：1發(fā)入伙通知書發(fā)入伙通知書 在物業(yè)正式使用條件全部具備后向業(yè)主或使在物業(yè)正式使用條件全部具備后向業(yè)主或使用人發(fā)出入住書面通知書。用人發(fā)出入住書面通知書。 2帶業(yè)主或使用人實地驗收物業(yè)帶業(yè)主或使用人實地驗收物業(yè) 著重勘驗著重勘驗 （1）房建質(zhì)量）房建質(zhì)量 （2）設(shè)備質(zhì)量，運轉(zhuǎn)情況）設(shè)備質(zhì)量，運轉(zhuǎn)情況 （3）房型、裝修、設(shè)施配備等是否與）房型、

20、裝修、設(shè)施配備等是否與 合同相符合同相符 （4）外部環(huán)境狀況及影響）外部環(huán)境狀況及影響3約定代為裝修、添置或更換自用設(shè)備或設(shè)施等事約定代為裝修、添置或更換自用設(shè)備或設(shè)施等事宜即各種代辦事宜宜即各種代辦事宜4簽訂物業(yè)使用公約簽訂物業(yè)使用公約主要內(nèi)容包括：在分清自用與公用部位、設(shè)備、設(shè)主要內(nèi)容包括：在分清自用與公用部位、設(shè)備、設(shè)施的前提下確定雙方享有的權(quán)利和應(yīng)盡的義務(wù)，施的前提下確定雙方享有的權(quán)利和應(yīng)盡的義務(wù)，物業(yè)正常使用的行為規(guī)范及相應(yīng)的違約責(zé)任。物業(yè)正常使用的行為規(guī)范及相應(yīng)的違約責(zé)任。5要求業(yè)主或使用人如實填寫登記卡要求業(yè)主或使用人如實填寫登記卡內(nèi)容包括：業(yè)主或使用人的名稱、通訊聯(lián)絡(luò)方式、內(nèi)容

21、包括：業(yè)主或使用人的名稱、通訊聯(lián)絡(luò)方式、所占用物業(yè)的編號、設(shè)備、設(shè)施及泊車位分配等所占用物業(yè)的編號、設(shè)備、設(shè)施及泊車位分配等內(nèi)容。屬于非居住性質(zhì)的物業(yè)還需登記營業(yè)執(zhí)照、內(nèi)容。屬于非居住性質(zhì)的物業(yè)還需登記營業(yè)執(zhí)照、經(jīng)營范圍、職工人數(shù)、出行、用餐等相關(guān)情況，經(jīng)營范圍、職工人數(shù)、出行、用餐等相關(guān)情況，便于物業(yè)管理與服務(wù)。便于物業(yè)管理與服務(wù)。6向業(yè)主或使用人發(fā)放用戶手冊向業(yè)主或使用人發(fā)放用戶手冊 使他們了解物業(yè)概況，各項管理制度，如車使他們了解物業(yè)概況，各項管理制度，如車輛停放管理，裝修搬遷管理，物業(yè)保修的責(zé)任范輛停放管理，裝修搬遷管理，物業(yè)保修的責(zé)任范圍、標(biāo)準(zhǔn)、期限等等方面的規(guī)定，以及樓層權(quán)力圍、標(biāo)

22、準(zhǔn)、期限等等方面的規(guī)定，以及樓層權(quán)力歸屬、公用設(shè)施設(shè)備的合理使用等，以便正確把歸屬、公用設(shè)施設(shè)備的合理使用等，以便正確把握自己的行為。握自己的行為。7籌集維修基金，預(yù)收物業(yè)管理費或租金籌集維修基金，預(yù)收物業(yè)管理費或租金 物業(yè)管理公司根據(jù)有關(guān)規(guī)定或雙方約定向業(yè)物業(yè)管理公司根據(jù)有關(guān)規(guī)定或雙方約定向業(yè)主或使用人籌集維修基金，預(yù)收物業(yè)管理費或租主或使用人籌集維修基金，預(yù)收物業(yè)管理費或租金。金。8向業(yè)主或使用人提供辦事指引向業(yè)主或使用人提供辦事指引 即向業(yè)主、使用人全面介紹物業(yè)管理區(qū)域和即向業(yè)主、使用人全面介紹物業(yè)管理區(qū)域和社區(qū)相關(guān)部門的辦事指南，使他們能及時辦理相社區(qū)相關(guān)部門的辦事指南，使他們能及時辦理相關(guān)手續(xù)。關(guān)手續(xù)。9業(yè)主、使用人簽約領(lǐng)匙，完成進戶程序業(yè)主、使用人簽約領(lǐng)匙，完成進戶程序五、裝修搬遷管理為了搞好裝修搬遷管理，必須做好以下幾點工作：為了搞好裝修搬遷管理，必須做好以下幾點工作：（一）大力宣傳裝修規(guī)定（一）大力宣傳裝修規(guī)定 規(guī)定主要包括以下幾方面：規(guī)定主要包括以下幾方面：（1） 裝修不得損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，破壞建筑物外墻面貌；裝修不得損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，破壞建筑物外墻面貌；（2）不得擅自