房地產(chǎn)成本管理

1、房地產(chǎn)本錢管理房地產(chǎn)本錢管理是指房地產(chǎn)工程的本錢管理，本錢管理一一是工程管理的一個子集，包括用以保證在批準的預(yù)算內(nèi)完成工程所需要的過程，由資源方案編制、本錢估算、本錢預(yù)算、本錢控制所構(gòu)成。、資源方案編制它的輸入是；工作分解構(gòu)造、歷史信息、范圍說明、資源庫描述、組織方針、活動歷時估算。工作分解構(gòu)造WBS丨：工程的階段可提交的一個或幾個可交付成果，這個成果有質(zhì)量特性和 數(shù)量特性，如可行性研究報告是可行性研究階段的一個可交付成果，這個成果的質(zhì)量特性是報告的格式要符合房地產(chǎn)開發(fā) 工程政府審查的格式要求， 所含蓋的內(nèi)容與政府要求的內(nèi)容一致，報告的相關(guān)資料、數(shù)據(jù)是調(diào)查得來的、真實的而非杜撰的，資料、數(shù)據(jù)分

2、析的方法是科學(xué)的、合理的，得岀的結(jié)論 是經(jīng)定性、定量分析的有說服力的，結(jié)論對后續(xù)工作如工程籌劃、定位有指導(dǎo)性意義，是真正的可行性研究報告而非可批性研究報告， 數(shù)量特性是一份；再如地勘報告是地質(zhì)勘察階段的一個可交付成果， 這個成果也有質(zhì)量特性和數(shù)量特征，它的質(zhì)量特征是在勘察報告中要準確地描述擬開發(fā)地快的地質(zhì)狀 態(tài)覆蓋土厚度、巖層走向及相應(yīng)力學(xué)特征，它的數(shù)量特征是鉆孔深度和總進尺米，抵抗報告 得岀的結(jié)論必須能指導(dǎo)后續(xù)的施工圖構(gòu)造設(shè)計。工作分解構(gòu)造WBS就類似于我們經(jīng)常遇到的分局部項工程及統(tǒng)計相關(guān)工程量。只不過我們未將質(zhì)量特性在統(tǒng)計工程量時考慮這一要素，而是別離在施工組織設(shè)計的質(zhì)量專題里。歷史信息：

3、開發(fā)商從已開發(fā)的工程中總結(jié)岀來的經(jīng)歷和教訓(xùn)文檔化的、從別的開發(fā)商或別的 工程得到的相關(guān)信息、工程團隊人員的相關(guān)知識由于受主觀影響，不是很可靠。范圍說明：擬開發(fā)工程的工程論證、擬開發(fā)工程的產(chǎn)品業(yè)態(tài)、規(guī)模、工程目標質(zhì)量、進度、 本錢、范圍管理等。資源庫描述：能為本工程提供咨詢效勞的可行性研究單位、開發(fā)產(chǎn)品的籌劃單位。工程所在地的 資源狀況，當?shù)氐牡夭乃唷⑸笆?、鋼材等儲量、運距、單價、質(zhì)量狀況，能承當本工程的施工隊伍 狀況、施工機械狀況等。組織方針：開發(fā)商對擬開發(fā)工程在可行性研究、工程籌劃、營銷等是自己組織實施還是委托給具有相應(yīng)資格的咨詢效勞部單位；在建立實施過程中是自建還是承包給相應(yīng)資質(zhì)的承包商

4、；在材料供給上是采取甲供料還是乙供等。活動歷時估算：完成可交付成果所需要的時間，如可行性研究需2個月，產(chǎn)品籌劃需3個月、地質(zhì)勘察需2個月和相應(yīng)完成時段等。上述這些都屬于本錢管理中資源方案編制的輸入。怎樣才能由上述輸入變?yōu)檩敵瞿?？現(xiàn)代工程管理提岀了相應(yīng)的解決方法，其方法是：組織相應(yīng)專家確定，也就是我們在方案經(jīng)濟時代所采取的工料 分析，分析岀開發(fā)工程每一階段所需用的人工、材料和機械設(shè)備。同時要考慮備選方案以保證供給。資源方案編制的輸岀：資源需求方案資源需求方案這實際上就是我們在20多年前在承接新工程后，在新工程開場時，方案處或科提岀的三大方案即材料需用方案、勞動力包括腦力勞動者需用 方案、機械設(shè)備

5、需用方案。只不過當時作岀的方案與工程的其他目標沒有掛鉤，這就形成了內(nèi)部溝通 不暢。而現(xiàn)代工程管理主張從工程一開場就將工程團隊所有資源進展整合，在提材料需求方案時，就 將質(zhì)量目標、進度目標和工程產(chǎn)品目標貫穿其中，這就為實現(xiàn)目標創(chuàng)造了條件。本錢估算它的輸入是：工作分解構(gòu)造WBS、資源需求、資源單價、活動歷時估算、帳目表。資源需求：就是資源方案編制的輸岀，包括人力、材料、設(shè)備三大需求，關(guān)鍵的是這三大需求要 與工作分解構(gòu)造可交付成果相對應(yīng)。資源單價：就是工程開發(fā)所需各種資源的當?shù)貑挝粌r格。如鋼材X元/噸，人工X元/天，可行性研究報告XX萬元/個，等。活動歷時估算：完成一項可交付成果需要有哪些活動，每項

6、活動歷時是多長。要專門按可交付成 果進展活動定義、活動排序、活動歷時估算。帳目表：對帳目本錢進展分類如人工、日常用品、材料監(jiān)控的任何編碼系統(tǒng)。它基于開發(fā)商 的會計科目表。有了上述根本資料，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)工程所處的不同階段，分別使用不同的方法進展估算。如工 程在可行性研究階段，那么采用類似估算法；在規(guī)劃方案設(shè)計階段、籌劃定位階段那么采用參數(shù)模型 法；在施工圖階段那么采用字下而上估算法。由于估算所處的階段不同，所用的方法不同，估算有不 同的精度和不同的時間消耗。這根據(jù)工程進展的需要所決定。根據(jù)上述估算結(jié)果，可以得出本錢管理方案、詳細依據(jù)、本錢估算本錢管理方案：房地產(chǎn)開發(fā)工程從可行性階段的 -工程籌

7、劃定位-規(guī)劃方案設(shè)計-施工圖設(shè)計- 工程建立-工程驗收等幾個階段，其工程定義是一個漸進明細的過程，因此開發(fā)工程的整個本錢也是不斷接近實際本錢的過程，本錢管理方案就是房地產(chǎn)開發(fā)工程在工程的各個生命周期管理本錢的變 化。詳細依據(jù)：在作開發(fā)工程估算時所用的假設(shè)和假定，假設(shè)和假定的理解就是我們傳統(tǒng)的編制工程預(yù)算、進度方案經(jīng)常寫的編制說明或編制依據(jù)。本錢估算：完成開發(fā)工程諸活動需要資源可能本錢的定量估算。隨著工程定義的不斷明細、 在市場經(jīng)濟條件下資源價格的變化，其估算是一個動態(tài)的。三、本錢預(yù)算本錢預(yù)算的輸入是：本錢估算、工作分解構(gòu)造 WBS、工程進度方案。本錢估算：前面已作介紹。工作分解構(gòu)造WBS丨：房

8、地產(chǎn)開發(fā)工程各階段可交付成果，這里所用的WBS與估算所用的WBS是一致的。這里需要強調(diào)的是，不管估算還是預(yù)算，開發(fā)工程各階段可交付成果的本質(zhì)是一致 的，并不因為工程在其生命周期中所處的階段不同，其成果在不斷變化。在現(xiàn)實的房地產(chǎn)開發(fā)工程中，這種情況屢屢發(fā)生，如在可行性研究中，定義某地塊做中檔住宅開發(fā)，在籌劃定位階段定義為傳統(tǒng)風(fēng) 格高檔別墅，在規(guī)劃方案設(shè)計時又作成異域風(fēng)情特色的社區(qū)。本人并不認為這種不斷改變可交付成果是一種進步，實際上是一種瞎折騰。造成這種情況是開發(fā)商尋找作可行性研究的人不合格、或開發(fā)商 組織前期工作的人水平太低自己心中無數(shù)。像這種不斷變換工程可交付成果，本錢就無法預(yù)算。工程進度方

9、案：按開發(fā)工程的開發(fā)節(jié)奏，按可交付成果的時間節(jié)點編制出來的進度方案安排。根據(jù)上述輸入，再利用本錢估算的類比法、參數(shù)模型法、自下而上估算法和計算機模型等工具和 技術(shù)編制本錢預(yù)算。本錢預(yù)算：就是將本錢估算分配在各項工作上，它同時與進度方案相匹配，從而形成形成本錢基準方案。本錢基準方案通過一定的程序批準，如有變更必須通過本錢變更控制系統(tǒng)進展間歇式的變更。 這就保證了本錢基準方案的嚴肅性。以此基準方案對后來開發(fā)工程在實施過程中的實際本錢和方案本錢進展比擬，從而可以檢測工程的本錢績效和進度績效。四、本錢控制它的輸入是：本錢基準方案、績效報告、變更申請、本錢管理方案。績效報告：開發(fā)工程在實際進展開發(fā)運作過

10、程中，隨時掌握的實際情況而編寫的狀態(tài)報告、進度 報告和開展趨勢。變更申請：導(dǎo)致工程本錢變化的因素很多，開發(fā)范圍發(fā)生變更增大或縮小，必須引起本錢的 變化；時間的巨大調(diào)整，會引起本錢的變化；工程出現(xiàn)重大事故會引起本錢的變化；關(guān)鍵人員調(diào)整會 引起本錢變化等。這些本錢變化必須通過一定程序?qū)こ坦浪愫凸こ填A(yù)算進展調(diào)整。本錢的變化必須通過書面形式來完成。對上述引起本錢變化，首先必須通過一定的程序?qū)ψ兏暾堖M展處理，核實變更的合理性，核實 的過程就是績效測量。測量結(jié)果確實需要變更，那么還要重新補充編制本錢估算，其編制的方法可以 按常規(guī)計算或用計算機輔助工具。經(jīng)過上述過程，我們會得出修訂后的本錢估算和更新的預(yù)

11、算。在開發(fā)工程執(zhí)行過程中，根據(jù)已花 費的實際本錢，根據(jù)工程的績效報告，可以預(yù)測工程到完成終究需要多少本錢，這樣作岀開發(fā)工程的 完工估算。在工程實施過程中，對發(fā)生本錢變更的原因要深入分析，不能被動的變更本錢，根據(jù)工程的實際 情況和企業(yè)本身的財務(wù)狀況，要主動的采取糾正措施，或調(diào)整范圍或改變資源條件或重新協(xié)調(diào)進度、 本錢、質(zhì)量的三者關(guān)系。房地產(chǎn)本錢的組成1、土地費用土地費用包括城鎮(zhèn)土地出讓金， 土地征用費或拆遷安置補償費。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地方式有 三種：協(xié)議岀讓，招標岀讓，拍賣岀讓。目前根本以后兩種方式為主。隨著國家對土地宏觀管理政策 趨緊，通過拍賣方式獲得開發(fā)用地成為大多數(shù)開發(fā)商獲取開發(fā)用地

12、的有效方式。目前在我國城鎮(zhèn)商品房住宅價格構(gòu)成中，土地費用約占 20%，并有進一步上升的趨勢。2、前期工程費前期工程費主要指房屋開發(fā)的前期規(guī)劃，設(shè)計費，可行性研究費，地質(zhì)勘查費以及三通一平"等土地開發(fā)費用。他在整個本錢構(gòu)成中所占比例相對較低，一般不會超過6%。3、建筑安裝工程費建筑安裝工程廢紙房屋建造過程中所發(fā)生的建筑工程， 設(shè)備及安裝工程費用等，又被稱為房屋建 筑安裝造價。他在整個本錢構(gòu)成中所占比例相對較大。從我國目前情況看，約占整個本錢的40%左右。4、市政公共設(shè)施費用市政公共設(shè)施費用包含根底設(shè)施和公共配套設(shè)施建立費兩局部。根底設(shè)施建立費主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等

13、的建立費用。公公配套設(shè)施建立費用指在建立用地內(nèi)建立的為居民 提供配套效勞的各種非營利性的公用設(shè)施如學(xué)校，幼兒園，醫(yī)院，派岀所等和各種營利性的配套 設(shè)施如糧店，菜市場等商業(yè)網(wǎng)點等所發(fā)生的費用。他同時還包括一些諸如煤氣調(diào)壓站，變電室， 自行車棚等室外工程。在房地產(chǎn)開發(fā)本錢構(gòu)成中， 該工程所占比例較大，我國一般在20%30%左右。5、管理費用管理費用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用，它包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養(yǎng)老保險費等。在整個本錢構(gòu)成所占比例很小， 一般不會超過2%。6、貸款利息房地產(chǎn)因開發(fā)周期長，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信

14、貸資金，在開發(fā)經(jīng)營過程中通過 借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機構(gòu)的利息也成為開發(fā)本錢一個重要組成局部。但它的大小與所開發(fā)工程的大小，融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占本錢構(gòu)成比例相對不穩(wěn)定。7、稅費稅費包含兩局部：一局部是稅收，與房地產(chǎn)開發(fā)建立有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅， 耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費營業(yè)稅，城市維護建立稅和教育費附加，契稅，企業(yè)所得稅， 印花稅，外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅等；另一局部是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主 管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費用， 工程繁多且不標準。包括諸如征地管理費，商品房交易管理費， 大市政配套費，人防費，煤氣水電增容費，開發(fā)管理費等

15、。在我國目前房地產(chǎn)開發(fā)本錢構(gòu)成中所占比 例較大，一般在15%25%左右。8、其他費用其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。它主要包括銷售廣告費，各種不可預(yù)見費等， 在本錢構(gòu)成中一般不會超過 10%。本錢管理系統(tǒng)期以來，房地產(chǎn)企業(yè)因為行業(yè)的高利潤，一般都不是十分的關(guān)注本錢管理，在當前地產(chǎn)新政的形勢下， 由于政府行為日益標準、市場競爭加劇，加強本錢控制管理成了房地產(chǎn)企業(yè)修煉內(nèi)功、提升競爭力的 必修課。要加強本錢管理，必須建立起系統(tǒng)的本錢管理系統(tǒng)，對于房地產(chǎn)企業(yè)，本錢管理系統(tǒng)應(yīng)包含三個 層面的內(nèi)容，最根底的是本錢管理的流程與制度體系，其次是每一個階段的控制要點和知識積累，第 三個層面是從公司的戰(zhàn)略

16、角度優(yōu)化本錢構(gòu)造。本錢管理的流程與制度體系包括目標本錢管理體系、動態(tài)本錢管理體系、本錢后評估體系以及責(zé)任本錢體系，分別從事前、事中、事后反應(yīng)以及責(zé)任與鼓勵機制方面進展管理。本錢控制要點和本錢 數(shù)據(jù)的積累那么是建立在一定的流程標準根底之上的對開發(fā)過程的每個環(huán)節(jié)的本錢控制的知識與經(jīng) 歷的傳承，從戰(zhàn)略角度所進展的本錢優(yōu)化那么往往是伴隨著公司的重大戰(zhàn)略措施，如根據(jù)客戶細分而進展的產(chǎn)品標準化、戰(zhàn)略采購等。從管理的層次而言，建立起根本的本錢管理流程是最根底的管理工 作。一、目標本錢管理體系所謂目標本錢是指在不同階段根據(jù)現(xiàn)有信息所制訂的工程開發(fā)本錢方案，目標本錢是工程在開發(fā)過程中本錢控制的依據(jù)之一，也是編制

17、本錢責(zé)任考核指標的根底文件。由于房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點， 地產(chǎn)企業(yè)很難像工業(yè)企業(yè)那樣把本錢定額做得很細，但是房地產(chǎn)工程本錢管理要實現(xiàn)主動控制，就要做到 算了以后再做"，而不是 做完后再算"，要實現(xiàn)這個目標， 我們就要對房地產(chǎn)工程本錢目標進展測算，做到花錢明明白白。事實上，如果有好的方法和本錢數(shù)據(jù) 的積累，建立目標本錢的并不難。在實際操作中，目標本錢按開發(fā)進度的不同階段始終處于動態(tài)調(diào)整之中，原那么上，每一個版本 的制訂都是在上一版本的指導(dǎo)下進展的。在可研階段要進展本錢的估算，這個時候主要是對投資的可 行性進展估算，然后隨著方案的不斷深化，目標本錢開場逐漸的準備和細化，到主體工程

18、施工圖預(yù)算 確定后形成最后定稿的版本。從流程上講，建立目標本錢首先應(yīng)該根據(jù)工程的設(shè)計特點、選材用料標準、財務(wù)利潤要求和類似 樓盤的本錢經(jīng)歷，測算工程的單方建筑安裝本錢。然后根據(jù)工程特點和公司擬分包思路，明確各分包 工程承包范圍及其相互搭接關(guān)系， 將單方建筑安裝本錢分解到各分包工程上， 測算各分包工程的單位 本錢，檢討是否與選材用料標準吻合，如不吻合，調(diào)整有關(guān)要求或標準，重復(fù)上述步驟。這個過程關(guān)鍵是目標本錢的市場化， 由于市場是經(jīng)常發(fā)生變化的， 因此在制訂目標本錢時除了要 參照歷史數(shù)據(jù)外，很重要一點是要隨時了解市場，同時本錢的測算一定要與工程的定位檔次相匹配。由于在規(guī)劃設(shè)計階段已經(jīng)決定了絕大局部

19、的工程本錢，因此應(yīng)把此階段應(yīng)該作為本錢管理的重點。二、責(zé)任本錢管理體系目標本錢制訂以后一定要將本錢逐項分解到部門，并建立控制的標準。在制訂目標時，要按細項列出清單并劃分責(zé)任部門，通常建造本錢按發(fā)生程序劃分責(zé)任部門，建 造本錢以外按本錢工程劃分責(zé)任范圍。對多個部門承當責(zé)任的可以按權(quán)重進展分解。從工程本錢的構(gòu)成看，一般包括土地本錢、前期費用、工程本錢、營銷本錢、管理費用和財務(wù)本 錢，每一個子項均可以找到責(zé)任部門。目標本錢分解后還需要建立控制的標準，分解后的本錢責(zé)任必須納入績效考核的范疇。三、動態(tài)本錢管理體系由于市場是千變?nèi)f化的，而且開發(fā)過程中有很多不可預(yù)見的因素，因此，必須對整個本錢進展過 程上的動態(tài)管理， 而要進展有效的動態(tài)