世聯(lián)經(jīng)典某項目提案稿住宅1429232116

1、 住宅篇項目定位項目分析市場概況(附件）優(yōu)勢 ( Strength )項目項目SWOT分析分析緊臨長江東路，交通便捷；開發(fā)商的創(chuàng)新意識和城市責(zé)任感；老汽配城的知名度和號召力；離市中心較近；項目旁有中小學(xué)，教育配套齊全；劣勢（Weakness）項目項目SWOT分析分析周邊為汽配市場和舊住宅區(qū)，形象較差；緊臨主干道，噪音、塵土污染嚴重；項目所在區(qū)域在客戶心理較差，缺乏吸引力；地塊規(guī)模較小，規(guī)模效應(yīng)不明顯；周邊配套不完善；機會（opportunity）項目項目SWOT分析分析合肥房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健發(fā)展；區(qū)域市政配套的逐步完善；華東市場經(jīng)過調(diào)控后現(xiàn)已慢慢復(fù)蘇；東區(qū)小戶型市場的空缺；挑戰(zhàn)（Threat）項

2、目項目SWOT分析分析區(qū)域內(nèi)同期入市樓盤的競爭威脅；房地產(chǎn)政策調(diào)控的不確定性；片區(qū)影響力不夠，接受度低；項目項目SWOT策略策略利用住宅作為產(chǎn)品線組合中核心部分的高成功機會利用產(chǎn)品創(chuàng)新填補區(qū)域空白發(fā)揮商務(wù)辦公市場優(yōu)勢規(guī)避區(qū)域的負面信息，強化區(qū)域未來的優(yōu)勢商務(wù)+居住的雙重功能，提升應(yīng)變強化業(yè)績利用汽配城的知名度和與市中心的距離，弱化區(qū)域概念搶占市場先機，逐步建立市場的第一關(guān)注度以服務(wù)贏得客戶挖掘產(chǎn)品價值弱化區(qū)域概念創(chuàng)新的營銷手段產(chǎn)品的差異化SOSO策略策略WOWO策略策略WTWT策略策略STST策略策略項目項目SWOT策略策略基本策略：基本策略：q 建立區(qū)域第一關(guān)注度和兼顧企業(yè)資源優(yōu)勢；q 商務(wù)

3、和居住功能的綜合考慮，順應(yīng)地塊特征；q 創(chuàng)新制勝和差異化產(chǎn)品和營銷策略q 弱化東區(qū)的負面信息和區(qū)域概念項目定位項目分析市場概況(附件）項目定位項目定位以市場為導(dǎo)向的前瞻性規(guī)劃以市場為導(dǎo)向的前瞻性規(guī)劃將居住文化注入項目的開發(fā)理念將居住文化注入項目的開發(fā)理念高性價比的升級換代產(chǎn)品高性價比的升級換代產(chǎn)品找準(zhǔn)主調(diào)，不要失去自己的方向找準(zhǔn)主調(diào)，不要失去自己的方向! !定位戰(zhàn)略建議定位戰(zhàn)略建議我我 們們 拒拒 絕絕 純純 住住 宅宅項目項目價值判斷價值判斷地塊西北北向汽配城東向老住宅樓西向天長路南向長江東路西臨天長路（汽配一條街），環(huán)境比較吵雜，居住氛圍不濃路對面是汽配沿街門面和舊住宅樓，景觀較差西西鬧鬧

4、北北鬧鬧北向為規(guī)劃中的新汽配城，環(huán)境比較雜亂吵鬧* 城市主干道長江東路，交通便利，但噪音塵土污染嚴重* 路對面是金太陽家具城，環(huán)境比較吵雜東東較靜較靜南南鬧鬧地塊東面為舊的居民區(qū)，環(huán)境較安靜，但景觀不佳 目前為2棟待拆遷的商辦樓，拆遷進度未定； 地塊成長條形，規(guī)劃難度不大； 地塊東西向存在高差地塊內(nèi)部地塊內(nèi)部項目項目價值判斷價值判斷繁鬧繁鬧繁鬧繁鬧較靜較靜繁鬧繁鬧地塊價值判斷：地塊價值判斷：地塊南向臨主干道，西向臨汽配一條街，北面為汽配城，兩面臨街，環(huán)境吵鬧，更適合商務(wù)功能。長江東路天長路汽配城結(jié)論：結(jié)論：1 1、項目三面受噪音影響，不適合居住，適宜商務(wù)、項目三面受噪音影響，不適合居住，適宜商

5、務(wù)用途；用途；2 2、項目兩面臨街，為了提升項目價值，可考慮開、項目兩面臨街，為了提升項目價值，可考慮開發(fā)沿街商業(yè)，。發(fā)沿街商業(yè)，。商住兩用的商務(wù)公寓商住兩用的商務(wù)公寓可商：可商：即項目長江東路在規(guī)劃上要順應(yīng)城市發(fā)展，在項目建筑規(guī)劃設(shè)計時充分考慮道路未來商務(wù)辦公的需求。可?。嚎勺。阂罁?jù)區(qū)域現(xiàn)狀，定位住宅，開發(fā)的風(fēng)險最低，能夠有利于項目利潤的快速回收?？赏顿Y：可投資：項目所在區(qū)域盡管目前較落后，但隨著區(qū)域生活及交通配套的成熟，區(qū)域價值將逐步放大，為促進投資，項目應(yīng)兼顧中小戶型。q 中小企業(yè)的迅速發(fā)展，對于中低端商務(wù)辦公有較大的需求商務(wù)公寓的市場現(xiàn)狀：商務(wù)公寓的市場現(xiàn)狀：q 商務(wù)公寓市場需求由于更

6、強調(diào)成本和便捷，對于周邊配 套的需求也會相對不高，因此，項目自身在商業(yè)功能上 的考慮可滿足商務(wù)公寓的市場需求。q 合肥經(jīng)濟的不斷發(fā)展，促進了小型商務(wù)需求的市場量進一 步放大。案例案例A A：北京北京SOHOSOHO現(xiàn)代城現(xiàn)代城位于朝陽CBD核心區(qū)東北方向，兩面臨道路，東向臨城市干道四環(huán)路。項目在建設(shè)初期，CBD規(guī)劃尚未形成，區(qū)域價值不被看好，但開發(fā)商定位于商住兩用，提出SOHO理念，獲得成功。啟示：依據(jù)項目地理區(qū)位特征，從市場需求和城市發(fā)展的綜合考慮，更能獲得成功。案例案例B B：深圳都市陽光大廈深圳都市陽光大廈位于深南大道車工廟段，處于中心區(qū)輻射地帶，并毗鄰深南大道城市交通干道，開發(fā)初期，周

7、邊寫字樓商務(wù)市場氛圍尚未形成，以商務(wù)公寓定位，實現(xiàn)了項目的快速銷售，而目前項目的主要服務(wù)于企業(yè)商務(wù)辦公之用。啟示：功能的可轉(zhuǎn)換性，以及超前的規(guī)劃構(gòu)想，能解決現(xiàn)實銷售與城市發(fā)展及功能轉(zhuǎn)換的矛盾。案例案例C C：合肥黃金廣場合肥黃金廣場位于合肥金寨路與黃山路交匯處，處于中心區(qū)輻射地帶，并毗鄰金寨路等交通干道。此項目以商務(wù)公寓定位，實現(xiàn)了市場的第一關(guān)注和強烈反響。 3 in 1，MORE社區(qū)社區(qū) 可商可住可投資項目定位項目定位形象定位形象定位q MORE是Mobile Office Residential Elite的縮寫，是 服務(wù)于城市精英商務(wù)居住的社區(qū)形態(tài)，起源于歐美， 為小型創(chuàng)意工作室、律師事

8、務(wù)所、設(shè)計室、咨詢公司 以及城市自由職業(yè)者所追捧。q MORE社區(qū)宣揚的是MORE生活，即居住和商務(wù)的分離、 既獨立又共享會所、景觀、休閑等功能空間 強調(diào)開放、 創(chuàng)造、活力、自由、享受、時尚，反叛舊城區(qū)生活的 呆板，既強調(diào)效率又基于人本。何為何為MOREMORE社區(qū)社區(qū)：為在同一小區(qū)內(nèi)既擁有住宅，又享用商務(wù)便利的特殊階層，提供量比選擇，具“商務(wù)家”、“投資家”和“生活家”特質(zhì)“MORE”概念，即讓住戶在購買居住區(qū)內(nèi)的物業(yè)之后，可以同時享用會所內(nèi)專設(shè)的移動商務(wù)中心服務(wù)，業(yè)主既可自住，又可享有獨立、專業(yè)的辦公空間，有辦公室輕松正規(guī)的環(huán)境，也有住宅的私密空間，分區(qū)作息，居家、辦公互不干擾。q 居住和

9、商務(wù)功能既同時滿足又相互分離；q 強調(diào)居住和辦公的舒適、社區(qū)環(huán)境的優(yōu)越， 強調(diào)會所功能對于商務(wù)洽談、接待的滿足， 更加優(yōu)化了會所的價值實現(xiàn)。MOREMORE社區(qū)的基本特征：社區(qū)的基本特征：客戶定位客戶定位q城市精英群體q中高收入q積極向上q創(chuàng)新者，接納新事物q看重區(qū)域潛在價值q營銷所創(chuàng)造的附加價值吸引居住者前商后住投資者q項目周邊的中小企業(yè)主、區(qū)域辦事處等q看重區(qū)域潛力q重視企業(yè)形象附加值商用者項目定位項目定位客戶定位客戶定位核心客戶重點客戶游離客戶偶得客戶項目定位項目定位客戶定位客戶定位項目周邊的中小企業(yè)主特別是汽配行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈及上下游相關(guān)企業(yè)東區(qū)及新站區(qū)域中小企業(yè)主合肥市其它區(qū)域的中小企業(yè)主

10、其它區(qū)域的投資客及部分自住客戶現(xiàn)代簡約風(fēng)格現(xiàn)代簡約風(fēng)格發(fā)揮結(jié)構(gòu)構(gòu)成本身的形式美；清新簡潔、線條流暢的現(xiàn)代風(fēng)格，體現(xiàn)朝氣蓬勃、奮發(fā)向上的時代精神 項目定位項目定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格崇尚合理的構(gòu)成工藝，尊重材料的性能，講究材料自身的質(zhì)地和色彩的配置效果建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格項目定位項目定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位通過幾種色調(diào)的和諧配置和色塊的穿插，創(chuàng)造一種跳躍、活潑的建筑外在視覺效果外立面外立面注意發(fā)揮結(jié)構(gòu)構(gòu)成本身的形式美，造型簡潔項目定位項目定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位引用一些現(xiàn)代的、輕盈飄逸的建筑修飾符號裝飾建筑的形式美，豐富屋頂輪廓，避免過于平板和單調(diào)，使建筑形式富有時代性和運動性平屋頂平屋頂+ +

11、飄板設(shè)計飄板設(shè)計項目定位項目定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位設(shè)有空中庭院，將過設(shè)有空中庭院，將過濾后的空氣引入室內(nèi)，濾后的空氣引入室內(nèi)，減少空調(diào)的使用時間減少空調(diào)的使用時間空中花院通風(fēng)空中花院通風(fēng)項目定位項目定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位公共空間公共空間商住部分商住部分q 高品質(zhì)的入戶大堂高品質(zhì)的入戶大堂q 設(shè)計采光電梯廳，提高空氣質(zhì)量和空間感設(shè)計采光電梯廳，提高空氣質(zhì)量和空間感q 選用進口高速電梯，凸顯物業(yè)檔次選用進口高速電梯，凸顯物業(yè)檔次q 采用分戶中央空調(diào)，降低客戶辦公成本采用分戶中央空調(diào)，降低客戶辦公成本大堂項目定位項目定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位q 更寬敞舒適空間更寬敞舒適空間層高層高/走廊走廊q 更宜人的尺度更

12、宜人的尺度入戶門入戶門/電梯廳電梯廳/電梯間電梯間q 確保公共空間的照明指數(shù)，提升物業(yè)檔次確保公共空間的照明指數(shù)，提升物業(yè)檔次q戶內(nèi)戶內(nèi)/公共部分主材部分量的提升公共部分主材部分量的提升走廊走廊項目定位項目定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位會所會所 人際的疏離是整個工業(yè)社會的通病，用一種融合的空間關(guān)人際的疏離是整個工業(yè)社會的通病，用一種融合的空間關(guān)系來詮釋一種新的人際關(guān)系。系來詮釋一種新的人際關(guān)系。項目定位項目定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 以白色為主色調(diào)，寧靜、簡潔、單純，這正是這種空間以白色為主色調(diào)，寧靜、簡潔、單純，這正是這種空間極力主張的生活方式。極力主張的生活方式。項目定位項目定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位會所會所園

13、林園林 根據(jù)園林規(guī)劃設(shè)計的原則，考慮到項目的規(guī)劃現(xiàn)狀，建議本項目的園林采用屋頂花園的形式。項目定位項目定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位形式形式 生態(tài)是未來社區(qū)園林規(guī)劃建設(shè)的方向和趨勢； 步入式，即可參與性，社區(qū)園林設(shè)計的一個重要原則 給園林景觀賦予文化主題，使業(yè)主享受這些美好環(huán)境的同時，也享受民族傳統(tǒng)文化的熏陶，在潛移默化之中提高藝術(shù)修養(yǎng)和文化品味。園林園林生態(tài)花園生態(tài)花園 步入式花園步入式花園 文化花園文化花園項目定位項目定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位風(fēng)格風(fēng)格 主題主題戶型戶型項目定位項目定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位百變空間，可拆可合，自由組合百變空間，可拆可合，自由組合戶型戶型項目定位項目定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位戶型戶型項

14、目定位項目定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位戶型戶型項目定位項目定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位參考戶型參考戶型:個性多用間多用間設(shè)計，使居室使用增添靈多用間設(shè)計，使居室使用增添靈活性，提供多種實用可能，讀書、活性，提供多種實用可能，讀書、家務(wù)、健身、臨時居住家務(wù)、健身、臨時居住可變可變的空間體現(xiàn)居住的個性的空間體現(xiàn)居住的個性戶型戶型項目定位項目定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位步入式陽臺步入式陽臺 步入式景觀凸窗室內(nèi)地面步入式陽臺步入式景觀凸窗步入式陽臺利用落地凸窗的特性，設(shè)置步入式陽臺，模糊的陽臺同房間區(qū)分，步入式陽臺的設(shè)置可根據(jù)使用者的喜好選擇安裝，拋棄傳統(tǒng)的居家模式項目定位項目定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位戶型戶型錯層錯層偶數(shù)層奇數(shù)層

15、BB3.9米3.9米CC2.8米2.15米2.8米樓層結(jié)構(gòu)示意3.9米3.9米 3米的層高，創(chuàng)造高敞的居住空間項目定位項目定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位戶型戶型隱蔽式衣櫥隱蔽式衣櫥轉(zhuǎn)角或弧形凸窗可拆卸凸窗剖面圖可拆卸凸窗剖面圖窗臺可拆除 裝修建議裝修建議房間內(nèi)墻及天花：房間內(nèi)墻及天花：水泥砂漿打底，刮膩子兩道廳房地面：廳房地面：水泥砂漿（砼面）抹平壓光門窗：門窗：入戶門采用實木防火防盜門 ，內(nèi)房門留門洞，陽臺門采用塑鋼門窗陽臺：陽臺：地面同室內(nèi)地面，天花刷防水乳膠漆衛(wèi)生間及廚房：衛(wèi)生間及廚房：地面、墻面做防水處理，天花砼原面、預(yù)留給排水接口煤氣、暖氣：煤氣、暖氣：輸通入戶外墻：外墻：采用高級外墻涂料電視

16、插座：電視插座：一戶一線兩接口寬頻接口：寬頻接口：一戶一線兩接口項目定位項目定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位裝修設(shè)計選擇多種風(fēng)格，現(xiàn)代的、古典的、歐美裝修設(shè)計選擇多種風(fēng)格，現(xiàn)代的、古典的、歐美的，營造多種風(fēng)情，體現(xiàn)現(xiàn)代生活的豐富浪漫性的，營造多種風(fēng)情，體現(xiàn)現(xiàn)代生活的豐富浪漫性項目定位項目定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位裝修建議裝修建議物業(yè)管理物業(yè)管理項目定位項目定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位知名物業(yè)管理公司知名物業(yè)管理公司+貼身管家式服務(wù)貼身管家式服務(wù)& &零干擾式服務(wù)零干擾式服務(wù)貼身管家式服務(wù)貼身管家式服務(wù)“標(biāo)準(zhǔn)層管家式標(biāo)準(zhǔn)層管家式”物業(yè)管理服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)任何客戶需物業(yè)管理中心提供任何服務(wù)時，只需開門任何客

17、戶需物業(yè)管理中心提供任何服務(wù)時，只需開門召喚或啟動戶內(nèi)服務(wù)按鈕直接告知服務(wù)需求召喚或啟動戶內(nèi)服務(wù)按鈕直接告知服務(wù)需求項目定位項目定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位q車輛出入管理車輛出入管理q小區(qū)背景廣播信息系統(tǒng)小區(qū)背景廣播信息系統(tǒng)q小區(qū)安防監(jiān)控系統(tǒng)中心小區(qū)安防監(jiān)控系統(tǒng)中心q業(yè)主論壇業(yè)主論壇q物業(yè)管理公告物業(yè)管理公告q在線服務(wù)在線服務(wù)q萬能萬能IC卡卡 寬帶網(wǎng)絡(luò)寬帶網(wǎng)絡(luò) 通信線路通信線路 視頻接收端子視頻接收端子 住宅智能化住宅智能化項目定位項目定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位IC卡卡全方位智能化封閉式管理，讓業(yè)主在享受通透開暢空間全方位智能化封閉式管理，讓業(yè)主在享受通透開暢空間的同時，也享受科技帶來的便利和安全保護的同

18、時，也享受科技帶來的便利和安全保護項目定位項目定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位項目定位項目定位價格定位價格定位項目名稱本項目盛大國際豪世優(yōu)庭聚億經(jīng)典花園港匯逸景坊比較因素權(quán)重35%25%20%20%區(qū)位20%11.20.950.950.9內(nèi)部配套10%11.150.950.950.95外部配套15%11.2110.95規(guī)劃10%11.050.950.950.95戶型20%11.10.9510.95園林10%11111自然環(huán)境10%11.051.051.051.05開發(fā)商5%11.1111銷售價格4200310031003000比準(zhǔn)均價3550317931473133本項目比準(zhǔn)價格本項目比準(zhǔn)價格 35503

19、5+317925+314720+313320 3136元元/ /平方米平方米項目定位項目定位價格定位價格定位項目最低均價3136元/平方米項目增值均價31361.053292.8元/平方米項目挑戰(zhàn)均價3292.81.033391元/平方米 3400元/平方米根據(jù)我司操盤經(jīng)驗，由于世聯(lián)制造的價值增值過程，項目均價均有5%以上的提升，則：項目操作各方的精誠合作將使項目銷售各環(huán)節(jié)操作更加順暢，有利于提高項目的整體銷售均價，屆時項目均價將能再提升3%，即：市場的比準(zhǔn)均價：項目定位項目分析市場概況(附件）老城區(qū)老城區(qū)為全市行政、商貿(mào)、為全市行政、商貿(mào)、金融、信息、文化中心，兼居金融、信息、文化中心，兼居

20、住功能；住功能；東區(qū)東區(qū)為居住、工業(yè)、商貿(mào)、為居住、工業(yè)、商貿(mào)、交通功能的綜合區(qū)；交通功能的綜合區(qū)；北區(qū)北區(qū)為居住、工業(yè)、建材、為居住、工業(yè)、建材、倉庫功能的綜合區(qū)；倉庫功能的綜合區(qū)；西南區(qū)西南區(qū)為政務(wù)、居住、工為政務(wù)、居住、工業(yè)、商貿(mào)、科研、教育、旅游業(yè)、商貿(mào)、科研、教育、旅游功能的綜合區(qū)；功能的綜合區(qū)；新區(qū)新區(qū)為現(xiàn)代工業(yè)基地、兼為現(xiàn)代工業(yè)基地、兼居住，旅游功能突出。居住，旅游功能突出。西南區(qū)西南區(qū)北區(qū)北區(qū)東區(qū)東區(qū)老城老城城市主要向南發(fā)展，適當(dāng)向東發(fā)展，控制向北發(fā)展。城市主要向南發(fā)展，適當(dāng)向東發(fā)展，控制向北發(fā)展。 新區(qū)新區(qū)0505年合肥房地產(chǎn)市場特征年合肥房地產(chǎn)市場特征中高檔樓盤成為合肥市場

21、開發(fā)的主流中高檔樓盤成為合肥市場開發(fā)的主流 年輕人及二次置業(yè)所占比例逐漸提高年輕人及二次置業(yè)所占比例逐漸提高房地產(chǎn)走向品牌競爭和理性時代房地產(chǎn)走向品牌競爭和理性時代板塊效應(yīng)初步形成板塊效應(yīng)初步形成圖一：合肥市近年銷售面積統(tǒng)計曲線圖圖一：合肥市近年銷售面積統(tǒng)計曲線圖 合肥市近年的銷售面積逐年增加（2）2003年和2004年的施工面積均接近了千萬平米，這存在重復(fù)統(tǒng)計的可能，但是連續(xù)兩年單年的施工面積超過了過去三年的銷售面積，這無疑是不正常的。從從2005年開始，合肥房地產(chǎn)市場可能已經(jīng)進入了高風(fēng)年開始，合肥房地產(chǎn)市場可能已經(jīng)進入了高風(fēng)險的產(chǎn)品過剩階段險的產(chǎn)品過剩階段 。圖二：合肥市近年施工面積統(tǒng)計曲

22、線圖圖二：合肥市近年施工面積統(tǒng)計曲線圖 高層、小高層比例大幅上升，這是合肥城市化進程的體現(xiàn)和趨勢 2004年銷售戶型面積比例15%35%39%11%70-90100-120121-146146以上2003年銷售戶型面積比例13%35%43%9%70-90100-120121-146146以上2005年銷售戶型面積比例26%41%27%6%70-90100-120121-146146以上大戶型滯銷較為明顯，中小戶型市場逐漸接受2005年合肥市新建商品住宅均價年合肥市新建商品住宅均價3089/平方米平方米20022002年至年至20052005年連續(xù)四年來，合肥市的商品住宅平均銷售價格年連續(xù)四年來，合肥市的商品住宅平均銷售價格呈現(xiàn)上漲態(tài)勢，同比的分別上漲呈現(xiàn)上漲態(tài)勢，同比的分別上漲318318元元/ /平方米、平方米、616616元元/ /平方米平方米和和132132元元/ /平方米，上漲幅度分別達平方米，上漲幅度分別達16.3%16.3%、26.3%26.3%和和4.8%4.8%。房地產(chǎn)繼續(xù)保持持續(xù)的發(fā)展態(tài)勢，受宏觀政策和市場的影響，房地產(chǎn)繼續(xù)保持持續(xù)的發(fā)展態(tài)勢，受宏觀政策和市場的影響，去年增速緩慢，整體市場的發(fā)展空間不明朗去年增速緩慢，整體市場的發(fā)展空間不明朗 2002年2003年2004年2005年平均單價2013元/ 2341元/ 2957元/ 3089元/ 0505年合