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文檔簡介

1、沃爾瑪選址要求一、對商圈的要求1、在項目1.5公里范圍內(nèi)人口達(dá)到10萬以上為佳,2公里范圍內(nèi)常住人口可達(dá)到12-15萬人;2、須臨近城市交通主干道,至少雙向四車道,且無綠化帶,立交橋,河流,山川等明顯阻隔為佳;3、商圈內(nèi)人口年齡結(jié)構(gòu)以中青年為主,收入水平不低于當(dāng)?shù)仄骄剑?、項目周邊人口暢旺,道路與項目銜接性比較順暢,車輛可以順暢的進(jìn)出停車場;5、核心商圈內(nèi)(距項目1.5公里)無經(jīng)營面積超過5000平方米的同類業(yè)態(tài)為佳。二、對物業(yè)的要求1、物業(yè)縱深在50米以上為佳,原則上不能低于40米,臨街面不低于70米;2、層高不低于5米,對于期樓的層高要求不低于6米凈高在4.5米以上(空調(diào)排風(fēng)口至地板的

2、距離);3、樓板承重在800KG/平方米以上,對期樓的要求在1000KG/平方米以上;4、柱距間要求9米以上,原則上不能低于8米;5、正門至少提供2個主出入口,免費(fèi)外立面廣告至少3個;6、每層有電動扶梯相連,地下車庫與商場之間有豎向交通連接;7、商場要求有一定面積的廣場。三、對停車場的要求1、至少提供300個以上地上或地下的顧客免費(fèi)停車位;2、必須為供應(yīng)商提供20個以上的免費(fèi)貨車停車位;3、如商場在社區(qū)邊緣需做到社區(qū)居民和商場客流分開,同時為商場供貨車輛提供物流專用場地,40尺貨柜車轉(zhuǎn)彎半徑18米。四、其它1、市政電源為雙回呼或環(huán)網(wǎng)供電或其它當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)的供電方式,總用電量應(yīng)滿足商場營運(yùn)及司標(biāo)

3、廣告等設(shè)備的用電需求,備用電源應(yīng)滿足應(yīng)急照明,收銀臺,冷庫,冷柜,監(jiān)控,電腦主機(jī)等的用電需求,并提供商場獨(dú)立使用的高低壓配電系統(tǒng),電表,變壓器,備用發(fā)電機(jī),強(qiáng)弱電井道及各回路獨(dú)立開關(guān)箱;2、配備完善的給排水系統(tǒng),提供獨(dú)立給排水接駁口并安裝獨(dú)立水表,給水系統(tǒng)應(yīng)滿足商場及空調(diào)系統(tǒng)日常用水量及水壓使用要求,美工滿足市政府停水一天的商場用水需求;3、安裝獨(dú)立的中央空調(diào)系統(tǒng),空調(diào)室內(nèi)溫度要求達(dá)到24度正負(fù)度標(biāo)準(zhǔn);4、物業(yè)租賃期限一般為20年或20年以上,不低于15年并提供一定的免租期。家樂福選址要求一、大賣場設(shè)計1、家樂福的顧客群:60%的顧客是34歲以下,70%是女性,54%是已婚;2、家樂福的主要理

4、念:低價、一次購足、免費(fèi)停車、高周轉(zhuǎn)、新鮮程度、品質(zhì);3、現(xiàn)代化的商店就是:衛(wèi)生、舒適、店內(nèi)通道進(jìn)出方便、國際標(biāo)準(zhǔn)。二、大賣場選址標(biāo)準(zhǔn):Carrefour的法文意思就是十字路口”,而家樂福的選址也不折不扣地體現(xiàn)這一個標(biāo)準(zhǔn)。位置要求描述:交通方便(私家車、公交車、地鐵、輕軌);人口密度相對集中;兩條馬路交叉口,其一為主干道;具備相當(dāng)面積的停車場,比如在北京至少要求600個以上的停車位。三、建筑物要求建筑占地面積15000平米以上,總建筑面積2萬-4萬,最多不超過兩層,建筑物長寬比例:10:7或10:6,轉(zhuǎn)租租戶由家樂福負(fù)責(zé)管理。四、商圈內(nèi)的人口消費(fèi)能力1、商圈片區(qū)覆蓋:工具:GIS人口地理系統(tǒng)(

5、注:中國目前并沒有現(xiàn)有的資料GIS可資利用,所以店家不得不借助市場調(diào)研公司的力量來收集這方面的數(shù)據(jù)。)方法一:以某個原點(diǎn)出發(fā),測算5分鐘的步行距離會到什么地方,然后是10分鐘步行會到什么地方,最后是15分鐘會到什么地方。方法二:根據(jù)中國的本地特色,還需要測算以自行車出發(fā)的小片、中片和大片半徑,最后是以車行速度來測算小片、中片和大片各覆蓋了什么區(qū)域。計量參數(shù):計算這片區(qū)域內(nèi)各個居住小區(qū)的詳盡的人口規(guī)模和特征的調(diào)查,計算不同區(qū)域內(nèi)人口的數(shù)量和密度、年齡分布、文化水平、職業(yè)分布、人均可支配收入等等許多指標(biāo)。家樂福的做法還會更細(xì)致一些,根據(jù)這些小區(qū)的遠(yuǎn)近程度和居民可支配收入,再劃定重要銷售區(qū)域和普通銷

6、售區(qū)域。注意事項:如果有自然的分隔線,如一條鐵路線,或是另一個街區(qū)有一個競爭對手,商圈的覆蓋就需要依據(jù)這種邊界進(jìn)行調(diào)整。2、區(qū)域內(nèi)商業(yè)環(huán)境(包括城市交通和周邊商圈的競爭情況):指導(dǎo)原則一:如果一個未來的店址周圍有許多的公交車,或是道路寬敞,交通方便。那么銷售輻射的半徑就可以大為放大。實例:例如家樂福上海大賣場古北店周圍的公交線路不多,家樂福就干脆自己租用公交車定點(diǎn)在一些固定的小區(qū)間穿行,方便這些離得較遠(yuǎn)的小區(qū)居民上門一次性購齊一周的生活用品。指導(dǎo)原則二:未來潛在銷售區(qū)域會受到很多競爭對手的擠壓,所以需要將未來所有的競爭對手計算進(jìn)去。實例:傳統(tǒng)的商圈分析中,需要計算所有競爭對手的銷售情況,產(chǎn)品線

7、組成和單位面積銷售額等情況,然后將這些估計的數(shù)字從總的區(qū)域潛力中減去,未來的銷售潛力就產(chǎn)生了。但是這樣做并沒有考慮到不同對手的競爭實力,所以有些商店在開業(yè)前索性把其它商店的短板摸個透徹,以打分的方法發(fā)現(xiàn)他們的不足之處,比如環(huán)境是否清潔,哪類產(chǎn)品的價格比較高,生鮮產(chǎn)品的新鮮程度如何等,然后依據(jù)這種精確制導(dǎo)的調(diào)研結(jié)果進(jìn)行具有殺傷力的打擊。3、持續(xù)性商圈微調(diào):依據(jù)目標(biāo)顧客的信息來微調(diào)自己的商品線。實例一:家樂福自己的一份資料指出,顧客中有60%的顧客在34歲以下,70%是女性,然后有28%的人走路,45%通過公共汽車而來。實例二:家樂福在上海的每家店都有小小的不同。在虹橋門店,因為周圍的高收入群體和

8、外國僑民比較多,其中外國僑民占到了家樂福消費(fèi)群體的40%,所以虹橋店里的外國商品特別多,如各類葡萄酒,各類泥腸,奶酪和橄欖油等,而這都是家樂福為了這些特殊的消費(fèi)群體特意從國外進(jìn)口的。實例三:南方商場的家樂福因為周圍的居住小區(qū)比較分散,干脆開了一個迷你SHOPPINGMALL,在商場里開了一家電影院和麥當(dāng)勞,增加自己吸引較遠(yuǎn)處的人群的力度。青島的家樂福做得更到位,因為有15%的顧客是韓國人,干脆就做了許多韓文招牌。五、停車場要求至少600個機(jī)動車停車位,非機(jī)動車2000平米以上,免費(fèi)提供家樂福公司及顧客使用;注:選擇家樂福不利的方面包括有對工程建設(shè)比較嚴(yán)格的要求、較低的租金、長期的租賃合同(一般是20年-30年)。易初蓮花選址要求1、建筑面積:10000-20000平方米,最好一層,最高兩層;建筑凈高5米以上,進(jìn)深最少60米;柱距8.7米左右;2、地面荷載:1500公斤/平方米,面層為耐磨硬化劑地面;3、用電荷載:2W00KVA,雙回路用電;4、照明:照度不小于600lux;5、用水:主要以生活用水和生鮮冷凍用水為主,日用水量40噸;6、冬季采暖:18攝氏度-20攝氏度;7、夏

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