房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營績(jī)效的影響因素研究

1、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營績(jī)效的影響因素研究 房地產(chǎn)開辟經(jīng)營從土地獵取、三通一平、設(shè)計(jì)與前期打算、建造安裝施工、銷售實(shí)現(xiàn)以及物業(yè)管理等活動(dòng)中無一不對(duì)房地產(chǎn)開辟商的規(guī)劃、控制、組織和協(xié)調(diào)能力提出很高的要求，如何連續(xù)保持并強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營績(jī)效十分重要。因此，論文在深化研究房地產(chǎn)開辟經(jīng)營績(jī)效的影響因素上，對(duì)房地產(chǎn)開辟經(jīng)營績(jī)效關(guān)系模型舉行實(shí)證研究是十分有價(jià)值的。 1 房地產(chǎn)開辟經(jīng)營過程的價(jià)值鏈分析 房地產(chǎn)開辟經(jīng)營管理的基本內(nèi)容是工程管理，主要包括計(jì)劃設(shè)計(jì)管理、施工管理和物業(yè)管理。其關(guān)鍵內(nèi)容包括企業(yè)價(jià)值活動(dòng)過程的管理與發(fā)明，即設(shè)計(jì)、選購、建設(shè)、銷售及物業(yè)服務(wù)的開辟經(jīng)營過程，以及在人力資源、財(cái)務(wù)運(yùn)作、銷售策劃

2、、項(xiàng)目的職能管理中為企業(yè)產(chǎn)生重要價(jià)值的活動(dòng)或環(huán)節(jié)。根據(jù)邁克波特價(jià)值鏈模型的基本涵義，這里將房地產(chǎn)開辟經(jīng)營的價(jià)值鏈模型表述如圖 1 所示。 研究房地產(chǎn)開辟經(jīng)營活動(dòng)，前期的市場(chǎng)定位和計(jì)劃設(shè)計(jì)對(duì)開辟項(xiàng)目的成本，以及銷售狀況產(chǎn)生最為重大的影響；越到后期，工程建設(shè)已經(jīng)開頭，相關(guān)的成本控制和市場(chǎng)營銷所產(chǎn)生的效果并不顯然；材料選購、設(shè)計(jì)變更、預(yù)算等方面的價(jià)值狀態(tài)受前期計(jì)劃設(shè)計(jì)本身的制約，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營績(jī)效影響相對(duì)較輕。這里要研究的關(guān)鍵問題是在企業(yè)的開辟經(jīng)營價(jià)值鏈當(dāng)中，詳細(xì)哪些因素是對(duì)企業(yè)的經(jīng)營績(jī)效產(chǎn)生重要影響，其影響程度如何；而且在不同的階段，這些因素的影響程度又有怎樣的變化。按照房地產(chǎn)開辟經(jīng)營過程實(shí)踐、企業(yè)

3、價(jià)值鏈分析以及市場(chǎng)調(diào)查的基本結(jié)果，把影響企業(yè)經(jīng)營績(jī)效的因素概括為：計(jì)劃設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量、營銷策劃和物業(yè)管理 4 個(gè)方面。這些方面既反映了房地產(chǎn)開辟企業(yè)在開辟經(jīng)營活動(dòng)中的主要內(nèi)容，也從實(shí)施程序上表明白企業(yè)在績(jī)效控制與管理上的關(guān)鍵要素。 2 房地產(chǎn)開辟經(jīng)營績(jī)效的影響因素 2.1 計(jì)劃設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)開辟項(xiàng)目是否勝利主要確定于前期的計(jì)劃設(shè)計(jì)，計(jì)劃設(shè)計(jì)一個(gè)關(guān)鍵的概念是要按照購房者認(rèn)知的需要來理解他們的聲音，建立買家看法與住所如何計(jì)劃、設(shè)計(jì)、建筑之間的良好聯(lián)系。房子賣得出去是由于買家發(fā)覺它們更好、具有更高的價(jià)值或者是由于它們比較獨(dú)特。計(jì)劃設(shè)計(jì)務(wù)必要以建造規(guī)范、地理氣候環(huán)境、地域風(fēng)俗人情、市場(chǎng)/客戶需求為動(dòng)身點(diǎn)

4、，按照有用、科學(xué)、經(jīng)濟(jì)、美觀及先進(jìn)的目標(biāo)，根據(jù)建造計(jì)劃設(shè)計(jì)的程序，對(duì)樓盤的整體計(jì)劃、建造與外觀、土建結(jié)構(gòu)、水電消防、設(shè)備設(shè)施、園林景觀、道路管線、裝修等各個(gè)方面舉行設(shè)計(jì)和運(yùn)作，以實(shí)現(xiàn)最佳的價(jià)值目標(biāo)。評(píng)價(jià)計(jì)劃設(shè)計(jì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開辟經(jīng)營績(jī)效的影響程度可以從戶型合理性（包括朝向、大小、室內(nèi)布局、水電氣配套等）、小區(qū)整體狀況（區(qū)位、園林景觀、建造外觀、整體布局等）、計(jì)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用和設(shè)計(jì)質(zhì)量（施工可行性、設(shè)計(jì)整改狀況及設(shè)計(jì)審查合格狀況）4 個(gè)方面來考慮。 2.2 施工質(zhì)量 施工質(zhì)量其實(shí)就是根據(jù)計(jì)劃設(shè)計(jì)圖紙/方案及建造規(guī)范舉行工程建設(shè)時(shí)所體現(xiàn)的成本、進(jìn)度與質(zhì)量。即是否嚴(yán)格根據(jù)圖紙和規(guī)范舉行施工？平安文明施工狀

5、況如何？施工用的材料和設(shè)備是否合理？以及施工組織安頓是否有序？這幾個(gè)內(nèi)容是確定終于施工質(zhì)量的關(guān)鍵內(nèi)容。而施工質(zhì)量對(duì)房地產(chǎn)開辟公司的經(jīng)營績(jī)效也是明顯的，技術(shù)質(zhì)量不合格既要整改費(fèi)用還可能會(huì)影響銷售、工地出事故賠錢不說還嚴(yán)峻影響企業(yè)形象、工期遲延會(huì)增強(qiáng)成本。施工質(zhì)量問題很可能會(huì)在工程竣工驗(yàn)收后幾年才干表現(xiàn)出來，這種質(zhì)量缺陷或事故雖然可以通過修補(bǔ)、重構(gòu)等形式加以改進(jìn)，但是它對(duì)于公司的社會(huì)形象和長期獲利能力產(chǎn)生重大影響。因此，質(zhì)量的合理性（即不以美麗、華麗、先進(jìn)為追求，而以有用、滿意顧客需求為目標(biāo)）以及長期效益是建造施工質(zhì)量的基本要求。詳細(xì)評(píng)價(jià)可以從工程結(jié)構(gòu)質(zhì)量（外觀、細(xì)部）、工程竣工一次合格率、建造性

6、能價(jià)值比（主要指建造材料/設(shè)備的價(jià)格合理性）、開辟進(jìn)度/效率等方面考慮。 2.3 營銷策劃 一個(gè)好的產(chǎn)品營銷策劃是產(chǎn)品從企業(yè)到達(dá)客戶的途徑和橋梁，是產(chǎn)品到貨幣、利潤的過程。它蘊(yùn)含在企業(yè)生產(chǎn)開辟經(jīng)營的全過程，由市場(chǎng)調(diào)查、參加方案制定和建造總體設(shè)計(jì)、價(jià)格定位、廣告中介服務(wù)、售后服務(wù)以及信息反饋等組成。廣告宣揚(yáng)、促銷活動(dòng)、價(jià)格策略及銷售渠道是房地產(chǎn)開辟企業(yè)主要考慮的營銷策劃內(nèi)容，而在營銷策劃前期舉行的市場(chǎng)定位是至關(guān)重要的，即按照市場(chǎng)調(diào)查，決定房地產(chǎn)開辟的消費(fèi)客戶群、所開辟物業(yè)的功能、專營性及象征性等內(nèi)容，這是實(shí)施詳細(xì)營銷策略的核心基礎(chǔ)。而從影響房地產(chǎn)開辟經(jīng)營績(jī)效的詳細(xì)指標(biāo)來看，營銷策劃上有廣告宣揚(yáng)費(fèi)

7、用率、品牌價(jià)值、價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力和資金回籠狀況等方面。 2.4 物業(yè)管理 房產(chǎn)或物業(yè)開辟完成并實(shí)現(xiàn)銷售，那么必定要為物業(yè)的全部者/使用者供應(yīng)物業(yè)管理服務(wù)，以藏匿選聘的專業(yè)化物業(yè)管理公司為客戶/業(yè)主供應(yīng)物業(yè)管理服務(wù)是當(dāng)前國家規(guī)矩所要求的內(nèi)容。目前普遍存在的事實(shí)是，在前期的物業(yè)管理服務(wù)中房地產(chǎn)企業(yè)自身的下屬物業(yè)管理公司多是服務(wù)的供應(yīng)者，特殊在企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開辟是分期分段舉行的狀況下更是如此，此時(shí)物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量對(duì)于企業(yè)后續(xù)開辟項(xiàng)目的銷售及效益狀況將產(chǎn)生確定性的影響。評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量最關(guān)鍵的指標(biāo)是業(yè)主滿足度。固然，物業(yè)管理也要考究成本。而評(píng)價(jià)業(yè)主滿足度的基本指標(biāo)可以分成以下幾個(gè)方面

8、：?jiǎn)T工服務(wù)質(zhì)量（態(tài)度、準(zhǔn)時(shí)性、達(dá)到業(yè)主目標(biāo)）、平安管理、環(huán)境清潔質(zhì)量和社區(qū)文化等。按照以上的分析，可以建立影響房地產(chǎn)企業(yè)開辟經(jīng)營績(jī)效的指標(biāo)體系，見圖 2。 3 房地產(chǎn)經(jīng)營績(jī)效影響模型分析 經(jīng)濟(jì)研究一般以凈資產(chǎn)收益率=年度凈利潤/股東權(quán)益，作為房地產(chǎn)企業(yè)開辟經(jīng)營績(jī)效的考核指標(biāo)但考慮到不少房地產(chǎn)企業(yè)并非上市企業(yè)或股份有限公司，這里把凈資產(chǎn)收益率的公式擴(kuò)展，凈資產(chǎn)收益率=年度凈利潤/ 全部者權(quán)益。這里選取廣東省某市 10 個(gè)樓盤舉行數(shù)據(jù)模型分析，它們均為分期開辟的樓 盤 ， 數(shù) 據(jù) 采 集 時(shí) 間 為2022-072022-07。 （1）數(shù)據(jù)分析的基本說明。戶型合理性、小區(qū)整體狀況、工程結(jié)構(gòu)質(zhì)量、品

9、牌價(jià)值等指標(biāo)內(nèi)容由物業(yè)管理公司派發(fā)調(diào)查問卷，按照顧客調(diào)查資料計(jì)算；物業(yè)管理部分的指標(biāo)內(nèi)容由物業(yè)管理公司實(shí)施住戶滿足度調(diào)查獲得；其他指標(biāo)可由企業(yè)的財(cái)務(wù)、工程及銷售部門供應(yīng)。公司績(jī)效數(shù)據(jù)由企業(yè)調(diào)查及溝通獲得，政府統(tǒng)計(jì)局、建設(shè)局和房地產(chǎn)協(xié)會(huì)同樣作為重要的數(shù)據(jù)來源。按照房地產(chǎn)開辟閱歷，認(rèn)為四大影響因素下的指標(biāo)具有相同的權(quán)重。 （2）市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)分析說明和因素計(jì)算。調(diào)查得到該市 10 個(gè)樓盤20222022 年的四大因素?cái)?shù)據(jù)及計(jì)算績(jī)效數(shù)據(jù)，如表 1。 按照數(shù)據(jù)可以計(jì)算各個(gè)影響因素（自變量）與開辟經(jīng)營績(jī)效（因變量）之間的相關(guān)系數(shù)。20222022年物業(yè)管理 D 與績(jī)效 Y 的相關(guān)系數(shù)分離為 0.790、0

10、.830 和 0.829；計(jì)劃設(shè)計(jì) A 與績(jī)效 Y 的相關(guān)系數(shù)分離為0.766、0.801 和 0.815；營銷策劃 C與績(jī)效 Y 的相關(guān)系數(shù)分離為 0.776、0.621 和 0.668；施工質(zhì)量 B 與績(jī)效Y 的相關(guān)系數(shù)分離為 0.146、0.312 和 0.322，可認(rèn)為施工質(zhì)量與績(jī)效之間不相關(guān)，故在模型中不考慮施工質(zhì)量 B 指標(biāo)。 以績(jī)效 Y 為因變量，以計(jì)劃設(shè)計(jì) A、營銷策劃 C、物業(yè)管理 D 為自變量，建立三元線性回歸方程，回歸方程及其檢驗(yàn)見表 3。 （3）分析結(jié)論。 施工質(zhì)量與開辟經(jīng)營績(jī)效的相關(guān)性很小，這與房地產(chǎn)銷售現(xiàn)狀是比較吻合的，即一般客戶在購買樓房時(shí)，對(duì)于房屋的施工質(zhì)量（尤其是內(nèi)部結(jié)構(gòu)性能）很難有較為全面、專業(yè)的認(rèn)識(shí)，房屋即使有結(jié)構(gòu)施工質(zhì)量問題，也是在幾年甚至十幾年以后才顯現(xiàn)出來，因此，施工質(zhì)量對(duì)于銷售實(shí)現(xiàn)影響不大，從而對(duì)經(jīng)營績(jī)效關(guān)系程度很小。從另一方面考慮，這個(gè)結(jié)果可能與數(shù)據(jù)調(diào)查時(shí)光不夠長也有一定關(guān)系。 物業(yè)管理服務(wù)對(duì)于銷售業(yè)績(jī)及經(jīng)營效益的關(guān)系最大表明白當(dāng)前物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)開辟經(jīng)營的重要價(jià)值：入住的業(yè)主按照自身對(duì)小區(qū)物業(yè)服務(wù)