碧景苑樓盤市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

1、PAGE 1公公 司司 簡(jiǎn)簡(jiǎn) 介介碧景苑樓盤市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告碧景苑樓盤市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告u制作人：制作人：CathyPAGE 2公公 司司 簡(jiǎn)簡(jiǎn) 介介u宏觀政策u碧景苑微觀環(huán)境分析u區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析u比較分析u結(jié)論P(yáng)AGE 3公公 司司 簡(jiǎn)簡(jiǎn) 介介宏觀政策宏觀政策貨幣緊縮政策。貨幣緊縮政策。 07年以來(lái)，央行6次上調(diào)利率，一年期存款利率至4.14%，11次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率至15%。l反屯地政策反屯地政策 1月7日，國(guó)務(wù)院的關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知指出對(duì)于閑置兩年的土地要堅(jiān)決無(wú)償收回，閑置滿一年不滿兩年的，則按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)。住宅保障政策住宅保障政策 國(guó)土資源部執(zhí)法監(jiān)察局副局長(zhǎng)

2、郭寶平表示，繼續(xù)從嚴(yán)從緊控制建設(shè)用地規(guī)模的大趨勢(shì)短期內(nèi)不會(huì)改變。CPICPI保持高位，人民幣繼續(xù)升值。保持高位，人民幣繼續(xù)升值。 07年我國(guó)CPI平均漲幅達(dá)4.8%，創(chuàng)11年歷史新高。08年，人民幣升值速度有望加快，預(yù)計(jì)對(duì)美元全年將升值10%。PAGE 4公公 司司 簡(jiǎn)簡(jiǎn) 介介政策分析政策分析l貨代緊縮抑制投資性需求貨代緊縮抑制投資性需求l限外政策限制外籍人士購(gòu)房，限外政策限制外籍人士購(gòu)房， 空置面積增加空置面積增加l反囤地政策，供給增加反囤地政策，供給增加l保障住宅政策落實(shí)保障住宅政策落實(shí)l城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)入發(fā)展快車道城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)入發(fā)展快車道l開發(fā)商融資難開發(fā)商融資難l人民幣升值，通脹延續(xù)，地產(chǎn)

3、保值人民幣升值，通脹延續(xù)，地產(chǎn)保值l土地資源的稀缺土地資源的稀缺l結(jié)匯難限制外商投資結(jié)匯難限制外商投資l保障性住宅比例有限，循序漸進(jìn)保障性住宅比例有限，循序漸進(jìn)l成本不斷提升成本不斷提升房?jī)r(jià)下跌房?jī)r(jià)下跌房?jī)r(jià)上漲房?jī)r(jià)上漲抑制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，限制投資性需求，促進(jìn)地產(chǎn)市場(chǎng)理性發(fā)展。抑制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，限制投資性需求，促進(jìn)地產(chǎn)市場(chǎng)理性發(fā)展。PAGE 5公公 司司 簡(jiǎn)簡(jiǎn) 介介地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀l市場(chǎng)總需求旺盛，去化速度放緩市場(chǎng)總需求旺盛，去化速度放緩 2007年，全國(guó)商品住宅竣工面積4.78億平方米，同比增長(zhǎng)5%，比上年上升5.8個(gè)百分點(diǎn)；銷售面積6.91億平方米，同比增長(zhǎng)24.7 % 。以京滬為例，

4、1月北京簽約面積81.9萬(wàn)平方米，同比下滑34.2%；1月份上海住宅新房成交15617套，成交面積156.8萬(wàn)平方米，分別環(huán)比增長(zhǎng)1.7%和4.2%，但成交面積較去年同期相比仍下降了10.1%。 l房?jī)r(jià)上漲延續(xù)，增速放緩房?jī)r(jià)上漲延續(xù)，增速放緩 2007年12月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲10.5%，漲幅比上月降低0.6個(gè)百分點(diǎn)。l以住宅為主的房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)快速增長(zhǎng)。以住宅為主的房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)快速增長(zhǎng)。l 2007年，全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資25280億元，同比增長(zhǎng)30.2%，比上年提高8.4個(gè)百分點(diǎn)。 宏觀調(diào)控作用延續(xù)，抑制作用顯現(xiàn)。宏觀調(diào)控作用延續(xù)，抑制作用顯現(xiàn)。PAGE

5、6公公 司司 簡(jiǎn)簡(jiǎn) 介介昆山市場(chǎng)成交狀況昆山市場(chǎng)成交狀況PAGE 7公公 司司 簡(jiǎn)簡(jiǎn) 介介樓盤名稱樓盤名稱當(dāng)前批準(zhǔn)當(dāng)前批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)預(yù)售套數(shù)均價(jià)（元均價(jià)（元/ ）12月簽月簽約約1 1月簽月簽約約9 9月月簽約簽約高端高端項(xiàng)目項(xiàng)目吉田國(guó)際廣吉田國(guó)際廣場(chǎng)場(chǎng)733733住宅住宅5600 5600 辦公辦公66006600272723238989蝶湖灣蝶湖灣2382238265006500（精）（精）-1-12424146146華敏世家華敏世家440440住宅住宅68006800（毛）（毛）辦公辦公87008700（精）（精）191915153838御景苑御景苑20120112000120000 00

6、 00 0紅頂會(huì)館紅頂會(huì)館5105101000010000141410102525巴比倫花園巴比倫花園502502500050005 51 13737低端低端項(xiàng)目項(xiàng)目東方麗池東方麗池6976975000500043437 75252新城域新城域278427844300430023231741744242表一、昆山市主要樓盤近期成交狀況表一、昆山市主要樓盤近期成交狀況分析：分析：1、宏觀調(diào)控作用顯現(xiàn)，各案去化速度放緩。、宏觀調(diào)控作用顯現(xiàn)，各案去化速度放緩。 2、結(jié)匯難等限外政策出臺(tái)，高端項(xiàng)目受影響程度明顯。、結(jié)匯難等限外政策出臺(tái)，高端項(xiàng)目受影響程度明顯。 3、低端產(chǎn)品諸如新城域等依托低單價(jià)低總價(jià)

7、優(yōu)勢(shì)，銷售業(yè)績(jī)依然良好。、低端產(chǎn)品諸如新城域等依托低單價(jià)低總價(jià)優(yōu)勢(shì)，銷售業(yè)績(jī)依然良好。 4、08年伊始，宏觀調(diào)控影響延續(xù)、處于市場(chǎng)淡季，地產(chǎn)熱明顯降溫。年伊始，宏觀調(diào)控影響延續(xù)、處于市場(chǎng)淡季，地產(chǎn)熱明顯降溫。 5、在股市不濟(jì)，經(jīng)濟(jì)走勢(shì)不變，沒有新政策出臺(tái)的前提下，、在股市不濟(jì)，經(jīng)濟(jì)走勢(shì)不變，沒有新政策出臺(tái)的前提下，08年上半年上半 年，昆山樓市將持續(xù)放緩。年，昆山樓市將持續(xù)放緩。PAGE 8公公 司司 簡(jiǎn)簡(jiǎn) 介介碧景苑微觀環(huán)境分析碧景苑微觀環(huán)境分析PAGE 9公公 司司 簡(jiǎn)簡(jiǎn) 介介震川路震川路前進(jìn)路前進(jìn)路青陽(yáng)路青陽(yáng)路秧浦路秧浦路白墅路白墅路景王路景王路未來(lái)未來(lái)CBDCBD碧景苑碧景苑碧景苑區(qū)位

8、圖碧景苑區(qū)位圖中央商務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)黑龍江路黑龍江路至前進(jìn)路至前進(jìn)路900m900m至市政府至市政府1700m1700m至黃河路至黃河路1700m1700m至高爾夫練習(xí)場(chǎng)至高爾夫練習(xí)場(chǎng)1300m1300m至黑龍江路至黑龍江路1300m1300mPAGE 10公公 司司 簡(jiǎn)簡(jiǎn) 介介區(qū)域特點(diǎn)：區(qū)域特點(diǎn)：1、交通不便、交通不便、 市場(chǎng)不豐富、市場(chǎng)不豐富、 生活配套設(shè)施不完善生活配套設(shè)施不完善 2、與黑龍江路隔河相望，視覺可及、與黑龍江路隔河相望，視覺可及 距離市政府僅距離市政府僅1700m結(jié)論：地理位置的劣勢(shì)，是當(dāng)前項(xiàng)目?jī)r(jià)值缺失的主要因素，因此如何結(jié)論：地理位置的劣勢(shì)，是當(dāng)前項(xiàng)目?jī)r(jià)值缺失的主要因素，因

9、此如何 揚(yáng)長(zhǎng)避短，凸顯區(qū)域未來(lái)價(jià)值成為提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值的關(guān)鍵。揚(yáng)長(zhǎng)避短，凸顯區(qū)域未來(lái)價(jià)值成為提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值的關(guān)鍵。PAGE 11公公 司司 簡(jiǎn)簡(jiǎn) 介介區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析PAGE 12公公 司司 簡(jiǎn)簡(jiǎn) 介介競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案黃浦城市花園黃浦城市花園綠中海綠中海天籟天籟紅頂會(huì)館紅頂會(huì)館同豐路同豐路前進(jìn)路前進(jìn)路震川路震川路青陽(yáng)路青陽(yáng)路樾河路樾河路黃浦江路黃浦江路PAGE 13公公 司司 簡(jiǎn)簡(jiǎn) 介介案案 名名黃浦城市花園黃浦城市花園開發(fā)商開發(fā)商/ /代理代理東之信房地產(chǎn)有限公司東之信房地產(chǎn)有限公司樓樓 盤盤 地地 址址玉山鎮(zhèn)黃浦江中路與前進(jìn)東路交叉口玉山鎮(zhèn)黃浦江中路與前進(jìn)東路交叉口管管 理理 公

10、公 司司深圳天安物業(yè)深圳天安物業(yè)物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi)0.80.8元元/ /總建筑面積總建筑面積 161161 161161預(yù)售套數(shù)預(yù)售套數(shù) 476476套套簽約簽約套數(shù)及比例套數(shù)及比例 465465，97.7%97.7%目標(biāo)客戶群目標(biāo)客戶群現(xiàn)階段產(chǎn)品類型現(xiàn)階段產(chǎn)品類型住宅住宅主力戶型面積主力戶型面積兩房?jī)煞?6-8886-88、三房、三房120-130120-130銷銷 售售 價(jià)價(jià) 格格45004500工工 程程 進(jìn)進(jìn) 度度一期交房一期交房裝裝 修修 情情 況況毛坯毛坯l該案一期該案一期1616棟多層、棟多層、1 1棟小高已基本售罄。基于完整的商業(yè)規(guī)劃及小面積低棟小高已基本售罄?；谕暾纳虡I(yè)規(guī)劃及小

11、面積低 總價(jià)的產(chǎn)品，去化速度較快?？們r(jià)的產(chǎn)品，去化速度較快。l二期將于月份開盤，二期將于月份開盤，2 2棟小高、棟小高、2 2棟高層。棟高層。500500多套，主力面積多套，主力面積80-9080-90兩房，兩房， 均價(jià)均價(jià)47004700元元/ /。競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析黃浦城市花園黃浦城市花園PAGE 14公公 司司 簡(jiǎn)簡(jiǎn) 介介案案 名名綠中海綠中海開發(fā)商開發(fā)商/ /代理代理寶路（昆山）房產(chǎn)有限公司寶路（昆山）房產(chǎn)有限公司樓樓 盤盤 地地 址址玉山鎮(zhèn)朝陽(yáng)中路玉山鎮(zhèn)朝陽(yáng)中路7777號(hào)號(hào) 管管 理理 公公 司司上海采玲物業(yè)上海采玲物業(yè)物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi)1.61.6元元/ /、1.81.8元元/ /

12、總建筑面積總建筑面積170200170200預(yù)售套數(shù)預(yù)售套數(shù) 215215簽約簽約套數(shù)及比例套數(shù)及比例 1414，6.5%6.5%目標(biāo)客戶群目標(biāo)客戶群企業(yè)主企業(yè)主現(xiàn)階段產(chǎn)品類型現(xiàn)階段產(chǎn)品類型別墅別墅主力戶型面積主力戶型面積170-270170-270銷銷 售售 價(jià)價(jià) 格格70007000元元/ /起起工工 程程 進(jìn)進(jìn) 度度別墅外立面呈現(xiàn)別墅外立面呈現(xiàn)裝裝 修修 情情 況況毛坯（廚房、衛(wèi)生間裝修）毛坯（廚房、衛(wèi)生間裝修）l該案自該案自0707年年1010月月1 1日開盤以來(lái)，因其獨(dú)特的產(chǎn)品類型及市中心的絕版地日開盤以來(lái)，因其獨(dú)特的產(chǎn)品類型及市中心的絕版地 段，銷售業(yè)績(jī)不錯(cuò)，但受宏觀調(diào)控影響明顯。

13、段，銷售業(yè)績(jī)不錯(cuò)，但受宏觀調(diào)控影響明顯。l3 3月底月底4 4月初即將推出小高層，兩房（月初即將推出小高層，兩房（110110）、三房，）、三房，3.1m3.1m層高，起價(jià)層高，起價(jià) 42004200元元/ /。競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析綠中海綠中海PAGE 15公公 司司 簡(jiǎn)簡(jiǎn) 介介案案 名名天籟天籟開發(fā)商開發(fā)商/ /代理代理昆山杉欣房產(chǎn)開發(fā)有限公司昆山杉欣房產(chǎn)開發(fā)有限公司樓樓 盤盤 地地 址址同豐路與樾河北路交叉口同豐路與樾河北路交叉口管管 理理 公公 司司天合物業(yè)天合物業(yè)物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi)1.51.5元元/ /總建筑面積總建筑面積51412.651412.6平米平米預(yù)售套數(shù)預(yù)售套數(shù) 534534

14、套套簽約簽約套數(shù)及比例套數(shù)及比例 368368，69%69%目標(biāo)客戶群目標(biāo)客戶群自住者居多自住者居多現(xiàn)階段產(chǎn)品類型現(xiàn)階段產(chǎn)品類型住宅住宅主力戶型面積主力戶型面積63-7663-76一房，一房，128-130128-130銷銷 售售 價(jià)價(jià) 格格42004200工工 程程 進(jìn)進(jìn) 度度施工階段施工階段裝裝 修修 情情 況況毛坯毛坯競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析天籟天籟備注：備注：天籟天籟9090兩房去化速度最快，當(dāng)前兩房去化速度最快，當(dāng)前63-76一房剩余最多。一房剩余最多。 市中心的純市中心的純-靜靜區(qū)域是該案的訴求核心。區(qū)域是該案的訴求核心。PAGE 16公公 司司 簡(jiǎn)簡(jiǎn) 介介案案 名名紅頂會(huì)館紅頂會(huì)

15、館開發(fā)商開發(fā)商/ /代理代理昆山格林菲爾有限公司昆山格林菲爾有限公司 樓樓 盤盤 地地 址址玉山鎮(zhèn)開發(fā)區(qū)震川東路玉山鎮(zhèn)開發(fā)區(qū)震川東路868868號(hào)號(hào)管管 理理 公公 司司昆山美亞物業(yè)有限公司昆山美亞物業(yè)有限公司物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi)3.53.5元元/ /平米平米總建筑面積總建筑面積7266872668平方米平方米批準(zhǔn)銷售套數(shù)批準(zhǔn)銷售套數(shù) 510510銷售銷售套數(shù)及比例套數(shù)及比例 399399，78.2%78.2%目標(biāo)客戶群目標(biāo)客戶群以投資客為主以投資客為主,70%,70%現(xiàn)階段產(chǎn)品類型現(xiàn)階段產(chǎn)品類型商住商住主力戶型面積主力戶型面積70-76 70-76 一房一房銷銷 售售 價(jià)價(jià) 格格1000010000

16、元元/ /平米平米工工 程程 進(jìn)進(jìn) 度度20082008年年7 7月月1515裝裝 修修 情情 況況精裝精裝備注：備注：紅頂會(huì)館采用高回報(bào)率的業(yè)務(wù)策略取得不俗銷售業(yè)績(jī)。紅頂會(huì)館采用高回報(bào)率的業(yè)務(wù)策略取得不俗銷售業(yè)績(jī)。競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析紅頂會(huì)館紅頂會(huì)館PAGE 17公公 司司 簡(jiǎn)簡(jiǎn) 介介小結(jié)小結(jié)區(qū)域市場(chǎng)不成熟，產(chǎn)品差異化，競(jìng)爭(zhēng)壓力小。產(chǎn)品自身價(jià)值的挖掘把握區(qū)域市場(chǎng)不成熟，產(chǎn)品差異化，競(jìng)爭(zhēng)壓力小。產(chǎn)品自身價(jià)值的挖掘把握是關(guān)鍵。是關(guān)鍵。PAGE 18公公 司司 簡(jiǎn)簡(jiǎn) 介介比較分析比較分析PAGE 19公公 司司 簡(jiǎn)簡(jiǎn) 介介比較分析比較分析項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱碧景苑碧景苑天成佳園天成佳園交通交通閉塞

17、交通便利。柏廬路、長(zhǎng)江路貫穿昆山南北生活配套配套設(shè)施尚不成熟近鄰人民路、亭林路等成熟商業(yè)街環(huán)境工廠區(qū)生活區(qū)區(qū)位西鄰青陽(yáng)港，靠北婁江東臨漢浦塘，南靠濱江公園潛在價(jià)值市中心稀有地段成熟生活區(qū)目標(biāo)客戶群白領(lǐng)精英臺(tái)籍客戶產(chǎn)品自身110-130大戶為主（180以上）分析：碧景苑的劣勢(shì)體現(xiàn)在交通、生活配套及周邊環(huán)境上。分析：碧景苑的劣勢(shì)體現(xiàn)在交通、生活配套及周邊環(huán)境上。 化劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)，注重產(chǎn)品自身特色成為關(guān)鍵?；觿?shì)為優(yōu)勢(shì)，注重產(chǎn)品自身特色成為關(guān)鍵。PAGE 20公公 司司 簡(jiǎn)簡(jiǎn) 介介天成佳園天成佳園昆城之心地段價(jià)值典藏級(jí)大宅環(huán)境價(jià)值上層建筑產(chǎn)品價(jià)值天成佳園價(jià)值體系天成佳園價(jià)值體系PAGE 21公公 司司 簡(jiǎn)簡(jiǎn) 介介比較分析比較分析環(huán)境價(jià)值環(huán)境價(jià)值交通閉塞交通閉塞生活配套不完善生活配套不完善產(chǎn)品價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值地段價(jià)值地段價(jià)值碧景苑碧景苑明確尚未定義主明確尚未定義主題的產(chǎn)品價(jià)值題的產(chǎn)品價(jià)值未來(lái)增值性的挖掘未來(lái)增值性的挖掘PAGE 22公公 司司 簡(jiǎn)簡(jiǎn) 介介謝謝觀賞PAGE 23公公 司司 簡(jiǎn)簡(jiǎn) 介介人有了知識(shí)，就會(huì)具備各種分析能力，人有了知識(shí)，就會(huì)具備各種分析能力，明辨是非的能力。明辨是非的能力。所以我們要勤懇讀書，廣泛閱讀，所以我