鹽城實施江蘇城規(guī)劃管理技術規(guī)定細則試行

1、鹽城市實施江蘇省城市規(guī)劃管理技術規(guī)定細則（試行）1.1 為保證科學、合理地制定和實施城市規(guī)劃，實現(xiàn)城市的社會經(jīng)濟發(fā)展目標，依據(jù)中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法、江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例、江蘇省城市規(guī)劃管理技術規(guī)定（2011版）（以下簡稱省技術規(guī)定）等城鄉(xiāng)規(guī)劃相關的法律、法規(guī)、規(guī)范和專業(yè)技術標準，并結合鹽城市實際情況，制定本實施細則（以下簡稱細則）。1.2 本細則是與省技術規(guī)定相配套的規(guī)范性文件。在鹽城市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行城市規(guī)劃編制和城市規(guī)劃管理，均須執(zhí)行省技術規(guī)定和本細則。詳細規(guī)劃編制、城市設計、建筑設計涉及建筑高度、建筑間距、建筑退讓、設計標高和日照等建筑管理內(nèi)容，也應符合本規(guī)定。1.3 鹽城市城市規(guī)劃區(qū)

2、包括亭湖區(qū)和鹽都區(qū)（含城南新區(qū)、鹽城經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)）全部行政范圍。主城區(qū)舊區(qū)是指黃海路、串場河、小洋河圍合的范圍，新區(qū)是指城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)舊區(qū)以外的其它范圍。城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的鐵路、公路、河道、管線等適用本細則。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)鄉(xiāng)鎮(zhèn)可參照執(zhí)行。2城市土地使用管理1.1 城市用地分類1.1.1 城市用地，根據(jù)其使用的主要性質(zhì)進行分類，按照城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準（GB501372011）和江蘇省控制性詳細規(guī)劃編制導則執(zhí)行。1.1.2 與城市規(guī)劃建設用地相連的風景名勝區(qū)、旅游度假區(qū)，其向公眾開放、并有一定游憩設施的用地（包括用地范圍內(nèi)水域），可以計入公園綠地，其余不計入城市規(guī)劃建設用地。1.2

3、建設用地的兼容性規(guī)定1.2.1 各類建設用地的劃分和使用應符合經(jīng)批準的詳細規(guī)劃的規(guī)定。1.2.2 在滿足安全、環(huán)境等要求和相關標準、規(guī)范的前提下，提倡同一地塊內(nèi)不同使用功能的混合。建設用地的兼容原則按照江蘇省控制性詳細規(guī)劃編制導則執(zhí)行，用地兼容要求應當在詳細規(guī)劃中規(guī)定，并在市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門出具的規(guī)劃條件中具體明確。1.2.3 制定和實施新建居住區(qū)的規(guī)劃，應按照城鄉(xiāng)規(guī)劃法律法規(guī)、國家和省城鄉(xiāng)規(guī)劃相關標準、規(guī)范的規(guī)定，同步安排教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務、金融郵電、社區(qū)服務、市政公用、行政管理和其他公共服務設施用地以及戶外公共活動空間。1.2.3.1 公共服務設施在布置上應相對集中，可按嵌

4、入街坊式布局，宜獨立布置于居住小區(qū)主入口處。開發(fā)項目分期實施的，配套公建設施的配建原則及實施時序需在規(guī)劃條件中具體明確。1.2.3.2 公共服務設施的配套水平，應符合城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范（2002版）（GB50180-93）的規(guī)定。在實施過程中應根據(jù)規(guī)劃布局和規(guī)劃用地四周的設施條件，對配建項目進行合理的歸并、調(diào)整，但不應少于與其居住人口規(guī)模相對應的千人總指標；對應配建的公共服務設施如由于周邊已規(guī)劃建成，且能夠滿足該項目配套要求的，則該項目可不配建（如綜合性幼兒園、綜合性菜場等）。1.2.3.3 居住用地的公共活動空間（含公共綠地、硬質(zhì)鋪裝），應根據(jù)居住用地不同的規(guī)劃布局形式設置相應的居民休閑

5、娛樂、文化健身、人員集散的公共活動空間，每個組團不少于一個公共活動空間，并在總平面圖中明確標注公共活動空間的面積。其用地總面積組團級：按不得少于人均0.3平方米核算；小區(qū)級：按不得少于人均0.5平方米核算。1.2.3.4 為居住用地配套的商業(yè)規(guī)模不應大于住宅總建筑面積的5%住宅底層原則上不得設置商業(yè)用房，按規(guī)范配套的商業(yè)用房宜內(nèi)置獨立布局。距各級商業(yè)中心較遠的小區(qū)，不宜小于總建筑面積的3%1.2.3.5 社區(qū)公共管理與服務配套用房按關于加強市區(qū)社區(qū)用房規(guī)劃建設管理的實施意見執(zhí)行。1.3 建筑基地控制指標1.3.1 新出讓居住小區(qū)建筑基地面積不宜小于50000平方米。城市舊區(qū)范圍內(nèi)建筑基地面積6

6、500平方米以下的用地不宜單獨出讓，應安排公共綠地或者配套公共設施用地。1.3.2 建筑基地不足上述規(guī)定的最小面積，但有下列情況之一，且不妨礙規(guī)劃實施的，城市規(guī)劃行政主管部門可以核準建設：(1)鄰接土地已經(jīng)完成建設或為道路、河道或有其他類似情況，確實無法調(diào)整、合并的。(2)因城市規(guī)劃街區(qū)劃分、市政公用設施等的限制，確實無法調(diào)整、合并的。(3)社區(qū)配套用房、垃圾收集和中轉(zhuǎn)用房、變配電房、泵房、公廁等涉及社會公益性的建設項目。(4)未納入近期改造范圍，經(jīng)具有法定資質(zhì)的機構鑒定為危險房屋，需進行翻建的項目。1.3.3 城市各類建筑的建筑密度、容積率不應超過表2.3.3的規(guī)定。表2.3.3各類建筑基地

7、建筑密度、容積率指標建設類型建筑密度()容積率新區(qū)舊區(qū)新區(qū)舊區(qū)出類氣候區(qū)出類氣候區(qū)出類氣候區(qū)出類氣候區(qū)住宅建筑低層35401.11.2多層28301.71.8小高層25282.22.4高層20203.53.5公共建筑辦公建筑類多層45502.53.0高層35405.06.0商業(yè)建筑類多層55603.54.0高層50555.56.5工業(yè)建筑類低層55600.7-1.21.0-1.5多層45501.0-2.01.2-2.5注：1.幼托、中小學校等建設項目的容積率應按有關規(guī)定執(zhí)行，但不得超過上表中相應住宅建筑的指標。2.工業(yè)用地應當提倡建設多層廠房，并在規(guī)劃條件中規(guī)定容積率下限；工業(yè)用地上兼容的自有

8、辦公和生產(chǎn)研發(fā)建筑，其建筑密度、容積率指標、高度控制可參照辦公建筑執(zhí)行；有特殊工藝要求的工業(yè)項目，其指標可根據(jù)實際情況確定。3 .同一地塊或同一建筑內(nèi)包括不同建設類型的，其容積率按不同建設類型的建筑面積比例折算。4 .表中指標不包括地下層建筑面積。但計算各類建筑相關配套設施指標時，地下為商辦建筑的用房應計入建筑總面積。5 .表中指標為區(qū)間的，低值為下限，高值為上限；其余指標為上限。6 .高度超過100米的超高層建筑，在滿足日照、交通、消防、施工安全等要求的前提下，其建筑密度和容積率可以按照詳細規(guī)劃確定的指標執(zhí)行。7 .工業(yè)項目所需行政辦公及生活服務設施用地面積不得超過工業(yè)項目總用地面積的7%嚴

9、禁在工業(yè)項目用地范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓中心等非生產(chǎn)性配套設施。1.1.4 建筑基地原有的容積率已超過規(guī)定值的，不得在該基地范圍內(nèi)進行擴建、加層。1.1.5 建筑物之間因公共交通需要，架設跨越城市道路的人行通道且符合下列規(guī)定的，其建筑面積可不計人建筑容積率控制指標范圍：(1)通道內(nèi)不設置商業(yè)設施，通道全天候?qū)姛o償開放；(2)通道下的凈空高度不小于5.0米，但穿越寬度小于16米且不通行公交車輛的城市支路通道下的凈空高度可不小于4.5米。2.4 容積率計算和管理2.4.1 容積率計算按鹽城市市區(qū)容積率規(guī)劃管理辦法執(zhí)行。對容積率計算規(guī)則，相關技術規(guī)范和規(guī)定未作明確規(guī)定的，可

10、在規(guī)劃條件中予以明確。2.4.2 住宅建筑的層高不宜超過3米，使用集中空調(diào)、新風或地暖系統(tǒng)的不宜超過3.3米。公共建筑等其他類型建筑的層高，應與其功能相適應。2.4.3 在鼓勵利用地下空間的同時，不應隨便改變原有自然地形地貌。除控制性詳細規(guī)劃有明確規(guī)定外，不得在項目建設中通過覆土方式抬高地平面來計算地下空間開發(fā)利用面積。建設項目利用地形高差或者改變地平面高度的形式，形成下沉空間建設地面建筑的，應參照地上建筑計算建筑面積和容積率。2.4.4 城市各類建筑的建筑密度、容積率應嚴格執(zhí)行控制性詳細規(guī)劃。2.4.5 國有土地使用權一經(jīng)出讓或劃撥，任何建設單位或個人都不得擅自更改確定的容積率。符合下列情形

11、之一的，方可進行調(diào)整：(1)。因城鄉(xiāng)規(guī)劃修改造成地塊開發(fā)條件變化的；(2)。因城鄉(xiāng)基礎設施、公共服務設施和公共安全設施建設需要導致已出讓或劃撥地塊的大小及相關建設條件發(fā)生變化的；(3)。國家和省、市的有關政策發(fā)生變化的；(4)。法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。2.5 建筑層數(shù)的計算建筑的地下室、半地下室的頂面高出室外設計地面的高度小于等于1.5m,建筑底部設置的高度不超過2.2m的自行車庫、儲藏室、敞開空間，以及建筑屋頂上突出的局部設備用房、出屋面的樓梯間等，可不計入建筑層數(shù)內(nèi)。住宅頂部為2層一套的躍層，可按1層計，其他部位的躍層以及頂部多于2層一套的躍層，應計入層數(shù)。3建筑管理3.1 建筑布局3.

12、1.1 建筑布局、朝向、形態(tài)等，應有利于自然采光、通風，減少建筑能耗。3.2 建筑間距3.2.1 建筑間距應符合日照、消防、抗震、安全的要求，并綜合考慮采光、通風、環(huán)保、視覺衛(wèi)生、工程管線敷設和文物保護等方面的要求。3.2.2 住宅建筑的日照一般應通過與其正面相鄰建筑的間距控制予以保證。如需通過其他方向滿足其日照要求的，相關控制指標和要求應當與相鄰地塊的開發(fā)利用統(tǒng)籌考慮?，F(xiàn)狀住宅建筑的日照時間低于國家現(xiàn)行標準的，周邊用地的開發(fā)建設不應減少其現(xiàn)有日照時間。3.2.3 城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)正南北向低、多層（含小高層）住宅建筑日照間距系數(shù)低限值為1.39。舊區(qū)改建中確實難以達到規(guī)定標準的新建住宅自身的日

13、照間距系數(shù)酌情降低，但日照間距系數(shù)低限值不應低于1.36。高層建筑與本地塊內(nèi)北側新建高層、多層、低層住宅之間應進行日照分析，住宅建筑不應低于大寒日2小時的日照標準；與周邊有日照影響的相鄰地塊現(xiàn)狀住宅建筑之間也應不低于大寒日2小時標準。住宅建筑所有南向居住空間必須要全部獲得規(guī)定的冬季日照時間。3.2.3.1 住宅建筑的建筑間距按下列公式計算（圖示見附錄二）：I =L1±L21=建筑間距II =日照間距L2=遮擋建筑遮陽點至該建筑背陽面外墻的距離3.2.3.2 住宅建筑的日照間距按下列公式計算（圖示見附錄二）：L1=i2H11=日照間距i=日照間距系數(shù)H=建筑的計算高度3.2.3.3住宅

14、建筑日照間距可按表3.2.3.3不同方位日照間距折減系數(shù)換算。表3.2.3.3不同方位日照間距折減換算表方位>0o-<15o>15oW60o>60o折減值1.0L10.9L10.95L1注：1.表中方位為正南向（0o）偏東、偏西的方位角。2.本表僅適用于無其他日照遮擋的條式住宅建筑。3.方位角計算以被遮擋住宅建筑的方位為基準。3.2.4住宅建筑間距非平行布置，當相互夾角小于等于60。時，其最窄處建筑間距按平行布置的住宅建筑間距控制；當相互夾角大于60。時，其最窄處建筑間距按垂直布置的住宅建筑間距控制（圖示見附錄三）。3.2.5 低層、多層、小高層住宅建筑日照間距3.2.

15、5.1 低層、多層、小高層住宅建筑日照間距，條式建筑按3.2.3條計算確定；點式建筑根據(jù)具體情況參照3.2.5.2條規(guī)定執(zhí)行。3.2.5.2 在南北向住宅建筑南側垂直（夾角60°）布置或東西向住宅建筑東西側垂直（夾角60°）布置的低層、多層、小高層住宅建筑，其建筑日照間距按表3.2.3標準乘以0.9系數(shù)控制，當垂直住宅建筑山墻寬度大于15米或3幢以上（含3幢）垂直住宅建筑平行布置時，按平行布置住宅建筑控制（圖示見附錄三）3.2.5.3 低層、多層、小高層住宅建筑地面層為休閑、健身、綠化等用于公益活動的底層架空層，或為車庫、商業(yè)等非住宅用房，可以不考慮地面層的日照要求。沿城市

16、道路的多層、小高層住宅建筑地面層起為非住宅用房時，從最低住宅層起算日照間距。3.2.6 高層住宅建筑日照間距3.2.6.1 高層住宅建筑應與受其影響的周邊地區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，并應進行日照影響分析，保證高層住宅建筑之間及受其影響的周邊地區(qū)住宅建筑的有效日照時間符合住宅建筑日照標準的規(guī)定。日照影響分析的具體要求見附錄四。3.2.6.2 高層住宅建筑之間以及高層住宅建筑與低層、多層、小高層住宅建筑之間的日照間距可按3.2.3條計算確定。3.2.6.3 高層住宅建筑地面層起為非住宅用房的，從最低住宅層起算日照間距。3.2.7 住宅建筑山墻非平行布置時，以其最窄處控制山墻間距。沿城市道路住宅之間，相鄰兩側山墻

17、均無門、窗、陽臺時，在滿足消防等要求的前提下，其山墻間距可酌情減少或毗鄰建造。3.2.8 住宅建筑的間距在滿足日照要求的前提下，最小間距應符合表3.2.8.1、表3.2.8.2的規(guī)定（圖示見附錄三）。表3.2.8.1住宅建筑之間平行、垂直布置時的最小間距（米）筑類別建筑類另遮擋建筑高層小高層多層低層平行布置垂直布置平行布置垂直布置平行布置垂直布置平行布置垂直布置被遮擋建筑Wj層4030302020151815小高層4025201815121212多層402520121210126低層40252012121066表3.2.8.2住宅建筑之間山墻最小間距（米）建筑類別間距高層小高層多層低層兩側單側

18、或無兩側單側或無兩側單側或無兩側單側或無高層15一15一13一13一小高層15一13一9一9一多層13一9一8一6一低層13一9一6一6一注：1.“平行布置”包括南北向和東西向平行布置；“垂直布置”包括南北向垂直布置和東西向垂直布置。2.“兩側”是指相對兩側山墻均有窗戶、陽臺或開門；“單側或無”是指相對山墻一側無或兩側都無窗戶、陽臺或開門（下同）。3.“一”表示按消防和施工安全等控制（下同）。如山墻之間有公共道路的，在符合消防和施工安全等要求的同時，山墻間距不得小于6米。4.住宅建筑之間存在相互遮擋的，應分別計算最小間距，并按照其中較大的值確定其建筑最小間距。3.2.9 非住宅建筑與住宅建筑的

19、間距3.2.9.1 非住宅建筑位于住宅建筑南側或東西側的，其與住宅建筑的間距按住宅建筑間距的相關規(guī)定控制。3.2.9.2 非住宅建筑位于住宅建筑北側的，其最小間距應符合表3.2.9.2規(guī)定。表3.2.9.2住宅建筑（南側）與非住宅建筑（北側）之間的最小間距（米）、住宅高層多層、小高層低層IW木>30>15<30V15兩側V15單側或無>30>15<30V15兩側V15單側或無>30>15<30v15兩側v15單側或無非高層242013一15139一13129一住多層18139一1296一10一6一低層999一966一6一一一1.建筑裙房高度

20、小于或等于10米時，按低層建筑間距控制；高度超過10米且小于或等于24米時，按多層建筑間距控制；高度超過24米時，按高層建筑間距控制。2 .如建筑之間有公共道路的，在符合消防和施工安全等要求的同時，間距不得小于6米。3 .相鄰面寬圖示見附錄三。3.2.9.3 獨立設置的單層傳達室、配電房等附屬建（構）筑物，在符合日照、環(huán)保、消防等要求的前提下，其與住宅建筑的最小間距可酌情減少。3.2.9.4 低層非住宅建筑與住宅建筑山墻相鄰時，在符合日照、環(huán)保、施工、安全、消防和交通等要求的前提下，如住宅建筑山墻無門、窗、陽臺，其間距可酌情縮小。在統(tǒng)一規(guī)劃的前提下，沿街非住宅建筑可與相鄰住宅建筑山墻毗鄰建造。

21、3.2.10非住宅建筑之間的間距3.2.10.1 非住宅建筑之間的最小間距應符合表3.2.10.1的規(guī)定。表3.2.10.1非住宅建筑之間的最小間距（米）%非住宅高層>30>15<30V15兩側V15單側或無>30非住宅高層181513一13多層13139一12低層999一6多層低層>15<30V15兩側V15單側或無>30>15<30v15兩側v15單側或無139一999一96一666一66一6一一一1.建筑裙房高度小于或等于10米時，按低層建筑間距控制；高度超過10米且小于或等于24米時，按多層建筑間距控制；高度超過24米時，按高層建筑

22、間距控制。2.獨立布置的單層傳達室、配電房等附屬建（構）筑物，在符合消防、環(huán)保等要求的前提下，其與非住宅建筑之間的最小間距可酌情減少。3.2.11 工業(yè)建筑、倉儲建筑之間的建筑間距按相關的消防、安全間距控制。3.2.12 托兒所、幼兒園的主要生活用房，應滿足冬至日不少于3小時的日照標準。其日照間距，按表3.2.3大寒日2小時標準系數(shù)增加0.25計算。老年人住宅、殘疾人住宅的臥室、起居室，醫(yī)院、療養(yǎng)院半數(shù)以上的病房和療養(yǎng)室，中小學教室，應滿足冬至日不小于2小時的日照標準。其日照間距，按表3.2.3大寒日2小時標準系數(shù)增加0.2計算。宿舍按住宅日照間距控制。3.2.13 除日照要求外，3.2.12

23、條中各類建筑與其他建筑相鄰時，按住宅建筑與其他建筑的相鄰關系和間距要求進行控制。3.2.14 幼兒園的室外地面活動場地應有不少于1/2的面積在標準的建筑日照陰影線之外。3.2.15 半地下車庫（半地下室）與周邊建筑的間距須滿足消防、施工、日照等要求。3.3建筑物退讓3.3.1 沿建設用地邊界和城市道路、河道、公路、鐵路兩側的建筑物，其退讓距離應符合日照、消防、抗震、安全的要求，并綜合考慮采光、通風、環(huán)保、工程管線敷設和文物保護等的要求，同時符合本規(guī)定。3.3.2 編制詳細規(guī)劃、出具建設用地的規(guī)劃條件，應當綜合考慮相鄰地塊的開發(fā)時序、建設強度,根據(jù)公平性原則，合理確定建筑退讓用地邊界的距離。3.

24、3.3 建筑物后退建設用地邊界距離3.3.3.1 建筑物退界距離及主要、次要朝向圖示見附錄六。各類建筑退界距離的計算具體見表3.3.3.1o相鄰兩地塊之間離界距離應統(tǒng)籌考慮，在規(guī)劃條件中予以明確。表3.3.3.1各類建筑退界距離朝向住宅建筑非住宅建筑被遮擋遮擋非住宅遮擋住宅被遮擋遮擋非住宅遮擋住宅主要朝向1/2L1/2L最小1/2L1/2L最小1/2L最小1/2L次要朝向1/2L最小注：1.L為符合日照要求的建筑間距，其計算按3.2.3.1條和3.2.6條執(zhí)行。2.L最小為各類建筑之間的最小間距，其計算按照表3.2.8.1、表3.2.8.2、表3.2.9.2或表3.2.10.1規(guī)定執(zhí)行。3.3

25、.3.2 建設用地邊界另一側是城市道路、河道的，應同時滿足退讓城市道路、河道的規(guī)定，且不影響道路、河道另一側地塊的日照權益。離界距離小于消防間距時，應按消防間距的要求確定離界距離。3.3.3.3 3.2.12條所列建筑物除日照間距外，其他退讓要求按住宅建筑控制。3.3.3.4 相鄰地塊，當一方退讓用地邊界已經(jīng)超過表3.3.3.1規(guī)定距離時，另一方如需減少退界距離，必須滿足以下要求：（1）符合日照、消防、安全等要求；（2）取得退讓較多方土地使用權和房屋產(chǎn)權所有者（含已簽購房合同者）的同意。3.3.3.5 在符合城市規(guī)劃以及消防、施工、安全等要求的前提下，相鄰基地臨城市道路的建筑可毗鄰建造，但各地

26、塊應滿足各自的規(guī)劃經(jīng)濟技術指標和其它相關規(guī)范要求。3.3.3.6 地下建筑物退界距離應當滿足施工安全、地下管線敷設等要求，一般不小于基礎底板埋深的70%,且不得小于5米（舊區(qū)或用地緊張的特殊地區(qū)不得小于3米）。在滿足相關規(guī)范的前提下，相鄰基地的地下建筑物可毗鄰建造。地下室出人口及其他構筑物在滿足施工安全、市政管線敷設、交通、消防等要求的前提下，退界距離可酌情減少。地下建筑物后退城市公共綠地的距離不宜小于1m;與現(xiàn)狀建筑的外墻距離不宜小于10m,按上述要求退讓確有困難的，除應采取技術安全措施和有效的施工方法外，需經(jīng)建設行政主管部門論證后，可適當縮小后退距離。界外建（構）筑物、地下工程有特殊要求的

27、，應根據(jù)建筑結構設計及場地地質(zhì)情況，加大新建地下室后退地界的距離。3.3.4 建筑物后退城市規(guī)劃道路紅線距離：3.3.4.1 建筑物后退城市規(guī)劃道路紅線的距離，應當有利于建筑（裙房、塔樓）形成整潔有序的界面，結合道路功能、路幅寬度以及建筑物類別、高度，合理確定其后退規(guī)劃道路紅線的距離。最小后退距離為：建筑物退讓40米（含40米）以上道路為15米，退讓30-40米（含30米）道路為10米；退讓30米以下道路為8米；高層建筑主朝向沿城市主干道布置時，應加大退讓尺度，應不小于規(guī)劃建筑物高度的0.5倍。其中50米以上高層建筑退讓道路紅線尺度由規(guī)劃行政主管部門在設計要點中規(guī)定，但不少于25米。建筑物后退

28、世紀大道、西環(huán)路、南環(huán)路、北環(huán)路、東環(huán)路、迎賓大道道路紅線不少于32米，臨路30米作為規(guī)劃綠帶，其中世紀大道小馬溝以西段后退不少于50米作為綠帶。后退范公路、開放大道（新洋港以北至寧靖鹽高速公路段）道路紅線不少于20米。后退新都路、開創(chuàng)路、南緯路、東進路、鹽瀆路、解放南路（青年路以南）、人民南路（青年路以南）道路紅線不少于25米，后退青年路、希望大道道路紅線不少于30米。城市重要地段應當在詳細規(guī)劃或城市設計中提出建筑貼線率、退讓基線等規(guī)劃控制要求。高低層組合的建筑后退距離按建筑不同高度分別控制。城市中心區(qū)、舊區(qū)的建筑后退距離，按詳細規(guī)劃、城市設計執(zhí)行。3.3.4.2 建筑物后退道路紅線以建筑物

29、地面層最突出的外墻（含柱）邊線計算。建筑物的挑檐、雨篷、臺階、平臺、窗井等，在不影響道路通行安全和通過能力的前提下，其后退距離可以酌情減少，但凸出寬度不應超過建筑紅線至規(guī)劃道路紅線距離的1/3。除連接城市管線以外，基地內(nèi)的其他地下管線不允許凸人城市規(guī)劃道路紅線。3.3.4.3 沿公路的建筑物，在城市規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)的路段兩側，按后退城市規(guī)劃道路紅線要求執(zhí)行；在其余路段兩側，其后退高速公路隔離柵外緣不少于30米，后退公路兩側邊溝（截水溝、坡腳護坡道）外緣，非高速公路的國道不少于20米，省道不少于15米，縣道不少于10米，其他道路不少于5米。3.3.4.4 有大量人流、車流集散的公共設施如影劇院

30、、展覽館、大型商場、體育場館、游樂場、車站、碼頭等，其后退規(guī)劃道路紅線距離應當符合詳細規(guī)劃、城市設計的控制要求，并結合交通影響分析確定。臨主要道路設置主出入口的后退不應小于20米。3.3.4.5 道路平面交叉口四周的建筑物后退規(guī)劃道路紅線的距離不得小于3.3.4.1的規(guī)定（由規(guī)劃道路紅線直線段與曲線段的連接點算起），并應同時滿足交叉口行車三角視距控制要求。兩條30米以上城市道路交叉口原則上應設置綠化廣場，建筑物后退道路視距三角形紅線不少于建筑退讓兩條道路紅線尺度的最小值。3.3.4.6 立體交叉口四周建筑物后退規(guī)劃道路紅線的距離按詳細規(guī)劃執(zhí)行。3.3.4.7 地下建筑物后退道路規(guī)劃紅線的距離按

31、3.3.3.6條執(zhí)行。3.3.4.8 臨路建設圍墻的應采用鏤空式，圍墻后退40米及以上城市道路紅線不少于2m,其中城市新區(qū)不少于4米（退西環(huán)路不小于15米）；圍墻外側退讓范圍須全部設置綠化隔離帶。后退相鄰建設用地的邊界，視相鄰地塊權屬等情況確定，界外為已征用地的，圍墻中心線應與用地線吻合；界外為未征用地的，圍墻基礎與圍墻外邊線均不得逾越地界。3.3.4.9 建筑退讓道路距離內(nèi)規(guī)劃具體要求：新區(qū)40米以上景觀道路兩側應分別設置不少于15米的綠帶；舊區(qū)結合詳細規(guī)劃設置。城市新區(qū)建筑退讓40米及以上道路不小于25米（其中不小于15米綠化帶），建筑退讓40米及以下道路不小于15米（其中不小于10米綠化

32、帶），作為臨路綠帶。主干道交叉口留足不小于5000平方米（近似正方形）、主次干道交叉口留足不小于3500平方米（近似正方形）、次干道交叉口留足不小于2500平方米（近似正方形）作為交叉口綠化廣場。臨路公共建筑退讓道路紅線后須設置一定寬度綠化隔離帶，出入口須集中設置。3.3.5鐵路設施安全保護區(qū)范圍見表3.3.5.1,有關要求按國務院鐵路運輸安全保護條例執(zhí)行。表3.3.5.1鐵路設施安全保護區(qū)范圍地區(qū)距離鐵路路堤坡腳、路塹坡頂或者鐵路橋梁外側起向外城巾巾區(qū)不少于8米城市郊區(qū)居民居住區(qū)不少于10米村鎮(zhèn)居民居住區(qū)不少于12米其他地區(qū)不少于15米1.1.6 沿河道兩側新建建筑物，其后退藍線最小距離不得

33、小于8米；尚未劃定藍線的，在符合河道保護相關要求的前提下，后退河道上口線的最小距離不得小于10米。在設防洪堤河道兩則，建筑物后退距離還應符合防洪有關規(guī)定。城市規(guī)劃確定的景觀河段，通榆河兩側應控制不小于200-500米的綠化帶；新洋港、串場河、皮岔河、大馬溝、蟒蛇河等兩側應控制不小于50米的綠化帶，其他河道應控制在10-30米綠化帶。通過編制該河段的詳細規(guī)劃，經(jīng)規(guī)定程序批準后建筑物的后退距離可適當調(diào)整。在后退河道距離內(nèi)沿河道走向可安排4-6米的步行道。1.1.7 建、構筑物后退城市公共綠地邊界的距離見表3.3.7。表3.3.7建、構筑物后退城市公共綠地邊界的距離建筑類別后退城市公共綠地邊界的最小

34、距離（m）綠地在建筑的東、西和南側綠地在建筑的正北側圍墻0.50.5低層23多層35高層3建筑兩端離綠地距離的平均值不宜小于建筑長度的0.12倍，且大于6米3.3.8沿城市高架道路兩側的新建、改建、擴建建筑物，其與高架道路邊緣的距離除符合3.3.4外,尚宜按表3.3.8«建筑物離高架和匝道的距離進行控制。城市新建高架和匝道與建筑物相鄰時，應設置必要的防噪、安全等措施，并應符合環(huán)保、消防、衛(wèi)生等要求。3.3.8新建建筑物離高架和匝道的距離類別建筑物離現(xiàn)狀高架和匝道的距離（m）居住、學校和醫(yī)院類建筑其它建筑低、多層高層低、多層r高層高架304015r20匝道202010153.4 建筑物

35、的高度控制3.4.1 建筑物的高度應符合歷史文化和風景名勝資源保護以及建筑間距、城市景觀等方面的要求。3.4.2 城市中心區(qū)、歷史文化街區(qū)、風景名勝區(qū)等區(qū)域的建筑高度控制，應當在詳細規(guī)劃中研究確定。3.4.3 城市空間應有連續(xù)性、功能性、秩序性、流動性、意義性和節(jié)奏性，形成良好的城市高度空間序列。3.4.4 通過城市歷史風貌、視廊、天際線、高層建筑布點、市政交通壓力等分析，劃分鼓勵建設高層區(qū)、多層小高層區(qū)、高層控制區(qū)、高層嚴格控制區(qū)。3.4.5 高速圈范圍內(nèi)住宅建筑高層布點按以下要求進行控制：西南片區(qū)、通榆河東片區(qū)的普通商品房高層比例按總建筑面積不少于70%政策性保障彳房不少于50%蟒蛇河及新

36、洋港以北普通商品房高層比例按總建筑面積不少于50%（其中新洋港沿線地塊必須全部安排高層建筑）；政策性保障住房不少于30%城中片區(qū)、城南片區(qū)、城西片區(qū)全部安排高層建筑。3.4.6 機場空域、電臺、氣象臺、無線電微波通道及其他有凈空限制地區(qū)內(nèi)的新建、改建建筑物,其高度還必須符合有關規(guī)定。3.4.7 沿城市主干道的建筑物高度，應符合城市防災專項規(guī)劃的有關建筑控高要求。3.4.8 住宅建筑頂部須設計為整體坡屋面，不得設置退臺，坡屋面的排水坡度不得大于1:2.5。設計不利用的坡屋面空間不得開設窗洞、洞、上人孔，其檐口高度不得高于0.6米。設計利用的坡屋面空間按照相關規(guī)范設計并計算建筑面積納入容積率。因建

37、筑造型設計不利用的悶層等建筑空間高度不得大于2.5米。3.5 建筑基地的綠地3.5.1 建筑基地的綠化應當因地制宜，統(tǒng)籌考慮生態(tài)、景觀和節(jié)約用地的要求，提倡立體綠化、垂直綠化等形式。對有環(huán)境污染、安全防護要求的建設項目，應當加強綠化隔離，設置必要的防護綠帶。3.5.2 新區(qū)居住區(qū)綠地率不小于40%居住區(qū)內(nèi)綠地，應包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地，包括滿足當?shù)刂矘渚G化覆土要求、方便居民出入的地下或半地下建筑的屋頂綠地。3.5.2.1 地下或半地下建筑的屋頂綠地其綠化覆土深度達1.5米的按其水平投影面積計入綠地率指標。3.5.2.2 以下情況下的綠地不計入綠地率指標：1.1.1

38、.住宅區(qū)分戶內(nèi)庭院內(nèi)的綠地。1.1.2 空層水平投影面范圍內(nèi)的綠地。1.1.3 道（含隱形消防通道）、消防登高面等消防用地范圍內(nèi)的綠地。1.1.4 機關團體、文化娛樂、體育、醫(yī)療衛(wèi)生、幼兒園、托兒所、教育、科研設計、老年人居住建筑（包括老年住宅、老年公寓、養(yǎng)老院、托老所等）、部隊、療養(yǎng)院、休養(yǎng)所、體育場及其他公共文化設施等建設用地的綠地率不小于35%。1.1.5 前兩款項目中屬于舊區(qū)改建的，綠地率可以降低五個百分點。1.1.6 工業(yè)用地的綠地率，一般不大于20%。有特殊綠化防護隔離要求的工業(yè)用地按照實際需要確定。商業(yè)、金融、倉儲、交通樞紐、市政公用設施等單位，綠地率不小于20%園林式單位綠地率

39、不小于40%高速公路兩側應控制不小于100米綠帶，道口處不小于300米綠帶。世紀大道、西環(huán)路、南環(huán)路、東環(huán)路、北環(huán)路、迎賓大道兩側應控制寬度為30米的防護綠帶，形成綠色通廊。工業(yè)組團外圍必須設置綠化隔離帶，并在控制性詳細規(guī)劃中予留。沿街建筑應加強垂直綠化，以形成優(yōu)美的城市綠化景觀。經(jīng)過核準，調(diào)整規(guī)劃設計條件確定的容積率，不得降低綠地率。1.1.7 居住區(qū)內(nèi)的公共綠地面積指標1.1.7.1 組團不小于0.5平方米/人；小區(qū)（含組團）不小于1.0平方米/人；居住區(qū)（含小區(qū)與組團）不小于1.5平方米/人，舊區(qū)改建可酌情降低，但不得低于相應指標的70%。3.5.6.2居住小區(qū)內(nèi)每塊公共綠地面積應不小于

40、400平方米，且至少有三分之一的綠地面積在規(guī)定的建筑標準日照陰影線之外。公共綠地內(nèi)的綠化面積（含水面）不小于70%。1.1.8 居住區(qū)內(nèi)的綠地規(guī)劃，應根據(jù)居住區(qū)的規(guī)劃布局形式、環(huán)境特點及用地的具體條件，采用集中與分散相結合，點、線、面相結合的綠地系統(tǒng)，并宜保留和利用規(guī)劃范圍內(nèi)的已有河流、樹木和綠地。1.1.9 報審小區(qū)建筑單體發(fā)證前應同時報送綠化設計方案，并附園林行政主管部門意見。1.1.10 車和綠地率不能在同一地塊上作重復計算。但對采用高大喬木作樹陣式停車的，指標可分別計算，綠地率按高大喬木樹冠投影所占實際用地面積計算。設置方式采用每3輛并列停車位必須設置一條不小于1.5米可栽植高大喬木的

41、樹池。種植的喬木的定桿高度不小于4米、樹木胸徑不少于15cni3.6 建筑基地出入口3.6.1 與城市道路相交的建筑基地出入口通道與城市道路應盡量采用正交布置，如斜交則不宜小于75°。3.6.2 各類建筑基地出入口位置距離城市主干道交叉口不宜小于80米，距離次干道交叉口不宜小于50米，距橋隧坡道起止線的距離，不宜小于30米?；匚挥趦蓷l以上道路交叉口，出入口宜設置在級別較低的道路上。相鄰地塊出人口應當統(tǒng)籌考慮。3.6.3 建筑物沿街道部分長度超過150米或總長度超過220米時，應設置穿過建筑的消防車道。確有困難時，應設置環(huán)形消防車道。有封閉內(nèi)院或天井的建筑物沿街時，應設置連通街道和內(nèi)

42、院的人行通道（可利用方I1梯間），其距離不宜超過80米。3.7 超高層建筑管理高度超過100米的超高層建筑，其建筑間距和退讓用地邊界、城市規(guī)劃道路紅線、河道、城市軌道、鐵路等距離，應當在制定詳細規(guī)劃、出具建設用地規(guī)劃條件時研究確定；根據(jù)其所處區(qū)位、使用功能等，必要時應當在高層建筑相關規(guī)定的基礎上，適當擴大建筑間距和退讓距離。3.8 各類建筑配建停車位指標3.8.1 老城區(qū)、城南新區(qū)內(nèi)二類居住區(qū)項目在地下一層全部用于停車，其規(guī)模鋪滿項目用地后，方可采用機械停車方式或適當?shù)孛婕胁贾梅绞剑业孛嫱＼嚶?5%在二類居住區(qū)內(nèi)的高檔公寓及寫字樓等其它項目必須按規(guī)定停車指標布設于地下。采用升降橫移設備的地

43、下多層機械式停車庫，采用2層機械停車方式地下車庫凈高不少于3.6米，采用3層機械停車方式地下車庫凈高不少于5.4米，同時應考慮通風高度、噴淋高度、電纜橋架高度、頂板梁高和預留不少于0.1米的空間。地面停車位不得采用住宅樓底層架空方式或設置于住宅樓地面以上層，不得分散布置、不得呈帶狀布置，須相對集中設置于小區(qū)的出入口處。人才公寓項目、專家公寓項目按經(jīng)濟適用房指標執(zhí)行。居住區(qū)內(nèi)地面停車率是指居住區(qū)內(nèi)居民汽車的地面停車位數(shù)量與居住戶數(shù)的比率。3.8.2 擴建建筑，其擴建部分按表3.8.4要求配建停車位。原建筑配建不足的，應在擴建時補建。3.8.3 各類停車位面積應根據(jù)具體停車方式，按照國家和省有關標

44、準、規(guī)范執(zhí)行。報建圖紙中應明確機動車停車位布局并標注尺寸及停車位數(shù)量。非機動車車位平均面積按不小于1.5平方米/輛計算。3.8.4住宅項目配建停車位指標，一類居住區(qū)機動車停車按2.5輛/戶，二類居住區(qū)機動車停車按表3.8.4執(zhí)行表3.8.4普通商品房項目小汽車停車位最低控制指標（輛/戶）高速道路圍合圈內(nèi)高速道路圍合圈外非鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域市級以上產(chǎn)業(yè)園非市級以上產(chǎn)業(yè)園1.50.80.80.5戶建筑面積在70平方米以下的按1輛/戶老城區(qū)、城南新區(qū)原則地下停車率100%老城區(qū)、城南新區(qū)以外地面停車率620%戶建筑面積在70平方米以下的按0.5輛/戶地面停車率620%戶建筑面積在70平方米以下的按0.

45、5輛/戶地面停車率30%地面停車率630%表3.8.4政策保障性住房項目小汽車停車位最低控制指標（輛/戶）中低價位商品房經(jīng)濟適用房公租房廉租房1.01.00.10戶建筑面積在70平方米以下的按0.8輛/戶在其它項目里配建的按0.8輛/戶地面停車率20%戶建筑面積在70平方米以下的按0輛/戶地面停車率6203.8.5公建建筑配建停車位指標按表3.8.5執(zhí)行表3.8.5公建建筑配建停車位指標建筑物分類計算單位配建指標小類小汽車自行車舊區(qū)新區(qū)辦公行政辦公車位/100m21.61.83.0商務辦公車位/100m21.82.02.0冏業(yè)金融商業(yè)車位/100m20.50.65.0金融業(yè)車位/100m20.

46、20.26.0服務業(yè)車位/100m21.41.54.0市場車位/100m21.11.26.0餐飲車位/100m21.41.54.0醫(yī)療衛(wèi)生綜合醫(yī)院車位/100m21.41.51.0社區(qū)醫(yī)院車位/100m20.91.01.5?？漆t(yī)院車位/100m20.70.81.5衛(wèi)生防疫站車位/100m20.50.63.0教育大中專院校車位/100名學生4.55.050.0中學車位/100名學生0.91.060.0小學、幼兒園車位/100名學生0.70.88.0工業(yè)廠房車位/100m20.30.4-0.6/職工倉儲車位/100m2-0.50.4-0.6/職工注：1.滿足交通影響評價啟動閾值的建筑，應根據(jù)相關要

47、求、通過交通影響評價確定停車位配建指標。如：倉儲式超市、綜合市場、大賣場、批發(fā)交易市場；體育場館、影劇院、會展中心、游覽場所、交通建筑、城市交通樞紐等其他類建筑。2.生產(chǎn)研發(fā)建筑的停車配建標準，可參照辦公建筑執(zhí)行。3.裝卸車位、出租車、大巴車位、無障礙車位等，根據(jù)相關標準、規(guī)范另行配建。4.其他類型機動車、非機動車停車面積，按照國家相關規(guī)范換算。3.8.6小區(qū)出入口按人車分流分別設置，主出入口須設置成大堂式，設置地下車庫不宜超過地下2層。3.9 特殊建筑3.9.1 公寓類建筑按非住宅類劃分，建筑形態(tài)及外立面裝飾材料按公共建筑標準控制。同一單元同一樓層不同性質(zhì)的用房不能混合設置。3.9.2 公寓

48、式辦公指單元式小空間劃分、有獨立衛(wèi)生設備而無廚房設施的辦公建筑。單元面積不少于150平方米。3.9.3 公寓式酒店指按單元式分隔的酒店，公寓式酒店須設置中央空調(diào)。3.9.4 此類建筑的建筑間距和各種指標的核算按辦公性質(zhì)進行核算。3.9.5 臨城市主次干道的住宅建筑立面須按公共建筑進行立面裝飾，但使用性質(zhì)仍為住宅。3.10 場地設計標高3.10.1 在建筑總平設計中，場地設計標高與建筑土0.00標高應結合現(xiàn)狀地形及周邊城市道路、相鄰地塊場地的標高、城市豎向規(guī)劃確定。3.10.2 場地設計標高的確定（內(nèi)部主要道路及鋪裝廣場標高）要求3.10.2.1 場地現(xiàn)狀地形標高低于相鄰地塊或規(guī)劃道路中心標高的

49、，或現(xiàn)狀地形標高高于相鄰地塊和道路中心標高在0.6米以內(nèi)的，場地設計標高不宜超過相鄰地塊、道路中心標高0.6米。3.10.2.2 現(xiàn)狀地形標高超過相鄰地塊或規(guī)劃道路中心標高0.6米以上的，設計時不宜抬高現(xiàn)狀標3.10.2.3 場地周邊與相鄰地塊、城市道路臨界處的設計標高，不宜超過相鄰地塊、城市道路中心設計標高0.3米；場地周邊有多個道路中心標高或道路有一定坡度的，可結合具體情況確定。3.10.2.4 場地結合園林設計進行景觀堆坡的，可根據(jù)需要適當進行地形改變，不得影響周邊景觀、日照并不得將雨水排入周邊地塊。3.10.2.5 特殊地形，另行報規(guī)劃行政主管部門確定。3.10.2.6 建筑物與建筑物

50、之間、建筑物與場地之間、建筑物與道路廣場之間應有合理的銜接。必須設置非機動車道、無障礙設施的，尺度、坡度等應滿足國家規(guī)范要求。4市政公用設施與工程管線綜合4.1 給水4.1.1 城市給水應集中供水，嚴格控制工業(yè)和公共設施自備水源。非居民生活用水盡量不采用地下水。有條件的地區(qū)宜采用分質(zhì)供水。市政、園林綠化、河道景觀等用水宜利用再生水或者雨水。4.1.2 城市配水管網(wǎng)應逐步形成環(huán)狀；有序推行城鄉(xiāng)一體化供水，有條件的村鎮(zhèn)應納入城市管網(wǎng)統(tǒng)一供水。4.1.3 用地表水作為城市供水水源，其取水構筑物應選在城市的上游清潔河段。必須加強水源保護，設置一級保護區(qū)、二級保護區(qū)和準保護區(qū)。4.1.4 各級保護區(qū)的保

51、護按江蘇省人民代表大會常務委員會關于加強飲用水源地保護的決定（省人大常委會公告第146號）執(zhí)行（見表4.1.4）。各地應當根據(jù)相關法規(guī)和標準，劃定各類飲用水水源保護區(qū)的具體范圍，明確保護要求。4.1.5 作為生活飲用水水源的深井周圍30米范圍內(nèi)（巖溶水及易受污染的深井可相應擴大），嚴禁設置廁所、污水坑、糞坑、滲水坑及垃圾堆等污染源，現(xiàn)有的必須拆除、清除。4.1.6 水廠用地按規(guī)劃期給水規(guī)模確定，用地控制指標按表4.1.7執(zhí)行，必要時結合長遠發(fā)展預留用地。水廠周圍（廠區(qū)用地內(nèi)）應設置寬度不小于10米的綠化帶。4.1.7 加壓泵站位置宜靠近用水集中地區(qū)。泵站用地按規(guī)劃期給水規(guī)模確定，用地控制指標按

52、表4.1.7 執(zhí)行。泵站周圍（泵站用地內(nèi)）應設置寬度不小于10米的綠化帶。4.1.8 城市管網(wǎng)最小管徑不小于DN150mm表4.1.4各類飲用水水源保護區(qū)范圍一級保護區(qū)二級保護區(qū)準保護區(qū)河道取水口上游1000米至卜游500米，及具兩岸背水坡堤腳外100米范圍內(nèi)的水域和陸域一級保護區(qū)以外上溯2000米、下延500米范圍內(nèi)的水域和陸域二級保護區(qū)以外上溯2000米、下延1000米范圍內(nèi)的水域和陸域省管湖泊、大中型水庫以取水口為中心，半徑500米范圍一級保護區(qū)以外，外延1000米范圍二級保護區(qū)以外，外延1000米范圍小型水庫整個水域集水區(qū)域表4.1.7水廠及加壓泵站用地控制指標建設規(guī)模（萬m3/d）地

53、表水水廠（m2d/m3）地下水水廠（m2d/m3）加壓泵站（m2d/m3）5100.700.500.400.300.250.2010300.500.300.300.200.200.1030500.300.100.200.080.100.03注：1.建設規(guī)模大的取下限，建設規(guī)模小的取上限。2.地表水水廠建設用地指標適用常規(guī)處理工藝，廠內(nèi)設置預處理或深度處理構筑物以及污染處理設施時，可相應增加用地。3.地下水水廠建設用地指標適用消毒工藝，廠內(nèi)設置特殊水質(zhì)處理工藝時，可相應調(diào)整用地指標。4.加壓泵站設有大容量的調(diào)節(jié)水池時，可相應增加用地。4.2排水4.2.1 新建城鎮(zhèn)和城市新建區(qū)應采用分流制；舊城區(qū)結合舊城改造逐步實現(xiàn)分流制。4.2.2 城市總體規(guī)劃中應確定污水處理廠的位置、用地面積和污水收集范圍。污水處理廠周圍（廠區(qū)用地內(nèi)）應設置寬度不小于10米的綠化帶。廠址宜選在地質(zhì)條件較好、地下水位較低、便于排放尾水和消納污泥、兼顧農(nóng)田灌溉的城市下游地區(qū)，防洪標準不應低于城鎮(zhèn)防洪標準。排水口設置應不影響城市供水水源地水質(zhì)，在取水口下游不少于1000米，并確保準保護區(qū)內(nèi)水質(zhì)滿足規(guī)定的標準。廠區(qū)盡量設