物業(yè)工程管理第一講

1、物業(yè)工程管理第一講關(guān)于該學(xué)習(xí)輔導(dǎo)關(guān)于該學(xué)習(xí)輔導(dǎo)任務(wù)：就課程的重點(diǎn)和難點(diǎn)進(jìn)行任務(wù)：就課程的重點(diǎn)和難點(diǎn)進(jìn)行學(xué)習(xí)輔導(dǎo)，特別是課程的重點(diǎn)內(nèi)學(xué)習(xí)輔導(dǎo)，特別是課程的重點(diǎn)內(nèi)容容第一講第一講物業(yè)設(shè)備管理基礎(chǔ)物業(yè)設(shè)備管理基礎(chǔ)第二講第二講建筑室內(nèi)給水建筑室內(nèi)給水第三講第三講建筑室內(nèi)排水建筑室內(nèi)排水第四講第四講 小區(qū)給排水及熱水、飲水供應(yīng)小區(qū)給排水及熱水、飲水供應(yīng)第五講第五講 建筑消防系統(tǒng)建筑消防系統(tǒng)第六講第六講 供暖與燃?xì)夤?yīng)供暖與燃?xì)夤?yīng)第七講第七講 建筑通風(fēng)與防排煙建筑通風(fēng)與防排煙 結(jié)構(gòu)：結(jié)構(gòu)：第八講第八講 空氣調(diào)節(jié)空氣調(diào)節(jié)第九講第九講 建筑供配電系統(tǒng)建筑供配電系統(tǒng)第十講第十講電梯、照明及安全用電與建筑防雷電

2、梯、照明及安全用電與建筑防雷第十一講第十一講 建筑弱電系統(tǒng)及建筑智能化簡(jiǎn)介建筑弱電系統(tǒng)及建筑智能化簡(jiǎn)介第十二講第十二講期末復(fù)習(xí)期末復(fù)習(xí)課件結(jié)構(gòu)：課件結(jié)構(gòu)：教育部人才培養(yǎng)模式改革與開(kāi)放教育試點(diǎn)教育部人才培養(yǎng)模式改革與開(kāi)放教育試點(diǎn)物業(yè)管理專業(yè)課程物業(yè)管理專業(yè)課程物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理學(xué)習(xí)輔導(dǎo)物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理學(xué)習(xí)輔導(dǎo)第一講第一講物業(yè)設(shè)備管理基礎(chǔ)物業(yè)設(shè)備管理基礎(chǔ)一、物業(yè)設(shè)備管理的意義和目標(biāo)一、物業(yè)設(shè)備管理的意義和目標(biāo)1 1物業(yè)設(shè)備概述物業(yè)設(shè)備概述 * *什么是物業(yè)設(shè)備設(shè)施呢？什么是物業(yè)設(shè)備設(shè)施呢？物業(yè)設(shè)備既包括室內(nèi)設(shè)備，也包括物業(yè)紅線內(nèi)的室物業(yè)設(shè)備既包括室內(nèi)設(shè)備，也包括物業(yè)紅線內(nèi)的室外設(shè)備與設(shè)施系統(tǒng)，具體主

3、要有給排水、外設(shè)備與設(shè)施系統(tǒng)，具體主要有給排水、供電、供暖、消防、通風(fēng)、電梯、空調(diào)、供電、供暖、消防、通風(fēng)、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤?yīng)以及通信網(wǎng)絡(luò)等設(shè)備，這些設(shè)備燃?xì)夤?yīng)以及通信網(wǎng)絡(luò)等設(shè)備，這些設(shè)備構(gòu)成了物業(yè)設(shè)備的主體，是物業(yè)全方位管構(gòu)成了物業(yè)設(shè)備的主體，是物業(yè)全方位管理與服務(wù)的有機(jī)組成部分。理與服務(wù)的有機(jī)組成部分。注：作為現(xiàn)代物業(yè)，無(wú)論是住宅、商業(yè)，還是寫(xiě)字樓、工業(yè)廠房或其他不注：作為現(xiàn)代物業(yè)，無(wú)論是住宅、商業(yè)，還是寫(xiě)字樓、工業(yè)廠房或其他不同的物業(yè)類型，物業(yè)設(shè)備是其不可缺少的重要組成部分。是為同的物業(yè)類型，物業(yè)設(shè)備是其不可缺少的重要組成部分。是為了滿足人們生活的基本需求，同時(shí)還是人們追求生活更舒適

4、、了滿足人們生活的基本需求，同時(shí)還是人們追求生活更舒適、更安全的物質(zhì)保證。只有這些設(shè)備、設(shè)施正常運(yùn)作，物業(yè)的功更安全的物質(zhì)保證。只有這些設(shè)備、設(shè)施正常運(yùn)作，物業(yè)的功能和作用才能夠得以實(shí)現(xiàn)。能和作用才能夠得以實(shí)現(xiàn)。 2 2、物業(yè)設(shè)備管理的意義、物業(yè)設(shè)備管理的意義注：物業(yè)設(shè)備管理的基本內(nèi)容包括注：物業(yè)設(shè)備管理的基本內(nèi)容包括管理和服務(wù)管理和服務(wù)兩個(gè)方面，也就是說(shuō)，需要做好物業(yè)設(shè)備的管理、運(yùn)行、維兩個(gè)方面，也就是說(shuō)，需要做好物業(yè)設(shè)備的管理、運(yùn)行、維修和保養(yǎng)等方面的工作。修和保養(yǎng)等方面的工作。* *管理、使用好物業(yè)設(shè)備、設(shè)施有以下幾個(gè)方面的管理、使用好物業(yè)設(shè)備、設(shè)施有以下幾個(gè)方面的意義意義： 物業(yè)設(shè)備管

5、理在為人們提供良好的工作、學(xué)習(xí)及生活環(huán)境中，物業(yè)設(shè)備管理在為人們提供良好的工作、學(xué)習(xí)及生活環(huán)境中，起到基礎(chǔ)性管理的作用，并提供了有力保障。起到基礎(chǔ)性管理的作用，并提供了有力保障。 物業(yè)設(shè)備管理是實(shí)現(xiàn)物業(yè)高效率發(fā)揮使用功能，促進(jìn)物業(yè)與設(shè)物業(yè)設(shè)備管理是實(shí)現(xiàn)物業(yè)高效率發(fā)揮使用功能，促進(jìn)物業(yè)與設(shè)備現(xiàn)代化、規(guī)范化的強(qiáng)有力手段。備現(xiàn)代化、規(guī)范化的強(qiáng)有力手段。 物業(yè)設(shè)備管理是提高現(xiàn)有設(shè)備、設(shè)施性能與完好率，延長(zhǎng)設(shè)備物業(yè)設(shè)備管理是提高現(xiàn)有設(shè)備、設(shè)施性能與完好率，延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命，節(jié)約資金投入，保障設(shè)備安全運(yùn)行的保證。使用壽命，節(jié)約資金投入，保障設(shè)備安全運(yùn)行的保證。 物業(yè)設(shè)備管理是城市文明建設(shè)和發(fā)展的需要，對(duì)文

6、明衛(wèi)物業(yè)設(shè)備管理是城市文明建設(shè)和發(fā)展的需要，對(duì)文明衛(wèi)生、環(huán)境建設(shè)與物質(zhì)文明建設(shè)起到保駕護(hù)航的作用。生、環(huán)境建設(shè)與物質(zhì)文明建設(shè)起到保駕護(hù)航的作用。 物業(yè)設(shè)備管理能強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)的基礎(chǔ)建設(shè)。物業(yè)設(shè)備管理能強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)的基礎(chǔ)建設(shè)。3 3、物業(yè)設(shè)備管理的目標(biāo)、物業(yè)設(shè)備管理的目標(biāo) 注：物業(yè)設(shè)備在整個(gè)物業(yè)內(nèi)處于非常重要的地位。它是物業(yè)運(yùn)作的物質(zhì)和注：物業(yè)設(shè)備在整個(gè)物業(yè)內(nèi)處于非常重要的地位。它是物業(yè)運(yùn)作的物質(zhì)和技術(shù)基礎(chǔ)。技術(shù)基礎(chǔ)。 * * 用好、管好、維護(hù)檢修好、改造好現(xiàn)有設(shè)備，提高設(shè)備的利用用好、管好、維護(hù)檢修好、改造好現(xiàn)有設(shè)備，提高設(shè)備的利用率及完好率，是率及完好率，是物業(yè)設(shè)備管理的根本目標(biāo)。物業(yè)

7、設(shè)備管理的根本目標(biāo)。* * 衡量物業(yè)設(shè)備管理質(zhì)量的兩個(gè)指標(biāo)：衡量物業(yè)設(shè)備管理質(zhì)量的兩個(gè)指標(biāo)： A A設(shè)備有效利用率，；設(shè)備有效利用率，； B B設(shè)備的完好率，；設(shè)備的完好率，； 物業(yè)設(shè)備是否完好的標(biāo)準(zhǔn)為：物業(yè)設(shè)備是否完好的標(biāo)準(zhǔn)為： 零部件完整齊全，零部件完整齊全， 設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常 設(shè)備技術(shù)資料及運(yùn)轉(zhuǎn)記錄齊全設(shè)備技術(shù)資料及運(yùn)轉(zhuǎn)記錄齊全 設(shè)備整潔，無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象設(shè)備整潔，無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象 防凍、保溫、防腐等措施完整有效防凍、保溫、防腐等措施完整有效 二、物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容二、物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料的管理物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料的管理物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理物業(yè)設(shè)備維

8、修管理物業(yè)設(shè)備維修管理物業(yè)設(shè)備更新改造管理物業(yè)設(shè)備更新改造管理備品配件管理備品配件管理固定資產(chǎn)（設(shè)備）管理和工程資料的管固定資產(chǎn)（設(shè)備）管理和工程資料的管理等理等 1 1、物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料的管理、物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料的管理 注：主要包括設(shè)備原始檔案、設(shè)備技術(shù)資料以及注：主要包括設(shè)備原始檔案、設(shè)備技術(shù)資料以及政府職能部門(mén)頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、政府職能部門(mén)頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等強(qiáng)制性文件。規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等強(qiáng)制性文件。（1 1）設(shè)備原始檔案）設(shè)備原始檔案 設(shè)備原始檔案包括：設(shè)備原始檔案包括： 設(shè)備清單或裝箱單設(shè)備清單或裝箱單 設(shè)備發(fā)票設(shè)備發(fā)票 產(chǎn)品質(zhì)量合格證明書(shū)產(chǎn)品質(zhì)量合格證明書(shū) 開(kāi)

9、箱驗(yàn)收?qǐng)?bào)告開(kāi)箱驗(yàn)收?qǐng)?bào)告 產(chǎn)品技術(shù)資料產(chǎn)品技術(shù)資料 安裝施工、水壓試驗(yàn)、調(diào)試、驗(yàn)收?qǐng)?bào)安裝施工、水壓試驗(yàn)、調(diào)試、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告告 （2 2）設(shè)備技術(shù)資料）設(shè)備技術(shù)資料設(shè)備技術(shù)資料包括：設(shè)備技術(shù)資料包括： 設(shè)備卡片設(shè)備卡片 設(shè)備臺(tái)賬設(shè)備臺(tái)賬 設(shè)備技術(shù)登錄簿設(shè)備技術(shù)登錄簿 竣工圖竣工圖 系統(tǒng)資料系統(tǒng)資料 （3 3）政府職能部門(mén)頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、）政府職能部門(mén)頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等強(qiáng)制性文件條例、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等強(qiáng)制性文件2 2、物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理、物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理* * * 物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行管理實(shí)際上包括了物業(yè)設(shè)備技術(shù)運(yùn)行物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行管理實(shí)際上包括了物業(yè)設(shè)備技術(shù)運(yùn)行管理和物業(yè)設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理

10、兩部分。管理和物業(yè)設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理兩部分。（應(yīng)取得兩個(gè)方面的成果）：（應(yīng)取得兩個(gè)方面的成果）： 一是一是 設(shè)備的運(yùn)行在技術(shù)性能上始終處于最佳設(shè)備的運(yùn)行在技術(shù)性能上始終處于最佳狀態(tài)狀態(tài) 針對(duì)設(shè)備的特點(diǎn)，制定科學(xué)、嚴(yán)密且切實(shí)可行的操作針對(duì)設(shè)備的特點(diǎn)，制定科學(xué)、嚴(yán)密且切實(shí)可行的操作規(guī)程。規(guī)程。 對(duì)操作人員進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)教育。對(duì)政府規(guī)定的某些需持證對(duì)操作人員進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)教育。對(duì)政府規(guī)定的某些需持證上崗的工種，必須嚴(yán)格要求持證才能上崗。上崗的工種，必須嚴(yán)格要求持證才能上崗。 加強(qiáng)維護(hù)保養(yǎng)工作。加強(qiáng)維護(hù)保養(yǎng)工作。 設(shè)備中的儀表、（如壓力表、安全閥等）、安全附件必須定期校設(shè)備中的儀表、（如壓力表、安全閥等

11、）、安全附件必須定期校驗(yàn)，確保靈敏可靠。驗(yàn)，確保靈敏可靠。 對(duì)運(yùn)行中的設(shè)備不能單憑經(jīng)驗(yàn)用直觀的方法來(lái)管理，而對(duì)運(yùn)行中的設(shè)備不能單憑經(jīng)驗(yàn)用直觀的方法來(lái)管理，而應(yīng)在運(yùn)行狀態(tài)下的監(jiān)測(cè)和對(duì)故障進(jìn)行技術(shù)診斷的基礎(chǔ)上，做應(yīng)在運(yùn)行狀態(tài)下的監(jiān)測(cè)和對(duì)故障進(jìn)行技術(shù)診斷的基礎(chǔ)上，做深入、透徹、準(zhǔn)確的分析。深入、透徹、準(zhǔn)確的分析。 對(duì)事故的處理要嚴(yán)格執(zhí)行對(duì)事故的處理要嚴(yán)格執(zhí)行“三不放過(guò)三不放過(guò)”原則。即事故原因原則。即事故原因未查清不放過(guò)、對(duì)事故責(zé)任者未處理不放過(guò)、事故后沒(méi)有采未查清不放過(guò)、對(duì)事故責(zé)任者未處理不放過(guò)、事故后沒(méi)有采取改善措施不放過(guò)。取改善措施不放過(guò)。 二是二是 從設(shè)備的購(gòu)置到運(yùn)行、維修與更新改造中，從設(shè)

12、備的購(gòu)置到運(yùn)行、維修與更新改造中，尋求以最少的投入得到最大的經(jīng)濟(jì)效益，即設(shè)備尋求以最少的投入得到最大的經(jīng)濟(jì)效益，即設(shè)備的全過(guò)程管理的各項(xiàng)費(fèi)用最經(jīng)濟(jì)。的全過(guò)程管理的各項(xiàng)費(fèi)用最經(jīng)濟(jì)。設(shè)備的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理，可從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：設(shè)備的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理，可從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：（1 1）初期投資費(fèi)用管理）初期投資費(fèi)用管理在購(gòu)置設(shè)備時(shí)，應(yīng)綜合考慮以下因素：在購(gòu)置設(shè)備時(shí)，應(yīng)綜合考慮以下因素： 設(shè)備的技術(shù)性能參數(shù)必須滿足使用要求，并注意考慮到設(shè)備的技術(shù)性能參數(shù)必須滿足使用要求，并注意考慮到發(fā)展的需要。發(fā)展的需要。 設(shè)備的安全可靠程度、操作難易程度及對(duì)工作環(huán)境的要求。設(shè)備的安全可靠程度、操作難易程度及對(duì)工作環(huán)境的要求

13、。 設(shè)備的價(jià)格及運(yùn)行時(shí)能源的耗用情況。設(shè)備的價(jià)格及運(yùn)行時(shí)能源的耗用情況。 設(shè)備的壽命。設(shè)備的壽命。 設(shè)備的外形尺寸、重量、連接和安裝方式、噪聲和震動(dòng)設(shè)備的外形尺寸、重量、連接和安裝方式、噪聲和震動(dòng)。 注意采用新技術(shù)、新工藝、新材料及新型設(shè)備，注意采用新技術(shù)、新工藝、新材料及新型設(shè)備，（2 2）運(yùn)行成本管理）運(yùn)行成本管理 能源消耗的經(jīng)濟(jì)核算。能源消耗的經(jīng)濟(jì)核算。 操作人員的配置操作人員的配置 維修費(fèi)用的管理維修費(fèi)用的管理 3 3、物業(yè)設(shè)備維修管理、物業(yè)設(shè)備維修管理 設(shè)備在使用過(guò)程中會(huì)發(fā)生污染、松動(dòng)、泄漏、堵塞、磨損、設(shè)備在使用過(guò)程中會(huì)發(fā)生污染、松動(dòng)、泄漏、堵塞、磨損、震動(dòng)、發(fā)熱、壓力異常等各種故

14、障，影響設(shè)備正常震動(dòng)、發(fā)熱、壓力異常等各種故障，影響設(shè)備正常使用，嚴(yán)重時(shí)會(huì)釀成設(shè)備事故。使用，嚴(yán)重時(shí)會(huì)釀成設(shè)備事故。 （1 1）維護(hù)保養(yǎng)方式：維護(hù)保養(yǎng)方式：主要是主要是“清潔、緊固、潤(rùn)滑、清潔、緊固、潤(rùn)滑、調(diào)整、防腐、防凍及外觀表面檢查調(diào)整、防腐、防凍及外觀表面檢查”。對(duì)。對(duì)長(zhǎng)時(shí)期運(yùn)行的設(shè)備要巡視檢查，定期切換，長(zhǎng)時(shí)期運(yùn)行的設(shè)備要巡視檢查，定期切換，輪流使用，進(jìn)行強(qiáng)制保養(yǎng)。輪流使用，進(jìn)行強(qiáng)制保養(yǎng)。 維護(hù)保養(yǎng)工作主要分日常維護(hù)保養(yǎng)和定期維維護(hù)保養(yǎng)工作主要分日常維護(hù)保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)兩種。護(hù)保養(yǎng)兩種。 日常維護(hù)保養(yǎng)工作要求設(shè)備操作人員在日常維護(hù)保養(yǎng)工作要求設(shè)備操作人員在班前對(duì)設(shè)備進(jìn)行外觀檢查，在班

15、中按操班前對(duì)設(shè)備進(jìn)行外觀檢查，在班中按操作規(guī)程操作設(shè)備，定時(shí)巡視記錄各運(yùn)行作規(guī)程操作設(shè)備，定時(shí)巡視記錄各運(yùn)行參數(shù)，隨時(shí)注意運(yùn)行中有無(wú)異聲、震動(dòng)、參數(shù)，隨時(shí)注意運(yùn)行中有無(wú)異聲、震動(dòng)、異味、超載等現(xiàn)象，在班后對(duì)設(shè)備做好異味、超載等現(xiàn)象，在班后對(duì)設(shè)備做好清潔工作。清潔工作。 （2 2）維護(hù)保養(yǎng)工作的實(shí)施）維護(hù)保養(yǎng)工作的實(shí)施 定期維護(hù)保養(yǎng)工作定期維護(hù)保養(yǎng)工作是以操作人員為主、檢修人員協(xié)助進(jìn)是以操作人員為主、檢修人員協(xié)助進(jìn)行的。它是有計(jì)劃地將設(shè)備停止運(yùn)行，進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。行的。它是有計(jì)劃地將設(shè)備停止運(yùn)行，進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。 應(yīng)做好以下工作：應(yīng)做好以下工作： 徹底內(nèi)外清掃、擦洗、疏通；徹底內(nèi)外清掃、擦洗、疏通；

16、 檢查運(yùn)動(dòng)部件運(yùn)轉(zhuǎn)是否靈活及其磨損情況，調(diào)整配合間隙；檢查運(yùn)動(dòng)部件運(yùn)轉(zhuǎn)是否靈活及其磨損情況，調(diào)整配合間隙； 檢查安全裝置；檢查安全裝置； 檢查潤(rùn)滑系統(tǒng)油路和油過(guò)濾器有無(wú)堵塞；檢查潤(rùn)滑系統(tǒng)油路和油過(guò)濾器有無(wú)堵塞； 清洗油箱，檢查油位指示器，換油；清洗油箱，檢查油位指示器，換油； 檢查電氣線路和自動(dòng)控制的元器件的動(dòng)作是否正常。檢查電氣線路和自動(dòng)控制的元器件的動(dòng)作是否正常。（3 3）設(shè)備的點(diǎn)檢）設(shè)備的點(diǎn)檢 設(shè)備的點(diǎn)檢就是對(duì)設(shè)備有針對(duì)性的檢查。設(shè)備點(diǎn)檢時(shí)設(shè)備的點(diǎn)檢就是對(duì)設(shè)備有針對(duì)性的檢查。設(shè)備點(diǎn)檢時(shí)可以停機(jī)檢查，也可以隨機(jī)檢查?？梢酝C(jī)檢查，也可以隨機(jī)檢查。 設(shè)備的點(diǎn)檢包括日常點(diǎn)檢及計(jì)劃點(diǎn)檢。設(shè)備的點(diǎn)

17、檢包括日常點(diǎn)檢及計(jì)劃點(diǎn)檢。 設(shè)備的設(shè)備的日常點(diǎn)檢日常點(diǎn)檢由操作人員隨機(jī)檢查。日常點(diǎn)由操作人員隨機(jī)檢查。日常點(diǎn)檢內(nèi)容主要包括：運(yùn)行狀況及參數(shù)；安全保檢內(nèi)容主要包括：運(yùn)行狀況及參數(shù)；安全保護(hù)裝置；易磨損的零部件；易污染堵塞、需護(hù)裝置；易磨損的零部件；易污染堵塞、需經(jīng)常清洗更換的部件；在運(yùn)行中經(jīng)常要求調(diào)整經(jīng)常清洗更換的部件；在運(yùn)行中經(jīng)常要求調(diào)整的部位；在運(yùn)行中經(jīng)常出現(xiàn)不正?，F(xiàn)象的部位。的部位；在運(yùn)行中經(jīng)常出現(xiàn)不正?，F(xiàn)象的部位。 設(shè)備的計(jì)劃點(diǎn)檢設(shè)備的計(jì)劃點(diǎn)檢一般以專業(yè)維修人員一般以專業(yè)維修人員為主，操作人員協(xié)助進(jìn)行，計(jì)劃點(diǎn)檢內(nèi)容為主，操作人員協(xié)助進(jìn)行，計(jì)劃點(diǎn)檢內(nèi)容主要有：記錄設(shè)備的磨損情況，發(fā)現(xiàn)其主要

18、有：記錄設(shè)備的磨損情況，發(fā)現(xiàn)其他異常情況；更換零部件；確定修理他異常情況；更換零部件；確定修理的部位、部件及修理時(shí)間；安排檢修計(jì)的部位、部件及修理時(shí)間；安排檢修計(jì)劃。劃。(4) (4) 物業(yè)設(shè)備的計(jì)劃?rùn)z修物業(yè)設(shè)備的計(jì)劃?rùn)z修 對(duì)在用設(shè)備，根據(jù)運(yùn)行規(guī)律及計(jì)劃點(diǎn)檢對(duì)在用設(shè)備，根據(jù)運(yùn)行規(guī)律及計(jì)劃點(diǎn)檢的結(jié)果可以確定其檢修間隔期。以檢修的結(jié)果可以確定其檢修間隔期。以檢修間隔期為基礎(chǔ)，編制檢修計(jì)劃，對(duì)設(shè)備間隔期為基礎(chǔ)，編制檢修計(jì)劃，對(duì)設(shè)備進(jìn)行預(yù)防性修理，這就是進(jìn)行預(yù)防性修理，這就是計(jì)劃?rùn)z修計(jì)劃?rùn)z修 實(shí)行計(jì)劃?rùn)z修，可以在設(shè)備發(fā)生故障之實(shí)行計(jì)劃?rùn)z修，可以在設(shè)備發(fā)生故障之前就對(duì)它進(jìn)行修理，使設(shè)備一直處于完前就對(duì)它

19、進(jìn)行修理，使設(shè)備一直處于完好能用狀態(tài)。計(jì)劃?rùn)z修工作一般分為小好能用狀態(tài)。計(jì)劃?rùn)z修工作一般分為小修、中修、大修和系統(tǒng)大修修、中修、大修和系統(tǒng)大修4 4種。種。 (5) (5) 計(jì)劃?rùn)z修和維護(hù)保養(yǎng)的關(guān)系計(jì)劃?rùn)z修和維護(hù)保養(yǎng)的關(guān)系 設(shè)備管理應(yīng)建立設(shè)備管理應(yīng)建立“維護(hù)保養(yǎng)為主，計(jì)劃?rùn)z修為維護(hù)保養(yǎng)為主，計(jì)劃?rùn)z修為輔輔”的原則。的原則。 4 4、物業(yè)設(shè)備更新改造管理、物業(yè)設(shè)備更新改造管理 在使用設(shè)備時(shí)在使用設(shè)備時(shí)特別要注意的是，特別要注意的是，只要通過(guò)技術(shù)只要通過(guò)技術(shù)改造能達(dá)到同樣的目的的，一般就不采用設(shè)備更改造能達(dá)到同樣的目的的，一般就不采用設(shè)備更新的方式。新的方式。5 5、備品配件的管理、備品配件的管理

20、 運(yùn)轉(zhuǎn)類的零部件將要磨損、老化，從而降低了設(shè)運(yùn)轉(zhuǎn)類的零部件將要磨損、老化，從而降低了設(shè)備的技術(shù)性能。備的技術(shù)性能。 需用新的零部件更換已磨損老化的零部件，在檢需用新的零部件更換已磨損老化的零部件，在檢修之前就把新的零部件準(zhǔn)備好，這就是備品配件修之前就把新的零部件準(zhǔn)備好，這就是備品配件管理的基本原則。管理的基本原則。 備品配件管理工作的目的是，既要科學(xué)地組織備備品配件管理工作的目的是，既要科學(xué)地組織備件儲(chǔ)備，及時(shí)滿足設(shè)備維修的需要，又要將儲(chǔ)備件儲(chǔ)備，及時(shí)滿足設(shè)備維修的需要，又要將儲(chǔ)備的數(shù)量壓縮到最低的限度，降低備件的儲(chǔ)備費(fèi)用，的數(shù)量壓縮到最低的限度，降低備件的儲(chǔ)備費(fèi)用，加快資金周轉(zhuǎn)。加快資金周轉(zhuǎn)

21、。6 6、固定資產(chǎn)（設(shè)備）管理、固定資產(chǎn)（設(shè)備）管理 固定資產(chǎn)是指使用年限在一年以上，單位固定資產(chǎn)是指使用年限在一年以上，單位價(jià)值在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以上，并在使用過(guò)程中保價(jià)值在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以上，并在使用過(guò)程中保持原有物質(zhì)形態(tài)的資產(chǎn)，包括房屋及建筑持原有物質(zhì)形態(tài)的資產(chǎn)，包括房屋及建筑物、機(jī)器設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備、工具等物、機(jī)器設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備、工具等 。 不屬于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主要設(shè)備的物品，單位價(jià)不屬于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主要設(shè)備的物品，單位價(jià)值在值在20002000元以上，并且使用期限超過(guò)兩年元以上，并且使用期限超過(guò)兩年的，也應(yīng)當(dāng)作為固定資產(chǎn)管理。的，也應(yīng)當(dāng)作為固定資產(chǎn)管理。固定資產(chǎn)管理應(yīng)考慮的幾個(gè)問(wèn)題： 固定資產(chǎn)（設(shè)備）的利用程

22、度：利用率和生產(chǎn)率兩個(gè)固定資產(chǎn)（設(shè)備）的利用程度：利用率和生產(chǎn)率兩個(gè)指標(biāo)指標(biāo) 。 設(shè)備折舊：參考同類，根據(jù)設(shè)備情況以及技術(shù)進(jìn)步設(shè)備折舊：參考同類，根據(jù)設(shè)備情況以及技術(shù)進(jìn)步程度。程度。 設(shè)備的報(bào)廢設(shè)備的報(bào)廢 固定資產(chǎn)的管理要求：固定資產(chǎn)的管理要求： 1 1、保證其完整無(wú)缺。、保證其完整無(wú)缺。 2 2、提高其完程度和利用效果。、提高其完程度和利用效果。 3 3、正確核定其需用量、正確核定其需用量 4 4、正確計(jì)算其折舊額，計(jì)劃性地計(jì)提折舊。、正確計(jì)算其折舊額，計(jì)劃性地計(jì)提折舊。 5 5、進(jìn)行其投資預(yù)測(cè)。、進(jìn)行其投資預(yù)測(cè)。7 7、工程資料的管理、工程資料的管理 資料管理的目的和意義資料管理的目的和意

23、義 物業(yè)工程資料的分類目錄物業(yè)工程資料的分類目錄 竣工驗(yàn)收資料竣工驗(yàn)收資料 設(shè)備管理資料設(shè)備管理資料 二次裝修設(shè)備改造變更資料二次裝修設(shè)備改造變更資料 工程資料管理的方法：文件檔案管理和工程資料管理的方法：文件檔案管理和電腦管理兩大類。電腦管理兩大類。 工程資料管理的要求：工程資料管理的要求： 歸檔：要求和時(shí)間歸檔：要求和時(shí)間 保管：嚴(yán)格做到保管：嚴(yán)格做到“七防七防”（防火、盜、高溫、潮，蟲(chóng)，塵（防火、盜、高溫、潮，蟲(chóng)，塵及有害氣體）及有害氣體）; ;每年年底一次特別清理。每年年底一次特別清理。3 3、物業(yè)設(shè)備管理的機(jī)構(gòu)和職責(zé)、物業(yè)設(shè)備管理的機(jī)構(gòu)和職責(zé) 機(jī)構(gòu)設(shè)置：符合需要，責(zé)任明確，精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)設(shè)

24、置：符合需要，責(zé)任明確，精簡(jiǎn)高效。高效。物業(yè)設(shè)備管理人員崗位職責(zé)物業(yè)設(shè)備管理人員崗位職責(zé)工程部經(jīng)理工程部經(jīng)理 是對(duì)物業(yè)設(shè)備進(jìn)管理，操作，保養(yǎng)，維是對(duì)物業(yè)設(shè)備進(jìn)管理，操作，保養(yǎng)，維修，保證設(shè)備正常運(yùn)行的總負(fù)責(zé)人。修，保證設(shè)備正常運(yùn)行的總負(fù)責(zé)人。2 2 、各專業(yè)技術(shù)主管（工程師或技術(shù)員）、各專業(yè)技術(shù)主管（工程師或技術(shù)員） 負(fù)責(zé)所管轄的維修班組的技術(shù)、管理工負(fù)責(zé)所管轄的維修班組的技術(shù)、管理工作，并負(fù)責(zé)編制所分管的機(jī)電設(shè)備的保作，并負(fù)責(zé)編制所分管的機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)、維修計(jì)劃、操作規(guī)程及有關(guān)資料，養(yǎng)、維修計(jì)劃、操作規(guī)程及有關(guān)資料，協(xié)助部門(mén)經(jīng)理完成上級(jí)主管部門(mén)布置的協(xié)助部門(mén)經(jīng)理完成上級(jí)主管部門(mén)布置的工作。工

25、作。 物業(yè)設(shè)備管理人員崗位職責(zé) 4 4、維修人員（技術(shù)工人）、維修人員（技術(shù)工人） 5 5、保管員、保管員 6 6、資料統(tǒng)計(jì)員、資料統(tǒng)計(jì)員4 4、物業(yè)設(shè)備管理制度、物業(yè)設(shè)備管理制度 現(xiàn)代物業(yè)管理都是專業(yè)化管理，最主要現(xiàn)代物業(yè)管理都是專業(yè)化管理，最主要的內(nèi)容就是要建立一套完整的管理制度。的內(nèi)容就是要建立一套完整的管理制度。物業(yè)管理的規(guī)章制度有下列三大類：物業(yè)管理的規(guī)章制度有下列三大類：一、生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程方面的制度一、生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程方面的制度 物業(yè)設(shè)備接管驗(yàn)收制度物業(yè)設(shè)備接管驗(yàn)收制度 物業(yè)設(shè)備的安全操作規(guī)程物業(yè)設(shè)備的安全操作規(guī)程 物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)維修規(guī)程物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)維修規(guī)程二、管理工作方面的制度二、管理工作方面的制度 1、物業(yè)設(shè)備預(yù)防性計(jì)劃維修保養(yǎng)制度、物業(yè)設(shè)備預(yù)防性計(jì)劃維修保養(yǎng)制度 2 2、設(shè)備運(yùn)行管理制度：包括巡視抄表制、設(shè)備運(yùn)行管理制度：包括巡視抄表制度，安全運(yùn)行制度，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行制度，文明度，安全運(yùn)行制度，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行制度，文明運(yùn)行制度等。運(yùn)行制度等。 3 3、工具領(lǐng)用保管制度、工具領(lǐng)用保管制度三、責(zé)任方面的制度三、責(zé)任方面的制度各專業(yè)、技術(shù)工種及管理崗位責(zé)任制度各專業(yè)、技術(shù)工種及管理崗位責(zé)任制度值班制度值班制度交接班制度交接班制度報(bào)告記錄制度報(bào)告記錄制度1. 從而實(shí)行專業(yè)化、制度化的物業(yè)設(shè)備管從而實(shí)行專業(yè)化、制度化的物業(yè)