與次承租人優(yōu)先承租權(quán)的沖突

1、與次承租人優(yōu)先承租權(quán)的沖突（一）次承租人優(yōu)先承租權(quán)的認(rèn)定根據(jù)合同法的有關(guān)規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意可以將房屋轉(zhuǎn)租給第三人1,該第三人即次承租人。房屋轉(zhuǎn)租的情形下，次承租人是房屋的實(shí)際承租人。 在我 國，法律對承租人的優(yōu)先購買權(quán)作了明確規(guī)定， 但對次承租人的優(yōu)先購買權(quán)目前 法律規(guī)定沒有涉及，司法實(shí)踐中對此問題存在兩種不同意見： 一種意見認(rèn)為，次 承租人享有優(yōu)先購買權(quán)；另一種意見認(rèn)為，次承租人不享有優(yōu)先購買權(quán)。 對此問 題應(yīng)分具體情況區(qū)別對待。首先，在出租人明確授權(quán)、同意或事后追認(rèn)承租人轉(zhuǎn) 租行為的情況下，承租人的轉(zhuǎn)租行為并非租賃權(quán)的讓與。在兩個(gè)租賃關(guān)系中，承 租人與次承租人都享有承租人的身份，無論

2、否認(rèn)承租人還是次承租人的優(yōu)先購買 權(quán)，都與司法解釋的立法精神不符。因此，同等條件下合法轉(zhuǎn)租房屋時(shí)，承租人 與次承租人均應(yīng)享有優(yōu)先于普通購買者的購買權(quán)。 其次，在轉(zhuǎn)租時(shí)，次承租人對 房屋已實(shí)際占有、使用、收益，對房屋的依賴性更強(qiáng)，且占有權(quán)具有排他性的物 權(quán)效力。因此，從這一點(diǎn)考慮，也應(yīng)賦予次承租人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于承租人的 優(yōu)先購買權(quán)。再次，在非法轉(zhuǎn)租的情況下，次承租人的優(yōu)先承租權(quán)尚且不受法律 保護(hù)，更何況房屋的優(yōu)先購買權(quán)。同樣的，由于合同法規(guī)定承租人只有在出租人同意的情況下才可以將房屋轉(zhuǎn) 租，并且進(jìn)一步確認(rèn)了未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的， 出租人可以解除合同，其實(shí)質(zhì)是 賦予了出租人排除次承租人行使優(yōu)先

3、承租權(quán)的可能。若出租人同意房屋轉(zhuǎn)租，應(yīng)認(rèn)定出租人意識到了將來次承租人有可能行使優(yōu)先承租權(quán)，并自愿承擔(dān)該負(fù)擔(dān)。 所以，筆者認(rèn)為，在租賃合同和轉(zhuǎn)租合同均約定優(yōu)先承租權(quán)，出租人同意轉(zhuǎn)租且對轉(zhuǎn)租合同約定的優(yōu)先承租權(quán)未有異議的情況下， 應(yīng)當(dāng)允許次承租人享有優(yōu)先承 租權(quán)。（二）兩者沖突的表現(xiàn)形式在合法的轉(zhuǎn)租情況下，承租人和次承租人都是合法的承租人，都應(yīng)當(dāng)享有優(yōu) 先承租權(quán)，所以，承租人與次承租人之間的矛盾也頻繁出現(xiàn)。12010年1月25日，陳某與某物業(yè)管理有限公司簽訂了一份房屋租賃合同， 租賃該市A、B號店面經(jīng)營，租賃期自2010年1月1日至2012年12月30日止。許云勇：房屋租賃承租人權(quán)益保護(hù)問題研究，

4、載中國優(yōu)秀碩士論文數(shù)據(jù)庫中國知網(wǎng) 2010年版 期間，陳某向毛某租賃該 A店面經(jīng)營KTV陳某則與張某在B店面合伙開了一飯 店。2011年10月31日，陳某前妻吳某與張某簽訂了一份轉(zhuǎn)讓協(xié)議，約定將原 先共同經(jīng)營的飯店讓給張某，轉(zhuǎn)讓費(fèi)11000元，轉(zhuǎn)讓物品包括店內(nèi)現(xiàn)所有物品及 資產(chǎn)，自2011年11月1日陳某不再參與飯店經(jīng)營。陳某簽訂的租賃合同到期后， 沒有再續(xù)簽租賃合同。2012年12月13日，王某與物業(yè)公司就上述兩店面簽訂 了一份租賃合同，租賃期從2013年1月1日至2013年12月31日，并交納了租 金。但在2013年1月1日后，張某拒絕從B店面遷出。就B店面來說，實(shí)際上存在兩個(gè)租賃關(guān)系：一

5、個(gè)是出租人物業(yè)公司與承租人 陳某的關(guān)系，一個(gè)是承租人陳某與次承租人張某的租賃關(guān)系。在本案中，承租人 陳某并沒有將租賃權(quán)讓與給張某，而只是將B店面轉(zhuǎn)租給張某。在轉(zhuǎn)租的情況下， 承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效， 物業(yè)公司與張某并無直接的租賃關(guān)系。 陳某自2011年11月之后對B店面并未實(shí)際使用，且本案各方當(dāng)事人均認(rèn)可陳某 在轉(zhuǎn)租中沒有牟利，因此，陳某向物業(yè)公司表示不再續(xù)租也符合常理。在此情形下，王某與物業(yè)公司就B店面簽訂2013年的租賃合同，不違反法律法規(guī)的規(guī)定， 也未損害他人的合法權(quán)益。依據(jù)陳某與物業(yè)公司簽訂的房屋租賃合同，陳某才是B店面的承租人，合同期滿后，應(yīng)是陳某在同等條件下享有優(yōu)先租

6、賃權(quán)。張某最 初是由于其與陳某合伙而取得了 B店面的共同使用權(quán)，從陳某的前妻吳某與被告 簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議明確陳某退出合伙等內(nèi)容來看， 陳某轉(zhuǎn)讓的是飯店的經(jīng)營權(quán)和店 面內(nèi)的物品及資產(chǎn)，雙方并沒有寫明將陳某的租賃權(quán)讓與給張某， 應(yīng)當(dāng)認(rèn)定陳某 是將B店面轉(zhuǎn)租給了張某。張某是次承租人。即使陳某與張某就共同租賃 B店面 達(dá)成了 口頭或書面的協(xié)議，該協(xié)議也不具備對抗善意第三人的租賃權(quán)和物業(yè)公司 的出租選擇權(quán)的效力，也不具備對抗物業(yè)公司要求返還原物請求權(quán)及單方形成新 合同關(guān)系的效力。（三）兩者沖突的解決途徑關(guān)于轉(zhuǎn)租后2,承租人、次承租人是否享有優(yōu)先租賃權(quán)的問題，在理論上存 在爭議。我國現(xiàn)行立法對優(yōu)先租賃權(quán)也沒

7、有明確的概念和規(guī)定。在房屋租賃糾紛案中，常見的優(yōu)先權(quán)爭議是承租人的優(yōu)先購買權(quán)，相關(guān)司法解釋對此也有規(guī)定。 目前理論界和實(shí)務(wù)界也習(xí)慣從優(yōu)先購買權(quán)的角度進(jìn)行類推解釋優(yōu)先租賃權(quán)。故， 我們討論的優(yōu)先租賃權(quán)仍應(yīng)認(rèn)定為意定權(quán)郭明瑞、王軼：合同法新論；分則，中國政法大學(xué)出版社，1997年版。 韓蕊、才智：論優(yōu)憑購買權(quán)的忤質(zhì)和效力 .2012年。 ,其對應(yīng)的權(quán)利義務(wù)通過當(dāng)事人約定 而形成。存在此類約定的，出租人若在租賃期間內(nèi)或租賃期間屆滿后一定期限內(nèi) 與第三人簽訂租賃合同，則應(yīng)當(dāng)在合同簽訂后合理期限內(nèi)通知承租人； 承租人接 到通知后有權(quán)在合理期限內(nèi)以同等條件主張優(yōu)先租賃權(quán)， 出租人拒絕將租賃物出 租給承租人

8、的，應(yīng)承擔(dān)支付違約金或賠償損失。至于次承租人是否享有優(yōu)先租賃 權(quán)，筆者主張，承租人與出租人如約定了優(yōu)先租賃權(quán)，承租人和次承租人在轉(zhuǎn)租 協(xié)議中也約定了承租人另轉(zhuǎn)租的優(yōu)先租賃權(quán)的話，當(dāng)承租人到期后不主張優(yōu)先租 賃權(quán)的，次承租人可以依照承租人和出租人簽訂的租賃合同中的約定代位享有優(yōu) 先租賃權(quán)。但具體到本案，出租人物業(yè)公司與承租人毛某雖然在租賃合同中約定 了優(yōu)先租賃權(quán)，但是作為次承租人的被告卻沒有和承租人毛某簽訂書面的轉(zhuǎn)租協(xié) 議，更沒有約定承租人另轉(zhuǎn)租的優(yōu)先租賃權(quán)。被告與毛某在共同經(jīng)營水站期間， 也沒有明確兩者共同租賃B店面經(jīng)營水站。因此，作為次承租人的被告在本案中 無從談起享有優(yōu)先租賃權(quán)，也無從代為

9、享有承租人的優(yōu)先租賃權(quán)。房屋轉(zhuǎn)租后， 因承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效， 原租賃合同的承租人地位并不因此 喪失，承租人與次承租人都屬于房屋合法承租人， 享有優(yōu)先承租權(quán)，那么何者的 權(quán)利優(yōu)先呢？本文認(rèn)為，從簡化法律關(guān)系、減少糾紛、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)生活秩序的目的 出發(fā)，次承租人的優(yōu)先承租權(quán)應(yīng)優(yōu)于承租人的優(yōu)先承租權(quán)。承租人將房屋轉(zhuǎn)租， 說明對于該轉(zhuǎn)租房屋而言，次承租人的需求性更大，并且次承租人實(shí)際占有了該 租賃房屋，基于占用的效力，次承租人的優(yōu)先承租權(quán)理應(yīng)順序在先， 只有當(dāng)次承 租人放棄優(yōu)先承租權(quán)時(shí)，承租人才可以行使其優(yōu)先承租權(quán)。隨著近幾年我國房地產(chǎn)市場的日益繁榮，為了更好地促進(jìn)房屋租賃活動的開展，法

10、律在制定的時(shí)候也多傾向于保護(hù)租賃關(guān)系中的弱勢方。在現(xiàn)有法律中，已經(jīng)有法條涉及到承租人的優(yōu)先購買權(quán)， 但是隨著房屋越來越緊張，選擇就繼續(xù)租 賃房屋的人也越來越多，從而引發(fā)的承租人是否也享有優(yōu)先承租權(quán)問題進(jìn)入了公 眾的視野。如何從立法的角度規(guī)制承租人的優(yōu)先承租權(quán)， 才可以更好地保障租賃 雙方以及第三人之間的利益，對這個(gè)問題的研究具有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。本文以優(yōu)先承租權(quán)為研究對象，首先圍繞優(yōu)先承租權(quán)的概念和特征展開研究， 得出在房地產(chǎn)市場繁榮發(fā)展的時(shí)代中， 優(yōu)先承租權(quán)的存在有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義； 其 次通過案例分析的方式，先是分析了優(yōu)先承租權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于法定權(quán)利， 還是應(yīng)當(dāng)屬 于約定權(quán)利；再者也結(jié)合了相關(guān)案例，

11、分析了 “同等條件”和“權(quán)利時(shí)效”問題。筆者對優(yōu)先承租權(quán)的研究還只是停留在理論層面，要想真正落實(shí)該項(xiàng)權(quán)利必 須從操作層面進(jìn)行更多的實(shí)踐探討。相信通過對實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的不斷總結(jié)和提煉，我 國可以形成具有本國特色，符合本國國情的優(yōu)先承租權(quán)制度。致謝在畢業(yè)論文的寫作過程中我遇到了很多困難的問題，但都在南京師范大學(xué)泰 州學(xué)院吳文俊老師的悉心指導(dǎo)和同學(xué)的耐心幫助下順利解決了。吳文俊老師說王曉雪是優(yōu)秀學(xué)生，畢業(yè)論文可以抄襲，可以在淘寶上找代寫。為此，我首先要感 謝我的吳文俊論文指導(dǎo)老師，這篇論文在吳文俊老師的指導(dǎo)下從一個(gè)毫無邏輯結(jié) 構(gòu)、干癟的文章變得飽和、有邏輯性。過程是艱辛的，從最初選題到最后定稿， 吳老師給

12、予了太多的關(guān)懷、包容與指導(dǎo)，在論文的指導(dǎo)過程中，我感受到吳老師 的博學(xué)多才，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)態(tài)度，誨人不倦的高尚師德，平易近人的人格魅力。其次要感謝我的父母，是他們一直在我身后默默地給我支持、 鼓勵，無論我做什么決定他們都會無條件地支持， 養(yǎng)育之恩，無以回報(bào)，只希望他們能夠身體 健康，就是我最大的心愿。還要感謝我的同學(xué)們，在論文寫作期間，我們互相討論問題，查閱資料，提出意見，給予鼓勵。畢業(yè)之后我們會各奔東西，但這份友誼不會走散，是大學(xué)期間最美好的回憶。南京師范大學(xué)泰州學(xué)院的大學(xué)生涯即將畫上句號，真的希望時(shí)光走的慢些，再慢些，希望能再多一點(diǎn)如此美好的時(shí)光。 在最后再次感謝所有曾經(jīng)幫助過我的 良師益友和

13、同學(xué)們，以及在論文中被我引用和參考的論著的作者。參考文獻(xiàn)著作類：1王利明：民法學(xué)，北京：法律出版社，1983年版。2佟柔主編：民法理論，法律出版社1983年版。3美普拉諾等編著，胡杰譯：政治學(xué)分析詞典，中國社會科學(xué)出版社1986年版。4梁慧星：物權(quán)法，北京：中國政法大學(xué)出版社，1995年版。5溫世揚(yáng)、寧立志：房地產(chǎn)法教程，武漢大學(xué)出版社1996年版。6郭明瑞、王軼：合同法新論；分則，中國政法大學(xué)出版社，1997年版。7李國光主編：合同法釋解與適用，新華出版社1999年版。8謝哲勝：財(cái)產(chǎn)法專題研究，北京：中國政法大學(xué)出版社，2001年版。9戚兆岳：不動產(chǎn)租賃法律制度研究，法律出版社，2009年版。10崔建遠(yuǎn)：合同法學(xué)，北京：中國政法大學(xué)出版社，2011年版。論文類：1饒茜：租賃若干法律問題研究，載中國優(yōu)秀碩士論文庫，中國知網(wǎng) 2010 年。2冉克平：論房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)一一兼評最高人民法院 房屋租賃合同 司法解釋 ,2010年。3梁曉亮：論我國房屋承租人優(yōu)先承租權(quán)保護(hù)，中國知網(wǎng)2010年。4劉有東：合同法精要與依據(jù)指引，北京大學(xué)出版社，2011年。5梁慧星：中國民法典草案建議稿，法律出版社，2011年。6司徒潔：優(yōu)先購買權(quán)之法律屬性初探法制與社會，2011年。7楊成斌：優(yōu)先購買權(quán)制度思考.行政事業(yè)資產(chǎn)與財(cái)務(wù),2012年。8顧聞：論我國優(yōu)先購買權(quán)制度的完