沃爾瑪選址分析(319)

1、沃爾瑪選址曼哈頓商業(yè)廣場分析沃爾瑪選址曼哈頓商業(yè)廣場分析319(第四組)制作一、曼哈頓廣場位置的分析-二、沃爾瑪對(duì)新店選址的要求-三、影響沃爾瑪在曼哈頓開店的因素-四、沃爾瑪?shù)膬?nèi)部布局分析-五、總結(jié)：沃爾瑪在此處開店是否合理？-一、曼哈頓商業(yè)廣場位置分析具體位置：鄭州曼哈頓商業(yè)廣場，位于金水路與未來大道交匯處。簡介：曼哈頓廣場涵蓋了高檔住宅、公寓、商務(wù)辦公、商業(yè)等多種形態(tài)，是鄭州城市化進(jìn)程中十分重要的一部分。這一帶眾多黨政機(jī)關(guān)云集，金融商業(yè)機(jī)構(gòu)繁多，商品交易所等其他一些大型商業(yè)機(jī)構(gòu)也設(shè)置于此。整體規(guī)劃設(shè)計(jì)為涵蓋高檔住宅、公寓、酒店、寫字樓、商業(yè)等多種形態(tài)。主要建筑形式： 35棟高層 、雙氣社區(qū)

2、 、 商鋪 、 寫字樓 如今這里已建成高品質(zhì)的辦公樓、公寓、住宅和商業(yè)區(qū)域，形成一個(gè)全新的大型現(xiàn)代化商業(yè)中心和城市標(biāo)志性景觀。曼哈頓所處位置的優(yōu)越性：金水路緊鄰省直機(jī)關(guān)，隨著商務(wù)區(qū)周邊都市村莊的升級(jí)改造，鄭東、未來商務(wù)帶和該項(xiàng)目所處的黃金位置，使東部的熱點(diǎn)商務(wù)帶已經(jīng)形成。做為與鄭東大經(jīng)濟(jì)區(qū)連接的紐帶，曼哈頓商業(yè)廣場不僅占據(jù)了有利地形，同時(shí)也為未來金水商圈的形成做了強(qiáng)有力的鋪墊。面對(duì)的威脅：做為城市綜合體，大連萬達(dá)2010年底強(qiáng)勢進(jìn)駐鄭州商業(yè)地產(chǎn)市場，并于2010年年底旗下鄭州項(xiàng)目萬達(dá)城市廣場6個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開工。 作為早期燕莊的城中村改造項(xiàng)目，與曼哈頓商業(yè)廣場臨近的位于未來路以北的聶莊將于今年下半

3、年進(jìn)行拆遷改造的工作。開發(fā)商的入駐將會(huì)瓜分金水商圈的商機(jī)鏈。 未來的發(fā)展機(jī)會(huì)：隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展迅猛已經(jīng)剛剛確立的中原經(jīng)濟(jì)特區(qū)，鄭州市未來幾年的城市規(guī)劃中，政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位將逐步向鄭東新區(qū)進(jìn)行搬遷，這無疑對(duì)曼哈頓商業(yè)廣場未來幾年的發(fā)展帶來了利好，隨著這些單位的逐步搬遷，勢必會(huì)將更多的人氣帶到金水商圈，人氣的聚集不僅會(huì)為商戶帶來盈利，同時(shí)也會(huì)提升曼哈頓廣場的租金。 盡管曼哈頓廣場面對(duì)著許多威脅，然而從從長遠(yuǎn)角度來看，隨著鄭州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、鄭東新區(qū)的迅速崛起，眾多大型知名賣場、商家的入駐，曼哈頓廣場會(huì)擁有更多的人氣，愈加具有商業(yè)價(jià)值，擁有廣闊的發(fā)展前景。二、沃爾瑪對(duì)新店選址的要求鄭州沃爾瑪?shù)倪x址要求

4、 商圈要求 物業(yè)要求 停車場所要求 其他要求商圈要求 在1.5公里內(nèi)常住人口達(dá)到10十萬人 鄰近城市交通主干線，至少雙向四車道。 商圈內(nèi)人口年齡結(jié)構(gòu)以中青年為主 人口暢旺，道路與項(xiàng)目的銜接性較好 核心商圈內(nèi)沒有超過5000平方米的同類業(yè)態(tài)物業(yè)要求 物業(yè)縱深在50米以上，原則上不低于40米。 層高不低于5米，凈高在4.5米以上。 柱距要求在9米以上 樓板承重在800千克/平方米以上 正門超過兩個(gè)主出入口 每層有電梯連接停車場所要求 至少300個(gè)以上地上或地下顧客免費(fèi)停車位 必須為供貨商提供20以上免費(fèi)貨車停車位 商場在社區(qū)邊緣需做到社區(qū)居民與商場客流分開其他要求 配備完善的給排水系統(tǒng) 供電能滿足

5、商場的用電要求 安裝獨(dú)立的中央空調(diào)系統(tǒng) 物業(yè)租憑期限在20年以上三、影響沃爾瑪在曼哈頓開店的因素分析沃爾瑪在曼哈頓廣場選址的影響因素了解地形、氣候、風(fēng)土等自然條件，調(diào)查行政、經(jīng)濟(jì)、歷史、文化等社會(huì)條件，從而判斷城市的類型是工業(yè)城市還是商業(yè)城市?是中心城市還是衛(wèi)星城市?是歷史城市還是新興城市?同時(shí)要密切關(guān)注城市發(fā)展進(jìn)程，如大型住宅區(qū)的開發(fā)，大型商業(yè)中心的新建，街道開發(fā)計(jì)劃，道路拓寬計(jì)劃，高速、高架公路建設(shè)計(jì)劃等，都會(huì)對(duì)未來商業(yè)環(huán)境產(chǎn)生巨大的影響。1. 沃爾瑪?shù)倪x址會(huì)沿著高速公路眼神的方向探尋，于其出口處建立店面。也許此時(shí)該地區(qū)還沒有被開發(fā)，地價(jià)、房價(jià)都比較便宜，但是一兩年以后，這個(gè)地方將成為商業(yè)

6、繁華地帶，帶動(dòng)地價(jià)迅速飆升。因此，商業(yè)選址還要與市政規(guī)劃步調(diào)一致。 建設(shè)鄭東新區(qū)是河南省政府和鄭州市盡快適應(yīng)經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展潮流，穩(wěn)步推進(jìn)城市化進(jìn)程，提升城市品位，為把鄭州建設(shè)成為國家區(qū)域性中心城市而采取的重要舉措。隨著政府機(jī)構(gòu)的相繼遷入，鄭東新區(qū)將會(huì)成為鄭州未來的核心地區(qū) 。曼哈頓廣場位于鄭東新區(qū)的經(jīng)濟(jì)繁華地區(qū)，符合沃爾瑪?shù)拈L期發(fā)展戰(zhàn)略 2.便利性分析 便利性分析的主要指標(biāo)是交通易達(dá)性。交通易達(dá)性即交通便捷程度，主要取決于購物者從起點(diǎn)(一般是家里)到購物地點(diǎn)所花費(fèi)的時(shí)間。交通狀況的好壞直接影響到客流量 和商品的運(yùn)輸成本。曼哈頓廣場位于有著“鄭州城市名片”之稱的金水路和重要的南北交通要道未來大

7、道的交會(huì)處，東臨鄭州市重點(diǎn)規(guī)劃道路中州大道（老107國道），是老鄭州與鄭東新區(qū)的銜接處。按照規(guī)劃，曼哈頓廣場所在地應(yīng)是未來鄭州的中心，早已吸引了眾多金融、商業(yè)等機(jī)構(gòu)的聚集，未來大道也被稱為“財(cái)富大道”。曼哈頓廣場位于金水路和未來路的交叉口，有多路公交經(jīng)過，交通四通八達(dá)，每天人流量和車流量多。每天大量的商品運(yùn)運(yùn)輸方便 3.人口需求分析 商業(yè)中心是消費(fèi)中心，從經(jīng)濟(jì)效益上講，商業(yè)中心必須滿足整個(gè)城市消費(fèi)市場的要求，爭取盡可能多的顧客;從成本效益上講，要爭取最大的聚集效益，要求最大限度地利用城市的各種基礎(chǔ)設(shè)施，所以城市人口分布的空間形態(tài)是商業(yè)中心形成發(fā)展的重要制約因素。 曼哈頓廣場涵蓋了高檔住宅、公寓

8、、商務(wù)辦公、商業(yè)等多種形態(tài)，眾多黨政機(jī)關(guān)云集，金融商業(yè)機(jī)構(gòu)繁多，商品交易所等其他一些大型商業(yè)機(jī)構(gòu)也設(shè)置于此。整體規(guī)劃設(shè)計(jì)為涵蓋高檔住宅、公寓、酒店、寫字樓、商業(yè)等多種形態(tài)。還有我們龍子湖的眾多大學(xué)生，固定的潛在顧客較多，而且離市場較近 4.節(jié)約成本的分析 鄭州的地價(jià)每年都在漲，尤其是我們鄭東新區(qū)的地價(jià)上漲趨勢更大。提早在曼哈頓商業(yè)廣場定居，在長期看來有利于節(jié)約地價(jià)成本。四、沃爾瑪?shù)膬?nèi)部布局分析 大型賣場 一樓/入口/ 家電/百貨/日化 二樓 副食/小食品/酒水/收銀 生鮮區(qū)的位置主要是根據(jù)賣場形狀決定的。如果有精品區(qū)的話一般不會(huì)離收銀臺(tái)太遠(yuǎn)。 總的來說就是先生活用品后食品，因?yàn)槭称废鄬?duì)吸引力較

9、大，所以放在后面（出口）。目的就是強(qiáng)制顧客經(jīng)過百貨區(qū)。 大型商場的商品是如何擺放的大型商場的商品是如何擺放的 大超市的商品陳列擺放可都是有學(xué)問的，為的就是讓顧客按銷售者的意圖“自選”。 大型超市由于商品種類眾多，客流量大，商品的擺放、貨架的陳列都有規(guī)律。所有的商品陳列不外乎一個(gè)字“易”，商家將走貨量大、品牌知名度高的商品以及促銷商品擺放在顯眼位置和顧客容易拿到的貨架上。 很大一部分消費(fèi)者去超市不知道自己要買什么。商家為吸引這個(gè)消費(fèi)群體，有意識(shí)地將相關(guān)的商品柜組，如婦女用品柜與兒童用品柜、兒童玩具貨架鄰近設(shè)置，向消費(fèi)者發(fā)出暗示，引起消費(fèi)者的注意，誘導(dǎo)其購買。超市貨架擺放原則貨架在超市經(jīng)營中起著至

10、關(guān)重要不可替代的作用，商品陳列在超市貨架上，消費(fèi)者根據(jù)自己的消費(fèi)心理和購物行為對(duì)商品進(jìn)行選擇。貨架的擺放就顯的格外重要了，這里面又有許多的學(xué)問，貨架的擺放不是根據(jù)經(jīng)營者的主觀意志行為進(jìn)行的。其中是有一定的原則。a .“三二原則”：三組雙面貨架相連，側(cè)面兩組端架，有利于整個(gè)展示效果及整個(gè)通道一目了然。b. “垂直原則”：周邊為單面背架，中間擺放雙面貨架，有利于空間充分利用，及選貨方便快捷，整體效果最佳。 貨架的擺放是根據(jù)一定的原則和理論依據(jù)來進(jìn)行的,大致總結(jié)出以下八點(diǎn);a. 促進(jìn)滯銷商品的銷售;b. 對(duì)超市利潤最大的商品要優(yōu)先擺放;c. 同類商品集中擺放,方便顧客購物;d. 空間的合理布局(有的

11、商品較大,有的商品較小,要根據(jù)商品的尺寸,結(jié)合商場內(nèi)部的情況,統(tǒng)一布局)e. 顧客購物安全(要考慮消防安全,各種易發(fā)生化學(xué)反應(yīng)化學(xué)物品要分別擺放,并保證安全距離.同時(shí)根據(jù)針對(duì)熱銷商品區(qū)，如日常用品和食品，要預(yù)留出充分的通道，保證不出現(xiàn)擁擠傷人的事件發(fā)生） f. 考慮商品上架時(shí)的搬運(yùn)情況。如太重的東西，不要放在好幾層的貨架上，這樣不利于補(bǔ)貨和撤架。 g. 特色分區(qū)，以提高競爭力。如，將本超市特色的商品獨(dú)自成區(qū)h. 便于清點(diǎn) 系列商品為什么總要豎排列？超市的商品一般都是零售。貨架每一格至少陳列3個(gè)品種（暢銷商品的陳列可少于3個(gè)品種），每平方米要達(dá)到11至12個(gè)品種的陳列量。 目前普遍使用的陳列貨架

12、高165250厘米、長90200厘米，這種貨架最佳的陳列段是處于上段和中段之間的段位，這種段位被稱為陳列的黃金線。以高度為165厘米的貨架為例，黃金陳列線的高度一般在85120厘米之間，它是貨架的第二層、第三層，是眼睛最容易看到、手最容易拿到商品的陳列位置。這個(gè)位置一般用來陳列高利潤商品、自有品牌商品、獨(dú)家代理或經(jīng)銷的商品。其他兩段位的陳列中，最上層通常陳列需要推薦的商品，下層通常是銷售周期進(jìn)入衰退期的商品。為什么超市喜歡調(diào)整貨架？如果一段時(shí)間沒去超市，再去時(shí)，會(huì)發(fā)現(xiàn)賣場貨架的位置變了。從顧客的角度來說，商品擺放相對(duì)固定，再次光顧超市時(shí)，可減少找尋商品的時(shí)間。但從商場角度來說，長期固定貨架，容

13、易失去顧客對(duì)其他物品的注意力，并且產(chǎn)生一種陳舊呆板的感覺。因而在商品擺放一段時(shí)間后，調(diào)整貨架，使顧客在重新尋找所需物品時(shí)，受到其他物品的吸引，同時(shí)對(duì)商場的變化產(chǎn)生耳目一新的感覺。不過這種貨架擺放改變過于頻繁，會(huì)引起顧客反感，認(rèn)為商場缺乏科學(xué)化管理，混亂不堪，產(chǎn)生煩躁的心理。所以有的超市三五個(gè)月變一次，有的則一年一變。 本土化的沃爾瑪中西有別：中外結(jié)合不如中國特色中西有別：中外結(jié)合不如中國特色 在美國沃爾瑪超市里，清潔用品、紙品和個(gè)人護(hù)理用品都是分區(qū)陳列，但在中國，沃爾瑪發(fā)現(xiàn)消費(fèi)者“買完了紙品要買肥皂，買完肥皂則自然而然要買香皂”，于是這3個(gè)品類就按中國消費(fèi)者習(xí)慣放在了一起。同樣，在熟食部，沃爾

14、瑪摒棄了最初“中外結(jié)合”的組合方法，多次調(diào)整結(jié)構(gòu)，逐漸增加鹵、辣、烤等各種口味的熱熟食以及凍熟食等中國消費(fèi)者喜歡的食品，并密切留意這些品種的銷售情況，以便進(jìn)一步調(diào)整?，F(xiàn)在，沃爾瑪已經(jīng)能夠根據(jù)整個(gè)中國各地區(qū)消費(fèi)者口味的區(qū)別來安排熟食部。南北存異：從一致性到差別化南北存異：從一致性到差別化中國地域廣闊，消費(fèi)者習(xí)慣復(fù)雜多樣。雖然沃爾瑪?shù)慕^大部分管理層都來自當(dāng)?shù)?，但就某個(gè)具體商品而言，常識(shí)與經(jīng)驗(yàn)仍比不上實(shí)踐得來的消費(fèi)情報(bào)，因此沃爾瑪每年都會(huì)召集營運(yùn)部、采購部等各個(gè)部門審慎商討，重新調(diào)整商品陳列方式。通過長期觀察，營運(yùn)部發(fā)現(xiàn)，南方人偏愛新鮮水果，北方的消費(fèi)者喜歡將水果罐頭作為禮品，于是沃爾瑪迅速將北方的

15、水果罐頭貨架添加到6至10組，打破了全國都是放置兩到三組罐頭貨架的一貫?zāi)Ｊ?。雅俗共展：向菜市場學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)雅俗共展：向菜市場學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)在沃爾瑪?shù)闹袊T店，不僅有精美的商品貨架，許多店面中還會(huì)圈出一塊地方設(shè)計(jì)安裝偌大一個(gè)魚池，這種獨(dú)具中國特色的做法就是沃爾瑪人在菜市場看見中國小販撈魚、抓魚、買賣新鮮甲魚的“壯觀”場面后總結(jié)出的經(jīng)驗(yàn)。與消費(fèi)者多年的來往和觀察使沃爾瑪已經(jīng)總結(jié)出了一套如何在開店時(shí)盡可能“一步到位”以降低成本的“秘訣”，逛菜市場就是訣竅之一。每到一個(gè)全新的市場選址時(shí)，沃爾瑪人必做的功課就是去菜市場琢磨當(dāng)?shù)厝诉x購生鮮食品的特定習(xí)慣是什么，很多貨架的設(shè)計(jì)都學(xué)習(xí)當(dāng)?shù)夭耸袌觥Ｎ譅柆斎藰酚谠趥鹘y(tǒng)菜市場和競爭對(duì)手那里“取經(jīng)”，店面的陳設(shè)呈現(xiàn)出來的就是他們學(xué)習(xí)和借鑒的結(jié)果。五、沃爾瑪在此處開店是否合理？ 沃爾瑪?shù)倪x址原則為沃爾瑪?shù)某晒Φ於藞?jiān)實(shí)的基礎(chǔ)一、從連鎖發(fā)展的計(jì)劃出發(fā) 沃爾瑪設(shè)立門店從發(fā)展戰(zhàn)略出發(fā)，通盤考慮連鎖發(fā)展計(jì)劃。鄭州現(xiàn)在有三家沃爾瑪，具有一定的集中度，有利于總部的精細(xì)的科學(xué)管理，節(jié)省管理的人力、物力、財(cái)力，而且每一個(gè)門店的設(shè)立都為整個(gè)企業(yè)的發(fā)展的戰(zhàn)略服務(wù)。 二、選擇經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城鎮(zhèn)和城鄉(xiāng)結(jié)合部 隨著鄭州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、鄭東新區(qū)城市化的推進(jìn)，加之一城中村的