2012年7月許昌房地產(chǎn)市場監(jiān)測報告 (2)

1、許昌7月房地產(chǎn)市場監(jiān)測報告一、7月份房地產(chǎn)市場概述7月份的房地產(chǎn)市場可謂是“淡季”不淡。近期央行連續(xù)降息、降準(zhǔn)，新增貸款明顯增加，對首次置業(yè)及改善性需求均起到一定程度的刺激作用。自調(diào)控政策實施后，投資投機性需求受到抑制，剛性需求者成為開發(fā)商主要爭取的客戶，首次置業(yè)需求持續(xù)釋放帶動成交量回升、觀望情緒明顯緩解。樓市呈現(xiàn)“回暖”態(tài)勢。土地市場升溫，2012年7月10日，北京海淀萬柳地塊拍賣落下帷幕。民企中赫置地以26.3億元的最高上限價格、配建16400平方米回購房的條件拿下地塊，折合樓面價超4萬元/，刷新了全國住宅類地塊的紀(jì)錄。緊接著7月20日，天津市區(qū)八里臺原師范大學(xué)地塊被中海地產(chǎn)以29.7億

2、元摘得，以該地塊22.8萬平方米的建筑面積計算，其樓面地價達(dá)到13026元/平方米，溢價率32.98%?！暗赝酢鳖l現(xiàn)在目前樓市成交呈回暖的態(tài)勢下，無疑給開發(fā)商注入了一針強心劑，開發(fā)商拿地積極性倍增。從許昌樓市來看，市場回暖的速度相對滯后，但已經(jīng)初現(xiàn)端倪。7月份許昌樓市，開發(fā)商的推盤節(jié)奏明顯加快，新項目也逐個亮相，樓市整體表現(xiàn)活躍。本上旬亨通君城國際、物華瀾菲溪岸等項目亮相，本月下旬，出現(xiàn)了項目節(jié)點的集中釋放：三達(dá)府西雅園認(rèn)籌；瑞貝卡潩水莊園、建業(yè)森林半島、空港新城開盤，個別項目認(rèn)籌和開盤的效果理想。近幾個月國家政策的逐步利好，市場的逐步回暖，開發(fā)商選擇試探市場行情；國家對于剛需購房的支持，也使

3、得需求在此刻得到了釋放。二、7月份在售項目價格一覽調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，許昌樓盤報價平穩(wěn)，近幾個月變化不大，開發(fā)商面對庫存壓力無法漲價，但又沒有開發(fā)商愿意率先降價打破市場僵局。就促銷活動來看，優(yōu)惠活動頻次和力度均有所增加，說明開發(fā)商已經(jīng)意識到剛需對于當(dāng)前市場的重要支撐作用，針對剛需客戶做出了相應(yīng)的營銷措施。其中個別項目在上月的均價基礎(chǔ)上稍稍提高了價格，多是因為馬上臨近交房，或者所剩房源不多的情況下，為了安撫老客戶而進(jìn)行的常規(guī)調(diào)價。大部分部分開發(fā)商已經(jīng)主動調(diào)低了價格預(yù)期，以相對較低的報價作為主推賣點，吸引客戶。三、7月份市場動態(tài)信息匯總7月4日-駿景城市廣場奠基儀式啟幕；7月7日-空港新城精英復(fù)式小豪宅

4、認(rèn)籌啟動；7月7日-亨通君城國際接待中心開放；7月9日-博林鴻景苑囍從天降優(yōu)惠推出；7月13日-亨源通世紀(jì)廣場東來東往唱響許昌掘新發(fā)布會啟幕；7月21日-正誠陽光花墅手繪T恤活動啟幕；7月25日-物華瀾菲溪岸巔峰意式體驗區(qū)開放；7月26日-建業(yè)森林半島二期建筑主體封頂；7月26日-空港新城話劇“鋼的琴”郭曉冬見面會啟幕；7月27日-三達(dá)府西雅園全城公開招幕會員；7月28日-瑞貝卡潩水莊園第一批房源開盤；7月28日-空港新城2期3批房源開盤；7月28日-建業(yè)森林半島二期開盤；7月28日-東方蓮城春曉因交房問題爆發(fā)惡性事件；7月31日-萬象春天一期舉行交房活動；7月份許昌樓市可謂是“熱鬧”非凡。各

5、項目多集中在了本月進(jìn)行節(jié)點活動，抓住本月最后一個周末，三達(dá)府西雅園認(rèn)籌；瑞貝卡潩水莊園、建業(yè)森林半島、空港新城開盤，且效果都不錯。隨著市場利好消息的逐步釋放，開發(fā)商也順勢做出調(diào)整，加快了推盤節(jié)奏。另外，亨通君城國際、物華瀾菲溪岸也借勢入市，下半年許昌樓市競爭壓力增大。但本月看似“和諧共贏”的背后，卻出現(xiàn)了不和諧的一幕。7月28日，東方蓮城春曉項目因交房和房屋質(zhì)量問題導(dǎo)致了售房部被砸的惡性事件，許昌的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)這種情況尚屬首次，因此造成了很大負(fù)面影響。房地產(chǎn)調(diào)控導(dǎo)致市場低迷，開發(fā)商回款壓力增大，資金鏈出現(xiàn)問題，直接或間接就會導(dǎo)致房屋建設(shè)延期以及質(zhì)量下降，加之開發(fā)商對出現(xiàn)問題的解決方法不得當(dāng)，

6、最終導(dǎo)致此次惡性事件的發(fā)生。東方蓮城春曉售房部被砸事件，也為許昌其他開發(fā)商敲響了警鐘，客戶觀望，調(diào)控堅決，市場大勢似乎難以逆轉(zhuǎn)，資金短缺或許是每個開發(fā)商所面臨的問題?？陀^因素下市場低迷，開發(fā)商與客戶之間的矛盾怎樣去化解，怎樣才能達(dá)到“和諧共贏”，這是每個開發(fā)商過去、現(xiàn)在和將來都要認(rèn)真思考的問題。四、7月份報紙廣告發(fā)布情況1.    1月7月報廣投放據(jù)不完全統(tǒng)計，7月份許昌晨報報紙廣告截至27日投放70次（含樓市名片）,相比前2個月有大幅上漲，主要原因是7月份各種利好消息的釋放，全國樓市出現(xiàn)小幅“回暖”，許昌市場各項目加大力度宣傳力求成交。另外7月份加大力度推廣，對

7、前期積累客戶進(jìn)行維護(hù)和成交轉(zhuǎn)化。預(yù)計隨著“金九銀十”的逐步臨近，市場推廣頻次或有所加大。2.   7月份報紙廣告投放前十名7月份，各項目多集中在了本月進(jìn)行節(jié)點活動，建業(yè)·森林半島本月報廣推廣頻次首次位列榜首，本月森林半島二期封頂，及進(jìn)入開盤銷售階段；空港新城本月初進(jìn)行了認(rèn)籌，月底也進(jìn)入開盤階段。兩項目節(jié)點安排非常緊密。亨通·君城國際作為新入市的項目，本月投放報廣3篇，以求引發(fā)市場轟動響應(yīng)。今年第二季度，許昌樓市成交量明顯回升，樓市復(fù)蘇勢頭強勁，部分地產(chǎn)商開始“飄飄然”了，準(zhǔn)備提價或者已經(jīng)開始提價。然而，進(jìn)入第三季度的首個月，樓市成交開始放緩，本

8、來已較明朗的許昌樓市再度蒙上一層陰影，早前業(yè)內(nèi)普遍擔(dān)憂的市場需求不足是否真的存在?樓市成交普遍放緩據(jù)市住建局提供的數(shù)據(jù)顯示，7月份許昌商品房當(dāng)月成交套數(shù)為908套，而6月份成交套數(shù)為1052套;價格方面，7月份的成交均價為3892元/平方米，6月份的成交均價為3476元/平方米。7月份的成交量下滑，與該月的供應(yīng)有關(guān)系。據(jù)了解，我市多家樓盤在7月份推盤，其中一半集中在東城區(qū)。7月份的推盤雖然較為集中，但普遍集中在7月下旬，其成交量將重點體現(xiàn)在8月上旬。此外，成交普遍放緩也是導(dǎo)致成交量下滑的重要原因之一。第二季度開始，許昌樓市剛性需求釋放，推動了成交量的回升，然而進(jìn)入第三季度后，雖然首次置業(yè)者仍然

9、持續(xù)發(fā)力，140平方米以下的產(chǎn)品仍然備受青睞，但140平方米以上的改善型剛需產(chǎn)品開始滯銷。不少樓盤出現(xiàn)兩極分化現(xiàn)象，中小戶型幾乎已無存貨，剩下的幾乎是清一色的大戶型或者樓王產(chǎn)品?！扒皫讉€月，我們售樓部在非周末時間，每天也能接待二三十組客戶，但現(xiàn)在就算是周末，也沒有這樣的人流了。”東城區(qū)一家樓盤銷售人員告訴記者，因為樓盤調(diào)整了價格，價格已較前期升了不少，產(chǎn)品銷售也放緩了。雖然7月是樓市的傳統(tǒng)淡季，但開發(fā)商并不敢怠慢，仍然加緊推盤，7月份的供應(yīng)量迎來了少有的高峰，但成交量并沒有因此而出現(xiàn)大幅飆升。改善型剛需者后續(xù)乏力今年3月份，市民鄭先生在東城區(qū)買了套120平方米左右的房子，總價約50萬元，鄭先生

10、屬于改善型剛需者。他現(xiàn)居住在中心城區(qū)一個樓齡接近20年的小區(qū)，本來他不急于換房，但看到許昌東城區(qū)的部分房價已在4000元/平方米以上，便有了換房的沖動。據(jù)了解，從第二季度起，不少改善型剛需者加入購房大軍，在經(jīng)歷了今年第二季度的集中釋放后，目前正進(jìn)入平緩釋放期。改善型剛需者仍然存在，但已不再像第二季度那樣集中。剛需群體主要分為兩大類型：首次剛需者、改善型剛需者。而首次剛需者，又有兩種情況：一是到許昌工作剛幾年的“新許昌人”，需要購房安家;二是許昌本地人，雖然有房，但是和父母一起居住，因為結(jié)婚或有其他原因需要購房。改善型剛需者，也有幾種情形：一是換房升級，現(xiàn)有居住條件一般，采用“賣一買一”方式進(jìn)行居住升級;二是經(jīng)濟條件稍好點的，雖然已擁有一套房子，但想再買一套房自住，原有那套用來出租或投資。改善型剛需者可塑性大，很多處于可買與可不買之間。但市場政策一變化，便會激發(fā)他們的購房需求，釋放購買力。今年第二季度，就集中釋放了這部分購買力，近期內(nèi)這部分需求將會有所放緩。超低價格難再出現(xiàn)成交放緩，還與樓盤價格調(diào)整有較大關(guān)聯(lián)。據(jù)了解，前段時間，由于成交活躍，樓盤價格普遍有不同程度的回升。樓價的調(diào)整，主要有幾方面：一是部分樓盤收回了優(yōu)惠折扣;二是銷售進(jìn)入到尾聲的樓盤，已無太大銷售壓力，可以適當(dāng)調(diào)整價格，慢慢消化存量;三是樓市最困難時刻已過，新產(chǎn)品在定價策